Hansestadt Stade. Einzelhandelskonzept 2012

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1 Hansestadt Stade Einzelhandelskonzept 2012 Drucksache Nr.: 0121/2012 einstimmig beschlossen durch den Rat der Hansestadt Stade am Anlage 2: Überarbeitete Sortimentsliste Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Hansestadt Stade, GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Hamburg, Juni 2011

2 Drucksache Nr.: 0121/2012 Tagesordnungspunkt: Einzelhandelskonzept 2012 Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am: öffentlich Verwaltungsausschuss am: nicht öffentlich Rat der Hansestadt Stade am: öffentlich Vorlage durch: Wirtschaftsförderung - 80 Ausführung: Fachbereich III Beschlussvorschlag: Dem Verwaltungsausschuss wird empfohlen, dem Rat der Hansestadt Stade folgende Beschlüsse zu empfehlen: 1. Der Rat der Hansestadt Stade beschließt die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Hansestadt Stade, erstellt durch die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Hamburg, Juni 2011 (im weiteren GMA ), als städtebauliches Entwicklungskonzept nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. 2. Insbesondere erfolgt der Beschluss über die Abgrenzung der Zentren- und Standortstruktur in folgenden Bereichen: - Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (vgl. S GMA ) - Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen ( vgl. S. 42 und S. 44 GMA ) - Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel in der Hansestraße und Altländer Straße (vgl. S. 45 GMA ) Dabei werden der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt und die Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen als schutzwürdige Bereiche im Sinne des Baugesetzbuches eingestuft. Die Abgrenzung ergibt sich aus den entsprechenden Karten 6 bis 9; diese sind Bestandteil der Beschlussfassung. 3. Beschlossen wird, dass die Sortimentsliste über zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimentsbereiche (vgl. S. 36 GMA ) grundsätzlich mit nachstehenden Änderungen als Grundlage für die Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben dient. Abweichend zur Liste werden aus dem Sortimentsbereich Büromaschinen/ Bürobedarf der Bürobedarf, der Bereich Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwäsche und der Bereich Baby-/Kinderartikel als zentrenrelevante Sortimente klassifiziert. Die geänderte Sortimentsliste ist als Anlage 2 beigefügt. 4. Das Einzelhandelskonzept ist nach spätestens fünf Jahren zu überprüfen und ggf. fortzuschreiben. 5. Die Begründung ist Bestandteil des Beschlusses. Seite 1 von 4

3 Berichterstattung: Stadtbaurat Kersten Schröder-Doms Finanzierungsübersicht: Keine finanziellen Auswirkungen. Begründung: Die Einzelhandelsentwicklung ist für ein Mittelzentrum wie Stade von großer Bedeutung. Als Grundlage für die weitere Entwicklung dient die von der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh erarbeitete und im Juni 2011 vorgelegte Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für Stade. Begleitet und unterstützt wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis, in dem die Arbeitsgemeinschaft Aktuelles Stade e.v., der Handelsverband Nordwest e.v. und die IHK Stade für den Elbe-Weser-Raum in mehreren Sitzungen zusammen kamen. In der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Tourismus und Europa am und der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am wurde durch Frau Staiger von der GMA über den jeweiligen Bearbeitungsstand informiert. Die wesentlichen Untersuchungsergebnisse sind wie folgt zusammenzufassen: Stade ist ein attraktives und starkes Mittelzentrum, was sich in einer hohen Zentralität von etwa 145 % zeigt. Das einzelhandelsrelevante Marktgebiet umfasst einen Bereich mit rund Einwohnern. Zum Zeitpunkt der Erhebung gab es in Stade 387 Betriebe mit ca m² und einer Umsatzleistung von ca. 365 Mio. p.a. Damit verfügt Stade über ein hohes Verkaufsflächenangebot. Der Einzelhandelsstandort ist vergleichsweise stabil, was sich im Vergleich zu 2003 in einer konstanten Betriebszahl zeigt. Per Saldo nahm die Verkaufsfläche leicht zu, allerdings primär an verkehrsorientierten, dezentralen Standorten außerhalb der Innenstadt. Der Einzelhandel Stades zieht ca. 158 Mio. an Umsatz aus dem Umland an. Besonders die Branchen Hausrat, Einrichtung, Möbel, Elektrowaren, Medien, Foto sowie Bauund Heimwerkerbedarf generieren sehr hohe Kaufkraftzuflüsse. Die Innenstadt zeichnet sich durch eine Vielzahl von Betrieben einer ausgewogenen Sortimentsstruktur und der städtebaulichen Kompaktheit aus. Ergänzungen des innerstädtischen Angebotes sind neben Erweiterungen im Bestand auch bei weiteren Markenanbietern zu sehen. Für die Immobilie von Hertie dürfte eine handelsseitige Vollbelegung aller Geschosse kaum mehr möglich sein, d. h. hier ist eine komplette Neu- / Umstrukturierung notwendig. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen: Seite 2 von 4

4 Sicherung der Versorgungsfunktion als Mittelzentrum Attraktivierung und qualitative Weiterentwicklung der Innenstadt Sicherung der wohnortnahen Versorgung. Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine: Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste dient als Grundlage für die Beurteilung von zukünftigen Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben. Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne von 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser Basis werden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes standort- und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert. Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien wurde folgende Zentren- und Standortstruktur entwickelt: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen Sonderstandorte für großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Hansestraße und der Altländer Straße. Die Neuansiedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten sollte auf den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt (vgl. Karte 7 im beigefügten Konzept, vgl. Anlage 1) beschränkt bleiben. Der Angebotsschwerpunkt in den Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen sollte bei Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen. Die Sonderstandorte ergänzen den zentralen Versorgungsbereich funktional. Die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten ist zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche an diesen Standorten planungsrechtlich auszuschließen. Denkbare Sortimentsbereiche wären an den Standorten Hansestraße und Altländer Straße Gartenbedarf, Fahrrad, Auto-/Motorradzubehör oder Mitnahmemöbel. Der Handelsverband Nordwest e.v. schlägt vor, den Standorten mögliche Sortimentsbereiche von vornherein zuzuordnen. Die GMA empfiehlt bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment eine Begrenzung der innenstadtrelevanten Sortimente auf max. 10% der Gesamtverkaufsfläche, jedoch auf max. 800 qm. Im projektbegleitenden Arbeitskreis wurde empfohlen, diese Grenze bei Neuplanungen - soweit rechtlich möglich - auf max. insgesamt 400 qm sowie auf max. 200 qm für Einzelsortimente zu begrenzen. Außerhalb der Versorgungsbereiche ist im südlichen Stadtbereich zwischen der Harsefelder Straße und der Harburger Straße bzw. an der Harsefelder Straße in Höhe des geplanten Siedlungsgebietes Riensförde aus Versorgungsgründen ein Vollversorger denkbar. Dieser könnte zusätzlich auch eine Versorgung der Ortschaft Hagen, von Ottenbeck und des Wohnentwicklungsbereiches Riensförde übernehmen. Seite 3 von 4

5 In dezentralen Lagen, wie dem Bereich Am Steinkamp/Drosselstieg, ist keine Verkaufsflächenausweitung aktiv zu verfolgen; eine organische Bestandsentwicklung hingegen ist möglich. Eine weitere Ansiedlung von Discountern ist aufgrund des bereits derzeit vorhandenen hohen Ausstattungsniveaus nicht erforderlich. Insgesamt ist aufgrund des hohen Verkaufsflächenbestandes statt einer weiteren Verkaufsflächenausweitung ein qualitatives Wachstum sinnvoll. Daher ist grundsätzlich vorsichtig mit Flächenausweitungen umzugehen. Im Sinne betrieblich notwendiger Anpassungen sind geringfügige Bestandserweiterungen Neuansiedlungen vorzuziehen. Um eine Verbindlichkeit des Einzelhandelskonzeptes herzustellen, wird dieses durch den Rat als städtebauliches Entwicklungskonzept nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Silvia Nieber Anlagenverzeichnis: Anlage 1: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Hansestadt Stade, GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Hamburg, Juni 2011 Anlage 2: Überarbeitete Sortimentsliste Seite 4 von 4

6 Anlage Anlage 2: Überarbeitete Sortimentsliste zentrenrelevante Sortimente nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel* inkl. Lebensmittelhandwerk, Tabakwaren, Reformwaren Getränke Drogerieartikel (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetik, Apothekenwaren Schnittblumen Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften zentrenrelevante Sortimente Bücher Spielwaren, Bastelartikel Sanitätswaren, Orthopädie Bekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren/Handarbeiten, Stoffe Bürobedarf Lederbekleidung, Modewaren (inkl. Hüte, Accessoires) Schuhe, Lederwaren Sportartikel (inkl. Bekleidung) Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwäsche Ton- und Bildträger Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten Uhren, Schmuck, Silberwaren Optik, Akustik Musikalienhandel Münzen Baby-/Kinderartikel nicht zentrenrelevante Sortimente Lebende Tiere, Zooartikel, Tierpflegemittel, Tiernahrung Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbedarf Elektrogroßgeräte, Herde Unterhaltungselektronik Elektrokleingeräte Computer, Geräte der Telekommunikation Büromaschinen Möbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel Matratzen, Bettwaren Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und Werkzeuge, Badeinrichtungen und - ausstattung, Sanitär, Fliesen, Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten Holz, Bauelemente wie z.b. Fenster, Türen Campingartikel Antennen, Satellitenanlagen Sportgroßgeräte Auto-/Motorradzubehör Fahrräder, Fahrradzubehör * Lebensmittel und Getränke sind grundsätzlich zentrenrelevante bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente, aufgrund des Betriebstypencharakters eines Lebensmittel- oder Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben. Quelle: GMA Empfehlungen 2011, Anpassungen der Hansestadt Stade

7 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die HANSESTADT STADE Auftraggeber: Hansestadt Stade Projektleitung: Dipl.-Geogr. Katharina Staiger Hamburg, Juni 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Poststraße 25, Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / Internet:

8 Vorbemerkung Im November 2010 erteilte die Hansestadt Stade der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA), Hamburg, den Auftrag zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahre Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im Januar 2011 eine Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe und eine Nutzungskartierung in der Innenstadt vorgenommen. In Abstimmung mit Vertretern des Unternehmensverbandes Einzelhandel Nordwest e. V. und der Arbeitsgemeinschaft Aktuelles Stade e. V. erfolgte im Februar eine schriftliche Befragung, woran sich über 50 Einzelhandelsbetriebe beteiligten. Ergänzt wurde diese Befragung durch persönliche Befragungen der GMA im örtlichen Einzelhandel. Zudem fand eine Erhebung der Kundenwohnorte an ausgewählten Standorten in der Innenstadt, bei Marktkauf und weiteren Lebensmittelmärkten statt. Der GMA standen Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Landesamtes für Statistik und Kommunikationstechnologie, Niedersachsen (LSKN), der Verwaltung der Hansestadt Stade sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet. Die Untersuchung dient der Vorbereitung für kommunalpolitische Entscheidungen der Hansestadt Stade. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Hamburg, im Juni 2011 KST skh

9 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 1 3. Makrostandort Stade 3 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Stade 5 1. Standortgefüge des Einzelhandels in Stade 5 2. Aktueller Einzelhandelsbestand in Stade 6 3. Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich 9 4. Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Stade Bewertung der Nahversorgungssituation 11 III. Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade16 1. Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraftvolumen im Jahr Zentralitätskennziffern 23

10 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Stade Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Qualitative Entwicklungspotenziale Markenportfolioanalyse Räumliche Entwicklungspotenziale 32 V. Einzelhandelskonzept für Stade Ziele für die Einzelhandelsentwicklung Sortimentskonzept Standortkonzept Zentren- und Standortstruktur in Stade Begriff zentraler Versorgungsbereich Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Nahversorgungszentren Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 47 V. Zusammenfassung 49

11 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die Hansestadt Stade hat zuletzt 2003 ein Einzelhandelskonzept von der GMA erstellen lassen. Mittlerweile sind zahlreiche Veränderungen im Einzelhandel eingetreten, wovon als größte innerstädtische Veränderung die Schließung von Hertie (ca m² Verkaufsfläche) zu nennen ist. Zudem erfolgten Ansiedlungen von Fachmärkten, insbesondere in dezentralen Gewerbegebietslagen, oder von Lebensmitteldiscountern. Gleichzeitig besteht seitens verschiedener Grundstückseigentümer bzw. Projektentwickler das Interesse, Einzelhandelsbetriebe, so v. a. im Lebensmittelsektor anzusiedeln. Auch die Sicherstellung einer möglichst wohnortnahen Versorgungsstruktur gewinnt immer mehr an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund bildet das Einzelhandelskonzept die Grundlage für ein umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument für weitere Planungen und zeigt die branchen- und standortbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten im Einzelhandel auf. 2. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Im Hinblick auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzustellen: Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher vor allem preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch v. a. Anbieter des mittleren Preissegmentes unter Druck. Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. 1a-Lagen sind die Gewinner dieser Entwicklung: Gute Lage läuft. Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte verloren. An ihre Stelle traten zunächst Handelsmarken (sog. Retail Brands ) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs- und Genussmittel). 1

12 Als erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr. Als wesentliche Trends der Nachfrage- und Angebotsstruktur sind in den nächsten Jahren v. a. folgende Aspekte zu beachten: die Entwicklung der Bevölkerungszahl und eine weitere Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße die Verschiebung im Altersaufbau der Bevölkerung eine weitgehende Sättigung bei der Ausstattung der Haushalte mit langfristigen Bedarfsgütern eine weiterhin steigende bzw. anhaltend hohe Mobilität der Bevölkerung, auch bei älteren Bevölkerungsgruppen, und ein ansteigender individueller Aktionsraum der Einsatz neuer Technologien am Point of Sale veränderte logistische Konzepte (Mindestabnahmemengen, kooperativer Bezug von Waren) z. T. ungeklärte Nachfolgefragen im alteingesessenen, inhabergeführten Facheinzelhandel die Preisbetonung und der zunehmende Marktanteil von diskontierenden Händlern und Filialisten zunehmende Bedeutung des Online-Shoppings mit relevanten Marktanteilen bei Büchern, CD s / DVD s, Damenbekleidung, Spielwaren und Unterhaltungselektronik / Computerzubehör steigende Bedeutung des Internets als neuer Vertriebskanal von bundesweit agierenden Handelsketten bzw. von kleineren Einzelhändlern, um Standort- und Aktionsartikel (v. a. Elektrowaren, Bekleidung, Spielwaren) oder Dienstleistungen (z. B. Verkauf von Eintrittskarten, Reisen, Fotoentwicklung, Mobilfunkverträge) online anzubieten. 2

13 3. Makrostandort Stade In den letzten fünf Jahren verbuchte Stade eine Einwohnerzunahme, wobei das Wachstum in Stade in etwa auf dem Niveau des Landkreises Stade lag. Verschiedene Gemeinden im Umland waren hingegen bereits durch Einwohnerabnahmen gekennzeichnet. Tabelle 1: Daten Einwohnerentwicklung im Vergleich Veränderung Einwohner 2005 / abs. in % Stade ,4 Buxtehude ,2 Drochtersen ,0 Jork ,5 SG Apensen ,9 SG Fredenbeck ,3 SG Harsefeld ,2 SG Himmelpforten ,2 SG Horneburg ,7 SG Lühe ,9 SG Nordkehdingen ,6 SG Oldendorf ,8 LK Stade ,5 SG Hemmoor ,6 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN) Auch zukünftig wird mit einer positiven Einwohnerentwicklung in Stade gerechnet, zumal verschiedene Neubaugebiete geplant sind. So soll im südlichen Stadtgebiet im Bereich Riensförde ein neuer Stadtteil bis zum Jahr 2020 mit ca Einwohner entstehen. Auch in den Stadtteilen Hagen und Haddorf sind kleinere Neubaugebiete geplant, in Wiepenkathen wird schwerpunktmäßig eine Nachverdichtung erfolgen. Auch innerhalb der 3

14 Kernstadt erfolgen Nachverdichtungen, z. B. im Bahnhofsumfeld, in der Harburger Straße (alter Festplatz) oder der Harschenflether Vorstadt. Neben der Funktion als Wohnstandort kommt der Hansestadt auch eine hohe Bedeutung als Arbeitsplatzstandort 1 zu. So waren in Stade sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert, was einem hohen Beschäftigtenbesatz von 473 Beschäftigte / Einwohner entsprach. Insgesamt pendelten Beschäftigte nach Stade ein, denen Auspendler gegenüber standen. 1 Quelle: LSKN, Stand Durchschnitt Landkreis Stade: 264 Beschäftigte / EW. 4

15 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Stade 1. Standortgefüge des Einzelhandels in Stade Als maßgebliche Handelsschwerpunkte sind folgende Standortbereiche hervorzuheben: In der Innenstadt sind insbesondere die Hökerstraße, Holzstraße und der Pferdemarkt als stark frequentierte Haupteinkaufslagen zu beachten. Neben den großflächigen Magnetbetrieben Kaufland, Kaufhaus Waller, H&M, C&A und Peters Modehaus sind zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte, Filialisten, aber auch Fachmärkte vertreten. Nördlich der Innenstadt schließt sich die Fachmarktlage entlang der Hansestraße an. Hier sind ein Aldi-Discounter, Fachmärkte verschiedener Branchen und Formate, so auch großflächige Einheiten (Eisen Trabandt, Expert Bening, Büro Waller) lokalisiert. Entlang der Hauptverkehrsachse Altländer Straße sind ebenfalls großflächige Fachmärkte (Scholz Raumgestaltung, Wolff Gartenmarkt), ein Rewe Supermarkt, ein Lidl Discounter und wenige Fachgeschäfte ansässig. Allerdings konzentrieren sich die Fachmärkte nicht in dem Maße wie in der Hansestraße. Der flächen- und umsatzseitig dominierende Einzelhandelsstandort befindet sich in dezentraler Lage in den Gewerbegebieten Am Steinkamp und Haddorfer Grenzweg. Standortprägend sind das Marktkauf SB-Warenhaus mit zahlreichen Konzessionären, das Möbelhaus Jähnichen, die Bau- und Heimwerkermärkte toom und Max Bahr sowie Media Markt. Weiter sind hier verschiedene großflächige Fachmärkte, u. a. Hammer, Tedox, Dänisches Bettenlager sowie Aldi und Lidl ansässig. Weitere Fachmärkte mit überwiegend nicht zentrenrelevantem Kernsortiment, insbesondere aus dem Bau- und Heimwerkerbedarf, konzentrieren sich im Gewerbegebiet Süd (Carl-Benz-Straße bzw. Klarenstrecker Damm). Als größter Fachmarkt ist Praktiker anzuführen. Zudem sind hier ein Sonderpostenmarkt und direkt neben Praktiker ein Aldi-Discounter lokalisiert. Innerhalb der Kernstadt sind weitere großflächige Lebensmittelmärkte v. a. an den Ausfallachsen Harsefelder Straße und Harburger Straße lokalisiert, ohne dass eine zusammenhängende Agglomeration besteht. Mittelgroße Lebensmitteldiscounter und Super- 5

16 märkte sind in Hahle (Penny) und in Hohenwedel (E aktiv Markt) ansässig und für die quartiersnahe Versorgung von großer Bedeutung. Im Stadtteil Bützfleth ist der Bereich um den Neukauf Supermarkt bzw. Penny als eigenständiger Einkaufsschwerpunkt hervorzuheben. Im Stadtteil Wiepenkathen konzentriert sich der geringe Geschäftsbesatz im Bereich des Netto-Discounters. Sowohl in Bützfleth als auch in Wiepenkathen handelt es sich um Betriebe, welche überwiegend eine lokale Versorgungsfunktion übernehmen. 2. Aktueller Einzelhandelsbestand in Stade Zum Zeitpunkt der Erhebung waren 387 Betriebe mit einer Verkaufsfläche 1 von ca m² ansässig. Die Bruttoumsatzleistung 2 beträgt ca Mio.. Tabelle 2: Hauptwarengruppen Einzelhandelsbestand in Stade nach Branchen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ,0 Gesundheit, Körperpflege ,8 Blumen, zoologischer Bedarf ,9 Bücher, Schreib-, Spielwaren ,2 Bekleidung, Schuhe, Sport ,0 Elektrowaren, Medien, Foto ,6 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,6 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf ,2 Optik / Uhren, Schmuck ,1 Sonstige Sortimente ,9 Einzelhandel insgesamt ,3 Quelle: GMA-Erhebung 01 / 2011 (ca.-werte, gerundet). 1 2 ohne Leerstände. Die Betriebe wurden mit Blick auf die Branche nach dem jeweiligen Umsatzschwerpunkt zugeordnet; bei Mehrbranchenunternehmen wurden die Umsätze den jeweiligen Branchen zugeordnet. 6

17 Über die Hälfte der Geschäfte liegt in der Innenstadt (205 Betriebe), welche etwa 23 % der Verkaufsfläche repräsentieren. Der Schwerpunkt des innerstädtischen Angebots entfällt auf Bekleidung, Schuhe, Sport. Tabelle 3: Einzelhandelsbestand zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Stade Anzahl Verkaufs- Umsatz Hauptwarengruppen der fläche in Mio. Betriebe in m² Nahrungs- und Genussmittel ,1 Gesundheit, Körperpflege ,4 Blumen, zoologischer Bedarf ,0 Bücher, Schreib-, Spielwaren ,4 Bekleidung, Schuhe, Sport ,6 Elektrowaren, Medien, Foto ,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel, Bau-, Heimwerkerbedarf ,3 Optik / Uhren, Schmuck ,7 Sonstige Sortimente ,0 Einzelhandel insgesamt ,7 Quelle: GMA-Erhebung 01 / 2011 (ca.-werte, gerundet). 7

18 Abbildung 1: Einzelhandelsbestand in Stade nach Lagen Nahrungs- und Genussmittel 17% 83% Gesundheit, Körperpflege 60% 40% Blumen, zool. Bedarf 21% 79% Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 59% 69% 41% 31% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 9% 1% 12% 99% 91% 88% Optik / Uhren, Schmuck 94% 6% Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 13% 23% 87% 77% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Innenstadt übrige Lagen Der Flächenschwerpunkt entfällt auf die Gewerbegebietslagen und die Fachmarktstandorte in der Hansestraße bzw. Altländer Straße mit zusammen fast m² Verkaufsfläche. Nach Standortlagen differenziert, verteilt sich die Verkaufsfläche wie folgt: Innenstadt: ca m² Hansestraße / Altländer Straße: ca m² Gewerbegebiete: ca m² sonstige Lagen: ca m². Die Größenstruktur zeigt einen hohen Anteil großflächiger Betriebe (> 800 m² VK), welche etwa 70 % der Verkaufsfläche auf sich vereinigen. 8

19 Abbildung 2: Einzelhandelsbestand in Stade nach Größenklassen 80% 70% 70% 60% 50% Anteil 40% 39% 34% 30% 20% 16% 19% 10% 3% 9% 11% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Verkaufsflächen: leichte Rundungsdifferenzen möglich Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-werte) 3. Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung in Stade werden Vergleichsdaten aus bundesweiten Erhebungen der GMA in Städten mit ca Einwohnern herangezogen. Der Einzelhandelsbesatz kann wie folgt charakterisiert werden: Im gesamten Einzelhandel verfügt Stade mit ca. 8,4 Betriebe je Einwohner über einen etwa durchschnittlichen Betriebsbesatz (Referenzwert: 8,2). Auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor entfallen 2,3 Betriebe (Referenzwert: 2,5), während im Nichtlebensmittelsektor mit 6,1 Betrieben ein leicht höherer Besatz (Referenzwert: 5,7) vorhanden ist. Auf Einwohner bezogen liegt in Stade eine Verkaufsfläche von ca m² vor (Referenzwert: m²), davon ca. 750 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor (Referenzwert: 640 m²) und m² im Nichtlebensmittelsektor (Referenzwert: m²). 9

20 Im Vergleich mit anderen Städten ähnlicher Größenordnung zeigt sich, dass in Stade, insbesondere beim Bau- und Heimwerker- / Gartenbedarf, aber auch bei Elektrowaren, Medien, Foto sowie bei Nahrungs- und Genussmittel ein sehr hoher Flächenstand vorhanden ist, während das innerstädtische Leitsortiment Bekleidung, Schuhe, Sport nicht zuletzt auch durch den Hertie-Leerstand noch Flächenbedarf signalisiert. Bei Optik, Uhren, Schmuck sowie Gesundheit / Körperpflege rangiert Stade auf etwa durchschnittlichem Level. Abbildung 3: Einzelhandelsbestand im interkommunalen Vergleich Stade Durchschnitt EW Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente VK in m² / EW Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-werte) 4. Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Stade Im Vergleich der letzten Einzelhandelserhebung (2003) zeigt sich per Saldo eine fast gleichbleibende Zahl der Betriebe (2003: 395 Betriebe). Der Einzelhandelsstandort ist im Vergleich zu anderen Mittelzentren sehr stabil. Die Verkaufsfläche nahm per Saldo um ca m² zu (2003: m²). Obwohl Leerstände in der Innenstadt zu verzeichnen sind (Hertie mit ca m² Verkaufsfläche) ist die leichte Zunahme in der Saldo- 10

21 Betrachtung auf die Ansiedlung von Fachmärkten, z. B. Media Markt, aber auch von Lebensmitteldiscountern, z. B. Penny (Harburger Straße, Obstmarschenweg) und Lidl (Harburger Straße) sowie die Neuansiedlung von C&A / H&M zurückzuführen. Die Verkaufsfläche in der Innenstadt ging per Saldo um fast m² zurück (2003: m²), d. h. die flächenseitig größte Aufgabe durch Hertie 1 wurde trotz der Neuansiedlungen von C&A- / H&M noch nicht kompensiert. Hingegen die Zahl der Betriebe ist mit 205 Betrieben im Vergleich zu 203 Betrieben im Jahr 2003 sehr konstant. 5. Bewertung der Nahversorgungssituation Zur Bewertung der aktuellen Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der beiden SB-Warenhäuser, Supermärkte und Lebensmitteldiscounter Entfernungsradien von 500 m angesetzt, die einer fußläufigen Entfernung von etwa 10 Gehminuten entsprechen. In der Kernstadt sind weite Teile der Wohngebiete durch Kaufland / Marktkauf, die Supermärkte und Discounter abgedeckt, so dass bereits eine vergleichsweise gute Versorgungsstruktur besteht. Allerdings liegen einzelne Wohngebiete nicht in fußläufiger Reichweite eines Supermarktes oder Lebensmitteldiscounters. Dies bezieht sich auf das Wohngebiet Hohenwedel, hier wird nur ein Teil des Wohngebietes durch den dort ansässigen kleinen E-aktiv Markt quartiersnah versorgt. Auch in den südlich der B 73 gelegenen Wohngebieten sind keine Lebensmittelmärkte vorhanden. Der Penny Discounter in der Harsefelder Straße und der kleine Lebensmittelmarkt Foltmer in der Dankersstraße decken diese südlichen Wohngebiete nicht mehr ab. Die Wohngebiete in Campe liegen ebenfalls nicht mehr im 500 m Radius eines Vollversorgers. Der einzige Supermarkt (Rewe) liegt im Bereich der Harburger Straße am Rande der Wohngebiete. Hingegen ist für den Bereich um die Harburger Straße mit Lidl und Penny in relativ kurzer Distanz zu einander eine discountlastige Versorgungsstruktur bezeichnend. 1 Ein Teil der Verkaufsfläche wurde durch einen Sonderpostenmarkt belegt, welcher zwischenzeitlich wieder aufgegeben wurde. 11

22 Eine quartiersnahe Versorgungsstruktur 1 ist in Wiepenkathen (ca Einwohner) nur für einen Teil der dortigen Wohngebiete durch den Netto Discounter vorhanden. Für den Stadtteil Haddorf (ca Einwohner) ist keine quartiersnahe Versorgungsstruktur gegeben, Marktkauf erreicht die Wohngebiete nur in einem begrenzten Umfang. In Bützfleth (ca Einwohner) besteht mit dem Supermarkt Neukauf und Penny eine für die räumliche Ausdehnung des Stadtteils gute wohngebietsnahe Versorgung. Hingegen liegt der Stadtteil Ottenbeck (ca Einwohner) nicht mehr in einem fußläufigen Radius von Lebensmittelmärkten. Der Rewe Supermarkt ist in der Harburger Straße der nächst gelegene Vollversorger und Aldi im Gewerbegebiet Stade-Süd der nächst gelegene Discounter. Auch der räumlich abgesetzte Stadtteil Hagen (ca Einwohner) ist weit von dem nächst gelegenen Discounter (Penny, Harsefelder Straße) entfernt. Eine flächendeckende quartiersnahe Versorgungsstruktur mit Lebensmittelmärkten ist in allen Wohngebieten der Stader Kernstadt und der Ortschaften nicht zu entwickeln, was aus der geringen Bebauungsdichte und Mantelbevölkerung sowie dem damit zusammenhängenden Nachfragevolumen, das für die wirtschaftliche Tragfähigkeit notwendig ist, resultiert. 1 Der Mixmarkt, welcher in direkter Nähe zum Netto Markt lag, war zum Zeitpunkt der Untersuchung geschlossen. 12

23 Karte 1: Abdeckung der Wohngebiete durch Supermärkte und SB-Warenhäuser erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2011

24 Karte 2: Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmitteldiscounter erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2011

25 Karte 3: Abdeckung der Wohngebiete durch Vollversorger und Lebensmitteldiscounter erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2011

26 III. Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade 1. Marktgebiet und Bevölkerung Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur Abgrenzung und Einteilung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte die Angebotssituation im Einzelhandel in Stade und im Umland Ergebnisse der Einzelhandelsbefragung und der Wohnorterhebung in der Innenstadt bzw. an unterschiedlichen Märkten. Im Rahmen der Wohnorterhebungen 1 wurde vor den Lebensmittelmärkten Marktkauf, Rewe (Altländer Straße), E-aktiv (Harsefelder Straße), Edeka Foltmer (Hohenwedeler Weg), Aldi (Hansestraße), Lidl (Harburger Straße), Penny (Harsefelder Straße) insgesamt Kunden erfasst. An drei ausgewählten Standorten in der Innenstadt (vor Kaufland in Richtung Innenstadt, Sattelmacher Straße, vor H&M) wurden insgesamt Kunden gezählt. Setzt man die gezählten Kunden in Relation zur jeweiligen Einwohnerzahl, so zeigt sich eine starke Ausrichtung der Verbraucher auf den Stader Einzelhandel aus Drochtersen und den Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinden Lühe, Oldendorf, Himmelpforten, Horneburg, Nordkehdingen, Himmelpforten und Hemmoor. Hingegen orientieren sich Verbraucher aus Buxtehude, Jork und der Samtgemeinde Apensen nicht in hohem Maße in Richtung Stade zum Einkaufen. 1 Die Erhebung erfolgte am Freitag Nachmittag ( von 15:00 18:00 Uhr) und am Samstag Vormittag ( von 10:00 13:00 Uhr) durch Schüler des Gymnasiums Athenaeum. 16

27 Tabelle 4: Kundendichte nach Wohnorten Orte Kunden Einwohner Kunden / EW Stade Grünendeich Guderhandviertel Hollern-Twielenfleth Mittelnkirchen Neuenkirchen Steinkirchen SG Lühe Düdenbüttel Engelschoff Großenwörden Hammah Himmelpforten SG Himmelpforten Deinste Fredenbeck Kutenholz SG Fredenbeck Burweg Estorf Heinbockel Kranenburg Oldendorf SG Oldendorf Agathenburg Bliedersdorf Dollern Horneburg Nottensdorf SG Horneburg Balje Freiburg Krummendeich

28 Orte Kunden Einwohner Oederquart Wischhafen SG Nordkehdingen Ahlerstedt Brest Bargstedt Harsefeld SG Harsefeld Hemmoor Hechthausen Osten SG Hemmoor Drochtersen Summe Marktgebiet Apensen Beckdorf Cadenberge Geversdorf Neuhaus (Oste) Bremervörde Buxtehude Jork Sonstige Orte Touristen Summe Quelle: Wohnorterhebung 04 / 2011 Kunden / EW Bezogen auf die innerstädtischen Standorte zeigt sich ein höherer Anteil an Touristen, so wurden insbesondere in der Sattelmacher Straße über 20 % an Touristen gezählt. Die höchste Kundenzahl in der Innenstadt entfällt auf den Standortbereich von H&M, was mit der entsprechend hohen Bekanntheit dieses Textilhauses zusammenhängt. 18

29 Abbildung 4: Kundenverteilung nach Standorten in der Innenstadt Satte lm H & M Kaufland % 20% 40% 60% 80% 100% Stade M arktgebiet Sonstiges Umland T ouristen Quelle: Wohnorterhebung 04/2011 Bezüglich der erhobenen Standorte der Lebensmittelmärkte zeigen sich deutliche Unterschiede. So liegt bei Marktkauf ein sehr hoher Anteil von Kunden aus dem Umland, während einzelne kleinere Märkte z. B. E-aktiv (Harsefelder Straße, Am Hohenwedeler Weg) reine Nahversorger sind. Auch beim Rewe Supermarkt in der Altländer Straße entfällt ein hoher Anteil auf Kunden aus dem Umland, so v. a. aus dem Alten Land. Die Ergebnisse der Wohnorterhebung decken sich auch mit den Ergebnissen der Händlerbefragung. Von den befragten Einzelhändlern gibt der Großteil einen Radius von ca km für sein spezifisches betriebliches Einzugsgebiet an. Einzelne großflächige Fachmärkte, z. B. Möbelhaus, Elektrofachmärkte verfügen über einen größeren räumlichen Radius, was mit dem jeweiligen Sortiment zusammenhängt. 19

30 Abbildung 5: Kundenverteilung bei den Lebensmittelmärkten E-aktiv Foltmer Penny Lidl Rewe Aldi Marktkauf % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Stade Marktgebiet Sonstige Orte Touristen Quelle: Wohnorterhebung 04/2011 Für den Stader Einzelhandel ist von einem Marktgebiet auszugehen, welches weite Teile des Landkreises Stade umfasst: Zone I: Stade ca Einwohner Zone II: Drochtersen, SG Fredenbeck, SG Harsefeld, SG Himmelpforten, SG Horneburg, SG Lühe, SG Nordkehdingen, SG Oldendorf, SG Hemmoor ca Einwohner Marktgebiet insgesamt: ca Einwohner 1 Gegenüber der Untersuchung aus dem Jahr 2003 hat sich das Marktgebiet des örtlichen Einzelhandels kaum verändert und kann daher als stabil gesehen werden. Perspektiven hinsichtlich einer räumlichen Ausdehnung durch den Neubau der BAB 26 sollten allerdings nicht überschätzt werden. 1 Quelle: LSKN Niedersachsen. 20

31 Karte 4: Das Marktgebiet des Einzelhandels von Stade Zonen Zone I Zone II erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2011

32 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Stader Einzelhandels 2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) bei ca pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfielen auf Nahrungsund Genussmittel ca p. a. und auf Nichtlebensmittel ca p. a. Zur Berechnung der im Marktgebiet erschließbaren Nachfragepotenziale dienen als Grundlage aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie Pro-Kopf-Ausgabewerte. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Während Stade einen leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten 1 (102,0) aufweist, liegen einzelne Gemeinden im Alten Land sogar deutlich über dem Bundesdurchschnitt. 2.2 Kaufkraftvolumen im Jahr 2011 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade auf ca. 822,0 Mio.. 1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der amtlichen Steuerstatistik. Bundesdurchschnitt (= 100,0). 22

33 Tabelle 5: Daten Kaufkraftvolumen 2011 im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade Kaufkraft in Mio. Zone I Zone II Gesamt Nahrungs- und Genussmittel 85,1 193,1 278,2 Gesundheit, Körperpflege 30,3 69,0 99,3 Blumen, zoologischer Bedarf 5,5 12,3 17,8 Bücher, Schreib-, Spielwaren 12,3 28,1 40,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 32,3 73,7 106,0 Elektrowaren, Medien, Foto 23,3 52,6 75,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 24,5 55,6 80,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 21,4 48,3 69,7 Optik / Uhren, Schmuck 5,0 11,0 16,0 Sonstige Sortimente 11,8 26,7 38,5 Einzelhandel insgesamt 251,5 570,4 821,9 Quelle: GMA-Berechnungen 05 / Zentralitätskennziffern Im gesamten Einzelhandel von Stade wurde 2010 eine Bruttoumsatzleistung von ca Mio. erzielt, davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 114 Mio. und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 250 Mio.. 1 Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft der Wohnbevölkerung und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (hohe Kaufkraftbindung, Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Kaufkraftabfluss an. Der Einzelhandel von Stade erreicht mit ca. 145 % eine sehr hohe Zentralität für ein Mittelzentrum mit über Einwohnern. Die höchste Zentralität ist bei Elektrowaren, Medien, Foto, im Bauund Heimwerkersektor sowie bei Möbeln, Einrichtungsbedarf festzustellen. 1 Die Umsätze der Betriebe mit verschiedenen Sortimenten wurden den jeweiligen Sortimenten zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung). 23

34 Abbildung 6: Zentralität nach Branchen Zentralität in % Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. Quelle: GMA-Berechnung 2011 Stade ist nicht nur innerhalb des Landkreises mit dieser Einzelhandelszentralität führend, sondern auch im weiteren Umkreis. Die Zentralitäten der Mittelzentren im Umland liegen deutlich unter dem Wert von Stade, wie z. B. Buxtehude (ca. 110 %), Cuxhaven (ca. 120 %), was die sehr gute Marktposition der Hansestadt im Wettbewerb unterstreicht. Der Umsatz des lokalen Einzelhandels setzt sich wie folgt zusammen: Umsatz mit der Wohnbevölkerung: ca. 206 Mio. Umsatz mit Verbrauchern aus dem Umland / Touristen: ca. 158 Mio.. Die Zuflussquote erreicht mit ca % ein hohes Niveau, wobei es deutliche Branchenunterschiede gibt. Die höchsten Zuflussquoten entfallen auf die Hauptsortimente Elektrowaren, Medien, Foto sowie auf den Einrichtungsbedarf bzw. den Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf. Auf diese Hauptbranchen entfällt über die Hälfte des gesamten Zuflusses. 24

35 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Stade 1. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Die Entwicklungspotenziale im Einzelhandel von Stade werden wie folgt eingeschätzt: Bei Nahrungs- und Genussmittel sind Marktkauf und Kaufland, 5 Supermärkte sowie 12 Lebensmitteldiscounter (4 x Penny, 1 x Netto, 3 x Lidl, 4 x Aldi) strukturprägend. Ergänzt wird das Angebot durch eine Vielzahl an kleinstrukturierten Getränkemärkten, Bäckereien, Fleischereien sowie Tankstellen Shops / Kioske. Der Discountbesatz ist in Stade bereits sehr ausgeprägt. So kommen im Bundesdurchschnitt etwa Einwohner auf einen Discounter, während in Stade nur noch Einwohner auf einen Discounter entfallen. Die Einheiten der Discounter fallen überwiegend zeitgemäß aus, nur noch die Filialen von Aldi und Penny in der Innenstadt bzw. am Bielfeldtweg (jeweils ca. 500 m²) liegen unter der jeweils marktgängigen Größe. Die Ansiedlung eines weiteren Discounters ist zur Verbesserung der quartiersnahen Versorgung nicht erforderlich. Der Besatz an Supermärkten ist hingegen etwas weniger ausgeprägt, so entfallen bundesdurchschnittlich etwa Einwohner auf einen Supermarkt, in Stade sind dies ca Einwohner. Es handelt es sich z. T. um kleine Einheiten z. B. E-aktiv Märkte, d. h. hier zeichnet sich ein Erweiterungsbedarf bzw. ein zusätzlicher Ansiedlungsbedarf. In der Innenstadt fehlt ein Supermarkt, welcher z. B. auch Bioprodukte führt. Bei Gesundheit / Körperpflege verteilt sich das Angebot auf 3 Parfümerien, 5 Drogeriemärkte (2 x Schlecker, 2 x Rossmann, Budnikowsky), 16 Apotheken und 5 Sanitätshäuser. Hinzu kommt das Drogeriewarenangebot als Teilsortiment der Lebensmittel- und Sonderpostenmärkte. Insgesamt ist eine gute Grundversorgung gegeben, wenngleich Drogeriemärkte mit einem hohen Bekanntheitsgrad, wie z. B. die süddeutschen Formate Müller 1 oder dm, welche seit Kurzem in Norddeutschland expandieren, fehlen. 1 Gerade für diesen Betreiber ist eine Vielzahl an weiteren Artikeln, wie Ton- und Bildträger, Schreib- und Spielwaren bezeichnend, so dass dieser Anbieter eher den Charakter eines Kleinkaufhauses aufweist. 25

36 Während das Teilsegment Blumen mit 16 Fachgeschäften sehr gut aufgestellt ist, ist nur ein Fachmarkt für Tiernahrung in dezentraler Lage vorhanden. Aufgrund des umfangreichen Angebots der Lebensmittelmärkte ist allerdings ein Versorgungsdefizit nicht festzustellen. Bei Büchern / Schreibwaren sind 16 Fachgeschäfte vorhanden, bei denen sich vereinzelt ein Erweiterungsbedarf abzeichnet. Mit Thalia ist ein sehr bekannter Filialist vertreten. Auch bei Spielwaren ist mit 7 Geschäften ein sehr guter Besatz vorhanden, zumal Spielwaren auch in den großflächigen Fachmärkten/ -anbietern, z. B. Marktkauf, vorgehalten wird. Ein Ergänzungsbedarf sollte insofern nicht prioritär gesehen werden. Bei Bekleidung, Wäsche prägen in der Innenstadt die Großflächen H&M, C&A, Modehaus Peters und eine Vielzahl an etablierten Fachgeschäften das Angebot. Hinsichtlich des Betriebstypenmixes dominieren die Fachgeschäfte. Der überwiegende Teil der im unteren Preissegment agierenden Fachmärkte ist nicht in der Innenstadt lokalisiert, wenngleich dies zur Struktur und zum Angebotsniveau passt. Auffällig ist, dass insbesondere die sog. Label-/ Markenstores 1, die sich in den letzten Jahren als Wachstumstreiber im Einzelhandel erwiesen haben, eher unterrepräsentiert sind. Diese Markenstores expandieren mehr und mehr in Mittelstädte und wären mit Blick auf die räumliche Sogkraft ein Gewinn für Stade. Bei Schuhe / Lederwaren zeichnet sich Erweiterungs- und Ergänzungsbedarf ab, zumal die Einheiten der innerstädtischen Fachgeschäfte z. T. eher klein ausfallen. Bei Sportbekleidung ist mit vier Fachgeschäften zwar anzahlmäßig ein guter Besatz vorhanden, gleichwohl zeichnet sich hier Erweiterungsbedarf ab. Auch das Segment Outdoor ist noch entwicklungsfähig. Bei Elektrowaren, Medien, Foto sind die Fachmärkte Media Markt, Expert Bening und Multimedia Bencke prägend. Bei den übrigen Anbietern handelt es sich um kleinere auf ein Teilsortiment spezialisierte Geschäfte. Die Etablierung eines weiteren mittelgroßen oder großflächigen Elektrofachmarktes wäre zwar für die Innenstadt als Frequenzbringer uneingeschränkt zu begrüßen, wenngleich die Perspektiven angesichts der Wettbewerbsdichte in Stade selbst nicht überschätzt werden sollten. 1 z.b. Esprit, S.Oliver, Mexx, Marc O Polo, adidas, Puma, Tommy Hilfinger, Tally Weijl, Gerry Weber.. 26

37 Im Bereich Hausrat / Einrichtungsbedarf / Möbel ist mit dem Einrichtungshaus Jähnichen ein weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannter Anbieter ansässig. Ergänzt wird das Angebot durch kleinere, spezialisierte Möbel, auch im gehobenen Genre. Bei Haushaltswaren sind keine großflächigen Anbieter oder Fachmärkte vorhanden, wobei dieses Segment auch bei Jähnichen, in Sonderposten- bzw. Lebensmittelmärkten angeboten wird. Zusammen mit vielen großflächigen Fachmärkten verschiedener Ausrichtungen (z. B. Matratzen, Bettwaren, Heimtextilien) ist ein umfassendes Angebot vorhanden. Ein Möbelmitnahmemarkt würde das Angebot ergänzen, zumal sich für den großflächigen gehobenen Möbelbereich kaum betreiberseitige Perspektiven für Neuansiedlungen eröffnen. Vorstellbar sind Ergänzungen des Sortiments in Bestandsobjekten. Im Bau-, Heimwerkerbedarf liegt ein breites Spektrum an Bau- und Heimwerkermärkten (toom, Max Bahr, Praktiker), Fachmärkten (Tedox, Raiffeisenmarkt) und Spezialanbietern, z. B. aus den Bereichen Baustoffe, Fliesen / Bad, Eisenwaren, Kamine vor. Die Einheiten der Bau- und Heimwerkermärkte Max Bahr und Praktiker fallen etwas gering aus. Eine Ansiedlung eines zusätzlichen Bau- und Heimwerkermarktes ist nicht zu empfehlen. Denkbar wäre die Standorterweiterung oder -verlagerung eines bereits ansässigen Betreibers, zumal weder Flächengrößen und Zuschnitt voll überzeugen können. Unabhängig davon wäre im Fall eines Standortwechsels die Nachnutzungsproblematik zu klären. Im Gartenbedarf sind neben den Bau-, Heimwerkermärkten auch kleinere Gartencenter, Gärtnereien ansässig. Das Angebot ist begrenzt noch ausbaufähig. Bei Optik / Hörgeräte und Uhren / Schmuck ist mit jeweils 13 Fachgeschäften ein sehr gutes Angebot gegeben, wobei zusätzliche kleinteilige und mittelgroße Ladenflächen zu einer weiteren Angebotsqualifizierung beitragen könnten. Im Sonstigen Einzelhandel wird ein eher geringes Ausstattungsniveau transparent. Neben einem Fachmarkt für Babyausstattung und Autozubehör sind wenige Fahrradfachgeschäfte, spezialisierte Fachgeschäfte (Waffen, Musikalien, Autozubehör) vertreten. Hier sind Angebotsabrundungen und Ergänzungen noch möglich. Sonderpostenmärkte (Schauen & Kaufen, Tedi) sind ausreichend, zumal auch in kleineren Umlandgemeinden Sonderpostenmärkte lokalisiert sind. Hinsichtlich der Fachmärkte wird im Vergleich zu Mittelzentren ähnlicher Größe, Lage und Funktion eine gute Struktur in Stade offensichtlich. 27

38 Tabelle 6: Fachmarktbesatz ausgewählter Branchen in Mittelzentren Verkaufs- Fachmarktbesatz Daten Fachmärkte fläche Durchin m² schnitt 1 Stade Media Markt / Saturn Expert-Gruppe Elektro, Foto, Medien MediMax Euronics Telepoint Poco Roller Mitnahmemöbel Albers Einrichtungsdiscounter Mömax Boss Sconto Küchen Plana Reddy Küchen Dänisches Bettenlager Hammer Heimtextilien Tedox TTL / ARO Frick für Wand & Boden Matratzen Matratzen Concord Matratzen Factory Outlet Bauhaus Hornbach Max Bahr OBI Bau- / Heimwerker Toom hagebau Praktiker Globus Hellweg Dehner Gartencenter Blumen Risse Wassenaar Tierbedarf Futterhaus Fressnapf Fahrrad / Zubehör B.O.C bikemaxe Autoteile A.T.U PIT Stop babyone Babyartikel Happy Baby Rofu Kinderland Quelle: GMA-Erhebungen 1 Durchschnittlicher Fachmarktbesatz für Städte in der Ortsgröße von rd bis rd Einwohner 28

39 Ergänzungen sind im Möbelsegment (Mitnahmemöbel), einschließlich Küchen, bei Gartencentern und bei Fahrrädern / -Zubehör möglich. 2. Qualitative Entwicklungspotenziale Markenportfolioanalyse Markenanbieter sind ein entscheidender Faktor für die Kundenakzeptanz, da Verbraucher gezielt bestimmte Betreiber v. a. Retail Brands aufsuchen. Marken schaffen Vertrauen, denn sie suggerieren an allen Standorten und in allen Filialen die gleiche Angebotsvielfalt und -qualität sowie ein einheitliches Service- und Preisniveau. Während bei traditionellen Fachgeschäften bislang der Name des Inhabers für den Betrieb stand, werden heute verstärkt sog. Retail Brands bzw. Label- Markenstores aufgebaut (z. B. H&M, Cecil, Esprit, S.Oliver). Dabei wird angenommen, dass die Kunden ihre Entscheidung für ein Geschäft nicht nur aufgrund von Servicekriterien und dem Preis-Leistungs-Verhältnis treffen, sondern immer mehr auch emotionale Aspekte in den Vordergrund rücken. Gerade zur Ansprache junger Zielgruppen, die stärker als Ältere zu Marken tendieren, sind Marken entscheidend. Durch die Magnetwirkung bekannter Markenanbieter wird die Frequenz in den traditionellen Einkaufslagen erhöht werden, wie das Beispiel H&M Am Pferdemarkt zeigt. Retail Brands sind in der Stader Innenstadt v. a. bei Bekleidung lokalisiert, wobei von den Stars, d. h. Marken mit einer hohen Bekanntheit, H&M und Esprit vertreten sind. Eine Reihe von Markenanbieter, die auch Standorte in Mittelstädten nachfragen, wie z. B. S.Oliver, Street One, Tally Weijl, Mexx, Goertz fehlen hingegen. Bei Drogeriewaren ist kein dm Drogeriemarkt oder Müller Drogeriemarkt ansässig, welche zu einer hohen Frequenz beitragen. Zur Stärkung der Innenstadtentwicklung sollten diese Betriebe ausschließlich in der Innenstadt angesiedelt werden. Flächenseitig ist eine Teilbelegung durch einen Drogeriemarkt (Müller oder dm) und durch Markenstores der Hertie- Immobilie vorstellbar. Exkurs: Nachnutzungsansätze für die Leerstände Hertie-Immobilien Hinsichtlich der Nachnutzungsmöglichkeiten für die Hertie-Immobilie sind folgende Hinweise angezeigt: 29

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