Mietrecht: MietR. Mietrecht: MietR Blank / Börstinghaus / Eisenschmid / et al. ist ein Produkt von beck-shop.de

Transkript

1 Mietrecht: MietR Bürgerliches Gesetzbuch ( a, 138, 1568a BGB), Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, Wirtschaftsstrafgesetz 1954 ( 4,5 WiStG) und Zivilprozessordnung ( 712, 721, 765a, 794a ZPO) von Hubert Blank, Ulf P. Börstinghaus, Norbert Eisenschmid, Prof. Dr. Siegbert Lammel, Dr. Hans Langenberg, Elmar Streyl, Schmidt-Futterer RiAG Ulf P. Börstinghaus, Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstages, ist einer der renommiertesten Mietrechtler überhaupt, u.a. Autor in Blank/Börstinghaus, Miete (Gelbe Reihe) und in Schmidt-Futterer, Mietrecht. 10., neu bearbeitete Auflage Mietrecht: MietR Blank / Börstinghaus / Eisenschmid / et al. ist ein Produkt von beck-shop.de Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C. H. Beck München 2011 Verlag C. H. Beck in Internet: ISBN Inhaltsverzeichnis: Mietrecht: MietR Blank / Börstinghaus / Eisenschmid / et al.

2 Schmidt-Futterer Mietrecht Großkommentar

3

4 SCHMIDT-FUTTERER Mietrecht Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts Bürgerliches Gesetzbuch ( a, 138, 1568a BGB), Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, Wirtschaftsstrafgesetz 1954 ( 4, 5 WiStG) und Zivilprozessordnung ( 712, 721, 765a, 794a ZPO) Herausgeber: Hubert Blank Bearbeitet von Hubert Blank Richter am Landgericht a. D. Ulf P. Börstinghaus Richter am Amtsgericht Dortmund Norbert Eisenschmid Rechtsanwalt Prof. Dr. Siegbert Lammel Dr. Hans Langenberg Vors. Richter am Landgericht a. D. Elmar Streyl Vors. Richter am Landgericht Krefeld 10., neu bearbeitete Auflage Verlag C. H. Beck München 2011

5 Zitiervorschlag: z. B. Börstinghaus in Schmidt-Futterer 557 BGB Rdn. 14 oder Schmidt-Futterer/Börstinghaus 557 BGB Rdn. 14 Verlag C. H. Beck im Internet: beck.de ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck und Bindung: Druckerei C. H. Beck, Nördlingen (Adresse wie Verlag) Satz: Jung Crossmedia Publishing GmbH, Lahnau Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort zur 10. Auflage Das Mietrecht hat sich seit dem Erscheinen der 9. Auflage wiederum lebhaft entwickelt. So wurde die Energiespargesetzgebung mit der Neufassung der Heizkostenverordnung und der Energieeinsparverordnung weiterentwickelt und ausgebaut. Ebenso hat der Gesetzgeber die Zuweisung der Ehewohnung im Falle der Scheidung neu geregelt. An die Stelle der Hausratsverordnung trat mit Wirkung vom eine zivilrechtliche Anspruchsgrundlage auf Überlassung der Wohnung. Die Neuregelungen sind im familienrechtlichen Teil des BGB angesiedelt. Tatsächlich hat die neue Vorschrift aber weitreichende Auswirkungen auf das Mietrecht. Das Recht des preisgebundenen Wohnraums ist durch die Föderalismusreform teilweise umgestaltet worden. Mit dem Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom (BGBl. I S. 1987) wurde das Rechtsmittelrecht der ZPO grundlegend umgestaltet. Nach 543 ZPO muss das Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Seitdem haben die für die Berufung in Mietsachen zuständigen Gerichte von der Möglichkeit der Zulassungsrevision regen Gebrauch gemacht. Diese Entwicklung hält unverändert an, mit der Folge, dass der BGH auch in den vergangenen Jahren zahlreiche wichtige Entscheidungen zum Mietrecht erlassen hat. Hervorzuheben sind hier nur beispielhaft die Urteile des VIII. Zivilsenats zu den Folgen unwirksamer Renovierungsklauseln oder die Entscheidungen des XII. Zivilsenats betreffend die Wirksamkeit von Klauseln zur Einschränkung der Gewährleistungsrechte. Darüber hinaus wird das Mietrecht aber auch durch die Entscheidungen anderer Senate beeinflusst, etwa durch die Rechtsprechung zum Vollstreckungs- oder zum Insolvenz- und Zwangsverwaltungsrecht. Die Kenntnis dieser aktuellen Rechtsprechung ist für die Praxis von größter Bedeutung, zumal die Entscheidungen manchmal von älteren Urteilen abweichen. Bedenkt man den Umfang der Rechtsprechungstätigkeit des BGH, so versteht es sich nahezu von selbst, dass die eine oder andere Entscheidung nicht restlos befriedigt, sei es weil das zugrunde liegende Problem nicht angemessen gelöst wird, sei es weil durch die gefundene Lösung neue Probleme geschaffen werden. Aus dem Kreise der Bearbeiter ist Dr. Hans-Herbert Gather ausgeschieden. Er hat an dem Kommentar von der 7. bis zur 9. Auflage mitgewirkt, wofür ihm gedankt sei. Er hat seinen Teil in jüngere Hände abgegeben. Die Regelungen über die Rückgabe der Mietsache sowie die Rechtsnachfolge beim Tod eines Mieters und bei Veräußerung der Mietsache werden nunmehr von dem Vorsitzenden Richter am Landgericht Krefeld Elmar Streyl bearbeitet. Die Kommentierungen folgen dem in der Vorauflage beschriebenen Prinzip. Im Mittelpunkt der Kommentierung steht eine dem Grundsatz wissenschaftlicher Redlichkeit verpflichtete und zugleich praxisnahe Darstellung der Rechtslage. Rechtsprechung und Literatur sind bis August 2010 berücksichtigt. Im September 2010 Herausgeber und Autoren

7 Es haben bearbeitet (Vorschriften ohne Bezeichnung sind solche des BGB) Hubert Blank: Vor 535 ( 1568a); Nach 535 ( 4, 5 WiStG, 138 BGB); ; 545; 549; 551; 553; 555; 565; 568, 569; a; 580a Ulf P. Börstinghaus: Vor b; 561 Norbert Eisenschmid: 535; d; 554, 554a; Nach 561 Siegbert Lammel: 544; 550; d; 1 12 HeizkostenV Hans Langenberg: ; 552; b; 560; 579 Elmar Streyl: ; ; b; 570, 571; 580

8 Verzeichnis der im Kommentar erläuterten oder mitbehandelten Bestimmungen (in der Reihenfolge der Bearbeitung) Seiten Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, ber. S. 2909, erneut ber I S. 738): a a , 317 Wirtschaftsstrafgesetz, Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Juni 1975 (BGBl. I S. 1313): , 1545 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178): DIN Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346): Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346): 1, , 1262 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494, ber I S. 1061): Art Abs , 2688 Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376): 28, Zivilprozessordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Dezember 2005 (BGBl. I S. 3202, ber I S. 431, erneut ber I S. 1781): a a Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung HeizkostenV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3250):

9

10 Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis... Abkürzungs- und Literaturverzeichnis... Seite XIII XLI Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Titel 5. Mietvertrag, Pachtvertrag Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse Vorbemerkung zu 535BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Anhang zu 535 BGB: Zivil- und strafrechtliche Grenzen der Mietpreisvereinbarung Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters Gebrauchsüberlassung an Dritte Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Ende des Mietverhältnisses Anhang zu 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Vertrag über mehr als 30 Jahre Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Rückgabepflicht des Mieters a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe Erstattung von im Voraus entrichteter Miete Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts Untertitel 2. Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1. Allgemeine Vorschriften 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften Form des Mietvertrags Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen a Barrierefreiheit Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe Kapitel 2. Die Miete Unterkapitel 1. Vereinbarungen über die Miete 556 Vereinbarungen über Betriebskosten a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten Anhang zu 556a BGB: Flächenberechnung b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht Unterkapitel 2. Regelungen über die Miethöhe Vorbemerkung zu bBGB Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz a Staffelmiete b Indexmiete Vorbemerkung zu 558BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete a Form und Begründung der Mieterhöhung Anhang zu 558a BGB: Begründung des Erhöhungsverlangens durch Gutachten IX

11 Übersicht Inhaltsübersicht Seite 558b Zustimmung zur Mieterhöhung c, 558d Mietspiegel, Qualifizierter Mietspiegel Anhang zu 558c, 558d BGB: Begründung des Erhöhungsverlangens durch Mietspiegel e Mietdatenbank Mieterhöhung bei Modernisierung Anhang 1 zu 559 BGB: Vorschriften des aufgehobenen ModEnG Anhang 2 zu 559 BGB: Verwaltungsvereinbarung zwischen Bund und Ländern gemäß 6 Abs. 3 ModEnG über den Katalog von energiesparenden Maßnahmen Anhang 3 zu 559 BGB: Mustervereinbarung Modernisierung durch Mieter Anhang 4 zu 559 BGB: 177 BauGB Anhang 5 zu 559 BGB: Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz EnEG) Anhang 6 zu 559 BGB: Verordnung über energieeinsparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung EnEV) a Anrechnung von Drittmitteln b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung Veränderungen von Betriebskosten Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung Anhang zu 561 BGB: Mieterhöhung im öffentlich geförderten Wohnraum Kapitel 3. Pfandrecht des Vermieters 562 Umfang des Vermieterpfandrechts a Erlöschen des Vermieterpfandrechts b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung d Pfändung durch Dritte Kapitel 4. Wechsel der Vertragsparteien 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters a Fortsetzung mit überlebenden Mietern b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung Gewerbliche Weitervermietung Kauf bricht nicht Miete a Mietsicherheit b Vorausverfügung über die Miete c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete d Aufrechnung durch den Mieter e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter Belastung des Wohnraums durch den Vermieter a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber X Kapitel 5. Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1. Allgemeine Vorschriften 568 Form und Inhalt der Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung Unterkapitel 2. Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters a Erleichterte Kündigung des Vermieters b Teilkündigung des Vermieters c Fristen der ordentlichen Kündigung d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch b Form und Frist des Widerspruchs c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen Anhang 1 zu c BGB: Räumungsfrist nach 712ZPO

12 Inhaltsübersicht Übersicht Seite Anhang 2 zu c BGB: Räumungsfrist nach 794aZPO Anhang 3 zu c BGB: Vollstreckungsschutz nach 765a ZPO Anhang 4 zu c BGB: Schutzantrag nach 712ZPO Unterkapitel 3. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit 575 Zeitmietvertrag Anhang zu 575 BGB: Art Abs. 3 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001) a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Unterkapitel 4. Werkwohnungen Vorbemerkung zu b BGB: Besonderheiten bei der Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Werkwohnung Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen Kapitel 6. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen 577 Vorkaufsrecht des Mieters a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung Untertitel 3. Mietverhältnisse über andere Sachen 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe Fälligkeit der Miete Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters a Kündigungsfristen Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung HeizkostenV) 1 Anwendungsbereich Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen Anwendung auf das Wohnungseigentum Pflicht zur Verbrauchserfassung Ausstattung zur Verbrauchserfassung Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen a Kostenverteilung in Sonderfällen b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel Überschreitung der Höchstsätze Ausnahmen Kürzungsrecht, Übergangsregelungen Sachregister XI

13

14 Inhaltsverzeichnis Abkürzungs- und Literaturverzeichnis... XLI Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Vorbemerkung zu 535 BGB I. Grundbegriffe Mietvertrag/Mietverhältnis Miete von Räumen Mietverhältnis über Wohnraum Geschäftsraummiete Mischraummiete Grundstücksmiete Mietvorvertrag Vormietrecht Abschlussoption Anmietrecht Letter of intent ( Absichtserklärung ) II. Sonderformen der Raumnutzung Werkwohnungen Nutzungsverträge der Genossenschaften Heimverträge und ähnliche Verträge Hotelaufnahmeverträge Leihe Dingliches Wohnrecht/Mieterdienstbarkeit Unterbringung Obdachloser Verwahrungsvertrag ( BGB) Mietverträge mit werkvertraglichen Elementen Pacht ( 581ff. BGB) III. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) Zielsetzung und Anwendungsbereich Massengeschäfte, massenähnliche Geschäfte, sonstige Mietverhältnisse, Näheverhältnisse Benachteiligung Rechtsfolgen der Benachteiligung Antidiskriminierungsstelle und Antidiskriminierungsverbände IV. Die Vertragsparteien Vermieter Mieter Unklare Vertragsverhältnisse Wechsel der Vertragsparteien V. Mietgarantien Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags A. Die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des Gebrauchs I. Zeitlich Beginn des Mietverhältnisses Leistungsstörungen II. Räumlich Übergabe Bestandteile der Mietsache III. Beweislast B. Die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung I. Allgemeines Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes Instandhaltung und Modernisierung Besonderheiten bei Wohnungseigentum II. Erhaltungspflicht Allgemeines Vertragliche Abwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter Wegfall der Erhaltungspflicht III. Schönheitsreparaturen a 146 C. Nebenpflichten des Vermieters I. Fürsorgepflicht II. Schutzpflicht III. Pflicht zur Gleichbehandlung Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) a 151 IV. Nebenleistungen Einstellung der Nebenleistungen/Versorgungssperre Contracting Einstweilige Verfügung bei der Einstellung von Nebenleistungen V. Wirtschaftlichkeitsgebot VI. Verkehrssicherung Prüfungs- und Überwachungspflicht Haftungsfragen Einzelfälle VII. Streupflicht Übertragung durch Gesetz Übertragung durch Vereinbarung VIII. Aufklärungspflichten Wohnraum Gewerberaum IX. Schutzwirkung für Dritte X. Nachvertragliche Pflichten XI. Mitwirkungspflichten des Mieters Besichtigungsrecht und Betretungsrecht des Vermieters Überwachung der Mietsache XII. Beweisfragen D. Das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch I. Vertragszweck XIII

15 Inhalt 1. Wohnraum Gewerberaum II. Erfüllungsanspruch Opfergrenze Instandsetzungspflicht nach Vertragsbeendigung Sonstiges III. Betriebspflicht des Mieters Die Vereinbarungen der Betriebspflicht Die Umsatzmiete IV. Obhutspflicht des Mieters V. Einzelne Gebrauchsrechte Abstellplatz Antenne Aufnahme Dritter Balkon Berufsausübung in der Wohnung Blumenkasten Briefkasten Dübel Einbauten des Mieters Fahrstuhl Fahrzeuge Feste Firmenschilder Funkantenne Garage/Einstellplätze Garten Gewerbe Gerüche Hausflur Hausfrieden Haushaltsmaschinen Hausordnung Haustürregelungen Heimarbeitsplatz Heizung Kabelfernsehen Kacheln Kinder Konkurrenzschutz Lärm Meinungsäußerung Mietermodernisierung Mobilfunk/Basisstation Modernisierung Müll Musik Namensschilder Online-Anschlüsse Parabolantenne Parkett...438a 243 Party Pfennigabsätze Plakate Nutzungsänderung Rauchen Rauchmelder a Reklame Schaukästen a. Schlüssel Strom Störungen Telekommunikationsanlagen Tele-working Inhaltsverzeichnis 45a. Teppichboden/Parkett a Tierhaltung Treppenhaus Überbelegung Videoüberwachung Warenautomat Waschmaschine Wasser Wäschetrocknen Werbung Wettbewerb/Konkurrenzschutz E. Die Pflicht des Vermieters zur Lastentragung F. Die Pflicht des Mieters zur Bezahlung der Miete I. Grundmiete II. Schönheitsreparaturen III. Kleinreparaturen IV. Nebenkosten/Betriebskosten V. Zuschläge VI. Umsatzsteuer VII. Weitere Mieterleistungen Mietvorauszahlung/Mieterdarlehen Baukostenzuschuss Abstandsvereinbarung Ablösevereinbarung Heimverträge Vertragsabschlussgebühr Einzugspauschale/Auszugspauschale Nutzungsentgelt Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen Anhang zu 535 BGB: Zivil- und strafrechtliche Grenzen der Mietpreisvereinbarung A. Wohnraummiete ( 5 WiStG) I. Anwendungsbereich des 5 WiStG II. Tatbestandsvoraussetzungen Räume zum Wohnen Fordern, versprechen lassen, annehmen Mietobergrenze Ausnutzung eines geringen Angebots III. Rechtsfolgen der Mietpreisüberhöhung Zivilrechtliche Folgen Strafrechtliche Folgen IV. Ausschluss des Rückforderungsanspruchs BGB Satz 2 BGB Abs. 3 BGB V. Verjährung VI. Darlegungs- und Beweislast VII. Sittenwidriges Rechtsgeschäft/ Wucher bei der Wohnraummiete B. Geschäftsraummiete I. 138 Abs. 1 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft Verhältnis Leistung/Gegenleistung XIV

16 Inhaltsverzeichnis 2. Auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Verwerfliche Gesinnung Knebelungsverträge II. 138 Abs. 2 BGB Auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Weitere Tatbestandsvoraussetzungen III. Beurteilungszeitpunkt IV. Rechtsfolgen V. 4 WiStG Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln A. Sachmangel I. Gesetzeszweck und Anwendungsbereich II. Grenzen der Gewährleistungspflicht 7a Vorhersehbarkeit Unwesentliche Beeinträchtigung Risikosphäre Unmittelbarkeit Besondere Vertragsbeziehungen III. Der Mangelbegriff Der maßgebliche Zeitpunkt Der Einfluss technischer Regelwerke Anpassung an zeitgemäße Wohnverhältnisse Reichweite des Mangelbegriffs IV. Erheblichkeit Abgrenzung zum unerheblichen Mangel Die Wohnungsgröße als Mangel Einzelfälle geringfügiger Mängel V. Fallgruppen und Einzelfragen zum Sachmangel Öffentlich-rechtliche Beschränkungen Einwirkungen von außen Mängel im Haus B. Rechtsmangel I. Recht des Dritten II. Entziehung des Mietgebrauchs III. Der anfängliche Rechtsmangel IV. Nachträglicher Rechtsmangel V. Einzelfälle VI. Rechtsfolgen Erfüllungsanspruch Schadensersatz Aufwendungsersatz Kenntnis Kündigung VII. Abweichende Vereinbarungen VIII. Konkurrenzen IX. Prozessuales C. Zugesicherte Eigenschaft I. Wohnraum II. Gewerberaum D. Verschulden des Vermieters Inhalt E. Rechte des Mieters I. Minderung Ausschlusstatbestände Periodisch auftretende Mängel Modernisierung Eigentumswohnung und Zwischenvermieter Einzugsermächtigung II. Bewertung des Mangels III. Berechnung der Minderung Die Berechnungsgröße Das Betriebskostendilemma Die Höhe der Minderung Berechnungsschema zur Höhe der Minderung IV. Sonstige Rechte Schadensersatz Aufwendungsersatz Aufrechnung Zurückbehaltungsrecht Kündigung ( 543, 569 BGB) F. Abweichende Vereinbarungen I. Wohnraum Vertragliche Regelungen Vorfälligkeits-, Verrechnungs-, und Anzeigeklauseln II. Gewerberaum Individuelle Vereinbarung Allgemeine Geschäftsbedingungen/Formularklauseln a 424 G. Beweislast I. Anfänglicher Mangel II. Nachträglicher Mangel c Mieter c Vermieter III. Abweichende Vereinbarungen H. Prozessuales J. Konkurrenzen/Verhältnis der 536ff. BGB zu den allgemeinen Vorschriften Erfüllungsanspruch Anfängliche Unmöglichkeit Nachträgliche Unmöglichkeit Mängel Unvermögen Verzug Anfechtung Zurückbehaltungsrecht Haftung wegen Pflichtverletzung (pvv) c.i.c Geschäftsgrundlage Mieterhöhung K. Verlust des Minderungsrechts I. 536bBGB II. 536cBGB III. Sonstige Gründe a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels I. Überblick II. 1. Alternative Vorhandensein des Mangels bei Vertragsschluss XV

17 Inhalt 1. Maßgeblicher Zeitpunkt Behördliche Beschränkungen als anfängliche Sachmängel Anfängliche Rechtsmängel/unterlassene Räumung Anfängliche Mängel außerhalb der Raummiete Haftungsbeschränkung bei Richtund Grenzwerten Abweichende Vereinbarungen Mitverschulden des Mieters III. 2. Alternative Verschulden des Vermieters nach Vertragsschluss Verschulden Haftung für Erfüllungsgehilfen Überwachungs- und Obhutspflichten Abweichende Vereinbarungen Mitverschulden IV. 3. Alternative Verzug Fälligkeit Mahnung Verzug Verschulden Abweichende Vereinbarungen.. 71a 472 V. Schadensersatz Ersatzberechtigte Umfang des Schadens Mitverschulden Haftungsausschluss VI. Selbstbeseitigungsrecht des Mieters (Abs. 2) Selbstbeseitigungsrecht bei Verzug des Vermieters Selbstbeseitigungsrecht zum Erhalt des Bestands der Mietsache Aufwendungsersatz aus GoA Ungerechtfertigte Bereicherung Inhalt und Umfang des Aufwendungsersatzanspruchs Vorschuss Verwirkung Sonstiges VII. Verjährung VIII. Verhältnis zu anderen Vorschriften Minderung Kündigung Unmöglichkeit Pflichtverletzung (pvv) c. i. c. und Geschäftsgrundlage Sonstige Aufwendungen Ungerechtfertigte Bereicherung Unerlaubte Handlung Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.. 167a 493 IX. Haftungsausschlüsse Kenntnis 536bBGB Verletzung der Anzeigepflicht 536cBGB Verursachung des Mangels durch Mieter Entstehung des Mangels im Risikobereich des Mieters Vertraglicher Ausschluss X. Beweislast Inhaltsverzeichnis Rdn. 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme Seite I. Zweck und Anwendungsbereich II. Tatbestandsvoraussetzungen Kenntnis des Mieters (Satz 1) Grobe Fahrlässigkeit (Satz 2) Vorbehaltlose Annahme (Satz 3) Vorbehaltlose Mietzahlung Verwirkung Wiederaufleben des Minderungsrechts III. Rechte des Mieters Erfüllungsanspruch Ansprüche aus 536, 536a BGB pVV c.i.c Unerlaubte Handlung Kündigung IV. Beweislast c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter I. Zweck und Anwendungsbereich II. Tatbestandsvoraussetzungen Mangel Erkennbarkeit Notwendigkeit von Vorkehrungen Eingriffe Dritter Anzeige III. Rechtsfolgen Schadensersatz Kündigung Rechtsverlust IV. Abweichende Vereinbarungen V. Beweislast d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels I. Überblick II. Anwendungsbereich III. Arglist IV. Wirkung V. Beweislast Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters I. Anwendungsbereich und Bedeutung der Vorschrift II. Gefahrtragungsregel (Abs. 1 Satz 1) Grundsätze Mitverschulden des Vermieters Veränderung der Gefahrtragung durch Vereinbarung Gebrauchspflicht des Mieters III. Anrechnung ersparter Aufwendungen und anderer Vorteile (Abs. 1 Satz 2) XVI

18 Inhaltsverzeichnis 1. Ersparte Aufwendungen Andere Vorteile Abweichende Vereinbarungen IV. Erfüllungsbereitschaft des Vermieters (Abs. 2) Grundsätze Auszug des Mieters Abweichende Vereinbarungen V. Beweislast Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch A. Anwendungsbereich und Bedeutung der Vorschrift I. Anwendungsbereich II. Bedeutung Erhaltungspflicht des Vermieters Beweisregelung B. Abweichende Vereinbarungen zur mittelbaren Entlastung des Vermieters I. Haftungsausschluss und -begrenzung Begriffe Zulässigkeit II. Gebrauchsbeschränkungen III. Haftungserweiterungen Sachbezogene Erweiterung der Pflichten Erweiterung der persönlichen Haftung des Mieters C. Übertragung von allgemeinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten I. Gewerberaum Abgrenzung Instandhaltung Instandsetzung Instandhaltung Instandsetzung Kleinreparaturen II. Wohnraum Instandhaltung und Instandsetzung Pauschale Kostenbeteiligungen Kleinreparaturen III. Reduktion der Mieterhaftung bei Versicherungsleistungen IV. Bedeutung der Übertragung D. Übertragung von Schönheitsreparaturen I. Folgen der Übertragung II. Gegenstand der Schönheitsreparaturen Wohnraum Gewerberaum Ergebnis III. Qualität Grundsätze Bestimmungen zur Qualität im Mietvertrag IV. Abgrenzung der Schönheitsreparaturen von sonstigen dekorativen Reparaturen Bedeutung der Abgrenzung Inhalt 2. Abgrenzungsmethode Kontrollüberlegung Ergebnis Beispiele V. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von Gewerberaum Notwendigkeit einer Vereinbarung Übertragung einzelner Pflichten VI. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von Wohnraum Notwendigkeit einer Vereinbarung Rechtslage in den östlichen Bundesländern Individualvereinbarung Formularvereinbarung E. Fälligkeit und Erfüllung des Renovierungsanspruchs I. Fälligkeit Bedeutung von Renovierungsfristen Behandlung der Fristen bei Mieterwechsel Renovierungsfristen bei Wohnraum Renovierungsfristen bei Gewerberaum II. Erfüllung im laufenden Mietverhältnis Wohnraum Gewerberaum Durchsetzung des Anspruchs III. Erfüllung bei Mietende Wohnraum Gewerberaum Erfüllungsanspruch nach Beseitigung bauseitiger Schäden F. Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen I. Grundsätze II. Anspruch aus Ersatzvornahme oder auf Schadensersatz Ersatzvornahme Schadensersatz Umfang des Schadensersatzanspruchs G. Ersatz von Mietausfall I. Anspruchsgrundlage II. Höhe des Anspruchs III. Schadensminderungspflicht des Vermieters H. Schadensersatzanspruch bei sonstigen Reparaturen I. Entstehung des Anspruchs II. Höhe des Anspruchs Grundsätze Vorteilsausgleichung J. Darlegungs- und Beweislast I. Grundsätze II. Ansprüche des Vermieters Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen Gutachterkosten XVII

19 Inhalt 3. Ersatz von Mietausfall III. Einwände des Mieters Erfüllung der Renovierungspflicht Schäden bei Mietbeginn Streit über die Ursache von Schäden K. Verjährung I. Beginn der Verjährungsfrist für den Vermieter II. Gegenstand der Verjährungsfrist III. Verjährung des Renovierungsanspruchs des Mieters Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters I. Anwendungsbereich der Vorschrift II. Bedeutung der Vorschrift Bedeutung des Abs Bedeutung des Abs III. Abgrenzung sonstiger Aufwendungen von Einrichtungen Begriff der sonstigen Aufwendung Begriff der Einrichtung Behandlung von Überschneidungen IV. Anspruch des Mieters auf Ersatz sonstiger Aufwendungen (Abs. 1) Vertragliche Regelungen Gesetzliche Regelung Ansprüche bei Mängelbeseitigung Ersatz von Aufwendungen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung Sonstige Ansprüche des Mieters Verjährung und Verwirkung Beweislast V. Wegnahmerecht des Mieters (Abs. 2) Rechtslage bis zur Wegnahme Ausübung des Wegnahmerechts Folgen der Wegnahme Prozessuales Gebrauchsüberlassung an Dritte I. Anwendungsbereich und Bedeutung der Vorschrift II. Die Fälle der Gebrauchsüberlassung Untermiete Sonstige Formen selbstständiger Gebrauchsüberlassung Einräumung von Mitbesitz Besucher Besitzdiener III. Die Erlaubnis Gesetzliche Regelung Vertragsklauseln IV. Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis Voraussetzungen des Kündigungsrechts Inhaltsverzeichnis 2. Ausschluss des Kündigungsrechts V. Haftung des Mieters für den Untermieter (Abs. 2) VI. Beweislast/Prozessuales VII. Chance of control -Klauseln Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch I. Bedeutung der Vorschrift und Verhältnis zum Kündigungsrecht nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB und zum Beseitigungsanspruch nach 1004 BGB II. Vertragsmäßiger und vertragswidriger Gebrauch III. Abmahnung Zweck Inhalt Abmahnungsberechtigter Abmahnungsempfänger Entbehrlichkeit der Abmahnung Abweichende Vereinbarungen Rechtsmittel gegen die Abmahnung IV. Unterlassungsklage V. Darlegungs- und Beweislast/ Prozessuales VI. Streitwerte VII. Besonderheiten der vermieteten Eigentumswohnung Ende des Mietverhältnisses I. Anwendungsbereich und Bedeutung der Vorschrift II. Beendigung durch Kündigung (Abs. 1) Bestimmtheitsgrundsatz Datum/Kündigungsfrist Umdeutung von unwirksamen Kündigungserklärungen Der/die Kündigungsempfänger Der/die Kündigungsberechtigte(n) Kündigung durch Bevollmächtigte Vollmachtsklauseln Begründung Sonstige Erklärungen Schriftform Wirksamwerden der Kündigung/ Zugang Teilkündigung Vertrauensschutz/Widerruf/ Rücknahme Vermieter-/Eigentümerwechsel Rechtsmittel gegen die Kündigung/Feststellungsklage Kosten der Kündigung Wiederholte Kündigung wegen derselben Gründe Kündigungsfolgeschaden Vertragswidrige Kündigung III. Beendigung durch außerordentliche Kündigung XVIII

20 Inhaltsverzeichnis 1. Kündigung des Vermieters gegenüber Erben Kündigung des Vermieters gegenüber Rechtsnachfolger Kündigung des Vermieters bei mehr als 30-jähriger Mietdauer Kündigungsrecht des Eigentümers bei Beendigung des Nießbrauchs Kündigungsrecht des Nacherben Kündigung nach Erlöschen des Erbbaurechts Kündigung bei Insolvenz des Mieters Kündigung bei Insolvenz des Vermieters Kündigung beim Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren Kündigung des Mieters wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis Kündigung des Mieters bei mehr als 30-jähriger Mietdauer Kündigung des Erben des Mieters gegenüber dem Vermieter Kündigung des Ehegatten und der Angehörigen des verstorbenen Mieters gegenüber dem Vermieter Vereinbarung weiterer Sonderkündigungsrechte IV. Beendigung durch Zeitablauf (Abs. 2) Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit ohne Verlängerungsklausel Befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklauseln Mietverhältnisse mit Optionsrecht (Verlängerungsoption) Kettenmietverträge Anhang zu 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag I. Allgemeines II. Zustandekommen des Vertrags Vertragsparteien Angebot/Annahme Verpflichtung zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags III. Inhalt des Mietaufhebungsvertrags IV. Rechtsfolgen Beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags Bei unberechtigter Weigerung Bei berechtigter Weigerung V. Beweislast Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund I. Bedeutung und Anwendungsbereich der Vorschrift II. Die Kündigungstatbestände Inhalt 1. Nichtgewährung/Entzug des Mietgebrauchs (Abs. 2 Nr. 1) Verletzung der Rechte des Vermieters (Abs. 2 Nr. 2) Zahlungsverzug (Abs. 2 Nr. 3) Sonstige Kündigungsinteressen (Abs. 1) III. Abweichende Vereinbarungen Zu Abs. 2 Nr Zu Abs. 2 Nr Zu Abs. 2 Nr IV. Die Kündigungserklärung V. Rücknahme/Verzicht VI. Kündigung wegen Wegfalls oder Veränderung der Geschäftsgrundlage VII. Darlegungs- und Beweislast Vertrag über mehr als 30 Jahre A. Regelungszweck B. Kündigungsrecht (Satz 1) C. Kündigungsausschluss (Satz 2) Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses I. Bedeutung und Zweck II. Anwendungsbereich III. Tatbestandsvoraussetzungen Ablauf der Mietzeit Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter Widerspruchserklärung IV. Rechtsfolgen V. Abweichende Vereinbarungen VI. Prozessuales/Darlegungs- und Beweislast Rückgabepflicht des Mieters I. Überblick und Zweck der Vorschrift II. Entstehungsgeschichte III. Anwendungsbereich IV. Konkurrenzen V. Rückgabe gem. Abs Voraussetzungen der Rückgabepflicht Grundsätzliches zum Begriff der Rückgabe bzw. Räumung Einzelheiten zu Rückgabe bzw. Räumung Gläubiger des Rückgabeanspruchs; empfangsberechtigte Personen Schuldner des Rückgabeanspruchs Insolvenz des Mieters Zeitpunkt der Rückgabe Vorzeitige Rückgabe Räumungsfrist, Vollstreckungsschutz Zeitliche Begrenzung des Rückgabeanspruchs; Vertragsfortsetzung XIX

21 Inhalt 11. Ort der Rückgabe Schadensersatz und Nutzungsentschädigung Unmöglichkeit VI. Rückforderungsanspruch gegen einen Dritten gem. Abs Allgemeines Voraussetzungen Rückgabepflichten des Dritten Ersatzansprüche des Vermieters VII. Durchsetzung der Ansprüche aus Abs. 1 und Vermeidung einer Kündigung Räumung ohne Rechtsstreit Versorgungssperre Einstweilige Verfügung auf Räumung Notarieller Räumungstitel Räumungsklage Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz Vollstreckung VIII. Verjährung IX. Beweislast X. Abweichende Vereinbarungen a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe I. Überblick und Zweck der Vorschrift II. Entstehungsgeschichte III. Anwendungsbereich IV. Rechtsverhältnis nach Vertragsbeendigung Unerlaubte Weiternutzung Gestattete Weiternutzung V. Nutzungsentschädigung gem. Abs Rechtsnatur des Anspruchs Voraussetzungen Höhe der Entschädigung Verjährung VI. Schadensersatz wegen Rückgabepflichtverletzungen Anspruchsgrundlagen Verschulden Anspruchsinhalt Fälligkeit VII. Bereicherung, Eigentümer- Besitzer-Verhältnis (EBV) VIII. Beweislast IX. Prozessuales X. Abweichende Vereinbarungen Erstattung von im Voraus entrichteter Miete I. Überblick, Zweck und Entstehungsgeschichte II. Anwendungsbereich III. Voraussetzungen Mietvorauszahlung Inhaltsverzeichnis 2. Vertragsbeendigung IV. Erstattungsanspruch Allgemeines Schuldner des Anspruchs (einschließlich Vermieterwechsel) Gläubiger des Anspruchs (einschließlich Nachmieter) Vertretenmüssen der Vertragsbeendigung Unbedingter Erstattungsanspruch gem. Abs. 1 Satz Bereicherungsausgleich gem. Abs. 2 Satz V. Abweichende Vereinbarungen Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts I. Überblick und Zweck der Vorschrift II. Entstehungsgeschichte III. Anwendungsbereich IV. Vermieteransprüche (Abs. 1) Erfasste Ansprüche Beginn der Verjährungsfrist Höchstdauer der Verjährung (Abs. 1 Satz 3) V. Mieteransprüche (Abs. 2) Erfasste Ansprüche Beginn der Verjährung VI. Kurze Verjährung bei Veräußerung der Mietsache VII. Allgemeines Verjährungsrecht VIII. Abweichende Vereinbarungen IX. Verjährung mietrechtlicher Ansprüche außerhalb von 548 BGB X. Verjährbarkeit des Gebrauchserhaltungsanspruchs XI. Beweislast Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften I. Bedeutung der Vorschrift II. Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch (Abs. 2 Nr. 1) III. Möblierter Wohnraum (Abs. 2 Nr. 2) IV. Mietverhältnisse mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder mit anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege (Abs. 2 Nr. 3) V. Ausgeschlossene Mieterschutzvorschriften VI. Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (Abs. 3) VII. Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten XX

22 Inhaltsverzeichnis 550 Form des Mietvertrags Rdn. Seite I. Regelungszweck II. Formerfordernis Vertragsdauer Schriftform III. Elektronische Form IV. Formmangel V. Vereinbarte Schriftform VI. Textform Inhalt 1. Berechtigtes Interesse Teil des Wohnraums Nach Vertragsschluss entstandenes Interesse Entgegenstehende Interessen des Vermieters III. Darlegungspflicht des Mieters IV. Erhöhung der Miete V. Abweichende Vereinbarungen VI. Beweislast/Prozessuales Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten I. Entstehungsgeschichte und Zweck II. Anwendungsbereich Altverträge (Vertragsschluss vor dem ) Sachlicher Anwendungsbereich Arten der Sicherheitsleistung III. Inhalt der gesetzlichen Regelung Zulässige Höhe (Abs. 1) Fälligkeit (Abs. 2) Anlage und Verzinsung (Abs. 3) Abweichende Vereinbarungen (Abs. 4) Sonderregelungen für Studentenund Jugendwohnheime (Abs. 3 Satz 5) IV. Die Kaution während der Mietzeit V. Die Kaution bei Vertragsende Vorbehaltslose Rückgabe Abrechnung Prozessuales Verjährung VI. Zwangsverwaltung/Insolvenz VII. Preisgebundener Wohnraum VIII. Geschäftsraummietverhältnisse Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters I. Anwendungsbereich der Vorschrift II. Abwendung des Wegnahmerechts (Abs. 1) Bestehen des Abwendungsrechts Ausübung des Rechts Folgen der Ausübung III. Abweichende Vereinbarungen (Abs. 2) IV. Prozessuales Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte I. Anwendungsbereich und Bedeutung der Vorschrift II. Anspruchsvoraussetzungen Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen A. Entstehungsgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich I. Entstehungsgeschichte II.Zweck III. Anwendungsbereich B. Erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache I. Maßnahmen II. Erhaltung der Mietsache Umfang der Erhaltungsmaßnahmen Die Ersetzung veralteter Bauteile und Anlagen a Maßnahmen nach 9 EnEV.. 19c Maßnahmen nach 10, 10a EnEV III. Erforderlichkeit IV. Einzelfälle C. Rechte und Pflichten des Mieters bei Maßnahmen nach Abs. 1 (Erhaltungsmaßnahmen) I. Duldungspflicht des Mieters Umfang der Duldungspflicht Ankündigung der Maßnahme Zumutbarkeit der Maßnahme II. Mitwirkungspflicht des Mieters III. Aufwendungsersatz IV. Konkurrenzen V. Abweichende Vereinbarungen VI. Prozessuales D. Rechte und Pflichten des Mieters bei Maßnahmen nach Abs. 2 (Modernisierungsmaßnahmen) I. Verbesserung der Mietsache Erhöhung des Gebrauchswerts und Substanzverbesserungen Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit Nachbarschützende Maßnahmen Maßnahmen nach einer Wohnwertverbesserung Nicht zu vertretende Maßnahmen Modernisierende Instandsetzung Weiter gehende Maßnahmen Sonstiges Einzelfälle XXI