Miet- und Betreiberverträge - Besonderheiten bei Betrieb und Verpachtung von Pflegeimmobilien

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1 Miet- und Betreiberverträge - Besonderheiten bei Betrieb und Verpachtung von Pflegeimmobilien Frankfurt am Main, Rechtsanwältin Dr. Bettina Wirmer-Donos FPS Fritze Paul Seelig, Frankfurt am Main

2 Gliederung Inhaltsverzeichnis 1. Bedeutung der Miet- oder Betreibersituation bei Investments in Sozialimmobilien 2. Rechtliche Besonderheiten bei Investments in Sozialimmobilien 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien 4. Risikomanagement 2

3 1. Bedeutung der Miet- oder Betreibersituation bei Investments in Sozialimmobilien Sozialimmobilien - Seniorenimmobilien Betreute Wohnformen Altenwohnheim Altenheim Pflegeheim Hospize 3

4 1. Bedeutung der Miet- oder Betreibersituation bei Investments in Sozialimmobilien Bewertung eines Transaktionsobjekts unter dem Gesichtspunkt rechtlicher Risiken 4 Allgemeine zivilrechtliche Risiken Belastungen im Grundbuch, Darlehenssituation Verpachtung/Vermietung Versicherungsverhältnisse Öffentlich rechtliche Risiken Baulasten Baurechtliche Auflagen, Altlasten, Denkmalschutz Nachbarbelange Spezifische Risiken bei Sozial immobilien Betreibersitua tion Auswirkungen auf Verpachtung/ Vermietung

5 1. Bedeutung der Miet- oder Betreibersituation bei Investments in Sozialimmobilien Arten von Investments in Sozialimmobilien Kauf Grundstück (evtl. zzgl. Entwicklung) mit Pflegeheim und eigenes Betreiben Kauf Grundstück (evtl. zzgl. Entwicklung) mit Pflegeheim vermietet an Betreiber, einschließlich Sale-and-lease-back Kauf/Beteiligung Betreibergesellschaft 5

6 1. Bedeutung der Miet- oder Betreibersituation bei Investments in Sozialimmobilien Betreibersituation - Alternativen Ausgangssituation: Ein Portfolio enthält Sozialimmobilien Ausgangssituation 1: Langfristige Vermietung an Betreiber, der nicht mit Verkäufer identisch ist. Ausgangssituation 2: Betreiber ist Eigentümer, Platzierung des Objekts im Sale and Lease Back -Verfahren Ausgangssituation 3: Sozialimmobilie ist nicht oder nur kurzfristig an Betreiber vermietet. (Projektentwicklung) 6

7 1. Bedeutung der Miet- oder Betreibersituation bei Investments in Sozialimmobilien Ausgangssituation 1 Ausgangssituation 2 Ausgangssituation 3 Kaum Möglichkeiten der Einflussnahme auf Betreibervertrag daher Ermittlung und Berücksichtigung des Risikos bei der Preisermittlung Möglichkeit der Einflussnahme auf Betreibervertrag, Risikominimierung durch Vertragsgestaltung 7

8 2. Rechtliche Besonderheiten bei Investments in Sozialimmobilien - Ordungsrechtliche Vorgaben des HeimG: Pflegeheim ( 1 Abs. 1 S. 2 HeimG) Gebäude dient dem Zweck, ältere Menschen, Pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen (personelle und sachliche Ausstattung) Unterkunft, Verpflegung und Betreuung sowie Pflege Bestand der Einrichtung muss vom Wechsel und Bestand der Bewohner unabhängig sein Einrichtung muss entgeltlich betrieben werden Anzeige des Betriebs bei der Heimaufsichtsbehörde 8

9 2. Rechtliche Besonderheiten bei Investments in Sozialimmobilien ordnungsrechtliche Vorgaben des HeimG Das Heimgesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen ( 1 II HeimG). Bloße Vermietung von Wohnraum mit Angebot zur Betreuung und Verpflegung genügt nicht Verpflichtung des Mieters, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen genügt ebenfalls nicht, wenn Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist 9 Heimgesetz (+) Aufsicht durch staatl. Heimaufsichtsbehörde

10 2. Rechtliche Besonderheiten bei Investments in Sozialimmobilien Besondere gesetzliche Bindungen des Betreibers/Pflegeeinrichtung Heimgesetz Schutz der Würde der Bewohner Einhaltung HeimmindestbauVO/ HeimpersonalVO Beratung und Überwachung des Betreibers Regelung der Zusammenarbeit zwischen Betreiber, Pflegekassen (medizinischer Dienst), Sozialhilfeträger SGB XI Voraussetzungen des Abschlusses des Versorgungsvertrags: Selbstständiges Wirtschaften Leitung durch ausgebildete Pflegekraft Gewähr für ordnungsgemäße Versorgung/ Pflege Einhaltung von Qualitätsstandards nach 113 SGB XI ff. Besondere ordnungsrechtliche Vorschriften HeimmindestbauVO HeimpersonalVO LebensmittelG VO (EG)852/2004: Verpflichtung zur Qualitätskontrolle nach HACCP 10

11 2. Rechtliche Besonderheiten bei Investments in Sozialimmobilien Finanzierung des Betreibers Refinanzierung des Betreibers durch Einnahmen aufgrund der Heimverträge mit Bewohnern: Pflegeleistung en Unterkunft und Verpflegung: Ggf.: Investitionskostenförderung 11 Pflegevergütung zu tragen von den Pflegebedürftigen oder deren Kostenträgern ( 82 SGB XI) Voraussetzung: Versorgungsvertrag mit Pflegekassen Zu tragen von den Pflegebedürftigen ( 82 I Satz 4 SGB) Ggf. Inanspruchnahme von Sozialhilfe durch die Pflegebedürftigen Durch Länder - nicht an die Bewohner gekoppelt.) Wird durch Bewohner im Rahmen der Miete getragen, oder Pflegewoh geld durch Sozialkassen

12 2. Rechtliche Besonderheiten bei Investments in Sozialimmobilien Regelmäßige Kontrolle des Betreibers durch Heimaufsicht hinsichtlich der Einhaltung des Heimgesetzes/ HeimmindestbauVO/ Heimpersonal- VO Medizinischen Dienst der Krankenkassen bezüglich Einhaltung des SGB XI Gesundheitsamt TÜV etc. bzgl. Einhaltung des LebensmittelG VO (EG) 852/2004: Verpflichtung zur Qualitätskontrolle nach HACCP Aufzugskontrolle Technische Einrichtungen 12

13 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Denkbare Pflichtverstöße des Betreibers: 13 Fehlende Dokumentation der Pflege (kein Nachweis über Qualitätskontrolle im Lebensmittelbereich/worst case: Vergiftungen der Patienten (Salmonellen), Krankheitserscheinungen bei Patienten (Wundliegen), Freiheitsberaubungen durch Fixierung von Patienten (Ruhigstellung)/Patienten werden tagsüber im Bett gelassen, Verstöße gegen HeimmindestbauVO, z.b. nachträgliches Verkleinern von Patientenzimmern oder Umbau von Naßzellen zu Zimmern, um Belegung zu steigern, Verstöße gegen HeimpersonalVO

14 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Rechtliche Konsequenzen von Pflichtverstößen: Protokollierung der Pflichtverstöße bei Begehung durch Heimaufsicht/medizinischen Dienst Beratung: Aufforderung an Betreiber zur Darstellung von Abhilfemaßnahmen Kontrolle, ob Maßnahmen realisiert wurden, wenn nein: Erlass behördlicher Anordnungen zur Abstellung der Missstände (Rechtsmittel: Widerspruch/Anfechtungsklage) 14

15 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Rechtliche Konsequenzen von Pflichtverstößen: Betreiber wird auf Ersatz von Schäden (Krankenhauskosten etc.) in Anspruch genommen, die aus gefährlicher Pflege resultieren. Kürzung der nach Kap. VIII SGB XI an Betreiber zu zahlenden Vergütungen, für Vergangenheit ist Kürzungsbetrag zurückzuzahlen. Versorgungsvertrag zwischen Betreiber und öffentlicher Hand ( 72 SGB XI) wird nach 74 SGB XI (fristlos) gekündigt. Konsequenz: Betreiber kann Miete nicht mehr zahlen. 15

16 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Rechtliche Konsequenzen von Pflichtverstößen: Beispielfall: Betreiber zahlt Miete/Pacht nicht Vermieter kündigt Mietverhältnis Vermieter verklagt Betreiber auf Herausgabe des Pflegeheims und erwirkt dementsprechendes Urteil Gerichtsvollzieher äußert Zweifel bzgl. Zwangsvollstreckung 16

17 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Rechtliche Konsequenzen von Pflichtverstößen: Bundesgerichtshof, Urt. v. 14. Februar 2003 (Az.: IX a ZB 10/03) Mieter (Betreiber) ist aus dem Besitz zu setzen Eigentümer (Vermieter) ist in den Besitz einzuweisen Gegenstände des Betreibers sind zu entfernen 17

18 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Rechtliche Konsequenzen von Pflichtverstößen: Bundesgerichtshof, Urt. v. 14. Februar 2003 (Az.: IX a ZB 10/03) Frage: Reicht es, den Pflegeheimbetreiber aus dem Besitz zu setzen? Mieter (Betreiber) muss Pflegeheim zurückgeben 18 Betreiber muss nicht: Geschäftsunterlagen überlassen an Überleitung von Verträgen, die er mit Pflegepersonal und Heimbewohner abgeschlossen hat, auf neue Betriebsgesellschaft mitwirken

19 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Rechtliche Konsequenzen von Pflichtverstößen: Bundesgerichtshof, Urt. v. 14. Februar 2003 (Az.: IX a ZB 10/03) Vermieter kann nur Rückgabe des vermieteten Objekts (Pflegeheim) verlangen Vermieter hat keinen Anspruch auf Übernahme des Heimbetriebs und der Heimverträge Vermieter kann mangels Titel gegen Heimbewohner nicht gegen diese auf Herausgabe vollstrecken 19

20 3. Spezielle Risiken bei Investments in Sozialimmobilien: Änderungen durch Pflegereform 2008: Rehabilitation vor Pflege - Anreizschaffung Änderung der Nutzerstruktur im Pflegeheimen Rückgang der stationären Pflege, Zunahme Pflegestufe 3 Risiko: Ggf. Rückgang der Mietzahlungen durch Nutzer, Erhöhung des Pflegeaufwands, Widerspruch mit ursprünglicher Mietkalkulation 20

21 4. Risikomanagement Risikobewertung aufgrund umfassender Information im Vorfeld der Transaktion (Due Diligence) Risikomanagement durch Vertragsgestaltung (Intervention) (Ausgangssituation 1) (Ausgangssituationen 2-3) 21

22 4. Risikobewertung aufgrund Information im Vorfeld der Transaktion: Prüfung sämtlicher Begehungsprotokolle des medizinischen Dienstes der Krankenkassen, der Heimaufsicht und des Gesundheitsamtes (auf Zeitabstände achten!), Bei Pflegemängeln: Überprüfung der Durchführung von Abhilfemaßnahmen, Prüfung der Versorgungsverträge mit den Versorgungskassen/Pflegesatzvereinbarungen, 22 Belegungsmix prüfen

23 4. Risikobewertung aufgrund Information im Vorfeld der Transaktion: 23 Prüfung der Arbeitsverträge mit dem Personal (Überprüfung der Vergütung Ortsüblichkeit nach 72 III 2 SGB XI nach der Pflegereform 2008) Vorlage baulicher Genehmigungen und (bei längerem Zurückliegen der letzten Genehmigung:) Bauliche Veränderungen seit letzter Genehmigung (Stichwort: Einhaltung der HeimmindestBauVO) Ggf.: Investitionskostenzuschüsse/Umlagefähigkeit Dokumentationen über Qualitätsmanagement

24 4. Risikobewertung aufgrund Information im Vorfeld der Transaktion: Prüfung der Verträge mit den Bewohnern (Vereinbarkeit mit den Vorgaben des 5 Heimgesetz) z.b.: Allgemeine Leistungsbeschreibung des Heims als Anlage zum Mietvertrag, Aufschlüsselung der Entgelte (welcher Betrag entfällt auf Unterkunft, Verpflegung und Betreuung und Investitionskosten?), Vereinbarung zu hoher Sicherheitsleistungen. 24 Vereinbarungen, die zum Nachteil des Bewohners von den 5 ff. HeimG abweichen (z.b. Entgeltvereinbarungen) sind unwirksam!

25 4. Risikobewertung aufgrund Information im Vorfeld der Transaktion: Einwirkungsmöglichkeiten des Investors bei Pflichtverstößen: Prüfung der Gesellschaftsstruktur des Betreibers (betreibt er eine Vielzahl von Objekten oder nur ein Objekt?) Vereinbarung einer Call-Option bei Betrieb von nur einer Einrichtung? Wenn nein - besteht Möglichkeit Call-Option (nachträglich) zu vereinbaren? 25 Langfristige Betreiberverträge: Überprüfung des Vertrags im Hinblick auf pflegespezifische Instandsetzungspflichten des Mieters (Erneuerung Bodenbeläge, Nasszellen etc.).

26 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Sicherheitsleistungen Kaution/Bürgschaft/harte Patronatserklärung zur Absicherung Mietzahlungen 2-9 Monate Pflicht des Betreibers/Mieters zum Abschluss einer Betriebsunterbrechungsversicherung Zusätzlich: Abtretung etwaiger von den Bewohnern zu zahlende, in den Mietverträgen nach 5 Abs. 5 HeimG gesondert auszuweisende Investitionsanteile, soweit nicht durch öffentliche Förderung gedeckt ( 82 III SGB XI) 26

27 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Eintrittsrecht des Verpächters in den Betrieb: Im Falle der Auflösung des Mietverhältnisses ist Verpächter berechtigt, selbst oder durch einen von ihm benannten Dritten den Heimbetrieb fortzuführen Pächter hat dann Rechte und Pflichten aus Heim-, Beherbergungs- und sonstigen Mietverträgen zu übertragen (Übertragungsklausel in die zu übernehmenden Verträge aufnehmen) 27

28 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Instandhaltung/-setzung: Festlegung von (möglichst weitreichenden) Instandsetzungspflichten des Betreibers unter besonderer Berücksichtigung der besonderen Beanspruchung von Pflegeimmobilien (z.b. Instandsetzung von Bodenbelägen, Nasszellen etc.), Ausschluss des Rechts zur Mietminderung während der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, 28 Regelung, dass die Ersatzbeschaffung des Mobiliars dem Mieter/Betreiber obliegt.

29 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Informationspflichten des Betreibers: 29 Einräumung weitreichender Begehungsrechte des Vermieters/Investors (1 bis 2 mal pro Jahr), Pflicht des Mieters/Betreibers zur regelmäßigen Überlassung sämtlicher Protokolle der Heimaufsicht, des medizinischen Dienstes der Krankenkassen und des Gesundheitsamtes, Veranlassung der direkten Übersendung der Protokolle durch Mieter/Betreiber, Vollmachtserteilung an Vermieter/Investor, diese Protokolle bei Heimaufsicht, medizinischem Dienst etc. einzusehen. Informationspflicht des Betreibers über Fortführung des Betriebes, neue Mietverträge mit Nutzern etc.

30 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Informationspflichten des Betreibers: Verpflichtung des Betreibers/Mieters zur monatlichen Information über den Belegungsmix (Standard: Pflegestufe 1: ca. 40%, Pflegestufe 2: ca. 50%, Pflegestufe 3: ca. 10%), Bis zu einer Belegung von mindestens 85% verpflichtet sich Mieter zur Rechenschaft über Belegung und Belegungsmaßnahmen. (Betrifft insbesondere preopening Phase) 30

31 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Wertsicherung der Miete/Pacht: In der Regel keine 100%ige Anpassung an den Preisindex durchsetzbar (60%-80%) Aus Investorensicht falls verhandelbar Absicherung gegen Ansprüche des Betreibers/Pächters auf Neuanpassung der Miete für den Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bei Änderung der rechtlichen Rahmenvoraussetzungen für Besetzung der Einrichtung bzw. der Berechnung der Nutzungsentgelte. 31

32 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Betreiber ist objektbezogene Gesellschaft, die ausschließlich das erworbene Objekt betreibt Einräumung einer Call-Option zugunsten des Vermieters/Investors im Falle des Zahlungsverzugs oder der Feststellung der gefährlichen Pflege durch Aufsichtsbehörden ohne fristgerechte Besei-tigung der Mängel 32

33 4. Risikomanagement durch Vertragsgestaltung: Betreiber betreibt Vielzahl von Objekten/ Sale and lease back von Einzelobjekten (Konsequenz: Ausscheiden der Möglichkeit der Call-Option) 33 Vermieterrecht zum Einsatz fachkundiger Heimleitung mit umfassenden Weisungsrechten ggü. Personal und sonstigen Beteiligten (Pflegekassen etc.) Vermieter wird selbst Betreiber und schließt Managementvertrag mit früherem Betreiber ab. (Vorteil: lückenlose Betriebsfortführung)

34 34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

35 Dr. Bettina Wirmer-Donos Rechtsanwältin FPS Fritze Paul Seelig Eschersheimer Landstr D Frankfurt am Main Deutschland Tel: (0 69) Fax: (0 69) wirmer-donos@fps-law.de 35