Mehr Rechte für die WEG-Gemeinschaft 6. Abkürzungen 7 Das Wichtigste in Kürze 9. Die Änderung des WEG 17. Die Forderungen der GdW 21

Transkript

1

2 Schnellübersicht Mehr Rechte für die WEG-Gemeinschaft Abkürzungen 7 Das Wichtigste in Kürze 9 Die Änderung des WEG 17 Die Forderungen der GdW 21 Der Umfang des Privilegs 27 Die Durchsetzung der Forderung 35 Die Insolvenz eines Wohnungseigentümers 49 Der Eigentumswechsel 7 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung 77 Die Zwangshypothek 85 Die Entziehung der Eigentumswohnung 91 Verfahrensfragen und Rechtsbehelfe 99 Beschluss- und Antragsmuster 109 Stichwortverzeichnis

3 1. Vorbemerkung In diesem Kapitel geht es (nur) um die Durchsetzung der Forderung einer GdW gegen einen Miteigentümer, der immer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und weiterhin persönlich für die Forderungen der GdW haftet. Die Folgen einer Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Miteigentümers werden in Kapitel 7 behandelt, die Folgen des Eigentumswechsels in Kapitel 8 erklärt. 2. Die Anmeldung der Forderung Voraussetzung für eine Anmeldung Die Forderung der GdW kann unter folgenden Bedingungen bei Gericht angemeldet werden: Die Forderung ist noch privilegiert (vgl. Kapitel 5). Nicht privilegierte Forderungen können nicht angemeldet werden. Geschieht dies doch, bleibt dieser Teil der Anmeldung unbeachtet. Eine formelle Zurückweisung ist nicht vorgesehen. Der Rechtspfleger wird die GdW aber eventuell darauf hinweisen. Das Verfahren wird bereits von einem anderen Gläubiger betrieben. Diese Anmeldung verursacht keine Gerichtskosten für die GdW, auch wenn sie nicht privilegierte Forderungen angemeldet hat. Der Höchstbetrag muss bei der Anmeldung nicht berücksichtigt werden, da das Gericht dies ohnehin von Amts wegen beachten muss. Form der Anmeldung Für die Anmeldung benötigt die GdW keinen vollstreckbaren Titel. Somit genügt ein formloses Schreiben an das Gericht. Erforderlich ist die ausdrückliche Erklärung, dass der Eigentümer mit diesen Beträgen im Rückstand ist. Auch muss jede einzelne Forderung mit ihrer Fälligkeit genau bezeichnet und der entsprechende Teilbetrag angegeben werden. Das Gericht muss aus der Anmeldung ohne Weiteres erkennen, wann jeder einzelne Teilbetrag fällig geworden ist. Zuständig für die Anmeldung ist der Verwalter. Diese Befugnis hat er nach hiesiger Auffassung gemäß 27 Abs. 1 Satz 4 WEG i. V. m. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, ohne dass es einer Ermächtigung durch die GdW bedarf. Zwar bezieht sich 27 Abs. 1 Satz 4 WEG nach allgemeiner 3

4 Die Anmeldung der Forderung Ansicht nur auf eine außergerichtliche Tätigkeit, jedoch ist nach der hier vertretenen Auffassung die reine Forderungsanmeldung noch gedeckt, obwohl sie bei einem Gericht zu erfolgen hat. Hierdurch wird kein Verfahren eingeleitet. Ist das Vollstreckungsgericht aber wirklich anderer Ansicht, müsste ein Beschluss nach 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG gefasst werden. Somit muss der Verwalter die Anmeldung unterschreiben. Auch wenn man wie hier dem Verwalter die Befugnis zur Anmeldung der Forderungen kraft Amtes zubilligt, darf er hierfür ohne entsprechende Ermächtigung durch die GdW keinen Rechtsanwalt 24 beauftragen, denn 27 Abs. 1 Satz 4 WEG postuliert eine Verwalterpflicht, die er nicht ohne Zustimmung der GdW delegieren kann. Dies ist übrigens auch sachgemäß, da eine solche Anmeldung keine großen Rechtskenntnisse erfordert und von ihm leicht selbst vorgenommen werden kann. Im Übrigen wären die Kosten des Anwalts (den er mit Zustimmung der GdW beauftragt) ebenfalls privilegiert und tragen deshalb dazu bei, den Höchstbetrag vorzeitig zulasten der GdW auszuschöpfen. Ist der Verwalter Rechtsanwalt, darf er Anwaltskosten für die Anmeldung gegenüber der GdW nur berechnen, wenn ihm dies ( 181 BGB) in der Ermächtigung gestattet ist. Ein Vorschlag für einen solchen Beschluss in der Eigentümerversammlung findet sich in Kapitel 13, Muster 1. Glaubhaftmachung Abweichend von der Regel 25 muss die GdW ihre Forderung jedoch bereits bei der Anmeldung glaubhaft machen ( 45 Abs. 3 ZVG). Beizufügen ist demnach der Titel, falls ein solcher bereits vorhanden ist oder eine Abschrift des Beschlusses der GdW über den Wirtschaftsplan beziehungsweise über die Umlage. Diese Abschrift muss nicht öffentlich beglaubigt sein. Beglaubigung durch den Verwalter genügt. Hat die GdW aus irgendwelchen Gründen mit der Beschaffung dieser Abschrift Schwierigkeiten, hilft nur ein Gespräch mit dem Rechts- 24 Das Vollstreckungsgericht interessiert sich hierfür nicht. Der Verwalter muss dies gegenüber der GdW verantworten. 25 Glaubhaftmachung nur auf Verlangen ( 45 Abs. 1 ZVG) 37

5 Die Durchsetzung der Forderung pfleger, was dieser sonst noch als Mittel der Glaubhaftmachung anerkennt. 45 Abs. 3 ZVG ermöglicht ihm einen Ermessensspielraum. Ersatzforderungen Ersatzforderungen (vgl. Kapitel 4, Ziffer 4) werden vom betroffenen Miteigentümer angemeldet, für den die gleichen formalen Voraussetzungen gelten. Da er begrifflich kein Beschlussprotokoll haben kann und wahrscheinlich auch noch keinen Titel hat, ist ebenfalls Rücksprache mit dem Rechtspfleger angebracht, wobei der gesamte vorhandene Schriftverkehr in dieser Angelegenheit mitgebracht werden soll. Zeitpunkt der Anmeldung Erforderlich ist die Anmeldung spätestens im Versteigerungstermin. Wenn der Verwalter den Rechtspfleger verärgern will, meldet er erst im Termin an. Ist er an einer guten Zusammenarbeit mit dem Gericht interessiert, verfährt er wie folgt: Erfährt er vom Zwangsversteigerungsverfahren bereits, bevor ein Versteigerungstermin bestimmt ist, 2 richtet er ein formloses Schreiben an das Gericht mit dem Inhalt, dass die GdW Forderungen der Rangklasse 2 in Höhe von an den Schuldner hat, welche zum Versteigerungstermin noch präzisiert werden. Es genügt, dass die GdW jetzt bei Gericht als Beteiligte geführt wird ( 9 Nr. 2 ZVG) und ihr künftig alle Entscheidungen, insbesondere die Terminsbestimmung mit Wertfestsetzung, zugestellt werden. Theoretisch kann das Gericht Glaubhaftmachung fordern, was jedoch kaum geschehen wird. Sobald der Versteigerungstermin bestimmt ist, meldet der Verwalter die vorhandenen Rückstände und die noch bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin fällig werdenden Beträge an ( 47 ZVG). Die GdW wird zwar später nur jene Beträge erhalten, die vor dem Zuschlag fällig geworden sind, aber der Zuschlag wird oft nicht gleich im Termin erteilt. Jetzt ist die Glaubhaftmachung auch ohne besonderes Verlangen durch das Gericht erforderlich. 2 Es ist gut möglich, dass sich der vom Gericht beauftragte Schätzer mit der Bitte um Information an den Verwalter wendet. Dann erkundigt sich der Verwalter nach dem gerichtlichen Aktenzeichen. 38

6 Die Anmeldung der Forderung Beispiel: Der Versteigerungstermin ist am 29. August Die GdW hat Hausgeldrückstände seit 1. November 2009 in Höhe von monatlich 100 EUR, die jeweils am ersten Werktag im Monat fällig sind. Die Anmeldung der beiden Raten aus dem Jahr 2009 ist eigentlich überflüssig, doch es schadet (und kostet) nichts, sie in der Anmeldung zu erwähnen. Erforderlich ist die Anmeldung der Raten 2010 und 2011 mit folgender Angabe: Monatlich 100 EUR, jeweils am ersten Werktag des Monats fällig und weiter die Raten Januar bis August 2012, gleiche Höhe und Fälligkeit mit 800 EUR sowie die am 1. September fällig werdende Rate von 100 EUR für September Wird der Zuschlag am 29. August erteilt, erhält die GdW später die Septemberrate nicht (mehr) vom Gericht (sondern vom Ersteher). Wird aber der Zuschlag erst am 5. September erteilt, erhält die GdW (nach der hier vertretenen Auffassung) die am 1. September fällig gewordene Hausgeldrate noch aus dem Erlös. Wichtig: Diese Ansicht des Verfassers ist sehr umstritten. Die meisten Gerichte geben der GdW in Anlehnung an eine überkommene richtige Praxis bei den öffentlichen Lasten nur einen Teil der Septemberrate, pro rata temporis, das heißt im hiesigen Beispiel nur für vier Tage, somit 13,34 Euro. Dabei bleibt aber unbeachtet, dass der Ersteher kraft Gesetzes ab dem Zuschlag persönlich für die öffentliche Last (und auch für die Zinsen der bestehend gebliebenen Rechte), nicht aber für die vor dem Zuschlag fällig gewordene Forderung der GdW haftet. Somit kann die GdW die Septemberrate vom Ersteher nicht verlangen. Nach der hier vertretenen Auffassung kann die GdW ihren Anspruch (die gesamte fällige Monatsrate zu erhalten) mit sofortiger Beschwerde verfolgen, weil es sich nicht um einen materiellen Streit 27 zwischen mehreren Beteiligten, sondern um eine Frage der richtigen Aufstellung des Teilungsplanes handelt. 27 Anderenfalls müsste sie ihr Verlangen durch Widerspruch verfolgen, was zwar im Verteilungstermin einfach und kostenlos ist, jedoch ein schwieriges und teueres Prozessverfahren nach sich zieht und deshalb wohl kaum lohnend ist. 39

7 Die Durchsetzung der Forderung Haftung nach Zuschlag Wird der Zuschlag erteilt, ist der Ersteher ab dem Tag des Zuschlags (und nicht erst ab Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses oder gar ab Eintragung im Grundbuch) Eigentümer der Wohnung und haftet somit jetzt persönlich für die künftig fälligen Beträge. Dies gilt auch dann, wenn der Beschluss der GdW, auf welcher die Zahlungspflicht beruht, bereits vor dem Zuschlag gefasst wurde, die Fälligkeit aber erst nach dem Zuschlag eintritt. Nach der hier vertretenen Auffassung ist es zwar keine Rechtspflicht, aber ein Erfordernis des Anstands, dem Gericht einen solchen Beschluss vor dem Versteigerungstermin mitzuteilen, damit die Biete-Interessenten informiert werden können. Sieht die GdW das anders, muss sie sich nicht wundern, wenn der neue Miteigentümer künftig wenig kooperativ ist. 3. Betreiben durch die GdW Die GdW muss nicht abwarten, bis ein anderer Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt. Sie kann auch selbst den Versteigerungsantrag stellen oder sich (durch ein Beitrittsgesuch) einer anhängigen Zwangsversteigerung anschließen. Dazu benötigt sie aber einen Titel gegen den säumigen Miteigentümer und jetzt gibt es ein Problem. Die Titelbeschaffung Während der Verwalter kraft Gesetzes befugt ist die GdW ist Verwaltungsgeschäften und insoweit auch in Rechtsstreiten gegen Dritte zu vertreten, enthält das WEG für ihn keine ausdrückliche Ermächtigung, gegen einen Miteigentümer vorzugehen. Denn schließlich ist der Verwalter ja der Beauftragte der Gemeinschaft, das heißt deren Dienstleister. In dieser Hinsicht konnte ihm das Gesetz nicht gut eine Befugnis einräumen, gegen seinen Dienstherrn zu prozessieren. Im Grunde könnte dieses Problem wie folgt gelöst werden: Der Verwalter könnte als Prozessstandschafter im eigenen Namen die Forderung der GdW einklagen. Dies war früher üblich, nach der Neufassung des WEG ist es aber sehr umstritten 28 und trägt das Risiko der Klageabweisung aus prozessualen Gründen. 28 Bärmann, 27 Rn

8 Stichwortverzeichnis Ablösung 55 Abmahnung 93 Abrechnungsspitze 23, 9 Absonderungsrecht 13, 20, 51, 59 Amtsgericht 104 Anfechtung 5 Anmeldung der Forderung beim Gericht 28, 3 beim Insolvenzverwalter 50 beim Zwangsverwalter 81 Rücknahme 5 Anordnungsbeschluss 43 Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingung 108 auf Zwangsversteigerung 114 auf Zwangsverwaltung 82 Mahnbescheid 101 Zwangsversteigerung 40 Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingung 11 Antrag auf Mahnbescheid 112 Antragsrücknahme 45 Ausgebot 108 Beitritt 31, 10 Beitrittsgesuch 40, 42 Berufungsgericht 104 Beschlagnahme, Tag der ersten 28 Beschluss Anfechtung des 9 Durchsetzung des 97 Inhalt des 9 Beschlussprotokoll 38 Bruchteilsgemeinschaft 12, 25 Dienstbarkeiten 45 Dingliches Recht 9 Duldung 104 Duldungspflicht 72 Duldungstitel 2, 75, 81 Dürftigkeitseinrede 7 Eigentum, Entzug 93 Eigentumswechsel 8 Einheitswertbescheid 43 Einstellung, einstweilige 107 Einstellungsfrist 107 Entzug 92 Erbbauberechtigte 11 Erbbaurecht 10, 11 Erbbaurechtsausgeber 11 Erbbauzins 11 Erbe 73 Erbschaft 75 Ermächtigung 81, 110 Ermächtigungsbeschluss 100 Ersteher 73 Fälligkeiten ab Zuschlag 73 Fälligkeitstheorie 8 Forderungen einmalige 80 privilegierte 22 Freigabe 1, 5 Gegenstand, unbeweglicher 0 Gemeinschuldner 13 Gerichtskosten 3 Gesamtschuldner 74 Glaubhaftmachung 37 Gläubigervorschuss 78 Grundbuchauszug 2 Grundpfandrechte 28, 97 Grundsteuer 24 Hausgeld 23 Insolvenzeröffnung 58 Insolvenzforderungen 13, 50, 5 Insolvenzgläubiger 13 Insolvenzmasse 58 Insolvenzschuldner 13 Insolvenzverfahren 58 Insolvenzvermerk 1 Insolvenzverwalter 13 vorläufiger

9 Stichwortverzeichnis 14 Instandhaltung 22 Instandsetzung 22 Instandsetzungsrücklage 23 Klageerhebung 41 Klagen 104 Kosten dingliche 5 nicht privilegierte 23 Kostenfestsetzungsbeschluss 13 Lasten 22 Mahnbescheid 41 vollstreckbarer 13 Mahnverfahren 101 Masseverbindlichkeit 13, 5 Mehrheitsbeschlüsse 24 Mieteinnahmen 80 Mietpfändung, dingliche 84 Nachlasspfleger 75 Nachlass, überschuldeter 7 Nebenforderungen 4 Nichtzahlender Ersteher 88 Pflichtteilsberechtigter 74 Privileg 32, 52 Prozessstandschafter 40 Rangklasse 15, 1, 43 Realkredit 28 Rechtspfleger 14 Rechtsverfolgung 30 Restschuldbefreiung 59 Rückstände 8 Schutzfristen 71 Sicherheit, dingliche 51 Sicherungsverwaltung 98 Stimmrecht 98 Teilerbbaurecht 15 Terminsbestimmung 38 Testament 74 Titelbeschaffung 40 Todesfall 73 Umlage 23, 25, 58 Verantwortung der GdW 95 Verbrauch, gemeinschaftlicher 22 Verfügung, einstweilige 94 Verfügungsbefugnis 82 Vermächtnisnehmer 73 Vermögen, sonstiges 1 Versteigerung, abweichende 108 Versteigerungsantrag 30, 51, 10 Versteigerungserlös 72 Versteigerungstermin 38 Verteilungstermin 72 Verwalter schwacher 59 starker 59 Verwalterpflicht 37 Verwaltungskosten 22 Verzicht 12 Vollstreckung in die Wohnung 10 Vollstreckungsbescheid 102 Vollstreckungsobjekt 80 Vollstreckungsschutzfrist 58 Vollstreckungsverbot 59 Vollzug 97 Vorratsbeschluss 41, 110 Vorschüsse 23 Wertfestsetzung 38 Widerspruch 102 Willenserklärung, empfangsbedürftige 1 Wirtschaftsplan 50 Wohnungserbbaurecht 15 Zahlungsklage 58 Zahlungstitel 2 Zuschlagsbeschluss 89 Zustellungsvermerk 89 Zwangsformular 102 Zwangshypothek 8 Zwangssicherungshypothek 88 Zwangsversteigerung 12 Zwangsverwalter 79 Zwangsverwaltung 98 Zwangsvollstreckung