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1 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften. Daniela Trösch

2 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften Inhalte Wie lassen sich Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften definieren, identifizieren und heben? 2 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

3 Ausgangssituation Kommunale Liegenschaften, Bestand und Verwaltung Für kommunale Dienstleistungen sind Immobilien erforderlich: Verwaltungseinrichtungen, Erziehungs- und Bildungseinrichtungen, kulturelle Einrichtungen, technische Infrastruktureinrichtungen etc. Aus diesen Gründen besitzen Kommunen ein sehr umfangreiches und heterogenes Immobilienportfolio, welches insbesondere in den 60er bis 80er- Jahren gewachsen ist. Dieses umfangreiche Immobilienportfolio wird über verschiedene Zuständigkeiten verwaltet. 3 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

4 Ausgangssituation Kommunale Liegenschaften, Veränderungen Im Hinblick auf die Finanzlage der Kommune rückt die Ressource kommunale Liegenschaften immer stärker in den Mittelpunkt. Deren ökonomische Nutzung spielt zunehmend eine bedeutende Rolle. Ebenso wird durch die Einführung der Doppik die Bewertung des Immobilienvermögens erforderlich. Damit einher geht die nutzerbezogene Zuordnung der Liegenschaften sowie die Gegenüberstellung von Vermögen und Verbindlichkeiten. Durch das Aufzeigen von Immobilienwerten werden Wertpotenziale definierbar in: Values, in Bewirtschaftungskosten, in Baukosten, in Finanzierungskosten, in Nutzenoptionen, in Struktur- und Stadtentwicklungspolitik sowie Stadtimage. 4 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

5 Kommunale Liegenschaften Gründe für schlummernde Wertpotenziale - Historie Daseinsvorsorge und Bereitstellung der Immobilien als kommunale Verpflichtung. Stadtpolitische Hintergründe Steuerung der Stadtentwicklung (Flächenbevorratung, Gebietsentwicklung) Stabilisierung des Quartiers durch öffentliche Einrichtungen z.b. im Wohngebiet 5 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

6 Kommunale Liegenschaften Gründe für schlummernde Wertpotenziale - Organisation und Verwaltung Immobilienverwaltung statt aktives Immobilienmanagement fehlende Immobilien-Informationssysteme fehlende objektbezogene Kostentransparenz und Wertekenntnis fehlende Steuerungssysteme (Controlling) Keine optimale Bewirtschaftung der jeweiligen Immobilie keine direkte Zuordnung zum Nutzer keine Anreize für Kosteneinsparungen und Eigeninitiativen Intransparentes Immobilienportfolio keine zentrale Strategie und Steuerung unausgereifte Planungen und Strategien im einzelnen Brachflächen werden häufig nicht als Potenziale erkannt 6 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

7 Ablaufdiagramm Überblick verschaffen Datenerfassung Datenanalyse!! Bildung von Liegenschaftsclustern Zieldefinition Weiternutzung Entwicklung Verwertung Maßnahmen kurzfristig mittelfristig langfristig Umsetzung Portfoliomanagement, PREM langfristige Herangehensweise organisatorisch abgebildet politisch abgesichert 7 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

8 Bildung von Liegenschaftsclustern Bildung verschiedener Cluster sind denkbar Wohnen Verwaltungsgebäude Gesundheitseinrichtungen (Kliniken, Beratungsstellen, Rettungsstellen etc.) Bildungs- und Erziehungseinrichtungen (Schulen, KITA / KIGA, Volkshochschule etc.) Kulturelle Einrichtungen (Museen, Theater, Philharmonie etc.) Sport- und Freizeitanlagen (Sporthallen und -plätze, Schwimmbäder, Kinderspielplätze etc.) Technische Infrastruktur (Depotflächen, Kläranlagen, Verkehrsflächen etc.) Öffentliche Grünflächen (Abstandsflächen, Kleingartenanlagen, Landwirtschafts- und Waldflächen etc.) weitere Zur Zieldefinition und zur Festlegung der Maßnahmen wird teilweise eine weitere Unterteilungen erforderlich. 8 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

9 Maßnahmenmatrix Bildung der Liegenschaftscluster, individuell der Kommune angepasst. Abprüfen der möglichen Maßnahmen auf ihre Anwendbarkeit. Nicht für alle Liegenschaften ist eine Abprüfung erforderlich! 9 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

10 Welche Maßnahmen gibt es? Immobilien, Liegenschaften Technische, Kaufmännische, Organisatorische Maßnahmen Wertpotenziale Identifizieren Heben Abschöpfen 10 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

11 Technische Maßnahmen Bauliche Entwicklung (Objektbezug) Verbesserung der baulichen Gegebenheiten und des technischen Zustands Anpassung des Ausstattungsgrads an Marktstandard Modernisierung oder Sanierung Rückbau Neubau Städtebaurechtliche Entwicklungen (Flächenbezug) Nachverdichtungspotenziale nutzen Schaffung von Bauland bei unbeplanten Flächen Überprüfung von Nutzungszuweisungen: Nutzungsverlagerung und Umwidmung Stadtentwicklungskonzepte Aufwertung des Umfelds der kommunalen Liegenschaft 11 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

12 Kaufmännische Maßnahmen _ 1 Abbildung der reellen Kosten kalkulatorische Mieten für raumnutzende Verwaltungseinheiten Bewirtschaftungskosten Bauunterhaltungskosten (bereits Praxis) Betrachtung auf Ebene des Haupt- und Nebennutzers Vertragsprüfung Überprüfung der Miet- und Pachtverhältnisse und deren Fortführung Überprüfung der Verträge mit operativen Dienstleistern und Dritte Flächen- und Raumnutzungsoptimierung marktorientierte Ansätze 12 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

13 Kaufmännische Maßnahmen _ 2 Objektstrategien Formulierung und Verfolgung von Handlungsoptionen auf Objektebene Prüfung von Verkaufsobjekten Trennung von nicht-betriebsnotwendigen und wertvernichtenden Immobilien Prüfung der Finanzierungsgegebenheiten 13 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

14 Organisatorische Maßnahmen _ 1 Datenerfassung für mehr Transparenz zentral, behördenübergreifend unterschiedliche Detailschärfe je nach Strategie (Eigentum, Verkauf, Auslagern) Neue Gesellschaften Schaffung einer städtischen Gesellschaft für Immobilienmanagement Städtische Tochtergesellschaften, Outsourcing bestimmter Nutzergruppen Kooperationen mit Dritten Städtische Entwicklungsgesellschaften, Wertabschöpfung durch Baureifmachung Unterstützung privater Aktivitäten (BID, HID) (Umfeldverbesserung, Imageverbesserung) Gemeinsame Liegenschaftsentwicklung mit Grundstücksnachbarn, Nutzung von Synergien 14 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

15 Organisatorische Maßnahmen _ 2 Anreizsysteme zur Kosteneinsparung PREM, Portfoliomanagement, Integriertes Immobilien Asset Management für den gesamten kommunalen Liegenschaftsbestand Portfoliomanagement für die verschiedenen Nutzungscluster Wo steht die Immobilie? Definition der Kosten-Nutzwert-Profile, langfristige Orientierung Controlling 15 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

16 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften? Chancen und Hürden Chancen Mittelfristige Wertoptimierung und -abschöpfung bei gleichzeitiger Optimierung der Bewirtschaftung Optimierung der Investitionskosten Verbesserung der Nutzenoptionen Attraktivierung des Immobilienbestands Verbesserung des Stadtimages Hürden politische Gründe Beharrungskräfte in komplexen Strukturen fehlender fachlicher Pragmatismus 16 Wertpotenziale in kommunalen Liegenschaften

17 Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu, einen Verein schweizerischen Rechts, dessen Mitgliedsunternehmen einschließlich der mit diesen verbundenen Gesellschaften. Als Verein schweizerischen Rechts haften weder Deloitte Touche Tohmatsu als Verein noch dessen Mitgliedsunternehmen für das Handeln oder Unterlassen des/der jeweils anderen. Jedes Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig, auch wenn es unter dem Namen "Deloitte", "Deloitte & Touche", "Deloitte Touche Tohmatsu" oder einem damit verbundenen Namen auftritt. Leistungen werden jeweils durch die einzelnen Mitgliedsunternehmen, nicht jedoch durch den Verein Deloitte Touche Tohmatsu erbracht. Copyright 2007 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten. Member of Deloitte Touche Tohmatsu

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