Global Real Estate Switzerland UBS (CH) Property Fund Direct Residential

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1 Real estate investment management Ausgabe Schweiz Global Real Estate Switzerland UBS (CH) Property Fund Direct Residential Martin Strub, Fund Manager 25. Januar 2013

2 Global Real Estate Switzerland kundenorientiert transparent weitsichtig 8 indirekte Immobilien-Anlageprodukte 5 kotierte Fonds; UBS «Sima» grösster CH Immobilienfonds 1 Fonds für qualifizierte Anleger (nicht kotiert) 2 Anlagestiftungen Markt- und kundengerichtete Lösungen für Immobilien und Immobilienprojekte Entwicklungen, Kauf / Verkauf, Sacheinlagen, «James», PPP etc. Anlagevolumen: rund CHF 12.5 Mrd. 1 rund CHF 60 Mrd. 1 weltweit (Nr. 1 weltweit 2 ) rund 900 Liegenschaften in der Schweiz ca weltweit Rund CHF 350 Mio. Bauvolumen pro Jahr Aktuelles Neubauportfolio: rund CHF 800 Mio. 1 per Basierend auf Pensions& Investments annual survey of the largest real estate managers 2012; Angaben per 30. Juni 2012; basierend auf Equity under management ausschlieslich Leverage und Real Estate Securities 1

3 Global Real Estate Switzerland Produktepalette Kotierte Fonds UBS (CH) Property Fund Direct Residential UBS (CH) Property Fund Léman Residential «Foncipars» UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» UBS (CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» UBS (CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» Anlageschwerpunkte Wohnbauten Deutsche Schweiz Wohnbauten Romandie Wohnbauten Deutsche Schweiz 1'547 1'622 1'685 1'813 1'882 Kommerzielle Bauten ganze Schweiz 1'036 1'112 1'142 1'291 1'300 Gemischte Bauten ganze Schweiz 5'133 5'483 5'743 6'360 6'483 Fonds für qualifizierte Anleger UBS (CH) Property Fund Direct Urban Anlagestiftungen Gemischte Bauten ganze Schweiz 51 UBS Anlagestiftung (AST-IS) Gemischte Bauten 885 1'015 1'129 1'272 1'410 «Immobilien Schweiz» UBS Anlagestiftung (AST-KIS) ganze Schweiz Kommerzielle Bauten «Kommerzielle Immobilien Schweiz» ganze Schweiz Total Portfolio 9'548 10'308 10'937 12'144 12'668 Veränderung zum Vorjahr (%) UBS Direct Residential, UBS «Sima», UBS «Foncipars» und UBS «Swissreal» per ; UBS «Anfos» per ; AST-IS und AST-KIS per ; UBS Direct Urban per

4 SXI Real Estate Funds Index SXI Real Estate Funds Index per 28. Dezember 2012 Name Markt Kap. Gewicht Sektor Region Preis NAV Agio Ausschüttungs- Perf. Perf. Perf. Perf. in CHF Mio rendite YTD YR UBS SWISS SIMA 6, Gemischt GEMISCHT % 3.26% CS REF SIAT 2, Wohnen GEMISCHT % 3.17% CS REF LIVING PLUS 2, Wohnen GEMISCHT % 2.54% UBS SWISS ANFOS 1, Wohnen DEUTSCH CH % 3.22% CS REF INTERSWISS 1, Geschäft RAUM ZH % 3.96% SWISSCANTO IFCA 1, Wohnen GEMISCHT % 2.98% CS REF PROPERTY PLUS 1, Geschäft RAUM ZH % 2.85% IMMOFONDS 1, Wohnen DEUTSCH CH % 3.34% UBS SW SWISSREAL 1, Geschäft GEMISCHT % 3.72% SCHRODER IMMOPLUS 1, Geschäft GEMISCHT % 1.58% CS REF HOSPITALITY Geschäft GEMISCHT % 0.78% FIR Wohnen WAADT % 2.58% LA FONCIERE Wohnen GENF / WAADT % 2.44% SOLVL 61 PRT Wohnen GENF / WAADT % 2.32% UBS FONCIPARS Wohnen GENF / WAADT % 3.04% BONHOTE IMMOBILIER Wohnen GENF / WAADT % 2.27% SWISSINVEST REAL Wohnen DEUTSCH CH % 3.22% Immo Helvetic Wohnen RAUM BERN % 3.20% PROCIMMO Geschäft WAADT % 3.19% UBS DIRECT RES Wohnen DEUTSCH CH % 2.45% Rothschild RE Swiss Wohnen GEMISCHT % 0.00% REALSTONE Wohnen GEMISCHT % 2.87% PATRIMONIUM CH RE Wohnen GENF / WAADT % 2.31% Rothschild REHelvetia Geschäft GENF / WAADT % 0.00% 9.70 RESIDENTIA Wohnen TESSIN , % 0.76% TOTAL 28, Durchschnitt 24.7% 2.86% Bemerkung: Marktkapitalisierungen, Gewichte und Preise basieren auf SIX Daten, NAV entsprechen den Geschäftsabschlüssen, welche intern dividendenbereinigt werden. Gemischt bedeutet, das Portfolio besteht aus verschiedenen Sektoren. Regionen- und Sektorenklassifizierung sowie Agio- und Ausschüttungsberechnung wurden von UBS Global Asset Management auf Basis der Jahresabschlüsse bestimmt. Performance ist die Gesamtrendite basierend auf Factset Daten. * Rothschild RE Helvetia ist seit dem im Index, CS REF Hospitality ist seit dem im Index Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. 3

5 UBS Direct Residential Verkehrswertentwicklung /Milestones Verkehrswert in CHF (Mio.) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Zeitraum Nov. 28, 2006 Geschlossener, institutioneller Immobilienfonds Oct. 28, 2010 Börsenkotierter Immobilienfonds Geburtsstunde und Lancierung von UBS Direct Residential Plus Listing an der SIX Swiss Exchange, Namensänderung auf UBS Direct Residential Änderung im Fondsvertrag Oct/Nov 2012 Kapitalerhöhung ca. CHF 107 Mio. Quelle: UBS Global Asset Management, Global Real Estate Switzerland 4

6 UBS Direct Residential Kurzportrait Per Immobilienfonds mit Direktinvestitionen überwiegend in Wohnbauten. Die Anlagen konzentrieren sich auf ausgewählte Agglomerationsregionen in der Deutschschweiz und Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial. Aktives Management stellt einen zusätzlichen Mehrwert für den Fonds dar. Gründungsjahr 2006 Nettofondsvermögen CHF 310 Mio. Anzahl Liegenschaften 50 Verkehrswert CHF 409 Mio. Nutzung Mietzinseinahmen CHF 20.1 Mio. Wohnbauten 69% Mietzinsausfallrate 5.3% Gemischte Bauten 18% Fremdfinanzierungsquote 23.6% Kommerziell genutzte Liegenschaften 1% Anlagerendite 5.1% Bauland / Angefangene Bauten 12% Performance -12.4% Liegenschaftsstandorte Kanton Zürich 24% Kanton Aargau 24% Kanton Bern 20% Kanton St. Gallen 11% Kanton Basel-Stadt / Basel-Land 7% Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 5

7 UBS Direct Residential Highlights Alle im zertifizierten Minergie Standard Neubau Wohn- und Geschäftsliegenschaft Dietikon, «Zedernhof» Anlagevolumen ca. CHF 30 Mio. 49 Wohnungen, 304 m 2 Büroflächen, 718 m 2 Verkaufsflächen Bezug am 1. August 2012 erfolgt Akquisition Wohnbauprojekt Schöftland, Feldmatt Anlagevolumen ca. CHF 21 Mio. 53 Wohnungen und 88 Parkplätze Fertigstellung geplant auf Frühling 2013 Akquisition Wohnbauprojekt Rheinfelden (AG), Pappelnweg Anlagevolumen ca. CHF 14 Mio. 35 Wohnungen und 35 Parkplätze Fertigstellung November

8 Vergleich UBS Direct Residential mit seiner Benchmark UBS (CH) Property Fund - Direct Residential SXI Real Estate Funds TR Performance indexiert in CHF Performance in % per Name Jahre Ø p.a. 3 Jahre Direct Resid BM n.a. n.a. n.a Vom bis zum Entwicklung des Nettoinventarwertes, ab Börsenperformance gemäss SFA nach Kotierung. Quelle: UBS Global Asset Management Daten: per Ende Dezember 2012 Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 7

9 UBS Direct Residential was spricht dafür? Produkt Börsenkotierter Schweizer Immobilienfonds mit direkt gehaltenen Immobilien Fondserträge steuerfrei für Schweizer Anleger mit Steuerdomizil Schweiz Attraktive Anlage- und Ausschüttungsrendite Portfolio Attraktive Wohnimmobilien in der Deutschschweiz Stabile Renditen aus dem Bestandesportfolio Wachstum durch Akquisitionen von Bauprojekten und Bestandesliegenschaften Inneres Wertsteigerungspotenzial durch Sanierungen und Nachverdichtungen Management Mehr als 65 Jahre Erfahrung mit intelligenten Immobilienlösungen Kundenorientiert, transparent und weitsichtig Erfahrene und interdisziplinäre Kompetenzteams Aktives Portfolio- und Asset Management 8

10 Aktives Management Sanierungen im Direct Residential Wertschöpfung durch intelligente Wahl der Eingriffstiefen Wertschöpfung 21% CHF in Mio % Basel Dornacherstrasse Binningen Kronenweg Obergösgen Oltnerstrasse Aarau Goldernstrasse 28/ 32 Sanierungen insgesamt 0.0 Investition in CHF Mio. VW Zunahme in CHF Mio. Total Return 5 J. in % Der Total Return aller bisherigen Sanierungen (Ø5J.) liegt bei 12.6% Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen Quelle: UBS Global Asset Management, Global Real Estate 9

11 Aktives Management Beispiel: Binningen, Kronenweg Sanierung in Binningen, Kronenweg Vor Sanierung Nach Sanierung Facts and Figures: Wohnliegenschaft 14 Wohneinheiten Bruttomieterträge nach San. ca Mio Mietzinserhöhung nach Bauvollendung + 34% Investitionsvolumen ca. CHF 1.6 Mio. Objektentwicklung / Total Return über 5 Jahre: 5'000'000 4'000'000 3'000'000 2'000'000 1'000' Aktivitäten: Innen- u. Aussensanierung Nutzungserweiterung / Anbau Wintergärten energetische Verbesserung GEAK: von Kategorie F zu C verbesserte Mieterstruktur Reduktion Leerstandsquote Jahres-Schnitt Verkehrswert in CHF Mio. Total Return in % Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen Quelle: UBS Global Asset Management, Global Real Estate (20) (40) 10

12 Aktives Management Beispiel: Basel, Dornacherstrasse Sanierung und Repositionierung Dornacherstrasse, Basel Vor Sanierung Facts and Figures: Wohn- und Geschäftsliegenschaft 43 Wohneinheiten, 14 Kommerzielle Flächen Bruttomieterträge nach Sanierung ca Mio. Mietzinserhöhung nach Bauvollendung + 9% Investitionsvolumen ca. 4.0 Mio. Nach Sanierung Aktivitäten: Innen- und Aussensanierung verbesserte Mieterstruktur signifikante Reduktion der Leerstandsquote Objektentwicklung / Total Return über 5 Jahre : 20'000' '000'000 10'000'000 5'000' Jahres-Schnitt Verkehrswert in CHF Mio. Total Return in % Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen Quelle: UBS Global Asset Management, Global Real Estate 11

13 Key Points Wie komme ich zur optimalen Sanierung? Phase 0 Kurze, aber offene Teambesprechung über die Liegenschaft mit dem Ziel konkrete Massnahmen auszulösen Nachhaltige und umsetzbare Zielsetzungen Wirtschaftlich/ Ökologisch/ Sozial Bestellerkompetenz wahrnehmen Richtige Massnahmen auslösen Halten/ Optimieren/ Entwickeln/ Verkaufen Organisation und Umsetzung Richtige Auswahl der Partner Erfahrung und Benchmarks sind wichtig Kontrolle im Projektmanagement Planung/ Ausführung Qualität/ Kosten / Termine Entscheiden Analysieren Ausführung Optimale und intelligente Sanierung Planung Möglichkeiten Kontrolle Entscheiden Ausführung Variantenstudien Massnahmen Mikrolage Liegenschaftspotenziale Umfeld Makrolage Best. Liegenschaftsstrategie überprüfen 12

14 Agglomerationsregionen Warum so attraktiv? Antwort auf die gesättigten Grossstädte: Sorgfältig ausgewählte Wohnliegenschaften an Agglomerationslagen bleiben - als Reaktion auf die gesättigten Zentrumslagen - für eine Vielzahl von Mietinteressenten tendenziell attraktiv (gutes Preis-Leistungs- Verhältnis). Überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum Anziehungskraft für Arbeitsplätze und Bewohner Pendler innerhalb des Agglomerationsraumes: Personen ziehen in Regionen in denen sich Arbeitsplätze befinden Gute Verkehrsverbindungen Entleerung der Randregionen und Regionen mit schlechter Erreichbarkeit 13

15 Agglomerationsprogramme sichern ein qualitatives Wachstum Verdichtung und Infrastrukturprojekte gemäss städtebaulichen Leitlinien Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung Agglomeration gemäss BFS Überarbeitete Agglomerationsprogramme 2. Generation Neue Agglomerationsprogramme 2. Generation Agglomerationsregionen = Zusammenhängende Gebiete mehrerer Gemeinden mit insgesamt mindestens Einwohnern sowie überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum und Personendichte (Detaillierte Definition siehe Schuler Martin, Joye Dominique, Dessemontet Pierre; Eidgenössische Volkszählung Die Raumgliederungen der Schweiz, BFS, Neuenburg 2005) Quelle: ARE August 2012; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research Switzerland 14

16 Intakte Wachstumsvoraussetzungen dank Baulandreserven Agglomerationsgemeinden bergen ein Wachstumspotenzial von approx. 21% ( Personen) Agglomerationsregionen im Direct Residential Wachstumspotenzial auf Basis heutiger Baulandreserven 25% 500'000 20% 400'000 15% 300'000 10% 200'000 5% 100'000 Grosszentren Mittelzentren Agglomerationsgemeinden 0% Potenzielles Bevölkerungswachstum in % (linke Skala) 0 Potenzielles Bevölkerungswachstum in Anzahl Personen (rechte Skala) Agglomerationsregionen = Zusammenhängende Gebiete mehrerer Gemeinden mit insgesamt mindestens Einwohnern sowie überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum und Personendichte (Detaillierte Definition siehe Schuler Martin, Joye Dominique, Dessemontet Pierre; Eidgenössische Volkszählung Die Raumgliederungen der Schweiz, BFS, Neuenburg 2005) Quelle: BFS 2012; ARE 2007; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research Switzerland August 2012 Hinweis: Berechnung des Wachstumspotenzial auf Basis von unüberbauten Wohnzonen pro Gemeinde (Mittelwert der Variante 1 und 2 gemäss Bauzonenstatistik ARE); keine Berücksichtigung von Ausnützungsreserven oder Arealumnutzungen bebauter Grundstücke 15

17 Hervorragende Verkehrsanbindung an die Zentren Die Fahrdauer aus einer Agglomerationsgemeinde ins Zentrum beträgt im Durchschnitt 12 Minuten Fahrdauer von den Agglomerationsgemeinden in die Zentren von bis [in Minuten] Gross- und Mittelzentren Agglomerationsregionen = Zusammenhängende Gebiete mehrerer Gemeinden mit insgesamt mindestens Einwohnern sowie überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum und Personendichte (Detaillierte Definition siehe Schuler Martin, Joye Dominique, Dessemontet Pierre; Eidgenössische Volkszählung Die Raumgliederungen der Schweiz, BFS, Neuenburg 2005) Quelle: ARE 2008; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research Switzerland Hinweis: Die Fahrdauer berechnet sich aus dem arithmetischen Mittel zwischen den ÖV/MIV-Fahrzeiten 16

18 Hervorragende Verkehrsanbindung an die Grosszentren Die Fahrdauer aus einer Agglomerationsgemeinde ins Grosszentrum beträgt im Durchschnitt 30 Minuten Fahrdauer von den Agglomerationsgemeinden in die Grosszentren von bis [in Minuten] Grosszentren Agglomerationsregionen = Zusammenhängende Gebiete mehrerer Gemeinden mit insgesamt mindestens Einwohnern sowie überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum und Personendichte (Detaillierte Definition siehe Schuler Martin, Joye Dominique, Dessemontet Pierre; Eidgenössische Volkszählung Die Raumgliederungen der Schweiz, BFS, Neuenburg 2005) Quelle: ARE 2008; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research Switzerland Hinweis: Die Fahrdauer berechnet sich aus dem arithmetischen Mittel zwischen den ÖV/MIV-Fahrzeiten 17

19 Attraktives Mietpreisniveau in den Agglomerationsgemeinden Wettbewerbsvorteile auf dem Vermietungsmarkt und zukünftiges Mietpreissteigerungspotenzial Angebotsmieten von bis [in CHF/m² p.a.] Agglomerationsregionen = Zusammenhängende Gebiete mehrerer Gemeinden mit insgesamt mindestens Einwohnern sowie überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum und Personendichte (Detaillierte Definition siehe Schuler Martin, Joye Dominique, Dessemontet Pierre; Eidgenössische Volkszählung Die Raumgliederungen der Schweiz, BFS, Neuenburg 2005) Quelle: WuP 2Q 2012; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research Switzerland Hinweis: Die aufgeführten Angebotsmieten entsprechen dem Medianwert pro Gemeinde 18

20 Erreichbarkeit ist wichtiger als Steuern Qualität und Erschliessung des Wohnobjektes sind die Hauptgründe für einen Wohnungswechsel Top 10 Gründe für Wohnortwechsel Wohnung ÖV-Erschliessung PW-Erschliessung Nähe DL-Angebot Nähe Arbeit/Ausbildung Umfeld Sicherheit Nähe Familie/Freunde Ruf Steuern Quelle: Umzügerbefragung Hochschule Luzern, August 2012 Hinweis: Die Grafik zeigt die relative Relevanz der einzelnen Wohnstandortfaktoren im Hinblick auf den Umzuge in eine Agglomerationsgemeinde 19

21 News - Kapitalerhöhung Swissreal Ausgabe neuer Anteile im Volumen von rund CHF 190 Mio. im April/Mai geplant Gebäudeart Ort Bezeichnung Projektart Fertigstellung bis Bezug ab Total Volumen in Mio. CHF Kongress- und Wellnesscenter Baden / AG Trafo Akquisition 3. Quartal Einkaufscenter Granges-Paccot / FR Route d'englisberg Akquisition 4. Quartal Gewerbeliegenschaft Schlieren / ZH Zürcherstrasse Akquisition 4. Quartal Gewerbeliegenschaften Bassersdorf & Geroldswil / ZH Projekt "Cirrus" Akquisition 1. Quartal Geschäftsliegenschaft Pratteln / BL Polygon Neubau 3.Quartal Wohn- / Geschäftsliegenschaft Lausanne / VD La Sallaz Neubau & Sanierung 2015/16 40 Total 192 Quelle: Global Asset Management; Global Real Estate Switzerland 20

22 Informationsquellen UBS Real Estate Funds ( Nur für illustrative Zwecke 21

23 Kontaktinformationen Dr. Daniel Brüllmann, CFA Head of Wholesale Business Global Real Estate Switzerland Brunngässlein Basel Martin Strub Fund Manager Global Real Estate Switzerland Brunngässlein Basel

24 Disclaimer Für Marketing- und Informationszwecke von UBS. Die im vorliegenden Dokument beschriebenen Produkte bzw. Wertpapiere können in verschiedenen Gerichtsbarkeiten oder für gewisse Anlegergruppen für den Verkauf ungeeignet oder unzulässig sein. UBS Immobilienfonds nach schweizerischem Recht. Emission zurzeit eingestellt. Kauf und Verkauf der Anteile über die Börse. Prospekte und vereinfachte Prospekte, die Statuten bzw. Vertragsbedingungen sowie die Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Fonds können kostenlos bei UBS AG, Postfach, CH-4002 Basel bzw. bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel angefordert werden. Investitionen in ein Produkt sollten nur nach gründlichem Studium des aktuellen Prospekts erfolgen. Anteile der erwähnten UBS Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Die genannten Informationen sind weder als Angebot noch als Aufforderung zum Kauf bzw. Verkauf irgendwelcher Wertpapiere oder verwandter Finanzinstrumente zu verstehen. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Kommissionen und Kosten wirken sich nachteilig auf die Performance aus. Sollte die Währung eines Finanzprodukts oder einer Finanzdienstleistung nicht mit Ihrer Referenzwährung übereinstimmen, kann sich die Rendite aufgrund der Währungsschwankungen erhöhen oder verringern. Diese Informationen berücksichtigen weder die spezifischen oder künftigen Anlageziele noch die steuerliche oder finanzielle Lage oder die individuellen Bedürfnisse des einzelnen Empfängers. Die Angaben in diesem Dokument werden ohne jegliche Garantie oder Zusicherung zur Verfügung gestellt, dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind lediglich zum persönlichen Gebrauch des Empfängers bestimmt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», die unter anderem, aber nicht nur, auch Aussagen über unsere künftige Geschäftsentwicklung beinhalten. Während diese zukunftsgerichteten Aussagen unsere Einschätzung und unsere Geschäftserwartungen ausdrücken, können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere wichtige Faktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Global Asset Management. UBS Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten. 23