für die Küblböck Projektentwicklung GmbH Hopfenröthe Burglengenfeld Projektleitung: Dipl.-Geogr. Markus Wotruba

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1 Stellungnahme zum Vorhaben Ingolstadt-Weiherfeld unter Berücksichtigung der Einwände der Stadt Neuburg an der Donau und des Landratsamtes Neuburg - Schrobenhausen November 2006 für die Küblböck Projektentwicklung GmbH Hopfenröthe Burglengenfeld Projektleitung: Dipl.-Geogr. Markus Wotruba BBE Handelsberatung GmbH Brienner Straße München Tel.: (089) Fax.: (089) wotruba@bbe.de BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.

2 Inhaltsverzeichnis 1 Bisherige Handelsentwicklung in Neuburg an der Donau 3 2 Verkehrsanbindung 5 3 Verkaufsflächenzuwachs 5 4 Umsatzprognose des Planvorhabens 6 5 Strukturwandel im Möbelhandel 8 6 Finanzsituation und Bevölkerungsentwicklung Neuburgs 9 7 Stärkung der Region 10 8 FOC-Thematik 10 9 Zusammenfassung 11 1

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung von Verkaufsfläche, Umsatz und Flächenleistung von Abbildung 2: Regionale Bevölkerungsentwicklung 9 2

4 1 Ausgangssituation Der Auftraggeber plant in Ingolstadt im Gewerbegebiet Weiherfeld die Ansiedlung eines Wohnkaufhauses sowie eines Baumarktes mit Gartencenter. Im Rahmen des Raumordnungsverfahrens sind die von der Ansiedlung potenziell betroffenen Nachbarkommunen und kreise zu beteiligen. Schädliche Auswirkungen auf den eigenen Einzelhandel befürchten im konkreten Fall insbesondere die Stadt Neuburg an der Donau und der Landkreis Neuburg- Schrobenhausen, die jeweils umfangreiche Stellungnahmen zum Planvorhaben eingereicht haben. Der Auftraggeber hat uns gebeten diese Stellungnahmen zu prüfen und uns gegebenfalls zu offenen Fragen und geäußerten Befürchtungen zu äußern. 2 Bisherige Handelsentwicklung in Neuburg an der Donau Die Stadt Neuburg an der Donau (im Folgenden Neuburg) verweist auf eine bereits negative Einzelhandelsentwicklung am Ort (sinkender Umsatz, abnehmende Verkaufsfläche) und bezieht sich dabei auf Untersuchungen der CIMA Stadtmarketing GmbH. In diesem Zusammenhang werden auch offene Marktpotenziale angesprochen, die rechnerisch den folgenden fehlenden Verkaufsflächen in Neuburg entsprechen. Abbildung 1: Verkaufsflächendefizite in Neuburg laut CIMA/Stadt Neuburg Sortiment Fehlende Verkaufsfläche (m²) Sportartikel 690 Möbel Baumarktartikel 320 Schnittblumen 600 Quelle: Stadt Neuburg an der Donau, CIMA Die von der CIMA gewählte Umrechnung offener Marktpotenziale in fehlende Verkaufsfläche ist üblich und nicht zu kritisieren. Allerdings ist zu beachten, dass diese vorwiegend informativen Charakter hat. So ist nicht vorstellbar, dass sich ein Betreiber findet, der einen Baumarkt mit 320 m² oder einen Blumenladen mit 600 m² Verkaufsfläche eröffnen möchte. Ebensowenig kann ein Wohnkaufhaus als Vollsortimenter nicht mit m² Verkaufsfläche betriebswirtschaftlich sinnvoll betrieben werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in Neuburg aufgrund seiner Einwohnerzahlen (Nahbereich Einwohner, Verflechtungsbereich Einwohner) nach den 3

5 gültigen landesplanerischen Berechnungsmethoden die marktgängigen Verkaufsflächen für bestimmte Märkte (z.b. Elektrofachmarkt als Vollsortimenter mit brauner und weißer Ware ca m²) gar nicht genehmigungsfähig sind. Ebenso ergibt sich nach oben genannter Berechnungsformel für einen Sportfachmarkt eine maximal zulässige Verkaufsfläche von 608 m². Auf S. 7 der Stellungnahme der Stadt Neuburg wird bemängelt, dass Neuburg auch aufgrund des Planvorhabens kein SB-Warenhaus ansiedeln könne. Abgesehen davon, dass kein Zusammenhang mit dem Planvorhaben gegeben ist, ist in Neuburg für ein SB- Warenhaus eine maximale Fläche von m² zulässig. SB-Warenhäuser streben in der Regel Verkaufsflächen von bis m² an. Wahrscheinlicher ist also, dass das SB-Warenhaus aufgrund der Einwohnerzahl Neuburgs an der Genehmigungsfähigkeit der von Betreiberseite gewünschten Verkaufsfläche scheitert. Wie das Gutachten der CIMA zum vom Auftraggeber geplanten Möbelhaus in Ingolstadt zeigt, besteht in Ingolstadt selbst ein offenes Marktpotenzial von 29,3 Mio. im Möbelbereich. Theoretisch wäre die Ansiedlung eines Möbelhauses auch im Mittelzentrum Neuburg denkbar. Aufgrund der von der Stadt Neuburg dargestellten Überscheidungen der Verflechtungsbereiche ist das geplante Möbelhaus aus funktionalen Gründen jedoch bevorzugt im Oberzentrum Ingolstadt anzusiedeln. Je größer eine Stadt, desto geringer sind tendenziell die Auswirkungen einer Neuansiedlung auf den bestehenden Einzelhandel. Ein in Ingolstadt verträgliches Vorhaben, kann daher bei Ansiedlung in Neuburg für den dortigen Einzelhandel durchaus unverträglich sein. Die betriebstypenspezifischen Randsortimente des Möbelhauses sind in der notwendigen Dimensionierung in Ingolstadt deutlich unproblematischer als in Neuburg. Obgleich der Planstandort von Neuburg gut erreichbar ist, besteht trotzdem ein erheblich verringertes Umsatzumlenkungspotenzial gegenüber einer Ansiedlung in Neuburg. Aufgrund der oben dargestellten Daten ist vom Planvorhaben keine Vergrößerung bestehender Defizite an Verkaufsfläche in den genannten Bereichen, insbesondere nicht im Bereich Sport zu erwarten. Andererseits ist die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung in Neuburg durch das Möbelangebot des Planvorhabens sichergestellt, da bei Möbeln (als sogenanntes nichtzentrenrelevantes Sortiment) der Begriff wohnortnah einer größeren Entfernung entspricht als beispielsweise bei Lebensmitteln. Der von der Stadt Neuburg auf Seite 4 ihrer Stellungnahme angesprochene mögliche Zielkonflikt zwischen wohnortnaher Versorgung und dem System der zentralen Orte (beide im LEP angelegt) ist durch das Vorhaben daher nicht gegeben. Das Planvorhaben verbessert die wohnortnahe Versorgung mit Möbeln in Neuburg, da ein entsprechendes Angebot bisher in der Region Ingolstadt fehlt (vgl. 3). 4

6 3 Verkehrsanbindung Die Stadt Neuburg geht davon aus, dass aufgrund der günstigen Verkehrsanbindung viele Pendler nach München und Ingolstadt im Weiherfeld einkaufen werden. Dagegen spricht, dass es sich bei den geplanten Sortimenten (Möbelhaus, Baumarkt) in der Regel nicht um spontane Einkäufe handelt. Schon bisher ist zu unterstellen, dass die Pendler ihren Bedarf teilweise am Arbeitsort decken. Mangels Angebot im Möbelbereich wird diese Nachfrage heute auch von Nicht- Pendlern in München (M), Nürnberg (N), Augsburg (A) oder Regensburg (R) gedeckt. Eigene Untersuchungen zeigen, dass die Kopplungswahrscheinlichkeit mit zunehmender Entfernung steigt. So konnte für Regensburg nachgewiesen werden, dass Besucher der Regensburg Arcaden mit zunehmender Entfernung des Wohnortes verstärkt zusätzlich das Donau-Einkaufszentrum (ebenfalls Regensburg) aufsuchen (Basis: 559 Interviews). Je kürzer die Anfahrt, desto kürzer auch die Aufenthaltsdauer und Kopplungsquote mit anderen Geschäften. Dahinter steckt die Motivation, die lange Anreise durch die Nutzung mehrerer Angebote möglichst effektiv umzusetzen. Somit wirkt sich die Nähe des geplanten Wohnkaufhauses in dieser Beziehung positiv auf Neuburg aus, da Waren die vorher in den genannten Städten im Rahmen von Kopplungskäufen erstanden wurden (z.b. auch Bekleidung) nun in Neuburg gekauft wird. Dies gilt nicht nur für die Stadt, sondern ebenfalls für den Verflechtungsbereich. 4 Verkaufsflächenzuwachs Die Stadt Neuburg weißt darauf hin, dass die neu enstehende Verkaufsfläche von insgesamt m² der Dimension der Verkaufsfläche von Gesamt Neuburg ( m²) nahe kommt. Daher werden die angegebenen Kaufkraftumlenkungen zu Lasten Neuburgs bezweifelt. Gleichzeitig werden im Kontext mit den genannten m² Verkaufsfläche die innenstadtrelevanten Randsortimente thematisiert. Eine solch pauschale Betrachtungsweise ist jedoch nicht geeignet Auswirkungen des Planvorhabens zu beurteilen. Vielmehr ist es so, dass der Großteil der Verkaufsfläche (nämlich m² von insgesamt m², entspricht 68 %) auf das Kernsortiment Möbel entfällt, in dem derzeit weder in Neuburg noch in Ingolstadt ein entsprechendes Angebot existiert. Vielmehr gibt es in diesem Bereich erhebliche Kaufkraftabflüße, die das Planvorhaben binden kann. Diese Umsatzanteile aus der Kaufkraftrückholung wirken sich aber nicht negativ auf Neuburg aus. Im Möbelbereich verfügt Neuburg nur über eine Gesamt-Verkaufsfläche von m², d.h. über ein qualitativ und quantitativ völlig anders strukturiertes Angebot als das Planvorhaben. Der Betriebstyp Wohnkaufhaus als Möbel-Vollsortimenter existiert in Neuburg nicht. Demzufolge fahren Kunden, die ein Wohnkaufhaus aufsuchen, heute in die genannten (mit Ingolstadt konkurrierenden) Oberzentren (M, N, A, R). Somit fließt diese Kaufkraft bereits aus Neuburg ab. Die Ansiedlung eines Wohnkaufhauses in Ingolstadt bewirkt eine Bindung dieser Kaufkraft in der Region und verringert die von 5

7 Neuburg in anderem Zusammenhang als nicht erwünscht eingestuften überregionalen Einkaufsverkehre sowie Defizite in der wohnortnahen Versorgung mit Möbeln für die Kunden aus der gesamten Region. Umsatzumlenkungen aus Neuburg sind daher vor allem im Bereich der Randsortimente und hier überwiegend im Bereich Glas-Porzellan-Keramik (GPK; projektierte Verkaufsfläche über beide Planvorhaben: m²) zu erwarten. Diese Randsortimente werden beim Besuch eines Wohnkaufhauses gerne mitgekauft. Kunden, die ein Wohnkaufhaus gezielt wegen der Randsortimente ansteuern, sind aufgrund der vergleichsweise längeren Anfahrtzeit die Ausnahme. Die Stadt Neuburg nennt hier das Beispiel des Wohnkaufhauses Segmüller (Friedberg), welches die Kunden aufgrund seines Erlebnischarakters zum Kauf von Randsortimenten einlädt. Falsch ist in diesem Zusammenhang die Annahme, dass das Planvorhaben in diesem Sortimentsbereich vor allem zusätzliche Kaufkraft aus Neuburg umlenkt. Vielmehr wird das Planvorhaben seinen Umsatz mit Randsortimenten vorwiegend durch eine Kaufkraftrückgewinnung aus dem genannten Wohnkaufhaus in Friedberg und anderen überregionalen Wettbewerbern erzielen, so dass der Kaufkraftabfluß aus Neuburg nur sein Ziel ändert und sich zusätzliche Umlenkungen zu Lasten Neuburgs nur in geringen Maße (durch die bessere Erreichbarkeit des Planstandortes gegenüber den überregionalen Wettbewerbern) ergeben. 5 Umsatzprognose des Planvorhabens Die unterschiedlichen Angaben zum Jahresgesamtumsatz des Planvorhabens in Höhe von 62,5 Mio. bzw. 81,7 Mio. resultieren aus zwei verschiedenen Berechnungsmethoden. Der höhere Umsatz von 81,7 Mio. basiert auf dem in Bayern vorgeschriebenen Verfahren zur landesplanerischen Beurteilung von Einzelhandelsprojekten. Die dabei bayernweit verbindlich zur Verwerndung vorgeschriebenen Zahlen entstammen der Studie Einzelhandel 2000, die die BBE-Handelsberatung im Auftrag des bayerischen Wirtschaftsministeriums im Jahr 2002 erstellt hat. Diese Zahlen berücksichtigen weder regionale (z.b. Kaukraft) und konzeptionelle Leistungsunterschiede noch degressive Flächenleistungen bei zunehmender Verkaufsfläche. 6

8 Abbildung 2: Entwicklung von Verkaufsfläche, Umsatz und Flächenleistung von Möbelhandelsumsatz- und Verkaufsflächenentwicklung zwischen 1994 und 2004 in Deutschland 30% 20% 17,9 % 10% 0% -10% Verkaufsfläche Umsatz Flächenleistung -20% -30% -40% -17,2 % -29,7 % Quelle: BBE Handelsberatung Zudem stammen die Daten des Gutachtens aus dem Jahr 2000 und sind mittlerweile überholt. Nach der gleichen Methodik hat die BBE-Handelsberatung die Zahlen in der Zwischenzeit jährlich intern aktualisiert. Es zeigt sich, dass die Flächenleistung (Umsatz pro m²) in allen Bereichen des Einzelhandels unabhängig von der Größe der Verkaufsfläche stark rückläufig ist. Im Möbelhandel nahm die Flächenleistung im Bundesdurchschnitt von 1994 bis 2004 um rund 30 % ab (vgl. Abbildung 2). Hinzu kommt, dass die Flächenleistung degressiv ist, d.h. mit zunehmender Verkaufsfläche abnimmt. Ein Grund dafür ist, dass zur Verkaufsfläche de jure neben der Fläche für die Warenpräsentation alle für den Kunden begehbaren Flächen (Treppenhäuser, Gänge, Foyer, Vorkassenzone etc.) zu zählen sind. Daher entfällt bei einem Vollsortiments- Möbelhaus mit mehreren Etagen und großzügigen Treppenhaus ein deutlich geringerer Teil der Verkaufsfläche auf die Warenpräsentation als bei einem kleinen Küchenstudio. Die BBE-Handelsberatung verfügt aus der bundesweiten kontinuierlichen Beratung von Möbelhändlern mit einem fünfköpfigen Beraterteam, das sich ausschließlich mit dem Möbelhandel beschäftigt, über eine fundierte Datenbasis. Aus betriebswirtschaftlichen Beratungen liegen uns viele aktuelle Ist-Umsätze vor, so dass wir die Entwicklung der Flächenleistung aus erster Hand beurteilen können. Bei den Bezirksregierungen und im bayerischen Wirtschaftsministerium ist bekannt, dass die Zahlen aus dem Jahr 2000 nicht mehr die Realität des Jahres 2006 widerspiegeln. Eine jährliche Aktualisierung der Zahlen ist dort jedoch nicht vorgesehen. Für das Jahr 2006 ist eine große Aktualisierung geplant. Die Zahlen dazu liegen dem 7

9 Wirtschaftsministerium bereits vor, sind jedoch noch nicht freigegeben. Eine Freigabe wird in den nächsten Wochen erwartet. Es ist davon auszugehen, dass die aktuellen Zahlen die von mehreren unabhängigen Instituten 1 seit Jahren festgestellten sinkenden Flächenleistungen widerspiegeln. Bei der städtebaulichen Beurteilung ist von jeher die tatsächliche Umsatzerwartung anzusetzen. Hier sind explizit Faktoren die sich gegenüber einer standardisierten Berechnung (Flächenleistung im Jahr 2000 x Verkaufsfläche in m²) positiv oder negativ auf den Umsatz (Kaufkraft, Wettbewerbssituation, Konzept) auswirken zu berücksichtigen. Daraus folgt, dass in jedem Gutachten in Bayern zwei verschiedene Umsatzschätzungen anzugeben sind: 1. Landesplanerische Umsatzschätzung nach den vorgeschriebenen BBE-Zahlen von 2000 (landesweit standardisiert) und 2. realisische Umsatzschätzung unter Berücksichtigung der aktuellen standortbezogenen Leistungskennzahlen (für die städtebauliche Beurteilung sowie betriebswirtschaftliche Zwecke). 6 Strukturwandel im Möbelhandel Unabhängig vom Planvorhaben ist die in der Stellungnahme der Stadt Neuburg skizzierte Entwicklung auch im Hinblick auf das Möbelhaus Pummer ein mögliches Szenario. Die angesprochenen Trends zu größeren Verkaufsflächen und Clusterbildung (Ansiedlung mehrerer Möbelhäuser nebeneinander) können uneingeschränkt bestätigt werden. Die Synergieeffekte mehrerer Anbieter in räumlicher Nähe sind jedoch stark abhängig von ihrer räumlichen Entfernung zueinander. Idealerweise liegen die beiden Anbieter dazu in unmittelbarer Nachbarschaft, mindestens aber in Sichtweite zueinander (Beispiel: Hiendl und IKEA in Regensburg, Möbelix und Mömax in München, Euro-Industriepark). Schon eine Entfernung von wenigen Fahrminuten führt zu signifikant sinkenden Kopplungsquoten. Daraus folgt, dass aufgrund des mit einem Möbelcluster verbundenen Flächenbedarfs eine derartige Entwicklung an bestehenden Standorten selten möglich ist. Meist ist schon die Erweiterung der Verkaufsfläche eines ansässigen Einzelanbieters am Bestandsstandort städtebaulich unmöglich. Der dauerhafte Schutz eines Einzelanbieters gegen die Marktentwicklung ist vor disem Hintergrund nicht möglich. Die Überlebensfähigkeit eines bestehenden Möbelhauses hängt stark mit seiner Fähigkeit zur Reaktion auf Marktentwicklungen zusammen. Mögliche Strategien können eine verstärkte Profilierung durch Spezialisierung, eine Verkaufsflächenerweiterung oder eine Standortverlagerung sein. 1 Federführend sei hier das Euro-Handelsinstitut (EHI) in Köln genannt 8

10 Aufgrund der in Gaimersheim aber auch überregional geplanten Vorhaben gerät der bestehende Möbelhandel ohne Gegenstrategien unabhängig von einem einzelnen Vorhaben unter Druck. Die Tendenz zu moderneren und größeren Verkaufsflächen (vgl. Abbildung 2) sorgt bundesweit für sinkende Flächenleistungen. Der Verzicht auf eine Ansiedlung in Ingolstadt verstärkt daher lediglich die Kaufkraftabflüsse in die genannten Oberzentren (M, N, A, R) oder zu neu in den Markt eintretenden Wettbewerbern. Allein in München sind derzeit mindestens fünf Möbelhäuser von Krieger (2 Wohnkaufhäuser) und Lutz (Cluster aus Lutz, Mömax, Möbelix mit insgesamt rund m² Verkaufsfläche, davon m² für Randsortimente) mit mindestens m² Verkaufsfläche (davon ca. 10 % Randsortimente) konkret geplant. Zusätzlich plant der für seine attraktiven Randsortimente bekannte Anbieter IKEA ein drittes Haus in München. Desweiteren befinden sich zwei völlig neue großflächige Möbelkonzepte in der Entwicklung, die voraussichtlich demnächst im Norden Münchens realisiert und ggf. später auf Standorte wie Nürnberg, Augsburg und Regensburg übertragen werden sollen. 7 Finanzsituation und Bevölkerungsentwicklung Neuburgs Ingolstadt ist eine der dynamischst wachsenden Städte Deutschlands. Die Region profitiert stark vom Arbeitsplatzangebot und Zugkraft des Oberzentrums. Eine Positionierung gegen das Oberzentrum Ingolstadt ist für Neuburg keine empfehlenswerte Strategie. In der Regel gelingt es dem Umland prosperierender Städte wie Ingolstadt trotz eines gewissen Trends zurück in die Stadt, vom Oberzentrum zu profitieren. Einwohnerverluste in Neuburg sind sicherlich nicht ursächlich auf Einzelhandelsansiedlungen in Ingolstadt zurückzuführen. Zur Stabilisierung der Einwohnerentwicklung und der damit verbundenen Finanzkraft sind nach einer entsprechenden Analyse der Ursachen geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Abbildung 3: Regionale Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung Gebietseinheit Einwohner 1995 Einwohner 2005 Veränderung in % Ingolstadt, krsfr Stadt ,3% Neuburg, Stadt ,3% Manching, Markt ,3% Eichstätt, Stadt ,7% Pfaffenhofen a. d. Ilm ,9% Landshut, Stadt ,6% Regensburg, Stadt ,2% Würzburg, Stadt ,2% Augsburg, Stadt ,1% Nürnberg, Stadt ,4% München, Stadt ,9% Bayern ,0% Deutschland ,5% Quelle: Bayerisches Statistisches Landesamt 9

11 Die Angabe der Bevölkerungsentwicklung (Neuburg: -0,7 %) nur beschränkte Aussagekraft. Über 10 Jahre gesehen ist die Bevölkerungsentwicklung deutlich positiv (vgl. Abbildung 3). Auch für die Zukunft geht die Studie Wegweiser demographischer Wandel der Bertelsmann Stiftung 2 von einer positiven Bevölkerungsentwicklung ( : +3,4 %) aus. 8 Stärkung der Region Wir gehen davon aus, dass die Rückführung überregionaler Kaufkraftabflüße der Region insgesamt nützt, auf jeden Fall jedoch nicht schadet. Aufgrund der oben ausgeführten Zusammenhänge zwischen Anfahrtsweg und Kopplungskäufen profitiert davon tendenziell auch Neuburg. Die Fahrstrecken werden durch die verstärkte Kaufkraftbindung ganz im Sinne des von Neuburg angeführten ARL-Zitats kürzer. 9 FOC-Thematik Immer wieder wird das in Ingolstadt angesiedelte Factory Outlet erwähnt. Abgesehen davon, dass dieses kaum Überschneidungsbereiche mit dem geplanten Wohnkaufhaus hat, konnte inzwischen durch mehrere Untersuchungen verschiedener (neutraler bis FOCkritischer) Akteure (Landesverband des bayerischen Einzelhandels, Universität Regensburg, GMA) gezeigt werden, dass das FOC vowiegend touristische Zielgruppen anspricht. Die neutralen bis positiven Auswirkungen des FOC auf den Innenstadthandel in Ingolstadt wurden in Expertengesprächen bestätigt. Die Argumentation der Kommunen das FOC ginge zu ihren Lasten ist damit ohne Substanz, da die größten Auswirkungen aufgrund der oberzentralen Angebotsstruktur in der Ingolstädter Einkaufsinnenstadt zu erwarten wären. Das FOC ist daher als touristischer Magnet zu bewerten, der bestenfalls zusätzliche Umsätze in der Gastronomie und im Beherbergungsgewerbe sowie eingeschränkt im Einzelhandel des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen bringt, sofern es gelingt den FOC-Besuchern ein entsprechendes Angebot zu machen. Schlimmstenfalls hat das FOC keinerlei Auswirkungen auf den Landkreis Neuburg- Schrobenhausen hat

12 10 Zusammenfassung Neuburg an der Donau kann und soll nicht mit Ingolstadt konkurrieren. Im Einzelhandelsbereich sind die rein quantitativen Möglichkeiten von Ingolstadt aufgrund seiner Zentralität und Einwohnerzahl nicht mit Neuburg vergleichbar. Die angeführten Zahlen verdienen eine differenziertere Betrachtung. So sagt die reine Summe der Verkaufsfläche des Planvorhabens nichts über dessen Verträglichkeit aus. Das Planvorhaben schließt eine regionale Angebotslücke und holt Kaufkraft aus den umliegenden Möbelhäusern in München, Nürnberg, Augsburg und Regensburg zurück. Neuburg profitiert weder heute noch in Zukunft von abfließender Kaufkraft, egal ob diese nach Nürnberg, Regensburg oder Ingolstadt fließt. 11