DSSW-Materialien. Möglichkeiten der Behebung. Handel in Deutschland. Seminararbeit. Monika Dammer

Transkript

1 Seminararbeit Möglichkeiten der Behebung und Verwertung von innerstädtischen Leerständen im Handel in Deutschland Monika Dammer Institut für Handel & Internationales Marketing an der Universität des Saarlandes DSSW-Materialien Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

2 Möglichkeiten der Behebung und Verwertung von innerstädtischen Leerständen im Handel in Deutschland Seminararbeit Vorgelegt von: Monika Dammer Sommersemester 2004 im Institut für Handel & Internationales Marketing an der Universität des Saarlandes Herausgeber Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) im (Alle Rechte vorbehalten) Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. Nollendorfplatz 3-4, Berlin T F E info@dssw.de Der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. (DV) mit Sitz in Berlin, Landesgruppen und Geschäftsstelle in Brüssel ist als gemeinnützig anerkannt. Die DV-GmbH ist das Projektbüro des Verbandes. Im DV arbeiten das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) und das Deutsch-Österreichische Urban-Netzwerk, finanziell getragen durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit und den Deutschen Sparkassen- und Giroverband. Der DV ist Mitglied im Internationalen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (IVFWSR).

3 I I Inhaltsverzeichnis I Inhaltsverzeichnis... I II Abkürzungsverzeichnis...II III Abbildungsverzeichnis... IV 1. Einleitung Begriffliche Abgrenzungen Einflussfaktoren zur Notwendigkeit eines Leerstandsmanagements Strategiefindung zum Leerstandsabbau Möglichkeiten der Behebung von Leerständen Neuvermietungsoffensiven Grundprinzip Ausprägungsformen Flächenbörsen Generalvermietung Chancen und Risiken von Neuvermietungsoffensiven Zwischennutzungen Grundprinzip Ausprägungsformen Nutzung des gesamten Ladenlokals Nutzung der Schaufensterfläche Chancen und Risiken der Zwischennutzung Möglichkeiten der Verwertung von Leerständen Innerstädtische Attraktivitätssteigerungskonzepte zur Behebung von Leerständen Vorüberlegungen Stadtmarketing Public Private Partnership Grundprinzip Business Improvement Districts (BIDs) als Ausprägungsform Fazit IV Literaturverzeichnis...V

4 II II Abkürzungsverzeichnis Aufl. Auflage BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Grossbetriebe des Einzelhandels e.v. bcsd Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland e.v. BID Business Improvement District BWP Büro für Wirtschafts- und Projektberatung bzw. beziehungsweise d.h. das heißt Diss. Dissertation Dr. Doktor DSSW Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft etc. et cetera e.v. eingetragener Verein FOC Factory Outlet Center GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung HDE Hauptverband des Deutschen Einzelhandels Hrsg. Herausgeber i.a. im Auftrag i.d.r. in der Regel IHK Industrie- und Handelskammer ILS Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein-Westfalen Jg. Jahrgang m² Quadratmeter MSV Ministerium für Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen MSWKS Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen Nr. Nummer NRW Nordrhein-Westfalen ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr

5 III o.ä. oder ähnliche o.jg. ohne Jahrgang o.s. ohne Seitenangabe o.v. ohne Verfasser PPP Public Private Partnership S. Seite TU Technische Universität sog. sogenannte u.a. unter anderem u.ä. und ähnliche Univ. Universität u.u. unter Umständen v.a. vor allem VDM Verband deutscher Makler vgl. vergleiche z.b. zum Beispiel z.t. zum Teil Euro

6 IV III Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Beispiel für ein leer stehendes ehemals inhabergeführtes Ladengeschäft...6 Abbildung 2: Beispiel für ein großflächiges leer stehendes Ladengeschäft (4 Etagen in 1a-Lage)...6 Abbildung 3: Leerstand als Teufelskreis?...7 Abbildung 4: Internet-Auftritt der Gewerberaumbörse in Berlin-Friedrichshain...11 Abbildung 5: Beispiel für die Ausgestaltung leer stehender Präsentationsfläche durch einen Spielzeughändler...15 Abbildung 6: Beispiel für Schaufensterbemalung durch Grundschüler...15

7 1 1. Einleitung In vielen deutschen Städten stehen die Innenstadtbereiche vor großen Herausforderungen. Während die Konkurrenz im Einzelhandel mit neu gestalteten großflächigen Einkaufszentren auf der Grünen Wiese weiter zunimmt, reduzieren sich Besucherzahlen und Umsätze in den sich uniformierenden zentralen Stadtbereichen immer stärker. 1 Gleichzeitig stehen immer mehr Ladenlokale dauerhaft leer - nicht nur in Stadtteilzentren und Nebenfrequenzlagen, sondern verstärkt auch in Innenstadtbereichen von Großstädten. Hinzu kommt die kontinuierliche Verlängerung der Leerstandszeiten, 2 die zur Verwahrlosung von Standorten führt und dadurch eine Negativspirale in Bewegung setzen kann. Hier gewinnt ein systematisches Leerstandsmanagement besonders an Bedeutung. Mit Leerstandsmanagement wird in Deutschland - trotz der mittlerweile vorangeschrittenen Problematik - vielerorts Neuland betreten. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es deshalb, einen Überblick über realisierbare Möglichkeiten der Behebung und Verwertung der Leerstände in deutschen Innenstädten zu geben. Nachfolgend werden daher die wichtigsten Begriffe im Zusammenhang mit Leerstand definiert, seine Rahmenbedingungen aufgezeigt und schließlich auf Behebungs- und Verwertungsmöglichkeiten des selbigen eingegangen. Am Schluss dieser Kapitel seien dabei die Erkenntnisse jeweils kurz resümiert. Abschließend sollen auf Grundlage der vorangegangenen Analyse Alternativen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte aufgezeigt werden. 2. Begriffliche Abgrenzungen Unter Leerstand sei hier die Summe aller Gewerbeflächen, die zu einem bestimmten Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind 3 verstanden. Innerhalb dieser Arbeit sollen außerdem ausschließlich die Leerstände betrachtet werden, die für den Markt verfügbar sind. Leerstandsmanagement ist in diesem Sinne die frühzeitige Sammlung bzw. der Austausch von Informationen über leer stehende Ladenlokale, welche über ein zielgerichtetes Vorgehen zur Überbrückung 4 von dauerhaften, nicht umschlagsbezogenen Leerständen beitragen sollen Vgl. Bloem, Mario; Bock, Stefan: Business Improvement Districts, in: MSWKS (Hrsg.): Untersuchung von Business Improvement Districts in Bezug auf Möglichkeiten und Grenzen einer Übertragbarkeit auf innerstädtische Geschäftsquartiere in NRW, Düsseldorf 2001, S. 7. Vgl. Peppel, Andreas: Kommunikation ist der Schlüssel zum Abbau von Leerstand, in: City- und Stadtmarketing, 2002, Nr. 3, S , S. 34. o.v.: Leerstand, Vgl. o.v.: Erfolgsfaktoren für Leerstandsmanagement im Überblick, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.jg., März 2004, S.1-3, S. 1.

8 2 Im Folgenden wird der Begriff Behebung als Beseitigung von Nutzungsschwierigkeiten 5 zur Überbrückung von Leerstandszeiten zwischen zwei gewerblichen Handelsnutzungsperioden verstanden, während Verwertung eine Nichthandelsnachnutzung leer stehender Gebäude bezeichnet. Zu den Definitionen von Innenstadt, Altstadt und City findet man im deutschsprachigen Raum kaum Einheitlichkeit. Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass der Begriff Innenstadt die Altstadt als historischen sowie die City als funktionellen Stadtkern umfasst. Da gerade in kleinen und mittleren Städten funktioneller und historischer Stadtkern weitgehend zusammenfallen, ist im Allgemeinen die Innenstadt mit dem Hauptgeschäftszentrum gleichzusetzen. 6 Daher werden die Begriffe City, Innenstadt und Hauptgeschäftszentrum in dieser Arbeit synonym verwendet. Zudem kann man sechs Einkaufslagen unterscheiden, die jedoch für jede Kommune individuell abgegrenzt werden müssen, beispielsweise nach Passantenfrequenz, Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen, Attraktivität des Besatzes, Branchen- und Betriebstypenmix, Filialisierungsgrad sowie nach Ladenleerständen. Demnach werden die Bereiche in A- bis F-Lagen in zunehmender Entfernung vom Haupteinkaufsbereich bis zu nicht-integrierten Bereichen unterschieden, 7 wobei sich die vorliegende Arbeit hauptsächlich auf A- und B-Lagen konzentriert. A-Lagen bilden die Hauptfrequenzlagen des Haupteinkaufsbereichs. Dabei verdichtet sich die 1a- Lage auf einen sehr kleinen Bereich in der City. Allerdings müssen es nicht immer Fußgängerzonen sein, welche die 1a-Lagen bilden, wie das Beispiel der Königsallee in Düsseldorf zeigt. Die 2a-Lage ist analog zur Innenstadt zu verstehen, befindet sich aber in der Vorortlage von Mittel- und Großstädten. Als B-Lagen werden Nebenfrequenzlagen des Haupteinkaufsbereichs bezeichnet. Sie sind oft Ausläufer der 1a-Lagen hinter oder vor den Magneten, wie beispielsweise im Umfeld der Parkhäuser. 8 2b- sind analog zu 1b- in Vorortlagen zu finden. Die vorliegende Arbeit befasst sich weiter mit Handel im institutionellen Sinne auch als Handelsunternehmung oder Handelsbetrieb bekannt. Dieser Begriff umfasst jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwiegend dem Handel im funktionellen Sinne zuzurechnen ist Vgl. Dudenredaktion (Hrsg.): Duden Das Bedeutungswörterbuch, Band 10, 3. Aufl., (Dudenverlag) Mannheim, Leipzig, Wien, Zürich, 2002, S Vgl. Schäfer, Anja: Cityentwicklung und Einzelhandel: Hintergründe und Ansatzpunkte eines kommunalen Citymarketings zur Steigerung der Urbanität des Einkaufszentrums City, (Kovač) Hamburg 1999, S Vgl. o.v.: Lagedifferenzierung der CIMA, Vgl. Grohmann, Christoph: Der Markt für gewerbliche Immobilien im Handelsbereich Aktuelle Probleme und zukünftige Entwicklungen, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2000, Nr. 193, S. 81. Liebmann, Hans-Peter; Zentes, Joachim: Handelsmanagement, (Vahlen) München 2001, S. 4.

9 3 3. Einflussfaktoren zur Notwendigkeit eines Leerstandsmanagements In der Vergangenheit war die Innenstadt als Zentrum, Ort der größten Besucherfrequenzen und Standort für die Ansiedlung von Wirtschaft, Handwerk, Gastronomie und Handel der entscheidende Motor für die Entwicklung der Kernstädte. In den letzten Jahren wird dieses Stadtbild jedoch mehr und mehr in Frage gestellt. 10 Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Spannungsfeldes zwischen Globalisierung und Regionalisierung 11 sind Städte und Regionen einem verstärkten Wettbewerbsdruck ausgesetzt, in dem sich zunehmend Gewinner- und Verliererregionen herauskristallisieren. 12 Sie konkurrieren miteinander als Wirtschaftsstandort, als Lebensraum zum Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sowie als Freizeit- und Erholungsgebiet. 13 Zeitgleich erschwert jedoch die aktuelle Finanznot der Kommunen Verbesserungsmaßnahmen, 14 sodass sich viele Städte Neu- und Erhaltungsinvestitionen kaum mehr leisten können und insbesondere Ausgaben für die Verbesserung des Umfelds von Handelsbetrieben oder Attraktivitätssteigerungsprojekte im Ranking der Aufgaben weiter nach unten rutschen. 15 Auch auf Seiten der Immobilieneigentümer werden Neu- und Ersatzinvestitionen in den Standort aufgrund ständig abnehmender Ertragserwartungen zurückgestellt oder auf das Nötigste beschränkt. Bei gleichzeitiger Vernachlässigung von Gestaltungs-, Sicherheits- und Werbemaßnahmen besteht die Gefahr, dass diese Innenstadtquartiere in eine Abwärtsspirale geraten. 16 Parallel erhöhen sich jedoch die Ansprüche der Bewohner an das städtische Umfeld und Multifunktionalität der Städte gewinnt an Bedeutung. 17 Es erfolgt eine Stadtflucht, indem viele Einwohner - gerade junge Familien und besser Situierte - die großen Städte verlassen, während Problemgruppen 18 und ein großer Teil ausländischer Zuwanderer 19 zurück bleiben, was zu einer deutlichen Umverteilung der Sozialstruktur zu Lasten der Kernstädte führt. 20 Zudem führt die anhaltende Wirtschaftsschwäche, einhergehend mit fehlender Kaufkraft und hoher Vgl. Marquardt-Kuron, Arnulf: Beteiligung am City-Management, in: Standort - Zeitschrift für Angewandte Geographie, 2002, Nr. 26, S. 7-11, S. 7. Vgl. Jarosch, D. u.a.: Konzept und Entwurf eines Städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2002, Nr. 212, S Vgl. Helbrecht, Ilse: Stadtmarketing, (Birkhäuser Verlag) Basel, Boston, Berlin 1994, S. 79. Vgl. Baier, Gundolf: Die Bedeutung räumlicher Identität für das Städte- und Regionalmarketing, (Fakultät für Wirtschaftswissenschaften) Chemnitz, 2001, Nr. 38, S. 1. Vgl. Schäfer, Roland: Netzwerk Stadt neue Kooperationserfordernisse und Kommunikationswege, Rede vom 13. August 2003, Düsseldorf, S. 4. Vgl. HDE (Hrsg.): Zukunftsprogramm Stadt und Handel, Berlin 2003, S. 10. Vgl. Bloem, Mario; Bock, Stefan: Business Improvement Districts, in: MSWKS (Hrsg.): Untersuchung von BIDs in Bezug auf Möglichkeiten und Grenzen einer Übertragbarkeit auf innerstädtische Geschäftsquartiere in NRW, Düsseldorf 2001, S. 7. Vgl. Helbrecht, Ilse: Stadtmarketing, (Birkhäuser Verlag) Basel, Boston, Berlin 1994, S. 80. Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen, in: Landesbüro Stadtmarketing- NRW i.a. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S.31-40, S. 33. Vgl. HDE (Hrsg.): Zukunftsprogramm Stadt und Handel, Berlin 2003, S Vgl. Krautzberger, Michael: Aufwertung der Innenstädte und Perspektiven für den Einzelhandel, in: HDE (Hrsg.): Stadt und Handel: Erfahrungen-Problemfelder-Denkanstöße, Köln 1998, S , S. 14.

10 4 schaftsschwäche, einhergehend mit fehlender Kaufkraft und hoher Arbeitslosenquote, 21 bei Kunden dazu, den Einkauf nicht in der vermeintlich teuren City, sondern in außerstädtischen Einkaufszentren zu erledigen. Mit der Veränderung von Technologien und Produktionsprozessen sind außerdem neue Anforderungen an den Wirtschaftsstandort verbunden. Heutzutage werden durch Verkehrs- und Warenlogistiken im Rahmen von Just-in-time-Strategien Standorte bevorzugt, die unmittelbar an Autobahnen gelegen sind. 22 Dazu kommt eine Veränderung der Infrastruktur, die u.a. einen Anstieg der privaten Motorisierung zur Folge hat. Diese zunehmende Mobilität 23 steht im Gegensatz zu den zum Teil gravierenden Park- und Verkehrsproblemen, die mit dem Einkauf in den Cities verbunden sind. 24 Durch den Betriebsformenwandel und das Aufkommen neuer Betriebs- und Angebotsformen steigt daneben die Anzahl der Betriebe, die dem großflächigen Einzelhandel zugeordnet werden 25 und die sich vorrangig auf der Grünen Wiese niederlassen. Zudem erfolgt bei den bisher in der Innenstadt ansässigen Händlern durch die Ausdehnung des Sortiments 26 eine Zunahme der Mindestverkaufsflächen. 27 Beispielsweise sei hier die Erhöhung der Verkaufsflächen um bis zu m² genannt, die im westlichen Ruhrgebiet bis 2010 stattfinden soll trotz eines vorhersehbaren Rückgangs des Kaufkraftpotenzials um 900 Mio. 28 und einer um schätzungsweise Personen sinkenden Einwohnerzahl. 29 Diese Expansionsansprüche treffen in Innenstädten oft auf schlecht nutzbare Grundrisse, Mehrgeschossigkeit, fehlende bauliche Pflege, unangemessene Kaufpreis- bzw. Mietforderungen, Denkmalschutz oder auf nachteilige Umfeldnutzungen. Diese Faktoren führen dazu, dass sich tendenziell ein verändertes Standortwahlverhalten der Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 7. Vgl. Olschewski, Torsten; Stahl, Volker; Wirth, Siegfried: Revitalisierung von Brachen, in: Standort - Zeitschrift für Angewandte Geografie, 2003, 27.Jg., Nr. 4, S , S Vgl. Zentes, Joachim: Trends & Visionen: Wo wird im Jahre 2005 Handel gemacht? in: Liebmann, Hans-Peter; Zentes, Joachim (Hrsg.): Handelsmonitor I/98, (Deutscher Fachverlag) Frankfurt am Main 1998, S. 19. Vgl. Jacobs, Siegfried: City-Marketing: Möglichkeiten und Probleme der Attraktivitätserhöhung von Innenstädten durch Anwendung der Marketing-Technologie, (Institut für Marketing Universität Mannheim) Mannheim 1990, S Vgl. o.v.: Innovative Konzepte zur Innenstadtentwicklung, in: DSSW (Hrsg.): DSSW-Materialien, Berlin 1998, S. 4. Vgl. Jarosch, D. u.a.: Konzept und Entwurf eines Städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2002, Nr. 212, S. 8. Vgl. o.v.: Innovative Konzepte zur Innenstadtentwicklung, in: DSSW (Hrsg.): DSSW-Materialien, Berlin 1998, S. 4. Vgl. Schulte, Ludolf: Kaufkraft-Kannibalismus, in: Neuss-Grevenbroicher Zeitung - Rheinische Post, , Nr.102, S. K-WI3. Angaben eines Gesprächspartners, 29. April 2004.

11 5 Einzelhandelsunternehmen von der Innenstadt hin zu peripheren Standorten konstatieren lässt 30. Weiter sind Tendenzen der Umsatz-, Unternehmenskonzentration und Kooperation zu bemerken. Die Zahl der Firmen im Einzelhandel hat sich deutlich verringert, die Hauptnachfrage nach Flächen wird durch Filialisten und Franchisebetriebe bestimmt, die sich in diversen Innenstädten und Einkaufszentren bereits in vielen Angebotsbereichen ausgedehnt haben. 31 Da sich der innerstädtische Einzelhandel zunehmend ausschließlich in den 1a-Lagen konzentriert, 32 sind sie dort in verstärkendem Maße angesiedelt, weil sie meist die Einzigen sind, welche die dort geforderten hohen Mieten erwirtschaften können. In 1b-Lagen ist es generell schwierig geworden, Mieter zu finden, da sich überregionale Filialisten kaum für diese Lagen interessieren. Den meisten Mittelständlern jedoch fehlt es angesichts der extrem langen Anlaufzeiten an finanziellem und ideellem Durchhaltevermögen. 33 Mit einer Ausbreitung überregionaler Filialisten und Franchisebetriebe ist jedoch eine Uniformierung und somit eine Änderung des eigenständigen Charakters einer Stadt als Einkaufsort verbunden, was wiederum die Verdrängung vieler Mittelständler mit sich zieht. 34 Wo jedoch kein vollständiger innerstädtischer Branchenmix mehr gegeben ist, nehmen Leerstände zu und es reduzieren sich Einkaufs- und Aufenthaltsattraktivität für die Besucher, 35 sodass die nicht-integrierten Standorte mit hohen Verkehrsbelastungen wiederum an Bedeutung gewinnen. Die Verringerung der Zahl der Einzelhandelsbetriebe in kleinen und mittelgroßen Orten wird neben der Stadtflucht der fehlenden Nachfolge zugeschrieben. 36 Dies betrifft vor allem geringflächige inhabergeführte Fachgeschäfte, deren Räumlichkeiten im Folgenden vermehrt leer stehen Vgl. Grieben, Rüdiger: Innerstädtische Einkaufszentren als Instrument zur Revitalisierung ostdeutscher Cities, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2001, Nr. 205, S. 26. Vgl. Holl, Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.jg., 2002, S. 1-4, S. 2. Vgl. Klemmer, Paul: Vorwort, in: DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, o.s.. Vgl. Grohmann, Christoph: Der Markt für gewerbliche Immobilien im Handelsbereich Aktuelle Probleme und zukünftige Entwicklungen, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2000, Nr. 193, S Vgl. Jacobs, Siegfried: City-Marketing: Möglichkeiten und Probleme der Attraktivitätserhöhung von Innenstädten durch Anwendung der Marketing-Technologie, (Institut für Marketing Universität Mannheim) Mannheim 1990, S Vgl. Buhr, Hans-Hermann; Hirth, Günter: Einkaufsorte professionell stärken, in: Standort Zeitschrift für Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 2, S , S 75. Vgl. Jarosch, D. u.a.: Konzept und Entwurf eines Städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2002, Nr. 212, S. 10.

12 6 Abbildung 1: Beispiel für ein leer stehendes ehemals inhabergeführtes Ladengeschäft Quelle: Eigene Darstellung Paradoxerweise kann trotz nennenswerter Leerstände in manchen Innenstädten die Nachfrage nach Handelsflächen dennoch nicht befriedigt werden. Denn Fachmärkte, die ihre Verkaufsfläche vergrößern wollen oder auch diejenigen, die in die Innenstädte zurückdrängen, suchen große Flächen und finden sie nicht. 37 Andererseits lassen sich in größeren Städten oftmals noch nicht einmal mehr großflächige Ladenlokale vermieten, da der Großteil der Filialisten und Franchisebetriebe dort bereits vertreten ist und eher Räumlichkeiten mit geringeren Quadratmeterzahlen benötigt werden. Abbildung 2 zeigt ein solch großflächiges Objekt: Abbildung 2: Beispiel für ein großflächiges leer stehendes Ladengeschäft (4 Etagen in 1a-Lage) Quelle: Eigene Darstellung Das Thema Leerstand im Einzelhandel stellt nahezu in allen Städten, unabhängig von ihrer Größe ein nicht zu unterschätzendes Problem dar, gegen das unter Berücksichtigung der lokalen Gegebenheiten vorgegangen werden muss. Verstärkt stehen statt in 1b- und 2a- auch in Innenstadtbereichen von Großstädten Ladenlokale leer. 38 Allgemein gilt: Je größer die Stadt, desto größer die durchschnittlich leer stehenden Flächen. 39 Dazu kommt die kontinuierliche Verlängerung der Leerstands Vgl. Greve, Franz-Joseph: Von Hasen, Igeln, Piraten und einem, der das Spiel durchschaut, in: Stadt- und Citymarketing, 2003, Nr. 6, S. 8-12, S. 12. Vgl. Kippig, Bernd: Leerstand - zwischen Vermarktung und Rückbau, in: Handelsjournal, 2004, Nr. 4, S. 3. Vgl. o.v.: Auswertung BAG-Umfrage zu Leerständen im Einzelhandel,

13 7 zeiten, 40 so dass eine Negativspirale in Gang gesetzt wird, wie die nachstehende Grafik verdeutlicht: Erst bleiben die Käufer aus, es schließen weitere Betriebe, dem Fachhandel folgen Billiganbieter - der Standort verfällt somit in ein trading-down, das Umfeld verändert sich, soziale Entmischung und schleichendes Entwohnen sind vielerorts die Folge. 41 Abbildung 3: Leerstand als Teufelskreis? Preis- vs. Erlebniseinkauf Auto als Haupteinkaufsmittel One-Stop-Shopping Stau bei Zufahrt zu Innenstädten Parkgebühren Der mobile kritische und preisbewusste Verbraucher abnehmende Entwicklungswerte im Einzugsgebiet Rückläufiger Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch Weitgehende Sättigung der Nachfrage der privaten Haushalte Kaufkraft- und Umsatzschwäche des Einzelhandels Discounter und Großflächen auf dem Vormarsch Fachmärkte vs. Fachhandel Konkurrenz neuer Vertriebskanäle zum klassischen Einzelhandel (E- Commerce, Tankstellen) Wettbewerb der Vertriebsformen Fehlende Konzepte/ Unterstützung der Innenstadt Verkaufsflächenwachstum am falschen Standort Wettbewerb der Miet- und Kaufpreise Wettbewerb der Erreichbarkeit Wettbewerb des Umfeldes (Agglomerationseffekte etc.) Nachfrageschwäche sonstiger Anbieter Dienstleister bewerten Standorte ähnlich wie Einzelhandel Gastronomie benötigt andere bauliche Voraussetzungen Auch bei konsumnahen Dienstleistern ist Nachfrage und Gründerrate begrenzt LEERSTAND S trukturprobleme der Immobilien-Engpässe mittelständischen Anbieter Unterschreiten betrieblich Nachfolgeprobleme notwendiger Größen Qualifikationsniveau Unzureichende Objektqualität Ertragsschwäche (Grundriss, Mehrgeschossigkeit) Finanzierungsengpässe Fehlen von Notwendige Unternehmensgründern im Baumaßnahmen/Modernisierung Handel Einseitige Renditeorientierung der Eigentümer Eigentümer nicht vor Ort Standortwettbewerb/ Städtebau Konzentration auf der Anbieterseite wenige, bundesweit operierende Handelsketten Zentrale/Standortentwicklung nimmt auf lokale Besonderheiten keine Rücksicht. Kleinere Standorte werden bei Stadtortwahl nicht mit berücksichtigt Quelle: in Anlehnung an Holl, Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.jg., 2002, S. 1-4, S Vgl. Peppel, Andreas: Kommunikation ist der Schlüssel zum Abbau von Leerstand, in: City- und Stadtmarketing, 2002, Nr. 3, S , S. 34. Vgl. Holl, Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.jg., 2002, S. 1-4, S. 1.

14 8 4. Strategiefindung zum Leerstandsabbau Durch die wachsende Bedeutung des innerstädtischen Leerstandes muss seitens der Kommunen, der Eigentümer und der Immobilienwirtschaft strategisch mit ihm umgegangen werden. Eine zielgerichtete Strategie zum Leerstandsabbau sollte dazu in drei Schritten erfolgen: In der Initialisierungs- und Bewertungsphase 43 müssen eine Bestandsaufnahme durchgeführt, Abgrenzung und Bewertung des Leerstandes vollzogen sowie seine Ursachen geklärt werden. 44 Dabei erfolgen vielerorts ergänzend eine Analyse der Einzelhandelsstruktur und die passive Aufnahme des Branchenmix Während der Planungs- und Entwicklungsphase 46 werden Konzepte zur Behebung bzw. zur Verwertung erstellt. Dazu ist zu klären, welcher Kategorie von Ladenlokalen (Einzelhandel, Gastronomie, etc.) der Leerstand angehört 47 und welche Möglichkeiten unter welchen Konditionen zur Wiedernutzung bestehen. So können die Revitalisierung sinnvoll gesteuert und die Risiken für investive Maßnahmen abgeschätzt werden. Wo eine Akzeptanz des Standortes weder von Handelsnoch von Dienstleistungsnutzungen vorliegt, sind Umwandlungen in Wohnungen zu prüfen. 48 In der Praxis kommen jedoch Behebungs- öfter als Verwertungsmaßnahmen zum Einsatz. 3. In der Ausführungs- und Projektumsetzungsphase 49 geht es um die Umsetzung der in der Planungsphase entwickelten Konzepte. Dabei haben Ladenlokale in 1a-Lage Vermietungspriorität, während in C-Lagen eher versucht wird, Hauseigentümer zur Umnutzung zu bewegen und so Wohnraum oder Flächen für Dienstleister zu schaffen Vgl. Holl, Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.jg., 2002, S. 1-4, S Olschewski, Torsten; Stahl, Volker; Wirth, Siegfried: Revitalisierung von Brachen, in: Standort, Zeitschrift für Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 4, S , S Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen, in: Landesbüro Stadtmarketing- NRW i.a. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S , S. 36. Vgl. Kippig, Bernd: Leerstand - zwischen Vermarktung und Rückbau, in: Handelsjournal, 2004, Nr. 4, S. 3. Olschewski, Torsten; Stahl, Volker; Wirth, Siegfried: Revitalisierung von Brachen, in: Standort, Zeitschrift für Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 4, S , S Vgl. o.v.: Erfolgsfaktoren für Leerstandsmanagement im Überblick, in: GMA(Hrsg.): Infodienst, o.jg., März 2004, S. 1-3, S. 2. Vgl. Holl, Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.jg., 2002, S. 1-4, S. 3. Olschewski, Torsten; Stahl, Volker; Wirth, Siegfried: Revitalisierung von Brachen, in: Standort, Zeitschrift für Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 4, S , S. 175.

15 9 5. Möglichkeiten der Behebung von Leerständen 5.1 Neuvermietungsoffensiven Grundprinzip Neuvermietungsoffensiven sind hier als Systeme zur zielgerichteten und umfassenden Information potenzieller Investoren, Einzelhändler und Eigentümer zu verstehen. Dabei wird die Vermittlung zwischen Eigentümern leer stehender Gewerberäume und flächensuchenden Gewerbetreibenden angestrebt, 50 da es oft in Städten keine zentrale gesicherte Informationsbasis in Bezug auf die gesamte Handelsstruktur und Leerstände am Standort gibt. 51 Neuvermietungsoffensiven basieren auf freiwilliger Zusammenarbeit. Dabei erfolgen die Vermietungen zu Betriebskosten je nach Absprache mit oder ohne Mietzins (verabredete mittel- oder langfristige Zielmieten, einfach niedriges Mietniveau, umsatzabhängige Mieten) und können sogar Mieterlass für verschiedene Arten der Zwischennutzung beinhalten. 52 Die Akteure sind Stadt, Wirtschaftsförderung, Immobilieneigentümer sowie Einzelhändler, Werbegemeinschaften, IHKs oder das Citymanagement. 53 Allerdings soll aus Neuvermietungsoffensiven weder privatwirtschaftlicher Nutzen noch Konkurrenz zum Maklergewerbe entstehen. Sie erstreben lediglich den gemeinnützigen Effekt zur Verbesserung und Optimierung der Siedlungsstruktur. 54 Dabei können diese Offensiven unterschiedlichste Funktionen beinhalten, die von Ansiedlungsberatung zur Orientierungshilfe, aktiver Standortakquisition bei Filialisten- bzw. Franchiseunternehmen über das Subventionieren von Mieten für Existenzgründer und Branchenmix-Ergänzer nach dem Muster von Centern, 55 bis hin zu Angeboten von Mietfrei auf Zeit, Probemieten oder umsatzabhängigen Mieten reichen Vgl. Wiezorek, Elena: Stadtteilzentren revitalisieren! Strategien für den Einzelhandel in der Greifswalder Straße, Studienarbeit, DSSW-Materialien, Berlin 2003, S. 58. Vgl. Peppel, Andreas: Kommunikation ist der Schlüssel zum Abbau von Leerstand, in: City- und Stadtmarketing, 2002, Nr. 3, S , S. 34. Vgl. DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, S. 21. Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 7. Vgl. Meinke, Detlev: Agenda 21: Landkreis Birkenfeld: Leitlinien, Leitziele und Projektkonzeptionen, , S. 11. Vgl. Hatzfeld, Ulrich: Stadtmarketing der 2. Generation Neue Strategien und neue Fördermodalitäten, in: Landesbüro Stadtmarketing-NRW i.a. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S , S Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 18.

16 Ausprägungsformen Flächenbörsen Gewerbeflächenbörsen werden zumeist in Form von Datenbanken oder sog. Leerstandskatastern geführt. Dazu erfolgt eine komplette Aufnahme aller leer stehenden Ladenlokale in eine meist internetbasierte Datenbank. 57 Dann wird zugeordnet, ob die Gebäude für den Handel nutzbar sind oder nicht. Manchmal können bereits bei der Aufnahme in ein Kataster überhöhte Mietpreisvorstellungen diskutiert oder sogar korrigiert werden. Flächenbörsen fordern weder eine zeitliche Bindung der Eigentümer noch eine Festlegung der Miete. Sie sollen lediglich darüber aufklären, welche Einzelhandelsnutzungen es in der Innenstadt gibt und welche Ladenlokale verfügbar sind, 58 um Leerstände einer neuen Nutzung zuzuführen. Daneben sollen sie bei der Auswahl geeigneter Flächen für Interessenten behilflich sein und eine Ansiedlerberatung ermöglichen. 59 Die Vermittlung der leer stehenden Immobilien kann dabei z.b. durch ein Büro vor Ort, Veröffentlichungen der IHK, Internetpräsenz sowie Verlinkung mit dem Standortinformationssystem der Stadt erfolgen. 60 Bisher lassen sich Gewerbeflächenbörsen in Deutschland unterscheiden nach der Art und Größe des betreuten Bereichs sowie nach ihrem Angebotsspektrum, das von Vermietungs- und bzw. Verkaufsangeboten bis zu Differenzierungen in Hinblick auf Ladengeschäfte, Büros bzw. Praxen, Werkstätten und ganzen Gewerbegrundstücken reicht. Leerstandsbörsen existieren bereits in vielen deutschen Städten, sind jedoch völlig unterschiedlich organisiert und abrufbar. Beispielsweise wird hier die Gewerberaumbörse in Berlin-Friedrichshain vorgestellt. Sie wurde 1997 vom Büro für Wirtschafts- und Projektberatung im Auftrag der Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirkes Friedrichshain ins Leben gerufen und hat sich inzwischen als Ansiedlungs- und Beratungsangebot etabliert. Seit März 1999 ist der Katalog mit monatlich aktualisierten Angaben zu den verfügbaren Gewerbeobjekten online abrufbar. 61 Dabei lassen sich Daten zu Lage, Größe, Zustand, Provision und Preis nach Gebiet und Straße aufgelistet abrufen. Wie in Abbildung 4 dargestellt, enthalten die provisionsfreien Objekte überdies Informationen wie z.b. zum Denkmalschutz, der Anzahl der Geschosse, der Quadratmeterzahl, Nutzungsvorschläge sowie Angaben zum Vermieter Vgl. Kippig, Bernd: Leerstand - zwischen Vermarktung und Rückbau, in: Handelsjournal, 2004, Nr. 4, S. 3. Vgl. o.v.: Einzelhandels-Informationssystem-Aachen, Vgl. Wiezorek, Elena: Stadtteilzentren revitalisieren! Strategien für den Einzelhandel in der Greifswalder Straße, Studienarbeit, DSSW-Materialien, Berlin 2003, S. 58. Vgl. DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, S. 21. Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S

17 11 und Fotos. 62 Abbildung 4: Internet-Auftritt der Gewerberaumbörse in Berlin-Friedrichshain Quelle: BWP (Hrsg.): Generalvermietung Bei der Generalvermietung handelt es sich um Management-Gesellschaften (Stadt, Ladenbetreiber, Eigentümer), die als Generalmieter den Leerstand oder auch größere Teile des vermieteten Ladenbestandes von den Eigentümern anmieten und aus eigener Hand vermarkten. 63 Sie entwerfen ein Gesamtkonzept zur Nutzung der leer stehenden Immobilien und stellen die aktuellen den zu erwartenden Mieteinnahmen bei Realisierung des Nutzungskonzeptes gegenüber. Dabei kommt es zu einer Mietpreisdifferenzierung wie z.b. zu subventionierten Mieten für Branchenmixergänzer und Existenzgründer sowie zu Abkommen wie Mietfrei auf Zeit oder Probemieten. 64 Durch die Einschaltung einer zentralen Management-Gesellschaft ist es eher möglich, Mieterlass für Zwischennutzungen wie z.b. Kunstaktionen, Künstlerateliers, Werbeflächen, Kinderbetreuung und Gastronomie zu erwirken, wobei der zentrale Kontaktvermittler treuhänderisch sicherstellt, dass Absprachen eingehalten werden. So spricht z.b. die Bochum Marketing GmbH als Koordinator auf der einen Seite die Eigentümer von Leerständen an, ob sie ihre Immobilie für eine bestimmte Aktion zur Verfügung stellen. Auf der anderen Seite gibt es ein Netzwerk bestehend aus Kontakten zu Schulen, Künstlergruppen, Vereinen, Verbänden und lokalen Einzelhändlern, die fallbezogen ange Vgl. BWP (Hrsg.): Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 27. Vgl. DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, S. 22.

18 12 sprochen werden, ob sie an einer Zwischennutzung interessiert sind. 65 Ferner können unter koordinierter Aufsicht konzertierte Aktionen wie Theatermeilen etc. stattfinden, wie dies erst kürzlich in Duisburg der Fall war Chancen und Risiken von Neuvermietungsoffensiven Neuvermietungsoffensiven ermöglichen eine gezielte standortadäquate Mieterakquisition, beispielsweise durch die direkte Ansprache überregionaler Filialisten und Franchiseanbieter. Außerdem haben potenzielle Investoren und Existenzgründer die Möglichkeit, sich eigenständig über den Gesamtstandort (Marktdaten, Branchenmix) und über detailliert beschriebene leer stehende Lokale und Immobilien zu informieren. Durch diese gezielte Standortinformation kann die Wirtschaftstätigkeit eines Standortes gestärkt werden. Darüber hinaus erfordert die Ermittlung aller relevanten Daten in Bezug auf die leer stehenden Ladenlokale den unmittelbaren Kontakt zu den Haus- und Grundstückseigentümern, 67 sodass ein Informationsnetzwerk geschaffen wird. Allerdings sind gerade die Datenbanken z.t. völlig unterschiedlich aufgebaut, sodass Investoren nicht zwangsläufig wissen können, wo Datenbanken existieren und wie diese zu handhaben sind. 5.2 Zwischennutzungen Grundprinzip Zwischennutzungen sind temporär beschränkte Gebäude- und Flächennutzungen jeglicher Art 68 zwischen zwei gewerblichen Nutzungsperioden. Innerhalb eines solchen Zeitraums besteht somit beispielsweise für weniger kommerziell ausgerichtete Nutzer die Möglichkeit, diese Flächen für sich zu nutzen. Bei Zwischennutzungen handelt es sich nicht zwangsläufig um die ursprüngliche, noch um die eventuell geplante Nutzungsart. 69 So soll das Erscheinungsbild eines leer stehenden Ladenlokals verbessert, seine negative Ausstrahlung gemindert 70 und damit zur Stabilisierung des Standortes und des direkten Umfeldes beigetragen werden. Übergeordnetes Ziel ist es jedoch, den Leerstand einer langfristigen kommerziellen Nutzung zuzuführen. Zwischennutzungen setzen voraus, dass große Investitionen im Voraus ausbleiben und eine kurzfristige Räumung der Ladenlokale im Falle einer kommerziellen Nutzung stattfindet. Überdies un Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S Vgl. Theater Oberhausen: Ultimo, Magazine des Glücks, Vgl. Peppel, Andreas: Kommunikation ist der Schlüssel zum Abbau von Leerstand, in: City- und Stadtmarketing, 2002, Nr. 3, S , S. 35. Vgl. Seidemann, Heidi: Zeitlich begrenzte Nutzungen, Diplomarbeit, Berlin 1998, S. 11. Vgl. Flecken, Ursula: Projekt Spreeraum, Vgl. Funken, Detlef; Sicking, Manfred; Wingenfeld, Werner: Positionspapier der Stadt Aachen zur Situation des Aachener Einzelhandels, Aachen 2003, S. 21.

19 13 terscheidet man je nach den Anforderungen der beteiligten Akteure und dem Zustand der Immobilie - ob die Ladenlokale ganz geöffnet oder ob ausschließlich die Schaufensterflächen genutzt werden. Auch ob ein Vertrag sinnvoll oder notwendig ist, hängt von der Art des Projektes ab. Kleinere Vitrinenausstellungen lassen sich z.t. mit einem Handschlag abwickeln. Bei größeren Projekten mit geöffneten Türen schließen Vermieter und Mieter meist einen Nutzungsvertrag ab, in dem die Räumlichkeiten je nach Absprache kostenlos, zu Betriebskosten o.ä. überlassen werden Ausprägungsformen Nutzung des gesamten Ladenlokals Kunstaktionen sind Projekte zur temporären künstlerischen und kulturellen Nutzung leer stehender Ladenlokale, 72 die bis zur "ordentlichen" Vermietung übergangsweise als Kunstorte für Ausstellungen, Lesungen, Performances sowie für Theateraufführungen genutzt werden und somit für Aufmerksamkeit sorgen. 73 Um Eintönigkeit zu vermeiden, wechseln Exponate und ausstellende Künstler häufig. Zudem begleiten oftmals musikalische oder literarische Sonderveranstaltungen die Ausstellungen, wie dies in Bochum-Wattenscheid der Fall war, als dort eine Galerie auf Zeit eröffnet wurde. 74 In Münster hat sich z.b. der Buchstabe Ü (=Übergang) seit 1999 zu einem Begriff für Kunst und Kultur in leer stehenden Ladenlokalen entwickelt. Die Initiatoren belebten die Räumlichkeiten mit täglichen Lesungen, wissenschaftlichen Vorträgen etc.. Es folgte Münsters erste Nachtgalerie sowie eine Theaterproduktion und die Gastronomen der Straße freuten sich über viel hungriges Publikum. Nach anderthalb Jahren waren alle Ladenlokale im Gebäudekomplex des ersten Üs vermietet. Danach wurden noch vier weitere Üs eröffnet und die Räumlichkeiten bald danach einem ordentlichen Mieter übergeben. 75 Es wird davon ausgegangen, dass Abwanderung aus Zentren gerade durch gestalterische Armut gefördert wird. 76 Bürger einer Stadt können sich nur mit ihr identifizieren, wenn sie dort ein unver Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S Vgl. Güntner, Simon: LadenLokalKultur - ein Hauptstudiumsprojekt des Instituts für Stadt- und Regionalplanung und des Instituts für Soziologie an der TU Berlin, Berlin 2002/03, S. 8. Vgl. Espeter, Martina; Schulß, Axel: Geben Sie doch dem Schulß den Laden, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S. 6-7, S. 6. Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S. 10. Vgl. Espeter, Martina; Schulß, Axel: Geben Sie doch dem Schulß den Laden, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S. 6-7, S. 6. Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen; in: Landesbüro Stadtmarketing- NRW i.a. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S , S. 37.

20 14 wechselbares kulturelles Leben vorfinden. Dazu veranlassen sie Projekte der Kunst und Kultur. 77 Gleichzeitig laden Installationen zum Betrachten ein, 78 das Ladenlokal wird positiv wahrgenommen und der Erstkontakt mit kommerziellen Mietern deutlich vereinfacht. 79 Kunst und Kultur zeigen jedoch im öffentlichen Raum nur dann Erfolg, wenn sie qualitativ hochwertig sind. Künstlerische Einheitsware wird schon nach kürzester Zeit zu einem städtebaulichen Problem 80 und langfristig gesehen stirbt das Leben in innerstädtischen Bereichen ab, wenn man sie zu Museen werden lässt. 81 Dazu kommt, dass Kunst und Kulturprojekte gerade in außerstädtischen Bereichen nicht durchführbar sind und hauptsächlich die gebildete Mittelschicht statt der gesamten Stadtbevölkerung ansprechen. 82 Eine andere Methode, den Leerstand in Ladenlokalen zu beheben, sind Veranstaltungen unter Bürgerbeteiligung. In diesem Fall werden sie der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, um dort beispielsweise Bürgerversammlungen durchzuführen. Außerdem können die Räumlichkeiten als öffentliche Präsentations-, Schulungs- oder Showfläche genutzt oder temporärer Café-Betrieb eingeführt werden. 83 Insbesondere durch Angebote der Kinderbetreuung während des Einkaufs der Eltern wird die Stadt für junge Familien wieder attraktiver. Für Mietinteressenten stellt diese Form der Veranstaltung eine unverbindliche Begehung der Örtlichkeiten dar, wodurch auch hier der Erstkontakt zwischen Vermieter und Mieter vereinfacht werden kann Nutzung der Schaufensterfläche Die Nutzung der Schaufensterfläche beinhaltet eine temporäre gewerbliche oder nicht-gewerbliche Nutzung der Schaufenster leer stehender Ladenlokale zu Werbungs-, Informations-, Dekorationsund Ausstellungszwecken sowie zum Schutz gegen wildes Plakatieren. Dabei werden die Schaufenster als Vitrinen zur Ausstellung genutzt 84, beispielsweise kann es sich um Exposition von Schülerarbeiten, um Ausgestaltung der Werbefläche für andere Einzelhändler oder um künstlerische Vgl. Vesper, Michael: Kunst und Kultur als Impuls und Motor für lebendige Innenstädte, Vgl. o.v.: HANDELn gibt dem Leerstand eine künstlerische Note, Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S. 11. Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen; in: Landesbüro Stadtmarketing- NRW i.a. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S , S. 37. Vgl. Buttolo, Albrecht: Das Konfliktfeld Innenstadt-Grüne Wiese, in: HDE (Hrsg.): Stadt und Handel: Erfahrungen-Problemfelder-Denkanstöße, Köln 1998, S , S. 27. Vgl. Güntner, Simon: LadenLokalKultur - ein Hauptstudiumsprojekt des Instituts für Stadt- und Regionalplanung und des Instituts für Soziologie an der TU Berlin, Berlin 2002/03, S Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 22. Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S. 11.

21 15 Schaufensterbemalung 85 handeln, wie die nachstehenden Abbildungen zeigen. Abbildung 5: Beispiel für die Ausgestaltung leer stehender Präsentationsfläche durch einen Spielzeughändler Quelle: Eigene Darstellung Abbildung 6: Beispiel für Schaufensterbemalung durch Grundschüler Quelle: Eigene Darstellung In der Troisdorfer Innenstadt präsentieren sich beispielsweise unter dem Motto Wir sind aus Troisdorf ungewöhnliche Vereine wie Football-Teams oder Taucherclubs aber auch kleinere, bisher unbekannte Firmen oder Händler aus anderen Lagen. In Siegen dagegen trifft man vermehrt orangefarbene Banner in leeren Schaufenstern der Innenstadt an. Diese Banner kündigen jeweils eine offensichtlich nicht ernst gemeinte Geschäftsidee für dieses Lokal an (Eisblumendiele, Kamelverleih, SchubLaden...) Chancen und Risiken der Zwischennutzung Grundgedanke der Zwischennutzungen ist, dass beide Seiten, also sowohl der Eigentümer als auch Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 22. Vgl. o.v.: Siegen: Leerstände phantasievoll anpreisen, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S. 9.

22 16 der Nutzer von ihnen profitieren. 87 So kann eine Verwahrlosung von Gebäuden (z.b. illegale Mülldeponien) vermieden und die Nutzungsvielfalt der Geschäftsstraßen durch neue Ideen und Angebote vergrößert werden, die Innenstadt entwickelt sich zum Erlebnisraum und so wiederum erhöht sich die Passantenfrequenz. Vor allem werden die temporären Aktionen und Angebote durch gezielte Öffentlichkeitsarbeit kommuniziert und erhöhen über den Werbeeffekt hinaus die Identifikation der Kunden mit dem Standort. 88 Zwischennutzer bekommen kostenlose Präsentationsflächen und häufig noch zusätzliche Werbung durch die Berichterstattung in den lokalen Medien, durch die der Vermieter Werbung für sein Ladenlokal erhält. Die Erfahrungen in Bochum-Wattenscheid haben daneben gezeigt, dass alle für eine Zwischennutzung zur Verfügung gestellten Immobilien in einem besseren Zustand hinterlassen wurden als sie ausgehändigt worden waren, da es im Interesse der Nutzer liegt, sich in ordentlichem Ambiente zu präsentieren. Jedoch kann der Prozess bis es zu einer Zwischennutzung kommt, sehr langwierig sein: Partner müssen gefunden, ordnungsrechtliche Auflagen erfüllt und eine Einigung herbeigeführt werden, wer welche Kosten übernimmt. Des Weiteren können es sich Eigentümer schnell anders überlegen und der Projektbeginn verzögert werden, da für sie unter anderem das Risiko der Verstetigung einer Zwischennutzung besteht oder sie für eventuelle Schäden aller Art aufkommen müssen. Weiter ist das für eine Öffnung der Lokalitäten benötigte Personal nicht in jedem Falle verfügbar. 89 Ferner kann es vorkommen, dass sich die Zwischennutzung nicht ins Umfeld einfügt und so zum Störfaktor wird, beispielsweise, wenn es zu Konflikten mit Anwohnern oder einer Beeinträchtigung des Stadtbildes kommt. 90 Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Behebung von Leerstand diverse Vorteile mit sich bringt. So wird die Aufmerksamkeit vieler Bürger auf leer stehende Ladenlokale gelenkt, die sich durch adäquate Pflege und Präsentation in vorteilhaftem Licht präsentieren können, wodurch neben dem Ladenlokal auch sein Umfeld profitiert. Dennoch sind alle Behebungsmethoden von der Einstellung und dem Umgang der Eigentümer mit ihrer Immobilie abhängig. Bisher existiert hier kein Behebungskonzept, das sie verpflichtend zur Sanierung oder zu Verschönerungsmaßnahmen ihrer Ladenlokale anhalten kann, sodass Gesamtkonzepte zur gemeinsamen Leerstandsbekämpfung kaum Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S. 11. Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt, , S. 22. Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S Vgl. Flecken, Ursula: Projekt Spreeraum, in:

23 17 umgesetzt werden können. 6. Möglichkeiten der Verwertung von Leerständen Wie eingangs bereits erwähnt, wird sich die Behebung von Leerstand immer stärker ausschließlich auf 1a-Lagen beschränken, da sie in anderen Lagen immer seltener möglich bzw. sinnvoll ist. Hier kommt die Verwertung, die Nichthandelsnachnutzung zum Tragen. Dabei seien hier die Verwertung des Gebäudes und des Grundstücks unterschieden. Im ersten Fall bedeutet dies die Umnutzung des Gebäudes, während bei der Verwertung eines Grundstücks der Abriss der darauf befindlichen Immobilie gemeint ist. Alleinige Entscheidungsgewalt, was mit der Immobilie geschieht, hat dabei der Eigentümer. Umnutzung bedeutet die Weiternutzung eines Gebäudes z.b. als Raum für Dienstleister oder Wohnraum, wobei sich die Nutzungsart jedoch grundlegend ändert. So wurden beispielsweise die oberen Geschosse eines leer stehenden Bürogebäudes in Stuttgart in großzügige und attraktive Wohnungen umgewandelt, 91 auch wenn dies für den Vermieter u.u. weniger rentabel als die Nutzung durch ein Handelsunternehmen ist. Jedoch sind Einzeleigentümer aus meist illusorischer Erwartung steigenden Nutzens häufig nicht gewillt, ihre Immobilien oder Grundstücke zum realen, teils extrem niedrigen Marktwert an Interessenten zu veräußern oder zu vermieten. 92 In einigen Städten wurden beispielsweise Cafés in Leerständen eingerichtet, da gastronomische Angebote i.d.r. starre Einzelhandelsstrukturen auflockern und zur Steigerung der Aufenthaltsqualität beitragen. 93 Dabei ist jedoch zu bedenken, dass die Umrüstung eines Ladenlokals sehr kostspielig werden kann, was Bestimmungen des Schallschutzes, sanitäre Einrichtungen etc. angeht. Insgesamt lassen sich langfristig gerade in der Umnutzung leer stehender Ladenlokale Chancen sehen, da gerade behindertengerechte Ausstattung von Erdgeschosswohnungen in Zukunft durch den ansteigenden Anteil der über 60-Jährigen an Bedeutung gewinnen wird. Zum Abriss kommt es, da Leerstand keine kalkulierte Größe ist - gerade private Vermieter bzw. Eigentümer sind darauf nur bedingt vorbereitet und bemühen sich u.u. weiterhin, einen Nachfolger für den Händler zu finden. 94 Zudem haben Immobilieneigentümer u.a. aufgrund der schlechten Konjunkturlage meist keine finanziellen Möglichkeiten, ihr Eigentum umfassend zu renovieren. So wird Leerstand oft bis zum ruinösen Zustand der Immobilie hingenommen. Dadurch sinkt der reale Wert des gesamten Areals, sodass sich eine Abwärtsbewegung und Entwertung ergeben kann, die Vgl. Höhn, Hanspeter: Büroleerstand in Stuttgart Umwandlung in Komfortwohnungen, Vgl. Göschel, Albrecht: Schrumpfende Städte: Planerische Reaktionen auf Leerstand, Vgl. Peppel, Andreas: Kommunikation ist der Schlüssel zum Abbau von Leerstand, in: City- und Stadtmarketing, 2002, Nr. 3, S , S. 35. Vgl. o.v.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S , S. 11.