Inhalt. hausbesitzer_2014.indd :04

Transkript

1 Inhalt Abkürzungsverzeichnis 14 Teil 1: Einführung in die Besteuerung von Mieteinnahmen 15 Was gilt grundsätzlich? 15 Was gilt bei Mietverträgen mit Angehörigen? 16 Wie errechnen sich die Mieteinkünfte? 17 Wie sieht es mit der Umsatzsteuer aus? 19 Wann liegt bei Immobilien ein Spekulationsgewinn vor? 21 Teil 2: Steuertipps für Haus käufer, Bauherren und Vermieter 23 1 Abbruchkosten Wann liegen Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften vor? 23 2 Alarmanlage Erstmaliger Einbau einer Alarmanlage als nachträgliche Herstellungskosten 24 3 Angehörigen-Miete (1) Vermietung gegen Tauschleistung grundsätzlich zulässig 25 4 Angehörigen-Miete (2) Unzulängliche Nebenkostenabrechnung nicht immer schädlich 26 5 Angehörigen-Miete (3) Keine Vergünstigung bei Vermietung von gewerblichen Flächen an Angehörige 28 6 Anschaffungsnahe Aufwendungen Renovierungsstrategie aus steuerlicher Sicht 29 7 Arbeitszimmer (1) Wie können Hausbesitzer das heimische Büro absetzen? 32 8 Arbeitszimmer (2) Aufteilbarkeit der Kosten fürs häusliche Arbeitszimmer 34 9 Asbestbelastung und Hausschwamm Viele Steuerabzugsmöglichkeiten bei außergewöhnlichen Belastungen Aufbewahrungspflichten Hausbesitzer müssen Rechnungen zum Kampf gegen Schwarzarbeit aufbewahren Auslandsimmobilien Grundbesitz in Spanien und Italien Mietverluste zählen im Inland zumeist nicht 39 7 hausbesitzer_2014.indd :04

2 12 Bauabzugsteuer (1) Was Hausbesitzer beachten müssen Bauabzugsteuer (2) Beim Auftrag an ausländische Firmen gelten Besonderheiten Baudenkmal (1) Erhöhte Absetzungen bei Vermietung und Eigennutzung Baudenkmal (2) Keine begünstigten Baumaßnahmen bei sukzessivem Beitritt Bausparen (1) Funktion dieser privaten Sparform Bausparen (2) Wie sieht die steuerliche Behandlung aus? Disagio Richtiger Ansatz als Werbungskosten Einkunftserzielungsabsicht (1) Vorsicht bei Ankaufsrecht des Mieters Einkunftserzielungsabsicht (2) Auch bei kurzfristiger Vermietung und nachfolgender Eigennutzung? Einkunftserzielungsabsicht (3) Liebhaberei bei langjährigem Wohnungsleerstand? Einkunftserzielungsabsicht (4) Was ist bei Vermietung und anschließendem Verkauf zu beachten? Erbauseinandersetzung Abfindung Wann führen Abfindungszahlungen an Miterben zu Anschaffungskosten? Erbauseinandersetzung Nachlassverbindlichkeiten Steuerliche Auswirkungen der Übernahme von Nachlassverbindlichkeiten Erbbaurecht (1) Wie werden Einnahmen und Ausgaben besteuert? Erbbaurecht (2) Abfindung führt zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten Erhaltungsaufwand (1) Kosten zur Beseitigung von Unwetterschäden sofort abziehbar? 68 8 hausbesitzer_2014.indd :04

3 28 Erhaltungsaufwand (2) Instandsetzung kann zu Herstellungs- statt Werbungskosten führen Erschließungskosten Kosten bei Erschließung eines Grundstücks als Werbungskosten abzugsfähig? Ferienwohnung (1) Anerkennung der Mietverluste auch bei zeitweise beabsichtigter Eigennutzung? Ferienwohnung (2) Steuerliche Behandlung bei Vermietung und Eignenutzung Gebäudeabriss Teilabbruchaufwand als Herstellungskosten des Umbaus Gebäudeabschreibung (1) Abschreibung bei Gebäudeerrichtung in Teilabschnitten und teilweiser Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Gebäudeabschreibung (2) Was ist bei geerbten Immobilien absetzbar? Gebäudeabschreibung (3) Wie Vermieter die Abschreibungssätze richtig anwenden Gebäudeabschreibung (4) Wie Vermieter die Abschreibung in Sonderfällen ermitteln Gebäudeabschreibung (5) Ansatz der Abschreibung nach Übernahme einer Immobilie vom Privat- ins Betriebsvermögen Gebäuderenovierung Regelung bei anschaffungsnahem Aufwand Gewerblicher Grundstückshandel (1) Welche Grundsätze Immobilienbesitzer beim Verkauf beachten müssen Gewerblicher Grundstückshandel (2) Steuerpflicht auch bei nur einem einzigen Veräußerungsvorgang? Gewerblicher Grundstückshandel (3) Sind auch eigengenutzte oder geschenkte Wohnobjekte zu berücksichtigen? Gewerblicher Grundstückshandel (4) Was zählt als ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze? Gewerblicher Grundstückshandel (5) Hausverkauf auf Druck der Bank reicht aus 98 9 hausbesitzer_2014.indd :04

4 44 Grunderwerbsteuer (1) Was zählt zur Bemessungsgrundlage? Grunderwerbsteuer (2) So minimieren Sie Ihre Steuerlast Grunderwerbsteuer (3) Wann ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit? Grundsteuer Einheitsbewertung im Rahmen der Grundsteuer Grundsteuererlass Bei ausbleibenden Mieten gibt es Geld zurück Grundstücksgemeinschaft Wohnraumüberlassung an Miteigentümer als Vermietungstätigkeit? Grundstücksüberlassung (1) Mietvertrag zwischen nicht ehelichen Lebenspartnern steuerlich wirksam? Grundstücksüberlassung (2) Wie müssen Vereinbarungen mit Angehörigen über Nebenkosten getroffen werden? Grundstücksübertragung Anschaffungskosten bei Zahlung unverzinslicher Gleichstellungsgelder an Geschwister Grundwasserschäden Ist die Beseitigung als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig? Haushaltsnahe Dienst leistungen (1) Steuerermäßigung für die Beschäftigung von Hausangestellten und Haushandwerkern Haushaltsnahe Dienstleistungen (2) Kücheneinbau und Müllabfuhr gehören nicht dazu Haushaltsnahe Dienstleistungen (3) Keine Vergünstigungen ohne Steuerlast Haushaltsnahe Dienstleistungen (4) Steuerermäßigung bei Pauschale für Schönheitsreparaturen Hausrenovierung Schwarzarbeit am Haus: Keine Zahlung für Handwerkerleistungen Immobilienfonds (1) Steuerliche Behandlung der geschlossenen Variante hausbesitzer_2014.indd :04

5 60 Immobilienfonds (2) Steuerliche Behandlung der offenen Variante Immobilieninvestments Übersicht zu den steuerlichen Alternativen Instandhaltungsrücklage Werbungskosten sind erst bei Verausgabung abziehbar Liebhaberei Wann erkennt das Finanzamt keine Verluste an? Mieteinkünfte Schriftform bei mehrjährigem Mietvertrag auch beim Mieterwechsel unerlässlich Mietkaution Zum Zufluss der Zinsen und zur Einbehaltung der Abgeltungsteuer Nießbrauch (1) Steuerliche Behandlung aus der Sicht des Fiskus Nießbrauch (2) Vorbehaltsnießbrauch: Steuerliche Behandlung der Bestellung und späteren Ablösung Nießbrauch (3) Vorsicht bei einem Nießbrauchsrecht zu Gunsten von Ehegatten Schenkung eines Familienwohnheims Keine generelle Steuerfreiheit bei Übertragung zwischen Ehegatten Scheidung Wohnungsvermietung an geschiedenen Ehegatten neben Zahlung von Barunterhalt Schrottimmobilien Steuerliche Behandlung von Veräußerungsgeschäft und Rückabwicklung Schuldzinsenabzug (1) Lukrativer Abzug bei gemischt genutzten Immobilien Schuldzinsenabzug (2) Bauzeitzinsen lassen sich bei der Steuer besser absetzen Schuldzinsenabzug (3) Schuldzinsen nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit als Werbungskosten abzugsfähig? hausbesitzer_2014.indd :04

6 75 Schuldzinsenabzug (4) Nachträglicher Finanzierungsaufwand als Werbungskosten abzugsfähig Solaranlage Günstige Abschreibungsregeln für die Anlage auf dem Dach Umbaus eines Hauses Maßnahmen wegen Behinderung als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig Umsatzsteuer (1) Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Immobilien Umsatzsteuer (2) Vermietete Hausboote werden umsatzsteuerrechtlich wie Grundstücke behandelt Umsatzsteuer (3) Für Energie aus Blockheizwerk im Eigenheim wird Umsatzsteuer fällig Werbungskosten (1) Was lässt sich generell absetzen? Werbungskosten von A bis C Werbungskosten (2) Werbungskosten von D bis I Werbungskosten (3) Werbungskosten von K bis R Werbungskosten (4) Werbungskosten von S bis Z Werbungskosten (5) Wann lassen sich Zahlungen Dritter absetzen Werbungskosten (6) Wann sind Aufwendungen nicht als Werbungskosten abzugsfähig? Wohn-Riester Mit neuen staatlichen Zuschüssen zum Eigenheim Wohnungsleerstand Langfristige Sanierung kann Liebhaberei bedeuten 182 Teil 3: Steuertipps für Haus verkäufer Spekulationsbesteuerung (1) Auch Grundstücksgeschäfte unter nahen Angehörigen steuerpflichtig? hausbesitzer_2014.indd :04

7 90 Spekulationsbesteuerung (2) Wie werden Spekulationsgewinn und -verlust berechnet? Spekulationsbesteuerung (3) Verkaufskosten sind vom steuerpflichtigen Spekulationsgewinn nicht voll abziehbar Spekulationsbesteuerung (4) Sonderabschreibungen erhöhen nicht den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn Spekulationsbesteuerung (5) Vorsicht bei Ehescheidung Spekulationsbesteuerung (6) Was gilt als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken? Spekulationsbesteuerung (7) Wann ein Spekulationsgewinn zu versteuern ist 194 Teil 4: Steuertipps für Haus erben Erbschaftsteuer (1) Hauspreise wurden für die Steuer auf Marktniveau angehoben Erbschaftsteuer (2) Auswirkungen der Reform auf die steuerliche Bemessungsgrundlage Erbschaftsteuer (3) Die neue Einordnung der Grundstücksarten Erbschaftsteuer (4) Die neue Bewertung von Häusern im Detail Erbschaftsteuer (5) Steuerbefreiung fürs verschenkte Eigenheim hausbesitzer_2014.indd :04

8 Abkürzungsverzeichnis a.a.o. am angegebenen Ort Abs. Absatz Abschn. Abschnitt AfA Absetzungen für Abnutzung AO Abgabenordnung Az. Aktenzeichen BFH Bundesfinanzhof BGB Bürgerliches Gesetzbuch BMF Bundesministerium der Finanzen BStBI Bundessteuerblatt BVerfG Bundesverfassungsgericht bzw. beziehungsweise CO2 Kohlendioxid d.h. das heißt EigZulG Eigenheimzulagengesetz ErbStG Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz ErbStR Erbschaftsteuer-Richtlinien EStDV Einkommensteuer-Durchführungsverordnung EStG Einkommensteuergesetz EStR Einkommensteuer-Richtlinien EuGH Europäischer Gerichtshof ff. folgende FG Finanzgericht FördG Fördergebietsgesetz gem. gemäß grds. grundsätzlich GewStG Gewerbesteuergesetz GrESt Grunderwerbsteuer H Hinweise zu den Einkommensteuer-Richtlinien i.d.r. in der Regel InvStG Investmentsteuergesetz i.s.d. im Sinne des KG Kommanditgesellschaft kwh Kilowattstunde m Meter Mio. Million(en) Nr. Nummer OFD Oberfinanzdirektion Pkw Personenkraftwagen qm Quadratmeter Rdn. Randnummer S. Seite Tz. Textziffer UStG Umsatzsteuergesetz UStR Umsatzsteuer-Richtlinien UStAE Umsatzsteuer-Anwendungserlass vgl. vergleiche z.b. zum Beispiel zzgl. zuzüglich 14 hausbesitzer_2014.indd :04

9 Teil 1: Einführung in die Besteuerung von Mieteinnahmen Was gilt grundsätzlich? Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) unterliegen mit dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten der Einkommensteuer. Das gilt, wenn unbewegliche Wirtschaftsgüter auf Zeit gegen Entgelt überlassen werden. Ob es sich hierbei um Miete oder Pacht handelt, spielt steuerlich keine Rolle. Eine Verwaltung des eigenen Vermögens und somit auch jene von Grundstücken und Gebäuden ist grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit. Das gilt auch für die Vermietung großer Objekte, etwa Wohnblocks oder Bürohäuser. Vorteil: Die Einkünfte unterliegen nicht der Gewerbesteuer und ein Verkaufserlös ist nach derzeitigem Recht nach zehn Jahren steuerfrei. Dies gilt auch für die Verpachtung des bisherigen Gewerbebetriebs oder der ehemaligen Praxisräume. Sofern die ehemalige Be- ð triebsaufgabe steuerlich erfasst worden ist, gelten die Mieteinnahmen anschließend als Einkünfte aus V+V. Der private Bereich hört jedoch da auf, wo ein Vermieter die Immobilie für sein Unternehmen einsetzt. So hat beispielsweise ein Hotelbesitzer Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Das gleiche gilt für den Inhaber von Parkhaus oder -platz für Kurzparker. Ein wichtiges Kriterium ist die Abgrenzung der gewerblichen Einkünfte und der Mieteinnahmen von den Kapitaleinkünften. Wer diese als Privatperson erzielt, nutzt den Sparer-Pauschbetrag von 801 pro Person. Betroffen von dieser Frage sind beispielsweise die Bausparzinsen. Sie sind zwar grundsätzlich Kapitaleinnahmen, zählen aber zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Bausparvertrag im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf oder Hausbau abgeschlossen oder eine Zwischenfinanzierung abgedeckt wird. Der Verkauf einer privaten Immobilie gehört nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da Veräußerungen im privaten Bereich grundsätzlich nicht unter die entsprechende Einkunftsart fallen. Diese Steuerlogik gilt auch bei Arbeitnehmern und Anlegern. Immobilienverkäufe können auch im Jahr 2014 nach Einführung der Abgeltungsteuer höchstens Spekulationsgeschäfte sein. Auch wenn Sie mehrere Objekte binnen kurzer Zeit an- und verkaufen, gehören solche Vorgänge nicht 15 hausbesitzer_2014.indd :04

10 in die Anlage V. Das Finanzamt ordnet sie höchstens als gewerblichen Grundstückshandel ein, wenn Sie wie ein Unternehmer auftreten. Was gilt bei Mietverträgen mit Angehörigen? Natürlich steht es dem Hausbesitzer frei, an wen er seine Wohnungen vermietet und welche Miethöhe er dabei vereinbart. Ob an fremde Dritte oder den eigenen Nachwuchs: In beiden Fällen werden die Einnahmen und Ausgaben steuerlich gleich behandelt. Dennoch schauen Finanzbeamte bei Angehörigen näher hin. Ihre Frage: Wird der Mietvertrag wie allgemein üblich abgeschlossen oder nur mit dem Zweck, Steuern zu sparen? Für die steuerrechtliche Anerkennung von Vereinbarungen unter ÿ Angehörigen verlangt die Finanzverwaltung, dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam abgeschlossen wurde. Die Schriftform ist zwar nicht erforderlich, aber dringend zu empfehlen. keine rückwirkenden Vereinbarungen getroffen werden. die Mietvereinbarungen klar und eindeutig wie unter Fremden gestaltet sind. So muss die Miete laufend gezahlt werden am besten per Überweisung. auch über die Nebenkosten eine Abrechnung erfolgt. So sollte auch eine regelmäßige Umlage vereinbart werden. das Mietverhältnis nicht nur auf dem Papier steht, sondern Realität ist. die Wohnung dem Mieter jederzeit zur Verfügung steht. die laufenden Zahlungen nicht von der vereinbarten Miete abweichen. Daher wird das Finanzamt skep tisch, wenn die Miete einmal für einige Monate in einer Summe bezahlt wird oder nur anlässlich von Besuchen. Doch nicht in jedem Fall mit abweichender Regelung streicht das Finanzamt die Verrechnung der Verluste durch den Angehörigenvertrag. So akzeptiert es beispielsweise die Vermietung an ein unterhaltsbedürftiges Kind, wenn ihm die Eltern das Geld für die Miete vorher geschenkt haben. Gleiches gilt beim Mietvertrag zwischen Eltern und unterhaltsberechtigten Kindern, wenn der Nachwuchs die Miete durch Verrechnung mit dem Unterhalt der Eltern zahlt. Mietverhältnisse mit studierenden Kindern, denen die Eltern am Universitätsort eine Wohnung überlassen, werden steuerlich anerkannt. Folge: Die Eltern können die Verluste aus der Vermietung der Wohnung als negative Einkünfte aus V+V geltend machen. 16 hausbesitzer_2014.indd :04

11 Auch die erheblich unter Marktniveau liegende Miete (unter 66%) ist kein Grund, ein Mietverhältnis unter nahen Angehörigen nicht anzuerkennen. In solchen Fällen sind höchstens die Werbungskosten anteilig zu kürzen. Ein Mietverhältnis unter Ehepaaren kommt steuerlich nicht in Betracht. Das gleiche gilt für Partner einer nicht ehelichen Lebens- ð gemeinschaft oder eingetragenen Lebenspartnerschaft. Wer die eigene Wohnung an Freund oder Kollegen vermietet und dafür in dessen Bleibe wohnt, um dadurch die Aufwendungen als Werbungskosten abziehen zu können, muss sich den Vorwurf des steuerlichen Gestaltungsmissbrauchs gefallen lassen. Dasselbe gilt, wenn Arzt-Ehegatten sich gegenseitig Praxisräume im selben Haus vermieten. Wie errechnen sich die Mieteinkünfte? Bei den Einkünften aus V+V werden den Miet- und Pachteinnahmen die durch sie veranlassten Werbungskosten gegenübergestellt. Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten entscheidet über die Höhe der Steuer. Mieteinnahmen + Nebenkosten (Umlagen)./. Werbungskosten = Einkünfte (positiv oder negativ) Zu den Einnahmen zählen neben der Miete auch alle übrigen Vergütungen, die für die Gebrauchsüberlassung einer Immobilie gezahlt werden. Das sind neben der Miete auch alle Nebenleistungen des Mieters, wie etwa die Umlagen. Es kommt dabei weder auf die Bezeichnung der Zahlung noch darauf an, ob sie einmalig oder laufend zufließt. Die Mieteinnahmen sind grundsätzlich im Jahr des Zuflusses anzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob sie laufend oder nur einmal fließen. Das gilt auch für Mietvorauszahlungen oder Mieterzuschüsse. Diese können aber auf Antrag auch auf die Dauer des Mietverhältnisses gleichmäßig verteilt werden. Bei den Einkünften aus V+V sind Werbungskosten alle Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Der Vermieter kann sie auch dann geltend machen, wenn vorübergehend keine Einnahmen aus dem Gebäude erzielt werden. Das sind im Prinzip sechs große Kostenblöcke: 17 hausbesitzer_2014.indd :04

12 1. Schuldzinsen 2. Renovierungskosten 3. Erhaltungsaufwand, der auf mehrere Jahre verteilt wird 4. Instandhaltungskosten 5. Nebenkosten 6. Abschreibungen (AfA) auf das Gebäude Hierbei gibt es ein Wahlrecht, größeren Erhaltungsaufwand auf ÿ zwei bis fünf Jahre zu verteilen ( 82b EStDV). Somit können Sie hohe Einmalkosten entweder sofort im Jahr der Zahlung komplett geltend machen oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Eine betragsmäßige Mindestsumme ist nicht vorgesehen, lediglich Bagatellaufwendungen scheiden aus. Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung kommen auch dann in Betracht, wenn aus dem Objekt noch keine Einnahmen fließen. Dazu gehören Aufwendungen für ein vorübergehend leer stehendes Gebäude oder Schuldzinsen, die beim Kauf einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks anfallen (= vorweggenommene Werbungskosten). Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Vermieter bei einem langjährigen Leerstand sich nicht intensiv darum bemüht, das Wohnobjekt zu vermieten. In diesem Fall ist die Berücksichtigung der Aufwendungen nicht möglich (BFH, Urteil vom , Az. IX R 14/12). Wird die Immobilie verkauft oder selbst genutzt, entfällt ab diesem Zeitpunkt in der Regel der Abzug von Aufwendungen. Ein Ansatz als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V gelingt nur noch insoweit, als der Aufwand auf die vorhergegangene Zeit der Fremdnutzung entfällt. Sie sollten daher möglichst die Kosten noch in der Mietphase produzieren. Schuldzinsen, die aus der Kreditfinanzierung des Vermietungsobjekts resultieren, können nur dann abgezogen werden (= nachträgliche Werbungskosten), wenn das Gebäude veräußert wird und der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung des Finanzierungskredits ausreicht (BFH, Urteil vom , Az. IX R 67/10). Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dagegen mangels Zusammenhangs mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten abziehbar. Sie ist der Veräußerung zuzuordnen (BFH Urteil vom , Az. IX B 166/07). Die Einkünfte aus V+V sind wegen der hohen Werbungskosten wie ÿ Kreditzinsen oder Abschreibungen oft negativ, besonders in den ersten Jahren nach Kauf oder Bau eines Mietshauses. Diese negativen Einkünfte können Sie mit anderen positiven Einkünften wie Zinsen 18 hausbesitzer_2014.indd :04