Prüfungsergebnis. Immobilienbewirtschaftung

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1 Oberösterreich Prüfungsergebnis Immobilienbewirtschaftung Das Land Oberösterreich hat seine der Landes Immobilien GmbH übertragenen Liegenschaften optimistisch bewertet. Vor der Errichtung des Landesdienstleistungszentrums hat es keine geeigneten Bemühungen entfaltet, die alle Optionen hinsichtlich Bauherrschaft und Finanzierung eröffnet hätten. Kurzfassung Das Land Oberösterreich verkaufte der im Jahr 2002 gegründeten Landes Immobilien GmbH bis Mitte 2004 in mehreren Tranchen landeseigene Liegenschaften im Wert von rd. 300 Mill. EUR und mietete diese wieder zurück. Mit dem Ankauf dieser Liegenschaften unterstützte die Landes Immobilien GmbH das Land Oberösterreich bei der Erfüllung des Österreichischen Stabilitätspaktes. Die Festsetzung der Kaufpreise erfolgte aufgrund der von Bediensteten des Landes Oberösterreich vorgenommenen Bewertungen. Nicht immer konnte die Landes Immobilien GmbH bei Grundstücksverkäufen den von ihr selbst bezahlten Kaufpreis erzielen. Das Land Oberösterreich verabsäumte es, sich die Verfügungsrechte an dem für die Errichtung des Landesdienstleistungszentrums in Betracht kommenden Grundstück zu sichern. Kenndaten zur Immobilienbewirtschaftung des Landes Oberösterreich (Abteilung Gebäude und Beschaffungs Management) Gebarung in Mill. EUR Mietkosten 1,47 1,54 1,59 3,96 1) 9,85 Mieteinnahmen 1,16 0,58 0,92 0,83 0,88 Anzahl Liegenschaften 2) im Eigentum gemietet ) inklusive Mieten an die Landes Immobilien GmbH 2) jeweils zum 31. Dezember Oberösterreich 17

2 Kenndaten der Landes Immobilien GmbH Eigentümer Land Oberösterreich 100 % Unternehmensgegenstand Rechtsgrundlage Vermietung und Verpachtung von eigenen Immobilien Beschluss der Oberösterreichischen Landesregierung vom 4. November 2002 Gebarung in Mill. EUR Umsatzerlöse 2,45 6,40 Personalaufwand 0,35 0,37 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 0,03 0,66 1,69 Bilanzgewinn 0,03 0,66 1,69 Buchwert der Liegenschaften 117,00 311,01 563,94 Mietkosten Mieteinnahmen 2,35 6,36 Anzahl Liegenschaften * im Eigentum gemietet Mitarbeiter * 5,5 6,0 * jeweils zum 31. Dezember Prüfungsablauf und gegenstand 1 Der RH überprüfte von Mai bis Juli 2004 die Gebarung des Landes Oberösterreich hinsichtlich der Immobilienbewirtschaftung, insbesondere die Gründung der Landes Immobilien GmbH und die Errichtung des Landesdienstleistungszentrums. Zu dem im Jänner 2005 übermittelten Prüfungsergebnis nahmen die Landes Immobilien GmbH im Jänner 2005 und das Land Oberösterreich im März 2005 Stellung. Der RH erstattete seine Gegenäußerung im Juli 2005, zu der das Land Oberösterreich im September 2005 neuerlich Stellung nahm. Im November 2005 gab der RH abschließend zum Landesdienstleistungszentrum eine weitere Gegenäußerung ab. 18 Oberösterreich

3 Oberösterreich Immobilienbewirtschaftung Liegenschaftsentwicklung 2 Das Land Oberösterreich verfügte im Jahr 2000 über 152 eigene und 132 angemietete Liegenschaften. Bis zum Jahr 2003 sank die Anzahl der eigenen Liegenschaften auf 78, während sich die Anzahl der angemieteten Liegenschaften auf 185 erhöhte. Von 2000 bis 2003 stiegen die Mietkosten von 1,47 Mill. EUR auf 3,96 Mill. EUR. Die Mieteinnahmen verringerten sich im selben Zeitraum von 1,16 Mill. EUR auf 0,83 Mill. EUR. Organisation 3.1 Die Liegenschaftsangelegenheiten des Landes Oberösterreich wurden bis Ende 2002 von mehreren Abteilungen des Amtes der Oberösterreichischen Landesregierung wahrgenommen. Im Jänner 2003 wurden sie der neu geschaffenen Abteilung Gebäude und Beschaffungs Management übertragen, der 397 Mitarbeiter des Landes Oberösterreich zugeteilt waren. Im November 2002 beschloss das Land Oberösterreich die Gründung der im Alleineigentum des Landes stehenden Landes Immobilien GmbH. Die Gesellschaft sollte Liegenschaften des Landes Oberösterreich kaufen, diese sodann vermieten, verpachten oder anders verwerten und auch eigene Objekte errichten. Da die Landes Immobilien GmbH diesen Aufgabenbereich mit den ihr zur Verfügung stehenden 5,5 Planstellen nicht allein bewältigen konnte, wurden zahlreiche Aufgaben weiterhin von Mitarbeitern der Abteilung Gebäude und Beschaffungs Management des Landes Oberösterreich wahrgenommen. Die Geschäftsführung der Landes Immobilien GmbH und die Leitung der Abteilung Gebäude und Beschaffungs Management wurden in Personalunion ausgeübt. 3.2 Aus Wirtschaftlichkeits und Zweckmäßigkeitsgründen empfahl der RH, der Landes Immobilien GmbH die gesamte Immobilienbewirtschaftung des Landes Oberösterreich zu übertragen. 3.3 Laut den Stellungnahmen der Landes Immobilien GmbH und der Landesregierung wurden mit Ausnahme jener Liegenschaften, die anderen Gesellschaften des Landes Oberösterreich übereignet wurden oder werden inzwischen sämtliche Liegenschaften in das Eigentum der Landes Immobilien GmbH übertragen. Oberösterreich 19

4 Verkauf und Rückmiete von Liegenschaften 4.1 Die Landes Immobilien GmbH erwarb vom Land Oberösterreich bis Mitte 2004 in mehreren Tranchen landeseigene Liegenschaften im Wert von rd. 300 Mill. EUR und vermietete diese dann dem Land wieder zu - rück. Der Verkauf der Liegenschaften an die Landes Immobilien GmbH erfolgte jeweils nach Maßgabe der vom Land Oberösterreich zur Erfüllung des Österreichischen Stabilitätspaktes benötigten Einnahmen. 4.2 Durch den Ankauf der Liegenschaften unterstützte die Landes Immobilien GmbH das Land Oberösterreich bei der Erfüllung des Österreichischen Stabilitätspaktes. Weitere Vorteile für das Land vermochte der RH bisher nicht zu erkennen. 4.3 Die Landes Immobilien GmbH und die Landesregie rung wiesen darauf hin, dass vor Gründung der Landes Immobilien GmbH die Bewirtschaftung der landeseigenen Immobilien von drei verschiedenen Abteilungen wahrgenommen worden sei. In der Landes Immobilien GmbH seien diese Aufgaben an einer Stelle zusammengefasst. Darüber hinaus sei die Zusammenführung der Ansätze der Abteilung Gebäude und Beschaffungs Management und der Landes Immobilien GmbH im Voranschlag des Landes Oberösterreich von Vorteil. Auch könne die Landes Immobilien GmbH im Gegensatz zum Land Oberösterreich bei Investitionen den Vorsteuerabzug geltend machen. 4.4 Der RH verwies darauf, dass fast alle mit der Bewirtschaftung der landeseigenen Immobilien zusammenhängenden Aufgaben weiterhin von Landesbediensteten ausgeführt werden. Im Übrigen hätte die Zusammenführung der Kostenansätze auch ohne Gründung der Landes Immobilien GmbH erreicht werden können. Liegenschaftsbewertung 5.1 Vor dem Verkauf landeseigener Liegenschaften an die Landes Immobilien GmbH hatte das Amt der Oberösterreichischen Landesregierung ihre Mitarbeiter beauftragt, für jede Liegenschaft vorrangig den Verkehrswert zu ermitteln. Für jene Liegenschaften, für die eine Verkehrswertermittlung nicht möglich war, war der Sachwert (Herstellungs bzw. Anschaffungspreis abzüglich Abschreibungen) zu bestimmen. Diese Wertermittlungen dienten ausschließlich als Grundlage für den Verkauf an die Landes Immobilien GmbH. Im Fall des Verkaufs einer Liegenschaft an Dritte sollten jedenfalls neue Gutachten erstellt werden. 20 Oberösterreich

5 Liegenschafts bewertung Oberösterreich Immobilienbewirtschaftung Eine vom RH vorgenommene stichprobenartige Überprüfung ergab, dass die Wertermittlungen zum Teil auf mehr als zwei Jahre alten Grundbuchsauszügen basierten. Bei der Berufung auf Vergleichspreise fehlten vielfach die Angaben der Adressen der zum Vergleich herangezogenen Liegenschaften. In einem Fall entsprach die für die Bewertung angenommene Flächenwidmung nicht dem Flächenwidmungsplan. In zahlreichen Fällen war es nicht möglich, die den Wertermittlungen zugrunde liegenden Berechnungen nachzuvollziehen. 5.2 Der RH beanstandete die von den Mitarbeitern des Landes Oberösterreich vorgenommenen Wertermittlungen, die vielfach nicht nachvollziehbar waren. 5.3 Laut Stellungnahme der Landesregierung sei der Inhalt der Grundbuchsauszüge auch ohne Tagesaktualität richtig. Auch hätten die fehlenden Adressen der Vergleichsliegenschaften keinerlei Auswirkung auf den festgestellten Wert gehabt. Im Übrigen entspreche die beanstan dete Flächenwidmung dem Flächenwidmungsplan. 5.4 Der RH entgegnete, dass sich Wertermittlungen auf aktuelle Daten gründen sollten. Ferner sollten die zugrunde liegenden Berechnungen widerspruchsfrei und nachvollziehbar sein. Werthaltigkeit der Liegenschaften 6.1 Nach dem Ankauf der Liegenschaften des Landes Oberösterreich durch die Landes Immobilien GmbH nahm diese die Liegenschaften mit den ermittelten Verkehrswerten in Ausnahmefällen mit den um 8 % verminderten Sachwerten in ihre Bilanz auf. Als das Land Oberösterreich sich im Wege öffentlicher Ausschreibungen von zwei nicht mehr benötigten Liegenschaften trennen wollte, boten selbst die Bestbieter nur rd. 20 % bzw. nur rd. 50 % der jeweils bilanzierten Liegenschaftswerte als Kaufpreis an. Der Beirat der Landes Immobilien GmbH stellte daher im August 2004 den Antrag, die Werthaltigkeit der Liegenschaften der Landes Immobilien GmbH überprüfen zu lassen. 6.2 Der RH empfahl, die Buchwerte der Liegenschaften gegebenenfalls den tatsächlichen Werten anzupassen. Oberösterreich 21

6 Werthaltigkeit der Liegenschaften 6.3 Die Landes Immobilien GmbH und die Landesregierung betonten in ihren Stellungnahmen, dass die Bewertungen nach den Vorgaben des Liegenschaftsbewertungsgesetzes und der entsprechenden Fachliteratur vorgenommen worden seien. Die 8 %ige Abwertung auf den ermittelten Sachwert einzelner Liegenschaften beruhe auf Empfehlungen eines externen Beraters. Auch habe zwischenzeitlich bei einer Veräußerung ein über dem Buchwert liegender Preis erzielt werden können. Es gebe keinen Anlass für eine Abwertung der Liegenschaften, zumal auch das Einkommensteuergesetz keine gesetzliche Verpflichtung zur Abwertung des unbeweglichen Anlagevermögens vorsehe. Im Übrigen seien die Bilanzwerte im Zuge der Jahresabschlussprüfung 2004 vorbehaltlos bestätigt worden. Beauftragung einer Unternehmensberatung 7.1 Das Land Oberösterreich beauftragte im März 2002 eine Unternehmensberatung mit der Unterstützung bei der bevorstehenden Ausgliederung der Landesimmobilien. Dieser Auftrag wurde ohne Einholung von Vergleichsangeboten erteilt. Dem Land Oberösterreich und der Landes Immobilien GmbH wurden für diese Beratungsleistungen rd EUR (inklusive Umsatzsteuer) in Rechnung gestellt. 7.2 Der RH verwies auf die damals anzuwendenden Vergabevorschriften, die ein Verhandlungsverfahren mit mindestens drei Bietern vorsahen. 7.3 Das Land rechtfertigte die Vergabeentscheidung mit der knappen Zeit zwischen dem Projektstart im Frühjahr 2002 und der ersten Liegenschaftsübertragung an die Landes Immobilien GmbH Ende Im Übrigen habe die beauftragte Unternehmung über das erforderliche Spezialwissen verfügt, weil diese auch maßgeblich an der Ausgliederung der Bundesge bäudeverwaltung in die Bundesimmobiliengesellschaft m.b.h. mitgewirkt habe. 7.4 Der RH entgegnete, es hätte genügend Zeit zur Verfügung gestanden, um Vergleichsangebote von anderen Unternehmensberatungen einzuholen, die über die notwendige Expertise verfügten. 22 Oberösterreich

7 Oberösterreich Immobilienbewirtschaftung Projekt Landesdienstleistungszentrum Standort 8.1 Das Land Oberösterreich traf bereits 1978 die grundsätzliche Entscheidung, alle Dienststellen der Landesverwaltung in einem Gebäude zu zentralisieren. Im Juli 1997 gründeten die Stadt Linz (20 %), die Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB) (40 %) und die Tochtergesellschaft einer Bank (40 %) die Probat Bahnhof Linz Projektentwicklungs Gesellschaft mbh (PROBAT), deren Unternehmensdauer bis 31. Dezember 2001 befristet war. Die PROBAT führte im November 1997 einen städtebaulichen Ideenwettbewerb zur Gestaltung des gesamten Bahnhofsbereichs durch. Das Siegerprojekt sah die Neugestaltung des Bahnhofsumfelds mit Hilfe bestimmter Teilprojekte vor. Eines dieser Teilprojekte war die Errichtung des Landesdienstleistungszentrums auf dem Bahnhofsvorplatz. Die PROBAT gestaltete aber nicht nur den Ideenwettbewerb, sondern verhandelte auch mit den ÖBB über den Ankauf des Grundstückes, auf dem die Errichtung des Landesdienstleistungszentrums vorgesehen war. Im April 1998 verpflichteten sich die ÖBB zum Verkauf dieses Grundstückes an die PROBAT. Tatsächlich verkauften die ÖBB aber im Jänner 2002 dieses Grundstück an das 1999 gegründete Unternehmen A, eine im Eigentum der bereits erwähnten Bank stehende Gesellschaft, die letztlich auch mit der Errichtung des Landesdienstleistungszentrums beauftragt wurde. 8.2 Die Entscheidung, in Bahnhofsnähe das administrative Zentrum des Landes Oberösterreich entstehen zu lassen, war im Hinblick auf die optimale Verkehrsanbindung und die Nähe zum bereits bestehenden Amtsgebäudekomplex Hauserhof nachvollziehbar. Befassung der Europäischen Kommission 9.1 Mit der vergaberechtlichen Behandlung des Landesdienstleistungszentrum Projekts waren die Finanzabteilung und der Verfassungsdienst des Amtes der Oberösterreichischen Landesregierung befasst. Dabei wurden verschiedene Vergabevarianten (Vergabe durch das Land oder durch ein öffentliches Unternehmen, Vergabe an einen Baukonzessionär oder Erbringung von Planungs und Bauleistungen durch Dritte) erörtert. In allen diesen Fällen wären die entsprechenden Aufträge erst nach einem förmlichen Ausschreibungsverfahren zu vergeben gewesen. Oberösterreich 23

8 Projekt Landesdienstleistungszentrum Zur Erlangung bestmöglicher vergaberechtlicher Sicherheit legte das Land Oberösterreich der Europäischen Kommission im Mai 1998 eine Anfrage vor, in der sowohl die Rahmenbedingungen des Projekts als auch die in Aussicht genommenen Vereinbarungen betreffend das Landesdienstleistungszentrum dargelegt wurden. Die Rahmenbedingungen waren vor allem dadurch gekennzeichnet, dass für die Errichtung des Landesdienstleistungszentrums aus strategischen Gründen nur ein bestimmtes Grundstück in Betracht kam, an dem das Land Oberösterreich keine Verfügungsrechte besaß. Das Land vermeinte daher, keinen Bauauftrag im klassischen Sinn ausschreiben zu können. Zur inhaltlichen Vertragsgestaltung verwies das Land darauf, dass bereits vor Baubeginn der Abschluss eines aufschiebend bedingten Mietvertrages vorgesehen sei, in dem auch die wesentlichen Merkmale des Mietgegenstandes einschließlich der näheren baulichen Ausgestaltung festgelegt werden sollten. Im Jänner 1999 langte eine Stellungnahme der Europäischen Kommission zum Landesdienstleistungszentrum Projekt ein. Darin wurde die Ansicht vertreten, dass im vorliegenden Fall die gewählte Form der Anmietung jener eines bestehenden Objektes gleichkomme, weil in beiden Fällen der Auftraggeber nicht an der Planung und am Bau des Objektes beteiligt sei. 9.2 Der RH verwies darauf, dass sich rund zwei Jahre vor dem im Folgenden angeführten Vertragsabschluss des Landes mit dem Unternehmen A im Jahr 2000 insbesondere die mietfremden Aspekte des Vertragswerkes einschließlich des Maßes der Berücksichtigung von Mieterwünschen kaum hinreichend genau darstellen ließen. Nach Ansicht des RH hätte die mit der Befassung der Europäischen Kommission angestrebte vergaberecht liche Sicherheit die Vorlage eines weitgehend ausformulierten Vertrags werkes erfordert. Dies galt vor allem für die im Planungs /Kooperationsvertrag sowie in der Geschäftsordnung für den Bauausschuss (Mie terausschuss) des NBG Land OÖ, Linz getroffenen Regelungen über die dem Land eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten. Insbesondere unter diesem Gesichtspunkt erschien es dem RH erklärbar, dass bei der Europäischen Kommission der Eindruck entstanden ist, das Land Oberösterreich werde nicht an Planung und Bau des Landesdienstleistungszentrums beteiligt sein. 24 Oberösterreich

9 Projekt Landesdienstleistungszentrum Oberösterreich Immobilienbewirtschaftung Abschließend empfahl der RH, sich künftig sofort nach Klärung der Standortfrage die Verfügungsrechte an einem bzw. an dem in Betracht kommenden Grundstück zu sichern. Nur dadurch würde sich dem öffentlichen Auftraggeber der weitestgehende Handlungsspielraum bei der Umsetzung eines konkreten Projekts eröffnen. Dies betrifft sowohl die Frage der Bauherrschaft als auch die Finanzierungsform. Auch lässt nur die Sicherung der Rechte am zu bebauenden Grundstück ein in jeder Weise effizientes Ausschreibungsverfahren erwarten. 9.3 Die Landesregierung verwies darauf, dass es in Anbetracht des komplexen Falls vor Abschluss des Mietvertrages eine Anfrage an die Europäische Kommission gestellt habe. Die Rechtsauffassung des Landes, dass das Oberösterreichische Vergabegesetz im Falle des Landesdienstleistungszentrums nicht anwendbar sei und daher keine Verpflichtung bestehe, eine öffentliche Ausschreibung durchzuführen, habe auch die Europäische Kommission in ihrer Stellungnahme bestätigt. Demnach sei die Anmietung des Landesdienstleistungszentrums der Anmietung eines bestehenden Objektes gleichzusetzen gewesen und daher auch nicht dem Oberösterreichischen Vergabegesetz unterlegen. Im Übrigen bestehe keine Verpflichtung, Voraussetzungen konstruktiv zu schaffen, um unter den Geltungsbereich des Vergabegesetzes zu fallen. Allerdings habe das Land Oberösterreich als vernünftiger Mieter bereits in der Errichtungsphase vor Mietbeginn seine Bedürfnisse in den Besprechungen zum Ausdruck gebracht. Abschluss eines Mietvertrages 10.1 Im Dezember 2000 schloss das Land Oberösterreich mit dem Unternehmen A einen Mietvertrag samt Nebenvereinbarungen ab, in dem sich dieses verpflichtete, das Landesdienstleistungszentrum entsprechend einer Bau und Ausstattungsbeschreibung längstens bis Ende 2004 auf jenem Grundstück zu errichten, für das sich die PROBAT im April 1998 die Rechte gesichert hatte. Die Pläne waren exakt auf die Anforderungen des Landesdienstleistungszentrums abgestimmt. Die Vertreter des Landes Oberösterreich nahmen regelmäßig an den Besprechungen teil und konnten somit die Gestaltung des Bauvorhabens beeinflussen. Der Mietgegenstand umfasste m 2 Bürofläche sowie rd. 800 Tiefgaragenplätze. Als Mietzins wurden wertgesichert 7,07 EUR je m 2 Bürofläche sowie 79,94 EUR je Garagenstellplatz vereinbart. Im April 2001 fand der Spatenstich für das Landesdienstleistungszentrum statt. Oberösterreich 25

10 Projekt Landesdienstleistungszentrum 10.2 Der RH wertete den vor Baubeginn abgeschlossenen Mietvertrag samt Nebenvereinbarungen als einen Bauauftrag im Sinne des damals anzuwendenden Oberösterreichischen Vergabegesetzes. Demnach gelten auch jene Verträge als Bauaufträge, welche die Erbringung einer Bauleistung durch Dritte gemäß den vom öffentlichen Auftraggeber genannten Erfordernissen zum Gegenstand haben. Ausgenommen vom Oberösterreichischen Vergabegesetz war lediglich die Miete von vorhandenen Gebäuden. Für die Annahme eines Bauauftrages im Sinne der vergaberechtlichen Vorschriften spricht vor allem der Umstand, dass das Landesdienstleistungszentrum nach den funktionalen Vorgaben des Landes errichtet wurde. Auch hatten die im Dezember 2000 zugleich mit dem Mietvertrag abgeschlossenen Nebenvereinbarungen dem Land letztlich bauliche Einflussnahmen verschafft, die über die Artikulierung der Bedürfnisse als künftiger Mieter in Besprechungen während der Errichtungsphase hinausgingen. Das Landesdienstleistungszentrum Projekt wäre daher öffentlich auszuschreiben gewesen. Laut Immobilien Preisspiegel 2001 der Wirtschaftskammer Österreich lagen die durchschnittlichen Mieten für Büroflächen in Linz/Donau Stadt im Jahr 2000 zwischen 4,40 EUR und 8,40 EUR je m 2. Die vereinbarte Miete befand sich daher im damals üblichen Preisband. Schlussbemerkungen 11 Zusammenfassend hob der RH folgende Empfehlungen hervor: (1) Die Buchwerte der Liegenschaften wären in den Bilanzen der Landes Immobilien GmbH allenfalls anzupassen. (2) Bei größeren Bauvorhaben sollten sofort nach Klärung der Standortfrage die Verfügungsrechte an den in Betracht kommenden Grundstücken gesichert werden, um alle Optionen hinsichtlich Bauherr schaft und Finanzierungsform zu wahren und ein effizientes Ausschreibungsverfahren zu ermöglichen. Wien, im April 2006 Der Präsident: Dr. Josef Moser 26 Oberösterreich