Büroflächen Office Space Marktreport 2012/2013 Bremen

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 212/213 Bremen

2 Büromarkt Bremen Office market Bremen Produzierendes Gewerbe und Logistik die bedeutendsten Branchen Mit rund SVP-Bürobeschäftigten ist Bremen 212 der drittgrößte Bürostandort unter den deutschen B-Städten. Seit 26 wurde ein Zuwachs von ca. 9.8 Bürobeschäftigten registriert, was einem Wachstum von rund 11, % insgesamt oder 1,8 % p. a. entspricht. Die dominierende Branche ist mit 16,6 % das produzierende Gewerbe, gefolgt von der Branche Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) mit 11, % sowie der öffentlichen Hand und den Verbänden (1, %). Abweichende Verteilung der Branchen von derjenigen in anderen B-Städten Das produzierende Gewerbe ist deutlich stärker ausgeprägt als der Durchschnitt der B-Städte. Dies gilt auch für den Groß- und Einzelhandel sowie die Logistikbranche. Trotz des hohen Anteils der Branche TMT sowie der öffentlichen Hand und der Verbände in Bremen nehmen diese im Vergleich eine geringere Stellung als in der durchschnittlichen B-Stadt ein. Auch wenn sich die Dienstleistungswirtschaft ähnlich stark entwickelt wie in anderen B-Städten, haben das produzierende Gewerbe und auch die Logistik einen noch immer hohen Stellenwert in Bremen. Flächenumsatz erzielt solides Normalmaß Während von 25 bis 27 Büroflächenumsätze über 1. m² erzielt wurden, sanken diese in den nachfolgenden Jahren sukzessive. 211 markierte dabei mit nur 73.5 m² den letzten Tiefpunkt, womit er unterhalb des Schnitts vergleichbarer B-Städte lag. 212 war wieder geprägt von einem herausragenden Start. Allein im ersten Halbjahr wurden über 6. m² umgesetzt. Aufgrund der guten Wirtschaftslage konnte man von einer Umsatzleistung ausgehen, die wieder in der Größenordnung von 1. m² lag. Die zweite Jahreshälfte 212 konnte jedoch nicht an diese Dynamik anschließen, der Umsatz lag nur knapp über 2. m², womit auf das Gesamtjahr bezogen gut 81. m² umgesetzt werden konnten. Größte Mietergruppe war neben den Sonstigen mit gut 27 % Manufacturing and Logistics most significant sectors In 212 Bremen is the third-largest office location among the German secondary cities with around 98,78 office employees. Since 26 an increase of approx. 9,8 employees has been registered, corresponding to a total growth of around 11. % or 1.8 % p.a. The dominating sector with 16.6 % is Manufacturing, followed by Telecommunications, Media and Technology (TMT) with 11. % and Public Administration and Organisations (1. %). Distribution deviates from the sectors of other secondary cities Manufacturing is clearly more strongly represented than the average of the secondary cities. This also applies to the Wholesale and Retail sectors as well as to Logistics. Despite the high share of TMT and Public Administration and Organisations in Bremen, in comparison these hold a lower position than the average secondary city. Even if the services business is developing similarly to that in other secondary cities, the Manufacturing and Logistics enjoy a persistently high significance in Bremen. Take-up reaches a stable, normal dimension Whereas from 25 to 27 office space deals for over 1, m² were achieved, this fell successively over the next few years. Here 211 marked the last low-point with only 73,5 m², which lay even below the average of comparable secondary cities. 212, however, featured an excellent start. During the first half-year alone, more than 6, m² were turned over. Due to the stable economic situation, successful turnover was expected again in the order of 1, m². The second half of the year 212 was, however, not able to maintain this dynamic. The turnover amounted to just above 2, m², whereby, on the basis of the whole year, it was possible to turn over a good 81, m². Besides others, the largest tenant group with a good 27 % was the sector Industry, Production, Construction. The third most important group was formed Bedeutende Flächenumsätze Bremen* Significant take-ups Bremen* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Bremer Landesbank 6.15 m² City team neusta 5.4 m² Überseestadt wpd think energy GmbH & Co. KG 5.4 m² Überseestadt Hauptzollamt Bremen 5.2 m² Überseestadt Enercon 4. m² Überseestadt * Jahr 212/year 212 Büroflächen Marktreport 212/213 Bremen

3 Bürobeschäftigte nach Branchen Employees by sectors Flächenumsatz Take-up Volumen in Tsd. m²/volume in 's m² Technologie, Medien, Telekommunikation Produzierendes Gewerbe (inkl. Bau) Groß- und Einzelhandel Öffentliche Verwaltung Gesundheit/Soziales Sonstiges Büromieten Bremen (EUR/m²) Office rents Bremen (EUR/m²) Leerstand Bremen Vacancies Bremen in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 11,8 11,8 11,8 7,5 7,5 7,5 7,5 7,8 12,5 12,75 12,75 12,75 12,75 8, 8, 7, in Tsd. m²/in 's m² , ,6 4, , , , , , 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Quote in % / Quota in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 die Branche Industrie, Produktion und Bau. Drittwichtigste Gruppe waren Unternehmen aus dem Bereich TMT. Das Gros der Nachfrage stammt aus Vermietungstransaktionen. Eigennutzer sind am Markt kaum aktiv. Unterschiedliche Mietpreisdynamik in den einzelnen Teilräumen Trotz des geringeren Büroflächenumsatzes konnten sich die Spitzenmieten stabilisieren und liegen seit 29 auf dem Niveau von 12,75 EUR/m². Seitdem haben sich die Mieten nicht weiterentwickelt, da insbesondere in der City entsprechend hochpreisige Angebotsflächen fehlten. Andere Teilräume wie die Überseestadt entwickeln sich wesentlich dynamischer. Hier werden stellenweise Höchstmieten bis zu 13,5 EUR/m² erreicht. Die Durchschnittsmieten in der Stadt konnten sich im Zuge der geringen Entwicklungsimpulse im Citybereich und der sinkenden Flächenumsätze der letzten Jahre nicht entwickeln. Diese pendeln traditionell je nach Marktlage um 7,5 EUR/m² bis 8, EUR/m². Traditionell geringer Leerstand auf Gesamtstadtebene Nach einem deutlichen Anstieg des Leerstands zum Anfang des Jahrtausends liegt die Leerstandsquote in Bremen seit Jahren auf einem Niveau um 5 %. Vor dem Hintergrund der gesunkenen Flächennachfrage lässt sich dies mit dem ebenfalls geringen Neubauvolumen erklären. Aktuell liegt der Leerstand bei ca. 4,9 % bzw. knapp 123. m². Im Zeitreihenvergleich positioniert Bremen sich damit deutlich unterhalb des Niveaus vergleichbarer B-Städte (6,2 %). Mietpreise in den meisten Teilräumen gestiegen Die zunehmende Flächenknappheit im Citybereich führt dazu, dass andere Büroteilräume einen steigenden Büroflächenumsatz oder eine Verringerung des Leerstandes erreichen konnten. Das Büroflächenangebot in der Überseestadt ist daher bereits stark limitiert, was sich in den hohen Mieten niederschlägt. Die Airport City hat ihren by companies from the TMT sector. The main demand arises from letting transactions. As in the past few years, owner-occupiers are hardly active on the market. Differing rent dynamics in the individual areas Despite the low office take-up, rents in the top category managed to stabilise and have stood since 29 at a level of euros/m². Since then the rents have not developed further as particularly in the City there has been a lack of suitable high-price premises. Other areas such as the Überseeestadt are developing much more dynamically. In some places top rents of up to 13.5 euros/m² are achieved here. The average rents in Bremen have not developed further due to low development impulses in the City area and the drop in take-ups over the past few years. Depending on the market situation these traditionally range between 7.5 euros/m² to 8. euros/m². Traditional low vacancy rate throughout the whole city After a distinctive rise in vacancies at the beginning of this millennium, the vacancy rate in Bremen has been at a level of around 5% for many years. Considering the drop in demand for office premises, this can be explained with the same low volume available in new constructions. The vacancy rate currently stands at approx. 4.9 % or just under 123, m². In a time series comparison it therefore establishes itself well below the level of comparable secondary cities (6.2 %). Rents have risen in most areas The increasing shortage of office space in the City leads to the fact that other office areas have managed to reach a distinctly rising office take-up or a noticeable reduction in vacancies. The range of office spaces available in the Überseestadt is therefore already distinctly limited, thus causing high rents. The Airport City has apparently reduced its vacancies due to the persistently high vacancy rate, there has been no noteworthy rent development. Bauprojekte Fertigstellung 213/214 (Auswahl) New constructions completion in 213/214 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Weinkontor (ehem. Reidemeister & Ulrichs Weinkontor) Justus Grosse Projektentwicklung GmbH 8.8 m² Überseestadt Arztquartier Überseestadt STRABAG Real Estate GmbH 7.5 m² Überseestadt Schuppen 1 Bauteil KJH Hornung (Oldtimerzentrum/Mobileum) KJH Verwaltungsgesellschaft mbh & Co. KG 6.2 m² Überseestadt WQ 1 (auch Weserquartier 1) H. Siedentopf GmbH & Co. KG 5.95 m² Überseestadt Neubau Bremische Volksbank Bremische Volksbank eg 5.5 m² City Büroflächen Marktreport 212/213 Bremen

5 Leerstand deutlich senken können aufgrund der nach wie vor hohen Vakanzen konnte sich hier keine deutliche Mietpreisentwicklung einstellen. Bautätigkeit nimmt ab Während der Fünfjahresdurchschnitt bei den Neubaufertigstellungen von Büroflächen zwischen 26 und 21 noch bei rund 44. m² lag, stürzte deren Zahl sowohl 211 als auch 212 sprichwörtlich ab. Mit nur 7. m² markierte 211 den absoluten Tiefststand seit 199. Insbesondere die Eigennutzer fehlten hier als Nachfragegruppe. Baufertigstellungen auf moderatem Niveau Seitdem steigern sich die Neubaufertigstellungen von Jahr zu Jahr. Für 213 wird wieder ein Volumen von gut 23. m² erwartet. Die markantesten Projekte sind der Schuppen 1 und das Ensemble Luv und Lee. Dieses Niveau (ca. 25. m² p. a.) wird auch in den kommenden Jahren gehalten. Insgesamt nimmt die Bautätigkeit damit im Vergleich zum vergangenen Fünfjahreszeitraum deutlich ab. Der Büroflächenbestand beträgt zum Jahresende 212 rund 2,51 Mio. m². Retarding building activity Whereas between 26 and 21 the five-year average in new office premises still stood at around 44, m², these literally crashed both in 211 and in 212. With only 7, m² constructed office space, 211 marked the absolute low since 199. Especially owner-occupiers are missing here as a demand group. Construction completions at a moderate level Since then the completion of new buildings has gradually increased every year. For 213 a volume of a good 23, m² office space is again expected. The most prominent projects, besides Schuppen 1, are the complex Luv und Lee. This level (approx. 25, m² lettable office space p.a.) will roughly continue over the coming years. On the whole, building activity is clearly decreasing compared with the past five years. At the end of 212 office stocks totalled around 2.51 million m². Büroflächen Neuzugänge Bremen Office space completion Bremen m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in 's , , ,9 27 3, ,3 29 5, 21 7, , ,4 213* 31,1 214* * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 212/213 Bremen

6 Bürolagen Bremen Office locations in Bremen Seehausen A281 Strom Huchting Engel & Völkers Commercial Gröpelingen Walle Überseestadt Woltmershausen WESER Blockland Findorff Schwachhausen Mitte Ostertor Östliche Vorstadt Neustadt Huckelriede A281/B6 Obervieland Horn-Lehe A27 Vahr Hemelingen A1 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 212, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 212, Source: Engel & Völkers Commercial City City 8, - 12,75 EUR/m² Universität/Technologiepark University/Technologiepark 1, - 11, EUR/m² Cityrand Outer City 7,75-1, EUR/m² Gewässer Waters Überseestadt Überseestadt 1, - 11, EUR/m² Flughafen/Airport City Airport/Airport City 1, - 11, EUR/m² Sonstiges Stadtgebiet Other urban area 6,25-7, EUR/m² EVC Bremen GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Schlachte Bremen Tel. +49-() BremenCommercial@engelvoelkers.com