Besonderes Insolvenzvertragsrecht: Mietvertrag. II. Der Vermieter in Insolvenz

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1 Prof. Dr. von Wilmowsky Insolvenzrecht II: Vertiefung (Vorlesung) Besonderes Insolvenzvertragsrecht: Mietvertrag II. Der Vermieter in Insolvenz (Erfüllungsstadium: nach Überlassung des Mietgegenstands an den Mieter) II. Vermieter in Insolvenz 2 1. Kündigungsrecht des Mieters 2 2. Bewegliche Gegenstände außerhalb des 108 Abs. 1 Satz 2 InsO: Allgemeines Insolvenzvertragsrecht 3 a) Verwertung: Die Rechte des insolventen Vermieters (nach Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstands) 4 b) Verteilung: Die Rechte des Mieters 5 3. Unbewegliche Sachen und bewegliche Gegenstände des 108 Abs. 1 Satz 2 InsO: Besonderes Insolvenzmietvertragsrecht 9 a) Verteilung des Insolvenzvermögens: Die Befriedigung der Ansprüche des Mieters (nach Gebrauchsüberlassung) 10 b) Verwertung des Insolvenzvermögens: Die Rechte des insolventen Vermieters Vergleich der Insolvenzregeln für bewegliche und unbewegliche Mietgegenstände (in der Vermieterinsolvenz) Exkurs: Lizenzvertrag -- Lizenzgeber in Insolvenz 15 a) Inhalt eines Lizenzvertrags 15 b) Problem, welches die h.m. bei Insolvenz des Lizenzgebers auslöst 16 c) Geplanter 108a InsO (Regierungsentwurf 2007 und Referentenentwurf 2012) Eigene Aufsätze 16

2 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 2 II. Vermieter in Insolvenz -- weniger komplex als Mieter-Insolvenz -- allerdings ein äußerst bizarrer Streitpunkt (nämlich: ob der Mieter sein Besitzrecht an der überlassenen Mietsache wegen der Insolvenz des Vermieters verlieren kann) -- Gesetzessystematik: Differenzierung danach, ob der vermietete Gegenstand beweglich oder unbeweglich ist; anders als bei Mieter- Insolvenz werden einige bewegliche Gegenstände (die in bestimmter Weise finanziert wurden) den unbeweglichen zugeordnet. 1. Kündigungsrecht des Mieters -- Frage: Begründet die Insolvenz des Vermieters ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht des Mieters? -- gesetzliche Kündigungsregelung: Vermieter-Insolvenz = wichtiger Grund? Voraussetzung: Dem Mieter ist Fortsetzung bis zum ordentlichen Ende nicht zuzumuten Vorauss.: Erheblichkeit der noch ausstehenden Pflichten des Vermieters noch ausstehende Gebrauchsüberlassung der Mietsache: erheblich bereits erfolgte Gebrauchsüberlassung: nur in Ausnahmefällen erheblich

3 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 3 Bsp.: Erhebliche Wartungspflichten des Vermieters: Ohne dauernde Wartung ist der Mietgegenstand nicht zu gebrauchen. (Bsp.: komplizierte technische Anlage, die täglich neu eingestellt werden muss) Vorauss.: Risikoerhöhung durch die Insolvenz; erst gegeben, wenn die Insolvenzverwaltung des Vermieters entschieden hat, die Ansprüche des Vermieters (auf Zahlung der Miete) nicht geltend zu machen. Diese Verwertungsentscheidung muss abgewartet werden (siehe Übersicht Insolvenzbezogene Lösungsklausel, dort Auslotungserfordernis). Beispiele aus der Rechtsprechung: -- BGH, , NZM 2002, 524 = NJW-RR 2002, 946 (Patienten-TV im Krankenhaus; Krankenhaus hatte diese Anlage gemietet; Insolvenz des Betreibers; Anlage dem Krankenhaus bereits überlassen; ausstehende Wartungspflichten des Betreibers; Insolvenz kein wichtiger Grund) -- BGH, , IX ZR 162/04, ZIP 2006, 87 (Vertrag über die Nutzung einer Software; Verpflichtung des Verpächters, das Programm ständig weiterzuentwickeln) (wichtiger Grund: Entscheidung der Insolvenzverwaltung des Verpächters, keine Ansprüche aus dem Vertrag über die Verpachtung des Programms geltend zu machen) 2. Bewegliche Gegenstände außerhalb des 108 Abs. 1 Satz 2 InsO: Allgemeines Insolvenzvertragsrecht Ist eine bewegliche Sache vermietet, die außerhalb des 108 Abs. 1 Satz 2 InsO steht, gilt das allgemeine Insolvenzvertragsrecht des 103 InsO. (Betrachtet wird hier wieder überwiegend die Konstellation, dass der bewegliche Gegenstand bereits vor dem Insolvenzverfahren dem Mieter zum Gebrauch überlassen worden war.)

4 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 4 a) Verwertung: Die Rechte des insolventen Vermieters (nach Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstands) verschiedene Ansprüche, die dem Vermieter aus dem Mietvertrag gegen den Mieter zustehen und über deren Verwertung (durch Geltendmachung oder Nichtgeltendmachung) die Insolvenzverwaltung des Vermieters zu entscheiden hat aa) Anspruch auf Zahlung der Miete Aus dem Mietvertrag besitzt der (insolvente) Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete. In den meisten Fällen wird es sich lohnen, diesen Anspruch geltend zu machen, und die Insolvenzverwaltung des Vermieters wird so entscheiden. (Es kann jedoch auch Fälle geben, in denen dem Mieter Leistungsverweigerungsrechte zustehen. Hat der insolvente Vermieter Nebenleistungen zu erbringen, wie z.b. Mängel der Mietsache zu beseitigen oder die vermieteten Räume zu beheizen, kann der Mieter hierauf Einreden aus 320 BGB oder 273 BGB stützen und damit erreichen, dass er die Miete nur gegen Erfüllung der Nebenpflichten zahlen muss. Die Insolvenzverwaltung hat dann zu entscheiden, ob es sich lohnt, diese Einreden zu überwinden und den Anspruch auf Zahlung der Miete durchzusetzen.) bb) Verfügungen über die vermietete Sache Ist der insolvente Vermieter Eigentümer der vermieteten Sache, hat seine Insolvenzverwaltung über eine Verwertung auch des Eigentumsrechts nachzudenken. Bei einem beweglichen Gegenstand als Miet- oder Pachtobjekt steht dessen Veräußerung unter denselben Bedingungen wie außerhalb der Insolvenz.

5 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 5 b) Verteilung: Die Rechte des Mieters abhängig von der Verwertungsentscheidung der Insolvenzverwaltung des Vermieters aa) Geltendmachung : Entscheidung der Insolvenzverwaltung, die Mietforderungen des Vermieters gegen den Mieter geltend zu machen Folge: die noch offenen Ansprüche des Mieters werden vollständig und gegenständlich befriedigt; Status: Masseansprüche ( 55 Abs. 1 Ziff. 2 Alt. 1 InsO) -- vor Gebrauchsüberlassung: War der Mietgegenstand dem Mieter noch nicht zum Gebrauch überlassen worden, hat der Anspruch des Mieters auf Überlassung Massestatus. Der Mieter erhält den Gegenstand mithin überlassen. -- nach Gebrauchsüberlassung: Die Ansprüche des Mieters auf Nebenleistungen (wie Erhaltung der Mietsache, Beheizung, sonstige Zusatzleistungen des Vermieters) haben Massestatus. bb) Nichtgeltendmachung : Entscheidung der Insolvenzverwaltung, die Mietforderungen des Vermieters gegen den Mieter nicht geltend zu machen Folge: die noch offenen Ansprüche des Mieters werden nicht vollständig und gegenständlich befriedigt; kein Status als Masseansprüche; sondern: wertmäßige Befriedigung gemäß 103 Abs. 2 Satz 1 InsO Befriedigung der noch offenen Ansprüche des Mieters durch Verrechnung: -- vor Gebrauchsüberlassung: Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsüberlassung wird im Wert geschätzt (Marktwert). Zu seiner (wertmäßigen) Befriedigung steht (exklusiv) der Anspruch des Vermieters auf die Mieten zur Verfügung: Verrechnung des Marktwerts der Gebrauchsüberlassung gegen die Mietforderungen. (Maßgeblich ist dabei

6 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 6 die Mietzeit bis zu deren ordentlichem Ende.) Hierbei verbleibt ein Überschuss zugunsten des Mieters. 1 Nur dieser Überschuss ist auf die Insolvenzquote verwiesen nach Gebrauchsüberlassung: Rechtslage (nach Entscheidung, nicht geltend zu machen) ist umstritten. unklar, welche Positionen auf Seiten des Mieters in die Verrechnung des 103 Abs. 2 Satz 1 InsO einfließen; hierzu zwei Positionen; ausführlich sogleich unter cc) cc) Darstellung dieses Meinungsstreits (i) h.m.: Erlöschen des Besitz- und Gebrauchsrechts des Mieters -- These der h.m.: 3 Die Entscheidung der Insolvenzverwaltung, die Mietforderungen des Vermieters nicht geltend zu machen (sog. Ablehnungsentscheidung ), beende das Recht des Mieters, den Mietgegenstand zu nutzen (und damit, soweit eine Sache, zu besitzen). -- Begründung der herrschenden Meinung (teilweise): Wirkung der Verrechnung nach 103 Abs. 2 Satz 1 InsO: Das Recht des Mieters, den überlassenen Gegenstand zu gebrauchen und zu besitzen, könne als ein Anspruch auf Belassung des Besitzes gedeutet 1 Anderenfalls war die Verwertungsentscheidung falsch. 2 Etwas anders die h.m., die den 103 Abs. 2 Satz 1 InsO als eine Bestimmung interpretiert, die der AVP einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung zuspricht. Siehe z.b. Insolvenzrechts-Handbuch (Huber), 4. Aufl. 2010, 37 Rn Siehe z.b. Insolvenzrechts-Handbuch (Huber), 4. Aufl. 2010, 37 Rn. 10; Münchener Kommentar zur InsO (Eckert), 3. Aufl., Band 2, 2013, 108 Rn. 170 f. (ohne Begründung); Kübler / Prütting / Bork (Tintelnot), InsO, Stand 2013, 103 Rn. 298 f. und 301; Marotzke, Gegenseitige Verträge im neuen Insolvenzrecht, 3. Aufl. 2001, Rn ; Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung (Marotzke), 7. Aufl. 2014, 108 Rn. 7; Huber / Riewe, Erwerb eines Nutzungsrechts durch Kündigung in der Insolvenz des Lizenzgebers, ZInsO 2006, 290 (291, 293), die diese Rechtsmeinung gar für unzweifelhaft halten.

7 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 7 werden. Dieser Anspruch werde (nach der Entscheidung der Insolvenzverwaltung, die Mietforderungen des Vermieters nicht geltend zu machen) nicht mehr vollständig und gegenständlich befriedigt. Vielmehr werde er durch Verrechnung befriedigt: Der Wert dieses Belassensanspruchs sei zu schätzen und gegen die Forderung des Vermieters auf die noch ausstehende Miete zu verrechnen ( 103 Abs. 2 Satz 1 InsO). Dadurch erlösche der Anspruch auf Belassen und damit das Besitzrecht des Mieters Wirkung, die die h.m. damit erzielt: Die Insolvenzverwaltung (des Vermieters) erhält eine voraussetzungslose und ungebundene Macht über den Mietvertrag. Die Insolvenzverwaltung kann den Mietvertrag jederzeit aufsagen, indem sie den Anspruch des Vermieters auf die Miete nicht geltend macht und dadurch die Ablehnung des Mietvertrags zum Ausdruck bringe. Mit dieser Ablehnungsentscheidung ist -- nach h.m. -- das Mietverhältnis beendet; der Mieter hat die Sache zurückzugeben. -- Die Insolvenzverwaltung ist dabei nicht an die Regeln des allgemeinen Zivilrechts zur Beendigung von Mietverhältnissen gebunden; sie muss nicht den Ablauf der Mietzeit (bei einem auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis) bzw. den Ablauf der Frist zur ordentlichen Kündigung (bei einem auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnis) abwarten. Sie kann den Mietgegenstand vielmehr sofort zurückholen und anderweitig (z.b. durch Vermietung zu höherer Miete) verwerten. -- Die h.m. diskutiert dann, ob die Insolvenzverwaltung des Vermieters aus Treu und Glauben gebunden sein kann, auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen (etwa wenn dieser auf den Mietgegenstand angewiesen ist), allerdings nur, falls dieser seinerseits zu Entgegenkommen bereit sei. 5 Kritik: Durch diesen Ansatz wird das Mietverhältnis nach frei schwebenden Gerechtigkeitserwägungen umgestaltet, die ex post, also nach Vertragsschluss, an das 4 So in der Tendenz Pahlow, WM 2008, 2041 (2044). 5 Etwa: Münchener Kommentar zur InsO (Eckert), 3. Aufl., Band 2, 2013, 108 Rn. 170.

8 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 8 Vertragsverhältnis herangetragen werden. Eine Grundlage hierfür ist nicht ersichtlich. -- Folge der h.m. für Lizenzverträge: In der Insolvenz des Lizenzgebers (= Verpächters) hat dessen Insolvenzverwaltung die Möglichkeit, mit Hilfe der sog. Ablehnungsentscheidung das Nutzungsrecht des Lizenznehmers sofort zu beenden. Politik: Gegen diese Sichtweise laufen die Lizenznehmer (zu Recht) Sturm. Ihr Protest wird möglicherweise zu einer neuen gesetzlichen Regelung führen ( 108a InsO ), die die dargestellte h.m. bei Lizenzverträgen unanwendbar machen wird. 6 (ii) Kritik und zutreffende Rechtsansicht -- Verkennung der Reichweite der Verrechnung -- Der Verrechnung unterfallen allein diejenigen Ansprüche der AVP, die im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erfüllt waren. Nur diese Ansprüche benötigen den Befriedigungsvorrang, den die Verrechnung nach 103 Abs. 2 Satz 1 InsO vermittelt. -- Anspruch des Mieters auf Gebrauchsüberlassung ( 535 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB): In dem betrachteten Erfüllungsstadium (d.h. bei erfolgter Gebrauchsüberlassung) ist dieser Anspruch des Mieters bereits vor dem Insolvenzverfahren erfüllt worden. Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestand er nicht mehr; folglich stellt sich die Frage, wie er im Insolvenzverfahren befriedigt wird, nicht. Er wird daher nicht durch Verrechnung befriedigt. -- Weiteres, denkbares Argument: Selbst wenn man einen Belassensanspruch des Mieters annähme (obwohl dies zivilrechtlich unsinnig wäre): Ein Belassensanspruch ist kein Vermögensanspruch (im 6 Kommentar: Rechtspolitisch ist das keine sinnvolle Lösung. Sie führt nur zu einer weiteren Wucherung von Sonderregelungen, die das Insolvenzvertragsrecht, insbesondere das Insolvenzmietrecht, noch unübersichtlicher machen. Sinnvoller wäre, die h.m., die verfehlt ist, vollständig aufzugeben. Siehe auch die Vorlesungs-Übersicht zu den Vorschlägen für einen 108a InsO.

9 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 9 Sinn des 38 InsO). Um ihn zu befriedigen, muss der Vermieter kein Vermögen aufwenden; der Besitz war bereits vor dem Insolvenzverfahren aus dem Vermietervermögen ausgeschieden. Folge: Da er keine Insolvenzforderung darstellt, wird er auch im Insolvenzverfahren vollständig und gegenständlich und gerade nicht insolvenzmäßig befriedigt. (Folglich wird er auch nicht im Weg der Verrechnung nach 103 Abs. 2 Satz 1 InsO befriedigt.) -- Ergebnis: Nach erfolgter Überlassung des Mietgegenstands wird das Recht des Mieters zum Besitz nicht durch die Nichtgeltendmachungsentscheidung der Insolvenzverwaltung des Vermieters entzogen. Der Mieter behält sein Besitz- und Gebrauchsrecht, bis das Mietverhältnis durch Ablauf der vereinbarten Zeit oder durch ordentliche Kündigung der Insolvenzverwaltung des Vermieters endet. Welche Kündigungsrechte der Vermieter besitzt (die von seiner Insolvenzverwaltung ausgeübt werden), richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem Mietvertragsund Pachtvertragsrecht des BGB. Diese Rechtslage ändert die InsO (zu Recht) nicht ab; sie verleiht dem insolventen Vermieter kein Sonderkündigungsrecht Unbewegliche Sachen und bewegliche Gegenstände des 108 Abs. 1 Satz 2 InsO: Besonderes Insolvenzmietvertragsrecht Hatte der insolvente Vermieter ein Grundstück, einen Raum oder einen von 108 Abs. 1 Satz 2 InsO erfassten beweglichen Gegenstand vermietet oder verpachtet, greift die spezielle gesetzliche Regelung des 108 InsO ein. 7 Ähnlich Musielak, Die Erfüllungsablehnung des Konkursverwalters, AcP 179 (1979) 189 (208 f.).

10 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 10 a) Verteilung des Insolvenzvermögens: Die Befriedigung der Ansprüche des Mieters (nach Gebrauchsüberlassung) Mit 108 InsO ist über die Verteilungsfragen kraft Gesetzes entschieden: Diejenigen vertraglichen Leistungsansprüche des Mieters, die sich auf die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens beziehen, sind zu Masseansprüchen erklärt. Zu den Ansprüchen des Mieters zählen u.a. der Anspruch auf Einräumung des Gebrauchs (durch Überlassung des Mietgegenstands) und -- bei bereits erfolgter Überlassung -- der Anspruch auf Herstellung eines Zustands, der dem Mieter einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Beispiel 1: Nehmen wir an, ein Mieter habe eine Maschine, die der Vermieter zur Sicherung des Anschaffungsdarlehens einer Bank sicherungsübereignet hat, für drei Jahre gemietet und den Mietpreis bei Abschluss des Vertrags im Voraus vollständig bezahlt. Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters eröffnet wurde, entsteht ein Fehler an der Maschine. Der Mieter kann die Beseitigung dieses Mangels verlangen ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das besondere Insolvenzmietvertragsrecht verleiht diesem Anspruch den Rang einer Masseforderung ( 108, 55 Abs. 1 Ziff. 2 Alt. 2 InsO). Ohne diese Intervention wäre der Mieter Insolvenzgläubiger; mit diesem Rang müsste er z.b. zufrieden sein, wenn er eine nicht sicherungsübereignete Maschine gemietet hätte. Beispiel 2: Eine Leasinggesellschaft hat einer Spedition einen Lkw geleast. Zu dessen Finanzierung hatte die Leasinggesellschaft ein Darlehen bei der X-Bank aufgenommen und dieser den Lkw als Sicherheit übereignet. Fällt die Leasinggesellschaft in Konkurs, bevor der Lkw überlassen ist, gehört die Spedition mit ihrem Gebrauchsüberlassungsanspruch zu den Massegläubigern ( 108 Abs. 1 InsO). 8 Nur um eine Insolvenzforderung 8 Sofern man nicht die Regelung des 108 Abs. 1 Satz 2 InsO auf solche beweglichen Gegenstände beschränkt, die im Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung dem Mieter bereits zum Gebrauch überlassen worden waren. Siehe BGH, , IX ZR 185/06; Kübler /

11 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 11 würde es sich dagegen handeln, wenn das Fahrzeug nicht im Rahmen einer Refinanzierung sicherungsübereignet gewesen wäre und die Insolvenzverwaltung entschieden hätte, den Anspruch des insolventen Leasinggebers auf Zahlung der Leasingraten gegenüber der Spedition nicht geltend zu machen -- eine völlig willkürliche Differenzierung! Angesichts der gesetzlichen Festlegung der Befriedigung der Mieteransprüche bleibt (lediglich) zu erörtern, wie sich diese Festlegung auf die Verwertung der Vermieterrechte auswirken. b) Verwertung des Insolvenzvermögens: Die Rechte des insolventen Vermieters Wie die Rechte, die dem Vermieter aus dem Mietvertrag zustehen, in dem Insolvenzverfahren über sein Vermögen verwertet werden, wird durch das Erfüllungsstadium beeinflusst, in dem sich das Mietverhältnis bei Verfahrenseröffnung befand. aa) Ausstehende Gebrauchsüberlassung -- Die Insolvenzverwaltung muss die Mietforderung des Vermieters geltend machen und zu diesem Zweck den Mietgegenstand dem Mieter zum Gebrauch zu überlassen (h.m.). -- Liegt die vereinbarte Miete unter Marktniveau, kann die Insolvenzverwaltung lediglich eine Kündigung des Vertrags in Betracht ziehen. Maßgeblich hierfür sind aber die Kündigungsrechte und fristen des allgemeinen Vertragsrechts. Prütting / Bork (Tintelnot), InsO, Stand 2013, 108 Rn. 23; Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung (Marotzke), 7. Aufl. 2014, 108 Rn. 4 und 15; Eckert, ZIP 1996, 897 (906); Leonhardt / Smid / Zeuner (Zeuner), InsO, 3. Aufl. 2010, 108 Rn. 6; Insolvenzrechts-Handbuch (Huber), 4. Aufl. 2010, 37 Rn. 24, 42; Pape, in: Kölner Schrift zur Insolvenzordnung, 3. Aufl. 2009, Kapitel 13 Rn. 73. Gegen diese Beschränkung: Nerlich / Römermann (Balthasar), InsO, Stand 2014, 108 Rn. 9; Frankfurter Kommentar zur InsO (Wegener), InsO, 7. Aufl. 2013, 108 Rn. 8.

12 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 12 bb) Erfolgte Gebrauchsüberlassung Anspruch auf Zahlung der Miete: Die Insolvenzverwaltung des Vermieters muss diesen Anspruch geltend machen; anderenfalls machte sie sich wegen fehlerhafter Verwaltung des Insolvenzvermögens schadensersatzpflichtig (gegenüber der Gesamtheit der Gläubiger) ( 60 InsO). Verwertungsentscheidung ist insoweit also nicht zu fällen. Eine Anspruch auf Herausgabe des Mietgegenstands? War der Mietgegenstand bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits zum Gebrauch überlassen worden, kann die Insolvenzverwaltung allein über die Kündigung des Mietverhältnisses entscheiden. Dafür stehen ihr ausschließlich die Kündigungsrechte zur Verfügung, die das Vertragsrecht dem Vermieter begründet. (Anders als dem insolventen Mieter eines Grundstücks oder Raums [nach 109 Abs. 1 Satz 1 InsO] sind dem insolventen Vermieter keine Sonderkündigungsrechte verliehen.) Auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverträge können mit den Fristen des 580a BGB gekündigt werden; dort wird nach verschiedenen Mietgegenständen differenziert. Ist Wohnraum vermietet, richten sich Kündigungsgrund und frist nach den 573 und 573c BGB. Verfügungen über die vermietete Sache: In den Fällen, in denen der insolvente Vermieter Eigentümer der vermieteten Sache ist, hat die Insolvenzverwaltung über eine Verwertung auch des Eigentumsrechts zu befinden. Bei unbeweglichen Sachen und Räumen hat der Gesetzgeber die Veräußerung durch die Insolvenzverwaltung erleichtert. Obwohl der Erwerber der (unbeweglichen) Mietsache nach allgemeinem Zivilrecht mit den Rechten und Pflichten des Vermieters in das Mietverhältnis einrückt, 9 ist er nicht an Vereinbarungen gebunden, welche die gesetzlichen Kündigungsrechte des Vermieters einschränken, insbesondere die Kündigungsfristen verlängern. Er kann vielmehr mit den gesetzlichen Fristen kündigen. 10 Das gilt sowohl dort, wo die 9 Für Wohnraum siehe 566 Abs. 1 BGB, für Grundstücke und Räume siehe 578 Abs.1 und Abs. 2 BGB. 10 Für Wohnraum siehe 573c BGB, für andere Grundstücke und Räume siehe 580a Abs. 1 und 2 BGB.

13 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 13 Insolvenzverwaltung aus freier Hand veräußert ( 111 InsO), als auch dort, wo sie das Grundstück oder den Raum durch Zwangsversteigerung verwertet ( 57a ZVG). Vorausgesetzt wird hierbei, dass die Mietsache dem Mieter bereits zum Gebrauch überlassen worden war. Warum eine vermietete Immobilie in der Insolvenz des Vermieters leichter veräußert werden kann als außerhalb der Insolvenz, ist bislang allerdings nicht plausibel erklärt worden. 4. Vergleich der Insolvenzregeln für bewegliche und unbewegliche Mietgegenstände (in der Vermieterinsolvenz) Auf die Insolvenz des Vermieters reagiert die InsO -- ähnlich wie bei der Mieterinsolvenz -- mit unterschiedlichen Regelsätzen. Beweglicher Mietgegenstand (außerhalb 108 Abs. 1 Satz 2 InsO): Ist ein beweglicher Gegenstand vermietet und fällt dieser Gegenstand nicht unter 108 Abs. 1 Satz 2 InsO, gilt das allgemeine Insolvenzvertragsrecht ( 103 InsO). Danach hat die Insolvenzverwaltung zu ermitteln, ob es sich lohnt, die dem Vermieter noch zustehenden Mietforderungen durchzusetzen und im Gegenzug diejenigen Leistungen zu erbringen, die gegenüber dem Mieter noch ausstehen. (Das Verhältnis von Kosten und Nutzen kann in erheblichem Maß von dem Erfüllungsstadium beeinflusst werden, welches bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestand. Hatte der Vermieter den Mietgegenstand noch nicht dem Mieter überlassen, ist die vereinbarte Miete mit der Marktmiete zu vergleichen. In den Fällen, in denen die Überlassung bereits erfolgt war, lohnt sich, die noch ausstehenden Mieten einzufordern, bereits dann, wenn diese Mieten die Kosten der dem Mieter zu erbringenden Nebenleistungen übersteigen.) Lohnt sich die Durchsetzung der noch ausstehenden Mieten nicht und gibt die Insolvenzverwaltung eine dahingehende Erklärung ab, werden die noch ausstehenden Vermögensansprüche des Mieters nicht gegenständlich, sondern dadurch befriedigt, dass sie in eine Geldforderung umgerechnet und gegen die noch ausstehenden Mieten verrechnet werden. Das Recht des Mieters, die bereits überlassene Sache weiterhin zu besitzen, bleibt hiervon unberührt (anders die

14 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 14 h.m.). Dieses erlischt erst dann, wenn das Mietverhältnis (durch Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder bei auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnissen -- durch ordentliche Kündigung) endet. Unbeweglicher Mietgegenstand (und beweglicher Mietgegenstand gemäß 108 Abs. 1 Satz 2 InsO): Auf unbewegliche Mietgegenstände sowie die von 108 Abs. 1 Satz 2 InsO erfassten beweglichen Gegenstände findet das besondere Insolvenzmietrecht der 108, 110 und 111 InsO Anwendung. Diese Regeln erklären diejenigen Verbindlichkeiten des Vermieters, die sich auf die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens beziehen, zu Masseverbindlichkeiten ( 108 InsO). Dadurch wird die Insolvenzverwaltung gezwungen, die noch ausstehenden, auf die Zeit ab Verfahrenseröffnung entfallenden Mietforderungen des Vermieters geltend zu machen und im Gegenzug die Leistungen, die dem Mieter für die Zeit ab Verfahrenseröffnung noch zustehen, vollständig und gegenständlich zu erbringen, und zwar auch dann, wenn sich dies nicht lohnt. Dieser Zwang besteht bis zum Ende des Mietverhältnisses ( 542 BGB). War für das Mietverhältnis keine bestimmte Zeit vereinbart worden, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht. Dabei sind die Kündigungsfristen (und ggf. Kündigungsgründe) des Mietvertragsrechts des BGB einzuhalten. Vergleich: Der wesentliche Unterschied wird deutlich: -- Ist ein beweglicher (und nicht von 108 Abs. 1 Satz 2 InsO erfasster) Gegenstand vermietet, werden die noch offenen Vermögensansprüche des Mieters nicht gegenständlich und vollständig, sondern nur durch Verrechnung (gegen die Forderungen des Vermieters auf die noch ausstehenden Mieten) befriedigt, es sei denn, die Insolvenzverwaltung entscheidet, die Mietforderungen des Vermieters geltend zu machen ( 103 InsO). -- Bei unbeweglichen Mietgegenständen sowie bei solchen beweglichen Mietgegenständen, die unter 108 Abs. 1 Satz 2 InsO fallen, erhält der Mieter seine Vermögensansprüche (soweit sich diese auf die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Vermieter beziehen) demgegenüber gegenständlich und vollständig befriedigt ( 108 Abs. 1

15 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 15 InsO). Welches Regelungsanliegen hinter dieser Sonderregelung steht, ist unklar; sie sollte daher aufgegeben werden. 5. Exkurs: Lizenzvertrag -- Lizenzgeber in Insolvenz a) Inhalt eines Lizenzvertrags -- Lizenzvertrag: In einem Lizenzvertrag verpflichtet sich der Lizenzgeber, dem Lizenznehmer den Gebrauch eines Schutzrechts zu gewähren. gesetzlicher Vertragstyp: Pachtvertrag -- Geistige Schutzrechte: = subjektive Rechte an Immaterialgütern. Urheberrecht, welches geistige Werke schützt; das Patent und das Gebrauchsmuster, die technische Erfindungen schützen; das Geschmacksmuster, welches ästhetisch wirkende gewerbliche Gestaltungen schützt: die Marke und die geschäftliche Bezeichnung, welche die Kennzeichnung von Waren, Dienstleistungen und Unternehmen schützen. -- Beispiele: Vertrag eines Softwarenutzers mit einem Softwareanbieter über die Nutzung der Software Tochtergesellschaften von GM (etwa Opel, Vauxhall, Saab), die Autos herstellen und hierzu mit GM Lizenzverträge über die Nutzung von Patenten von GM geschlossen haben -- Erfüllung: Um den Gebrauch eines solchen Rechts zu gewähren, hat der Lizenzgeber das Schutzrecht dem Lizenznehmer zur Nutzung zu überlassen. Das bedeutet vor allem, dass der Lizenzgeber dem Lizenznehmer die Nutzung gestattet.

16 Insolvenzrecht II (Vertiefung): Mietvertrag, Insolvenz des Vermieters 16 b) Problem, welches die h.m. bei Insolvenz des Lizenzgebers auslöst -- auf der Grundlage der (verfehlten) h.m. zur Insolvenz des Vermieters: Die Insolvenzverwaltung des Lizenzgebers könnte den Lizenzvertrag jederzeit durch Nichtgeltendmachungsentscheidung vorzeitig und einseitig beenden. -- Hieran wird (zu Recht) vielfach Kritik geübt, vor allem seitens der Unternehmen, die in Lizenz produzieren (z.b. Hersteller von Medikamenten). Die Bundesregierung ergriff zwei Mal die Initiative, um einen 108a InsO speziell zur Insolvenz von Lizenzgebern zu schaffen. Beide Ansätze führten jedoch nicht zu einer entsprechenden Gesetzesänderung. c) Geplanter 108a InsO (Regierungsentwurf 2007 und Referentenentwurf 2012) siehe spezielle Übersicht 6. Eigene Aufsätze -- von Wilmowsky, Vermieter (Verpächter, Lizenzgeber) in Insolvenz, in: ZInsO 2011, von Wilmowsky, Gegen einen 108a InsO für Lizenzverträge, in: NZI 2013,