EIN BLICK DAHINTER. DER STUTTGARTER BÜROMARKTBERICHT 2013/2014

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1 EIN BLICK DAHINTER. DER STUTTGARTER BÜROMARKTBERICHT 2013/2014

2 MILANEO Büro + Einzelhandel Fertigstellung 1./2.Q 2015 LOOK 21 Türlenstr. 2 Büro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2017 CITYGATE Kriegsbergstr. 11 Büro + Einzelhandel Fertigstellung 4. Q 2014 BÜLOW CARRÉ Lautenschlagerstr. 21 Büro + Einzelhandel fertiggestellt % vermietet (Büro) HOSPITALHOF Hospitalplatz/Gymnasiumstr. Büro fertiggestellt % vermietet

3 DOROTHEEN QUARTIER Dorotheenstr./Holzstr. Büro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 2. Q % vermietet (Büro) DAS GERBER Marien-/Tübinger-/Paulinenstr. Büro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 4. Q % vermietet (Büro) PAULINE Paulinenstr. 21 Büro fertiggestellt % vermietet (Büro) CALEIDO Tübinger Str Büro + Einzelhandel + Wohnen fertiggestellt % vermietet (Büro)

4 BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK Jahr Volumen in m 2 Repräsentative Spitzenmieten Durchschnittsmieten City Leerstand in m 2 Leerstand in % Angebotsbestand Fertig stellungs- volumen Vorver- mietungs- in Mio. m 2 in m 2 volumen in m ,87 14, ,50 6, k. A ,41 15, ,00 6, ,89 14, ,20 6, ,50 14, ,30 6, ,00 14, ,70 7, ,00 13, ,60 7, ,50 13, ,50 7,222* ,50 14, ,40 7, ,00 14, ,20 7, ,00 13, ,12 7, ,50 14, ,46 7, ,80 14, ,7 7, ,00 14, ,4 7, ,00 14, ,87 7, * Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand:

5 INHALT. Vorwort 8 Stuttgart gut gerüstet für die Zukunft 10 Entwicklung des Europaviertels schreitet voran 11 Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mit Top-Ergebnis 12 Öffentliche Hand und Industrie als starke Nachfrager 14 Großanmietungen beeinflussen Ergebnis maßgeblich 15 Stabile Mietpreisentwicklung auf hohem Niveau 16 Leerstandsquote sinkt unter 5-Prozent-Marke 18 Stuttgart bundesweit mit größtem Zuwachs 20 Stuttgart City/Innenstadt: Hoher Vermietungsstand bei Neubauflächen 22 Stuttgart Nord: Gesteigerte Attraktivität 23 Stuttgart Ost: Aufwertung in vollem Gange 24 Stuttgart Süd: Teilweise Rekordergebnisse 25 Büromarkt Stuttgart im Überblick 27 Auch 2014 ein lebendiger Markt 28 Ihre Ansprechpartner 30 ELLWANGER & GEIGER Real Estate 31

6 VORWORT. Stuttgarts Zukunft: Investitionen in die Infrastruktur. Stuttgart ist eine hochattraktive Stadt für ihre Bürgerinnen und Bürger wie auch für die ansässigen Firmen oder diejenigen, die planen, diese Wirtschaftsregion auch für sich zu nutzen, und sich hier ansiedeln. Damit Stuttgart auch weiterhin so viel Lebens- und Arbeitsqualität bietet, stand der vergangene Haushalt unter dem Motto Sparen, um zu investieren und verschrieb sich den Investitionen in die städtische Infrastruktur. Das Maßnahmenpaket orientiert sich an den Notwendigkeiten der Bürgerschaft wie der Wirtschaft und soll dazu beitragen, die Lebensverhältnisse in Stuttgart in vielen Bereichen zu verbessern. Die Schwerpunkte sind die Kinderbetreuung, Mobilität und Energie sowie die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Industrie- und wirtschaftspolitisch gilt es, die hiesigen Stärken weiter auszubauen. Einmalige Kompetenz zeigt Stuttgart in den Branchen Mobilität, Maschinenbau und Informationstechnologien. Die Entwicklung der Stadt von einem der führenden Automobilstandorte hin zu der maßgeblichen Metropole mit Mobilitätsarbeitsplätzen ist eingeläutet. Ein Schritt, der in enger Zusammenarbeit mit den hiesigen Automobilherstellern und ihren Zulieferern erfolgen muss. Den stetigen Wandel vom Produktionsstandort hin zu einem der großen Dienstleistungsstandorte bestätigt diese Zahl: 79,9 Prozent aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Landeshauptstadt arbeiten im Dienstleistungssektor. Der Finanzsektor spielt dabei eine zentrale Rolle. Mit 8,2 Prozent aller Jobs in der Landeshauptstadt zählt er zu den wichtigen Arbeitgebern und rangiert deutschlandweit an Position 2 hinter Frankfurt. Das Thema Umwelt- und Ressourceneffizienz wird weltweit auch im Maschinenbau zunehmen. Die Unternehmen müssen energieeffiziente Anlagen entwickeln, die zudem die Anforderungen von Industrie 4.0 mit entsprechender Sensorik und Software erfüllen. Ziel ist es, dass eines Tages Umwelttechnologien in einem Atemzug mit dem Wissens- und Wirtschaftsstandort Stuttgart genannt werden und gleichzeitig Stuttgart die schönste Stadt der Bundesrepublik bleibt. Fritz Kuhn Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart Ines Aufrecht Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart

7 8 9 Ein Standort mit Weitblick. Der Stuttgarter Büromarkt hat 2013 ein Top-Ergebnis erreicht und ist auch für die kommenden Jahre gut aufgestellt. Für Investoren und Arbeitskräfte bleibt die Landeshauptstadt gleichermaßen attraktiv. Weil die Weichen frühzeitig richtig gestellt wurden, sieht der Standort einer positiven Zukunft entgegen. Nehmen Sie etwa das Stichwort Elektromobilität, bei dem Stuttgart inzwischen zu Deutschlands Vorreitern zählt oder die kontinuierliche Entwicklung neuer Studiengänge im Bereich der erneuerbaren Energien sowie den Aufbau neuer Cluster in der Medizintechnik. Dort hat die Stadt wertvolle Impulse gesetzt, um Wissenschaft und Lehre enger zu verzahnen. Bei den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte eine Region wie Stuttgart, die auch stark von Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, im Jahr 2014 weiteres Wachstum verbuchen. Auch die Nachfrage nach effizienten, zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen wird vor diesem Hintergrund anhalten. Sicher ist auch: Im Innenstadtbereich wird es aufgrund der verschiedensten Projektentwicklungen der vergangenen Jahre weniger Möglichkeiten für neue Projekte geben. Umso wichtiger wird es sein, die positive Entwicklung in den Randgebieten Stuttgarts weiter voranzutreiben. Auf den folgenden Seiten finden Sie detaillierte Zahlen und Fakten zu den Entwicklungen am Stuttgarter Büromarkt Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stehen Ihnen für Fragen und Anregungen gerne zur Verfügung. Mario Caroli Björn Holzwarth

8 STUTTGART GUT GERÜSTET FÜR DIE ZUKUNFT. Um eine Stadt zukunftssicher zu machen, galt es schon immer, eine Vielfalt unterschiedlicher und sich laufend verändernder Faktoren zu berücksichtigen. Weil sich Stuttgart bei der Standortentwicklung durch ein hohes Maß an Weitsicht auszeichnet, erfährt die für Arbeitskräfte und Investoren gleichermaßen attraktive Stadt bei einer Vielzahl von Untersuchungen immer wieder große Anerkennung. So haben Studien des HWWI und des Prognos-Instituts die Zukunftsfähigkeit Stuttgarts erneut positiv hervorgehoben. ENGE VERZAHNUNG VON LEHRE UND WIRTSCHAFT In den forschungsintensiven Industrien und wissensintensiven Dienstleistungen ist heute mehr und mehr hochqualifiziertes Personal gefragt. Gerade Stuttgart hat diesen Trend frühzeitig erkannt und in den vergangenen Jahren etwa mit dem Aufbau neuer Cluster im Bereich der Medizintechnik oder mit neuen Studiengängen im Gebiet der erneuerbaren Energien eine noch engere Verzahnung zwischen Lehre und Wirtschaft vorangetrieben. BEDEUTUNG VON ELEKTROMOBILITÄT FRÜHZEITIG ERKANNT Bereits vor einigen Jahren hat die Stadt zudem begonnen, das Thema Elektromobilität stark zu fördern, und wurde zu einer der vier Modellregionen Schaufenster Elektromobilität in Deutschland. Zwischenzeitlich hat sich nicht nur das Car2Go-Konzept erfolgreich etabliert, auch die Hybridbusse fahren regelmäßig durch das Stadtgebiet. INSTITUTIONELLE INVESTOREN ENGAGIEREN SICH AM WOHNUNGSMARKT Besondere Relevanz hat auch ein funktionierender Wohnungsmarkt. Mit Projekten wie den Pariser Höfen, dem Milaneo aber auch dem Gerber engagierten sich große institutionelle Investoren in den vergangenen beiden Jahren und stellen insgesamt zirka 750 neue Wohneinheiten fertig. Ergänzend werden auch andere Projekte dazu beitragen, dass in den nächsten Jahren die benötigten rund Wohneinheiten jährlich erstellt werden können. Auch das Studentenwerk Stuttgart hat in den vergangenen zehn Jahren das Angebot an Studentenwohnungen angepasst. Allein in den kommenden drei Jahren werden nochmals weitere Wohnheimplätze entstehen, um den Bedarf an Wohnraum für die zwischenzeitlich über Studenten in Stuttgart zu decken. STUTTGART BUNDESWEIT EINER DER ATTRAK TIVSTEN EINZELHANDELSSTANDORTE Darüber hinaus steigert auch der Einzelhandel mit seinem Einzugsgebiet von zirka 2,6 Millionen Konsumenten die Qualität der Landeshauptstadt, die nach den Städten Berlin, Hamburg und München auf Platz 4 der bundesweit attraktivsten Einzelhandelsstandorte steht. Auch die bereits seit Jahren geringe Arbeitslosenquote von rund 4,3 Prozent, die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 6,8 Prozent liegt, spiegelt die positive Situation der Wirtschaft wider. KAUFKRAFT PRO KOPF 2013 IN : GROSSSTÄDTE ÜBER EINWOHNER München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Köln Berlin Quelle: GfK GeoMarketing, Stand: Januar 2014

9 10 11 ENTWICKLUNG DES EUROPAVIERTELS SCHREITET VORAN. Seit der Eröffnung der neuen Stadtbibliothek und dem zwischenzeitlich erfolgten Bezug der 240 Wohnungen der Pariser Höfe füllt sich das Europaviertel mit Leben. Die Fertigstellung der Sparkassenakademie und des Milaneo 2014 wird ein weiterer Meilenstein in der Entwicklung dieses Gebietes sein, das dann mehr und mehr seinen urbanen Charakter entfalten wird. Nach der Fertigstellung der Pariser Höfe Ende 2012 folgt im ersten Quartal 2014 die Einweihung der Sparkassenakademie. Das Gebäude hat zirka Quadratmeter Schulungs- und Verwaltungsfläche sowie rund 160 Apartments. Das derzeit entstehende Großprojekt Milaneo mit seinen rund Quadratmetern Einzelhandelsfläche und 450 Wohnungen sowie weiteren zirka Quadratmetern Bürofläche und einem Hotelkonzept der Starwood-Kette mit 165 Zimmern wird seine Handelsflächen Ende 2014 eröffnen. Die weiteren Flächen und der Wohnbereich werden im Laufe der ersten beiden Quartale 2015 bebaut. Zwischenzeitlich wurden auch mehrere direkt an das Europaviertel angrenzende Projekte gestartet. So werden zwei Drei-Sterne-Hotelkonzepte, eines als Hampton by Hilton und eines als Holiday Inn Express mit insgesamt zirka 321 Zimmern sowie ein A&O Hostel mit zirka 400 Betten realisiert. Eine Fertigstellung dieser drei Vor haben dürfte spätestens im Jahr 2016 erfolgen. Zeitgleich wird das ehemalige Mercedes-Benz-Areal entwickelt. Das Projekt mit dem Namen Look 21 besteht aus einer Riegelbebauung zur Heilbronner- und Türlenstraße sowie einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich. Zukünftig hat hier die Südwestmetall Verbandsvertretung ihren Sitz. Im Jahr 2013 haben die Bauarbeiten für das Projekt Cloud No. 7 begonnen. Der Wohn- und Gewerbeturm wird künftig rund 25 Eigentumswohnungen, ein Hotel der Steigenberger-Gruppe mit 175 Zimmern sowie zirka 52 Business-Apartments beherbergen. Ein Bezug ist voraussichtlich im Sommer 2016 möglich. Im Zuge der Arbeiten für Stuttgart 21 wird derzeit ein Teil der Straßenbahnstrecke verlegt. Bis 2016 wird sowohl die neue Erschließung des Europaviertels mit der U12 als auch der Umbau der Stammstrecke fertiggestellt sein.

10 STUTTGARTER BÜROVERMIETUNGSMARKT MIT TOP-ERGEBNIS. Rund Quadratmeter vermietete Bürofläche zum 31. Dezember 2013 haben die Erwartungen an das Jahresendergebnis übertroffen. Bereits nach dem dritten Quartal des vergangenen Jahres zeichnete sich ein hohes Vermietungsergebnis ab. Hier lag der Vermietungsumsatz mit rund Quadratmetern schon über dem Gesamtergebnis von 2012 mit rund Quadratmetern. Rund Quadratmeter des Umsatzes entfielen auf Eigennutzer, hiervon allein rund Quadratmeter auf den Neubau der Deutschen Rentenversicherung. Das Vermietungsergebnis des Vorjahres konnte damit um zirka 34 Prozent übertroffen werden. SÜDLICHE RANDLAGEN STUTTGARTS MIT GRÖSSTEN UMSÄTZEN Die größten Umsätze wurden 2013 in den südlichen Randlagen von Stuttgart erzielt. Der lang erwartete und im Markt größte Mietvertrag der Ernst & Young GmbH in der Airport City am Stuttgarter Flughafen umfasste rund Quadratmeter. Zwei Anmietungen der Daimler AG in Stuttgart-Möhringen und Leinfelden-Echterdingen lagen bei rund Quadratmetern beziehungsweise rund Quadratmetern. Der Verlag KNV, auf dessen ehemaligem Firmenareal ein neuer Verwaltungssitz errichtet werden soll, hat in Stuttgart-Vaihingen den größten Vertrag mit rund Quadratmetern abgeschlossen. Außerdem konnte ein Neubauprojekt im Stuttgarter Engineering Park in Vaihingen an einen Solitärnutzer vermietet werden. Entsprechend hoch lagen die Vermietungsumsätze in den Teilmärkten Leinfelden-Echterdingen und Vaihingen- Möhringen. In den nördlichen Randlagen zeigte sich der Teilmarkt Zuffenhausen/Feuerbach mit einem guten Ergebnis. Allerdings wurde es maßgeblich durch die Projektentscheidung der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart- Freiberg mit rund Quadratmetern beeinflusst. VERMIETUNGSUMSATZ IN STUTTGARTER CITY BLEIBT UNTER VORJAHRESERGEBNIS In der Stuttgarter City lag der Vermietungsumsatz mit rund Quadratmetern deutlich unter den Ergebnissen der beiden Vorjahre. Hier fehlte es in diesem Jahr vor allem an Großabschlüssen, wobei die Nachfrage nach großen Flächen nach wie vor stark ist und in vielen Objekten bereits über größere Abschlüsse verhandelt wird. Der größte Vertragsabschluss in der Stuttgarter City lag im Jahr 2013 bei rund Quadratmetern. Die Stuttgarter Innenstadt rutschte mit etwas weniger Vertragsabschlüssen leicht unter das Vorjahresergebnis. Mit rund Quadratmetern gehört das Neubauprojekt des Südwestmetallverbandes auf dem ehemaligen Areal der Mercedes-Niederlassung in der Türlenstraße zum größten Vertragsabschluss der Stuttgarter Innenstadt.

11 12 13 VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART IN M Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand: VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M City Innenstadt Vaihingen/Möhringen Fasanenhof Feuerbach/Zuffenhausen Degerloch Weilimdorf Bad Cannstatt/Wangen Leinfelden-Echterdingen Gesamt Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand:

12 ÖFFENTLICHE HAND UND INDUSTRIE ALS STARKE NACHFRAGER. Die Gruppe Sonstige Büronutzer, die verschiedene Dienstleister, Freiberufler und Handelsunternehmen umfasst, fragte 2013 rund Quadratmeter nach. Dies entsprach zirka 29 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes. Eine bedeutende Rolle spielte der Bereich Öffentliche Hand, der bei rund 24 Prozent beziehungsweise Quadratmetern Fläche lag. In dieses Ergebnis sind sowohl Anmietungen von Verbänden eingeflossen als auch die Entscheidung des Südwestmetallverbandes für ein eigenes Neubauvorhaben in der Türlenstraße mit rund Quadratmetern. Nach einem leichten Rückgang in 2012 zeigten sich die Unternehmen aus den Branchen Energie und Industrie wieder nachfragestark. Sie mieteten rund Quadratmeter Bürofläche und damit zirka 18 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens an. Die Daimler AG fiel hier mit zwei Großanmietungen deutlich ins Gewicht. Schon fast gewohnt gut für den Stuttgarter Büromarkt ist die Nachfrage aus der Sparte Consultants, die alle beratenden Unternehmen zusammenfasst. Sie haben rund Quadratmeter angemietet, wobei der Mietvertrag von Ernst & Young am Flughafen Stuttgart mit rund Quadratmetern einen maßgeblichen Einfluss hatte. Zwar ging die Nachfrage aus dem Bereich IT/Telekommunikation prozentual betrachtet zurück. Der Grund hierfür ist jedoch im gestiegenen Gesamtumsatz des Marktes und nicht in einer rückläufigen Nachfrage zu suchen. Denn die lag mit rund Quadratmetern fast auf dem Vorjahresniveau von Quadratmetern. Die Gruppe Finanzdienstleister fragte im vergangenen Jahr über 50 Prozent weniger nach. Hier waren es nur noch rund Quadratmeter im Vergleich zu Quadratmetern im Vorjahr. Auch Unternehmen aus dem Bereich Medien/Kommunikation haben weniger angemietet. Auf diese Branche entfielen ebenfalls nur rund Quadratmeter und damit rund 2,7 Prozent des Umsatzes. UMSATZ NACH BRANCHEN IN % Medien/Kommunikation 4,00 8,00 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82 5,20 2,74 Finanzdienstleister 34,00 12,00 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67 7,60 2,77 Consultants 5,00 10,00 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00 16,70 16,00 Öffentliche Hand 9,00 21,00 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68 14,50 23,74* Sonstige 29,00 28,00 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42 35,00 28,61 Energie/Industrie 9,00 13,00 12,86 15,79 9,30 17,77 IT/Telekommunikation 10,00 8,00 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62 11,70 8,37 Gesamt * Hierin enthalten sind mit einem Anteil von rund 30 Prozent Anmietungen durch Verbände. Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand:

13 14 15 GROSSANMIETUNGEN BEEINFLUSSEN ERGEBNIS MASSGEBLICH. Stuttgart ist traditionell von vielen Kleinanmietungen geprägt. Zwar wurden 2013 erneut mehr als 200 Verträge bis zu einer Größe von rund 500 Quadratmetern abgeschlossen. Den höchsten Anteil am Vermietungsumsatz bildeten in diesem Jahr jedoch acht Großverträge. Insgesamt konnten 314 Vertragsabschlüsse verzeichnet werden. Im Segment bis 500 Quadratmeter wurden 229 Verträge mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt rund Quadratmetern abgeschlossen. Hiervon entfielen 133 Verträge auf die Lagen City und Innenstadt. Mit rund Quadratmetern machten sie einen Anteil von rund zwölf Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes aus. In den Flächengrößen 501 bis einschließlich Quadratmeter wurde mit 53 Vertragsabschlüssen im Vergleich zum Vorjahr ein leicht rückläufiges Ergebnis erzielt. Das Segment bis Quadratmeter hat ein Ergebnis nahezu auf Vorjahresniveau erreicht. Hier wurden 18 Verträge mit insgesamt rund Quadratmetern unterzeichnet. Deutlich ausgedünnt war das Segment von bis Quadratmeter. Während 2012 noch rund 14 Vertragsabschlüsse in dieser Größenordnung lagen, waren es 2013 nur noch sechs Verträge. Der größte Umsatzanteil mit rund 46 Prozent und rund Quadratmetern fiel in diesem Jahr auf das Flächensegment über Quadratmeter, wobei nur acht Verträge zu diesem Ergebnis führten. Hiervon lagen vier Verträge über Quadratmeter, so zum Beispiel auch eine Anmietung des Landes Baden-Württemberg in Bad Cannstatt sowie zwei Anmietungen der Daimler AG in Möhringen und Leinfelden-Echterdingen. Zwei Verträge Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen und die Deutsche Rentenversicherung in Stuttgart-Freiberg lagen jeweils über Quadratmeter VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH Gesamtfläche 2012: m Gesamtfläche 2013: m 2 < 500 m² m² m² m² > m² VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH Gesamtanzahl 2012: 292 Gesamtanzahl 2013: 314 < 500 m² m² m² m² > m² Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand:

14 STABILE MIETPREISENTWICKLUNG AUF HOHEM NIVEAU. Auch 2013 überzeugte der Stuttgarter Büromarkt mit einer stabilen Mietpreisentwicklung: Die Durchschnittsmiete für das gesamte Stuttgarter Stadtgebiet lag mit 12,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf einem relativ hohen Niveau. Insgesamt wurden 137 Mietverträge und somit 43 Prozent aller Vertragsabschlüsse im Mietpreissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter gezeichnet. In der Preisspanne von 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter wurden 112 Verträge abgeschlossen. Deutliches Wachstum gab es im Segment von 13,01 und 15,00 Euro pro Quadratmeter: Hier wurden in Vertragsabschlüsse im Vergleich zu 48 Verträgen in 2012 unterzeichnet. Mit über 15,00 Euro pro Quadratmeter wurden 27 Büroflächen neu vermietet, hiervon 11 mit über 17,00 Euro pro Quadratmeter. CITY: PREMIUM-FLÄCHEN GARANTIEREN SPITZEN NIVEAU Die Spitzenmiete in der Stuttgarter City mit rund 20,00 Euro pro Quadratmeter wurde 2013 durch einige Neubauabschlüsse bestätigt. Die Durchschnittsmiete lag bei rund 14,40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu 14,50 Euro pro Quadratmeter in Deutlich gestiegen sind die Mieten im Innenstadtbereich. Hier konnte durch Projektvermietungen und hochwertig sanierte Altbauflächen die Spitzenmiete von 16,00 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 17,00 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden. Daraus resultierte auch die Erhöhung der Durchschnittsmiete von 11,50 Euro pro Quadratmeter auf 12,00 Euro pro Quadratmeter. TEILMÄRKTE ENTWICKELN IHR POTENZIAL In den südlichen Außenbezirken Vaihingen/Möhringen/ Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen führten der Vertragsabschluss von Ernst & Young und Abschlüsse im Büroturm Colorado zu einer Steigerung der Spitzenmiete auf 15,00 Euro pro Quadratmeter und der Durchschnittsmiete auf rund 11,60 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen Teilmärkten konnte durch verschiedene Anmietungen in Bad Cannstatt die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr von 10,00 Euro auf 10,60 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Allein in den nördlichen Randlagen zeigte sich die Mietpreisentwicklung rückläufig: Die Spitzenmiete der 2013 abgeschlossenen Mietverträge lag nur noch bei rund 10,10 Euro pro Quadratmeter. Allerdings mangelte es aufgrund fehlender Angebote auch an Neubauvermietungen. Die Durchschnittsmiete bewegte sich bei 8,50 Euro pro Quadratmeter. SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY IN /M 2 15,34 18,41 14,80 17,89 14,50 17,50 14,50 17,00 13,50 17,00 13,60 17,50 Spitzenmieten 14,50 17,50 14,50 18,00 13,60 18,00 14,30 17,50 14,30 18,80 14,50 20,00 14,40 20,00 Durchschnittsmieten Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand:

15 16 17 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2013 IN /M 2 14,40 17,00 12,00 10,10 8,50 11,50 10,60 15,00 11,60 20,00 Spitzenmieten Durchschnittsmieten City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd XXX Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand:

16 LEERSTANDSQUOTE SINKT UNTER 5-PROZENT-MARKE. Die Angebotsreserve verringerte sich weiter: Ende des Jahres lag sie bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,5 Millionen Quadratmetern bei rund Quadratmetern. Das entspricht einer Leerstandsquote von rund 4,9 Prozent. Deutlich reduziert ist das Angebot an Flächen für Untermieter, von denen derzeit nur rund Quadratmeter zur Verfügung stehen. FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M Baufertigstellung Vorvermietung Trotz des stark gestiegenen Fertigstellungsvolumens wurden dem Markt durch viele Vorvermietungen nur in überschaubarem Maß Neubauflächen zugeführt. In der Stuttgarter City und Innenstadt blieb das Angebot an Büroflächen nahezu unverändert. Dennoch hat sich die Situation bei den hochwertigen Büros in der City inzwischen entspannt. In Bestandsgebäuden wurden große Einheiten freigesetzt und auch einige Neubauprojekte wie zum Beispiel das Bülow Carré, das Caleido oder die Pauline fertiggestellt. Mangelware sind nach wie vor Mietflächen im Segment unter 500 Quadratmeter. Deutliche Veränderung gab es in Leinfelden-Echterdingen. Die Vermietung großer Bestandsflächen verringerte den Leerstand von rund Quadratmetern auf rund Quadratmeter. Allerdings bewegt sich die Anzahl der verfügbaren Flächen in Bezug auf die Nachfrage nach wie vor auf zu hohem Niveau.

17 18 19 ANGEBOTSRESERVE ZUM Degerloch m 2 Feuerbach, Zuffenhausen m 2 2,79 % 3,86 % Bad Cannstatt, Wangen etc m 2 Stuttgart-Innenstadt m 2 19,4 5% 6,36 % 6,44 % Vaihingen m 2 19,23 % 100 % (entspricht ca m 2 ) 6,58 % Fasanenhof m 2 Stuttgart-City m 2 8,85 % 13,84 % 12,60 % Möhringen m 2 Leinfelden-Echterdingen m 2 Weilimdorf m 2 Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Stand: In Vaihingen und Möhringen haben Vermietungen im Gewerbegebiet Am Wallgraben die Angebotsreserve verkleinert. Ein im Bau befindliches Neubauprojekt im Stuttgarter Engineering Park wurde bereits an einen Nutzer vermietet, so dass auch hier kaum Flächen mehr zur Verfügung stehen. Auch das Angebot im südlichen Stadtteil Degerloch wurde leicht reduziert. Im Gewerbegebiet Fasanenhof ist die Menge an verfügbaren Flächen nahezu unverändert. Deutlich geschrumpft ist das Flächenangebot im Stadtteil Bad Cannstatt, Stuttgart-Ost. Nahezu keine Neubauflächenzuführung und größere Vermietungen an die Telekom und das Land Baden-Württemberg haben zu einer spürbaren Reduktion von rund Quadratmetern im Vorjahr auf rund Quadratmeter zum geführt. Im Norden zeigten sich die Standorte Feuerbach und Zuffenhausen nahezu unverändert. Weilimdorf allerdings legte in der Angebotsreserve von rund Quadratmetern auf rund Quadratmeter zu.

18 STUTTGART BUNDESWEIT MIT GRÖSSTEM ZUWACHS. Die sieben Top-Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.m., Hamburg, Köln, München und Stuttgart zeigten sich 2013 mit überwiegend stabilen Märkten. Zulegen konnten vor allem Düsseldorf und Stuttgart. Die Spitzenmieten blieben konstant oder wuchsen wie in Köln, München oder Düsseldorf. In Berlin sank die Durchschnittsmiete, die Leerstände sanken an allen Bürostandorten. Insgesamt erreichten die Big Seven einen Flächenumsatz von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Während die Vermietungen in Hamburg mit 2,3 Prozent und Köln mit 3,7 Prozent nur leicht anstiegen, verzeichneten Düsseldorf und Stuttgart mit einem Plus von 12,7 Prozent beziehungsweise 34,7 Prozent die größten Zuwächse. Düsseldorf schloss mit rund Quadratmetern mit dem besten Ergebnis der letzten fünf Jahre. Berlin musste ein Minus von 17,3 Prozent auf Quadratmeter hinnehmen, was vor allem auf weniger Vermietungen im Segment über Quadratmeter zurückzuführen ist. Der Flächenumsatz in München sank um 15,1 Prozent auf Quadratmeter. Die Spitzenmieten in Hamburg, Berlin und Stuttgart zeigten sich stabil auf dem Niveau des Vorjahres mit 24,00 Euro, 22,00 Euro und 20,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. In Köln stieg die Spitzenmiete mit 21,25 Euro pro Quadratmeter leicht an. München lag mit 32,50 Euro pro Quadratmeter rund 0,50 Euro höher als in Düsseldorf verzeichnete eine Zunahme von 1,50 Euro auf 27,50 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete in Hamburg blieb mit 14,00 Euro pro Quadratmeter im Monat unverändert, während sie in Berlin auf 12,30 Euro pro Quadratmeter im Monat und in Stuttgart auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Monat zurückging. In Düsseldorf stieg sie um 6 Prozent, in Köln um 4,5 Prozent und in München um 1,3 Prozent auf 15,10 Euro pro Quadratmeter. Am stärksten reduzierten sich die Leerstände an den Standorten Berlin um 10 Prozent von 1,10 Millionen Quadratmetern auf 0,99 Millionen Quadratmetern und Stuttgart um 8,5 Prozent von Quadratmetern auf Quadratmeter.

19 20 21 LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN % 13,9 14,3 15,1 14,4 13,9 13, ,8 10,3 11,5 11,8 11,6 10,9 9,6 8,3 8,9 8,2 7,6 7,4 9,1 9,7 8,3 7,7 6,8 6,3 8,2 8,4 8,9 8,4 5,9 5,3 6,7 7,5 9,8 8,1 7,4 7,0 6,2 6,1 6,5 5,7 5,4 4,9 Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart Quelle: GPP German Property Partners, Stand: FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN IN M München Berlin Frankfurt Hamburg Düsseldorf Köln Stuttgart Quelle: GPP German Property Partners, Stand: STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in Durchschnittsmiete City in Leerstandsquote in % Berlin ,00 22,00 12,30 13,20 5,3 5,9 Düsseldorf ,50 26,00 14,95 14,90 10,9 11,6 Frankfurt a. M ,00 35,00 18,50 17,50 13,7 13,9 Hamburg ,00 24,00 14,00 14,00 7,0 7,4 Köln ,25 21,00 11,90 11,40 7,4 7,6 München ,50 32,00 15,10 14,90 6,3 6,8 Stuttgart ,00 20,00 12,00 12,40 4,9 5,4 Quelle: GPP German Property Partners, Stand:

20 STUTTGART CITY/INNENSTADT: HOHER VERMIETUNGSSTAND BEI NEUBAUFLÄCHEN wird die Aufwertung des Gerberviertels vollzogen, die attraktiven Neubauflächen in der Innenstadt werden bereits verhandelt. 92 Prozent der Verträge in der City wurden im Segment bis Quadratmeter unterzeichnet, hochpreisige und große Flächen wurden kaum nachgefragt. Nach der Welle der Fertigstellungen in 2011 und 2012 konnten 2013 große Teile der neuen Flächen platziert werden. So sind das Caleido zu 60 Prozent und die Pauline zu 70 Prozent vermietet, das Gerber kann den ersten unterzeichneten Mietvertrag mit einer Anwaltskanzlei bekannt geben. Insgesamt stehen hier ab 2015 zirka Quadratmeter Bürofläche zu Vermietung. Durch die Fertigstellung der Handelsflächen im Gerber im Herbst 2014, der Büroflächen und Mietwohnungen in 2015 und der Eröffnung des Globetrotters in den ehemaligen Eberhard Passagen, dem heutigen Tübinger Carré, in 2014 wird das Gerberviertel insgesamt aufgewertet. Drei neue Mietverträge heben im Bülow Carré den Vermietungsstand auf 80 Prozent. Im Projekt CityGate, welches ab Ende 2014 bezugsfertig ist, laufen bereits Verhandlungen über verschiedene Anmietungen. In der City lag der Großteil der Vermietungen mit 43 Prozent der vermieteten Fläche im Segment bis 500 Quadratmeter, weitere 23 Prozent in einer Größe bis Quadratmeter. In den Flächensegmenten zwischen und Quadratmetern konnte keine Vermietung getätigt werden. Einzig der DGB, dessen Gebäude saniert wird, unterzeichnete eine Interimsanmietung über Quadratmetern. 49 Prozent der vermieteten Fläche in der City wurden bis zu einem Mietpreis von 14,00 Euro pro Quadratmetern, weitere 35 Prozent zwischen 14 und 17,00 Euro pro Quadratmetern gehandelt. Nur 17 Prozent konnten zu Mietpreisen von 17,00 Euro und mehr vermietet werden. Als derzeit größeres Projekt in der Innenstadt entstehen mit den Rosenberghöfen rund Quadratmeter Bürofläche auf dem alten AOK Areal. Neben einem IT-Unternehmen mit einem Bedarf von rund Quadratmetern Inh_2012_lay02_A EuG_RE-J-13014_B wird sich die AOK wieder an ihrem alten Standort mit Vers1.jpg zirka Quadratmetern etablieren. Insgesamt liegt der Vermietungstand derzeit bei rund 50 Prozent, die Fertigstellung ist für Juni 2014 vorgesehen. In der Innenstadt lagen 57 Prozent der vermieteten Flächen in einer Größe von bis zu Quadratmetern, 20 Prozent im Segment zwischen bis Quadratmetern. Ein Vertrag über gleich 22 Prozent der vermieteten Fläche konnte mit Quadratmetern auf dem alten Mercedes-Benz Areal in der Türlenstraße abgeschlossen werden. 26 Prozent der Fläche wurden bis maximal 10 Euro pro Quadratmeter, weitere 71 Prozent zwischen 10 bis 15 Euro und nur 2 Prozent zu 15,01 Euro und mehr vermietet.