Inhalt.

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1 Inhalt Lernziel 15 A. Der Räumungsprozess 17 I. Keine Zwangsräumung ohne Räumungstitel 17 II. Der Räumungsprozess als vorrangiges Verfahren 22 III. Gegen wen muss ein Räumungstitel erwirkt werden? Mitbewohner, die ein eigenständiges Besitzrecht für sich in Anspruch nehmen Personen ohne unmittelbare eigene Rechtsbeziehungen zum Vermieter 27 a) Personen mit familienrechtlicher oder arbeitsrechtlicher Bindung zum Mieter 27 aa) Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und nichteheliche Lebensgefährten 29 bb) Eltern bzw. Schwiegereltern des Mieters 30 cc) Kinder des Mieters 30 dd) Gäste des Mieters 32 ee) Zweifelsregeln 32 ff) Bedeutungslosigkeit eines außergerichtlichen Anerkenntnisses 33 b) Konsequenzen für die Prozessfuhrung Vertragslose Nachfolger des Mieters in der Wohnung (Nachbesitzer) Untermieter 38 a) Untermieter mit Genehmigung des Vermieters 38 b) Unberechtigte Untervermietung 40 c) Bewohner von Alten- und Pflegeheimen

2 5. Auskunftsanspruch des Vermieters Streitwert der Räumungsklage 43 a) Allgemein 43 b) Besonderheiten im Hinblick auf mehrere Mitbesitzer der Wohnung 44 Zu den Anträgen im Räumungsprozess sowie zu den Möglichkeiten der objektiven Klagehäufung Bestimmtheit des Räumungsantrages Sonstige Herausgabeansprüche Ansprüche auf Zahlung von Mietrückständen, künftiger Miete und künftiger Nutzungsentschädigung 46 a) Ansprüche auf Zahlung bzw. künftige Zahlung 46 b) Mieterhöhungsverlangen und Räumungsklage 49 c) Die Sicherungsanordnung gem. 283a Abs. 1 ZPO 50 d) Die einstweilige Verfügung gem. 940a Abs. 3 ZPO Ansprüche auf Beseitigung von Ein- und Umbauten und auf Vornahme von Renovierungsarbeiten Schadensersatzansprüche 57 a) Anwaltskosten 58 b) Verzug des Mieters mit Schönheitsreparaturen oder der Beseitigung von Schäden Zweckmäßigkeitserwägungen des Räumungsklägers 60

3 a) Erwägungen im Hinblick auf eine objektive Klagehäufung 60 b) Erwägungen im Hinblick auf Anträge gem. 283a Abs. 1, 940a Abs. 3 ZPO Widerklageanträge des Räumungsschuldners Erledigung" des Räumungsprozesses nach nachträglicher Begründung der Kündigung 64 V. Prozessrechtliche Auswirkungen der materiellrechtlichen Schonfrist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Die materiellrechtlichen Wirkungen der nachträglichen Zahlung 65 a) Auswirkungen auf die fristlose Kündigung 66 b) Keine unmittelbaren Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung Die prozessrechtlichen Auswirkungen der Schonfrist und der nachträglichen Zahlung 69 VI. Was ist bei einem gerichtlichen Räumungsvergleich zu beachten? Bestimmtheit des Vollstreckungstenors und sonstiger Regelungen Einbeziehung Dritter in den Titel Vorteile einer solchen Regelung gegenüber 940a Abs. 2 ZPO Verbot einer Vertragsstrafenvereinbarung durch 555 BGB Verjährung der in einem Räumungsvergleich übernommenen Wiederherstellungs- und Schadensersatzverpflichtungen 74 7

4 6. Verkürzung einer im Räumungsvergleich vereinbarten Räumungsfrist 75 VII. Welche Räumungsschutzanträge müssen bereits im Erkenntnisverfahren gestellt werden? Die prozessrechtlichen Voraussetzungen einer gerichtlichen Räumungsfrist 76 a) Zeitpunkt der Antragstellung 76 b) Keine Räumungsfristen im einstweiligen Rechtschutz 77 c) Prozessuale Möglichkeiten bei Übergehung des Antrags auf Festsetzung einer gerichtlichen Räumungsfrist 78 d) Gesetzlicher Ausschluss des Räumungsschutzes 79 e) Auswirkungen des 721 ZPO auf 709 ff. ZPO 80 f) Materiellrechtlicher Mieterschutz Die sachlichen Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist 82 a) Verpflichtung zur Herausgabe von Wohnraum 82 b) Angemessenheit der Räumungsfrist 83 aa) Zu berücksichtigende Umstände beim Mieter 84 bb) Zu berücksichtigende Umstände beim Vermieter 86 c) Höchstdauer der Räumungsfrist 87 d) Rechtsmittel Einfluss des Streits um eine Räumungsfrist auf Streitwert und Kostenentscheidung 88 VIII. Die prozessualen Nebenentscheidungen 88 8

5 IX. Die Berufung im Räumungsprozess Erstmaliger Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist im Berufungsverfahren Ablauf des Berufungsverfahrens 90 a) Keine Berufung allein zum Zwecke der Klageerweiterung oder Klageänderung 90 b) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel 91 c) Unstreitiger Verjährungseinwand 91 d) Nachträgliche Änderung der Berufungsbegründung Zulassung der Revision 93 X. Die Revision im Räumungsprozess 95 B. Sonstige Räumungstitel neben dem Urteil bzw. dem gerichtlichen Vergleich 97 I. Die notarielle Urkunde 97 II. Der Anwaltsvergleich 98 III. Der Zuschlagsbeschluss gem. 93 ZVG 98 IV. Der Räumungsbeschluss gem. 149 Abs. 2 ZVG bzw. 149 Abs. 2 ZVG analog Selbstnutzender Vollstreckungsschuldner Mit Nießbrauch belastetes Grundstück bzw. Eigentumswohnung 103 V. Die vollstreckbare Ausfertigung des Insolvenzeröffnungsbeschlusses gem. 148 Abs. 2InsO 103 VI. Räumungstitel im einstweiligen Rechtsschutz Die Bedeutung des 940a Abs. 1 ZPO 104 a) Anwendung des 940a Abs. 1 ZPO auf jeglichen Wohnraum 104 9

6 b) Anwendung des 940a Abs. 1 ZPO auf ein Verbot des Wiederbetretens der Mieträume 106 c) Keine einstweilige Verfügung auf Räumung unter Ehegatten 106 d) Regelung der Besitz- und Nutzungsverhältnisse 106 e) Zu den Voraussetzungen des 940a Abs. 1 ZPO im Einzelnen 107 aa) Verbotene Eigenmacht und Gefahr für Leib und Leben" als Verfügungsgrund 107 bb) Keine einstweilige Verfügung gegen Unbekannt" 109 cc) Kein Räumungsschutz Die einstweilige Verfügung gem. 940a Abs. 2 ZPO Die einstweilige Verfugung gem. 940a Abs. 3 ZPO 114 VII. Räumungstitel nach dem FamFG Im Falle der Trennung und Scheidung von Ehepartnern In Gewaltschutzsachen Zum Schutze des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe 118 Räumungsschutz nach Titulierung des Räumungsanspruchs 119 I. Hinausschieben oder Beschleunigen der Räumungsvollstreckung 119

7 1. Verfahrensrechtliche Voraussetzungen einer nachträglichen Räumungsfrist im Rahmen des 721 ZPO Materielle Voraussetzungen Abkürzung der Räumungsfrist Kostenentscheidung Rechtsmittel gegen die Gewährung oder Versagung einer Räumungsfrist bzw. einer Fristverlängerung oder Fristverkürzung ( 721 Abs. 6 ZPO) 124 a) Rechtsmittel des Räumungsschuldners 124 b) Rechtsmittel des Gläubigers Nachträgliche Räumungsfrist bei Räumungsvergleichen 126 a) Voraussetzungen der Fristverlängerung 127 b) Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Amtsgerichts 129 c) Ausnahmeregelung Auswirkungen der nachträglich gewährten Räumungsfrist auf die materiellrechtlichen Beziehungen der Parteien 129 II. Vollstreckungsschutz gem. 765a ZPO Voraussetzungen 131 a) Besonderer Härtefall 131 b) Verhältnis zu 721 ZPO Frist Eilentscheidung des Gerichtsvollziehers 140 a) Aktuelle Notlage 140 b) Geschäftsunfähigkeit des Schuldners als Notlage Rechtsbehelfe und Rechtsmittel

8 5. Gebühren 142 III. Verzicht und Verwirkung hinsichtlich des titulierten materiellrechtlichen Räumungsanspruchs Neuabschluss eines Mietvertrages durch Nichtgebrauch eines Räumungstitels Mehrfache Rücknahme des dem Gerichtsvollzieher erteilten Räumungsauftrags Kein Verlust des Räumungsanspruchs des Vermieters durch nachhaltiges Wohlverhalten des Mieters während des überlang andauernden Räumungsprozesses 146 D. Die Räumungsvollstreckung 147 I. Die Vollstreckungsvoraussetzungen 147 II. Die Klauselumschreibung bzw. Klauselergänzung gem. 726, 727 ZPO gegen im Titel nicht genannte Personen Besitznachfolge nach Auszug des Mieters Mitbewohner des gemäß 93 ZVG zu räumenden Hauses oder der zu räumenden Eigentumswohnung 149 III. Keine nachträgliche Rüge von Fehlern im Vollstreckungsverfahren nach Beendigung der Vollstreckung 150 IV. Richterliche Durchsuchungsanordnung zur Durchführung der Vollstreckung 151 V. Die Durchführung der Zwangsräumung Der vom Gläubiger zu zahlende Kostenvorschuss

9 2. Rüge der Befangenheit des Gerichtsvollziehers Der Ablauf der Räumung nach dem Leitbild des 885 Abs. 1 i. V. mit Abs. 2 bis 5 ZPO 155 a) Festsetzung des Räumungstermins 155 b) Endgültiger Besitzentzug beim Schuldner 157 c) Übertragung der Sachherrschaft auf den Gläubiger 158 d) Verpflichtung zur Entfernung beweglicher Sachen 158 e) Einlagerung des Räumungsgutes 160 aa) Auswahl und Beauftragung des Spediteurs 161 bb) Unterbringung von Tieren des Schuldners 162 f) Verwertung des auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers eingelagerten Räumungsgutes Der Ablauf der Räumung nach dem Leitbild des 885a ZPO 165 a) Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers im Rahmen der sog. Berliner Räumung" 165 b) Die Räumung des Mobiliars aus der Wohnung durch den Gläubiger 166 aa) Verwertung von Gegenständen aufgrund eines Vermieterpfandrechts bb) Verwertung des Mobiliars durch den Gläubiger nach 885a Abs. 4 ZPO Andere Möglichkeiten einer kostengünstigeren Räumung

10 a) Die sog. Hamburger Räumung" 170 aa) Ablauf der Hamburger Räumung" 170 bb) Bewertung der Hamburger Räumung" 172 b) Die sog. Frankfurter Räumung" 172 aa) Ablauf der Räumung nach dem Frankfurter Modell 172 bb) Bewertung des Frankfurter Modells 173 c) Durchsetzung einer vom Leitbild der 885, 885a ZPO abweichenden Räumung Die Haftung für abhanden gekommenes oder beschädigtes Räumungsgut 174 a) Haftung bei der Vollstreckung nach 885 ZPO 174 b) Haftung bei Verwertung der Gegenstände durch den Gläubiger selbst 177 aa) Verwertung gem. 885a Abs. 3 und Abs. 4 ZPO 177 bb) Verwertung aufgrund angeblichen Vermieterpfandrechts Verbrauch des Räumungstitels Beitreibung der vorgestreckten Räumungskosten 180 Literaturverzeichnis