Die Erleichterte Durchsetzung von Mietforderungen und Räumungsansprüchen

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Die Erleichterte Durchsetzung von Mietforderungen und Räumungsansprüchen"

Timo Winkler
vor 7 Jahren
Abrufe

1 Die Erleichterte Durchsetzung von Mietforderungen und Räumungsansprüchen Dr. Dieter Hildebrandt Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stand: 1. Mai 2013

2 I. Rahmenbedingungen der Reform 1. Wohnungswirtschaftliche Hintergründe Wohnungsmarkt ist überwiegend privat und gemietet: von insgesamt ca. 40 Mio. Wohnungen sind 24 Mio. Mietwohnungen. 61 Prozent oder rund 14,5 Mio. Einheiten Eigentum privater Kleinanbieter. Diese Wohnungen dienen den Vermietern in vielen Fällen zur Vermögensbildung und Altersvorsorge. Dr. jur. Dieter Hildebrandt 2

3 2. Prozessuale Schwierigkeiten Anpassungsbedarf für private Kleinanbieter, die als Vermieter auftreten, besteht insbesondere bei der prozessualen Referat Dr. Hildebrandt und zwangsvollstreckungsrechtlichen Durchsetzung ihrer Rechte Referat Grundei. Dr. jur. Dieter Hildebrandt 3

4 3. Hinterlegungsanordnung Die für alle Dauerschuldverhältnisse geplante Hinterlegungsanordnung ist gescheitert. Geblieben ist die Sicherungsanordnung. Sie ist jetzt in 283a ZPO geregelt. Sie gilt für Räumungsklagen, die mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden sind. Dr. jur. Dieter Hildebrandt 4

5 II. Voraussetzungen der Sicherungsanordnung 1. Geldforderung als Klageforderung aus dem Miet- oder Pachtverhältnis Ausnahme: Keine Erhöhungsforderung (Mieterhöhung). 2. Rechtshängigkeit der Räumungsklage 3. Rechtshängigkeit der Zahlungsklage 4. Antrag auf Verbindung mit der Räumungsklage 5. Zu sichernde Forderung nur die zeitlich nach Rechtshängigkeit der Zahlungsklage fällig geworden sind Dr. jur. Dieter Hildebrandt 5

6 6. Hohe Aussicht der Klage auf Erfolg, 283a I 1 Ziff 1 ZPO Prognose auf Basis hoher Wahrscheinlichkeit Keine Glaubhaftmachung oder summarische Prüfung Keine Entscheidungsreife oder volle Überzeugung Keine Berücksichtigung der Vollstreckungsaussichten Positive Entscheidung frühestens nach Anhörung des verklagten Mieters Entscheidung bei beiderseits relevanten Beweisangeboten Beweisantizipation zulässig (wie bei PKH-Verfahren) Hohe Wahrscheinlichkeit des Teilobsiegens genügt Dr. jur. Dieter Hildebrandt 6

7 7. Interessenabwägung, 283a I 1 Ziff. 2 ZPO Zusätzlich zur hohen Wahrscheinlichkeit des Obsiegens ist die beiderseitige Interessenabwägung erforderlich Besondere Nachteile des Vermieters : Gefährdung der Finanzierung der Wohnung Substanzerhaltende Reparaturen nötig, aber nicht bezahlbar Höhe der Rückstände Mietnomade Entgegenstehende Interessen des Mieters Maß der gerichtlichen Überzeugung: es genügt die Glaubhaftmachung i.s.v. 294 I ZPO Dr. jur. Dieter Hildebrandt 7

8 III. Prozessuales 1. Zuständigkeit für den Erlass der Sicherungsanordnung Zuständigkeit bei Hauptsacheverfahren erster Instanz Zuständigkeit in Berufungsverfahren 2. Zeitpunkt der Antragstellung Nicht zu früh (weil keine Altforderungen möglich) Nach Fristablauf für Verteidigungsabsichtsanzeige (sonst VU) Ggf. wiederholend (monatlich?) Dr. jur. Dieter Hildebrandt 8

9 3. Verfahren und Entscheidung Verfahren : ohne mündliche Verhandlung, 128 IV ZPO Entscheidung durch Beschluss Form und Begründung wegen Rechtsmittel sofortige Beschwerde Bestimmung der Art der Sicherheitsleistung, 108 I 1 ZPO Fehlende Bestimmung durch das Gericht: es gilt 108 I 2 ZPO, Hinterlegung von Geld oder geeigneten Wertpapieren, Bürgschaft Parteivereinbarung möglich, 108 I 2 ZPO Dr. jur. Dieter Hildebrandt 9

10 IV. Die Abänderung der ursprünglichen Entscheidung 1. Abänderung im Verfahren erster Instanz 2. Abhilfe auf sofortige Beschwerde hin Prüfungsumfang Das Abhilfeverfahren Gang des Verfahrens Fehler des Abhilfeverfahrens Die Entscheidung Notwendigkeit einer Entscheidung über die Abhilfe Dr. jur. Dieter Hildebrandt 10

11 Die Nichtabhilfe Die Vorlage an das Beschwerdegericht 3. Sofortige Beschwerde Zuständigkeit Keine Suspensivwirkung Prüfungsumfang Zulässigkeit Begründetheit 4. Kein Rechtsmittel gegen Entscheidungen des Berufungsgerichts Dr. jur. Dieter Hildebrandt 11

12 V. Fristsetzung für die Sicherheitsleistung 1. Form der Fristsetzung Nicht geregelt, förmliche Zustellung sinnvoll 2. Inhalt der Fristsetzung, 283a II ZPO Keine Belehrung über die Folgen der Fristversäumung Keine Androhung der Räumungsverfügung nach 940a III ZPO 3. Abänderung der Fristsetzung Höhere Sicherheitsleistungen können Fristverlängerung rechtfertigen Dr. jur. Dieter Hildebrandt 12

13 VI. Befriedigung aus der Sicherheit oder Rückgabe 1. Tenor des Endurteils, 283a III ZPO: Der Kläger ist berechtigt, sich aus der gemäß Sicherungsanordnung vom erbrachten Sicherheit zu befriedigen... sich bis zu einer Höhe von zzgl. Zinsen bis zu 5% zu Tenor einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung In der Regel der Prozeßvergleich 3. Wirkung der Entscheidung nach 283a Abs. 3 ZPO: Drittwirkung gegenüber Hinterlegungsstelle, Bürge etc. 4. Entscheidung von Amts wegen Dr. jur. Dieter Hildebrandt 13

14 5. Rechtsmittel Entscheidung nach 283a III 3 ZPO im Urteil, wie die Kostenentscheidung nicht selbständig anfechtbar, aber Berichtigungsantrag nach 319 ZPO. Isolierte Entscheidungen nach 283a IIII 3 ZPO, 319 ZPO analog oder Anhörungsrüge, 321a ZPO. 6. Rückgabe der Sicherheit Allgemeine Regelung des 109 ZPO: Antrag bei Gericht mit Aufforderung zur Einwilligung des Gläubigers Nach Fristablauf Ersetzung der Einwilligung durch Gericht, 109 II ZPO. Dr. jur. Dieter Hildebrandt 14

15 VII. Schadensersatz bei unberechtigter Sicherungsanordnung 1. Voraussetzungen des 283a IV ZPO Ergebnis des Endurteil, oder einer anderweitigen Regelung Vergleich oder beiderseitiger Erledigungserklärung kein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung 2. Verschuldensunabhängige Risikohaftung 3. Schaden, der dem Beklagten durch dies Sicherheitsleistung entstanden ist. 4. Verfahren II 2 ZPO: im anhängigen Rechtsstreit als Widerklage Dr. jur. Dieter Hildebrandt 15

16 Räumungsverfügung VIII. Räumung nach 940a Abs. 3 ZPO 1. Bedeutung : Nichtleistung der Sicherheit wird nicht durch Ordnungsgeld oder Ordnungshaft durchgesetzt, sondern durch schnelle Räumung des Mieters aus der Wohnung 2. Voraussetzungen Räumung von Wohnraum Erhobene Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs Nichtleistung der Sicherheit nach Fristsetzung Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund kraft Gesetz gegeben Dr. jur. Dieter Hildebrandt 16

17 Räumungsverfügung 3. Das Verfahren Antrag des Vermieters erforderlich Anhörung des Mieters ( 940 Abs. 4 ZPO) 4. Rechtsfolge Kein Ermessen hinsichtlich des Erlasses der einstweiligen Verfügung Form der Entscheidung Ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss, 936, 922 I 1 ZPO Nach Widerspruch des Mieters durch Urteil, 925 I ZPO Tenor der Entscheidung : durch einstweilige Verfügung Dr. jur. Dieter Hildebrandt 17

18 Räumungsverfügung 5. Auswirkungen der Räumungsverfügung auf die Räumungsklage Erledigung des Rechtstreits? Wegfall des Rechtsschutzinteresses? 6. Rechtsschutzmöglichkeiten Vermieter - allgemeine Regeln Mieter allgemeine Regeln Widerspruch hemmt Vollzug nicht! Antrag auf einstweilige Anordnung, 924 III 2 ZPO Evtl. gegen Sicherheitsleistung Dr. jur. Dieter Hildebrandt 18

19 Räumungsverfügung 7. Schadensersatzansprüche Voraussetzungen, 945 ZPO Haftung ohne Verschulden Schadensumfang Vollstreckungskosten Umzugskosten Mehrkosten für neue Wohnung Gerichtsstand Allgemeiner des Verfügungsklägers Oder der der unerlaubten Handlung Geschäftswertabhängig 20.April 2012 Dr. jur. Dieter Hildebrandt 19

20 Beschleunigungsgebot 272 ZPO Bestimmung der Verfahrensweise bis zum Urteil 272 IV ZPO neu eingefügt Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Dr. jur. Dieter Hildebrandt 20

Ähnliche Dokumente

Die Mietrechtsreform in der Gerichtspraxis

Die Mietrechtsreform in der Gerichtspraxis Probleme und erste Erfahrungen 1 I. Rettung der laufenden Mietforderungen im Prozess die Sicherungsanordnung 2 Sicherungsanordnung (1) Wird eine Räumungsklage