SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2010/11

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1 SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2010/11

2 D R E I J A H R E S Ü B E R S I C H T KENNZAHLEN K O N Z E R N S E D L MAYR K G A A IFRS IFRS IFRS HGB HGB HGB 2010/ / / / / /09 Umsatz in Mio. 77,3 76,7 74,2 35,4 35,1 34,6 Sonstige betriebliche Erträge in Mio. 5,6 6,4 5,2 6,4 18,6 4,7 Abschreibungen und Wertminderungen -10,7-10,7-10,3-1,8-3,1-2,3 Finanzergebnis in Mio. -12,1-11,8-11,5-4,2-3,5-3,6 Ergebnis / Jahresüberschuss in Mio. 26,4 23,1 24,3 24,4 27,1 18,7 Ergebnis je Aktie in ¹) 33,16 28,60 30,05 EBITDA in Mio. 54,5 51,3 50,3 40,9 40,2 29,6 EBITDA in % vom Umsatz 70,5 66,9 67,8 115,5 114,5 85,5 Bilanzsumme in Mio. 651,8 628,1 632,1 316,4 313,2 363,9 Investitionen in Mio. 17,9 4,8 18,1 6,5 7,4 3,7 Langfristiges Vermögen in Mio. 596,3 590,4 599,1 301,1 297,3 284,7 Kurzfristiges Vermögen in Mio. ²) 55,5 37,7 33,0 15,3 15,9 79,2 Vermögensstruktur (langfristiges/kurzfristiges Vermögen) in % 1.074, , , , ,8 359,5 Anlageintensität (langfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 91,5 94,0 94,8 95,2 94,9 78,2 Umlaufintensität (kurzfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 8,5 6,0 5,2 4,8 5,1 21,8 Eigenkapital in Mio. * 290,0 287,2 294,2 163,8 161,8 219,8 Finanzschulden in Mio. 263,2 240,6 243,3 62,9 64,4 65,8 Deckung der langfristigen Vermögenswerte (EK+langfristige Schulden/langfristiges Vermögen) in % 89,7 99,2 99,4 82,2 82,4 106,5 Eigenkapitalquote in % 44,5 45,7 46,6 51,8 51,6 60,4 Verschuldungsgrad Finanzschulden in % 40,4 38,3 38,5 19,9 20,6 18,1 Ausschüttung: ³) Dividende in 15,00 14,00 27,00 Bonus in 14,00 14,00 27,00 29,00 28,00 54,00 * in der Sedlmayr KGaA einschl. 50% Sonderposten mit Rücklageanteil ¹) umgerechneter Wert 2008/09 ²) im Gj. 2009/10 einschließlich Als zur Veräußerung klassifizierte Vermögenswerte ³) im Gj. 2008/09 vor Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmittel im Verhältnis 1:1

3 G E S C H Ä F T S B E R I C H T / 1 1 INHALT SEITE Organe Tagesordnungspunkte der Hauptversammlung Lagebericht/Konzernlagebericht Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzerneigenkapital Konzernkapitalflussrechnung Konzernanhang Bestätigungsvermerk Konzern Bericht des Aufsichtsrats JAHRESABSCHLUSS DER SEDLMAYR KGAA Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anlagenspiegel Anhang Bestätigungsvermerk SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN 1

4 O R G A N E AUFSICHTSRAT Dr. jur. Jobst Kayser-Eichberg, München Vorsitzender Yorck von Schmeling-Diringshofen, München Stellvertretender Vorsitzender Michaela Gegerle, Hagenheim Dr. jur. Wolfgang Sedlmayr, München Bernhard Soltmann, München Karola Teuber-Derya, Germering PERSÖNLICH HAFTENDE GESELLSCHAFTERIN MIT VERMÖGENSEINLAGE Sedlmayr Treuhandgesellschaft mit beschränkter Haftung Geschäftsführerin: Sophie Kraemer GESCHÄFTSFÜHRENDE PERSÖNLICH HAFTENDE GESELLSCHAFTERIN Sedlmayr Geschäftsführungsgesellschaft mbh Geschäftsführer: Thomas Wagner Wolfram Löfflad 2

5 H A U P T V E R S A M M L U N G TAGESORDNUNG DER ORDENTLICHEN HAUPTVERSAMMLUNG DER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA am Freitag, den 20. April 2012, um Uhr im Festsaal des Löwenbräukellers in München, Nymphenburger Straße 2 1. Vorlage des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sowie des Lageberichts der Gesellschaft und des Konzerns einschließlich des erläuternden Berichts zu den Angaben nach 289 Abs. 4, 315 Abs. 4 des Handelsgesetzbuchs zum 30. September 2011 sowie des Berichts des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2010/11 und des Vorschlags zur Verwendung des Bilanzgewinns 2. Beschlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses zum 30. September Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns 4. Beschlussfassung über die Entlastung der geschäftsführenden persönlich haftenden Gesellschafterin für das Geschäftsjahr 2010/11 5. Beschlussfassung über die Entlastung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2010/11 6. Wahl zum Aufsichtsrat 7. Zustimmung zu Änderungen von Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen zwischen der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA und verschiedenen Tochtergesellschaften 8. Beschlussfassung über das Unterbleiben der Angaben gemäß 285 Nr. 9 Buchstabe a) S. 5-8 und 315a, 314 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a) S. 5-8 HGB (Befreiung von der Pflicht zur individualisierten Offenlegung der Geschäftsleitungsbezüge) 9. Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2011/12 München, im März 2012 Die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin Den vollständigen Wortlaut der Tagesordnung sowie den Text über die Teilnahmebedingungen an der ordentlichen Hauptversammlung entnehmen Sie bitte der gesonderten Einladung und Tagesordnung bzw. dem elektronischen Bundesanzeiger vom 9. März

6 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Wirtschaftliches Umfeld Produktivität erreicht Vorkrisenniveau Ungeachtet der fragilen Verfassung der Weltfinanzmärkte infolge einer weiteren Zuspitzung der Schulden- und Vertrauenskrise in zahlreichen Mitgliedsstaaten des Euroraumes und den USA, hat sich die dynamische Entwicklung der Weltwirtschaft im Verlauf des Jahres 2011 fortgesetzt. In Deutschland konnten dabei die massiven Produktionseinbrüche der Krisenjahre bis zur Jahresmitte wettgemacht werden, in den meisten Branchen erreichte die Produktivität bereits wieder das Vorkrisenniveau. Export und Import wachsen deutlich Obwohl die deutschen Ausfuhren in den ersten sechs Monaten des Jahres 2011 mit einer Zunahme von jeweils +2% pro Quartal kräftig ausgeweitet werden konnten, trugen sie aufgrund der ebenfalls deutlich erhöhten Einfuhren nur mit einem vergleichsweise bescheidenen Wert zum Wachstum des Bruttoinlandsproduktes bei. Dabei sorgten insbesondere die Lieferungen in das europäische Ausland, die sich zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 vorübergehend etwas verlangsamt hatten, für die erkennbare Ausweitung der Exportleistung. Verhaltener entwickelten sich demgegenüber die Exporte in den asiatischen Raum und in die OPEC-Staaten. Nach einem schwungvollen Start in das Jahr 2011 verloren die Lieferungen insbesondere nach China an Dynamik, während die Ausfuhren vor allem nach Libyen aufgrund der dort herrschenden Unruhen einbrachen. Für einen Ausgleich sorgten die Exporte in die USA und nach Russland, deren Nachfrage nach deutschen Gütern im Berichtszeitraum kräftig zulegte. Ursächlich für die Expansion der Einfuhren im Verlauf des 1. Halbjahres 2011 war neben einem kräftigen Anziehen der Ausrüstungs- und Lagerinvestitionen vor allem die erhöhte Einfuhr von Investitionsgütern. Demgegenüber spielten die Lieferschwierigkeiten japanischer Hersteller im Zeitraum nach der Naturkatastrophe aufgrund des verhältnismäßig geringen Anteils Japans am deutschen Außenhandel nur eine untergeordnete Rolle. Weiter nach oben gerichtet blieb bis zum Halbjahresende die Entwicklung der Einfuhrpreise, die bereits seit zwei Jahren aufgrund der steigenden Notierungen für Energieträger und Nahrungsmittel spürbar zur Teuerungsrate im Inland beigetragen haben. Baubranche profitiert erkennbar Stimuliert durch niedrige Zinsen und eine zunehmende Kapazitätsauslastung in der Industrie nahmen die Erweiterungsinvestitionen in Ausrüstungsgüter bis zur Jahresmitte 2011 weiter zu. Hiervon profitierte ebenfalls die Baubranche in Form von Aufträgen für Fabrik- und Werkstattgebäude. 4

7 Mit einem Anstieg von voraussichtlich knapp +6% bis zum Jahresende 2011 werden die Investitionen in gewerbliche Bauten deshalb einen deutlichen Beitrag zu den Bauinvestitionen im Nichtwohnungsbau leisten, während sich die öffentlichen Bauausführungen aufgrund der auslaufenden Konjunkturpakete des Jahres 2010 im Jahresverlauf merklich abschwächten und die Ausgaben des Staates in diesem Bereich in 2011 nur noch um rd. +2,5% zulegen werden. Begünstigt durch die gefestigte Lage am Arbeitsmarkt und weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen sowie gestiegene verfügbare Einkommen werden die Investitionen in Wohnbauten im Kalenderjahr 2011 voraussichtlich um rd. +7% über dem Vorjahresvolumen liegen. Hierzu trugen insbesondere die energetischen Sanierungen von Wohnhäusern bei, die bereits in den zurückliegenden beiden Jahren einen wesentlichen Beitrag zum Anstieg der Bautätigkeit im Wohnbausegment leisteten. Insgesamt sollten die Bauinvestitionen in Deutschland im laufenden Kalenderjahr, trotz einer nachlassenden Nachfrage im 2. Quartal 2011, um rd. +5,8% außerordentlich kräftig zulegen und damit deutlich zum Anstieg der Wirtschaftsleistung in Deutschland beitragen. Bauinvestitionen bei +5,8% War die Zunahme des privaten Konsums zu Beginn des Kalenderjahres noch deutlich sichtbar, erhöhte sich dieser zuletzt erkennbar langsamer. Ursächlich hierfür waren in erster Linie die Rückgänge der verfügbaren Einkommen aus unternehmerischer Tätigkeit und Vermögen. Diese konnten durch den Nettolohnzuwachs im Zusammenhang mit dem weiteren Arbeitsplatzaufbau und vermehrt geleisteten Sonderzahlungen für Überstunden nicht überkompensiert werden. Nach einer vorübergehenden Beruhigung der Teuerung in den Sommermonaten beschleunigte sich der Preisanstieg im September 2011 mit einer anualisierten Rate von +2,6% merklich. Ausschlaggebend hierfür waren die Preisanhebungen für Mineralölprodukte sowie für Bekleidung und Schuhe. Bei einer sich im letzten Quartal 2011 voraussichtlich leicht beruhigenden Preisentwicklung werden die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt 2011 voraussichtlich um gut +2,3% über dem Vorjahreswert liegen. Teuerung erreicht im September +2,6% Befördert durch die Bauproduktion und das Verarbeitende Gewerbe legte die gesamtwirtschaftliche Produktion insbesondere im 1. Quartal 2011 deutlich zu. Die zurückhaltende Entwicklung im 2. Quartal sollte indes durch eine bessere Kapazitätsauslastung im Zeitraum Juli bis September 2011 infolge des starken Produktionsanstiegs in BIP wächst um +3,0% 5

8 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T der Industrie mehr als ausgeglichen werden. Unter Berücksichtigung zurückgehender Ausfuhrvolumina zum Jahresende wird für das Jahr 2011 insgesamt mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes von +3,0% gerechnet. Positive Entwicklung am Arbeitsmarkt Ebenfalls über den gesamten Berichtszeitraum fortgesetzt hat sich die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg seit Jahresbeginn insgesamt um gut ; die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten lag Ende Juli 2011 sogar um rd über dem Jahresanfangswert. Dabei veränderte sich die Struktur des Beschäftigungsaufbaus zugunsten der Erweiterung der Stammbelegschaft im Vergleich zu den Arbeitnehmerüberlassungen erkennbar. Trotz steigender Beschäftigung verminderte sich die Arbeitslosigkeit seit Jahresanfang bis Ende September 2011 mit rd sichtbar geringer als die Zunahme der Erwerbstätigkeit. Dies deutet darauf hin, dass ein Teil der Beschäftigungszunahme aus der stillen Reserve der nicht registrierten Arbeitssuchenden resultierte, die an arbeitsmarktpolitischen Maßnahmen teilgenommen haben. Daneben dürfte der Wegfall der Freizügigkeitsbeschränkung für Arbeitnehmer aus acht der neuen EU-Mitgliedsstaaten dazu geführt haben, dass sich deren Zahl von April bis Juni nennenswert erhöhte. Arbeitslosenquote bei 7% Allerdings profitierte bislang nicht jeder Arbeitswillige und nicht jede Region in Deutschland von der erfreulichen Entwicklung am Arbeitsmarkt. Während in einzelnen bayerischen Landkreisen die Arbeitslosenquote um die 1%-Marke liegt, suchen in manchen Bezirken Mecklenburg-Vorpommerns knapp über 14% eine neue Anstellung. Dennoch wird bei insgesamt rd. 41,1 Millionen erwerbstätigen Personen im Jahresdurchschnitt 2011 mit knapp 3,0 Millionen Arbeitssuchenden dies entspricht einer Arbeitslosenquote von rd. 7,0% im Jahresmittel das beste Beschäftigungsergebnis seit 20 Jahren erzielt. Der Immobilienmarkt Guter Start ins Jahr 2011 Gestärkt vom Rückenwind der guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung im Jahr 2010 und einem unverändert niedrigen Zinsniveau, startete die Immobilienbranche nach dem Trauma der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise selbstbewusst in das Kalenderjahr Als sicherer Hafen in stürmischer See gilt Deutschland dieser Tage als beständigster Standort im Euroraum und wird deshalb sowohl von internationalen Investoren als auch von verunsicherten Privatanlegern als Synonym für Wachstum sowie für politische und soziale Stabilität wahrgenommen. 6

9 Ein Indiz dafür mag sein, dass sich die Zahl der erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2011 nach Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft um gut +25% erhöhte. Ein erkennbarer Nachfrageüberhang nach Core-Immobilien kennzeichnet dabei unverändert die landesweite Marktlage. Den Käufern geht es wie im Vorjahr weniger um die erzielbare Rendite, als vielmehr um den vermeintlichen Schutz vor Inflation durch eine relative Wertstabilität des Anlageobjekts. Nachfrageüberhang bei Core-Immobilien Obwohl sich die wirtschaftlichen Vorteile hinsichtlich der aktuellen Nutzung und einer zukünftigen Verwertung verlässlich nicht beziffern lassen, gewinnen die Themen Nachhaltigkeit und Green-Building-Standards im Bereich der gewerblichen Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen eine immer größere Bedeutung. Die auslösenden Momente dieser Entwicklung finden sich aktuell vor allem auf der Nutzerseite, die nachhaltig gebaute Immobilien als Imagefaktor und zur Umsetzung ihrer eigenen Nachhaltigkeitsziele sehen. Analog zu den Erwartungen in Nordamerika sehen Bauherren auch in Deutschland eine erhöhte Wertsteigerung bei nachhaltig errichteten Immobilien, die sich ebenfalls bei einer zukünftigen Finanzierung positiv auswirken soll. Nachhaltigkeit und Green-Building Bei den indirekten Immobilieninvestitionen sind offene Immobilienfonds herauszustellen, die sich mit ihrem Portfolio auf den Standort Deutschland fokussiert haben. Diese erfuhren in 2011 im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg der Liquiditätsquote, während Fonds, die weltweit investieren, in den zurückliegenden Monaten Mittelabflüsse hinnehmen mussten. Allerdings ist eine vergleichsweise hohe Liquidität per se kein Garant für Renditesteigerungen, wie die durchschnittliche Performance dieser Anlageklasse zuletzt zeigte. Obwohl sich die Wirtschaft im europäischen Ausland im Zusammenhang mit der Schuldenkrise sehr unterschiedlich entwickelte, erhöhten sich die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien in Europa allein im dritten Quartal 2011 auf rd. 30 Mrd.. Sie liegen damit um +38% über dem Vergleichswert des Vorjahres. In Deutschland stieg das kumulative Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien bis zum Ende des 3. Quartals 2011 auf knapp 17 Mrd. und verzeichnete damit einen Zuwachs von gut +27% gegenüber dem Vorjahr. Dabei standen vor allem Einzelhandelsimmobilien, die mit rd. 8 Mrd. fast die Hälfte der umsatzmäßigen Verkaufsfälle stellten, ganz oben auf der Einkaufsliste der in den ersten neun Monaten zu gut 40% aus dem Ausland kommenden Investoren. Ursächlich für das bemerkenswerte Interesse an den sogenannten Retail-Investments im bisherigen Jahresverlauf, das selbst einschließlich der Boomjahre 2006 und 2007 den langjährigen Durchschnittswert um fast +14% überstieg, ist der Umstand, dass Direktinvestment in Gewerbeimmobilien +27% 7

10 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T gerade in Krisenzeiten hochwertige Einzelhandelsobjekte im Vergleich zu anderen Objektarten stabilere Cash-flows generieren. Anstieg gewerblicher Investmenttätigkeit in München Nachdem sich die Investitionstätigkeit in Gewerbeimmobilien in München im 1. Halbjahr 2011 recht verhalten zeigte, beschleunigte sich das Transaktionsvolumen im 3. Quartal 2011 signifikant. Nach lediglich rd. 750 Mio. Umsatzvolumen in den ersten sechs Monaten, verdoppelte sich das Gesamtumsatzvolumen Ende September 2011 auf rd. 1,5 Mrd. und liegt damit um ca. +44% über dem Vorjahreswert. Wie im gesamten Bundesgebiet nahm auch in München der Anteil ausländischer Investoren meist angelsächsische Private-Equity-Gesellschaften bei den Käufen in 2011 deutlich zu. Deren Anteil am Transaktionsvolumen verdoppelte sich binnen Jahresfrist auf rd. 38% (Vj. 18%) und sorgte zudem für eine Verbreiterung der Marktaktivitäten im Segment der Value-add- bzw. opportunistischen Projekte und damit weg von den in den Vorjahresmonaten nahezu ausnahmslos vorzufindenden Core-Strategien, die allerdings auch in der Isarmetropole bei sicherheitsorientierten Anlegern mit einem Anteil von insgesamt rd. 38% am Umsatzvolumen und rd. 45% nach Transaktionszahl weiterhin in Front lagen. Im Zusammenhang mit der hohen Zahl risikoaverser Käufer verharren die Spitzenrenditen für gesuchte Büroobjekte seit gut einem Jahr bei anfänglich rd. 4,5%. Gleiches gilt für Einzelhandelsobjekte, die teilweise sogar unter 4% rentieren. Deutliche Erholung am Büromietmarkt Noch weitestgehend unbeeindruckt von der sich zum Geschäftsjahresende 2010/11 eintrübenden gesamtwirtschaftlichen Stimmung zeigte sich der deutsche Büromietmarkt. Seit Jahresbeginn 2011 wurden an den wichtigsten Bürostandorten, allen voran in Stuttgart, München und Berlin, knapp 2,5 Mio. m² neu vermietet. Dies entspricht einem Anstieg gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres von rd. +21%. Dabei haben sich im Jahresverlauf aufgrund der kräftigen Flächenabsorption die Leerstände in den sieben Bürohochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) durchweg verringert, obwohl die Flächennachfrage in Düsseldorf und Frankfurt bis Ende September aufgelaufen noch unter dem Vorjahresvolumen lag. Zum Geschäftsjahresende standen auf dem Büromietmarkt bundesweit rd. 8,6 Mio. m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Im Jahresvergleich verminderte sich der Leerstand trotz eines Neubauvolumens in den ersten neun Monaten des Jahres 2011 von rd m² damit um gut -3%. Die Leerstandsquote rutschte mit rd. 9,8% in den Top-Standorten wieder unter die Marke von 10%. Uneinheitlich entwickelten sich an vorgenannten Standorten sowohl die Spitzen- als auch die Durch- 8

11 schnittsmieten. Trotz eines leichten Rückgangs beider Kennzahlen blieb Frankfurt mit 36 /m² in der Spitze und 18,80 /m² im Durchschnitt der teuerste Bürostandort in Deutschland. Mit einem Vermietungsvolumen einschließlich der Eigennutzer von rd m² im 3. Quartal 2011 addierte sich in München Ende September ein aufgelaufener Büroflächenumsatz von rd m². Die Vermietungsleistung übertraf damit bereits den Gesamtwert des Jahres 2010 um ca. +3%. Gegenüber den ersten neun Monaten des Vorjahres erhöhte sich der Büroflächenumsatz in der bayerischen Landeshauptstadt deshalb um beinahe +35%. Obwohl Eigennutzer, die im Vorjahr kaum eine Rolle in der Umsatzstatistik spielten, im Berichtszeitraum mit rd m² wieder zu berücksichtigen waren, resultierten die Flächenabschlüsse aus gestiegenen Vermietungsleistungen über alle Größenklassen. Bürovermietung in München +35% Durch eine Reihe expansionsbedingter Neuanmietungen erhöhte sich der Anteil an Flächenabschlüssen der Größenklasse m² bis m² und über m² Ende September 2011 dabei auf rd. 49%, gegenüber einem Anteil von 37% im Vergleichszeitraum. Allein auf Anmietungen über m² entfiel ein Gesamtvolumen von rd m². Durch großflächige Abschlüsse in Unterföhring und der Parkstadt Schwabing verbuchten diese beiden Teilmärkte (Umland Nord-Ost/Stadtgebiet Nord-Ost) mit insgesamt rd m² die flächenmäßig größten Vermietungserfolge, gefolgt vom Teilmarkt Innenstadt Nord-West, der durch sein modernes Flächenangebot im Arnulfpark auf ein hohes mieterseitiges Interesse stieß. Auf der Nachfrageseite dominierten die Verwaltungen von Industrieunternehmen und von Informations- und Kommunikationstechnologien, die jeweils rd. 19% der Flächen abnahmen. Die sonstigen Dienstleister fragten noch gut 14% nach. Begünstigt durch die hohe Nachfrage und eine zurückgehende Fertigstellung von nicht vorvermieteten Büroneubauflächen, verminderte sich der Leerstand seit dem Frühjahr 2011 kontinuierlich. Bei einem Gesamtangebot an Bestandsobjekten und verfügbaren Flächen im Bau von zusammen ca. 22,5 Mio. m² standen Ende September ca. 1,84 Mio. m² leer. Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um rd. -9% und einer Leerstandsquote von rd. 8,2%. Dabei spiegelt sich die gute Nachfrage nach modernen Büroflächen in einem deutlichen Rückgang dieser Flächenkategorie in der Leerstandsstatistik wider, die ihren Anteil an verfügbaren Flächen in München mit rd m² auf nur mehr noch rd. 28% (Vj. ca. 40%) verringerte. Leerstandsquote für Büroflächen in München bei 8,2% 9

12 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Differenzierte Entwicklung der Mietpreise So erfreulich die Vermietungsleistung war, so differenziert blieb die Entwicklung der Mietpreise. Während sich die Spitzenmieten für erstklassige Büroflächen in zentralen Innenstadtlagen mit einem Plus von gut +4,6% seit knapp einem Jahr wieder im Aufwärtstrend befinden, blieben die flächengewichteten Durchschnittsmieten aufgrund des Angebotüberhangs bei Bestandsflächen weiterhin unter Druck und bestätigten die gestiegene Kostensensibilität der Unternehmen, die die Attraktivität des Flächenangebots in den günstigeren Münchner Bürolagen durchaus zu schätzen wissen. Mit durchschnittlich 13,67 /m² lag der gewichtete Durchschnittsmietpreis zum Geschäftsjahresende 2010/11 deshalb um gut -3% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Einzelhandel bleibt gefragte Adresse Getrieben vom deutschen Wirtschaftswachstum 2010 und dem besser als erwartet ausgefallenen privaten Konsum blieben die deutschen Einkaufslagen, weitestgehend unbeeinflusst von der Eurokrise, bis zuletzt bei nationalen und internationalen Einzelhändlern gefragte Adressen. Nachfragebelebung bei Einzelhandelsflächen Dabei sorgte die seit dem Sommer 2010 wieder spürbare Nachfragebelebung verstärkt für die Bereitschaft an begehrten Lagen Ablösebeträge für existierende Mietverträge zu bezahlen. Vor allem internationale Filialisten sehen Deutschland weiterhin als eines der interessantesten Expansionsziele in Europa. Ein Hinweis hierfür mag die gestiegene Nachfrage internationaler Newcomer wie Le Tanneur, Mavi oder Abercrombie & Fitch/Hollister sein. Obwohl diese neuen Anbieter bereits Flächen an begehrten Standorten im Inland angemietet haben, blieben sie im Berichtszeitraum auf der Suche nach weiteren Standorten. Daneben stellen sich die bereits etablierten Filialisten durch die Überarbeitung ihrer Formate neu auf und tragen somit ebenfalls zur positiven Nachfrageentwicklung bei. Dies zeigte sich auch in der Verteilung der bundesweiten Flächenabschlüsse im Einzelhandel im 1. Halbjahr Mit rd. 57% aller Mietvertragsabschlüsse dies sind rd. 10%-Punkte mehr als im 1. Halbjahr 2010 bauten ausländische Retailer ihren Marktanteil gegenüber den nationalen Einzelhändlern deutlich aus. Anstieg der Ladenmieten im Bundesdurchschnitt bei +2,2% Die anhaltend hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den innerstädtischen Lauflagen trifft dabei auf ein weiterhin überaus knappes Angebot. So erscheint es nicht verwunderlich, dass Mieten für Ladenlokale in den 1A-Lagen der einwohnerstärksten Städte Deutschlands im Spätsommer 2011 um durchschnittlich +2,2% über dem Vergleichswert des Vorjahres lagen. Nachgefragt wurden mit einem Drittel Einzelhandelsflächen in der Größenklasse 100 m² bis 250 m². Während die Nachfrage in der zweitstärksten Kategorie zwischen 10

13 250 m² und 500 m² mit einem Anteil von 19% (Vorjahr 21%) genauso wie die Kleinflächen, die Ende Juni 2011 auf einen Anteil von rd. 17% kamen, etwas an Boden verloren, erhöhte sich die schon im Vorjahr zu beobachtende Nachfrage nach Flächen größer m² im Betrachtungszeitraum beachtlich. Nach rd. 4% im Vergleichszeitraum verdoppelten sich die großflächigen Anmietungen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2011 auf rd. 9%. Besonders aktiv in diesem Bereich waren die Anbieter der Sport- und Outdoorbranche, die für ihre Storekonzepte große Flächen benötigen. Aber auch internationale Textilanbieter aus dem Discount-Segment, wie TK-Maxx und Primark, schlossen Verträge in dieser Größenklasse ab. Damit blieb die Textilbranche mit leicht nachlassender Dominanz mit einem Anteil von gut 38% die größte Nachfragegruppe nach Ladenflächen, gefolgt von der Telekommunikations- und Elektronikbranche, die mit rd. 14% verstärkt in innerstädtische Lagen expandierte. Konzepte aus dem Bereich der Gastronomie/Food, und hier insbesondere die Systemgastronomen, zeigten sich mit 11% am Markt präsent. Allerdings fokussierten sich die Expansionsbestrebungen der Einzelhändler vornehmlich auf die Top-Einzelhandelsmetropolen, allen voran Berlin, München, Düsseldorf und Hamburg, die sich vom restlichen Markt erkennbar abgekoppelt haben und einen beachtlichen Anteil am bundesweiten Gesamtmietvolumen stellen. Die gute wirtschaftliche Entwicklung sowie steigende Beschäftigungs- und Bevölkerungszahlen sorgten in München weiterhin dafür, dass in der bayerischen Landeshauptstadt nicht nur die besten Umsatz- und Kaufkraftkennziffern erreicht werden, sondern dass der Standort unangefochten Spitzenreiter unter den deutschen Einkaufsstädten blieb. München bleibt begehrtester Einzelhandelsstandort Im Gegensatz zu anderen Einkaufszentren konzentriert sich der Einzelhandel in München mit seinem heterogenen Angebotsspektrum noch weitestgehend auf den Stadtkern rund um den Marienplatz. Auf der Angebotsseite finden sich immer noch zahlreiche in Familienhand befindliche Einzelhandelsgeschäfte, die sich mit ihren hochwertigen Angeboten neben den Kollektionen der internationalen Anbieter behaupten. Dabei treffen mit der Neuhauser Straße/Kaufingerstraße, der Theatinerstraße und der Maximilianstraße gleich drei der wichtigsten Einkaufslagen Münchens zusammen. Belastet wird die Kauflaune in der Fußgängerzone im Jahr 2011 durch eine Vielzahl von Baustellen. Während sich nach Abschluss der Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen die Ladenflächen in den Gängen des Stachus-Untergeschosses allmählich füllen, ist beispielsweise die Neuhauser Straße durch den Neubau auf dem Areal der ehemaligen Karstadt-Filiale am Dom und durch weitere Baustellen deutlich verengt. 11

14 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Ausweitung der Einzelhandelsflächen in der Münchner City Allerdings werden die dringend notwendigen zusätzlichen Einzelhandelsflächen Teilbereiche der Innenstadt weiter aufwerten. So dürften die Flächen in der Residenzstraße und der Dienerstraße zukünftig wohl deutlich vom Palais an der Oper profitieren und das Projekt Hofstatt auf dem ehemaligen Gelände der Süddeutschen Zeitung sollte einen positiven Einfluss auf die Attraktivität der Verkaufsflächen entlang der Sendlinger Straße nehmen. Trotz dieser zusätzlich entstehenden Einzelhandelsflächen in den bevorzugten Lagen der Münchner Innenstadt überstieg die Nachfrage nach Ladenflächen weiterhin das Angebot. So wurden selbst für wenig optimale Flächenzuschnitte weiter Höchstmieten und zunehmend auch Ablösebeträge bezahlt. Dabei stiegen die Mieten für ein Ladengeschäft im Erdgeschoss in der Referenzgröße von 100 m², bei allerdings modernem Zuschnitt, in der Spitze Ende September 2011 auf 330 /m² im Monat und lagen damit um +6,5% über dem Vorjahreswert. Weiter steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien Obwohl die Boomjahre 2004 bis 2007 längst vorbei sind, in denen in Erwartung schneller Privatisierungserfolge vor allem internationale Investorengruppen wie Cerberus, Whitehall, Terra Firma und Fortress insgesamt ca. 1,3 Millionen Wohnungen vornehmlich von städtischen Siedlungs- und Wohnbaugesellschaften kauften, hat sich in den Metropolen wie Hamburg und München der Run auf die vermeintlich letzten Immobilien in guten Lagen im Geschäftsjahr 2010/11 fortgesetzt. Gewerblicher Wohnungshandel übersteigt Vorjahr um +43% So wurden in den ersten drei Quartalen 2011 im Inland knapp Wohneinheiten für rd. 4,16 Mrd. gehandelt und damit rd. 43% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Wie zur Jahresmitte lagen die Abschlüsse bei durchschnittlich rd. 24 Mio. und bestätigen damit eine Tendenz im Jahr 2011, dass gerade im kleinteiligeren und mittleren Marktsegment sehr viele der insgesamt ca. 170 Transaktionen stattfanden. Wie im Bereich der Gewerbeimmobilien kamen die Investoren zu rd. 40% aus dem Ausland. Gut die Hälfte des Umsatzes entfiel auf Bestandsportfolios, die zum überwiegenden Teil älter als 10 Jahre waren. Auf modernere Bestandsobjekte summierten sich aufgrund des weiterhin mangelnden Angebots im gleichen Zeitraum hingegen lediglich gut 2% des Umsatzvolumens. Verkaufspreise erreichen Höchstniveau Im Bereich des einzel- und kleinteiligen Verkaufs erhöhten sich die Preise in den begehrten Großstadtlagen im Berichtszeitraum teilweise in einem nicht mehr nachvollziehbaren Umfang. Waren früher die Preisvorstellungen der Verkäufer meist höher als der Betrag, für den eine Wohnung tatsächlich den Besitzer wechselte, ist es in der aktuellen Marktlage oftmals umgekehrt. 12

15 Ursächlich hierfür scheint die Angst vor einer Alptraum-Inflation, die die Flucht in das vermeintlich sichere Betongold befördert. Dabei wird bei einem überteuerten Immobilienkauf gerne das Sachwert-Argument strapaziert, mit dem ein wirtschaftlich nicht vertretbarer Preis gerne gerechtfertigt wird. Denn auch die Erwartung einer deutlich höheren Inflation führt nicht automatisch zu einem höheren Ertrag, wie Beispiele aus früheren Hochinflationsländern Südamerikas belegen. Obwohl die damaligen Verhältnisse vor Ort nicht 1:1 auf Europa zu übertragen sind, zeigen sie doch, dass die Mietpreiswicklung, auch aufgrund staatlicher Einflussnahmen, grundsätzlich nicht in dem Maß Schritt halten muss, wie dies wirtschaftlich notwendig wäre. In Übereinstimmung mit der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet nahmen auch in München die Investitionen in gewerblich gehandelten Wohnimmobilien zu. Einschließlich unbebauter Grundstücke erhöhte sich das Umsatzvolumen in diesem Marktsegment in der bayerischen Landeshauptstadt gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um rd. +75% auf rd. 480 Mio.. Dabei könnte das Transaktionsvolumen gewerblich gehandelter Wohnportfolios bei einer entsprechenden Verfügbarkeit in München noch viel höher ausfallen. Denn obwohl für Wohnimmobilien in München derzeit Höchstpreise bezahlt werden, sind viele Eigentümer und Bestandshalter aufgrund mangelnder Anlagealternativen nicht bereit zu verkaufen. Deutlicher Anstieg gewerblich gehandelter Wohnungspakte in München Hinzu kommt, dass Projektentwickler und Bauträger trotz des höheren Risikos einer Gewährleistungsinanspruchnahme durch eine Vielzahl von Eigentümern oftmals den Einzelvertrieb einem Globalverkauf in der Erwartung deutlich höherer Preise vorziehen. So muss eine Münchner Familie in der Isarmetropole für eine halbwegs passable Eigentumswohnung durchschnittlich das 10-fache eines Jahreseinkommens aufbringen, während das bundesweite Mittel bei 5,6 Jahresgehältern liegt /m² kostete der statistisch ermittelte Quadratmeter für eine Eigentumswohnung im Durchschnitt Mitte 2011 in München. Dabei reichten die Preise in den Rand- und mittelmäßigen Lagen von etwa /m² bis zu /m² und darüber in den begehrtesten Lagen der Münchner Innenstadt. Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung in München steigt auf /m² Die notorische Knappheit an Wohnraum, nicht zuletzt wegen des anhaltenden Zuzuges in die Stadt, ließen die Mietpreise in der bayerischen Landeshauptstadt nach einer über alle Wohnsegmente stabilen Phase bis zum Herbst 2010 zuletzt wieder steigen. Während für Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser zwischen +0,5% und +2,5% mehr zu bezahlen war, verteuerten sich die Angebotsmieten für eine Wohnung im Bestand im Mittel um +3% auf 12,50 /m² im Monat. Für Neubauwohnungen mussten Mieter zur gleichen Zeit im Schnitt 13,80 /m² aufwenden. Anstieg der Wohnungsmieten um +3% 13

SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2009/10

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