Immobilien-Banking Professionelles Immobilien-Banking Fakten und Daten

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1 Immobilien-Banking Professionelles Immobilien-Banking Fakten und Daten

2 Mitgliedsinstitute des vdp

3 Die gegenwärtig 39 im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.v. (vdp) zusammengeschlossenen Mitgliedsinstitute sind seit Jahren Marktführer für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland und gehören auch international zu den bedeutenden Playern. Als Repräsentant seiner Mitgliedsinstitute nimmt der vdp die Interessen der Pfandbrief banken gegenüber nationalen und europäischen Entscheidungsgremien sowie gegenüber einer breiteren Fach öffentlichkeit wahr. Als Spitzen organi sation der deutschen Pfandbriefbanken unterstützt der vdp seine Mitglieder außerdem mit hoch spezialisierten Geschäftslösungen. Das Know-how des vdp ist auf die spezifischen Anforderungen der Pfandbriefemittenten den Pfandbrief und das deckungsfähige Kredit geschäft zugeschnitten. Der vdp fördert die wirtschaftlichen Belange der Mitgliedsinstitute durch gezielte Lobbyaktivität in der Kapitalmarkt- und Steuerpolitik sowie in allen politischen Bereichen, die für das Pfandbriefgeschäft relevant sind. Er betreut seine Mitgliedsinstitute zudem in re gulatorischen Fragestellungen und vertritt diese gegenüber den nationalen Aufsichtsbehörden. Im Rahmen der Group Governance werden in den Verbandsgremien Informationen und Erfahrungen aus den Mitglieds instituten ausgetauscht, aufbereitet und zu Marktstandards entwickelt. Der vdp bietet seinen Mitgliedsinstituten darüber hinaus Geschäftslösungen, die das besondere Kredit- und Emissionsgeschäft der Pfandbrief banken unterstützen. Die Geschäftsaktivitäten der vdp-mitglieder profitieren von der anerkannten Expertise, der umfassenden Vernetzung und den gut eingeführten Kommunikationsinstrumenten des vdp.

4 Inhalt Professionelles Immobilien-Banking 4 Vorwort Jan Bettink Präsident des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken 6 Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln Helmut Rausch WL BANK 12 Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment Julia Schüller und Martin Eibl PwC 24 Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland Erfolgsfaktoren im Wettbewerb Dr. Louis Hagen und Dr. Benno-Eide Siebs Münchener Hypothekenbank 2 32 Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung Dirk Grosse Wördemann und Norbert Herrmann Aareal Bank 4 Jenseits von Core : Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-Lagen Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel BEOS 48 Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien? Prof. Dr. Michael Hüther und Prof. Dr. Michael Voigtländer Institut der deutschen Wirtschaft Köln 56 Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt Dr. Franz Eilers und Andreas Kunert vdpresearch

5 Porträts der vdp-mitgliedsinstitute* 64 Aareal Bank Wiesbaden 65 BayernLB München 66 Bremer Landesbank Bremen 67 Berlin-Hannoversche Hypothekenbank Berlin 68 COREALCREDIT BANK Frankfurt am Main 69 DekaBank Frankfurt am Main 7 Deutsche Apotheker- und Ärztebank Düsseldorf 71 Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Hamburg 72 Deutsche Hypothekenbank Hannover 73 Deutsche Kreditbank Berlin 74 Deutsche Pfandbriefbank Unterschleißheim 75 Deutsche Postbank Bonn 76 Düsseldorfer Hypothekenbank Düsseldorf 77 Eurohypo Eschborn 78 Hamburger Sparkasse Hamburg 79 HSH Nordbank Hamburg 8 ING-DiBa Frankfurt am Main 81 Kreissparkasse Köln Köln 82 Landesbank Baden-Württemberg Stuttgart 83 Landesbank Berlin Berlin 84 Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) Frankfurt am Main 85 M. M. Warburg & CO Hypothekenbank Hamburg 86 Münchener Hypothekenbank München 87 Nord/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale Hannover 88 SaarLB Saarbrücken 89 Santander Consumer Bank Mönchengladbach 9 SEB Frankfurt am Main 91 Sparkasse KölnBonn Köln 92 UniCredit Bank HypoVereinsbank München 93 Valovis Bank Essen 94 Westdeutsche ImmobilienBank Mainz 95 WL BANK Münster 96 Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank Ludwigsburg 3 Weitere Informationen 97 Professionelles Immobilien-Banking Themen der Jahre Weitere Informationsmaterialien zum Immobilien-Banking *sofern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv

6 4 als Folge der Finanzmarktkrise wurde eine Vielzahl von Regulierungsmaßnahmen in die Wege geleitet. Um schwierige Zeiten künftig besser zu meistern und die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors zu erhöhen, müssen Kreditinstitute unter dem neuen bankaufsichtlichen Regelungswerk Basel III künftig mehr und besseres Eigenkapital vorhalten. Sie sollen sich nicht auf den störungsfreien Zugang zum Geldmarkt verlassen und sie sollen ihre Geschäfte nicht durch übermäßige Fremdfinanzierung exzessiv ausweiten können. Stattdessen wird es strengere Liquiditätsvorgaben geben und ihre Darlehensvergabe soll künftig durch eine fixe, risikounabhängige Verschuldungsobergrenze (Leverage Ratio) beschränkt werden. Die Einführung einer Leverage Ratio ist eines der am intensivsten und kontroversesten diskutierten Elemente der neuen Bankenregulierung. So richtig und verständlich der Ansatz dem Grunde nach sein mag, so undifferenziert ist er. Spezifika unterschiedlicher Geschäftsmodelle finden darin keine Berücksichtigung. Risikoarme Geschäfte werden mit dem gleichen Mindesteigenkapital belegt wie sehr riskante, mit ungewollten Folgen für die Realwirtschaft: Gerade in den als risikoarm anerkannten Teilen des Immobilienkreditgeschäftes wird es zu einer Verknappung und Verteuerung des Kreditkapitals kommen so der Autor des ersten Beitrages. Auch für die Versicherungswirtschaft wird es korrespondierend zu den Banken ein neues Regelungswerk geben. Die europäischen Versicherer müssen mit Solvency II erstmals für jedes einzelne Risiko Kapital unterlegen. Dies wird Auswirkungen auf die Kapitalanlageentscheidungen und die Geschäftsprozesse der Versicherer haben. Versicherer sind wichtige Player auf den Immobilienmärkten. Sie investieren in Immobilien teils direkt, teils über Anlagevehikel wie Fonds und vergeben auch Immobiliendarlehen. Die Autoren des Beitrags zu diesem Thema zeigen auf, welche Folgen Solvency II auf diese und weitere Immobilien- Aktivitäten der Versicherer nach jetzigem Entwurfsstand haben wird. Das sich wandelnde regulatorische Umfeld wird die deutschen Pfandbriefbanken weiter herausfordern. Ihre Kerngeschäfte sind zwar besonders risikoarm, mit ihnen lassen sich aber auch nur risikoadäquate Margen verdienen. Zugleich bleibt der Wettbewerbsdruck hoch. In diesem Umfeld kommt es auf solide, ausgereifte und krisenerprobte Geschäftsmodelle an, um als Immobilienfinanzierer dauerhaft erfolgreich zu sein. Zwei dieser Geschäftsmodelle werden hier beispielhaft vorgestellt. Zwar behandeln die Autoren sehr unterschiedliche Geschäftsfelder: inländische Wohnimmobilienfinanzierung und die Finanzierung von Gewerbeimmobilien jenseits deutscher Grenzen. Beide betonen jedoch, wie wichtig der Pfandbrief für ihr spezialisiertes Geschäftsmodell ist. Er ist unverzichtbar für die stabile und fristenkongruente Refinanzierung von Immobiliendarlehen und damit ein bedeutender Wettbewerbsvorteil. Dieser Wettbewerbsvorteil hilft den deutschen Pfandbriefbanken auch dabei, ihre Marktposition zu festigen. Sie sind seit Jahren die Marktführer für gewerbliche Immobiliendarlehen in Deutschland und spielen auch international eine wichtige Rolle. Deshalb sind sie bedeutende Partner für Immobilieninvestoren aus dem In- und Ausland. Ein weiterer Beitrag

7 Jan Bettink präsident richtet den Blick dabei auf ein Phänomen: Viele Immobilieninvestoren beschränken sich bei ihren Anlagen ausschließlich auf das Core-Segment des deutschen Immobilienmarktes und dort auf die so genannten Class-A-Immobilien. Durch einen solchen Investoren-Fokus werden häufig Chancen vergeben, meint der Autor: In anderen Immobilientypen und -lagen seien oftmals höhere Anfangsrenditen und mehr Marktpotenzial zu finden. Zwar sei der Rechercheaufwand größer und es gelte Risiken zu beachten, aber dafür könne die Diversifizierung auch einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuung leisten. Der demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig verändern. Bis 26 werden etwa 2% weniger Menschen in Deutschland leben. Der Anteil älterer Menschen wird deutlich ansteigen, während das Erwerbspersonenpotenzial rückläufig ist. Dieser demografische Wandel wird die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für fast alle Immobilien in Deutschland verändern. Bislang gab es aber kaum Informationen darüber, ob sich die Demografie auf die Nachfrage nach Büroobjekten anders auswirken wird als etwa auf Wohnimmobilien. Die Autoren eines Beitrags zu diesem Thema schließen diese wichtige Lücke. Büroimmobilien stehen auch im Zentrum des letzten Beitrags. Die Verbandstochter vdpresearch hat im Mai 211 den jüngsten Zuwachs ihrer Indexfamilie vorgestellt. Die neuen Indizes bilden die reinen Miet- und Preisentwicklungen für Büroimmobilien ohne strukturelle Verzerrungen ab. Dazu wird die vdp-transaktionsdatenbank, die inzwischen Daten zu über 645. Immobilientransaktionen umfasst, jedes Quartal mittels hedonischer Verfahren ausgewertet. Wie die anderen Indizes dieser weiter wachsenden Familie basieren die Büro-Indizes auf tatsächlichen Transaktionen und repräsentieren diesen Immobilien- Teilmarkt in seiner ganzen Breite. Sie werden von Fachleuten und Institutionen sehr positiv aufgenommen. vdpresearch arbeitet derzeit an den Indizes für Mehrfamilienhäuser und Einzelhandelsflächen, die in den nächsten Monaten präsentiert werden. Der aus vier Bestandteilen zusammengeführte vdp-immobilienpreisindex wird dann mehr als 9% des deutschen Immobilienmarktes abbilden und eine wichtige Informationslücke schließen. Wir hoffen, dass es uns ein weiteres Mal gelungen ist, Beiträge zusammen zu stellen, die am Puls der Zeit sind und wichtige Entwicklungen, Trends und Hintergründe der Immobilienfinanzierungsmärkte aufgreifen. Besonderer Dank gebührt dabei den Autoren, ohne deren Einsatz und Fachkompetenz unser Anspruch an die jährlich erscheinende Publikation nicht einzulösen wäre. 5 Allen Lesern wünschen wir eine spannende und informative Lektüre. Jan Bettink präsident

8 Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln Helmut Rausch WL BANK 6

9 Mittlerweile wurden die 21 in Basel verabschiedeten neuen Eigenkapitalregeln Basel III durch die Europäische Kommission im Rahmen des Legislativvorschlags zur CRD (Capital Requirements Directive) IV umgesetzt. Dabei wurden die Baseler Vorschläge in weiten Teilen eins zu eins übernommen. Ziel der enthaltenen Neuerungen war es, die Stabilität des Finanzsystems weiter zu erhöhen. Insbesondere die Erfahrungen aus den Krisenjahren seit 28 wurden hierbei berücksichtigt. Tatsächlich werden die neuen Regeln voraussichtlich sowohl im Geschäft mit öffentlichen Schuldnern als auch im Immobilienkreditgeschäft zu einer Verknappung und Verteuerung des Kreditkapitals führen. Zusammensetzung des Eigenkapitals Im Rahmen der Finanzkrise hat sich gezeigt, dass das globale Bankensystem nicht hinreichend mit qualitativ hochwertigem Eigenkapital ausgestattet war. Unter Basel III wird somit verstärkt auf die Qualität des Eigenkapitals eingegangen. Der Anteil an so genanntem hartem Kernkapital (Core Tier 1-Kapital) soll dabei besonders an Bedeutung gewinnen. Hierbei handelt es sich um eingezahltes Gesellschaftskapital und Rücklagen. Weiterhin gibt es Änderungen bei der Anrechenbarkeit von Kapitalbestandteilen zum erweiterten Kernkapital (additional Core Tier 1-Kapital). So wird innovatives Hybridkapital mit Rückzahlungsanreizen künftig nicht mehr als Tier 1-Kapital akzeptiert werden und ab 213 stufenweise nicht mehr angerechnet werden können. Die Regelungen zum Ergänzungskapital (Tier 2-Kapital) werden international harmonisiert. Die bisherigen Drittrangmittel (Tier 3-Kapital) fallen komplett aus der Eigenkapitaldefinition. Insgesamt sollen Banken künftig vor allem solche Eigenkapitalinstrumente vorhalten, die an einem laufenden Verlust partizipieren. Eigenkapitalinstrumente, die lediglich im Liquidationsfall verfügbar sind (z. B. Nachrangdarlehen), werden an Bedeutung verlieren. Latente Steuern und Investitionen in eigene Aktien sind künftig vollständig vom Core Tier 1-Kapital abzuziehen. 7 14,% 12,% 2,5% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,5% 2,% 1,5% antizyklischer Kapitalpuffer Kapitalerhaltungspuffer Ergänzungskapital weiches Kernkapital hartes Kernkapital 4,% 2,%,% 2,% 2,% 4,5% Regelung bisher Regelung ab 213/219* * Die Einführung der neuen Regeln erfolgt schrittweise in einer mehrjährigen Übergangsphase: Die Kernkapitalquote und die Regeln zum harten Kernkapital gelten spätestens ab dem Eine längere Übergangszeit wird bezüglich des Kapitalpuffers eingeräumt, ab 219 soll Basel III dann in vollem Umfang gelten.

10 Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln Die Summe der risikogewichteten Aktiva einer Bank bestimmt die Mindesthöhe des aufsichtsrechtlich erforderlichen Eigenkapitals. Zu ihrer Bestimmung werden u. a. die einzelnen Kredit- Engagements gemäß dem ihnen innewohnenden Kreditrisiko beurteilt. Gemessen wird dabei das individuelle Risikoprofil einer Forderung anhand der Ausfallwahrscheinlichkeit sowie dem geschätzten Verlust im Falle eines Ausfalls. In Abhängigkeit dieser Einzelkreditrisikoparameter wird das der Forderung zuzuordnende Risikogewicht ermittelt. Diese risikogewichteten Aktiva sollen künftig statt mit derzeit vier Prozent mit mindestens sechs Prozent Tier 1-Kapital unterlegt werden. Zusätzlich soll ein sogenannter Kapitalerhaltungspuffer von weiteren 2,5 Prozent aufgebaut werden. Dieser sowie der ebenfalls vorgesehene antizyklische Kapitalpuffer von bis zu 2,5 Prozent sind jeweils mit hartem Eigenkapital auszustatten. 14,% 12,% 2,5% 8 1,% 8,% 6,% 4,% 2,% 2,5% 2,5% 4,5% 2,5% 2,5% 6,% 2,5% 8,% antizyklischer Puffer (% bis 2,5%) Kapitalpuffer Minimalanforderung,% Hartes Kernkapital Tier 1 Gesamtkapital Unter Berücksichtigung ihrer aktuellen Bilanzrelationen ist davon auszugehen, dass deutsche Kreditinstitute in den nächsten Jahren Eigenkapital in teilweise erheblichem Umfang aufbauen müssen. Banken, deren Eigenkapital eher knapp bemessen ist und denen es nicht gelingt, sich neues Eigenkapital zu beschaffen, müssen ihre Neugeschäftsaktivitäten signifikant reduzieren. Hierbei besteht das Problem, dass aufgrund der jüngsten Entwicklungen an den Finanzmärkten auf der einen Seite Ertragspotenziale abhanden gekommen sind und andererseits die Bankenabgabe die Ergebnisse der Banken belasten wird. Gewinneinbehaltung steht also mittelfristig als Instrument der Eigenkapitalstärkung nur noch bedingt zur Verfügung. Gleichermaßen werden bei den so gesunkenen Renditeerwartungen und ggf. wieder kritischerer Beurteilung der Banken weniger Kapitalgeber zur Verfügung stehen, welche bereit sind sich im Rahmen von Kapitalerhöhungen an dem Eigenkapital einer Bank zu beteiligen. Liquiditätsanforderungen Mit Basel III sollen erstmals weltweit einheitliche Liquiditätskennziffern eingeführt werden. Dem liegt die Erkenntnis zu Grunde, dass Banken in Krisenzeiten einen schlechteren Zugang zu frischer Liquidität haben. Mit der Liquidity Coverage Ratio (LCR) soll gewährleistet werden, dass in einem Stressszenario ein hinreichender Liquiditätspuffer für den jeweils kommenden Monat gewährleistet ist. Es wird dabei der Bestand an hochliquiden Aktiva der Summe der Zahlungsmittelabflüsse, welche in einem Stressszenario zu erwarten ist, gegenübergestellt. Der

11 Bestand an hochliquiden Aktiva muss dabei alle Nettozahlungsabflüsse abzüglich der Zahlungszuflüsse unter Stressbedingungen abdecken. Die Net Stable Funding Ratio (NSFR) soll ein Mindestmaß an langfristiger Refinanzierung sicherstellen. Sie soll eine Inkongruenz zwischen den Fristenstrukturen der Aktiv- und Passivseite der Bankbilanz reduzieren, indem die Laufzeiten von Anlagen und Verbindlichkeiten einer Bank künftig wieder stärker in Einklang gebracht werden. Dafür ist die verfügbare stabile Refinanzierung zu quantifizieren und der erforderlichen stabilen Refinanzierung gegenüber zu stellen. Beide Kennzahlen verfolgen das Ziel, einerseits die Liquidität der Aktiva und andererseits die Stabilität der Passiva zu gewährleisten, um Liquiditätsengpässe zu verhindern. Einlagenstarke Banken könnten dadurch große Schwierigkeiten bekommen, die langfristigen Immobilienkredite fristenkongruent zu refinanzieren und müssten bei langfristigen Kreditengagements auf der Aktivseite entsprechend zurückhaltend agieren. Durch die langfristig angelegte Refinanzierung über Pfandbriefe haben Pfandbriefbanken hier einen relativen Wettbewerbsvorteil. Im Ergebnis werden diese neuen Regeln dazu führen, dass einlagenstarke Kreditinstitute sich insbesondere in Niedrigzinsphasen aus dem eher langfristig orientierten Immobilienkreditgeschäft zurückziehen werden, da Anleger in diesen Zeiten tendenziell eher kurzfristige Kapitalanlagen wählen. Die Leverage Ratio 9 Die voraussichtlich wesentlichste Änderung in Basel III sowie in der europäischen Umsetzung durch die CRD IV bringt die dort beschriebene Leverage Ratio mit sich. Diese Kennzahl soll neben den sonst üblichen, risikoorientierten Kennzahlen das Bilanzvolumen unabhängig vom Risiko begrenzen. Hierzu wird aktuell diskutiert, das Bilanzvolumen (zzgl. außerbilanzieller Positionen) auf das 33-fache des Kernkapitals einer Bank zu beschränken (dies entspricht einer Leverage Ratio von 3%). Bei der Konkretisierung von Basel III im Rahmen der CRD IV wurde festgelegt, dass diese Kennzahl zunächst nur als Beobachtungskennzahl behandelt wird und erst ab 215 zu veröffentlichen ist. Ab 218 ist geplant, die Leverage Ratio in Säule 1 zu übernehmen. Bis dahin wird sich entscheiden, ob ein verbindlicher Wert festgelegt wird, in welcher Höhe er festgelegt wird und ob es für einzelne Geschäftsmodelle oder Geschäftsaktivitäten separate Werte oder Ausnahmen geben wird. Die Einhaltung des von den Aufsichtsbehörden festgelegten Wertes für die Leverage Ratio ist dann gegebenenfalls Pflicht. Diese Unklarheit zwingt aus Vorsichtsgründen zur Zurückhaltung, weshalb die Kreditinstitute kurzfristig Klarheit über die Art der Grenze brauchen. Bewertung und Kritik Erneut ist Europa Vorreiter bei der Umsetzung der neuen Bankaufsichtsregeln, ohne dabei die Aufnahme einer generellen Review-Klausel in Erwägung zu ziehen. Eine solche Klausel könnte das Inkrafttreten der EU-Regulierung unter den Vorbehalt der Umsetzung von Basel III in anderen wichtigen Finanzmärkten (etwa den USA) stellen. Die zeitgleich in Europa vorgenommene Überarbeitung der bestehenden aufsichtsrechtlichen Regelungen hat zu einer Streichung nationaler Wahlrechte geführt, so dass es künftig deutlich weniger Auslegungsspielräume für die nationalen Umsetzungen geben wird. Damit werden die neuen Regeln

12 Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln 1 EU-weit vergleichbarer als heute. Weiterhin werden konkrete Sanktionsmechanismen der Aufsicht beschrieben, welche den Banken auferlegt werden können, die sich nicht an die Vorgaben der Bankaufsicht halten. Bei der Beurteilung der neuen Regeln kommt der darin enthaltenen Leverage Ratio eine ganz besondere Bedeutung zu. Nach den derzeit geltenden Regelungen (Basel II) gibt es für Banken klare Anreizstrukturen, fortgeschrittene Risikomessverfahren zum Einsatz zu bringen.* Durch die Verwendung solcher bankintern erzeugter Ratings werden Kreditrisiken quantifiziert. Dadurch entsteht ein Anreiz, eher risikoarme Geschäfte zu betreiben, da dafür weniger Eigenkapital zu hinterlegen ist. Das Immobilienkreditgeschäft zeichnet sich tendenziell zwar durch große Volumina, aber meist durch verhältnismäßig kleine Risiken aus. Dem trägt die Bankenaufsicht bislang dadurch Rechnung, dass grundpfandrechtlich besicherte Immobiliendarlehen durch eine günstige Eigenkapital-Gewichtung privilegiert werden. Diesen bisherigen risikoaversen Anreizstrukturen steht die Leverage Ratio entgegen, da sie für alle Geschäfte die gleiche Eigenkapital-Unterlegung vorsieht. Die zu befürchtenden Auswirkungen auf das tendenziell sehr risikoarme Geschäft mit öffentlichen Schuldnern wurden in anderem Zusammenhang bereits umfassend diskutiert. Jedoch wirkt die Leverage Ratio nicht nur als Kostentreiber beim Staatskreditgeschäft. Alle besonders risikoarmen Geschäfte einer Bank sind von ihr betroffen. Legt man die jüngsten Stresstestergebnisse der europäischen Bankaufsichtsbehörde EBA zugrunde, dann ergeben sich beispielsweise für die Forderungsklasse Private Baufinanzierungen durchschnittliche Verluste im Falle eines Ausfalls (LGD-Werte) von ca. 15 Prozent für die größten europäischen Banken. Legt man weiterhin die Annahme zugrunde, dass es sich bei den betrachteten Banken um IRBA-Institute handelt, ergibt sich folgender Zusammenhang zwischen der Ausfallwahrscheinlichkeit und der Mindesteigenkapitalunterlegung: Mindesteigenkapitalforderung 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Mindestkapitalanforderungen (IRB-Unternehmen) Mindestkapitalanforderungen (Leverage Ratio) Mindestkapitalanforderungen (private Baufinanzierung),% 1,% 2,% 3,% 4,% 5,% Ausfallwahrscheinlichkeit (PD) Es zeigt sich, dass bei durchschnittlich gut besicherten privaten Baufinanzierungen (mit einem LGD von 15 Prozent) die Mindesteigenkapitalanforderungen durch die Leverage Ratio bis zu einer Ausfallwahrscheinlichkeit von ca. 2,8 Prozent höher sind als die Mindesteigenkapitalanforderungen, die sich durch die risikogewichteten Aktiva ergeben würden. Berücksichtigt man * Bankenaufsichtsrechtlich werden zwei Institutsgruppen unterschieden. Auf der einen Seite ermitteln viele Banken die Höhe des aufsichtsrechtlichen Mindesteigenkapitals auf Basis von externen Ratings, das sind die so genannten Kreditrisikostandardansatzoder KSA-Banken. Auf der anderen Seite nutzen einige Banken interne Modelle zur Quantifizierung ihrer Kreditrisiken (fortgeschrittene Risikomessverfahren), sie werden Internal Ratings Based Approach- oder IRBA-Banken genannt.

13 nun die Tatsache, dass bei den Banken aus dem EBA-Stresstest eine hierfür relevante durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit von ca. 1,8 Prozent festgestellt wurde, dann wird deutlich, dass die Leverage Ratio in vielen Fällen eine höhere Eigenkapitalbindung mit sich bringen wird als die anhand der risikogewichteten Aktiva ermittelte. Da das an Geschäfte gebundene Eigenkapital einem Renditeanspruch der Eigenkapitalgeber (also der Aktionäre oder Teilhaber) unterliegt, führt diese höhere Eigenkapitalbindung auch zu entsprechend höheren Eigenkapitalkosten. Es ist zu erwarten, dass diese Kosten dann an die Kunden weitergegeben werden. Das führt voraussichtlich in weiten Teilen dieses Geschäftsfeldes zu wesentlichen Verteuerungen der Kreditkonditionen. Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn man bei Forderungen der IRBA-Forderungsklasse Unternehmen eine vergleichbar gute Besicherung der Geschäfte unterstellt. In der Konsequenz würde dies bedeuten, dass eine risikoadjustierte Bepreisung der Kredite quasi unmöglich wird, da die sich ergebenden Mindesteigenkapitalanforderungen durch die Leverage Ratio im Falle von risikoarmen Geschäften eine aufsichtsrechtlich gewünschte Untergrenze der Konditionengestaltung darstellen würde. Es würde dann also kaum Spielraum für eine risikoadjustierte Margengestaltung bleiben. Die Leverage Ratio setzt daher nicht nur im Geschäft mit öffentlichen Schuldnern sondern bei sämtlichen risikoarmen Geschäften falsche Steuerungsimpulse. Da insbesondere Pfandbriefbanken gut besicherte Geschäfte tätigen, welche dann günstig mit Hilfe von Pfandbriefen refinanziert werden können, sind diese von den Nachteilen dieser neuen Kennzahl in vielen Geschäftsfeldern betroffen. Während Universalbanken die risikoarmen Geschäfte mit risikoreicheren künftig teilweise quersubventionieren können, steht spezialisierten Banken mit dem Fokus auf risikoarmem Geschäft diese Option nur sehr eingeschränkt zur Verfügung. Im Ergebnis ist mit einer wesentlichen Verteuerung des Kreditgeschäftes zu rechnen. Dies wird sich zwangsläufig in der Margenkalkulation niederschlagen. Eine Verteuerung der Kredite für alle Kundengruppen, insbesondere aber für solche mit einem risikoarmen Profil, wird die Folge sein. Da neben den neuen verschärften Aufsichtsregeln auch mit Themen wie der Bankenabgabe umgegangen werden muss, ist künftig tendenziell mit sinkenden Eigenkapitalrenditen bei Banken zu rechnen. Dies wiederum erschwert die so dringend geforderte Stärkung des harten Kernkapitals. Im Ergebnis könnte dies durchaus eine Kreditverknappung nach sich ziehen. Inwieweit Wirkungszusammenhänge und negative Kumulationseffekte frühzeitig von den Regulierungsstellen und der Politik erkannt und berücksichtigt werden, bleibt abzuwarten. Das erforderliche Augenmaß zwischen notwendigen Konsequenzen aus der Finanzmarktkrise einerseits und der absehbaren und möglichen Negativeffekte für die langfristige Finanzierung von Kommunalkrediten und Immobilieninvestitionen andererseits scheint aktuell noch nicht gewährleistet. Es bleibt daher zu hoffen, dass die verantwortlichen Aufseher den zu erwartenden Konsequenzen bei der finalen Festlegung der Ausgestaltung und der Höhe der Leverage Ratio hinreichend Rechnung tragen. 11

14 Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment Julia Schüller und Martin Eibl PwC 12

15 Die Umsetzung der künftigen aufsichtsrechtlichen Anforderungen stellt eine der großen Herausforderungen für die deutsche Versicherungsbranche dar. Neben den Auswirkungen auf die Entscheidungs- und Geschäftsprozesse der Versicherer sind auch Dienstleister und Serviceanbieter, zum Beispiel aus dem Immobilienbereich, mittelbar von den Änderungen betroffen. So werden aktuell die Ausgestaltung und die Höhe der künftig erforderlichen Eigenmittelunterlegung von Kapitalanlagen diskutiert. Nach dem derzeitigen Diskussionsstand richtet sich der erforderliche Eigenmittelbedarf für Investitionen im Immobilienbereich nach der Ausgestaltung der einzelnen Anlage und wird maßgeblich von der Portfoliozusammensetzung des Versicherers beeinflusst. Einigkeit besteht darüber, dass diese zukünftigen risikoorientierten Anforderungen von Solvency II die Kapitalanlageentscheidungen und -portfolien der deutschen Versicherer maßgeblich verändern werden. Zukünftige risikobasierte Aufsichtsprinzipen für Versicherungsunternehmen Knapp eineinhalb Jahre vor der verbindlichen Anwendung der neuen EU-weiten aufsichtsrechtlichen Anforderungen für Versicherungs- und Rückversicherungsunternehmen sowie für Versicherungsgruppen (Solvency II) befindet sich die finale Ausgestaltung einer Vielzahl der Regulierungsgebiete in einer entscheidenden Phase. Das Ziel der neuen aufsichtsrechtlichen Anforderungen ist eine grundlegende Erneuerung und Harmonisierung des europäischen Versicherungsaufsichtsrechts. Die neuen Solvabilitätsvorschriften orientieren sich dabei, ähnlich wie bei Basel II in der Bankenaufsicht, an einer Drei-Säulen-Struktur. Diese umfasst quantitative auf das individuelle Risikoprofil des Versicherungsunternehmen ausgerichtete Anforderungen (Säule I), qualitative Anforderungen an das Governance System und den Überprüfungsprozess durch die Aufsichtsbehörde (Säule II) sowie weitgehende Transparenz- Anforderungen durch Berichterstattung an die Aufsichtsbehörden und durch Offenlegungspflichten (Säule III). Analog zu den Entwicklungen in der Rechnungslegung und nach Basel II wird ein risikobasierter Ansatz für die Messung und Steuerung von Risiken eingeführt, der zu einem entsprechenden Eigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmens führt. Unter Solvency II soll dies auf Basis einer ökonomischen Bilanz, der sog. Solvenzbilanz, erfolgen. Im Gegensatz zu den bisherigen Solvabilitätsvorschriften zur Ermittlung der aufsichtsrechtlich erforderlichen Eigenmittel (sog. Solvency I), die heute nur bestimmte versicherungstechnische Risikoaspekte berücksichtigen, soll dies sicherstellen, dass von den Versicherungsunternehmen Eigenmittel für Risikobereiche, die in der Solvency II-Rahmenrichtlinie festgelegt werden, vorgehaltenen werden. Darunter werden zukünftig auch Risiken aus ihrer Kapitalanlagetätigkeit fallen (vgl. für die Standardformel SCR Marktrisken und SCR Adressenausfallrisiken in Abbildung 1). Ziel der neuen Solvabilitätsvorschriften ist es, dass sich unter anderem die Zusammensetzung des Kapitalanlagenportfolios und die mit den einzelnen Anlagen verbundenen Risiken inklusive des Risikos aus einem Missverhältnis des Asset-Liability-Managements unmittelbar in der Höhe der vorzuhaltenden Eigenmittel des Versicherungsunternehmens widerspiegeln. 13

16 Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment Anstehende Entwicklungen in der Versicherungsaufsicht mit engem Zeithorizont 14 Die künftigen aufsichtsrechtlichen Anforderungen basieren auf einem prinzipienorientierten Ansatz und werden in einem mehrstufigen Verfahren ( Lamfalussy-Verfahren ) auf europäischer Ebene entwickelt. Am 25. November 29 wurde mit der Solvency II Rahmenrichtlinie ein ganzheitliches Regelungswerk verabschiedet, welches nach derzeitigem Diskussionsstand bis Mitte 212 in deutsches Recht umgesetzt werden soll. Darüber hinaus ermächtigt die Solvency II-Rahmenrichtlinie die EU-Kommission, Durchführungsbestimmungen sowie technische Leitlinien zur konkreten Ausgestaltung der Rahmenrichtlinie zu erlassen. Ziel der Durchführungsbestimmungen und technischen Leitlinien ist es, eine einheitliche formelle und materielle Umsetzung in den einzelnen Mitgliedstaaten sicher zu stellen. Sowohl die einzelnen Aspekte der finalen Ausgestaltung der Detailanforderungen sowie auch der Zeitpunkt des vollständigen Inkrafttretens von Solvency II werden derzeit von einer Vielzahl unterschiedlicher Arbeits- und Interessensgruppen diskutiert. Ersteres betrifft unter anderem die konkreten Detailregelungen hinsichtlich der künftigen Eigenmittelanforderungen an die Kapitalanlagen der Versicherungsunternehmen. Im Fokus der aktuellen Diskussion stehen dabei die sog. Key Priorities der Versicherungsindustrie (CEA). Auch die notwendige Kapitalunterlegung von Kreditrisiken und Immobilienrisiken wird teilweise kritisch hinterfragt. Hinsichtlich des Inkrafttretens der Solvency II-Anforderungen werden aktuell sowohl eine Verschiebung vom 1. Januar 213 auf den 1. Januar 214 als auch zahlreiche Übergangsund Erleichterungsvorschriften diskutiert. Obwohl die zukünftigen Rahmenanforderungen bekannt und die Detailanforderungen absehbar sind, stellen diese Unsicherheiten in einzelnen Teilbereichen eine Herausforderung für strategische Anlageentscheidungen von Versicherungsunternehmen dar Trotz dieser Unsicherheiten können bereits erste Indikationen auf die Kapitalanlageentscheidungen im Zusammenhang mit Solvency II beobachtet werden. Deutsche Lebensversicherer forcieren derzeit sehr stark ihre Aktivitäten im Bereich der Finanzierung von Immobilien über Hypothekendarlehen. So entfallen beispielsweise in Deutschland nach Angaben des ZIA Zentralen Immobilien Ausschuss auf das Kreditvolumen für gewerbliche Immobilien im ersten Halbjahr 211 von insgesamt 45 Mio. bereits 22 Mio. auf Versicherungsunternehmen. Weiter abzuwarten bleibt, wann und mit welchen Übergangsvorschriften die Versicherer Solvency II verbindlich einzuhalten haben. Die in allen Fällen verbleibenden kurzen Zeiträume werden von den Versicherern derzeit intensiv für die entsprechende Vorbereitungen genutzt.

17 Solvency II die Anforderungen stehen fest, die Details werden derzeit stark diskutiert Die Ausarbeitung der Detailanforderungen in den sogenannten Durchführungsbestimmungen und den technischen Leitlinien läuft derzeit auf Hochtouren. Dort wird unter anderem festgeschrieben, welche Verfahren und Parameter für die Ermittlung der Eigenmittelanforderungen zukünftig auf das Kapitalanlagenportfolio der Versicherungsunternehmen zwingend anzuwenden sind. Im Immobilienbereich sind Versicherer neben der direkten Anlage in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten auch indirekt über Investitionen in Real Estate Investment Trusts (REITs), Immobilienfonds, Beteiligungen, Hypothekendarlehen oder auch im weitesten Zusammenhang über Hypothekenpfandbriefe investiert. Unter den Solvency II-Anforderungen könnten sich dabei in Abhängigkeit der Art des Investments künftig unterschiedliche Anforderungen bezüglich der Höhe der vom Versicherungsunternehmen vorzuhaltenden Eigenmittel ergeben. Als Mindestanforderung sind alle Versicherer dazu verpflichtet die aufsichtsrechtliche Solvenzkapitalanforderung (sog. Solvency Capital Requirement, SCR) mit der sogenannten Standardformel zu berechnen. Alternativ dazu darf die Ermittlung der Solvenzkapitalanforderung mit (partiellen) internen Modellen durchgeführt werden, die von der Aufsichtsbehörde zugelassen wurden. Dies richtet sich dann jeweils nach dem unternehmensindividuellen Risikoprofil des einzelnen Versicherungsunternehmens. Die Ermittlung der Solvenzkapital- 15 Schematische Struktur der Standardformel nach QIS 5 SCR Anpassung Basis SCR SCR Operationelle Risiken SCR Marktrisiken SCR Adressenausfallrisiken Mkt Fremdwährungsrisiko Mkt Immobilienrisiko Mkt Zinsänderungsrisiko Mkt Aktienrisiko Mkt Kreditrisiko SCR Krankenversicherungsrisiken SCR Marktrisiken SCR Marktrisiken Untermodule* Untermodule* Untermodule* Mkt Konzentrationsrisiko SCR Immaterielle Vermögensgegenstände Mkt Illiquiditätsrisiko *... jeweils weitere Untermodule Quelle: vgl. mit Modifikationen Europäische Kommission

18 Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment 16 anforderung setzt dabei auf einer Solvenzbilanz mit besonderen Ansatz- und Bewertungsvorschriften auf, die eine Bewertung sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Versicherungsunternehmens, einschließlich versicherungstechnischer Rückstellungen, zu Marktwerten vorschreibt. Die Solvenzbilanz bildet außerdem die Grundlage für die Ermittlung eines wesentlichen Teils der vorhandenen Eigenmittel, die den Überschuss der zu Marktwerten bewerteten Aktiva über die Passiva darstellen. Die Eigenmittel müssen zumindest in Höhe der Solvenzkapitalanforderung zur Verfügung stehen. Bei der Ermittlung der Solvenzkapitalanforderung nach der Standardformel sind die Risiken in sogenannten Risikomodulen und weiteren Untermodulen zu erfassen, die in der Solvency II-Rahmenrichtlinie festgelegt werden. Bei der Verwendung eines internen Modells werden darüber hinaus gegebenenfalls weitere Risiken betrachtet, falls der Versicherer im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit solchen ausgesetzt ist. In der Standardformel ergeben sich für die jeweiligen Kapitalanlagearten die Kapitalanforderungen auf Ebene des einzelnen Investments in der Regel aus dem Marktrisikomodul ( SCR Marktrisiken ) und gegebenenfalls dem Adressenausfallrisikomodul, welches nur den tatsächlichen Ausfall von Geschäftspartnern ( SCR Adressenausfallrisiken ) umfasst. Das Marktrisikomodul ist zudem in die Untermodule Zinsänderungsrisiko, Aktienrisiko, Immobilienrisiko, Kreditrisiko, Währungsrisiko, Konzentrationsrisiko, sowie Illiquiditätsrisiko unterteilt. Auf die Solvenzkapitalanforderungen aus den Fremdwährungs-, Konzentrations- und Illiquiditätsrisiken soll hier aus Vereinfachungsgründen nicht weiter eingegangen werden. Die Höhe der Solvenzkapitalanforderung ergibt sich aus der Aggregation der Risikomodule unter Berücksichtigung von festgeschriebenen Korrelationsannahmen sowie einer Anpassung, die den jeweils unternehmensindividuellen risikomindernden Effekt der zukünftigen Überschussbeteiligung und der latenten Steuern berücksichtigt. Im Bereich der Kapitalanlagerisiken wiederum wird auf Ebene des jeweiligen (Unter-)Moduls mittels vorgegebener Schockszenarien eine Belastung der Marktwerte der Kapitalanlagen simuliert. Für einen in Euro denominierten Hypothekenpfandbrief beispielsweise resultieren die Solvenzkapitalanforderungen demnach aus dem Zinsänderungsrisiko und dem Kreditrisiko. * inkl. Schiffspfandbriefe Quelle: vdp Erhebungen

19 SCR Anforderungen Anzuwendende Module für ausgewählte Kapitalanlagen Direkte Investitionen in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werden derzeit mit einem Schockszenario in Höhe von 25 % gestresst. Von diversen Interessensverbänden wird die Höhe dieses Schockszenarios stark kritisiert und eine Reduzierung des Faktors auf 15 % oder auf das Abstellen auf die Entwicklung des Investment Property Datenbank (IPD)-Index für das jeweilige Land sowie eine Anpassung der Korrelation zu anderen Untermodulen gefordert. Ihr Hauptkritikpunkt ist dabei, dass die Festlegung des Faktors sich überwiegend am volatilen Gewerbeimmobilienmarkt für den Großraum London orientiert und eine Übertragung auf den deutschen Immobilienmarkt nicht sachgerecht ist. Weiter wird hinterfragt, dass der 25 %-Schock auf alle Immobilien gleichermaßen anzuwenden ist, unabhängig von der individuellen Lage, der Ausgestaltung der Mietverträge, der Art und Ausstattung der Immobilie oder ob es sich dabei um gewerblich oder privat genutzte Immobilien handelt. Diese Differenzierung entsprechend der tatsächlichen Risiken einzelner Immobilien bleibt im Rahmen der Standardformel unberücksichtigt. Als ein weiterer Nachteil wird die Nichtberücksichtigung der üblicherweise langen Haltedauer von Immobilien für die Ermittlung der gesamten Duration der Aktivseite der Versicherungsunternehmen und der somit fehlenden Ausgleichswirkung für das Zinsänderungsrisiko gesehen. Da das Zinsänderungsrisiko sowohl Auswirkungen einer Änderung des Zinsniveaus auf die Aktivseite als auch auf die Passivseite (durch Berücksichtigung eines Zins-Schock- Mkt Fremdwährunbilieänderung Mkt Immo- Mkt Zins- Mkt Aktien Mkt Kredit Mkt Konzentration Staatsanleihen EU Staatsanleihen Nicht-EU Pfandbriefe Unternehmensanleihen Hypothekendarlehen Immobilien (direkt) Immobilien (fremdfinanziert) in SCR Adressenausfall = + / + / + / + / + / = + / Keine Vor- und Nachteile in Abhängigkeit der von der Art der Kapitalanlage Vor- und Nachteile in Abhängigkeit von der Art der Kapitalanlage Quelle: Eigene Darstellung PwC 17

20 Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 21/211 von Versicherern im Immobilien-Segment 18 szenarios, das gleichermaßen auf die Marktwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wirkt) der Versicherer berücksichtigt, können bei einer optimalen Ausgestaltung des Aktiv-Passiv-Verhältnisses kapitalreduzierende Effekte erreicht werden. Steigende (fallende) Zinsen führen in der Regel zu einem Rückgang (Anstieg) der Marktwerte von festverzinslichen Wertpapieren und versicherungstechnischen Rückstellungen. Bei korrespondierenden Durationen auf der Aktiv- und Passivseite dürfte die Kapitalanforderung aus dem Zinsrisikomodul als eher moderat anzusehen sein. Diese beiden Faktoren könnten, in Abhängigkeit von der Zusammensetzung eines einzelnen Kapitalanlageportfolios, Immobilien gegenüber anderen Anlagemöglichkeiten bezogen auf deren Eigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmens benachteiligen. Alternativ dazu haben Versicherungsunternehmen jedoch wie oben erwähnt die Möglichkeit, ihr individuelles Immobilienrisiko, nach Zustimmung der Aufsichtsbehörde, über ein (partiell) internes Modell abzubilden. Neben der direkten Investition in einzelne Objekte, sind Versicherungsunternehmen auch indirekt über REITs und Immobilienfonds im Immobilienbereich investiert. Bei der Ermittlung der Solvenzkapitalanforderungen ist grundsätzlich nach dem sog. Look-Through-Approach vorzugehen. Dies erfordert eine Durchschau auf die einzelnen Vermögenswerte innerhalb verschiedener Anlagevehikel bis auf die darin enthaltenen Zielinvestitionen. Die über REITs oder Immobilienfonds entsprechend der Anteilsquote der Versicherungsunternehmen gehaltenen Immobilien sind, analog den direkten Investitionen, dem Schockszenario von 25 % zu unterziehen. Zwingende Voraussetzung hierfür ist, dass die Versicherer die dafür erforderlichen Informationen über die im Anlagevehikel enthaltenen Anlagen (ggf. über mehrere Anlageebenen) zeitnah und mit entsprechendem Detaillierungsgrad erhalten, um die Berechnung der Solvenzkapitalanforderungen vornehmen zu können. Liegen diese Informationen nicht vor, so sind die entsprechenden Anteile an den betroffenen REITs oder Immobilienfonds wie Aktien zu behandeln und mit dem Stressfaktor des Aktienrisikomoduls von derzeit 4 % bei der Solvenzkapitalanforderung zu berücksichtigen. Eine weitere verbreitete Form der Investition im Immobilienbereich durch Versicherer stellen Beteiligungen in Form von Anteilen an Immobilienverwaltungsgesellschaften oder Anteilen an Unternehmen im Immobilien-Projektentwicklungsbereich dar. Zur Ermittlung der Solvenzkapitalanforderungen wird in der Regel der Stressfaktor aus dem Aktienrisikomodul von derzeit 4 % unterstellt. Davon abweichend darf bei strategischen Beteiligungen des Versicherungsunternehmens ein geringerer Stressfaktor von 22 % angesetzt werden. Dies führt zu der von der Versicherungsindustrie vorgetragenen Einschätzung, dass es sich bei solchen Investitionen grundsätzlich um Kapitalanlagen strategischer Natur handle. Für die vorgenannten Anlagen könnte nach dem aktuellen Diskussionsstand bei der Solvenzkapitalanforderung zukünftig auch Fremdfinanzierung risikoerhöhend zu berücksichtigen sein. Dies führt dazu, dass je nach Ausgestaltung eine Behandlung als Aktie bzw. eine rechnerische Berücksichtigung des Verschuldungsgrades durch Vervielfachung des Immobilien- Schockszenarios erfolgen muss. Nach der Meinung einiger Kritiker aus Branchenkreisen führt dies dazu, dass bereits Beteiligungen ab einem Euro Fremdfinanzierung für Versicherungsunternehmen mit Blick auf den entsprechenden Eigenmittelbedarf unattraktiv werden.

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