Dortmund. Immobilienmarkt. Dortmund, Hagen, Witten

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1 Immobilienmarkt Dortmund Dortmund, Hagen, Witten Die Einwohnerzahl von Dortmund zum betrug rund Dortmund ist die größte Stadt des östlichen Ruhrgebiets. Wie viele Städte dieser Region durchlebt Dortmund einen Strukturwandel; kamen früher die Wirtschaftsprotagonisten aus den Bereichen Kohle, Stahl und Bier, blieb nur noch Dortmund als Brauereistandort übrig. Kohle und Stahl sind bis auf einen Bereich von RWE aus der Stadt verschwunden. Noch immer macht sich der Verlust der Kohle- und Stahlindustrie bemerkbar. Die Arbeitslosigkeit in der Stadt ist überdurchschnittlich hoch. Heute ist Dortmund ein wichtiger Versicherungsstandort, auch der Anlagen- und Maschinenbau ist von Bedeutung. Außerdem wurde die Stadt als Studienort weiter ausgebaut. Durch Borussia Dortmund ist die Stadt auch über die Grenzen Deutschlands bekannt.

2 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 01 Immobilienmarkt Dortmund Die Stadt Dortmund verfügt zurzeit über einen Wohnungsbestand von rund Wohnungen. Wie die meisten Städte im Ruhrgebiet leidet auch Dortmund unter einem Einwohnerschwund. Lebten hier in den 60er Jahren noch rund Menschen, ist die Zahl heute auf deutlich unter Einwohner gesunken. Dies hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Zwar ist die wichtige Technologie als Arbeitsmarktfaktor hinzugekommen, doch hier sind kaum Beschäftigte in der Stadt. Einen Wohnraummangel gibt es aufgrund der sinkenden Einwohnerzahl nicht, allerdings gibt es in den begehrten Lagen der Stadt einen Nachfrageüberhang. So schätzt auch das Empirica-Institut (Berlin) den Wohnungsmarkt insgesamt als ausgeglichen ein. Nach einer Prognose des Statistischen Landesamtes NRW soll die Einwohnerzahl im Jahr betragen. Indirekt wird damit ausgedrückt, dass Dortmund auch bis 2030 kein attraktiver Unternehmensstandort wird. Es ist somit davon auszugehen, dass die Stadt noch längerfristig mit Umstrukturierungen beschäftigt sein wird. Allerdings ist auch im gesamten Bundesgebiet mit einem weiteren Bevölkerungsrückgang bis 2030 zu rechnen. Nach Annahmen des Statistischen Bundesamtes soll die Bevölkerung bis 2030 um rund 4 Prozent schrumpfen, Dortmund im selben Zeitraum um etwa 3,5 Prozent. Wie der Gutachterausschuss NRW für Dortmund mitteilte, lagen die durchschnittlichen Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bei rund Euro, für ältere Häuser bis Baujahr 1974 bei Euro. Für Eigentumswohnungen ergaben die Berechnungen bei Neubauten je nach Wohnungsgröße durchschnittlich Euro/qm, bei älteren Wohnungen schwankt hingegen der Preis, die höchsten Werte werden bei Altbauten erreicht mit durchschnittlich Euro/qm, bei Wohnungsgrößen über 110 qm Wohnfläche. Die meisten Kauffälle bezogen sich entweder auf Doppelhaushälften oder Reihenhäuser und Wohnungen von mehr als 40 qm Wohnfläche bis hin zu 110 qm Wohnfläche. Weiterhin bleibt der Wohnungsmarkt mit über 70 Prozent Anteil bei den Käufen weitestgehend bei den Dortmundern; nur im geringen Umfang gibt es Zuzüge aus den benachbarten Städten oder Kreisen. Rund ein Viertel der Käufer kamen aus dem übrigen Bundesgebiet. Die beliebtesten Lagen von Dortmund befinden sich vornehmlich im Süden, wie Lücklemburg, Syburg, Hörde, Kirchhörde, gerade Altbauten sind hier sehr gefragt, am Phoenix-See in Hörde entwickelt sich ein maritimes Neubauviertel. In diesen Gebieten ist mit eher stabilen oder leicht steigenden Preisen zu rechnen. Außerdem steht auch die Gartenstadt östlich der City in der Gunst der Käufer weit oben.

3 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 02 Dortmunds Zentrum Stadtbezirke umfassen alle Lagen der Innenstadt. Beliebte Wohnlagen sind das Klinikviertel, Konsulatsviertel oder Kreuzviertel sowie die Gartenstadt, auch Dorstfeld steigt langsam in der Käufergunst. Hauptsächlich werden Eigentumswohnungen gesucht, lediglich Dorstfeld oder auch die Gartenstadt hat auch ein ausreichendes Angebot bei Einfamilienhäusern. Insgesamt wird das Gebiet als durchschnittliche bis gute Wohnlage eingeschätzt, in Teilbereichen handelt es sich auch um einfachere Wohngebiete, in Gartenstadt auch um Toplagen. Dortmunds Norden Stadtbezirke Eving, Scharnhorst und Mengede Der Norden ist geprägt von einfachen bis mittleren Wohnlagen, lediglich in Brechten gibt es auch gehobene Wohngebiete, die vereinzelt auch in anderen Stadtteilen vorkommen. Wirkliche Toplagen gibt es nur in kleinem Umfang am Fredenbaumpark. Dieser Bereich Dortmunds wird meist nicht so stark nachgefragt. Die Ausdehnung reicht von den städtischen Bereichen um den Dortmunder Hafen bis hin zum eher ländlichen Kurl im Osten. Die Preise für einfache Reihenmittelhäuser beginnen daher schon unter Euro und reichen bei größeren Objekten in guter Lage bis ca Euro. Wohnungen zum Kauf beginnen bei etwa 750 Euro/qm bei kleineren Einheiten und reichen in der Spitze bei Neubauten bis etwa Euro/qm. Städtische Projekt Brechtener Heide, Brechten, 21 EnergiePlusHäuser. Dortmunds Südosten Die Preise gehen dementsprechend weit auseinander. Gibt es in Dorstfeld Zechenhäuser schon für rund Euro, so kosten Häuser in der Gartenstadt nicht selten deutlich über 1 Mio. Euro. Was für Häuser gilt, gilt auch für Wohnungen, teilweise schon ab 500 Euro/qm sind Wohnungen zu bekommen, die Spitzenpreise liegen bei etwa Euro/qm. Stadtbezirke Brackel, Aplerbeck, Hörde Die Stadtbezirke Aplerbeck und Hörde gehören mit zu den wohlhabendsten Bereichen in Dortmund. Die Arbeitslosenquote ist vergleichsweise gering, und man wohnt bevorzugt in Einfamilienhäusern. Westfalendamm, Von-Den-Berken-Str. 28 Wohnungen ab ca Euro/qm, bezugsfertig 2015.

4 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 03 Dementsprechend sind hier auch die Spitzenlagen von Dortmund - neben Lücklemberg Kirchhörde im Westen oder der Gartenstadt im Norden. Besonders nobel ist Buchholz mit dem angrenzenden Hengsteysee, ein weiterer See mit gehobener Bebauung ist der gerade fertiggestellte Phoenix-See auf der Industriebrache des Phoenixwerkes, auch hier entsteht in Hörde eine Spitzenlage. Neben den Toplagen leben die Bewohner verbreitet in Quartieren mit mittlerem oder gehobenem Niveau, nur in Hörde und Wellinghofen befinden sich größere Areale mit einfacher Bebauung. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist gut. Aufgrund der Nachfrage beginnen die Preise für Wohnungen ab rund Euro/qm und reichen bei Neubauten bis zu Euro/qm. Auch Einfamilienhäuser haben hier ihren Preis, Spitzenobjekte kosten meist über 1 Mio. Euro, günstige Objekte sind ab etwa Euro zu haben. Asseln, Elisabeth-Wilms Weg, 8 Wohnungen ab ca Euro/qm, bezugsfertig ab 2015, Benninghofen, Overgünne, 11 Eigentumswohnungen ab rund Euro/qm bezugsfertig 2014, Hörde Port Phoenixsee 20 Wohneinheiten ab ca Euro/qm, bezugsfertig Herbst 2015 zusätzlich das städtische Projekte, Energiesparhäuser plus, Asseln 60 Wohneinheiten Kahle Hege. Außerdem: Phoenix See Südhang-Bebauung etwa 200 Baugrundstücke für Einfamilienhäuser. Dortmunds Südwesten Stadtbezirke Huckarde, Hombruch, Lütgendortmund Von einfach bis nobel gibt es in diesem Stadtbereich eine große Spannbreite. Eine Toplage ist Lücklemberg, die andere Kirchhörde. Hier ziehen gerne Familien mit Kindern hin, da die Infrastruktur entsprechend gut ist. Besonders Villen können hier richtig teuer sein und überspringen nicht selten deutlich die 1-Million-Euro-Grenze, jedoch nur, wenn keine Sanierungskosten anfallen. Kirchhörde ist noch eine Spur teurer, es gilt neben dem Essener Stadtteil Bredeney als herausragender Wohnstandort im Ruhrgebiet. Dementsprechend sind die Preise für größere Häuser, es muss mit 1 Mio. Euro gerechnet werden, wobei viele Objekte unter der Hand weggehen. Wer hier wohnen will, hat in jedem Fall noch das Geld für etwaige Sanierungen übrig. Günstiger sind Lütgendortmund, Bövinghausen oder Kley, hier können schon Häuser ab Euro erworben werden. In den angesagten Stadtteilen können die Preise für Eigentumswohnungen bei rund Euro/qm liegen, an günstigen Standorten bei knapp Euro/qm. Städtische Projekte EnergiePlusHäuser, Kaubornstr., Lütgendortmund, 24 Wohneinheiten, Bergfeld, Lücklemberg, 60 Wohneinheiten und Rahmer Wald, Rahm, 67 Wohneinheiten.

5 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 04 Immobilienmarkt allgemein Hagen Die Einwohnerzahl von Hagen betrug zum Hagen gilt als Tor zum Sauerland und ist bundesweit durch die Fernuniversität bekannt. Prägte ursprünglich die Schwerindustrie die Stadt, sind es heute besonders Handelsunternehmen, die bekannt sind. So sind hier die Hauptverwaltungen der Parfümeriekette Douglas, der Modekette SinnLeffers, der Süßwarenkette Hussel oder des Juweliers Christ. Und: Wer kennt ihn nicht, der Brandt-Zwieback kommt aus Hagen. Aufgrund der Neuaufstellung der Stadt ist die Arbeitslosenquote auch geringer als beispielsweise im benachbarten Dortmund. Hagen ist auch eine Pendlerstadt für Dortmund. Trotz für die Region guter Arbeitsmarktzahlen dürfte bis 2030 die Bevölkerungszahl besonders bei jüngeren Erwachsenen deutlich schrumpfen. Das Statistische Landesamt geht davon aus, dass Hagen im Jahr 2030 nur noch über Einwohner verfügt. Nach heutigem Stand rund weniger als noch zum Ende des Jahres Bundesweit steigen die Immobilienpreise zum Teil deutlich an, nicht so in Hagen. Dort ermittelte Immowelt.de in den letzten drei Jahren lediglich eine Seitwärtsbewegung bei Häusern. Bei Eigentumswohnungen sieht das Bild ähnlich aus. Wie der Gutachterausschuss der Stadt Hagen feststellte, sind die Kaufpreise für Immobilien seit dem Höchstwert im Jahre 2004 leicht gesunken, lediglich bei Neubauten sind noch Preiszuwächse vorhanden. Allerdings unterliegen Neubauten den Regeln des ENEV, und damit ist auch eine stetige Verteuerung zu erwarten. Aufgrund der Ergebnisse ist mit einer weiteren Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise zu rechnen. Inwieweit sich später der Bevölkerungsschwund bemerkbar macht, bleibt abzuwarten. Auf die Infrastruktur und öffentliche Einrichtungen hat dies jedoch Einfluss, zum Beispiel durch Zusammenlegung von Schulen. Ein beliebter Stadtteil in Hagen ist Boele südlich des Hengsteysees. Hier wohnen gerne Familien, die in den Großunternehmen in der Nähe beschäftigt sind. Vorherrschend ist eine mittlere bis gute Wohnlage. Wer etwas auf sich hält, lebt in Hagen vorwiegend in den Stadtteilen Emst, Halden, Holthausen, Geweke oder Elsey. Dominiert werden die Stadtteile durch gute bis Toplagen. Die Preise in Halden sind in den letzten Jahren eher gestiegen als gefallen. Einfachere Wohnlagen liegen beispielsweise in Vorhalle und in Teilen von Hohenlimburg oder Altenhagen. Die Lage hängt aber manchmal einfach auch davon ab, ob viel Grün in der Nähe ist wie im Stadtteil Kuhlerkamp: direkt am Wald top, ansonsten herrscht eine mittlere Wohnlage vor.

6 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 05 Ähnliches gilt auch für den Hengststeysee: auf Dortmunder Seite eine Spitzenlage, in Hagen am südlichen Ufer eine mittlere Lage. Immobilienmarkt im Einzelnen Hinweis: Bei Hagen macht durch die Struktur der einzelnen Stadtbezirke die Aufteilung nach Himmelsrichtung keinen Sinn, daher wird Hagen auch im Gesamten besprochen. Die Stadt setzt sich durch mehrere Stadtbereiche zusammen, die durch Eingemeindungen zu Hagen geworden sind. Daher gibt es auch eher ländliche Teile wie Dahl oder städtische Bereiche im Norden oder Hohenlimburg. Altenhagen ist das historische Zentrum. Während der Norden mehr durch einfache und mittlere Lagen dominiert wird, sind im südlichen und östlichen Bereich eher die guten oder Toplagen zu finden, am Rand zum Sauerland. Doch auch hier lassen sich ältere und damit günstige Häuser noch finden. Ab etwa Euro ist man im südlichen Bereich dabei. In der Spitze werden bei Villen schon mal mehr als Euro verlangt. und erreichen ihren Höchstwert bei etwa Euro/qm, im südlichen Teil Hagens erreichen Spitzenwohnungen etwa Euro/qm, einfachere Wohnungen beginnen bei etwa 700 Euro/qm. Insgesamt ist das Angebot bei Wohnimmobilien gut, im nördlichen Bereich gibt es etwas mehr Wohnungen zum Verkauf, im südlichen Bereich Häuser. Lessingstr., Boelerheide, 8 Wohneinheiten ab ca Euro/qm, bezugsfertig 2014, Eickertstr., Mittelstadt, 6 Wohnungen ab ca Euro/qm, bezugsfertig Rolandstr., Hestert, 11 Baugrundstücke und Rissestr., Mittelstadt, 45 Baugrundstücke beides sind Ausschreibungen der Stadt Hagen. Des Weiteren sind über den Fachbereich Immobilien Baugrundstücke im Angebot. Witten Die Einwohnerzahl von Witten betrug zum rund Südwestlich von Dortmund respektive südlich von Bochum befindet sich die Stadt Witten. Noch heute ist dies ein wichtiger Standort für den Stahl- und Maschinenbau. Ehemals eine Großstadt, rutschte Witten in den letzten Jahren unter die Einwohner-Marke. Bundesweit bekannt ist die Stadt durch die erste deutsche Privatuniversität (Witten-Herdecke). Weitere Arbeitgeber sind Bosch-Rexroth und Thyssen- Krupp. Die Hauptverwaltungen der Deutschen Edelstahlwerke wie auch des Bauzulieferers Ardex sind in Witten beheimatet. Im Norden ist die Spannbreite nicht ganz so hoch, Topobjekte erreichen etwa Euro, günstige Einfamilienhäuser sind schon für Euro zu bekommen. In diesem Bereich gehen die Preise für Wohnungen ab etwa 700 Euro/qm los Immobilienmarkt allgemein Wie eigentlich alle Städte im Ruhrgebiet ist Witten durch den Strukturwandel geprägt. Die Zahl der Arbeitsplätze in den klassischen Bereichen wie Eisen- und Stahlerzeugung ist rückläufig.

7 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 06 Diese Entwicklung macht sich auch bei den Einwohnerzahlen bemerkbar. So rechnet die Stadt Witten mit einem weiteren Bevölkerungsverlust, sodass die Einwohnerzahl im Jahr 2020 etwa Einwohner betragen soll. Auch die Arbeitslosenquote ist relativ hoch und liegt knapp oberhalb des Landesdurchschnitts von Nordrhein-Westfalen. Trotz der negativen Entwicklung hat die Stadt einen positiven Wanderungssaldo, das heißt mehr Zuzüge als Abwanderung, was dem Bevölkerungsschwund entgegenwirkt. Die Stadt Witten geht hierbei von steigenden Immobilienpreisen von 10 Prozent zwischen aus. Immowelt.de zeigt hingegen eine Seitwärtsbewegung bei den Verkaufspreisen sowohl für Häuser als auch für Eigentumswohnungen. Zwar basieren die Auswertungen des Portals auf den dort vermittelten Immobilien, jedoch scheint ein Preisanstieg binnen drei Jahren, wie ihn die Stadt Witten postuliert, doch auch etwas sehr positiv gedacht. Allenfalls ein leichter Preisanstieg scheint in diesem Zeitraum wahrscheinlich, denn nach Auswertungen der NRW. Bank legen die Preise für Bauland in Witten in den letzten Jahren leicht zu. Die beliebtesten Stadtteile von Witten sind Heven, Herbede, Bommern, Ardey und Rüdinghausen. In Ardey wohnen die Menschen in der Toplage der Stadt. Allen gemeinsam ist die meist relativ ruhig Lage und viel Grün oder Wasser in der Nähe. Außerdem haben alle Stadtteile auch einen guten Verkehrsanschluss, sodass die benachbarten Städte wie Dortmund oder Bochum schnell zu erreichen sind. Insgesamt hat Witten durch Wälder und Wasserflächen wie den Kemnader Stausee für die Verhältnisse des Ruhrgebietes einen hohen Freizeitwert. Witten teilt sich in zwei Bereiche, einmal in die Stadtteile nördlich der Ruhr wie Rüdinghausen, Heven, Annen, Wullen, Stockum, Düren und in einen Bereich südlich der Ruhr mit den Stadtteilen Herbede, Bommern, Vormholz, Kämpen, Durchholz, Buchholz. Die Innenstadt befindet sich nördlich der Ruhr. Die Preise beginnen bei etwa Euro für Häuser in einfachen Lagen und gehen rauf bis auf über Euro in den Spitzenlagen der Stadt. Eigentumswohnungen starten mit einem Preis von knapp 700 Euro/qm und erreichen ihren Höchstwert bei Spitzenobjekten mit etwa Euro/qm. Zurzeit gibt es in Witten keine größeren. Bauland wird durch die Stadt in einem Baulückenkataster verwaltet und steht privaten wie gewerblichen Investoren zur Verfügung. Neuere Wohnbaugebiete sind die Bomeraner Heide mit Platz für 29 Baugrundstücke und das Brunebecker Feld mit 34 Wohneinheiten. Voraussichtlich kommt noch 2015 noch die Waldstraße mit 20 Baugrundstücken hinzu. Das weitere Umland von Dortmund Wichtige Städte sind im Norden Lünen und Bergkamen, im Osten Kamen, Unna und Schwerte und Holzwickede, Herdecke und Wetter im Süden. Der westliche Bereich wird über das Immobilienmarktprofil Bochum abgedeckt. Lünen liegt am Rande des nördlichen Ruhrgebietes im Übergang zum Münsterland und hat rund Einwohner. Durch die Lage und aus der historischen Entwicklung heraus ist die Stadt bipolar. Im Norden, mit Altlünen, das einstig zum Münsterland gehörte, und dem südlichen Lünen mit seinem Bergbau, daher lässt sich in der Stadt auch völlig unterschiedlich wohnen, im ländlichen Norden oder dem urbanen Süden. Die teuersten Gegenden der Stadt liegen am Wasser mit dem Cappenberger See im Norden und dem Horstmarer See im Süden. Ansonsten ist noch die Innenstadt von Lünen gefragt oder das dörfliche Niederaden im Südosten.

8 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 07 Großzügige Objekte in Spitzenlagen kosten in Lünen mehr als Euro, in den einfachen Lagen der Stadt beginnen die Preise für ein Einfamilienhaus bei etwa Euro. Für Eigentumswohnungen liegt die Preisspanne zwischen etwa 800 Euro/qm und rund Euro/qm bei Neubauten. Besonders bei Einfamilienhäusern hat Lünen ein vergleichsweise gutes Angebot. In der Von-Wieck-Straße gibt es ein Neubauprojekt mit 7 Wohnungen, ab etwa Euro/qm, bezugsfertig Unna, obwohl Kreisstadt, ist mit rund Einwohnern kleiner als Lünen. Die Stadt profitiert von der Nähe zum Ruhrgebiet. Beliebte Wohngegenden finden sich als Toplage in der (historischen) Innenstadt oder, wen man es ländlicher mag, im Osten oder Süden der Stadt. Die Preise bewegen sich auf einem ähnlichen Niveau wie die von Lünen. Häuser sind hier allerdings etwas günstiger Neubauwohnungen mit bis zu 3.000/qm etwas teurer. Förderungsmittel Fördermittel Städte Dortmund Förderung beim Erwerb städtischer Baugrundstücke, wenn darauf ein Wohnhaus mit mindestens KfW-70-Standard errichtet wird. Wichtig: Es müssen Kinder im Haushalt leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Höhe der Förderung: Grundsätzlich wird ein zinsloses Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren mit 1 Prozent Tilgung im Jahr vergeben. Das Darlehen wird nachrangig im Grundbuch eingetragen. Bei Einhaltung der Einkommensgrenze gemäß 9 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), Darlehen von max Euro für jedes zum Haushalt gehörende Kind, Höchstsumme Euro, bis zu 80 Prozent des Grundstückswertes. Bei Überschreitung der Einkommensgrenze nach 9 WoFG um max. 40 Prozent vergibt die Stadt Darlehen von Euro für jedes zum Haushalt gehörende Kind, max Euro bis zu 80 Prozent des Grundstückswertes. Hagen, Witten und die Städte des Umlandes Sie haben zurzeit keine personenbezogene Förderung für Privatleute. Wer in dieser Region bauen möchte, der kann neben den Fördermittelprogrammen des Bundes (KfW) auch Landesfördermittel erhalten. Nähere Informationen bekommen Sie unter: Das Preisniveau von Bergkamen, Kamen, Holzwickede oder Schwerte befinden sich auf einem vergleichbaren Preisniveau wie Unna. Hier gilt: je ländlicher, desto günstiger. Größere sind in diesem Gebiet derzeit nicht verfügbar.

9 DORTMUND IMMOBILIENMARKT 08 Quellen: Wohnlagenkarte Immobilienkompass Stadtverwaltung Braunschweig Befragung von Martkteilnehmern Bildernachweise: Titelseite: Stefanie Kleemann, Dortmund-Agentur, Stadt Dortmund Seite 1, beide Bilder: Stefanie Kleemann, Dortmund-Agentur, Stadt Dortmund Seite 2, oben: Stefanie Kleemann, Dortmund-Agentur, Stadt Dortmund Seite 2, unten: Anneke Wardenbach, Stadt Dortmund Seite 3: Stefanie Kleemann, Dortmund-Agentur Seite 4: JCS / CC-Lizenz mit Weitergabe unter gleichen Bedingungen 3.0 ( via Wikipedia) Seite 5: Klaus Ehlers/ CC-Lizenz mit Weitergabe unter gleichen Bedingungen 3.0 ( via Wikipedia) Urheberrechtsverweis: Die Veröffentlichung dieser Datei ist auf anderen Websites gestattet, sofern dies in ursprünglicher, unveränderter Form erfolgt. Impressum: Herausgeber: Baufi24 GmbH Friedrich-Ebert-Damm 111A Hamburg Powered by