BERLIN BLEIBT BERLIN. UND WO BLEIBEN SIE?

Transkript

1 BERLIN BLEIBT BERLIN. UND WO BLEIBEN SIE? ANLAGEIMMOBILIEN IN BERLIN MARKTBERICHT 2016 zinshausteam-kenbo.de 1

2 EDITORIAL Sven Oliver Nüss, Geschäftsführer der ZINSHAUSTEAM & KENBO Berlin GmbH & Co. KG Auch ohne Olympische Spiele hat Berlin mit großer Dynamik die internationale Aufmerksamkeit gewonnen. Dieses Interesse hat mehrere Ursachen. Berlin ist die Hauptstadt des nach wie vor als wirtschaftlich und sozial stabil wahrgenommenen Deutschland auch wenn Erfolge der rechtspopulistischen AfD im Ausland sehr wohl diskutiert werden. Zudem hat sich in der Metropole an der Spree eine multinationale Startup-Szene etabliert, die in Synergie mit der bunten Kulturszene wiederum für zusätzliche Attraktivität sorgt. Nachdem etwa Tausende junge Israelis den Charme, aber auch die praktischen Vorteile des Berliner Alltags zu schätzen wissen, kommen nun die jungen Briten in Deutschlands größte Metropole auch auf der Flucht vor den Folgen des Brexit. Wie sich der Ausstieg der Briten aus der EU mittel- und langfristig auf dem Berliner Immobilienmarkt bemerkbar machen wird, lässt sich aktuell noch nicht seriös vorhersagen. Sicher ist: Schon jetzt wächst die Zahl der Einwohner deutlich schneller als die Zahl der Wohnungen. Und ob Restriktionen wie Mietpreisbremse, Milieuschutzgebiete und die sogenannte kooperative Baulandentwicklung für den nötigen zusätzlichen Schub beim Neubau sorgen, darf zumindest bezweifelt werden. Trotzdem bietet der Berliner Zinshausmarkt in Zeiten hoher Nachfrage und niedriger Zinsen weiterhin interessante, nachhaltige Investitionsmöglichkeiten. Mit unserem aktuellen Marktbericht wollen wir Ihnen einen ersten Überblick bieten: Preise, Daten, Fakten, Trends. Für mehr sprechen Sie uns gerne an! Sven Oliver Nüss 2

3 DIE HAUPTSTADT WÄCHST DIE PREISE STEIGEN RASANTE RASANTE PREISDYNAMIK PREISDYNAMIK BEI BEI ZINSHÄUSERN ZINSHÄUSERN Seit 2012 sind Neuvermietungsmieten in Berlin nach Zahlen von empirica um fast ein Viertel gestiegen und die Neubaumieten um 16 %. Nach einem etwas ruhigeren zweiten Halbjahr 2015 ziehen die Mieten besonders in den Berliner Bezirken mit eher niedrigem Mietpreisniveau deutlich an wie etwa in Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg, wo Mietpreiszuwächse von über 10 % notiert werden. Da in Berlin bis dato Neubau überwiegend im hochpreisigen, frei finanzierten Segment entsteht, weichen Zuziehende und Berliner in Lagen mit niedrigerem Mietpreisniveau aus und treiben damit auch hier die Preise. In Reinickendorf oder Treptow-Köpenick steigen die Mieten ebenfalls überdurchschnittlich auch, weil hier viele Neubauwohnungen auf den Markt kommen. Doch legen Bezirke mit Trendlagen ebenfalls zu, wie Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Wedding, Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Mittel erreichen die Berliner Neubauangebotsmieten aktuell fast 13 Euro/m², wobei sie sich innerhalb des S-Bahn-Rings zwischen 11 und 15 Euro/m² bewegen und außerhalb meist unter 11,50 Euro/m² bleiben. Doch für viele und besonders neue Investoren am Berliner Zinshausmarkt steht die Entwicklung der Mieten für die Kauf- zinshausteam-kenbo.de 3

4 entscheidung nicht im Fokus, sondern die weitere rasante Wertentwicklung der Immobilie. Das ist mit Blick auf die Zahlen des Gutachterausschusses keine gänzlich unberechtigte Hoffnung. So kletterten die durchschnittlichen Kaufpreise für Mietshäuser ohne gewerbliche Flächen von 2014 bis 2015 um 18 % von 2,7 Mio. Euro auf 3,2 Mio. Euro. Bei klassischen Zinshäusern mit Gewerbeflächen betrug der Zuwachs knapp 28 %, von 3,5 Mio. Euro auf 4,5 Mio. Euro. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Quadratmeterpreisen. So verteuerten sich Mietshäuser ohne Gewerbe im genannten Zeitraum um 20 % auf Euro/m² und Zinshäuser um 19 % auf Euro/m². Allerdings wird es für die Kaufinteressenten schwieriger zu kaufen. Bei Mietshäusern ohne Gewerbeflächen ging die Zahl der Kauffälle um 11 % auf 569 zurück. Dass in diesem Segment der Umsatz trotz steigender Quadratmeterpreise sogar um 21 % auf 1,63 Mrd. Euro schrumpfte, ist auf den Rückgang der verkauften Fläche um 37 % zurückzuführen. PREISSPIEGEL FÜR BESTANDSOBJEKTE (MIETHÄUSER) Lage-Kategorie Faktor Preis pro m 2 Entwicklung TOP-LAGE Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte GUTE LAGE Steglitz-Zehlendorf, Prenzlauer Berg, Schöneberg MITTLERE LAGE Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof, Neukölln, Wedding EINFACHE LAGE Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Reinickendorf, Spandau fache Jahresmiete fache Jahresmiete fache Jahresmiete fache Jahresmiete æ æ æ æ 4

5 KAUFFÄLLE Bei den Wohn- und Geschäftshäusern kletterte der Umsatz im vergangenen Jahr bei 660 Verkaufsfällen 5 mehr als 2014 aufgrund der höheren Preise um 21 % auf 2,77 Mrd. Euro. Trotz gleichzeitig deutlich gestiegener Mieten haben sich auch die in Jahresnettokaltmieten ausgedrückten Verkaufsfaktoren stark nach oben entwickelt bei Mietshäusern ohne Gewerbeflächen stieg der Preis von 19,7 Jahresnettokaltmieten im Jahr 2014 auf 23,2 im vergangenen Jahr. Weniger ausgeprägt ist die Entwicklung bei Wohn- und Geschäftshäusern. Hier stieg der Preis binnen eines Jahres um zwei Jahresnettokaltmieten auf 22,3. PREISSPRUNG PREISSPRUNG BEI BEI ZWISCHENKRIEGSBAUTEN ZWISCHENKRIEGSBAUTEN AUSSERHALB DER CITY AUSSERHALB DER CITY Hier lohnt ein differenzierter Blick in die verschiedenen Baualtersklassen innerhalb der City und außerhalb. Die gefragtesten Wohnimmobilien sind weiterhin Gründerzeithäuser. Im vergangenen Jahr stieg der Preis für bis 1919 errichtete Mietshäuser ohne Gewerbeflächen innerhalb des S-Bahn-Rings um 16,3 % auf Euro/m², außerhalb des S-Bahn- Rings um 14,4 % auf Euro/m². Der Verkaufsfaktor erhöhte sich binnen eines Jahres von 21,4 auf 24,5 Jahresnettokaltmieten. Den größten Preissprung vollzogen jedoch die Baujahre außerhalb der City. Hier stieg der Preis um fast 68 % auf Euro/m². In der City tat diese Altersklasse mit einem Plus von 34,8 % auf Euro/m² sowie einem von 22,8 auf 27,9 gestiegenen Verkaufsfaktor ebenfalls einen ordentlichen Satz. Um fast ein Drittel erhöhte sich der Preis bei Mietshäusern ohne Gewerbe der Jahrgänge 1991 bis 2000 außerhalb der City. Bezeichnend für die Goldgräberstimmung ist, dass der höchste eingewertete Preis mit Euro/m² für ein in der City gelegenes Gründerzeithaus in einem schlechten Bauzustand gezahlt wurde. Der Kaufpreisfaktor ist nicht notiert GRUNDSTÜCKSUMSÄTZE (IN MIO. EURO) Mietwohnhäuser Wohn- und Geschäftshäuser Büro- und Geschäftsimmobilien Gewerbe- und Industrieobjekte zinshausteam-kenbo.de Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin

6 Bei Wohn- und Geschäftshäusern schlägt sich die nachfragebedingte Ausweichbewegung der Investoren in die Stadtteile außerhalb der City besonders deutlich im Preis nieder. Auch hier gewinnen die Jahrgänge 1920 bis 1948 mit einem um 45,5 % auf Euro gestiegenen Quadratmeterpreis sowie einem Kaufpreisfaktor, der von 19 auf 23,1 Jahresnettokaltmieten gestiegen ist, am stärksten. Die außerhalb der City 1971 bis 1990 entstandenen Zinshäuser klettern im Preis um 35,8 % auf Euro/m², gefolgt von Gründerzeithäusern in gutem Bauzustand (+ 29,9 % auf Euro/m²) und normalem Bauzustand (+ 28,7 % auf Euro/m²). Bei letzterer Kategorie stieg auch der Kaufpreisfaktor von 15,8 auf 20,4. Der höchste eingewertete Preis bei Wohn- und Geschäftshäusern wurde mit Euro/m² für einen 2011 entstandenen Neubau gezahlt gefolgt von einem gut erhaltenen Gründerzeithaus in der City (2.689 Euro/m²). Einen selbst in diesen Zeiten ungewöhnlichen Satz machte das Umsatzvolumen bei Büro- und Geschäftshäusern. Während die Kauffallzahlen 2015 lediglich um 5 % auf 287 stiegen, explodierte der Umsatz um 94 % auf 4,38 Mrd. Euro. Deutlich beeinflusst wird das Transaktionsvolumen durch den Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz für etwa 1,3 Mrd. Euro an ein Tochterunternehmen von Brookfield Property Partners. Hinzu kommt der Verkauf mehrerer Gewerbegebiete und größerer Einkaufszentren. BERLIN BERLIN WÄCHST WÄCHST UND UND FORCIERT FORCIERT DEN WOHNUNGSBAU DEN WOHNUNGSBAU Berlin wächst schneller, als Wohnungen gebaut werden. Allein im vergangenen Jahr stieg die Zahl der Einwohner um Zwar ziehen angesichts der steigenden Wohnungsmietkosten zunehmend Familien in den Brandenburger Speckgürtel, doch aus den anderen Bundesländern und vor allem aus dem Ausland ist der Zuzugssaldo positiv. Über die Hälfte der neuen Berliner kommt 6

7 KAUFPREISE (IN EURO) aus dem europäischen Ausland. Der Anteil von Flüchtlingen liegt bei Und seit einigen Jahren verzeichnet Berlin aufgrund der vielen jungen Neubürger auch einen Geburtenüberschuss, der 12 % zum Einwohnerwachstum beiträgt. Besonders die Neubürger zieht es in die zentrumsnahen Trendviertel. So kletterte die Zahl der Einwohner im Bezirk Mitte in den letzten fünf Jahren um 9 % sie liegt damit deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 5,3 %. Dass auch Lichtenberg (7,4 %), Pankow (6,8 %) und Spandau (6,3 %) überdurchschnittlich wachsen, liegt ebenfalls an den hier verorteten Neubauquartieren. Noch schneller als die Einwohnerzahl wächst die der Haushalte. Im Berliner Mittel kamen in den letzten fünf Jahren 6,4 % hinzu. Überdurchschnittliche Zahlen werden in Lichtenberg (11 %), Spandau (9,6 %), Pankow (9,3 %) oder Steglitz-Zehlendorf (7,7 %) notiert. Um die Neubürger unterzubringen und Gentrifizierung zu vermeiden, vereinbarten der Senat und die Wohnungswirtschaft im Juli 2014 die Genehmigung von jährlich Wohneinheiten, um realisieren zu können. Angesichts des Flüchtlingszuzugs wurde vom Senat Anfang 2016 die Zahl der jährlich fertigzustellenden Wohnungen auf bis erhöht. Davon ist die Bundeshauptstadt jedoch noch weit entfernt. Nachdem 2013 die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden bei gut lag, konnten im vergangenen Jahr immerhin über Wohnungen übergeben werden und knapp wurden genehmigt. Rechnet man Wohnungen in Nichtwohnbauten, Modernisierungen und Umbauten hinzu, kommt man sogar auf über Baugenehmigungen und Fertigstellungen. GEBREMSTE GEBREMSTE DYNAMIK DYNAMIK BEI BEI DEN DEN BAUGENEHMIGUNGEN BAUGENEHMIGUNGEN Doch die Dynamik bei den Baugenehmigungen verlangsamt sich. Während es den Baubehörden zwischen 2010 und 2014 gelang, im Mittel jährlich 43 % mehr Projekte zu genehmigen als im Jahr zuvor, lag der Zuwachs von 2014 auf 2015 bei nur 10 %. Und im ersten Halbjahr VIELFACHES DER JAHRESNETTOMIETE 23,2 18,2 20,3 22,3 16,7 17,8 19,7 15, Mietwohnhäuser Wohn- und Geschäftshäuser Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin 2016 zinshausteam-kenbo.de 7 7

8 2016 wurden mit Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden 9,7 % mehr genehmigt als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Die gebremste Dynamik hatte verschiedene Ursachen. Die Sachbearbeiter stoßen an Kapazitätsgrenzen, denn die Zahl der abgearbeiteten Baugenehmigungen hat sich seit 2010 mehr als verfünffacht. Auch wächst die Zahl der eingereichten Bauanträge aufgrund steigender Grundstückskosten des sich verknappenden Baulandes nicht im Tempo der vergangenen Jahre weiter. Da die Zahl der Fertigstellungen der Zahl der Baugenehmigungen stark hinterherhinkt, wirft der Berliner Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel Teilen der Immobilienwirtschaft vor, mit Baugenehmigungen zu spekulieren, statt Wohnungen zu bauen. Allerdings hat die Politik mit Regulierungen wie dem in diesem Jahr greifenden Modell der kooperativen Baulandentwicklung wenig zur Attraktivierung des Neubaus beigetragen. Bei der kooperativen Baulandentwicklung sollen die Projektträger Kosten für die Finanzierung und Realisierung von Kitas und Grundschulen übernehmen, sofern zusätzlicher Bedarf durch ihre Neubauaktivitäten entsteht. Gleichzeitig sollen 10 bis 33 % als öffentlich-geförderte Wohnungen errichtet werden. Tun sie dies nicht, rutschen sie etwa hinsichtlich der Baurechtschaffung bei der Verwaltung ganz unten in den Stapel. DIE DIE ENTWICKLUNG IN IN DEN DEN BEZIRKEN BEZIRKEN Mit Fertigstellungen lag der Bezirk Pankow 2015 im Ranking der Bezirke vorn. Einen Bauschwerpunkt bildet etwa das einstige Gelände der Fahrbereitschaft des Ministerrates der DDR an der Straßburger Straße/Ecke Saarbrücker Straße. Hier entsteht die Wohnsiedlung La Vie mit 362 Wohneinheiten. Mit Wohneinheiten folgt Friedrichshain-Kreuzberg. In dem teils noch recht ruppigen Szene-Bezirk sind die Brachen auf der Stralauer Halbinsel im Fokus der Entwickler sowie eines der vier Baufelder des ehemaligen Bahn BAUGENEHMIGUNGEN UND -FERTIGSTELLUNGEN Fertigstellungen gesamt Fertigstellungen Mietwohnhäuser HALBJAHR HALBJAHR Baugenehmigungen gesamt WOHNANTEIL BAUGENEHMIGUNGEN Baugenehmigungen Mietwohnhäuser 77 % 82 % von von Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

9 Entwicklung eines Stadtquartiers in Lichtenberg: Projekt Lindenhof schafft rund 400 Wohnungen. geländes an der Flottwellstraße, nahe dem neuen Gleisdreieckpark. In Treptow-Köpenick, wo im vergangenen Jahr Wohneinheiten fertiggestellt wurden, entstehen an der Wendenschlossstraße bis 2026 etwa Wohnungen auf einem ehemaligen Gärtnereigelände an der Dahme. 700 Wohnungen werden an der Regattastraße in Grünau auf einer altlastensanierten Industriefläche gebaut. Lichtenberg lag 2015 mit fertiggestellten Wohnungen auf Rang 4 der Bezirke. Zu den großen Projekten zählen die Umnutzung des früheren Sportlerwohnheims an der Konrad-Wolf-Straße mit 259 Wohnungen sowie die Errichtung von zwei Wohnanlagen mit 170 Einheiten in der Gartenstadt Karlshorst. Zudem plant die Howoge auf dem Gelände des ehemaligen Kinderkrankenhauses Lindenhof 400 Wohnungen. Parkhaus durch das Wohnquartier am Alexanderplatz mit 190 Wohneinheiten und m 2 Gewerbeflächen ersetzen. Hinter dem Hamburger Bahnhof, direkt am Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal wird durch die Groth-Gruppe der sogenannte KunstCampus mit 120 Wohnungen errichtet. Nach Zahlen des Gutachterausschusses wurden 2015 mit 48,7 ha zwar 14 % weniger Fläche für die Bebauung mit geschlossener Bauweise veräußert, doch der Umsatz kletterte um 32 % auf 454 Mio. Euro. Da der Nachfrageüberhang zu Preisen führte, die teils deutlich über dem Bodenrichtwert lagen, entschloss sich der Gutachterausschuss 2015, die Bodenrichtwerte für Bauland mit einer GFZ (Geschossfächenzahl) bis 2,0 um bis zu 30 % und für hochverdichtetes Bauland mit einer GFZ über 2,0 um bis zu 50 % anzuheben. Im begehrten Bezirk Mitte konnten 998 Wohneinheiten übergeben werden. Schwerpunkte sind hier die Keibelstraße, wo Strauss & Partner ein marodes zinshausteam-kenbo.de 9

10 AUSBLICK 2017 Die internationalen Rahmenbedingungen mit den schwer einschätzbaren Folgen des Brexit, dem Konflikt mit der Türkei, mit Russland, der Uneinigkeit in der EU über die Flüchtlingsfrage, der lahmenden Weltkonjunktur etc. sorgen für ein weiter steigendes internationales Interesse an deutschen Immobilien. Deutschland wirkt mit seiner vergleichsweise florierenden Wirtschaft, der niedrigen Arbeitslosigkeit und seiner durch einige großzügige Tarifabschlüsse solventen Einwohnerschaft wie eine Insel der Seligen für das internationale Kapital. Mit der Folge, dass auch viele mit der Immobilienwirtschaft wenig vertraute Anleger in den Markt eintreten sowohl aus Deutschland, aber auch aus dem Ausland und mit Blick auf die Zielstellung Kapitalsicherung Renditen akzeptieren, die für viele Projektentwickler und professionelle Endinvestoren nicht refinanzierbar sind. So werden in den Top-Lagen nach Wahrnehmung unseres Hauses Kaufpreisfaktoren gezahlt, die nicht selten an die 40-fache Jahresnettokaltmiete heranreichen und im Einzelfall darüberliegen. Preise, die sich nur durch die Umwandlung in Eigentumswohnungen amortisieren lassen. Die Aufteilung erfreut sich deshalb wachsender Beliebtheit, weil die Nachfrage nach (Eigentums-) Wohnungen 10

11 schneller zunimmt als der Neubau. So ist von 2011 bis 2015 die Einwohnerzahl Berlins um 7,4 % gewachsen, die Zahl der Wohnungen jedoch um weniger als 2 %. Dabei ist zu beachten, dass die Umwandlung von Wohnungen durch soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz) in vielen begehrten Lagen eingeschränkt ist. Allerdings ist die Zahl der Umwandlungen in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow trotz der zahlreichen Milieuschutzgebiete deutlich gestiegen. Am Prenzlauer Berg etwa hat sie sich von 2014 auf 2015 auf verdoppelt. Auch in einfachen Lagen sind angesichts des schwachen Angebots und des wachsenden Liquiditätsdrucks zunehmend Kaufpreisfaktoren um die 20-fache Jahresnettokaltmiete zu erwarten. Anleger sollten weiterhin sehr sorgsam die Nachhaltigkeit des Investments im Fokus haben und nicht zu sehr auf ein Anhalten der Preisspirale setzen. Weiterhin ist der Immobilienmarkt ein zyklischer Markt. zinshausteam-kenbo.de 11

12 Bildnachweis: Vincent Mosch/vincent.mosch.berlin Lindenhof: Howoge/Max Dudler - Shutterstock/shutterstock.com istock/istock.com ZINSHAUSTEAM & KENBO Berlin GmbH & Co. KG Kurfürstendamm 70 D Berlin Tel Fax berlin@zinshausteam-kenbo.de