Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen

Transkript

1 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Jennifer Güleryüz Bachelorarbeit 5. Semester Geographisches Institut der RWTH Aachen 1

2 Einleitung Quelle: Spiegel Online 2013 Steigende Zahl der Abiturienten Doppelte Abiturjahrgänge Wegfall der Wehrpflicht Erhöhte Aufmerksamkeit gegenüber Studentischem Wohnen Erde 2

3 Einleitung Quelle: KSTA 2013 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Steigende Mietpreise Wohnungsknappheit Mögliches Lösungsansatz zur Linderung des Angebotdefizits Erde 3

4 Der Weg durch den Vortrag Gliederung des Vortrags: 1 Studentisches Wohnen in Deutschland 1.1 Nachfragesituation Entwicklung der Studierendenzahl Wohnvorstellungen und finanzielle Möglichkeiten von Studenten 1.2 Angebotssituation Öffentlich geförderte Wohnplätze Privater Wohnungsmarkt 1.3 Studentisches Wohnen in Aachen 2 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in Studentenwohnungen 2.1 Veränderte Rahmenbedingungen 2.2 Umwidmung als möglicher Lösungsansatz Voraussetzungen und Bedingungen Erfolgsfaktoren und Beispiele 3 Ausblick und Kritik 4

5 Millionen Nachfragesituation in Deutschland Millionen Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage: >Statiatische Ämter des Bundes und der Länder Demographische Entwicklung Bevölkerung (linke Achse) Haushalte (rechte Achse) Individualisierung d. Gesellschaft Pluralisierung d. Haushaltsformen steigende Haushaltszahlen

6 Entwicklung der Studierendenzahl Quelle: eigene Abbildung, Datengrundlage: Statiatisches Bundesamt Entwicklung der Studierendenzahl in Deutschland Ausländische Studierende Deutsche Studierende Anteil Ausländer 30% % % % % % 0 07/08 08/09 09/10 10/11 11/12 12/13 13/14 0% 6

7 Quelle: eigene Darstellung Entwicklung der Studienanfänger Es wird mit einem weiteren Anstieg der Zahl der Studienanfänger gerechnet, v.a. in Ostdeutschland Erhöhte Anzahl von Abiturienten Steigende Übergangsquote von der Schule an die Hochschule Studienanfänger in Deutschland Ausländische Studienanfänger Deutsche Studienanfänger Anteil Ausländer 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0 06/07 07/08 08/09 09/10 10/11 11/12 12/13 13/14 0% 7

8 Wohnvorstellungen und finanzielle Möglichkeiten 8 Quelle: HIS 2012:421/202

9 Öffentlich geförderte Wohnplätze Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage: DSW 2013: : Wohnheimsplätze für über 2,2 Mio. Studenten Unterbringungsquote: 10,13 % Entwicklung der Studierenden und Wohnheimplätze Zahl der Studierenden Wohnplätze DSW: Bedarf an zusätzlichen Wohnheimsplätzen, Ramsauer: min Momentan lediglich in Bau und in Planung 9

10 Privater Wohnungsmarkt Quelle: BulwienGesa Knappes Wohnungsangebot! 2012: 1,35 Mio. Einzimmerwohnungen in BRD 2013/2014: 2,6 Mio. Studenten 57 % Mietwohnung 1,49 Mio. Angebotsdefizit von Wohnungen (Ohne Beachtung anderer konkurrierender Nachfragegruppen wie Rentner, Singles, Auszubildende) Einzimmerwohnungen in ganz Deutschland, welche aufgrund ihrer Lage nicht alle als Unterkunft für Studierende in Frage kommen Aachen als Beispiel 10

11 Studentisches Wohnen in Aachen Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage: Statistisches Bundesamt Entwicklung der Studierenden in Aachen sonstige Hochschulen RWTH Aachen Anteil Ausländer 20% 18% % % 12% 10% 8% 6% % % 0 04/05 05/06 06/07 07/08 08/09 09/10 10/11 11/12 12/13 13/14 0% 11

12 Studentisches Wohnen in Aachen Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage: RWTH /2014: Studenten Herkunftsregionen der Studierenden der RWTH Aachen Ausland 14% Städteregion Aachen 14% Übriges Deutschland 17% Übriger Regierungsbezirk Köln 23% Übriges Nordrhein- Westfalen 32% Nachfrage: 37% aus Aachen bzw. Regierungsbezirk Köln können zumindest theoretisch pendeln 63% ist auf Wohnraum in Aachen angewiesen Nachfragevolumen: min Studenten 12

13 Studentisches Wohnen in Aachen Quelle: BulwienGesa 2014 Angebot: 21 Wohnheime Plätze unterdurchschnittliche Versorgungsquote: 8% (BRD:10%) Steigende Mietpreise Zimmer-Wohnungen nur 49 bei Immobilienscout24.de inseriert ( ) 13 knappes Wohnungsangebot

14 Studentisches Wohnen in Aachen Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage: RWTH /2014: Studenten Herkunftsregionen der Studierenden der RWTH Aachen Ausland 14% Städteregion Aachen 14% Übriges Deutschland 17% Übriger Regierungsbezirk Köln 23% Übriges Nordrhein- Westfalen 32% Nachfrage: 37% aus Aachen bzw. Regierungsbezirk Köln können zumindest theoretisch pendeln 63% ist auf Wohnraum in Aachen angewiesen Nachfragevolumen: min Studenten 14

15 Quelle:Wörmer 2010:43 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Veränderte Rahmenbedingungen Es ist wieder steigendes Interesse am Wohnen in der Stadt zu beobachten (Brühl et al. 2006:11) G kürzere Wege größeres Angebot Arbeitsplätze v.a <30-Jährige Angespannte Wohnungsmärkte in den Innenstädten - Stetig sinkende Leerstandsquoten im Geschosswohnungsbau - Niedrige Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau 15

16 Quelle: eigene Darstellung, BulwienGesa 2014/ Savills 2012: = Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Veränderte Rahmenbedingungen Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Abnahme der Beschäftigtenzahl im Produzierenden Gewerbe um 20 % in 10 Jahren Stärkere Dienstleistungsorientierung Verlagerung der Produktion in die Peripherie/Ausland vermehrter Leerstand innerstädtischer Fabrikgelände Differenz zwischen Büro- und Wohnungsmieten 2002 und 2011 Steigender Büroflächenleerstand Angleichung der Büro- und Wohnungsmieten 16

17 Quelle: Savills 2012:2 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Veränderte Rahmenbedingungen Veränderung der Wohn- und Büroflächennachfrage Zukünftig stärkere Nachfrage nach Wohnals nach Bürofläche 17 Umwidmung als möglicher Lösungsansatz - Abbau des Gewerbeflächenleerstands - Linderung der Wohnungsnot

18 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Voraussetzungen und Bedingungen Objekte, welche vor 1990 errichtet worden sind (ansonsten zu teuer) Lage: ausreichende Wohnqualität, geringe Emissionsbelastung, gute Verkehrsanbindung, nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Hochschulnähe Baurecht: FNP, Abstandsfläche, Brand-, Lärm-, Schallschutz Erhöhter Verwaltungsaufwand von Wohnimmobilien Studentenapartments: höhere Mieterfluktuation aufwendiger 18

19 Quelle: Headquarter.de Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Erfolgsfaktoren und Beispiele Höherklassiges Preissegment ( The Flag in Frankfurt: 34m² fur 890 ) Kino, Fitnessstudio, Billiard etc. Headquarter in Frankfurt Ehemaliges Verwaltungsgebäude Entkernung & vollständiger Neuaufbau Platz für 271 Studierende v.a. Studienanfänger & ausländische Studierende Fußläufige Entfernung zur Uni Gute ÖPNV-Anbindung Planungsrechtliche Grundlagen: Neubau hätte kleiner ausfallen müssen Drittverwendung möglich (Senioren/Hostel) 19

20 Quelle: BMVBS 2013:24 Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen Erfolgsfaktoren und Beispiele Geringe Leerstandsraten konstanter Einnahmestrom Studentisches Wohnen: konjunkturunabhängig hohe erzielbare Renditen Nachhaltigkeit & Energie-Einsparverordnung Äußerst positive Resonanz 20

21 Ausblick und Kritik Demografische Entwicklung: Rückgang der Studierendenzahl zu erwarten Größtenteils höherklassige Umwidmungen Problem: Armer Student Kooperation der Kommunen mit Investoren wichtig Zügige Durchführung von Genehmigungsverfahren Mietzuschüsse fördern Baurechtliche Hürden minimieren 21

22 Literatur BMVBS (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) (Hrsg.) (2013): Umwandlungsprojekte von Nichtwohngebäuden in Studentenwohnungen. Berlin. CBRE (2013): CBRE Marktreport Studentisches Wohnen 2012/2013. Berlin. DSW (Deutsches Studentenwerk) (2013): Wohnraum für Studierende Statistische Übersicht Berlin. HIS (Hochschul Informations System) (2012): Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in Deutschland Hannover. KMK (Kultusministerkonferenz) (2014): Vorausberechnung der Studienanfängerzahlen Berlin (=Statistische Veröffentlichungen der Kultusministerkonferenz 200). Regio Kontext (2013): Studentisches Wohnen in Deutschland. Berlin. Savills (2012): Umwidmung von Gewerbe-in Wohnimmobilien. Berlin. Statistisches Bundesamt (2014a): Studierende an Hochschulen Vorbericht Wintersemester 2013/2014. Wiesbaden. (=Fachserie 11, Reihe 4.1). 22