Wohnungsmarktbericht. Wohnungsmarktbericht Deutschland 2013

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1 Wohnungsmarktbericht Wohnungsmarktbericht Deutschland 2013

2 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Wirtschaft und Arbeitsmarkt Bruttoinlandsprodukt und verfügbare Einkommen Das Bruttoinlandsprodukt (BIP, preis-, saison- und kalenderbereinigt) stieg im ersten Quartal 2013 wieder geringfügig um 0,1 %, nachdem die Wirtschaft im vierten Quartal des Vorjahres noch geschrumpft war. Auf Jahressicht 2012 erreichte das BIP nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes real ein Wachstum von 0,7 %. Das BIP pro Kopf lag 2012 bei rund Euro. Nachdem der Geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft des ifo Instituts im März 2012 einen Hochpunkt erreicht hatte, sank er im Jahresverlauf 2012 spürbar ab. Zur Jahreswende setzte erneut ein Aufwärtstrend ein, der jedoch im ersten Halbjahr 2013 in eine Seitwärtsbewegung mündete. Im Juni stand der Index für das Geschäftsklima bei 105,9 Indexpunkten und lag damit weiterhin über seinem langjährigen Mittelwert. Die Einschätzung der aktuellen Geschäftslage überstieg dabei die Erwartungen an die zukünftige Entwicklung, wie bereits im gesamten Jahr 2012, bei weitem. Im aktuellen Jahresgutachten der führenden Wirtschaftsinstitute wird für 2013 wieder mit einem leicht stärkeren Wachstum des BIP um 1,0 % gerechnet. Nach einer verhaltenen Wirtschaftsentwicklung in der ersten Jahreshälfte, soll die Wirtschaft im Laufe des Jahres 2013 wieder an Fahrt aufnehmen. Seit 1991 stiegen die verfügbaren Einkommen je Einwohner inflationsbereinigt um 9,5 %, was einem Zuwachs von 0,4 % p.a. entspricht. Somit konnten die Haushaltseinkommen nicht in dem Maße von der wirtschaftlichen Entwicklung profitieren, wie die Gesamtwirtschaft, die im gleichen Zeitraum um 26,7 % expandierte (1,3 % p.a.). Da die verfügbaren Einkommen eine der wichtigen Nachfragedeterminanten auf Wohnungsmärkten sind, wirkte die geringfügige Steigerung der Einkommen seit Ende der 1990er Jahren als dämpfender Faktor auf die Preise im deutschen Wohnimmobilienmarkt betrugen die verfügbaren Einkommen rund je Einwohner. Für 2013 erwartet der Sachverständigenrat moderat steigende Einkommen, die auch die Preise auf dem Wohnungsmarkt weiter fördern werden. Hypothekenzinsen und Inflationsentwicklung Hypothekenzinssätze haben sowohl auf den Eigentümerwohnungsund -häusermarkt als auch auf den Investmentmarkt einen wesentlichen Einfluss, da der Immobilienerwerb zumeist über Kredite finanziert wird. Wie zuletzt vor der Finanzkrise in vielen europäischen und US-amerikanischen Märkten ersichtlich, können niedrige Zinssätze die Nachfrage nach Immobilien fördern und die Immobilienpreise antreiben. In Deutschland, wie in anderen westlichen Ländern, sanken die Hypothekenzinssätze in den letzten 20 Jahren deutlich von über 9 % in 1992 auf rund 3 % in der ersten Jahreshälfte Eine hohe Inflation der Verbraucherpreise führt gewöhnlich zu hohen Hypothekenzinssätzen, was wiederum die Eigentumsbildung verteu- Reales Bruttoinlandsprodukt und verfügbare Einkommen ( ) Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung: Jones Lang LaSalle

3 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland ert und gewöhnlich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt dämpft. Von einer Inflationsrate von 6 % Anfang der 1990er Jahre stabilisierte sich die Inflation auf einem niedrigen Niveau von unter 2 % p.a. Nur kurz stieg die Inflationsrate 2008 und 2009 aufgrund einer wirtschaftlichen Boomphase auf eine Rate von über 3 %. Verursacht durch die weltweite Krise sank sie bis zur zweiten Jahreshälfte 2009 kurzfristig sogar in den negativen Bereich. Seit diesem Tiefstand stiegen die Verbraucherpreise im Zuge der Wirtschaftserholung in der ersten Jahreshälfte 2012 bis über 2 %. Seitdem sank die Inflationsrate wieder und lag im Mai 2013 bei 1,5 %. Die führenden Wirtschaftsinstitute erwarten in ihrem Jahresgutachten für 2013 in Deutschland eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,1 %, womit der EU-Zielwert von 2 % geringfügig überschritten würde. Die weiterhin historisch niedrigen Hypothekenzinssätze, die sich unter Berücksichtigung der Inflation real bei rund einem Prozent bewegen, beeinflussen die Finanzierungsseite von Wohnimmobilieninvestitionen sowohl für institutionelle als auch für private Investoren weiterhin günstig. Hypothekenzinsen und Inflation der Verbraucherpreise ( ) Quelle: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt

4 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Erwerbstätige und Arbeitslosenquote ( ) Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit Erwerbstätige und Arbeitslosenquote Den Arbeitsmarkt kennzeichnete 2012 eine robuste Verfassung. Der Wirtschaftsaufschwung des Vorjahres, der zunehmend auch von einer soliden Binnenkonjunktur getragen wird, sorgte für eine im Jahresvergleich sinkende Arbeitslosigkeit. Im Durchschnitt erreichte die Arbeitslosenquote 2012 mit 6,8 % ihren niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. In Westdeutschland lag die Quote bei 5,9 %, während in Ostdeutschland mit 10,7 % der Anteil der Arbeitslosen an den Erwerbspersonen fast doppelt so hoch war. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg 2012 bundesweit mit rund 41,6 Mio. auf einen neuen Höchststand. Allerdings verlangsamte sich der Anstieg der Beschäftigung im Jahresverlauf merklich und das Arbeitskräftepotenzial, auch durch Zuwanderung aus dem europäischen Ausland, erhöhte sich spürbar. Im Mai 2013 erreichte die Arbeitslosenquote 6,8 %. Damit stieg die Quote im Vergleich zum Vorjahresmonat geringfügig um 0,1 %- Punkte. Das ifo-beschäftigungsbarometer für die gewerbliche Wirtschaft, das die zukünftige Beschäftigungsplanung der Betriebe ermittelt, hat sich seit 2012 abgekühlt und lässt aktuell auf eine verhaltene Einstellungsneigung der Wirtschaft schließen. Für 2013 gehen die führenden Wirtschaftsinstitute in ihrem gemeinschaftlichen Jahresgutachten von einer nahezu stabilen Arbeitslosenquote von 6,8 % aus. Die Erwerbstätigenzahl soll gleichzeitig um 0,4 % ansteigen. Regionale Kaufkraft Die regionale Kaufkraft als wichtiger Indikator für das Nachfragepotenzial einer Region lässt sich über die verfügbaren Einkommen bestimmen. Prinzipiell ist die Kaufkraft in den westdeutschen Bundesländern höher als im Osten Deutschlands. So ist das verfügbare Einkommen in Bayern, dem wohlhabendsten Bundesland, mit rund je Einwohner über 35 % höher als im ärmsten Bundesland Mecklenburg-Vorpommern ( ). Neben dem historisch bedingten Ost-West-Gefälle verfügen Einwohner in Großstadtregionen, auf-

5 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland grund der höheren wirtschaftlichen Wertschöpfung, zudem häufig über höhere Einkommen als in ländlichen Regionen. Während die allgemeine Verteilung des Wohlstands zwischen Bundesländern und Regionen im Zeitverlauf nur geringen Schwankungen unterworfen ist, kam es in den letzten zehn Jahren dennoch zu einigen bemerkenswerten Verschiebungen im Wohlstandsgefüge zwischen den Bundesländern. Das Bundesland mit der geringsten Entwicklung war Berlin (+12 % zwischen 2001 und 2011). Von einer mittleren Position aller Bundesländer verschlechterte sich sein Rang innerhalb der Bundesländer auf den drittletzten Platz. Deutlich überdurchschnittlich konnte sich Rheinland-Pfalz entwickeln und so zum viertreichsten Bundesland werden (+25 %). Deutlich oberhalb des Bundesdurchschnitts (+22 %) bewegen sich sonst nur noch Bayern und Sachsen-Anhalt, das jedoch nach wie vor, trotz seiner positiven Entwicklung, zu den ärmsten Bundesländern zählt. Deutlich schwächer als im Bundestrend verlief die Entwicklung der verfügbaren Einkommen auch in den wohlhabenden Bundesländern Hamburg und Hessen. Trotz der gewissen Unterschiedlichkeit in der Dynamik belegen die fünf ostdeutschen Bundesländer und Berlin auch mehr als 20 Jahre nach der Wiedervereinigung die Schlusspositionen aller Bundesländer. Die Verteilung der Miet- und Kaufpreisniveaus und deren Entwicklung hängt stark mit der regionalen Kaufkraft zusammen. So werden in wohlhabenden Regionen regelmäßig höhere Mieten und Kaufpreise erzielt als in Gebieten mit niedrigeren Einkommen. Zugleich ist die Entwicklung der Einkommen ein bedeutender Faktor der Wohnungsmarktnachfrage. Steigende Einkommen stärken die Nachfrage und führen mittelbar zu steigenden Preisniveaus. Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner (2001 und 2011) Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

6 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung Demografischer Wandel Nach der Wiedervereinigung ist die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2002 auf ca. 82,5 Mio. angestiegen. Der Zuwachs ist in den 1990er Jahren insbesondere auf die Zuwanderung von 2,8 Mio. Spätaussiedlern aus Osteuropa zurückzuführen. Zwischen 2002 und 2010 sank die Bevölkerungszahl kontinuierlich. Ausschlaggebend dafür war vor allem der negative Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung (Geburten abzüglich der Sterbefälle). Zwischen 2008 und 2009 war Deutschland sogar ein Auswandererland, das erst 2010 wieder einen positiven Wanderungssaldo erreichte. Seither erhöhte sich dieser Saldo stetig und erreichte 2012 voraussichtlich seinen höchsten Stand seit 1995 ( ). Einen großen Anteil an dieser Entwicklung hat die Einführung der Arbeitnehmerfreizügigkeit mit den osteuropäischen EU-Ländern im Mai 2011 und die steigende Attraktivität des deutschen Arbeitsmarktes insbesondere für Arbeitnehmer aus den südlichen EU-Ländern, wo die Rezession den Arbeitsmarkt belastet. Somit stieg die Bevölkerungszahl Deutschlands 2012 weiter an und erzielte zum Jahresende 2012 gemäß amtlicher Be- Bevölkerungsentwicklung und -vorausberechnung ( ) Quelle: Statistisches Bundesamt (12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung) völkerungsfortschreibung voraussichtlich rund 82 Mio. Einwohner. Nach Auswertung der Zensusdaten wohnen in Deutschland 2012 jedoch schätzungsweise nur rund 80,5 Mio. Einwohner, was jedoch nicht die im Kapitel beschriebene Einwohnerentwicklung verändert. Generell kann die Bevölkerungsentwicklung der nächsten Jahrzehnte in Deutschland mit den drei Worten weniger, älter und multikultureller beschrieben werden. Hinter diesen Begriffen verbergen sich allerdings komplexe Entwicklungen, die zum einen den so genannten Demografischen Wandel mit einem allgemeinen Bevölkerungsrückgang ( weniger ) bei einer gleichzeitigen Überalterung der Bevölkerung ( älter ) und zum anderen einen steigenden Anteil von Personen mit Migrationshintergrund ( multikultureller ) umfassen. Alle drei Aspekte haben jeweils spezifische Auswirkungen auf den deutschen Markt für Wohnimmobilien. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wird die Einwohnerzahl Deutschlands allmählich bis 2040 auf 73,8 Mio. (-11,1 % im Vergleich zu 2012, untere Variante) bis 76,8 Mio. (-6,7 %, obere Variante) zurückgehen und bis 2060 weiter auf 64,7 Mio. (-21,1 %) bis 70,1 Mio. (-14,5 %) Einwohner absinken. Der wesentliche Einflussfaktor auf die Geschwindigkeit und das Ausmaß des demografischen Wandels ist die zukünftige Höhe der Zuwanderung. Die untere Variante rechnet mit einer Nettomigration von Personen pro Jahr, während die obere Variante die doppelte Anzahl von annimmt. In den letzten beiden Jahren erfuhr Deutschland eine wesentlich höhere Zuwanderung, in den Jahren davor jedoch teilweise sogar Wanderungsverluste, sodass deutlich wird, wie schwierig eine genaue Abschätzung dieses wichtigen Einflussfaktors ist, da dieser stark von wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen in Deutschland und auch im Ausland beeinflusst wird. Die Auswirkungen des Demografischen Wandels sind regional unterschiedlich und müssen daher räumlich differenziert betrachtet werden. Städte und Regionen, die mit einer hohen Lebensqualität und einem guten Arbeitsplatzangebot aufwarten, können mit einer Bevölkerungszunahme rechnen und sich somit als Gewinner des Demografischen Wandels bezeichnen. Verlierer sind hingegen die so genannten peripheren ländlichen Räume und strukturschwache Regionen, die einen Verlust der jungen Bevölkerung zugunsten der Ballungszentren hinnehmen müssen. Nach Untersuchungen des

7 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) werden bis 2025 folgende Regionen vom Bevölkerungswachstum profitieren: das südliche Bayern mit München, die Region Stuttgart, die Regionen entlang des Rheins mit Freiburg, Mannheim/Ludwigshafen, dem Rhein-Main Gebiet und der Region Köln/Bonn, Teile von Nordwestdeutschland, die Region Hamburg und Berlin mit seinen angrenzenden Landkreisen. Auf der übergeordneten Ebene der Bundesländer werden bis 2020 alle Länder, bis auf die Stadtstaaten Hamburg und Berlin sowie die Flächenländer Bayern, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein, Bevölkerung verlieren. Ein Trend, der sich bis 2040 auf alle Länder, Hamburg ausgenommen, ausdehnen wird. Bis 2060 wird es in allen Bundesländern außer Hamburg zu einem zweistelligen Bevölkerungsrückgang gekommen sein. Innerhalb der Flächenländer existieren jedoch regional unterschiedlich wachsende oder schrumpfende Regionen in Abhängigkeit ihrer Lage zu den starken Wirtschaftsräumen. Altersstruktur Im Altersaufbau der heutigen bundesdeutschen Bevölkerung spiegelt sich die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahrzehnte wider. Die konstant niedrige Geburtenrate sowie eine stetig steigende Lebenserwartung kennzeichnet die Entwicklung in der Bundesrepublik seit einigen Jahrzehnten. Auf Basis dieser Entwicklung kann auch die zukünftige Altersverteilung in der Bevölkerung mit großer Sicherheit vorhergesagt werden. Die 12. koordinierte Bevölkerungsvorausrechnung des Statistischen Bundesamtes macht die langfristige Änderung der Altersstruktur deutlich. Lag der Anteil der unter 20-Jährigen im Jahr 1980 bei über einem Viertel der Bevölkerung, so sank dieser bis zum Jahr 2010 auf unter ein Fünftel. Bis 2040 werden nur noch 16 % der Bevölkerung unter 20 Jahre alt sein. Umgekehrt stieg der Anteil der über 65-Jährigen von knapp 15 % im Jahr 1980 auf 20 % im Jahr wird sich dieser Anteil sogar auf 30 % erhöhen. Das bedeutet Bevölkerungsprognose für die Bundesländer ( /2040) Quelle: Statistisches Bundesamt (12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, obere Variante)

8 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Altersaufbau der Bevölkerung ( ) * 12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, obere Variante Quelle: Statistisches Bundesamt auch, dass sich das Arbeitskräftepotenzial der 20 bis 67-Jährigen sukzessive verringern wird. Bis 2035 wird bereits die große Kohorte der Babyboomer, die heute wesentlich den Arbeitsmarkt bestimmt, in Rente gegangen sein. Die steigende ökonomische Belastung, die für die Sozialsysteme dadurch entsteht, kann über die Entwicklung des Altenquotienten deutlich gemacht werden. Der Altenquotient setzt die Zahl der 65-Jährigen und Älteren je 100 Personen ins Verhältnis zur Alterskohorte der 20 bis unter 65 Jahren. Das heißt je niedriger diese Zahl, desto jünger eine Bevölkerung. Noch 1980 lag der Quotient bei knapp 25, d.h. für eine Person im Rentenalter kamen damals vier Personen zwischen 20 und 65 Jahren auf. Heute liegt der Quotient bei 32. Bis 2040 wird der Quotient auf 56 ansteigen. Damit kommen statistisch nur noch 1,8 Personen für die Versorgung eines Rentners infrage. Allerdings nimmt in Folge der Alterung der Gesellschaft auch der Jugendquotient, der Anteil junger Menschen unter 20 Jahren, ab, wodurch der Anstieg des Anteil der von den Erwerbstätigen zu versorgenden Bevölkerungsgruppen abgebremst wird. Während heute rund 62 % der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter zwischen 20 und 65 Jahren sind, werden es 2040 noch 54 % sein. Der Altersaufbau der Bevölkerung beeinflusst wesentlich die Nachfrage auf den Eigentümer- und Mietermärkten. Altersgruppen bilden verschiedene Konsumentengruppen mit speziellen Lebensstilkonzepten, Einkommensniveaus und Wohnpräferenzen. Die Alterszusammensetzung der Gesellschaft wirkt sich auch auf die Haushaltszusammensetzung aus, die im nächsten Kapitel untersucht wird. Privathaushalte Die zukünftige Wohnraumnachfrage hängt neben der Zahl der Einwohner insbesondere von der Entwicklung der Haushaltszahlen ab, da Haushalte und nicht Einwohner Wohnungen nachfragen. Dementsprechend sind die Anzahl und die Zusammensetzung der Haushalte wesentliche Faktoren zur Bestimmung des Wohnungsbedarfs. In den letzten 40 Jahren wurden zwei Trends erkennbar: Die Zahl der Haushalte stieg, bei gleichzeitiger Verringerung der Personenzahl je Haushalt, kontinuierlich an. Während die Bevölkerung Deutschlands zwischen 1991 und 2012 um 2 % zunahm, erhöhte sich die Zahl der Haushalte im selben Zeitraum um 15 % auf 40,7 Mio. Selbst in Ostdeutschland, wo die Bevölkerung um 10 % zurückging, wuchs die Anzahl der Haushalte seit der Wende um 11 %. Das absolute Wachstum der Haushaltszahl ist auf einen höheren Anteil an Einpersonenhaushalten zurückzuführen. Hauptverantwortlich dafür ist ein höherer Anteil an Senioren in der Bevölkerung. Dieser Prozess der Singularisierung führt dazu, dass ältere Menschen aufgrund des Verlustes des Lebenspartners häufiger alleine leben. Aber auch mehr Menschen in den anderen Altersgruppen leben zunehmend alleine. Scheidungen und Alleinerziehende sowie jüngere Haushalte, die später größere Haushalte bilden, lassen die Zahl der Haushalte insgesamt zunehmen. Während die Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren sinkt, erreicht die Anzahl der Haushalte gemäß den Vorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2025 mit 41,144 Mio. (+1,2 % zu 2012) ihren Höhepunkt, bevor sie in den folgenden fünf

9 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Anzahl der Privathaushalte in Deutschland ( ) Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2010 unter Berücksichtigung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung Jahren geringfügig auf 41,020 Mio. zurückgeht. Damit gibt es 2030 aber immer noch 0,9 % mehr Haushalte als 2012, obwohl die Bevölkerung um 5,5 % schrumpft. Allgemein kann somit in Deutschland bis 2025 mit einer stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum aufgrund von höheren Haushaltszahlen ausgegangen werden. Eine getrennte Betrachtung nach Ost- und Westdeutschland verdeutlicht die regional unterschiedlichen Entwicklungen. Während bis 2030 die Haushaltszahlen im Osten um 10 % sinken, sollen sie in den alten Flächenländern um 4 % anwachsen. Nach Bundesländern differenziert, werden die höchsten Anstiege in Hamburg (+10 %), Bayern und Baden-Württemberg (jeweils +7 %) erwartet. Rückgänge von mehr als 10 % sollen bis 2030 Sachsen-Anhalt (-15 %) und Thüringen (-13 %) verzeichnen. In der Betrachtung der Haushaltsgröße dominierten 2012 Einpersonenhaushalte (41 %) gegenüber allen anderen Haushaltsgrößen. Ihr Anteil wird bis 2030 stetig auf 43 % zunehmen. Auch Zweipersonenhaushalte (35 % 2012) besitzen seit einigen Jahren eine positive Dynamik und werden ihren Anteil an allen Haushalten auch zukünftig weiter steigern können. Demgegenüber steht eine sinkende Zahl von Haushalten mit drei und mehr Personen. Deren Anteil wird nach Angaben des Statistischen Bundesamtes voraussichtlich zwischen 2012 und 2030 von 24 % auf 18 % abnehmen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt dementsprechend von 2,01 Personen pro Haushalt 2012 auf 1,88 Personen Ein Überblick der Verteilung von Altersgruppen auf bestimmte Haushaltstypen ermöglicht weitere Rückschlüsse auf die Wohnungsnachfrage. Während die Anzahl der Haushalte mit einer oder zwei Personen bis zum Alter von 45 Jahren bis 2030 relativ stabil bleibt, sinkt die Zahl großer Haushalte mit mehr als zwei Personen. Das Segment der Haushalte mit einer oder zwei Personen über 45 wird deutlich um ein Viertel anwachsen. Da diese Altersgruppe hauptsächlich für den Eigentumserwerb verantwortlich ist, wird davon ausgegangen, dass diese Haushaltsgruppe einen positiven Effekt auf den Eigentumswohnungsmarkt, überwiegend für Einfamilienhäuser in den wirtschaftsstarken Regionen, haben wird. Privathaushalte nach Haushaltsgröße (2012 und 2030) Quelle: Statistisches Bundesamt, Basis Mikrozensus 2010 unter Berücksichtigung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung

10 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Wohnungsmarkt Deutschland Wohnungsbestand Vor einer Analyse des Wohnungsbestandes sollte darauf hingewiesen werden, dass der allgemeine Kenntnisstand der Wohnungsbestandsprozesse in Deutschland lückenhaft ist. Die amtliche Statistik besitzt nicht genügend aussagekräftige Parameter, um Veränderungsprozesse, die sich am Markt entwickeln, transparent machen zu können. Des Weiteren basieren aktuelle Zeitreihen zum Zeitpunkt der Drucklegung weiterhin auf der Fortschreibung der letzten getrennten Gebäude- und Wohnungszählungen für Ost und West. Mit dem Zensus 2011 stehen neue Statistiken, die jedoch vorerst nur stichtagsbezogene Werte liefern, zur Verfügung. Die Auswertung der Zensusdaten ergibt für 2011 in Deutschland einen Wohnungsbestand von 41,3 Mio. Einheiten. Dieser Wert lieg rund 2 % über den Fortschreibungen des Statistischen Bundesamtes für 2011, die einen Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden von 40,5 Mio. Einheiten ausweisen. Laut Zensus beträgt der Anteil der Einfamilienhäuser am Wohngebäudebestand rund 41,9 %. Bezogen auf alle Wohneinheiten befinden sich rund 30 % aller Wohnungen in Einfamilienhäusern. Von ursprünglich mehreren Millionen Wohnungen mit einer Belegungs- und Mietpreisbindung stehen noch rund eine Millionen Wohneinheiten für einkommensschwache Haushalte zur Verfügung. Der starke Rückgang ist auf das Auslaufen der sozialen Bindungsklauseln nach planmäßiger Rückzahlung der geförderten Wohnungsbaufinanzierung und der Beendigung der meisten Wohnungsbauprogramme für sozialen Wohnungsbau zurückzuführen. Die Baualtersklassen der Wohngebäude können grob in drei Kategorien eingeteilt werden: vor 1949, 1949 bis 1990 und Neubauten seit Der ersten Kategorie (vor 1949) gehören laut Mikrozensus ,9 % des Wohnungsbestandes in Deutschland an. In Ostdeutschland gibt es anteilig fast doppelt so viele Wohneinheiten der Vorkriegszeit als im Westen. So liegt der Anteil der vor 1949 fertig gestellten Wohnungen bei rund 46 %, während in Westdeutschland nur ca. 23 % aller Wohnungen zu dieser Zeit errichtet wurden. Die zweite Alterskategorie bilden Wohnungen aus der Zeit von 1949 bis zur Wiedervereinigung Aufgrund unterschiedlicher Wohnungsbaupolitiken im sozialistischen Ostdeutschland und der markt- wirtschaftlich orientierten Bundesrepublik unterscheidet sich der Wohnungsbestand erheblich zwischen beiden Landesteilen. In der ehemaligen DDR wurden private Bauaktivitäten für den Vermietungsmarkt nach dem Zweiten Weltkrieg eingestellt. Öffentliche Investitionen in den Vorkriegsbestand waren politisch bis in die 1980er Jahre unerwünscht und fanden nur sehr eingeschränkt statt. Währenddessen wurden ab den 1970er Jahren industriell vorgefertigte sogenannte Plattenbauten errichtet, die heute noch viele Städte im Osten prägen. In Westdeutschland verhalfen vom Kriegsende bis in die 1970er Jahre günstige staatliche Kredite und Zuschüsse kommunalen und genossenschaftlichen Trägern beim Wiederaufbau einiger Vorkriegsbestände und beim Bau neuer Massenwohnungsbestände. Mit der staatlichen Kreditförderung wurden verbindliche Mietpreisgrenzen, so genannte Kostenmieten, bis zur vollständigen Tilgung der Kredite vereinbart. Die rege Bautätigkeit nach dem Zweiten Weltkrieg ist ursächlich dafür, dass Nachkriegsbauten ( ) mit rund 46 % den größten Wohnungsbestand in Deutschland stellen. Im Westen wurden sogar mehr als 51 % der Wohnungen in dieser Zeit errichtet. Zwischen 1979 und 1990 kamen weitere 5,2 Mio. Wohnungen zum gesamten deutschen Wohnungsbestand hinzu. Aufgrund von Kriegsschäden, Wohnungsbestand ( ) *Berlin wird statistisch seit 2005 zu den neuen Bundesländern gezählt. Bis dahin wurde West- Berlin zu den alten Bundesländern und Ost-Berlin zu den neuen Bundesländern gerechnet. Quelle: Fortschreibung der Statistische Ämter des Bundes und der Länder

11 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Kriegsflüchtlingen und einer hohen Geburtenrate nach dem Krieg herrschte in Deutschland bis in die 1990er Jahre eine allgemeine Wohnungsknappheit. Die dritte Kategorie bilden Wohnungen, die zwischen 1990 und 2010 erstellt wurden. Sie haben einen Anteil von fast 13 % am Gesamtbestand. In diesem Zeitraum war die Bautätigkeit gleichmäßig zwischen Ost- und Westdeutschland verteilt, aber verringerte sich zum Ende des Erhebungszeitraums im Osten. Zusammengefasst führte in Westdeutschland der Nachkriegsbauboom zu einem starken Übergewicht der Nachkriegsbaualtersklassen (1949 bis 1978). In Ostdeutschland hingegen haben Altbauten aus der Zeit vor 1949 einen hohen Anteil. Den Nachkriegsjahrzehnten kommt eine relativ geringe Bedeutung im Wohnungsbestand zu, was auf geringere Kriegsschäden und eine schwächere Neubautätigkeit nach dem Krieg zurückzuführen ist. Allgemein nahm die Bautätigkeit seit den 1980er Jahren im Vergleich zu den Nachkriegsjahrzehnten schrittweise ab, was auf einen schwächeren Nachfrageanstieg zurückzuführen ist. Baualtersklassen der Wohngebäude (Anteil an Bestand in %) Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2010 Eigentumsquote Laut Mikrozensus 2010 des Statistischen Bundesamtes beträgt die Eigentumsquote 45,7 %. Allerdings werden nur 41,9 % aller Wohneinheiten von Eigentümern belegt. Von 38,5 Mio. Haushalten, die in der Zusatzerhebung des Mikrozensus genannt werden, sind 44,2 % oder rund 17 Mio. Eigentümerhaushalte. Dabei existiert ein deutlicher Unterschied hinsichtlich der Eigentumsverteilung in West- und Ostdeutschland. Die Eigentumsquote in Westdeutschland beträgt 47,2 % und ist damit um 14 %-Punkte höher als in den östlichen Bundesländern (33,2 %). Dieser Unterschied resultiert aus der unterschiedlichen Ausrichtung der Wohnungsbaupolitik in beiden Landesteilen nach dem Zweiten Weltkrieg. Der Zensus weist für 2011 eine Eigentumsquote von 45,8 % aus, was sehr nah an die Ergebnisse des Mikrozensus heranreicht. Im europäischen Vergleich ist die deutsche Eigentumsquote relativ niedrig. Nur die Schweiz weist mit 35 % eine niedrigere Quote auf. Der höchste Anteil an Wohneigentümern findet sich in Spanien mit 85 % und Norwegen mit 77 %. Eine Detailanalyse zwischen den Ländern ist jedoch nicht Ziel dieser Untersuchung. Nationale Unterschiede bei der Eigentumsquote können viele Ursachen haben. Eine der wichtigsten Erklärungen für die hohe Mieterquote in Deutschland basiert auf der Attraktivität des Wohnungsmarktes für Mieter. In dieser Beziehung übt der deutsche Wohnungsmarkt mit seinen seit dem Zweiten Weltkrieg vergleichbar hohen Standards im Mietwohnungsbau, einem großen und breit ausdifferenzierten Mietwohnungsangebot sowie einem relativ bezahlbaren Mietniveau wenig Druck auf Mieterhaushalte aus, Eigentum zu erwerben und den Mietwohnungsmarkt zu verlassen. Regionale Unterschiede sind auch bei der Betrachtung der Eigentumsquote nicht zu vernachlässigen. Wie aus der folgenden Abbildung laut Zensusdaten hervorgeht, haben die Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit 15,6 bzw. 24,1 % eine deutlich unterdurchschnittliche Eigentumsquote. In Berlin ist dafür bis 1990 in der Osthälfte eine die Suburbanisierung nicht zulassende DDR-Politik und in West-Berlin die Insellage ursächlich. Beide Faktoren verhinderten die Subur-

12 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Anteil selbst genutzten Wohneigentums in den Bundesländern in Prozent (2011) Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011 banisierung wie sie in Westdeutschland seit den 1970er Jahren stattgefunden hatte. Selbstgenutztes Wohneigentum ist zudem in dicht besiedelten, städtischen Gebieten teurer und hält somit Haushalte vom Eigentumserwerb ab. Andererseits weisen einige Bundesländer wie Rheinland-Pfalz und das Saarland mit 57,6 % bzw. 62,8 % traditionell überdurchschnittliche Eigentumsquoten auf. Nach Untersuchungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird sich die Eigentumsquote bis 2025 in Westdeutschland bei 47 % stabilisieren und in Ostdeutschland auf 36 % erhöhen. Eigentümerstruktur Die Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt kann in drei Gruppen eingeteilt werden: Die professionell-gewerblichen Anbieter von Mietwohnungen, die privaten Kleinanbieter sowie die Selbstnutzer, die ihr Wohneigentum zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Laut Mikrozensus 2010 entfallen 16,5 Mio. Wohneinheiten, die einem Anteil von 46 % am Gesamtbestand entsprechen, auf Selbstnutzer. Mieter belegen 19,6 Mio. Einheiten, womit 54 % aller Wohnungen Mietwohnungen sind. Letztere können anhand der Eigentümerstruktur zwischen privaten Kleinanbietern und professionell-gewerblichen Anbietern unterschieden werden. Der größte Anbieter von Mietwohnungen sind private Kleinanbieter mit gewöhnlich ein oder zwei Mietshäusern, die teilweise selbständig ohne professionelle Hilfe bewirtschaftet werden. Insgesamt gehören dieser für den deutschen Wohnungsmarkt charakteristischen Anbietergruppe 14,2 Mio. Wohneinheiten, wie aus den 2012 veröffentlichten Zahlen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hervorgeht. Der kleinere Teil der Mietwohnungen, 9,2 Mio. Einheiten, ist Eigentum professionell-gewerblicher Anbieter, die wiederum aufgrund ihrer mehr oder weniger starken Gewinnausrichtung unterschieden werden können. Die ehemalig gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, zu denen die kommunalen, die öffentlichen und sonstigen Wohnungsunternehmen sowie die Wohnungsgenossenschaften gehören, nehmen mit einem Anteil von deutlich über 50 % der professionell-gewerblichen Anbieter eine besondere Stellung ein. Sie konzentrieren sich überwiegend auf die Wohnraumversorgung im mittleren und unteren Marktsegment und für bestimmte Zielgruppen, da dieser Anbietergruppe nach wie vor der Großteil der Wohnungen mit Mietpreisund Belegungsbindungen für Geringverdiener und Haushalte mit dringendem Wohnbedarf wie Schwangere, Behinderte oder auch von Obdachlosigkeit bedrohte Menschen gehört. Der Marktanteil der ehemalig gemeinnützigen Wohnungsunternehmen liegt bei 13 % des gesamten Wohnungsbestandes.

13 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Anbieter halten 4,3 Mio. Wohnungen, was einem Anteil von 11 % des gesamten Wohnungsbestandes entspricht. Diese Gruppe ist besonders heterogener Natur. Sie besteht aus einer Vielzahl unterschiedlicher Eigentümer, die sich skizzenhaft in traditionelle Bestandshalter von Werkswohnungen, in Banken und Versicherungen mit Wohnungsportfolios sowie in die relativ neuen Akteure der Fonds und Aktiengesellschaften, die ihre Bestände durch Investments und Transaktionen aufgebaut haben, unterscheiden lassen. Obgleich es in den letzten zehn Jahren bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen einen Trend zum Verkauf von Wohnungspaketen gab, ist dennoch nur ein sehr kleiner Teil von ca. 11 % oder 4,3 Mio. Wohneinheiten des deutschen Wohnungsmarktes zurzeit für institutionelle Investoren investierbar. Eine Vergrößerung dieses Anteils hängt maßgeblich von den politischen Rahmenbedingungen, denen die öffentlichen Eigentümer unterliegen, ab. Zusätzlich könnten finanzielle Überlegungen der öffentlichen Hand zu weiteren Verkäufen führen, auf der anderen Seite stehen die öffentliche Meinung und die zunehmend angespannten (groß-)städtischen Wohnungsmärkte gegen weitere Privatisierungen von öffentlichen Wohnungsbeständen. Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Wohnungsbestand in Deutschland Tsd. Wohnungen (100 %) Professionell-gewerbliche Anbieter Tsd. Wohnungen (23 %) Private Kleinanbieter Tsd. Wohnungen (35 %) Selbstnutzer Tsd. Wohnungen (42 %) Genossenschaften Tsd. Wohnungen (5 %) Ein- und Zweifamilienhäuser Tsd. Wohnungen (13 %) Ein- und Zweifamilienhäuser Tsd. Wohnungen (33 %) Kommunale Wohnungsunternehmen Tsd. Wohnungen (6 %) Geschosswohnungen Tsd. Wohnungen (22 %) Geschosswohnungen Tsd. Wohnungen (9 %) Öffentliche WU 118 Tsd. Wohnungen (1 %) Privatwirtschaftliche prof.-gewerbliche Eigentümer Tsd. Wohnungen (11 %) Kirchen und sonstige WU 157 Tsd. Wohnungen (1 %) Quelle: GdW

14 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Wohnfläche Parallel zum Wachstum des Wohlstands entwickelt sich die Wohnfläche je Wohnung und Einwohner positiv. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kam es zwischen 1991 und 2011 zu einer deutlichen Vergrößerung der Wohnfläche je Einwohner von 34,9 m² auf 43,0 m². Sowohl der Wohnflächenkonsum pro Einwohner als auch die Wohnfläche pro Wohnung ist in Westdeutschland größer als in Ostdeutschland. Im Westen beträgt die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner 43,7 m² und im Osten 40,1 m². Die durchschnittliche Wohnungsgröße erreichte laut Zensus 2011 in Westdeutschland 94,4 m² und in Ostdeutschland 77,2 m². Die Unterschiede lassen sich mit einer größeren Wohnungsknappheit in der ehemaligen DDR und einem dadurch bedingten geringeren Wohnflächenkonsum historisch erklären. Nach einer Studie von LBS Research/empirica wird die Wohnfläche pro Kopf in Ostdeutschland in den nächsten 20 Jahren stärker zunehmen als im Westen Deutschlands. Während 2015 der Wohnflächenkonsum pro Einwohner im Osten mit 45 m² noch 4 m² unter den Werten des Westens liegt, wird bis 2025 nahezu eine Angleichung stattfinden. Für 2030 wird die durchschnittliche Wohnfläche in Ostdeutschland sogar mit 55 m² über derjenigen im Westen liegen (54 m²). Dies wird mit dem im Osten dann deutlichen Angebotsüberhang an Wohnfläche und einem entsprechend hohen Wohnflächenkonsum begründet. Wohnfläche je Wohnung ( ) Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011 Wohnungsleerstand Als wichtiger Indikator liefert die Leerstandsquote Informationen zur lokalen und regionalen Nachfrage, aber auch zum Angebot auf Wohnungsmärkten. Selbst wenn die fehlende Nachfrage meistens die Ursache von Leerstand ist, existiert eine Vielzahl von möglichen Leerstandsgründen. Jährliche Leerstandsstatistiken werden von offizieller Seite nicht erhoben, sodass in diesem Bericht für die Leerstandsanalyse auf die Quellen mit einer größtmöglichen Aussagekraft zurückgegriffen wird: zuerst auf eine Untersuchung der Leerstandsgründe durch den Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen (GdW), anschließend auf die Leerstandserhebung im Rahmen des Zensus des Statistischen Bundesamtes, der alle zehn Jahre durchgeführt wird und ergänzend auf eine Einschätzung zum Leerstand in Mehrfamilienhäusern von Jones Lang LaSalle. Der Verbandsbericht des GdW zeigt Leerstandsgründe für rund zum leer stehende Wohnungen der Verbandsmitglieder auf, die bundesweit eine Leerstandsquote von 5,0 % verzeichnen. Erwartungsgemäß führen Vermietungsschwierigkeiten und fehlende Nachfrage mit 35,3 % aller Leerstände die Liste der häufigsten Leerstandsursachen, mit einer überdurchschnittlichen Häufung in Ostdeutschland, an. Aufgrund des älteren Wohnungsbestandes in Westdeutschland verursachen dort besonders häufig Instandsetzungen und Modernisierungsarbeiten Leerstände (25,9 %). Im Osten und Westen ist der Abriss von 10 % bzw. 11 % aller leer stehenden Wohneinheiten eine weitere wichtige Leerstandsursache. Zum ersten Mal ist damit in 2011 der Abriss leer stehender Wohnungen im Westen von größerer Bedeutung als im Osten. Hieran wird deutlich, dass die Leerstandsproblematik nicht mehr marktgängiger Bestände in immer mehr westdeutschen Märkten an Bedeutung gewinnt. Für eine Betrachtung der Leerstandsquote werden die Ergebnisse des Zensus 2011 verwendet. Die Leerstandsquote wurde anhand einer repräsentativen Primärdatenerhebung durchgeführt. Eine Unterscheidung nach Mehrfamilienhäusern und Eigenheimen wird nicht vorgenommen. Auch eine Differenzierung nach marktaktivem Leerstand, der dem Wohnungsmarkt unmittelbar und tatsächlich zur Verfügung steht, und strukturellem Leerstand, der auch Abrissobjekte umfasst, wird nicht getroffen. Werte für den marktaktiven Leerstand sollten entsprechend niedriger ausfallen. Während die Unterschiede in nachfragestarken Wohnungsmärkten gering sind, kann der Unterschied in nachfrageschwachen Märkten durchaus die Hälfte oder mehr der Leerstandsquote betragen betrug die Leerstandsquote bundesweit 4,4 %. In Ostdeutschland ist die Leerstandsquote mit 7,0 % fast doppelt so hoch wie im

15 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Leerstandsquoten (2011) Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011 Westen (3,7 %). Ein Zeitreihenvergleich ist mit den Zensusdaten leider nicht möglich. Die Erhebung des Leerstands im Rahmen des Mikrozensus weist für 2010 eine doppelt so hohe Leerstandsquote aus und ist somit nicht direkt vergleichbar. Allerdings zeigen sich ähnliche Niveauunterschiede zwischen Ost und West und auch eine Angleichung der Leerstandsniveaus: Während der Leerstand im Westen tendenziell zunimmt, kommt es im Osten zu einem Rückgang des Leerstandes, ohne dass sich die Quoten jedoch mittelfristig annähern dürften. Die Stadtumbau-Programme entfalten im Osten somit durch Rückbau ihre Wirkung. Im Westen führt die nun auch hier zunehmende Zahl von Gebieten mit abnehmender Bevölkerung und Nachfrage auf den Wohnungsmärkten zu einer durchschnittlich höheren Quote. Allerdings spielen regionale und lokale Unterschiede eine wesentliche Rolle, sodass es auch im Osten regional sehr niedrige Leerstandsquote von unter 3 % gibt und einige westdeutsche Regionen Leerstände von über 10 % aufweisen. Die höchste Leerstandsquote aller Bundesländer verzeichnet laut Zensus 2011 Sachsen mit 9,9 %. Sachsen-Anhalt erreicht die zweithöchste Leerstandsquote (9,4 %). In den anderen östlichen Bundesländern beträgt der Leerstand zwischen 5 und knapp 7 %. Berlins Leerstandsquote von 3,5 % liegt bereits unterhalb des Bundesdurchschnitts (4,4 %). Die niedrigsten Leerstände sind in Westdeutschland in den wirtschaftsstarken Regionen anzutreffen. Hamburg als boomender Wohnungsmarkt verfügt über die geringste Leerstandsquote aller Bundesländer (1,5 %). Während von den Flächenländern Schleswig-Holstein die niedrigsten Leerstände verzeichnet (2,7 %), weisen die meisten westdeutschen Bundesländer einen Leerstand zwischen 3,6 und 4,0 % auf, nur im Saarland erreicht der Leerstand bis zu 5,6 %. Die Leerstandsquoten reflektieren somit die Entwicklung der Nachfrage sowie das unmittelbare Miet- und Kaufpreispotenzial einzelner Wohnungsmärkte. Märkte mit hohen Leerständen zeichnet ein niedriges Preisniveau und eine geringe Dynamik aus. Allerdings können Leerstände auf Ebene der einzelnen Immobilie deutlich vom lokalen Leerstandsniveau abweichen, wenn sich das Objekt positiv vom Markt abhebt.

16 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Leerstand in Mehrfamilienhäusern nach Landkreisen und kreisfreien Städten (2011) < 3 % 3 < 5 % 5 < 10 % > 10 % Hamburg " " Hannover Berlin " Düsseldorf " " Köln Leipzig " " Frankfurt Stuttgart " " München Quelle: Jones Lang LaSalle

17 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Bautätigkeit Die Bautätigkeit wird von vielen Einflussgrößen bestimmt. Generell lässt sich sagen, dass bei günstigen ökonomischen Rahmenbedingungen mehr gebaut wird als bei einer schlechten wirtschaftlichen Ausgangslage. Neben diesen ökonomischen Einflussgrößen haben aber auch wirtschaftliche (u.a. Baustoffpreise und Zinsen) und vor allem die politischen Rahmenbedingungen Auswirkungen auf die Bautätigkeit. Beispielsweise können steuerrechtliche Instrumente Entwickler dazu bewegen oder davon abhalten ein Bauprojekt aufzunehmen. In Deutschland gibt es auch aufgrund der Kriegszerstörungen mit anschließender Wohnungsnot eine lange Geschichte staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt mit Fördermitteln und Steuervergünstigungen, die jedoch in den letzten Jahren deutlich zurückgefahren wurden. Dieses wird vor allem mit den allgemein ausgeglichenen Wohnungsmärkten und dem Haushaltsdefizit des Bundes begründet. In Deutschland ist seit 1995 ein deutlicher Rückgang der Bautätigkeit erkennbar. Nach einem Bauboom in den frühen 1990er Jahren ließen ein schrittweiser Abbau von Steuervergünstigungen, ein Ab- kühlen der Konjunktur und rückläufige Zuwanderungswerte die Zahl der Baugenehmigungen bis auf einen kurzen Anstieg 2003 und 2006 kontinuierlich zurückgehen. Ähnlich verhielten sich die Zahlen der Baufertigstellungen mit kurzfristigen Anstiegen von ca. 3 % in 1997, 2004 und Das Ende der Eigenheimförderung durch die Bundesregierung führte 2007 noch einmal zu einem deutlichen Rückgang der Baugenehmigungen. Seit 2010 zeichnet sich eine Trendwende zu einer höheren Bautätigkeit ab erhöhten sich die Fertigstellungszahlen weiter und erreichten , ein Anstieg um 15 % zum Vorjahr. Die Zahl der Baugenehmigungen lag 2011 mit sogar 22 % über dem Vorjahreswert. Auch 2012 stieg die Zahl weiter an. Allerdings mit rund 5 % zum Vorjahr mit einer schwächeren Dynamik auf nun insgesamt rund Baugenehmigungen. Ein Zeichen für die zunehmende Attraktivität von städtischem, verdichteten Wohnen sind hierbei die deutlich stärker steigenden Baugenehmigungszahlen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (2012: +13,3 %). Für 2012 und 2013 kann somit mit einer weiter steigenden Zahl an Baufertigstellungen auf über Wohnungen gerechnet werden. Bautätigkeit* ( ) * Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (inkl. Whg. in Wohnheimen) Quelle: Statistisches Bundesamt

18 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Neubaubedarf Der Neubaubedarf bis 2025 setzt sich zusammen aus einer demografischen und einer physischen Komponente. Ersteres beinhaltet, dass trotz allgemein sinkender Bevölkerung, die Haushaltszahlen in näherer Zukunft steigen werden. Für die zweite Komponente spielt der Ersatzbedarf aufgrund der AIterung der Wohngebäude eine Rolle. In der Wohnungsmarktprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird davon ausgegangen, dass deutschlandweit bis 2025 die Wohnungsnachfrage insgesamt zunehmen wird. Zwischen 2010 und 2025 soll die Wohnflächennachfrage um rund 6 % auf 3,1 Mrd. m² ansteigen. Der Neubaubedarf bis 2025 beläuft sich laut dieser Prognose auf bundesweit jährlich ca Wohneinheiten. Etwa zwei Drittel der Wohneinheiten werden in Ein- und Zweifamilienhäusern und ein Drittel in Mehrfamilienhäusern benötigt. Der rein demografisch bedingte Neubaubedarf liegt laut BBSR bei rund Wohnungen pro Jahr. Die restlichen Wohneinheiten sind dahingehend als Ersatzbedarf zu interpretieren. Wenn die aktuellen Fertigstellungszahlen des vorherigen Kapitels dem erwarteten Neubaubedarf gegenüber gestellt werden, wird deutlich, dass mit der Belebung der Bauaktivität ab 2011 das prognostizierte mittelfristige Neubauniveau erreicht wurde. Die geringere Bautätigkeit der Vorjahre mit einer entsprechend aufgestauten Nachfrage rechtfertigt jedoch ein vorübergehend höheres Fertigstellungsvolumen. Zugleich verläuft die demografische Entwicklung, besonders in den Städten, positiver als vom BBSR in seiner zugrundeliegenden Prognose angenommen, sodass ein insgesamt höheres Bauvolumen auch mittelfristig wahrscheinlich ist. In der regionalen Differenzierung der Wohnraumnachfrage spiegelt sich die unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung wider. Im Umland von Hamburg, Bremen, Berlin und München, in einigen Regionen in Süddeutschland, in Universitätsstädten wie Münster sowie demografisch wachsenden ländlichen Gebieten wie dem westlichen Niedersachsen sind überdurchschnittliche Zuwächse bei der Wohnflächennachfrage zu erwarten. Dagegen ist in Regionen mit negativen demografischen Aussichten vor allem im ländlichen Ostdeutschland, im südlichen Niedersachsen und Nordhessen, im Ruhrgebiet und in Regionen an der Nordseeküste mit einer stagnierenden bis sinkenden Wohnflächennachfrage zu rechnen. Der Neubaubedarf von Einund Zweifamilienhäusern besteht vorrangig in den deutschen Metropolräumen, wogegen neue Geschosswohnungen mehrheitlich in Berlin, München und im Frankfurter Raum benötigt werden. Wohnflächennachfrage in Deutschland ( ) Kiel Hamburg Schwerin Entwicklung der Wohnflächennachfrage insgesamt 2010 bis 2025 in % Bremen Berlin Hannover Potsdam Magdeburg -10 bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 15 Düsseldorf Erfurt Dresden Wiesbaden Mainz Saarbrücken Stuttgart München 100 km Quelle: BBSR-Wohnungsmarktprognose 2025

19 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Entwicklung der Preisindizes für Wohnungsmieten (Index 100 = 2010, ) Quelle: Statistisches Bundesamt Wohnungsmieten Für eine Analyse der Wohnungsmieten werden Nettokaltmieten ohne Betriebs- und Heizungskosten verwendet, da nur die Nettomiete die Bruttoeinnahmen des Investors darstellt. Die meisten Betriebskosten werden vom Mieter separat gezahlt, belasten infolgedessen die Wohnkosten der Haushalte und nicht den Investor. Allerdings haben sie eine indirekte Auswirkung auf die Bezahlbarkeit der Mieten und somit auf den möglichen Mieterhöhungsspielraum. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Nettokaltmieten aller Wohnungen in Deutschland in den letzten fünf Jahren etwas schwächer als die Verbraucherpreise gestiegen. Während zwischen 2008 und 2012 der allgemeine Preisanstieg bei rund 5,5 % lag, verteuerten sich die Wohnungskaltmieten um 4,7 %. Die Nebenkosten für Heizung und Strom erhöhten sich hingegen mit 13,5 % fast dreimal so stark wie die Inflationsrate. Auch die Instandhaltungskosten verzeichneten einen überdurchschnittlichen Preisanstieg (+11,7 %). Im letzten Jahr setzte sich der Trend der Vorjahre fort: Die Kaltmieten stiegen mit 1,2 % schwächer als die Inflationsrate, wohingegen sich das Preisniveau der Instandhaltungskosten und warmen Nebenkosten kräftig erhöhte. Als Preistreiber des Wohnungsmarktes stellen sich somit für die Mieter und auch Investoren die Betriebsund Instandhaltungskosten heraus. Im Gegensatz zur allgemein moderaten Entwicklung der Nettokaltmieten können regionale Märkte in Deutschland deutlich abweichende Trends aufweisen. Über die letzten Jahre erfuhren beispielsweise Ballungsräume mit einer guten wirtschaftlichen Basis eine überdurchschnittliche Steigerung der Neuvertragsmieten. Das ist zum einen auf niedrige Baufertigstellungen unterhalb des Bedarfs und zum anderen auf Wanderungsgewinne in den wirtschaftsstarken Städten und Regionen zurückzuführen. Zusätzlich ist in den meisten Regionen ein Wachstum der Haushaltszahlen zu verzeichnen. Bei einer Analyse langer Zeitreihen der Mietpreise und der Inflationsrate lässt sich jedoch nur in wenigen Städten eine reale Mietpreissteigerung auf Sicht von fünf oder acht Jahren nachweisen (s. folgende Grafik). Wird eine Analyse der Wohnkostenbelastung, die die Einkommen in das Verhältnis zu den Mietzahlungen setzt, durchgeführt, zeigen sich nur in wenigen Großstädten steigende Wohnkostenquoten. Die Einkommen sind in den letzten Jahren in den Städten stärker gestiegen als die Mietkosten, sodass sich heute die Mietkostenbelastung überwiegend auf einem ähnlichen Niveau wie zu Anfang des Jahrtausends bewegt. Nach einer Betrachtung von Bestandsmieten werden im folgenden Abschnitt Angebotsmieten aus Zeitungsinseraten und Online-Anzeigen für acht wichtige Wohnungsmärkte analysiert. Da Angebotsmieten im Wohnungsmarkt gewöhnlich nicht verhandelbar sind, zeigen sie einen verlässlichen Überblick der Mietpreisentwicklung für Neuvertragsmieten in den jeweiligen Städten. München wurde 2012 einmal mehr seinem Ruf als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands gerecht. Mit 13,80 /m²/monat notierten die Mietpreise auf einem neuen Spitzenniveau. Auch die Dynamik war 2012 mit +9,1 % die höchste der untersuchten Städte. Neben Stuttgart ist München die einzige Stadt, in der sich der Aufwärtstrend der Mieten während des 2. Halbjahrs noch einmal beschleunigt hat, der Abstand zu den anderen Städten hat sich weiter vergrößert. Seit 2004 stiegen die Mieten mit jährlichen Wachstumsraten von 2,4 %, was der drittstärksten Dynamik aller acht Städte entspricht.

20 On Point Wohnungsmarktbericht Deutschland Berlin erreichte 2012 einen immer noch beachtlichen Anstieg der Mieten um 8,1 % auf 7,60 /m²/monat. Allerdings hat sich die Dynamik in der Hauptstadt in der zweiten Jahreshälfte merklich abgeschwächt. Im Gesamtjahr 2011 wurde noch ein Plus von 9,3 % registriert. Mit einer durchschnittlichen Mietsteigerung von 2,6 % p.a. seit 2004 ist Berlin die Stadt mit den zweithöchsten Wachstumsraten. Seit 2009 stand Hamburg an der Spitze der Mietpreiszuwächse. Zum ersten Mal seit 2009 hat sich auch an der Elbe der Aufwärtstrend der Mieten im zweiten Halbjahr 2012 spürbar abgeflacht (+5,0 % in 2012 nach 7,7 % in 2011). Allerdings sollte das Mietpreisniveau von aktuell 10,70 /m²/monat auch in den nächsten Jahren weiter ansteigen. Nach 2013 wird dabei auch die deutlich steigende Neubauaktivität im höheren Preissegment eine Rolle spielen. Auf mittlere Sicht kennzeichnete den Hamburger Wohnungsmarkt seit 2004 mit einem jährlichen Wachstum von 3,0 % die höchste Dynamik aller acht untersuchten Städte. Auch Frankfurt zählt zu den Mietmärkten mit einer in der zweiten Jahreshälfte 2012 nachlassenden Preisdynamik. Die jährliche Wachstumsrate betrug aber immer noch 6,5 %. Damit bewegt sich das Mietniveau in einem weiterhin angebotsknappen Markt auf einem neuen Höchststand (11,70 /m²/monat). Die Mainmetropole bleibt die Stadt mit dem nach München zweithöchsten Mietpreisniveau in Deutschland. Die Mieten wuchsen seit 2004 um durchschnittlich 1,8 % pro Jahr. In Stuttgart hat sich die Mietentwicklung entgegen dem Trend im 2. Halbjahr 2012 noch einmal beschleunigt. Die gute Wirtschaftslage am Neckar mit hohen Zuzugszahlen sorgte für einen Anstieg der Mieten auf Jahressicht auf 10,25 /m²/monat (+7,9 %). Im Vorjahr betrug der Anstieg 3,9 %. Seit 2004 verteuerten sich die Neuvertragsmieten im Mittel um 1,8 % pro Jahr. Bei nachlassender Dynamik in der zweiten Jahreshälfte stiegen die Mieten in Düsseldorf auf Jahressicht noch deutlich um 6,2 % auf 9,00 /m²/monat und liegen damit gleichauf mit der Angebotsmiete in Köln (+5,5 %). Während die jährliche Wachstumsrate in Köln seit 2004 bei 0,4 % lag, erzielte Düsseldorf mit 1,5 % p.a. einen deutlich höheren Preisanstieg. Auf dem Leipziger Mietwohnungsmarkt wurde der niedrigste Mietpreiszuwachs unter den untersuchten Märkten registriert (+1,6 % auf 5,05 /m²/monat), mit einer Belebung in nur wenigen gefragten Lagen. Seit 2004 stiegen die Mieten jährlich um durchschnittlich 0,3 %. Wohnungskaufpreise Abhängig von lokalen Marktbedingungen sind gewisse Abschläge oder auch Zuschläge auf die inserierten Kaufpreise für Wohnungen vorzunehmen. Angebotspreise für Wohnungen sind ein nützlicher Indikator für lokale Preistrends. Mit einem Jahresanstieg von 17,2 % (auf /m²) blieb die bayerische Landeshauptstadt die mit Abstand teuerste deutsche Stadt für den Erwerb von Eigentum. München zählt mit einer jährlichen Wachstumsrate von 4,0 % seit 2004 auch zu den drei dynamischsten Märkten für Eigentumswohnungen in Deutschland. Hamburg, im zweiten Jahr hintereinander nun teurer als Frankfurt, baute seine Position, trotz einer leichten Abkühlung in der zweiten Jahreshälfte, 2012 weiter aus auf /m² (+13,6 %). Seit 2004 stiegen die Kaufpreise um fast /m², was einer jährlichen Preissteigerung von 4,6 % entspricht. Der Markt an Alster und Elbe zeigte damit in diesem Zeitraum unter den untersuchten Städten den höchsten jährlichen Anstieg der Kaufpreise. In Frankfurt hat der Aufwärtstrend der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in der zweiten Jahreshälfte nachgelassen, auf Jahressicht Entwicklung der Angebotsmieten* in ausgewählten Städten ( ) Quelle: Jones Lang LaSalle Residential City Profiles (*Medianmiete)