LIPPSTADT, Auswirkungs- und Potenzialanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen. Erwitter Straße

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1 Auswirkungs- und Potenzialanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen in LIPPSTADT, Erwitter Straße Auftraggeber: Familie Azoulay, Lippstadt Projektleitung: Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin Andrea Meyer-Delpho, MBA Köln, März 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Siegburger Straße 215 Telefon: Telefax:

2 Vorbemerkung Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Köln, erhielt den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungs- und Potenzialanalyse verschiedener Einzelhandelsnutzungen in Lippstadt. Für die Durchführung der Untersuchung standen der GMA u. a. Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), der Stadt Lippstadt sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Darüber hinaus erfolgten im November 2012 Erhebungen des relevanten Einzelhandelsbestandes sowie eine Standortbesichtigung durch GMA-Mitarbeiter. Sämtliche Daten und Informationen wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und unter Beachtung wissenschaftlicher Grundlagen ausgewertet. Die vorliegende Untersuchung zeigt die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Folgen der Ansiedlung der Planvorhaben auf und dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung der für die Planung Verantwortlichen. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Zusammenhang mit der Erarbeitung des Berichtes zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln wie die Aussagen und Ergebnisse des Berichtes. Vorliegendes Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sofern nicht anders mit dem Auftraggeber vereinbart, ist eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt worden. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Köln, im März 2013 WA/MDA-aw

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Aufgabenstellung und Rechtsrahmen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Regelungen der BauNVO Landesplanung Einzelhandelskonzept Lippstadt 5 II. Planvorhaben und Standortbewertung 7 1. Definition der Vorhaben 7 2. Daten zur Projektplanung 7 3. Standortbeschreibung und -bewertung Makrostandort Lippstadt Mikrostandort Erwitter Straße Standortbewertung 18 III. Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation Einzugsgebiet und Bevölkerung Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Projektrelevanter Einzelhandelsbestand Projektrelevanter Einzelhandel in Lippstadt (Zone I und IIa) Projektrelevanter Einzelhandel in Zone IIb Projektrelevanter Einzelhandel im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes Bewertung der Angebotssituation Relevante Wettbewerbsplanungen im Einzugsgebiet 29 IV. Bewertung des Vorhabens Methodischer Ansatz Umsatzerwartung und Umsatzherkunft 31

4 3. Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen Mögliche Auswirkungen in Lippstadt (Zone I und IIa) Hauptzentrum / Stadtteilzentren / Nahversorgungslagen in Lippstadt Sonstige integrierte Lagen in Lippstadt Dezentrale Lagen in Lippstadt Mögliche Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone IIb) Mögliche Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lippstadt Fazit 46 V. Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsnutzungen Zentralitätskennziffern Entwicklungspotenziale 49 Verzeichnisse 51

5 I. Aufgabenstellung und Rechtsrahmen 1. Aufgabenstellung In Lippstadt ist an der Erwitter Straße die Ansiedlung bzw. Verlagerung eines Hammer Einrichtungsfachmarktes, eines Dänischen Bettenlagers sowie eines Küchenfachmarktes vorgesehen. 1 Darüber hinaus soll in einem zweiten Bauabschnitt die Ansiedlung eines weiteren Fachmarktes bzw. eine Erweiterung des Küchenfachmarktes erfolgen. Im Rahmen einer zu erstellenden Auswirkungsanalyse ist die städtebauliche und versorgungsstrukturelle Verträglichkeit der Planvorhaben zu prüfen. Hierzu ist eine Untersuchung auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den Aussagen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lippstadt vorzulegen. Ergänzend ist eine Potenzialanalyse zur Ermittlung alternativer Einzelhandelsnutzungen für den zweiten Bauabschnitt zu erstellen. Die Untersuchung berücksichtigt alle wesentlichen Kriterien zur Beurteilung des Vorhabens. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften von BauNVO, BauGB sowie der landes- und regionalplanerischen Grundlagen durchgeführt. Die Analyse beinhaltet folgende Untersuchungsschritte: Darlegung der Ausgangslage und des Rechtsrahmens Definition und Daten der Planvorhaben Beschreibung und Bewertung des Mikrostandortes Erwitter Straße Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes und Ermittlung des Bevölkerungspotenzials Darstellung und Bewertung des projektrelevanten Einzelhandelsbestands innerhalb des Einzugsgebietes und darüber hinausgehender Bereiche (Untersuchungsraum) 1 Da bauplanungsrechtlich in beiden Immobilien die Möglichkeit einer Nachbelegung durch Einzelhandel gegeben ist, werden die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager modellhaft als Neuansiedlung geprüft. Für die Altstandorte wird damit eine Nutzung durch einen Kleinmöbelfachmarkt und einen Fachmarkt für Einrichtungszubehör unterstellt. 1

6 Berechnung der zu erwartenden Umsätze der Planvorhaben Darstellung der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte Bewertung der möglichen Auswirkungen der Vorhaben Bewertung der Vereinbarkeit mit den landes- und regionalplanerischen Vorgaben sowie hinsichtlich der Aussagen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lippstadt Ableitung von Entwicklungspotenzialen für den zweiten Bauabschnitt zusammenfassende Bewertung. 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen 2.1 Regelungen der BauNVO Nach 11 Abs. 3 BauNVO ist für Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels (ab m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche 1, 2 ) die Ausweisung eines Kernoder entsprechenden Sondergebietes erforderlich. Im Rahmen des erforderlichen Bauleitplanverfahrens ist zu belegen, dass dabei keine raumordnerischen oder städtebaulichen Auswirkungen wie Schädigungen der Umwelt, der infrastrukturellen Ausstattung, des Verkehrs, der Versorgung der Bevölkerung, der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, des Orts- und Landschaftsbildes oder des Naturhaushaltes eintreten können. 1 2 Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4 C vom ). Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit Pack- und Entsorgungszone und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflächen. 2

7 2.2 Landesplanung Bei Einzelhandelsansiedlungen waren bislang die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro) in der Fassung vom zu berücksichtigen. Das LEPro ist allerdings zum vollständig außer Kraft getreten, so dass in NRW in einer Übergangsphase kein gesetzliches Regelwerk zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel existierte. Aktuell liegt ein Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Stand 17. April 2012, vor. Der Entwurf dieses Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel legt sechs Ziele und drei Grundsätze zur Steuerung des Großflächigen Einzelhandels unter Kapitel 3 Festlegungen und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel dar. Da es sich bei dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel um einen Entwurf handelt, sind die hier genannten Ziele der Raumordnung als in Aufstellung befindliche Ziele zu berücksichtigen. 1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und - die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3

8 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. 5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. 7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. 8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. 9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen. 4

9 2.3 Einzelhandelskonzept Lippstadt Zu berücksichtigen ist ferner das Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt 1. Demnach werden vier Lagekategorien mit unterschiedlichen Versorgungsfunktionen unterschieden. Dazu gehören die Innenstadt (Hauptzentrum), vier Stadtteilzentren (Nebenzentren), vier integrierte Nahversorgungslagen und vier dezentrale Agglomerationsbereiche. Während es sich bei dem Hauptzentrum und den Nebenzentren um zentrale Versorgungsbereiche handelt, sind die beiden letztgenannten Lagekategorien nicht als schützenswert i. S. des Baugesetzes anzusehen. Im Rahmen des Einzellhandelskonzeptes wurde für die Stadt Lippstadt eine ortsspezifische Sortimentsliste entwickelt, welche sowohl die derzeitige räumliche Verteilung als auch die Entwicklungsperspektiven und Zielsetzungen für die Zentren berücksichtigt (vgl. Übersicht 1). Auf dieser Basis wurden im Einzelhandelskonzept folgende Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung aufgestellt: Übersicht 1: Steuerungsschema zur Einzelhandelsentwicklung in Lippstadt Ansiedlung/Erweiterung in... mit... Innenstadt Nahversorgungslagen Stadtteilzentren dezentrale Agglomerationsbereiche nahversorgungs- großflächig* relevantem nicht Kernsortiment großflächig großflächig* zentrenrelevantem Kernsortiment nicht großflächig nicht großflächig* zentrenrelevantem nicht Kernsortiment großflächig sonstige Lagen** Ansiedlung möglich und städtebaulich zu empfehlen Einzelfallprüfung erforderlich Ansiedlung i. S. von LEPro NRW nicht möglich bzw. städtebaulich nicht zu empfehlen * großflächiger Einzelhandel i. d. R. ab 800 m² VK ** bei städtebaulich unerwünschten Standorten (bestehende und perspektivisch mögliche Standorte) ist eine Überplanung zu empfehlen (ansonsten besteht die Gefahr der Aushöhlung des Konzeptes) GMA-Empfehlungen vgl. Einzelhandelskonzept Lippstadt Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober

10 Übersicht 2: Lippstädter Sortimentsliste Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Bücher, PBS, Schreibwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen Sonstiger Einzelhandel 1 nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandelssortimente* kurzfristiger Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Drogerie- / Reinigungsartikel Kosmetikartikel pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Schnittblumen, Zimmerpflanzen mittelfristiger Bedarf Bücher Zeitschriften Papier-, Schreibwaren Spielwaren Bastelbedarf Bekleidung Wäsche / Miederwaren Baby- / Kinderartikel Schuhe Lederwaren Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel langfristiger Bedarf Elektrokleingeräte Elektrozubehör Computer Radio, TV, Video ( braune Ware / Unterhaltungselektronik) Ton- / Bildträger Telefone / Telefonzubehör Fotoartikel Glas, Porzellan, Keramik (GPK) Geschenkartikel Hausratartikel Kunst / Kunstgewerbe Spiegel Heimtextilien, Bettwäsche, Bettwaren, Raumausstattungsartikel Handarbeitsartikel Optikartikel Hörgeräte Uhren, Schmuck, Silberwaren Musikalien Aufzählung nicht abschließend * nahversorgungsrelevante Sortimente unterstrichen GMA-Empfehlung 2010 nicht nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandels-sortimente 1 Freilandpflanzen, Pflanzenzubehör Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf Tiere / zoologischer Bedarf Tierfutter Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) Sportgroßgeräte Elektrogroßgeräte ( weiße Ware ) Leuchten / Lampen Matratzen Möbel Büromöbel Küchen Bau- und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf, -möbel Baustoffe, Eisenwaren Werkzeuge, Maschinen Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen) Bodenbeläge Teppiche Farben, Tapeten Kamine Sauna- / Schwimmbadanlagen Markisen Campingartikel, Zelte, Campingwagen Fahrräder, Fahrradzubehör Kfz- / Motorrad-Zubehör 6

11 II. Planvorhaben und Standortbewertung 1. Definition der Vorhaben Bei den zu untersuchenden Nutzungen handelt es sich um Fachmärkte. Zur Einordnung der Projekte in die Betriebstypenstruktur des Einzelhandels wird nachfolgend der Betriebstyp Fachmarkt definiert: 1 Fachmarkt: Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet. Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Je nach Sortiment sind mehr als in anderen Betriebsformen im Einzelhandel die Abnehmer auch gewerbliche Kunden (z. B. Handwerker beim Sanitär- und Fliesenfachmarkt und beim Installationsfachmarkt) oder Dienstleistungsbetriebe (z. B. Gaststätten beim Drogeriemarkt und beim Getränkefachmarkt). Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung. Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen (z. B. Reise-, Versicherungsleistungen), diskontierende Fachmärkte verzichten oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zu Gunsten niedriger Preise. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittsortimente (z. B. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z. B. Baumarkt)." 2. Daten zur Projektplanung Am südlichen Abschnitt der Erwitter Straße im dezentralen Agglomerationsbereich ist die Ansiedlung von Einzelhandel geplant. Insgesamt sind folgende Nutzungen vorgesehen: 1 Quelle: Katalog E. Definitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe; Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln,

12 Hammer Einrichtungsfachmarkt (Verlagerung) ca m² VK Dänisches Bettenlager (Verlagerung) ca. 800 m² VK Küchenfachmarkt Azoulay ca. 600 m² VK Erweiterungsfläche Azoulay (bzw. Fachmarkt N.N) ca m² VK Die Verkaufsfläche des Vorhabens soll sich in einem ersten Bauabschnitt zunächst auf ca m² belaufen. Bei der Ansiedlung des Dänischen Bettenlagers sowie des Hammer Einrichtungsfachmarktes handelt es sich um Verlagerungen. Diese Märkte sind derzeit an der Erwitter Straße 111 bzw. an der Erwitter Straße 145 angesiedelt. Da bauplanungsrechtlich in beiden Immobilien die Möglichkeit einer Nachbelegung durch Einzelhandel gegeben ist, werden die Planvorhaben Hammer und Dänisches Bettenlager modellhaft als Neuansiedlung geprüft. Für die Altstandorte wird damit eine Nutzung durch einen Kleinmöbelfachmarkt und einen Fachmarkt für Einrichtungszubehör unterstellt. Für einen zweiten Bauabschnitt sind ca m² VK vorgesehen, die nach derzeitigem Stand als Erweiterungsfläche für den Küchenfachmarkt dienen sollen. Dementsprechend wird im Rahmen der vorliegenden Untersuchung ein Küchenfachmarkt mit insgesamt ca m² VK geprüft, so dass sich die zu prüfende Gesamtverkaufsfläche auf ca m² beläuft. Für die Fachmärkte ist eine B-Plan-Änderung erforderlich, so dass eine Auswirkungsanalyse gemäß BauGB und BauNVO zu erstellen ist. Für den zweiten Bauabschnitt werden darüber hinaus im Rahmen einer Potenzialanalyse geeignete Einzelhandelsnutzungen als Alternative zur Erweiterung des Küchenfachmarktes ermittelt. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragestrukturen in Lippstadt sowie der Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes, dass hier nur Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zuzulassen ist, werden tragfähige Einzelhandelsnutzungen für den Planstandort untersucht. Die Planvorhaben werden nahversorgungs-, zentren- und nicht zentrenrelevante Sortimenten führen (vgl. nachfolgende Tabellen). 8

13 Der Hammer Einrichtungsfachmarkt weist eine Mehrbranchenstruktur auf. Es gibt kein eindeutig dominantes Sortiment, wenngleich der Verkaufsflächenschwerpunkt mit ca m² (= rd. 65 %) bei Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör liegt. Weitere Sortimente sind Möbel (ebenfalls nicht zentrenrelevant) mit ca. 280 m² VK (= rd. 12 %), Heimtextilien (zentrenrelevant) mit ca. 520 m² (= rd. 22 %), Bilder / Rahmen (zentrenrelevant) mit ca. 30 m² VK (= rd. 1 %) sowie Haushaltswaren / Wohnaccessoires mit etwa 20 m² (< 1 %). Der Anteil zentrenrelevanter Sortimente beträgt insgesamt 24 %. Hammer ist als Einrichtungsfachmarkt einzuordnen, der in den einzelnen Fachabteilungen Kundenservice von ausgebildeten Fachkräften (z. B. Fußbodenverlegern, Dekorateuren) anbietet. Der Kunde kann die Ware bei Besuch im Fachmarkt erwerben oder nach einer Beratung und Vermessung vor Ort bestellen. Die Materialien werden z. T. in den hauseigenen Strukturen (z. B. Nähateliers) weiter verarbeitet. Damit werden Dienstleistungen angeboten, die über den üblichen Einzelhandel im SB-Fachmarkt hinausgehen. Tabelle 1: Sortiments- und Flächenkonzept Hammer Sortiment Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) Daten VK in m²* VK-Anteil in % Einordnung gem. Lippstädter Sortimentsliste ,7 nzr Heimtextilien ,7 zr Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör ,6 nzr Bilder / Rahmen 30 1,3 zr Haushaltswaren / Wohnaccessoires 20 0,8 zr Summe ,0 - * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche nzr = nicht zentrenrelevant / zr = zentrenrelevant Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Betreibers, GMA-Berechnungen 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Das Dänische Bettenlager verfügt über das Kernsortiment Möbel, das rd. 585 m² VK bzw. rd. 73 % der Verkaufsfläche einnimmt. Der Verkaufsflächenanteil der Heimtextilien beträgt rd. 140 m² (= rd. 17 %). Darüber hinaus entfallen weitere kleinere Flächen auf die übrigen Randsortimente, z. B. Haushaltswaren / Wohnaccessoires, Lampen / Leuchten, 9

14 Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos / Jalousien), Bilder / Rahmen sowie weitere Aktionsware, die jedoch lediglich insgesamt eine Verkaufsfläche von rd. 75 m² (= rd. 9 %) einnehmen (vgl. Tabelle 2). Der Anteil zentrenrelevanter Sortimente beträgt insgesamt 23 %. Tabelle 2: Sortiments- und Flächenkonzept Dänisches Bettenlager Sortiment Daten Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) VK in m²* VK-Anteil in % Einordnung gem. Lippstädter Sortimentsliste ,1 nzr Heimtextilien ,5 zr Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör 10 1,3 nzr Bilder / Rahmen 5 0,6 zr Haushaltswaren / Wohnaccessoires 35 4,4 zr Lampen / Leuchten 5 0,6 nzr sonstige Randsortimente (u. a. Aktionsware, Kinderartikel) 20 2,5 zr Summe ,0 - * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche nzr = nicht zentrenrelevant / zr = zentrenrelevant Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Betreibers, GMA-Berechnungen 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Das Küchenstudio Azoulay wird auf einer Verkaufsfläche von m² (inkl. zweiter Bauabschnitt) fast ausschließlich Küchenmöbel anbieten, die zum nicht zentrenrelevanten Sortiment gemäß Lippstädter Liste zählen. In der Regel werden allenfalls zu Dekorationszwecken wenige ergänzende Randsortimente, wie z. B. Haushaltswaren / Wohnaccessoires angeboten. Aufgrund der marginalen Flächen- und Umsatzanteile sind diese Sortimente jedoch im Rahmen der nachfolgenden Bewertungen zu vernachlässigen. 10

15 Tabelle 3: Sortiments- und Flächenkonzept Küchenstudio Azoulay Sortiment Daten VK in m²* VK-Anteil in % Einordnung gem. Lippstädter Sortimentsliste Küchenmöbel nzr * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche nzr = nicht zentrenrelevant Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Betreibers, GMA-Berechnungen 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Für die Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen ist bei Randsortimenten mit insgesamt weniger als 100 m² VK davon auszugehen, dass mögliche Auswirkungen in einer geringen absoluten sowie gutachterlich nicht nachweisbaren Größenordnung liegen. Daher werden die Sortimente Lampen / Leuchten, Haushaltswaren / Wohnaccessoires, Bilder / Rahmen und sonstige Randsortimente in der vorliegenden Analyse nicht betrachtet. Die Auswirkungsanalyse bezieht sich daher auf die projektrelevanten Sortimente Möbel (einschließlich Küchenmöbel), Heimtextilien und Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör. Tabelle 4: Umsatzerwartung der Planvorhaben je Sortiment Sortiment Daten Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) VK in m²* Flächenproduktivität in / m² VK Umsatzerwartung in Mio. (brutto) Einordnung gem. Lippstädter Sortimentsliste ,4 7,5 nzr Heimtextilien ,2 zr Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör sonstige Randsortimente** (Bilder, Rahmen, Lampen / Leuchten, Sonstiges) ,8 nzr ,2 - Summe ,6 10,7 - * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche ** werden aufgrund der geringen Verkaufsfläche je Sortiment < 100 m² im Rahmen der Untersuchung nicht weiter geprüft nzr = nicht zentrenrelevant / zr = zentrenrelevant Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben der Betreiber, GMA-Berechnungen 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 11

16 Für die vorliegende Berechnung der zu erwartenden Umsätze und der damit verbundenen möglichen Auswirkungen der Planvorhaben wurden für die o. g. Anbieter bzw. Betriebstypen durchschnittliche Flächenproduktivitäten zugrunde gelegt (vgl. Tabelle 4). Insgesamt ergibt sich für die Planvorhaben damit ein Sollumsatz von ca. 10,6 10,7 Mio. bei einer Flächenproduktivität von durchschnittlich ca über alle Sortimente hinweg. Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lippstadt sind die Sortimente Möbel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör als nicht zentrenrelevant einzustufen, während die Branche Heimtextilien den zentrenrelevanten Sortimenten zuzurechnen ist. 3. Standortbeschreibung und -bewertung 3.1 Makrostandort Lippstadt Die Stadt Lippstadt besitzt gemäß Landesplanung in Nordrhein-Westfalen eine mittelzentrale Versorgungsfunktion und zählt derzeit rd Einwohner 1. Aufgrund der räumlichen Nähe zu den benachbarten Mittelzentren Geseke, Delbrück, Rietberg und Soest sowie dem in ca. 25 km östlich gelegenen Oberzentrum Paderborn ist die Stadt Lippstadt starken Wettbewerbsverflechtungen ausgesetzt. Die überregionale verkehrliche Anbindung der Stadt Lippstadt wird im Wesentlichen durch die Autobahn A 44 bestimmt (Unna Kassel), die ca. 8 km südlich der Stadt Lippstadt verläuft. Als weitere regional bedeutsame Verbindung dient die Bundesstraße 55. Im Bereich des Schienenverkehrs liegt Lippstadt an der Bahnlinie Dortmund Paderborn. Die leistungsfähige verkehrliche Erschließung bedingt eine enge Verflechtung mit den umliegenden Wirtschaftszentren. Infolge der Mittelpunktfunktion im ländlichen Raum entfaltet die Einkaufsstadt Lippstadt eine hohe Ausstrahlungskraft auf das Umland. 1 Quelle: Stadt Lippstadt, nur Hauptwohnsitze, Stand:

17 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur Legende Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

18 Siedlungsstrukturell gliedert sich die Stadt Lippstadt in die Kernstadt, die die Altstadt und vier Teilbereiche (Nordwest, Nordost, Südwest und Südost) beinhaltet, sowie weitere 17 Stadtteile. Infolge der kommunalen Neugliederung im Jahr 1975 leben gegenwärtig ca. 42 % der Gesamtbevölkerung in den peripheren Stadtteilen, die sich zum Teil weiträumig um die Kernstadt verteilen und häufig dörflichen Charakter aufweisen. Die Kernstadt bildet den größten Siedlungsschwerpunkt der Gesamtstadt und zugleich den sozialen, kulturellen und kommerziellen Mittelpunkt. Aufgrund der Angebotsvielfalt und der räumlichen Konzentration öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen übernimmt die Kernstadt weitreichende Versorgungsfunktionen für den mittelzentralen Verflechtungsbereich. Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Lippstadt wird wesentlich durch die Innenstadt geprägt, wo die Fußgängerzone Lange Straße und die angrenzenden verkehrsberuhigten Einkaufsstraßen ein attraktives Altstadtmilieu mit einer Konzentration von Versorgungseinrichtungen des Handels, der Gastronomie sowie der sonstigen privaten und öffentlichen Dienstleistungen schafft. Mit der Südertor-Bebauung wurde eine Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes durch moderne Betriebsformen des Einzelhandels und des Freizeitsektors unternommen. Weitere Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen sind im Bereich der ehemaligen Gleisanlagen des Güterbahnhofs in Planung. Die Stadt Lippstadt weist insgesamt eine Einzelhandelsausstattung von knapp 578 Betrieben mit ca m² Verkaufsfläche auf. 1 Die Umsatzleistung der ansässigen Betriebe beträgt rd. 431 Mio.. Die größte Einzelhandelsbedeutung kommt der Kernstadt zu; hier weist der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt mit rd. 43 % der Betriebe, ca. 30 % der Verkaufsfläche und ca. 35 % des Umsatzes die größte Angebotsdichte auf. Das innerstädtische Geschäftszentrum stellt damit den wichtigsten zusammenhängenden Einkaufsbereich der Stadt Lippstadt dar. Etwa 7 % der Betriebe und 4 % der Verkaufsfläche entfallen auf die Stadtteilzentren Bad Waldliesborn, Lipperode, Esbeck und Eickelborn. Die Nahversorgungslagen Kernstadt-Nord, Kernstadt-Süd, Lipperbruch und Cappel werden vorwiegend von jeweils ein bis zwei größeren Lebensmittelanbietern geprägt, sodass eine Nahversorgungsfunktion sichergestellt ist. Die dezentralen Agglomerationsbereiche Erwitter Straße, Am Wasserturm, Am Mondschein und Bökenförder Straße vereinigen ca. 13 % der Betriebe und ca. 44 % der Verkaufsfläche auf sich, so dass den dezentralen 1 vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt, Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010, erstellt durch die GMA 14

19 Einzelhandelsstandorten eine nicht unwesentliche Versorgungsbedeutung beizumessen ist. In sonstigen Lagen (integrierte Streu- und Nebenlagen) sind rd. 34 % der Betriebe und 19 % der Verkaufsfläche angesiedelt. Für die Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Lippstadt wird im Einzelhandelskonzept eine Vorrangstellung der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche als Schwerpunkte des Einzelhandels empfohlen. Damit geht eine Konzentration der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente auf die städtebaulich integrierten Standorte einher. Bei der Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche sind die nahversorgungs- / zentrenrelevanten Randsortimente auf ein versorgungsstrukturell verträgliches Maß zu beschränken, um negative Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche zu verhindern. In der letzten Dekade ( ) ist für die Stadt Lippstadt eine konstante Bevölkerungsentwicklung festzustellen; seit 2007 ist die Einwohnerzahl der Stadt Lippstadt um ca. 0,2 % gestiegen. 1 Dies ist im Vergleich zum Kreis Soest (- 1,2 %) als positiv zu bewerten. Die Stadt Lippstadt weist mit rd Aus- sowie rd Einpendlern einen deutlichen Einpendlerüberschuss auf, was die Bedeutung der Stadt Lippstadt auch als Arbeitsstandort widerspiegelt Mikrostandort Erwitter Straße Der Planstandort für das Vorhaben in Lippstadt liegt im südlichen Stadtgebiet im Bereich der Kernstadt Südost im Gewerbegebiet Erwitter Straße, welches im Einzelhandelskonzept als dezentraler Agglomerationsbereich Erwitter Straße eingestuft ist. Das Planareal wird derzeit als landwirtschaftliche Fläche genutzt und liegt in der Topografie einige Meter tiefer als die Erwitter Straße. 1 2 Quelle: Landesbetrieb für Information und Technik, IT.NRW, Stand: , Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort, Stand:

20 Karte 2: Lage des Planstandortes Richtung Innenstadt Richtung Innenstadt Bestand Planung Planung Möbel Steinmann Küchenstudio Azoulay Erweiterungsfläche Küchenstudio bzw. alternative Nutzung Kleingartenanlage Schule Planstraße Gartendekor KFZ-Lackierer Büro / Gewerbe IMO Wash VIP Bestand Liebelt Lippstädter Leuchtenhaus B&W officeworld Unipool Blumenbecker Bettenwelt Lippstadt Legende Planstandort Richtung Erwitte A 44, B1 Richtung Erwitte, A 44, B 55, B1 Es werden nur ausgewählte Nutzungen im Umfeld dargestellt. Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

21 Der Planstandort grenzt direkt an die Erwitter Straße, wird jedoch durch einen unbeschrankten Bahnübergang von dieser getrennt. Die Straße Sankt-Hedwig, die auf Höhe des Planvorhabens nur für Fußgänger erschlossen ist, begrenzt das Areal in nördlicher Richtung. Nördlich der Sankt-Hedwig-Straße befindet sich ein größeres Wohnquartier. Westlich des Planareals sind eine Schule mit Turnhalle, ein größeres Wohnquartier sowie eine Kleingartenanlage vorhanden. In östlicher Richtung unmittelbar gegenüber des Planareals an der Einmündung Nikolaus- Otto-Straße sind gewerbliche bzw. einzelhandelsbezogene Betriebe ansässig (z. B. der derzeitige Hammer-Einrichtungsfachmarkt, VIP-Waschanlage, Imo-Waschstraße, Jet- Tankstelle). Südlich dieser Betriebe befinden sich darüber hinaus die Anbieter Plana Küchenland, Bettenwelt Lippstadt und Happy Baby. Nördlich des derzeitigen Hammer- Marktes grenzen Wohnbebauung sowie, im Bereich der Planckstraße, weitere Einzelhandelsbetriebe an. Südlich des Planareals sind ein Wohnhaus (Hsnr. 116), der Anbieter Garten-Dekor sowie eine Kfz-Lackiererei (Hsnr. 118). Darüber hinausgehende Flächen werde landwirtschaftlich genutzt. Unmittelbar gegenüber dem Planstandort befindet sich eine Haltestelle des Anruf- Sammeltaxis (Lippstadt, Nikolaus-Otto-Straße). Es ist ein Ampelübergang über die Erwitter Straße und den Bahnübergang vorhanden. Im Rahmen der Erschließung des Planvorhaben ist eine Anfahrt von der Erwitter Straße mit gesichertem Bahnübergang und Ampelanlage geplant; eine Planstraße südlich des Areals würde dann die ungesicherten Bahnübergänge an Sankt-Hedwig und in den südlich gelegenen Wohn- / Gewerbekomplex (Hsnr ) ersetzen. Gegebenenfalls wäre auch eine direkte Anbindung an die weiter westlich gelegene Stirper Straße zu ermöglichen. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes für den motorisierten Individualverkehr ist insgesamt als gut zu bezeichnen. Aufgrund der Lage und des Standortverbundes mit weiteren Handelsnutzungen kann der Standortbereich ein weitläufiges Einzugsgebiet auch über die Grenzen Lippstadts hinaus erschließen. Das Areal ist von der Erwitter Straße direkt einsehbar, die Pkw-Frequenzen auf der Erwitter Straße sind als hoch zu bewerten. 17

22 3.3 Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung eines Planobjektes. Positive Standortfaktoren: + dezentraler Agglomerationsbereich für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel + Vorprägung der Erwitter Straße als etablierter Standort autokundenorientierter Einzelhandelsnutzungen + potenzielle Synergieeffekte durch Nähe zu Betrieben mit weitreichender Ausstrahlung + gute verkehrliche Erreichbarkeit aus Lippstadt und aus der Region für Pkw, Lage an einer frequentierten Hauptausfallstraße + gute Einsehbarkeit von der Erwitter Straße + ausreichende ebenerdige Grundstücksfläche Negative Standortfaktoren: - Wettbewerbssituation im Umfeld; z. T. ähnliche Einzelhandelsnutzungen direkt benachbart, die ebenfalls die projektrelevanten Sortimente führen (z. B. Plana Küchenland, Möbel Steinmann, Bettenwelt Lippstadt). Aus betrieblicher Sicht ist der Standort an der Erwitter Straße grundsätzlich gut für die Ansiedlung der Fachmärkte geeignet. Insbesondere die verkehrliche Erreichbarkeit, Einsehbarkeit und langjährige Vorprägung des Standortes für autokundenorientierte Einzelhandelsnutzungen sind positiv zu bewerten. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist anzumerken, dass sich der Planstandort innerhalb eines dezentralen Agglomerationsbereiches für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lippstadt befindet. 18

23 III. Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Das erschließbare Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt: projektrelevante Einzelhandelsausstattung und Wettbewerbssituation in Lippstadt und im Umland aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft der Planvorhaben Lage innerhalb des Stadtgebietes sowie verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes topografische und siedlungsräumliche Bedingungen im Untersuchungsgebiet ausgewählte Zeit-Distanz-Werte. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass mit steigender Entfernung die Einkaufsorientierung auf einen Standort abnimmt; dieser Tatsache wurde durch die Zonierung des Einzugsgebietes Rechnung getragen (vgl. Karte 3). Darüber hinaus erfolgte die Einteilung in die Zonen IIa und IIb, um eine Betrachtung des Lippstädter Stadtgebietes (= Zone I und IIa) zu ermöglichen. Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das projektrelevante Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen und zonieren 1 : 1 Quelle Einwohnerzahlen (nur Hauptwohnsitze): Stadt Lippstadt , IT.NRW , Stadt Geseke , Gemeinde Wadersloh

24 Zone I Kernstadt Lippstadt ca Einwohner Zone IIa übrige Ortsteile Lippstadt ca Einwohner Zone IIb Erwitte; nordwestliche Ortsteile Geseke (Störmede, Ehringhausen, Langeneicke, Mönninghausen, Bönninghausen, Ermsinghausen); südlicher Ortsteil Wadersloh (Liesborn) ca Einwohner Zonen I IIb insgesamt ca Einwohner Insgesamt leben im Einzugsgebiet der projektierten Fachmärkte ca Einwohner, davon rd. 42 % (ca Einwohner) im Kerneinzugsgebiet (Zone I), das sich auf die Kernstadt Lippstadt erstreckt. Die übrigen Ortsteile der Stadt Lippstadt sind aufgrund der z. T größeren Distanzen zum Planstandort der Zone IIa zuzurechnen. Die unmittelbar angrenzenden Ortsteile der Stadt Geseke und der Gemeinde Wadersloh sowie das vollständige Stadtgebiet Erwitte sind aufgrund der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Fahrzeitdistanz sowie der vergleichsweise schwach ausgeprägten Angebotssituation der Zone IIb zuzurechnen. Im erweiterten Einzugsgebiet (Zone IIa und IIb) leben ca Einwohner (ca. 58 %). Hier ist jedoch von einer Mehrfachorientierung an andere Standorte, v. a. in die jeweilige Kernstadt, sowie die Städte Soest und Paderborn auszugehen. Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist infolge der Gesamtattraktivität des Planstandortes, der verkehrlichen und siedlungsräumlichen Gegebenheiten sowie v. a. der Wettbewerbsüberschneidungen mit Konkurrenzstandorten nicht zu erwarten. So grenzen nicht nur die Mittelzentren Soest, Geseke und Rietberg, sondern auch das Oberzentrum Paderborn das Einzugsgebiet deutlich ein. Für den Anbieter Hammer ist darauf hinzuweisen, dass bereits Filialen in Soest, Paderborn und Rheda-Wiedenbrück bestehen, die eine Ausdehnung des Einzugsgebietes verhindern. Der Anbieter Dänisches Bettenlager verfügt über Filialen in Soest, Delbrück, Rietberg, Beckum, Paderborn und Geseke. Darüber hinaus sind einige größere Küchenanbieter in Soest und Paderborn ansässig (z. B. Marquard, Musterhaus Küchen). Da in gewissem Maße auch mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes zu rechnen ist, werden diese nachfolgend in Form so genannter Streuumsätze berücksichtigt. 20

25 Karte 3: Einzugsgebiet der Planvorhaben Legende Zone I: Kernstadt Lippstadt Zone II a: übrige OT Lippstadt Zone II b: Erwitte, südl. OT Wadersloh, nordwestl. OT Geseke Planstandort Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

26 2. Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante 1 Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca pro Jahr. Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca und auf Nicht-Lebensmittel ca Unter Berücksichtigung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten 2 sowie GMA-interner Pro- Kopf-Kaufkraftwerte für die projektrelevanten Sortimente errechnet sich im abgegrenzten Einzugsgebiet ein planobjektrelevantes Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 44,9 Mio.. Dieses unterteilt sich wie folgt auf die projektrelevanten Sortimente (vgl. Tabelle 5). Tabelle 5: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet Branche Zone I Zone IIa Zone IIb gesamt Kaufkraft in Mio. Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) 13,1 9,6 8,4 31,1 Heimtextilien 3,3 2,4 2,1 7,8 Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör 2,5 1,9 1,6 6,0 Projektrelevante Kaufkraft gesamt 18,9 13,9 12,1 44,9 GMA-Berechnungen 2013 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 3. Projektrelevanter Einzelhandelsbestand Zur Bewertung der Wettbewerbssituation wurde im November 2012 von der GMA eine Bestandserhebung des projektrelevanten Einzelhandels im Einzugsgebiet sowie im Untersuchungsraum 3 außerhalb des Einzugsgebietes durchgeführt. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Warengruppen anbieten, die in dem Vorha Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.). Die MB Research GmbH errechnet einen Kaufkraftkoeffizienten für die Stadt Lippstadt von 99,3; dieser liegt damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt. In den sonstigen Kommunen beträgt der Koeffizient 92,7 (Geseke), 98,3 (Wadersloh) und 101,1 (Erwitte). Untersuchungsraum = übriges Stadt- bzw. Gemeindegebiet von Geseke und Wadersloh, das nicht mehr dem Einzugsgebiet zuzurechnen ist. 22

27 ben geführt werden. Im Folgenden wird die Angebotssituation in den projektrelevanten Branchen dargestellt Projektrelevanter Einzelhandel in Lippstadt (Zone I und IIa) In Lippstadt waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von ca. 39,0 Mio. vorhanden (vgl. Tabelle 6) 1. Tabelle 6: Projektrelevanter Einzelhandel in Zone I und IIa Sortiment Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) VK in m² Lippstadt gesamt Umsatz in Mio. davon Innenstadt VK in m² Umsatz in Mio. davon dezentrale Lagen VK in m² Umsatz in Mio ,1 k. A. k. A ,9 Heimtextilien , , ,9 Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör ,5 k. A. k. A ,1 gesamt , , ,9 Es besteht kein relevanter Bestand in den Stadtteilzentren bzw. Nebenzentren und Nahversorgungslagen. Der relevante Bestand in den integrierten Lagen wird aus Datenschutzgründen bzw. aufgrund der Summenherleitung nicht dargestellt. k. A. = keine Angabe aus Datenschutzgründen bei weniger als 3 Betrieben bzw. Summenherleitung GMA-Erhebung 11/2012 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen); Verkaufsflächen und Umsätze nach Teilsortimenten bereinigt; einschl. Dänisches Bettenlager und Hammer; Abgrenzung der zentralen Lagen gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lippstadt Lediglich etwa 5 % der projektrelevanten Verkaufsfläche (ca m²) befindet sich in der Lippstädter Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich), wo etwa 7 % des projektrelevanten Umsatzes getätigt werden (rd. 2,8 Mio. ). 1 Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt, Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010, erstellt durch die GMA 23

28 In Lippstadt sind etwa 20 Betriebe verortet, die Möbel als Kernsortiment führen; darüber hinaus wird das Sortiment v. a. bei den Bau- und Heimwerkermärkten Praktiker und Hagebaumarkt als Randsortiment geführt. Damit liegt im Möbelsegment in Lippstadt insgesamt eine Verkaufsfläche von ca m² vor. Hier ist zunächst auf den flächenmäßig größten Anbieter Möbel Steinmann hinzuweisen, der im direkten Umfeld des Planstandortes ansässig ist. Weitere wesentliche relevante Anbieter sind bspw. die Betriebe Bettenwelt Lippstadt, SB-Möbel Boss, Polsterwelt Siegfried Patzack, Möbel Harms sowie die Fachanbieter Plana, Küchen-Galerie und Küchenstudio Lauer. Diese sowie die Mehrzahl der weiteren Betriebe sind in dezentralen Lagen Lippstadts ansässig (v. a. in den dezentralen Agglomerationen Erwitter Straße und Am Wasserturm). Das innerstädtische Angebot wird v. a. durch einen Gebrauchtmöbelhändler (Integra - Der Kaufladen) sowie Randsortimente von Fachanbietern (z. B. Depot) geprägt. In sonstigen integrierten Lagen sind einige Betten- / Matratzenfachanbieter sowie Lagerverkäufe (z. B. Schwarzmarkt, Röhr) verortet. Das Sortiment Heimtextilien nimmt in Lippstadt derzeit eine Verkaufsfläche von ca m² ein. Es wird in der Innenstadt durch kleinteilige Fachanbieter (z. B. Stoffmarkt Perl + Remelsky, Müller Stoffe, Raumausstatter Zander) sowie als Randsortiment von Woolworth angeboten. Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt jedoch auch hier in den dezentralen Lagen. Neben dem derzeitigen Hammer und we + pe Raumdesign werden Heimtextilien v. a. als Randsortiment bei den Möbelanbietern (u. a. Bettenwelt Lippstadt) sowie in den Bau- und Heimwerkermärkten Praktiker und Hagebaumarkt geführt. Das Angebot bei Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör ist in Lippstadt auf einer Verkaufsfläche von ca m² vorhanden. Es konzentriert sich ebenfalls schwerpunktmäßig auf dezentrale Standorte und wird durch mehrere Fachanbieter (z. B. we + pe Raumdesign, Raumwelt Slusarz, Ditesse Bodenbeläge, Malereinkauf, Markisen Lomberg) sowie die Bau- und Heimwerkermärkte Praktiker und Hagebaumarkt bereitgestellt. 24

29 3.2 Projektrelevanter Einzelhandel in Zone IIb In Zone IIb waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von ca. 2,9 Mio. vorhanden (vgl. Tabelle 7). Zwar sind einige zentrale Versorgungsbereiche in Zone IIa zu beachten 1, die projektrelevanten Sortimente haben jedoch in den zentralen Lagen eine deutlich geringere Bedeutung als an den autokundenorientierten dezentralen Lagen. Tabelle 7: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone IIb Branche VK in m² Umsatz in Mio. Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) ,2 Heimtextilien k. A. k. A. Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör k. A. k. A. Projektrelevante Sortimente gesamt ,9 k. A. = aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe bzw. Summenherleitung GMA-Erhebung 11/2012 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen); Verkaufsfläche und Umsätze nach Teilsortimenten bereinigt Das Hauptzentrum Erwitte zieht sich entlang des Hellweges v. a. in den Abschnitten B 55 und Wemberweg. Neben dem innerstädtischen Bereich entlang des Hellweges und um den Marktplatz sind auch die Standorte der Alten Molkerei am Hellweg, das Menke- Center an der Bahnhofstraße sowie die Nutzungen am Wemberweg einbezogen. Der Geschäftsbesatz im Hauptzentrum konzentriert sich v. a. auf den Abschnitt zwischen dem Kreuzungsbereich der Bundesstraßen B 1 und B 55 im Westen sowie dem Abzweig Berger Straße im Osten. Es ist auf eine Nutzungsmischung und einen relativ geschlossenen Einzelhandelsbesatz im kleinteiligen Segment hinzuweisen. Es sind nicht nur Fachgeschäfte mit nahversorgungsrelevantem Angebot, sondern auch zentrenrelevante Sortimente, bspw. aus dem Bereich Bekleidung, Optik, Raumausstattung vorhanden. Ergänzende Dienstleistungsangebote wie Banken, Versicherungen, Gastronomie schaffen ei- 1 Erwitte: Hauptzentrum Erwitte, Nebenzentrum Bad Westerkotten, Nahversorgungszentrum Horn, Nahversorgungszentrum Wemberweg; Geseke: Nahversorgungszentrum Störmede; Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gemäß der aktuellen Einzelhandelskonzepte der Städte Erwitte und Geseke und der Gemeinde Wadersloh. 25

30 nen ausgewogenen Charakter mit Zentrenprägung. Es sind einige relevante Anbieter vorhanden. Im Bereich Möbel ist v. a. auf die Ausstellungen von Fischers Lagerhaus in Erwitte und R.K. Möbel in Geseke hinzuweisen. Diese sind dezentralen Lagen zuzuordnen. Darüber hinaus ist in integrierter Lage von Erwitte ein Küchenfachanbieter ansässig (Heiku Küchen). Ein MFO Matratzen Outlet sowie Thomas Philipps Sonderposten sind in zentraler Lage Erwittes ansässig (Hauptzentrum Erwitte bzw. Nahversorgungszentrum Wemberweg). Das Angebot im Bereich Heimtextilien wird ebenfalls v. a. von Fischers Lagerhaus und Thomas Philipps Sonderposten gestellt. Bei Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör wird das Angebot neben dem Bauzentrum Wiek & Co. in dezentraler Lage von Erwitte v. a. durch den Fachanbieter Laminat Lagerverkauf im Hauptzentrum Erwitte bereitgestellt, der ein größeres Sortiment im Bereich Bodenbeläge führt. 3.3 Projektrelevanter Einzelhandel im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes Im Untersuchungsraum werden die jeweiligen Umlandkommunen erfasst, dessen Ortsteile z. T. in die Abgrenzung des Einzugsgebietes eingeflossen sind (Wadersloh, Geseke). Diese Gemeindeteile des Untersuchungsraumes liegen zwar außerhalb des Einzugsgebietes, könnten jedoch ggf. von der Realisierung der Planvorhaben beeinflusst werden, da sich Ortsteile dieser Gemeinden zu den Planvorhaben orientieren werden. Im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes waren zum Zeitpunkt der Erhebungen rd m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von rd. 5,3 Mio. zu ermitteln. Es sind zwei zentrale Versorgungsbereiche zu beachten (Hauptzentrum Wadersloh und Hauptzentrum Geseke). 26

31 Die Abgrenzung des Hauptzentrums Geseke umfasst die Mühlenstraße in dem Abschnitt zwischen den Bahngleisen über den Marktplatz in die Beckstraße bis zur Ecke Lüdische Straße. Die Hauptgeschäftslage ist die Fußgängerzone in der Bachstraße zwischen Marktplatz und Lüdische Straße. Das Zentrum wird durch einen weitgehend geschlossenen Besatz von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen geprägt, wenngleich auch einige Leerstände im Ortskern vorhanden sind. Es sind einige relevante Anbieter vorhanden. Das Hauptzentrum Wadersloh umfasst im Kernbereich die Wenkerstraße und Überwasserstraße mit der Kirche und ist grade dort in zentraler Lage von einer Nutzungsmischung mit Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie geprägt. Zum Teil ist der Einzelhandelsbesatz stark ausgedünnt und weist Leerstandstendenzen (z. B. Schlecker) auf. Das Einzelhandelsangebot beschränkt sich vorwiegend auf nahversorgungsrelevante Sortimente. Es sind nur vereinzelt projektrelevante Anbieter vorhanden. Die wesentlichen Anbieter im Sortiment Möbel sind bspw. Deal Möbelsonderposten und Schuster Creativkonzepte in integrierten Nebenlagen. Die Fundgrube, das Möbelstudio Baunhoer und das Möbelforum sind dem Hauptzentrum Geseke zuzuordnen. Das Angebot im Bereich Heimtextilien wird bspw. durch die Anbieter Nettsträter, Scheffler und Stoffart im Hauptzentrum Geseke gestellt. Im Gewerbegebiet Bürener Straße in Geseke ist darüber hinaus ein Dänisches Bettenlager vorhanden. Im Hauptzentrum Wadersloh sind mehrere Fachanbieter (u. a. Richter und Deko Schütte) ansässig. Die Sortimente Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör werden v. a. in den dezentralen Lagen angeboten (z. B. Bauzentrum Spies, Bauelemente Geseke, Dänisches Bettenlager). 27

32 Tabelle 8: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes Branche Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes gesamt VK in m² Umsatz in Mio ,4 Heimtextilien 760 1,5 Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör 410 0,5 Projektrelevante Sortimente gesamt ,3 GMA-Erhebung 11/2012 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen); Verkaufsfläche und Umsätze nach Teilsortimenten bereinig 3.4 Bewertung der Angebotssituation Mögliche Ansätze zur Beurteilung einer Stadt oder Gemeinde als Versorgungsstandort stellt die sog. Zentralitätskennziffer dar. Bei der Zentralitätskennziffer wird die Kaufkraft in der Standortkommune mit dem Umsatz des Einzelhandels in Relation gebracht. Die Zentralität stellt damit eine Kennziffer zur Bewertung der Versorgungsbedeutung eines Einzelhandelsstandortes dar. Zur Ermittlung der Zentralität wird der Gesamtumsatz in der Stadt Lippstadt der Kaufkraft der Wohnbevölkerung gegenüber gestellt. Werte über 100 bedeuten einen Kaufkraftzufluss (per Saldo), Werte unter 100 lassen auf Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Lippstadt an andere Einzelhandelsstandorte schließen. Alle projektrelevanten Sortimente weisen im Lippstädter Stadtgebiet überdurchschnittliche Zentralitätskennziffern auf (vgl. Tabelle 9). Die hohen Kennziffern lassen auf eine aktuell überdurchschnittliche Versorgungssituation in den projektrelevanten Sortimenten in Lippstadt sowie z. T. erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland schließen. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Betriebe Hammer und Dänisches Bettenlager im derzeitigen Bestand in der Berechnung enthalten sind, da diese nach Verlagerung in diesen Sortimenten nachbelegt werden könnten. 28

33 Tabelle 9: Zentralitätskennziffern der projektrelevanten Sortimente in Lippstadt Branche Zentralitätskennziffer* Möbel (inkl. Matratzen, Bad- und Gartenmöbel, Küchenmöbel) 111 Heimtextilien 112 Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör 171 * Zentralität = Umsatz-Kaufkraft-Relation GMA-Erhebung 11/2012, GMA-Berechnungen (ca.-werte, gerundet), einschl. Hammer und Dänisches Bettenlager 4. Relevante Wettbewerbsplanungen im Einzugsgebiet Im Stadtgebiet Lippstadt ist auf eine Umfirmierung des bestehenden Praktiker-Marktes in eine Max Bahr-Filiale hinzuweisen. In diesem Zuge ist eine Modernisierung des bestehenden Marktes geplant, die jedoch gemäß vorliegender Informationen durch die Stadt Lippstadt nicht mit einer Erweiterung der Verkaufsfläche einhergehen soll. Die Neueröffnung ist für Ende Februar terminiert. Da die vorliegende Auswirkungsanalyse lediglich den Bestand von November 2012 zugrunde legen kann, wurde diese Planung in den Berechnungen nicht berücksichtigt, sondern der Bestand des Praktiker-Marktes zum Erhebungszeitpunkt. 29

34 Karte 4: Lagerverkauf Röhr we+pe raumdesign Toys World 5 Möbel Harms 6 Wesentliche Wettbewerber in Lippstadt und im Umland (> m² projektrelevante Verkaufsfläche) 7 Küchen Galerie Bettenwelt Lippstadt Raumwelt Slusarz Möbel Steinmann Polsterwelt Siegfried Patzack R.K. Möbel Fischers Lagerhaus Legende Planstandort Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung