Wissenswertes zum Thema MIETEN. Bürgerbüro Dr. Clara West, MdA

Transkript

1 Naugarder Str Berlin Tel. 030 / Mail: svenja.kraus@clara-west.de

2 1 LIEBE NACHBARINNEN UND NACHBARN, In vielen Bezirken Berlins, so auch in Pankow und im speziellen in Prenzlauer Berg und Weißensee gibt es mittlerweile einen angespannten Wohnungsmarkt. Innerstädtischer Wohnraum wird immer teurer, die Mieten steigen schneller als der Inflationsausgleich. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hat die Bundesregierung eine Mietpreisbremse eingeführt. Weitere Maßnahmen werden nötig sein, um die Mietentwicklung vor allem für Bestandsmieter sozial verträglich zu gestalten. Der Senat hat diesbezüglich bereits umfangreiche Maßnahmen veranlasst. Näheres dazu erfahren Sie am Ende dieser Broschüre. Da dieses Thema viele Menschen beschäftigt, habe ich dies zum Anlass genommen, diese Broschüre zu entwickeln. Ich hoffe, damit Ihre häufigsten Fragen zu beantworten. Sollten Sie Schwierigkeiten dabei haben, Ihre Wohnung im Berliner Mietspiegel zu verorten, helfen Ihnen meine Mitarbeiterinnen und ich gerne im Büro weiter. Darüber hinaus bieten wir einmal im Monat eine Mietrechtsberatung im Bürgerbüro an. Die Termine dazu entnehmen Sie bitte meiner Internetseite. Ihre Clara West BITTE BEACHTEN SIE: DIESES INFOBLATT ERSETZ NICHT DIE INDIVIDUELLE BERATUNG!

3 2 WAS IST DIE RECHTLICHE GRUNDLAGE FÜR MIETERHÖHUNGEN UND FÜR WELCHE WOHNUNGEN GILT SIE? Die Möglichkeit der Erhöhung der Nettokaltmiete findet sich in 558 bis 558 e BGB. Sie gilt für Wohnraum, dessen Erstellung nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (freifinanzierter Alt- und Neubau) also nicht für Sozialwohnungen. UNTER WELCHEN VORAUSSETZUNGEN DARF MEIN VERMIETER DIE NETTOKALTMIETE ERHÖHEN? Der Vermieter kann die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete nicht nach Belieben erhöhen, sondern muss vorher die Zustimmung des Mieters einholen. Vier Kriterien sind dafür entscheidend, ob die Mieterhöhung rechtens ist oder nicht: 1. Die Einjahressperrfrist muss eingehalten werden. 2. Die Kappungsgrenze muss beachtet werden. 3. Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden und 4. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden. 1. Einjahressperrfrist Die Einjahressperrfrist bzw. Wartefrist bedeutet, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert sein muss. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ( 560 BGB) oder aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ( 559 BGB) Beispiel: Ist am 1. April 2009 die Miete nach 558 BGB um 5 Prozent angehoben worden und fordert der Vermieter für Juli 2010 eine neue Mietanhebung nach 558 BGB, so ist die Jahresfrist gewahrt, selbst wenn imdezember 2009 die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme nach 559 BGB angehoben wurde.

4 3 2. Kappungsgrenze Kappungsgrenze bedeutet: Die Nettokaltmiete darf gemäß 558 Abs. 3 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen. Für Berliner Wohnungen gilt zusätzlich die Kappungsgrenzen- Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128), nach der die Kappungsgrenze vom BGB abweichend auf 15 Prozent gedeckelt ist. Viele Vermieter und Mieter missverstehen diese Regelung und glauben, dass die Miete automatisch alle drei Jahre um 15 Prozent steigen darf. Das ist falsch. Die absolute Obergrenze in einem laufenden Mietverhältnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. nächste Frage:Berliner Mietspiegel). Nur wenn die bisherige Miete unter dieser liegt, kommt die Kappungsgrenze überhaupt ins Spiel. Dann darf der Vermieter die Miete aber nicht auf "einen Schlag" auf die Vergleichsmiete anheben. Er muss die Kappungsgrenze einhalten. Die 15 Prozent werden vom sogenannten Ausgangsmietzins (Nettokaltmietanteil) ausgehend berechnet. Berechnungsgrundlage ist in der Regel die Nettokaltmiete, die drei Jahre bevor die Mieterhöhung wirksam wurde, gezahlt wurde; bei kürzerer Vertragslaufzeit ist die Ausgangsmiete im Mietvertrag maßgeblich. 3. Begründungspflicht Die Mieterhöhung muss von Seiten des Vermieters begründet werden. Er muss dem Mieter erläutern, dass die künftig von ihm verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. 558 a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmöglichkeiten: Bezugnahme auf den aktuellenmietspiegel oder Bezugnahme auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank nach 558 e BGB oder

5 4 Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Benennung dreiervergleichswohnungen. Welchen Weg der Vermieter wählt, bleibt ihm überlassen. Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, dann ist die gesamte Mieterhöhung unwirksam. WAS GENAU IST DER BERLINER MIETSPIEGEL? Der Berliner Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten der Stadt dar. Er dient den Vermietern als Mieterhöhungsinstrument, den Mietern als Begrenzungsinstrument und den Gerichten als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungsstreitigkeiten. Den Berliner Mietspiegel können Sie einsehen unter: Die genaue Zuordnung eines Grundstücks/einer Wohnung zu einer bestimmten Wohnlage kann dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel entnommen werden. Mit Hilfe einiger Angaben zur Wohnungsausstattung kann dann abgelesen werden, wie die Mieten in der Umgebung für vergleichbare Wohnungen sind und ob sich die aktuelle und zukünftige Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet. Wie oben beschrieben, kann der Mietspiegel eine Möglichkeit für den Vermieter sein, um die Miete einer Wohnung anzuheben. Wenn seine Erhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel wirksam sein soll, muss er sich auf ein konkretes Rasterfeld beziehen und die Wohnung klassifizieren (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage).

6 5 Macht der Vermieter diese Angaben nicht und bezieht sich auf ein Leerfeld, ist die Mieterhöhung unwirksam. Allerdings gibt es im Berliner Mietspiegel z.t. Wohnlagen, in denen nicht genug Mietwohnungen in die Berechnung mit aufgenommen werden konnten. Deshalb kann ein Feld mit Sternchen* gekennzeichnet sein. Dies reicht theoretisch für die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus. FÜR WELCHE WOHNUNGEN GILT DER BERLINER MIETSPIEGEL NICHT? Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für: Wohnungen in Ein-, Zweifamilienhäusern und in Reihenhäusern, Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012 bezugsfertig geworden sind, preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung. UNTER WELCHEN VORAUSSETZUNGEN KANN ICH DER EINORDNUNG IN DEN MIETSPIEGEL WIDERSPRECHEN? Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die "richtige" ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung geltend gemacht worden sein. Begründet der Vermieter die Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist sie zwar formal wirksam, der Mieter kann aber - wenn er dafür Gründe hat - bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, sollte der Mieter bis zu dem seiner Meinung nach maximal berechtigten Wert zustimmen (Teilzustimmung).

7 6 Reicht dem Vermieter die Teilzustimmung des Mieters nicht, so muss der Vermieter durch Klage vor Gericht den korrekten Mietzins bestimmen lassen. Erteilen Sie bis Ende des 2. Kalendermonats, nachdem Ihnen das Schreiben zur Erhöhung Ihrer Miete zugegangen ist, Ihre Zustimmung schriftlich. Anderenfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage des Vermieters (s. o.). Mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung müssen Sie dann die neue Miete zahlen.die bloße Zahlung der höheren Miete ohne Ihre schriftliche Einverständniserklärung ist keine Zustimmung. MUSS ICH EINER MIETERHÖHUNG UNTER BEACHTUNG DER OBEN GENANNTEN KRITERIEN ZUSTIMMEN? Ja, der Vermieter hat Anspruch auf Zustimmung, wenn die Mieterhöhung nach 558 BGB, also die Anhebung der (Netto-)Kaltmiete auf das Niveau der ortsüblichen Miete ordnungsgemäß ist. Entscheidend ist hierbei jedoch immer die Beachtung der Kappungsgrenze, der Jahressperrfrist sowie die Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wird die Zustimmung dennoch verweigert, kann der Vermieter sie einklagen (Zustimmungsklage). Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter besteht, denen eine Mieterhöhung nach 558 BGB zugeht. Innerhalb von zwei Monaten nach Zugang muss sich der Mieter hierzu erklären. WAS MUSS ICH TUN, WENN DIE MIETERHÖHUNG KORREKT IST? Erteilen Sie bis Ende des 2. Kalendermonats, nachdem Ihnen das Schreiben zur Erhöhung der Miete zugegangen ist, Ihre Zustimmung schriftlich. Sonst riskieren Sie eine Zustimmungsklage des Vermieters (s. o.).

8 7 Mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung müssen Sie dann die neue Miete zahlen.die bloße Zahlung der höheren Miete ohne Ihre schriftliche Einverständniserklärung ist keine Zustimmung. WAS KANN ICH TUN, WENN ICH ZWEIFEL AN DER BERECHTIGUNG DER MIETERHÖHUNG HABE? Suchen Sie baldmöglichst,nachdem Ihnen das Schreiben zur Erhöhung Ihrer Miete zugegangen ist, eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Forderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen. Stellt sich heraus, dass das Anheben der Miete der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie der Forderung in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen. Ist die Erhöhung insgesamt berechtigt, sollten Sie auch insgesamt zustimmen. MEINE WOHNUNG WEIST ERHEBLICHE MÄNGEL AUF, DIE VOM VERMIETER BEHOBEN WERDEN MÜSSTEN. KANN ICH AUF DIESER GRUNDLAGE MEINE ZUSTIMMUNG ZUR MIETERHÖHUNG NACH 558 BGB VERWEIGERN? Nein. Bei Vorhandensein von Mängelnhaben Sie das Recht, vom Vermieter deren Beseitigung einzufordern und ggf. sogar die Miete zu kürzen, dies aber muss unabhängig von der Mieterhöhung geschehen. Das bedeutet: Bei Mängeln an der Mietwohnung kann der Mieter deswegen nicht seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Er kann aber Mängelbeseitigung verlangen, die erhöhte Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurückbehalten (nicht behalten) bzw. die Miete mindern, solange der Mangel anhält.

9 8 HILFT DIE NEUREGELUNG DES MIETRECHTS AUF BUNDESEBENE NUR NEUEN MIETERN ODER AUCH DEN BESTANDSMIETERN? Sowohl als auch. Es ist zu erwarten, dass die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen für die Bestandsmieter ebenfalls positive Effekte haben wird. Durch die Deckelung der Mieten bei Neuvermietungen wird die Mietentwicklung insgesamt verlangsamt. Bestandsmieten dürfen, wie oben ausgeführt, im Einklang mit den Vergleichsmieten angehoben werde. Je niedriger die neuen Mieten sind, desto niedriger ist auch der Mietspiegel desto weniger kann eine Bestandsmiete steigen. WAS TUT DER BERLINER SENAT, UM BESTANDSMIETER ZU SCHÜTZEN? Berlin ist eine wachsende Stadt, die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wächst, deshalb wurden auf Landesebene die Weichen neu gestellt: Im Mietenbündnis des Senats mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin ist festgelegt, dass die Miete auf 30% des Haushaltsnettoeinkommens der Mieter begrenzt ist. Außerdem sind Mieterhöhungen nur bis zu 15% in 4 Jahren möglich. Mit Hilfe des Gesetzes gegen die Zweckentfremdung (Ferienwohnungen) sollen Wohnungen wieder Berlinerinnen und Berlinern und nicht Touristen zur Verfügung stehen. Bereits im Mai 2013 wurde auf Berliner Landesebene die Kappungsgrenze (s.o.) von 20% auf 15% gesenkt, um sicherzustellen, dass Mieterhöhungen im sozial verträglichen Rahmen bleiben. Ebenfalls im Sommer 2013 hat Berlin in allen Bezirken die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von 3 auf die maximal gesetzlich zulässigen 10 Jahre erhöht.

10 9 Das bedeutet konkret einen erweiterten Kündigungsschutz für die Mieter, wenn ihre Wohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung an einen privaten Vermieter veräußert wurde. Der neue Vermieter kann erst nach 10 Jahren den aktuellen Mietern kündigen, um seine Wohnung selbst zu nutzen. Die neue Sperrfrist ist absolut, das heißt, dass selbst anderslautende (schlechtere) Vereinbarungen mit einem Mieter im Mietvertrag unwirksam sind. Da es jedoch offensichtlich ist, dass mietpreisdämpfende Maßnahmen mittelfristig nicht ausreichen werden, um die Nachfrage nach Wohnraum der alten und neuzugezogenen bzw. noch neu zuziehenden Berlinerinnen und Berliner zu befriedigen, ist die 2. wichtige Säule in der Wohnungs- und Mietenpolitik des Senats die Förderung des Wohnungsneubaus. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 skizzierte der Berliner Senat 2012 die demographische Entwicklung der nächsten Jahre. Dank des Zuzugs, aber auch des Anstiegs der Lebenserwartung und der zunehmenden Kinderzahl wurde von einem Bedarf von Wohnungen in den nächsten Jahren bis 2025 ausgegangen. Das entspricht einer Neubauleistung von ca Wohnungen pro Jahr. Seit drei Jahren verfolgt der Senat dieses Ziel, indem geeignete Flächen identifiziert und beplant werden. Allein in den ersten neun Monaten des Jahres 2014 konnten über 3200 Baugenehmigungen für mehr als Wohnungen ausgesprochen werden. 443 Baugenehmigungen für 1492 Wohnungen wurden in Pankow erteilt. Nur wenn langfristig das Angebot an Wohnraum der Nachfrage entspricht, wird der Druck auf den Wohnungsmarkt abnehmen und Bestandsmieter werden sicher vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen sein. DARAN ARBEITEN WIR!

11 10 SOLLTEN SIE WEITERE FRAGEN ZUM THEMA POLITIK UND MIETRECHT HABEN, WENDEN SIE SICH AN UNS! Unsere MIETRECHTSPRECHSTUNDE findet an jedem 2. Samstag im Monat statt. Bitte melden Sie sich an unter: Naugarder Str Berlin Oder Sie wenden sich an die... MIETERBERATUNG PRENZLAUER BERG Prenzlauer Allee Berlin Tel.: (Termin nach Vereinbarung)

12 Naugarder Str Berlin Tel. 030 / Mail: svenja.kraus@clara-west.de