Grundstücksmarktbericht 2002 Landkreis Uckermark (Auszüge)

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1 Grundstücksmarktbericht 2002 Landkreis Uckermark (Auszüge) 1 Der Landkreis Uckermark 2 2 Entwicklung des Grundstücksmarktes 1998 bis Aussagen zu den Teilmärkten Unbebaute Grundstücke Gewerbeflächen Bebaute Grundstücke Wohnflächen und Wohnflächenpreise Eigentumswohnungen Land- u. forstwirtschaftliche Flächen Sonstige Flächen Hausnahes Gartenland Erholungsgrundstücke Gemeinbedarfsflächen Windkraftanlagen 11 4 Bodenrichtwerte 12 5 Sanierungsgebiete 13 6 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten Nutzungsentgelte nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) Erbbauzinssätze/Liegenschaftszins Erbauzinssätze Liegenschaftszinssätze Indexreihen Marktanpassungsfaktoren 19

2 1 Der Landkreis Uckermark Der Landkreis Uckermark ist der nordöstlichste Landkreis im Land Brandenburg. Nördlich grenzt das Land Mecklenburg - Vorpommern und östlich die Republik Polen an den Landkreis. Die Gesamtfläche beträgt ca Quadratkilometer. Damit ist die Uckermark der flächenmäßig größte Landkreis in Deutschland. Die Bevölkerungsdichte beträgt jedoch nur ca. 50 Einwohner je Quadratkilometer. Die Uckermark ist eine wald- u. seenreiche Landschaft zwischen Havel und unterer Oder. Rund 60 % der Kreisgebietsfläche werden landwirtschaftlich genutzt, rund 50 % der Flächen unterliegen dem Naturschutz. Der Landkreis Uckermark hat überwiegenden Anteil an den drei Großschutzgebieten Nationalpark Unteres Odertal, dem Biosphärenreservat Schorfheide Chorin sowie dem Naturpark Uckermärkische Seen. Durch die überwiegend ländliche Siedlungsstruktur bleibt die Landwirtschaft ein bedeutender Wirtschaftsfaktor in der Uckermark. Insbesondere im Norden des Landkreises sind sehr gute Ackerbaustandorte vorhanden. Größere industrielle Standorte sind fast ausschließlich in der Stadt Schwedt/O vorhanden. Dazu gehören beispielsweise die PCK Raffinerie und die dort ansässigen Papierfabriken. Eine zusätzliche Bedeutung erhält der Landkreis als Transitregion durch seine Grenzlage zur Republik Polen. Die verkehrsmäßige Erschließung des Landkreises erfolgt durch die A 11 (Berliner Ring - Richtung Polen), die A 20 (Richtung Lübeck) und ein System von Bundesstraßen, durch ein Schienennetz für den Personen- und Güterverkehr sowie durch eine Anbindung an die Flussläufe der Oder und der Hohensaaten - Friedrichsthaler Wasserstraße. Zusätzlich dazu wurde im Frühjahr 2002 der neue Binnenhafen in Schwedt/O an der Mündung der Neuen Welse in der Hohensaaten Friedrichsthaler Wasserstraße eingeweiht. -2-

3 2 Entwicklung des Grundstücksmarktes Um eine mittelfristige Entwicklung darzustellen erfolgt die Ausweisung über einen Zeitraum von 5 Jahren. Anzahl der Kaufverträge im Vergleichszeitraum 1998 bis Flächenumsatz in Hektar in den Jahren 1998 bis Geldumsatz in Mio. EUR im Vergleichszeitraum 1998 bis ,4 114,6 97,8 101,5 90,

4 3 Aussagen zu den Teilmärkten 3.1 Unbebaute Grundstücke Beim Teilmarkt Unbebaute Grundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr die Anzahl der Verträge wiederum gesunken. Ebenso ist beim Flächenumsatz ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Im Gegensatz dazu weist der Geldumsatz einen leichten Anstieg auf. Wie bereits erwähnt, stehen die Umsatzzahlen der Stadt Templin dem allgemein rückläufigen Trend entgegen. Sowohl beim Flächenumsatz als auch beim Geldumsatz sind zum Teil kräftige Steigerungen zu verzeichnen. Die nachfolgende Tabelle stellt die allgemeine die Entwicklung der letzten fünf Jahre dar, die darauf folgenden Diagramme geben einen regionalen Überblick. Unbebaute Grundstücke Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha 189,7 208,0 148,5 177,2 100,3 Geldumsatz in Mio. EUR 15 12,9 12,9 10,5 10,7 Flächenumsatz der einzelnen Regionen in ha Geldumsatz der einzelnen Regionen in Mio. EUR 2,8 11,5 10,6 2,6 72,8 0,5 1 3,1 0,8 5,3 6,7 2,5 14,1 4,1 149,8 1,2 0,7 2,9 1 4,7 Prenzlau Templin Schwedt/O Angermünde übriger Landkreis Prenzlau Templin Schwedt/O Angermünde übriger Landkreis

5 3.1.1 Gewerbeflächen In der aktuellen Bodenrichtwertkarte wurde für Gewerbegebiete der Regionen Prenzlau und Schwedt/O auf die Ausweisung eines Bodenrichtwertes verzichtet. Diese Gewerbegebiete sind nur zum Teil belegt, die Auslastung ist teilweise gering. Das Überangebot von Flächen bei sehr geringer Nachfrage führt zu einem Preisverfall solcher Flächen. Dem Gutachterausschuss liegen keine Verkaufswerte von Gewerbeflächen vor, die eine Aussage zu marktgerechten Bodenrichtwerten zulassen. Die bisher ausgewiesenen Bodenrichtwerte für die Gebiete entsprechen nicht mehr den Realitäten, sie sind zu hoch. Erst nach Vorliegen marktgerechter Kaufpreise können neue Bodenrichtwerte ermittelt werden und bekannt gegeben werden. 3.2 Bebaute Grundstücke Trotz gravierend gesunkenen Flächenumsatzes ist ein Steigen des Geldumsatzes zu verzeichnen. Während bei Ein- u. Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern ein deutlicher Rückgang beim Flächenumsatz festzustellen ist, stieg der Umsatz bei den Wochenendhäusern und Geschäfts- u. Verwaltungsgebäuden an. Beim Geldumsatz war insbesondere bei den Geschäfts- u. Verwaltungsgebäuden ein offensichtlicher Anstieg zu verzeichnen. Einen Vergleich der letzten fünf Jahre zeigt die nachfolgende Tabelle, einen Überblick über den Flächenumsatz und Geldumsatz der einzelnen Grundstücksarten zeigen die Diagramme (siehe nächste Seite). Bebaute Grundstücke Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha 570,7 418,1 457,5 375,2 194,9 Geldumsatz in Mio. EUR 65,6 69,6 54,7 48,4 57,7-5-

6 Flächenumsatz der einzelnen Grundstücksarten in ha Geldumsatz der einzelnen Grundstücksarten in Mio. EUR 53,4 4,7 9,9 12,4 7,9 10,4 96,2 12,2 1, ,3 5, ,7 11,7 15,6 4,4 19,7 4,6 253,9 16,4 1,8 5,9 1,5 4 3,4 15,5 Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Wochenendhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- u. Verwaltungsgebäude Sonstige* Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Wochenendhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- u. Verwaltungsgebäude Sonstige* *Grundstücke, die nicht den anderen Kategorien zuordenbar sind, z.b. Schutzhütten etc Wohnflächen und Wohnflächenpreise Die nachfolgenden Tabellen zeigen das Preisniveau, gestaffelt nach Baujahr und Art der Gebäude sowie der Größe der Wohnfläche im Berichtsjahr. Bei den Angaben zu > 1992 handelt es sich vielfach um Erstverkäufe, wo die Objekte durch Privatpersonen von Bauträgergesellschaften erworben wurden. Bei der Betrachtung der dargestellten Werte ist zu beachten, dass nähere Untersuchungen zum Zustand der Gebäude und zur Lage nicht erfolgten. weiter Seite 7-6-

7 Ein- u. Zweifamilienhäuser Wohnfläche in qm Baujahr < = 1948 nur 1 Kauffall Baujahr nur 1 Kauffall Baujahr Baujahr > 1992 Minimum Maximum Mittel Wohnflächenpreise in EUR/qm Minimum Maximum Mittel Reihenhäuser und Doppelhaushälften Wohnfläche in qm Baujahr < = 1948 Baujahr Baujahr nur 1 Kauffall Baujahr > 1992 Minimum keine keine Maximum auswertbaren auswertbaren Mittel Kauffälle Kauffälle Wohnflächenpreise in EUR/qm Minimum keine keine Maximum auswertbaren auswertbaren Mittel Kauffälle Kauffälle

8 3.3 Eigentumswohnungen Der Teilmarkt Eigentumswohnungen wies im Geschäftsjahr 2002 eine leicht steigende Tendenz auf. Speziell im letzten Quartal stieg die Anzahl der eingereichten Verträge an. Ursache dafür ist letztlich wohl auch die angekündigte Änderung der Förderbedingungen bei selbstgenutztem Wohneigentum. Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung von 1994 bis zum Jahr ,8 23,2 6,7 14,3 12,0 1,4 9,0 7,3 0 7, Anzahl der Verträge Geldumsatz in Mio. EUR Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 49 und 102 qm, wobei der überwiegende Anteil zwischen 60 und 90 qm zu finden ist. Das Preisniveau stellte sich bei Erstverkäufen wie folgt dar: Schwedt/O Neubau zwischen bis EUR/qm Templin Neubau zwischen modernisierte Wohnungen bei und EUR/qm und EUR/qm Prenzlau Neubau zwischen und EUR/qm Ländlicher Bereich Neubau zwischen modernisierte Wohnungen bei und EUR/qm 440 und 770 EUR/qm Bei den weiter veräußerten Eigentumswohnungen ergaben sich Verkaufspreise von durchschnittlich bis EUR/qm, wobei es sich hier um modernisierte Wohnungen der Baujahre um 1960 handelte. Die Wohnflächen lagen bei 70 qm. -8-

9 3.4 Land- u. forstwirtschaftliche Flächen Im Geschäftsjahr 2002 wurden Kaufverträge über land- u. forstwirtschaftliche Flächen durch die Geschäftsstelle ausgewertet. Diese hatten einen Flächenumsatz von 9.016,7 ha und einen Geldumsatz von 24,1 Mio. Euro. Bei 442 der ausgewerteten Kaufverträge trat die BVVG als Verkäufer auf. Preisbesonderheiten ergaben sich daraus nicht. Bei den Gesamtverkäufen entfielen auf: - die Ackernutzung 166 Verträge - die Grünlandnutzung 72 Verträge - die Forstwirtschaft 131 Verträge - landwirtschaftliche Betriebe 94 Verträge Zur Ausweisung von Bodenrichtwerten für landwirtschaftliche Flächen wurde der Landkreis erstmalig in drei Zonen unterteilt um unterschiedlichen Wertverhältnissen Rechnung zu tragen. In Auswertung des Geschäftsjahres 2002 konnten folgende Bodenrichtwerte ermittelt werden: ZONE 1 Acker: Grünland: Wald: Unland: 0,35 EUR/qm bei einer durchschnittlichen Ackerzahl von 38 und einer durchschnittlichen Größe von 4,1 ha. 0,23 EUR/qm bei einer durchschnittlichen Grünlandzahl von 32 und einer durchschnittlichen Größe von 1,0 ha. 0,19 EUR/qm auf einer Größe von 1,8 ha. 0,05 EUR/qm. ZONE 2 Acker: Grünland: Wald: Unland: 0,41 EUR/qm bei einer durchschnittlichen Ackerzahl von 46 und einer durchschnittlichen Größe von 5,3 ha. 0,22 EUR/qm bei einer durchschnittlichen Grünlandzahl von 39 und einer durchschnittlichen Größe von 1,1 ha. 0,15 EUR/qm auf einer Größe von 1,0 ha. 0,05 EUR/qm. -9-

10 ZONE 3 Acker: Grünland: Wald: Unland: 0,32 EUR/qm bei einer durchschnittlichen Ackerzahl von 44 und einer durchschnittlichen Größe von 5,2 ha. 0,25 EUR/qm bei einer durchschnittlichen Grünlandzahl von 37 und einer durchschnittlichen Größe von 1,9 ha. 0,23 EUR/qm auf einer Größe von 2,2 ha. 0,05 EUR/qm. 3.5 Sonstige Flächen Hausnahes Gartenland Im Geschäftsjahr 2002 konnten 31 Kauffälle für hausnahes Gartenland ausgewertet werden. Damit ist im Gegensatz zum Vorjahr mit 52 Kauffällen ein starker Rückgang zu verzeichnen. Der überwiegende Anteil der Kauffälle entfällt auf den ländlichen Bereich. Einzelne Kaufälle im städtischen Bereich liegen nur für Templin und Schwedt/O vor. In Auswertung der Gesamtheit der Kauffälle wurde festgestellt, dass sich 77 % dieser in einer Preisspanne von 10 bis 40% vom Baulandwert bewegen Erholungsgrundstücke Wie auch im Vorjahr handelte es sich bei den im Berichtszeitraum ausgewerteten Kaufverträgen größtenteils um Verträge, bei denen von ehemaligen Pächtern der Grund und Boden erworben wurde. Die Erwerber zahlten Preise zwischen 5,00 und 25,00 EUR/qm. Das dichte Mittelfeld der Kauffälle lag zwischen 6,00 EUR/qm und 14,00 EUR/qm Wassergrundstücke Anhand vorliegender Kaufverträge der Jahre 1998 bis 2002 wurde das Verhältnis von Kaufpreisen für Wassergrundstücke zum allgemeinen Bodenrichtwert für das betreffende Erholungsgebiet untersucht. -10-

11 Insgesamt konnten 41 Kauffälle ausgewertet werden. Dabei zeigte sich, dass bei rund 60 % dieser Kauffälle Preise über dem Bodenrichtwert bis zum anderthalbfachen des Bodenrichtwertes gezahlt wurden. Bei 3 Kauffällen lag das Verhältnis von Bodenrichtwert und Kaufpreis sogar bei über 200 bis 250 %. Nur rund 30 % der Kauffälle wurden in Höhe des vorliegenden Bodenrichtwertes abgeschlossen Campingplätze In den zurückliegenden Jahren wurden 5 Verkäufe von Bodenflächen für Campingplätze ausgewertet. Die Flächengröße lag zwischen und qm. Es handelte sich ausschließlich um Flächen an größeren Seen, die Preise lagen bei durchschnittlich 1,65 EUR/qm, bei einem Kauffall bei 4,70 EUR/qm. ganze Gemeinbedarfsflächen Im Jahr 2002 wurden im Geschäftsbereich 108 Kauffälle für Flächen des Gemeinbedarf registriert. Davon betrafen allein 94 Kauffälle Verkehrseinrichtungen. Bei Verkäufen von Straßenflächen, welche auch schon vorher als solche genutzt wurden, wurde der überwiegende Teil der Flächen in einer Preisspanne von 0,51 EUR/qm bis 0,77 EUR/qm veräußert. Gehwegsflächen wurden mehrheitlich in einer Preisspanne von 15,00 EUR/qm bis 18,00 EUR/qm veräußert Windkraftanlagen Für die Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen zum Bau von Windkraftanlagen wurden im Berichtsjahr nur 3 Kauffälle ausgewertet. Die Kaufpreise liegen zwischen 0,51 EUR/qm und 1,54 EUR/qm. Bei den Untersuchungen konnte jedoch nicht festgestellt werden, ob diese Kaufpreise von weiteren Umständen beeinflusst worden sind ( z. B. Entschädigungsbeiträge). -11-

12 4 Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. Sie werden jährlich zum Stichtag aus Kaufpreisen ermittelt und gelten in Bereichen, die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse aufweisen. Bodenrichtwerte sind auf ein Grundstück bezogen, dessen Eigenschaften für das Gebiet typisch sind (Bodenrichtwertgrundstück). Zum Stichtag hat der Gutachterausschuss 364 Bodenrichtwerte beschlossen. Davon entfielen auf: erschließungsbeitragspflichtiges Land: erschließungsbeitragsfreies Land nach BauGB: erschließungsbeitragsfreies Land nach BauGB u. Kommunalabgabengesetz (KAG): Gewerbebauflächen: Sonderbauflächen/Erholung: 2 Werte 289 Werte 50 Werte 6 Werte 17 Werte Die Bodenrichtwerte werden in der Bodenrichtwertkarte des Landkreises Uckermark (Maßstab 1: ) dargestellt. Sie beinhaltet einerseits eine Abbildung des gesamten Landkreises sowie 4 Kartenausschnitte für die größeren Städte. Die Bodenrichtwertkarte kann gegen eine Gebühr von 20 Euro in der Geschäftsstelle erworben werden. Überdies kann in der Geschäftstelle Einsicht in die Bodenrichtwertkarte genommen werden. Bodenrichtwertauskünfte werden, gegen eine Gebühr, auch schriftlich erteilt. -12-

13 5 Sanierungsgebiete Neben den vorgenannten Bodenrichtwerten werden durch den Gutachterausschuss auch Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten ermittelt. Derzeitig liegen für 4 Sanierungsgebiete im Landkreis Uckermark Bodenrichtwerte vor. Hierbei handelt es sich um die Sanierungsgebiete: Stadt Templin Stadtkern Stadt Schwedt/O Altstadt/Lindenallee Stadt Schwedt/O Obere Talsandterrasse Stadt Angermünde Altstadt Angermünde In den Städten Schwedt/O und Angermünde wird die Sanierung nach dem sogenannten klassischen Verfahren durchgeführt. Es gelten hier besondere sanierungsrechtliche Vorschriften ( 152 bis 156 a Baugesetzbuch). Die in diesen Sanierungsgebieten ermittelten Bodenrichtwerte werden gegenwärtig nicht in der Bodenrichtwertkarte dargestellt. Auskünfte dazu erteilt die Geschäftsstelle und die jeweilige Stadtverwaltung. In der Stadt Templin wird die Sanierung nach dem vereinfachten Verfahren unter Ausschluss der 152 bis 156a Baugesetzbuch durchgeführt. Das heißt, es werden zur Finanzierung der Sanierung auch keine Ausgleichsbeträge erhoben. Der hier ermittelte Bodenrichtwert beläuft sich zum Stichtag auf 75 Euro/qm. Dieser Wert ist in der entsprechenden Stadtkarte auf der Bodenrichtwertkarte abgebildet. Des weiteren werden Sanierungsverfahren in den Städten Prenzlau und Lychen durchgeführt. Die dort ermittelten Werte liegen dem Gutachterausschuss nicht vor und sind daher bei den zuständigen Stadtverwaltungen zu erfragen. -13-

14 6 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten 6.1 Nutzungsentgelte nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Uckermark hat entsprechend der Nutzungsentgeltverordnung auf Antrag Gutachten zur Ermittlung der Höhe ortsüblicher Nutzungsentgelte für verschiedene Standorte im Landkreis erstattet. Nachfolgend werden dazu ermittelte ortsübliche Nutzungsentgelte vorgestellt, bei denen das Einverständnis der Antragsteller zur Veröffentlichung vorliegt. Standort bzw. Lage Ermitteltes ortsübliches Nutzungsentgelt in Euro/qm und Jahr (DM Wert in Klammern) Stichtag der Ermittlung Angermünde Wolletzsee 2,56 (5,00) 7/1999 Angermünde; am Mündesee Die Hammei Dievenitzgraben Alte Badestelle 0,61 (1,20) 0,51 (1,00) 0,41 (0,80) 2/2001 9/1999 9/1999 Angermünde/OT Dobberzin; Seeblick (am Bauernsee) 0,61 (1,20) 4/2001 Petersdorf; am Lübbesee 0,64 (1,25) 0,89 (1,75) 6/2000 6/2000 Röpersdorf Unteruckersee 0,56 (1,10) 1/2000 Schwedt/O Perle d. Uckermark 0,51 (1,00) 4/2001 Aufgrund der fehlenden gesetzlich vorgeschriebenen Anzeigepflicht von Verpächtern liegen dem Gutachterausschuss nur wenige Daten über frei vereinbarte Nutzungsentgelte vor. Mangels ausreichender Daten wird daher auf eine Übersicht verzichtet. -14-

15 6.2 Erbbauzinssätze/Liegenschaftszins Erbauzinssätze Erbbauzins = Entgelt für ein Erbbaurecht in Form einer wiederkehrenden Leistung, welches nach Höhe und Zeit für die Gesamtdauer bestimmt wird Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Es ist ein zeitlich begrenztes, veräußerliches und vererbliches Recht, das es dem Erbbauberechtigten erlaubt, auf oder unter der Oberfläche des Grundstückes ein Bauwerk zu errichten und/oder zu haben. Als Gegenleistung dafür ist als wiederkehrendes Entgelt vom Erbbauberechtigten der Erbauzins zu entrichten. Für die Jahre 2000 bis 2002 wurden im Geschäftsbereich folgende Verträge registriert bzw. ausgewertet: Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Als Erbbaurechtsgeber traten vorwiegend Kirchengemeinden und Gebietskörperschaften auf. Erbbaurechtsnehmer waren meist Privatpersonen. Die Größe der Grundstücke sowie die Erbbauzinsspannen werden nachfolgend, unterteilt nach unbebauten und bebauten Grundstücken, dargestellt. Da nur eine geringe Datenmenge vorliegt werden Angaben zu den letzten drei Jahren gemacht. -15-

16 Unbebaute Grundstücke Wohnen Größe der Grundstücksflächen 2000 EFH bei durchschnittlich 770 qm Doppelhäuser bei durchschnittlich 770 qm Spanne des Erbbauzinses 1,83 % bis 2,92 % 6,66 % 2001 bei durchschnittlich qm 2,4 % bis 5,67 % 2002 bei durchschnittlich 600 qm 4 % Gewerbe qm bis qm 0,89 % bis 6 % (flächenunabhängig) 2001 keine Auswertung möglich keine Auswertung möglich Bebaute Grundstücke Größe der Grundstücksflächen Spanne des Erbbauzinses Wohnen Gewerbe 2000 keine Auswertung möglich bei qm bis qm 1,33 % bis 2,82 % 2002 bei durchschnittlich 600 qm 4 % 2000 keine Auswertung möglich bei durchschnittlich qm 3,42 % bis 6,61 % 2002 keine Auswertung möglich Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszins wird auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ermittelt. Nach Auswertung des vorhandenen Datenmaterials musste festgestellt werden, dass eine ausreichende statistische Sicherheit nicht gegeben ist. -16-

17 Der Gutachterausschuss empfiehlt daher zur Orientierung die Anwendung von Liegenschaftszinssätzen nach : Kleiber/Simon/Weiers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs-, und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB (4. vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2002) 6.3 Indexreihen Mit Indexreihen sollen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Bodenmarkt bestimmen sich nach allen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umständen. Zur detaillierteren Darstellung wurden nun erstmals 3 Indexreihen ermittelt. Das Basisjahr wurde für alle Indexreihen mit 1997 gewählt. Die nachfolgend dargestellten Indexreihen wurden mittels des durch die Geschäftsstelle verwendeten Programmsystems Automatisierte Kaufpreissammlung ermittelt. Indexreihe Ländlicher Bereich Kriterien: - gemischte Bauflächen - Basisjahr 1997 = Untersuchungszeitraum 1997 bis * Index ,41 99,51 103,83 100,26 115,09-17-

18 Indexreihe Städte Kriterien: - gemischte Bauflächen, Wohnbauflächen erschließungsbeitragsfrei nach BauGB - Basisjahr 1997 = Untersuchungszeitraum 1997 bis * Index 100,00 106,28 102,81 130,25 124,27 120,75 Indexreihe neue Wohngebiete in Städten und Dörfern Kriterien: - Wohnbauflächen erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und Kommunalabgabengesetz (KAG) - Basisjahr 1997 = Untersuchungszeitraum 1997 bis * Index 100,00 97,84 92,98 74,82 88,59 88,18 * Die Werte für das Jahr 2002 können noch Veränderungen unterliegen. -18-

19 6.4 Marktanpassungsfaktoren Marktanpassungsfaktoren dienen der Anpassung ermittelter Sach- und Ertragswerte an den jeweiligen regionalen Grundstücksmarkt. Dazu werden für gleichartige Objekte die erzielten Kaufpreise (aus vorliegenden Kaufverträgen) mit einer eigenständig durchgeführten Wertermittlung verglichen. Der Gutachterausschuss führte seine Untersuchungen nach folgendem Sachwertmodell durch: - Normalherstellungskosten (NHK)auf der Basis 1995 bzw Bruttorauminhalt nach DIN 277 (1987) - Baujahr des Objektes, gegebenenfalls mit Anpassung für vom Standard abweichende Bauweisen - Baupreisindex zum Zeitpunkt des Kaufvertrages - Bodenrichtwerte als Grundlage der Bodenwertermittlung - Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre - Regionalfaktor 0,95 - Gemeindegrößenkorrekturfaktor: Dörfer 0,91 Städte nach H.O. Sprengnetter - Auswertungszeitraum: Geschäftsjahre 2001 und 2002 Die aufgeführten Marktanpassungsfaktoren können nur Anwendung finden, wenn der Sachwert nach den benannten Kriterien ermittelt wurde. Sie gelten nur für Objekte bei denen der Verkehrswert üblicherweise im Sachwertverfahren ermittelt wird. Die Gebäudetypen sind dem Gebäudekatalog der Normalherstellungskosten 1995 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden. Die Gegenüberstellung der ermittelten Sachwerte und der erzielten Kaufpreise nach Gebäudetypen ergab die Anpassungsfaktoren gemäß nachfolgender Abbildung. -19-

20 Gebäudekatalog der Normalherstellungskosten Anpassungsfaktor für Einfamilienhäuser Baujahre bis 1990 Beschreibung Systemzeichnung Kaufpreise EUR Kaufpreise > EUR 1.01 Einfamilienhaus, freistehend Keller-, Erd-, voll ausgebautes Dachgeschoss Keine Angabe Fallzahl zu gering 0,87 Fallzahl: Einfamilienhaus, freistehend Keller-, Erd-, nicht ausgebautes Dachgeschoss 0,92 Fallzahl: 5 0,86 Fallzahl: Einfamilienhaus, freistehend Keller-, Erdgeschoss, Flachdach Keine Angabe Fallzahl zu gering 0,97 Fallzahl: Einfamilienhaus, freistehend Erd-, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert 0,93 Fallzahl: 5 1,07 Fallzahl: Einfamilienhaus, Erd-, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert 1,05 Fallzahl: 3 Keine Angabe Fallzahl zu gering 2.01 Einfamilienreihenhaus, Keller-, Erd-, voll ausgebautes Dachgeschoss 0,74 Fallzahl: 4 1,14 Fallzahl: Einfamilienreihenhaus, Erd-, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert 1,19 Fallzahl: 5 Keine Angabe Fallzahl zu gering Gebäudekatalog der Normalherstellungskosten Anpassungsfaktor für Einfamilienhäuser Baujahre ab 1990 Beschreibung Systemzeichnung Kaufpreise EUR Kaufpreise > EUR 1.01 Einfamilienhaus, freistehend Keller-, Erd-, voll ausgebautes Dachgeschoss Keine Angabe Fallzahl zu gering 0,81 Fallzahl: Einfamilienhaus, freistehend Erd-, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert Keine Angabe Fallzahl zu gering 0,88 Fallzahl: 7 Gebäudetyp Gebäudetyp -20-