VVS Berlin-Brandenburg Fortbildungsveranstaltung am Dr. Manfred Otto Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung

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1 Aktuelles zu Ertragsdaten Potsdamer Mietspiegel 2012 zeitnahe Übersichten aus Brandenburg VVS Berlin-Brandenburg Fortbildungsveranstaltung am Dr. Manfred Otto Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung Material nur zum internen Gebrauch bestimmt!

2 Allgemeines zu Qualifizierter Mietspiegel QMSP Potsdamer Mietspiegel MSP Potsdam 2012 Problem Vergleichbarkeit zwischen Erhebungen Problem Wohnlagen Mietspiegel in Brandenburg Epilog Stelter 2

3 QMSP nach BGB 558 d: Aktuelles zu Ertragsdaten Berlin und Brandenburg nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung anzupassen (Stichprobe oder Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland)*; nach 4 Jahren Neuerstellung Sind Vorschriften von 2. eingehalten => Vermutung, dass die MSP-Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln Wird QMSP nicht angepasst oder neu erhoben, kann er als Einfacher MSP weitergeführt werden Stelter 3

4 QMSP nach BGB 558 d: Aktuelles zu Ertragsdaten Berlin und Brandenburg Prämissen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel*: - Erstellung beruhend auf repräsentativen Daten - nachvollziehbarer Einsatz wissenschaftlich anerkannten Methoden der Datengewinnung und Datenauswertung - überprüfbare Dokumentation der Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden * ere-hinweise-zur-erstellung-von-mietspiegeln.pdf Stelter 4

5 Nach anerkannten wiss. Grundsätzen erstellt Problematisch ist hier vor allem, ob es die von 558d BGB geforderten anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt gibt (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, 558d BGB Rn. 2 m. w. N.) Stelter 5

6 Nach anerkannten wiss. Grundsätzen erstellt Auffassung: Es muss sich um Grundsätze der deskriptiven und der induktiven Statistik handeln. Problematik berührt sofort die Definition der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete => repräsentativer Querschnitt. Dazu: Repräsentativität ist Konzept, das in der Statistik- Literatur z. T. sehr kritisch gesehen wird; es wird begründet bezweifelt, dass das Konzept Repräsentativität im Unterschied zum Auswahlfehler überhaupt ein sinnvolles Kriterium für die Güte einer Auswahl ist Stelter 6

7 In den empirischen Untersuchung zur Erstellung von QMSP werden zunächst Ziehung von Zufallsstichproben, aus denen dann bestimmte statistische Kennwerte (zu Lagemaßen, Streuungsmaßen usw.) berechnen werden. Anhand dieser Kennwerte können die Parameter in der Grundgesamtheit geschätzt werden. Um die Ungenauigkeit von Punktschätzungen abschätzen werden Vertrauensbereiche gebildet. Mittels Signifikantestes kann man im Weiteren von Kennwerten einer Stichprobe auf den entsprechenden Parameter in der Grundgesamtheit schließen Stelter 7

8 Für den Mietpreisbewerter I: BGH in seinem Urteil vom VIII ZR 346/10 wichtig für sachverständige Mietpreisbewertungen der ortsüblichen Vergleichsmiete: Schlussfolgerungen: Für ein Gutachten sind i. d. R. keine echten Zufallsstichproben zu erreichen. Dies stellt eine Restriktion für die begründete Verwendung anerkannter wahrscheinlichkeitstheoretischer Methoden wie die der Schätz- und Testtheorie dar (Stichwort deskriptive und induktive Statistik) Stelter 8

9 Für den Mietpreisbewerter II: BGH in seinem Urteil vom VIII ZR 346/10 [Datengrundlagen und auswertungen in Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete] Konsequenzen: Die Datenauswahlen lassen sich nicht allein durch Mittelwerte ausreichend charakterisieren, denn diese geben keine Auskunft darüber, wie sich die Einzelwerte um den Mittelwert verteilen. Demzufolge ist die Streuung in der Datenverteilung zu analysieren Stelter 9

10 Für den Mietpreisbewerter III: BGH in seinem Urteil vom VIII ZR 346/10 Ausarbeitung des Vergleichswertverfahrens: Lagemaße (Mittelwerte - arithmetisches Mittel und/oder Median, seltener Modalwert) und Streuungsmaße (insbes. Varianz, Standardabweichung) bezogen auf die Vergleichswertauswahl sind zu berechnen. Die Aussagefähigkeit des Mittelwertes hängt von der Häufigkeitsverteilung der Vergleichsmieten ab. Diese ist über die Konstruktion von Histogrammen und/oder von Berechnungen der Schiefe resp. der Wölbung der Verteilung dazustellen Stelter 10

11 Für den Mietpreisbewerter IV: BGH in seinem Urteil vom VIII ZR 346/10 Unabhängig davon, ob die Auswahl der Gauß schen Normalverteilung bzw. bei kleineren Auswahlen der Student-Verteilung folgt oder nicht, kann das Intervall Mittelwert +- 1* Standardabweichung als der Bereich angegeben werden, in dem 50% aller Vergleichswerte liegen. Bei normalverteilten Auswahlen können darüber hinaus nach den bekannten 1- bis 3-Sigma-Regeln Intervalle der Vergleichswertauswahl angegeben werden Stelter 11

12 Für den Mietpreisbewerter V: BGH in seinem Urteil vom VIII ZR 346/10 Zudem können über die Kenntnis der Standardabweichung ausreißerverdächtige Vergleichswerte identifiziert und ggf. ausgesondert werden. Mit dem Variationskoeffizienten können schließlich im Rahmen der deskriptiven Statistik Einschätzungen zur Güte von Vergleichswertauswahlen gemessen an Referenzen aus der Empirie der Grundstückswertermittlung vorgenommen werden Stelter 12

13 Für den Mietpreisbewerter VI: Beispiel Stelter 13

14 Die Vergleichswertauswahl stellt sich als nahezu normalverteilte Auswahl dar. Das arithmetische Mittel aus der Vergleichsmietenauswahl liegt bei 5,86/m²/mtl.; der Median liegt bei 5,85/m²/mtl. Bei der gegebenen Häufigkeitsverteilung liegen 68% der Werte in einem Intervall von 5,30/m²/mtl. und 6,42/m²/mtl. Ferner ergibt die Auswertung: Gemessen am Interquartilsabstand liegen die mittleren 50% der gegebenen Vergleichswertauswahl in einem Intervall von 5,48/m²/mtl. und 6,25/m²/mtl (c) Stelter 14

15 Damit kann die zu bewertende ortsübliche Vergleichsmiete im nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden durchgeführten Vergleichswertverfahren aus einer Datenauswahl des Mietsachverständigen als Punktwert (Mittelwert) und als Bandbreite (da normalverteilt Mittelwert +- Standardabweichung) angegeben werden (c) Stelter 15

16 Nun aber zum QMSP Potsdam 2012 vorab: Potsdam hat nach Auslaufen des MÜG MSP 1997, 1999, 2006 mit Methodenbericht, 2008 mit Methodenbericht, 2010 mit Methodenbericht; spätestens seit 2010 liegen intern Histogramme seit 2006 als QMSP QMSP 2012 mit Methodenbericht (wiederum intern) Stelter 16

17 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich: Mehrfamilienhäuser aber angeblich auch für EFH/ZFH keine preisgebundenen Wohnungen für das gesamte Stadtgebiet, also auch für die neuen Ortsteile (Rechtsprechung*) * ganz aktuell AG Potsdam, Urteil vom C 328/11, GE 2012, Stelter 17

18 QMSP Potsdam 2012 (2010) Statistische Grundlagen zu Grund liegende Mietdaten Wohnungsmieten ( ) von Vermietern bereitgestellte Rohdaten, Auswertung durch die Stadt Stelter 18

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27 Nachfolgend die Veränderungen der Mieten in den einzelnen Feldern 2012 / Stelter 27

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31 Damit hätten sich die ortsüblichen Vergleichsmieten z. B. in den Feldern ermäßigt C5 bis 1948, voll ausgestattet vollsaniert, ohne San. nach EnEV, über 60 bis 90 m² um 8,9% oder 0,59/m² D5 bis 1948, voll ausgestattet vollsaniert, ohne San. nach EnEV, über 90 m² um 10,5% oder 0,71/m² D bis 1970, voll ausgestattet vollsaniert, ohne San. nach EnEV, über 60 bis 90 m² um 11,1% oder 0,64/m² D bis 1990, voll ausgestattet teilsaniert, über 90 m² um 10,8% oder 0,49/m² D bis 2010/12, voll ausgestattet vollsaniert, ohne San. nach EnEV, über 90 m² um 2,9% oder 0,20/m² Stelter 31

32 Problem: Potsdam hat keine nachweisbaren Wohnlagen? Zumindest gibt der Mietspiegel vor, diese nicht nachweisen zu können. Dazu die Ausführungen aus dem Methodenbericht 2010: Stelter 32

33 Geschichtete Stichprobe: Aktualisierte Grundgesamtheit wird entsprechend MSP-Rasterung zerlegt, wobei für jede Baualters-/Wohnlagenkombination jeweils eine gesonderte Stichprobe gezogen wird. Stichprobengröße je Schicht so angelegt, dass auch in Engpassfeldern durch die Befragung von Mietern und Vermietern eine ausreichende Anzahl von Mietpreisangaben pro MSP-Feld erlangt werden soll => disproportionales Stichprobenkonzept). Stichproben.shtml Dr. Manfred Stelter 33

34 1. Statistische Grundlagen Berliner MSP 2009 Mietübersicht zum Gilt für 1,2 Mio. preisfreie Wohnungen Komplette Neuerhebung geschichtete Stichprobe* 40% Neumieten/60% veränderte Bestandsmieten Interviews: Vermieter Mieter Σ Datensätze: vollgültig 9966./. Substandard./. unplausibel Datensätze MSP: netto 9607./. Extremw. 300./. Leerf Dr. Manfred Stelter 34

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37 In den Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln wird eingeräumt, dass es in der Praxis oftmals Schwierigkeiten bereite, den Einfluss des Wohnwertmerkmals festzustellen. Dies könne entweder im Rahmen der Mietspiegelerhebung oder durch zusätzliche Erhebungen bzw. Auswertungen (z. B. der Bodenrichtwertkarte) geschehen. In den Hinweisen wird ferner hervorgehoben, dass die Differenzierung der Lage in Abhängigkeit von der Größe und Verschiedenartigkeit des untersuchten Wohnungsmarktes vorgenommen werden sollte; praxisbewährt sei die Einteilung in zwei oder drei Wohnlagen, häufig in einer dem Mietspiegel beiliegenden Karte oder einem beigelegten Straßenkataster festgelegt Dr. Manfred Stelter 37

38 Hamburg mit guter und normaler Wohnlage München mit Wohnlagenbezug Frankfurt/M. Wohnlagenkarte nach BRW-Karte Köln mit Wohnlagenbezug Hamburg mit Wohnlagenbezug Hannover Wohnlagenverzeichnis für die Stadt Hausnummern scharf Dresden drei Wohnlagekategorien Leipzig einfacher MSP, lagebezogenen Zuschlägen von + 0,16/m² / Abschlägen mit - 1,00/m² Schwerin mit sog. Lagefaktoren Stelter 38

39 Aktuelles zu Ertragsdaten Berlin und Brandenburg Kleinmachnow/Stahnsdorf/Teltow 2010 einfach weiter 3 Wohnlagen basieren auf einer v.a. an physischen Merkmalen orientierten Wohnlageeinordnung Oranienburg 2005 Oranienburg 2012 keine Wohnlagen keine Wohnlagen Cottbus 2011 Wohnlage findet infolge des gegenwärtig in den Mieten noch nicht nachweisbaren Einflusses keine Berücksichtigung Ludwigsfelde 2012 erstmals bei Baualtersklassen ab 1990 Unterscheidung zw. Kernstadt und Ortsteil Genshagen Hennigsdorf 2010 Wohnlagenerhebung => zw. den einzelnen Quartieren keine großen Lageunterschiede; extra Nieder Neuendorf Stelter 39

40 Strausberg Wohnlagekategorien Eberswalde 2010 keine Wohnlagenkategorisierung; Lage über Anwendung Merkmalkatalog mit Zu-/Abschlägen Schwedt/O Merkmal Lage wurde nicht berücksichtigt (ebenso Größe) Prenzlau 2009 ohne Merkmal Lage Eisenhüttenstadt Wohnlagekategorien Bernau 2005 (einfacher MSP auch per 2012) ohne Merkmal Lage Stelter 40

41 Angermünde 2012 ohne Merkmal Wohnlage, aber Ortsteile ausgenommen Fürstenwalde/Spree 2005 (einfacher MSP auch per 2012) ohne Merkmal Lage Frankfurt/O mit Wohnlagenverzeichnis; drei Wohnlagekategorien Frankfurt/O mit Wohnlagenverzeichnis; zwei Wohnlagekategorien Finsterwalde 2010 Wohnlage findet infolge des gegenwärtig in den Mieten noch nicht nachweisbaren Einflusses keine Berücksichtigung kursiv: noch nicht veröffentlicht Stelter 41

42 Für den Berliner Mietspiegel wird namentlich für die Sicherung seines Status als Qualifizierter Mietspiegel Wohnlageeinstufung bzw. Wohnlageaktualisierung mit einer objektiven, nachvollziehbaren und dokumentierten Methode gearbeitet und bei der Entgeltausweisung berücksichtigt. Erstmalige Erstellung einer Wohnlageeinstufung auf Basis qualitativer Einschätzungen und quantitativer Verifizierungen mit damals noch unterschiedlichen Kriterien für West und Ost => Straßenverzeichnis zum Berliner MSP Wohnlagenüberprüfungen insbes. anhand von Mieter- /Vermieter-Änderungswünschen Stelter 42

43 Wohnlagenkarte Ehlers, Keil / Potsdam 1999: Dort wurde vereinfachend als Verfahren zur Bestimmung von Wohnlagen in drei Schritten zusammengefasst: [1] Identifikation wohnlagerelevanter Indikatoren [2] Aufteilung des Stadtgebietes in homogene Teilräume aus Expertenwissen und mathematischstatistischer Gebietsabgrenzung [3] Ermittlung der Wohnlage wiederum unter Zugrundelegung von Expertenwissen und Evaluation mittels mathematisch-statistischer Verfahren sowie abschließend Einbeziehung von Verkehrsbelastung in die Wohnlagebestimmung Stelter 43

44 Weitere Datenquellen: BBU Marktmonitore IVD und RDM - Marktmieteneinschätzungen IBB und Makler JLL Markteinschätzungen und Basis IDN- Data Stelter 44

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46 RDM-Immobilienpreisspiegel 2 pro Jahr Berlin, Potsdam, Frankfurt (Oder), Cottbus Neuvermietungsmieten, nach Baualtersklassen 1949 bis 1990, 1990 bis 2007 und ab 2008 bis Neubau-Erstbezug mit Preisentwicklung und Veränderungsraten Stelter 46

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51 Zuletzt: Problem der Beeinflussung der ortsüblichen Vergleichsmieten durch kommunale Beschränkungen (so auch in Berlin!) Sehr geehrter Herr Dr. Stelter, Ihre Frage kann ich wie folgt beantworten: Die umlagefähigen Kosten sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete sind bei der ProPotsdam (rund Wohnungen) seit auf 9% beschränkt. Mietsteigerungen sind auf 15% in vier Jahren begrenzt. Mieterhöhungen bei Wiedervermietung dürfen höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel liegen. Mit freundlichen Grüßen i.a. Stefan Meyer Referent für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Stelter 51

52 In eigener Sache: Seit Anfang der 2000er Jahre berichte ich in Veranstaltungen des VVS Berlin Brandenburg zu Ertragsdaten aus unserer Region. Dies nachdem ich die Fachgruppe Mietpreisbewertung zunächst auch ohne Resonanz durch den seinerzeitigen Vorstand und auch später gern einmal von den Vorständen bei deren Berichterstattungen vergessen - initiiert und mit separaten wie allgemeinen Veranstaltungen etabliert habe. Der große Zuspruch gerade zu den nunmehr regelmäßigen jährlichen Mietenvorträgen zeigt mir, dass die Darstellungen und Informationen sowohl für die Mietpeisbewertung als auch generell für die Grundstücksbewertung wohl von Interesse sind. Für dieses Interesse möchte ich mich bei Ihnen hiermit persönlich bedanken. Ich werde auch in Zukunft entsprechende Informationsangebote in diesem oder in anderem Rahmen machen. Schauen Sie auch gelegentlich mal auf meine homepage Dort auch Vorheriges abrufbar! Stelter 52

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