VERMIETUNGS-RATGEBER für Eigentümer von Anlageimmobilien

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1 VERMIETUNGS-RATGEBER für Eigentümer von Anlageimmobilien

2 Ihre Ansprechpartner: BUNZ & CO Immobilien GmbH Herr Philipp Bunz Pfisterstraße München Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Mail: pb@bunz-co.de ARNECKE SIBETH Frau Rechtsanwältin Eva Mäschle Oberanger München Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) emaeschle@arneckesibeth.com 2

3 VERMIETEN MIT RENDITE GEHT DAS HEUTZUTAGE NOCH? JA MIT DER RICHTIGEN BERATUNG. Die Immobilie ist für Viele nach wie vor einer der zentralen Bausteine bei der Vermögensbildung und -verwaltung, aber auch bei der Altersvorsorge. In den vergangenen Jahren konnte jedoch beobachtet werden, dass sich der Gesetzgeber immer mehr den Mieterschutz auf seine Fahnen schreibt und dabei die Unterstützung der Vermieter vernachlässigt. Die Vermietung wird immer strengeren formalen und rechtlichen Regeln unterworfen, die für eine gewinnbringende Vermietung hohe Hürden aufbauen. Dies gilt in besonderer Weise für die 2015 eingeführte Mietpreisbremse, die den Mietenanstieg in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dämpfen soll. Es gilt daher zu beachten: Nur wer richtig vermietet, erzielt in diesem Marktumfeld langfristig gute Renditen. Hierfür brauchen Sie die notwendigen Informationen und kompetente Beratung in allen Bereichen rund um die Immobilienvermietung. Wir, die BUNZ & CO Immobilien GmbH, haben uns daher mit ARNECKE SIBETH als ausgewiesene Spezialisten im Immobilien- und Mietrecht zusammengeschlossen, um Ihnen nicht nur Ihre Traumimmobilie oder den perfekten Käufer oder Mieter zu vermitteln, sondern im Rahmen dieser Broschüre auch die wichtigsten Eckpfeiler einer erfolgreichen Vermietung. Diese Broschüre soll Ihnen die Möglichkeit bieten, in allen Phasen der Vermietung immer wieder nachzuschlagen, um Antworten auf Ihre Fragen zu finden. Sei es im Hinblick auf die richtige Auswahl des Mieters vor Vertragsabschluss, oder darauf, was Sie bei der Bestimmung der Miethöhe beachten müssen, wie Sie die Miete erhöhen können, oder auch, wie Sie ggf. ein Mietverhältnis beenden können. Sie als Eigentümer bei der immer stärker regulierten Wohnraumvermietung allzeit kompetent zu beraten und zu unterstützen ist unser gemeinsames Ziel! 3

4 INHALTSVERZEICHNIS PHASE 1 VOR ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS 1. Auswahl des Mieters...S.5 2. Bestimmung der Miethöhe...S.6 PHASE 2 WÄHREND DES MIETVERHÄLTNISSES 1. Staff elmiete 557a BGB...S.8 2. Indexmiete 557 b BGB...S.8 3. Modernisierungsmieterhöhung, 559 BGB...S.9 4. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 558 BGB...S.10 PHASE 3 BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES 1. Die außerordentliche Kündigung, 543 und 569 BGB...S Die ordentliche Kündigung 573 BGB...S.13 DAS BESTELLERPRINZIP...S.15 4

5 PHASE 1: VOR ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS Vor Abschluss des Mietvertrags kommt es entscheidend auf zwei Fragen an: 1. Wem vertraue ich mein Eigentum an? 2. Wie hoch ist die Miete, die ich dafür verlangen kann? 1. Auswahl des Mieters Um beurteilen zu können, ob Ihr Mietinteressent solvent und auch ansonsten zuverlässig ist, benötigen Sie natürlich zunächst möglichst umfangreiche Informationen. Bei der Auswahl des richtigen Mieters und der Beschaffung dieser Informationen sind wir Ihnen selbstverständlich gerne behilflich. Welche Informationen dürfen Sie verlangen? Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Vermieter von sich aus über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse aufzuklären. Daher sollten Sie immer eine korrekte Mieterselbstauskunft verlangen. Hierbei ist aber zu beachten, dass nur Fragen gestellt werden dürfen, an deren Beantwortung der Vermieter ein schützenswertes Interesse hat. WELCHE KONSEQUENZEN HAT ES, WENN DER MIETER DIE FRAGEN UNRICHTIG BEANTWORTET? Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrags heraus, dass der Mieter zulässige Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet hat, können Sie als Vermieter das Mietverhältnis in der Regel außerordentlich kündigen. Dies gilt dann, wenn die falsche Antwort Sie erst zum Abschluss des Mietvertrags veranlasst hat bzw. Sie bei Kenntnis der zutreffenden Antwort von einem Mietvertragsabschluss abgesehen hätten.... Folgende Punkte dürfen Sie abfragen: Arbeitgeber Einkommens- und Vermögensverhältnisse Bonität (z.b. Schufa-Auskunft) Beruf Familienstand Zahl der Familienangehörigen Anzahl und Art der Haustiere Person und Anschrift des Vorvermieters Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten Unzulässig sind hingegen Fragen nach: der Nationalität des Mieters dem Grund des Wohnungswechsels der Bankverbindung der Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder einer politischen Partei Hobbys Kinderwünschen Vorstrafen dem Bestehen einer Schwangerschaft Unzulässige Fragen muss der Mieter nicht wahrheitsgemäß beantworten. 5

6 2. Bestimmung der Miethöhe Die Miethöhe kann bei Abschluss eines Mietvertrags im Geltungsbereich der sog. Mietpreisbremse leider nicht mehr uneingeschränkt festgelegt werden. WAS IST DIE MIETPREISBREMSE? Kaum ein Thema hat die Wohnungswirtschaft und auch die nationale Politik und Fachpresse in den vergangenen Jahren mehr dominiert, als die sog. Mietpreisbremse, die im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am in Kraft getreten ist. Seitdem können alle Bundesländer im Rahmen einer Verordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, für die die Mietpreisbremse Anwendung findet. Eine Befugnis, von der mittlerweile 12 Bundesländer Gebrauch gemacht haben. Wenig überraschend sind daher insbesondere die Großstädte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München von der Mietpreisbremse betroffen. Einzig Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland sehen bisher keinen Bedarf, die Mietpreisbremse einzuführen. Der Freistaat Bayern war bei der Einführung besonders aktiv. Seit gilt in Bayern in 137 Gemeinden die Mietpreisbremse.... WIE BESTIMME ICH DIE MIETHÖHE UNTER BEACH- TUNG DER MIETPREISBREMSE? Neue Miete darf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Entgelten gebildet, die üblicherweise in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind (vgl. hierzu unter Phase 2, Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ). Liegt die Miete des Vormieters oberhalb der 10 %-Grenze und ist dies nicht auf eine Vereinbarung im letzten Jahr des Vormietverhältnisses zurückzuführen, kann mindestens die vom Vormieter gezahlte Miete verlangt werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Wohnung unterhalb der bisher verlangten Miete anzubieten. Um Missbrauch vorzubeugen, wurde dem neuen Mieter ein gesetzlicher Auskunftsanspruch über die Höhe der Miete des Vorgängers eingeräumt, der wahrheitsgemäß zu erfüllen ist. 6

7 GILT DIE MIETPREISBREMSE FÜR ALLE WOHNUNGEN? Nein! Die Mietpreisbremse greift insbesondere nicht ein bei: Vermietung von Neubauten (= Erstmalige Nutzung oder Vermietung nach ) Vermietung von umfassend modernisiertem Wohnraum (= Investitionen in Höhe von etwa 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands) Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum gilt die Mietpreisbremse aber auch für möblierte Wohnungen. Lediglich die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird hierdurch erschwert. 7

8 PHASE 2: WÄHREND DES MIETVERHÄLTNISSES Während eines Mietverhältnisses ist für den Vermieter insbesondere von entscheidender Bedeutung, ob und wie er die Miete erhöhen kann. Welche Mieterhöhungsarten gibt es? Dem Vermieter stehen diverse Varianten der Mieterhöhung zur Verfügung: 1. Staffelmiete 557a BGB = feste Mieterhöhung zu vorab definierten Zeitpunkten, z.b. 2% alle 2 Jahre In einem Staffelmietvertrag muss die Ausgangsmiete und jede weitere erhöhte Miete als konkreter Geldbetrag ausgewiesen werden. Jede Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Weitere Erhöhungen auch für Modernisierungen sind im Zeitraum einer Staffelung unzulässig. 2. Indexmiete 557 b BGB = Koppelung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamtes, d.h. Miete steigt mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten Die Miete muss stets für jeweils ein Jahr unverändert bleiben Die Mieterhöhung muss durch den Vermieter jeweils schriftlich geltend gemacht werden Die Berechnung der neuen Mietforderung muss dem Mieter durch übersichtliche Belegung des Rechenweges offengelegt werden.... Mietpreisbremse und Staffelmiete Bei Neuabschluss einer Staffelmiete muss zu Beginn jeder einzelnen Staffel erneut überprüft werden, ob diese max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Abzustellen ist hierbei auf den Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch gesunken sein, bleibt die Miete erhalten, die nach der vorausgehenden Mietstaffel wirksam war. Die Miete muss nicht entsprechend nach unten angepasst werden. 8

9 Weiter muss beachtet werden: eine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nur noch dann möglich, wenn der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung gezwungen ist. weitere Mieterhöhungen (etwa bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach 558 BGB) sind bei der Indexmiete ausgeschlossen Anders als z. B. in 558 BGB muss der Mieter der neuen, erhöhten Miete nicht zustimmen. Der Mieter schuldet die angepasste Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Mietanpassungserklärung. Mietpreisbremse und Indexmiete Bei einer Indexmietvereinbarung ist nur die Ausgangsmiete an der 10 %-Grenze zu messen. Nachfolgende Indexanpassungen werden nicht mehr kontrolliert und können daher grundsätzlich die 10 %-Grenze auch übersteigen Modernisierungsmieterhöhung, 559 BGB Der Vermieter ist berechtigt die Miete zu erhöhen, wenn er die vermietete Wohnung gem. 555 b BGB modernisiert hat. In Betracht kommen hier Modernisierungen in Bezug auf den Energieverbrauch, den Wasserverbrauch, den Gebrauchswert der Wohnung oder auch zur Verbesserung der Wohnverhältnisse oder aufgrund behördlicher Anordnungen. In diesen Fällen darf der Vermieter bis zu 11 % seiner Gesamtmodernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umlegen und auf diese Weise die Miete erhöhen. Zu beachten ist hierbei, dass der Aufwand, der ohnehin für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen angefallen wäre, aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden muss. Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung Soweit eine Mieterhöhung bereits gegenüber dem Vormieter wirksam erklärt wurde, gilt die erhöhte Miete als Bestandsmiete, die auch vom neuen Mieter verlangt werden kann. Sollte die Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen jedoch noch nicht erklärt sein oder die Modernisierungsmaßnahmen gerade in der Zeit des Leerstands vorgenommen werden, so kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend der Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung berechnen ( 556e BGB). Er muss dabei jedoch als Basismiete die ortsübliche Vergleichsmiete vor Durchführung der Maßnahmen ansetzen. Dies bedeutet, dass bei der Festsetzung einer neuen Miete nach der Modernisierung die komplizierten Berechnungen der 559ff. BGB vollzogen werden müssen und der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen auch schon entsprechend dokumentieren muss. 9

10 4. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 558 BGB Nach 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Hürden, die hierfür in formeller Hinsicht genommen werden müssen, sind jedoch enorm. Grundvoraussetzung: Die Miete ist in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben. Aber: Der Vermieter kann bereits nach 12 Monaten den Mieter zur Zustimmung auffordern, damit die Änderung nach 15 Monaten eintritt. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bei der Ermittlung der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete bieten sich grundsätzlich zwei Wege an: Qualifizierter Mietspiegel vorhanden: (insbesondere auch in München) Sie müssen hierbei lediglich die preisbildenden Eigenschaften Ihrer Wohnung (Baujahr, Ausstattung, Lage etc.) kennen und auf den Qualifizierten Mietspiegel anwenden. Dieser ist meist im Internet verfügbar. Die Homepage der Stadt München stellt bspw. sogar online ein Berechnungsprogramm zur Verfügung. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird in einem etwaigen Gerichtsverfahren (wenn auch widerleglich) vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen.... Kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden: Sofern für die Gemeinde, in der Ihre Wohnung liegt, kein qualifizierter Mietspiegel besteht, kann die Vergleichsmiete folgendermaßen ermittelt werden: - Einfacher Mietspiegel - Mietdatenbank (bisher nur in Hannover) - Sachverständigengutachten - Ermitteln der Miete von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen 10

11 Formale Anforderungen an Mieterhöhung Bei einer Mieterhöhung nach 558 BGB tritt die Erhöhung im Gegensatz zur Index- und Staffelmiete nicht automatisch ein. Vielmehr muss der Vermieter mit Hilfe eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung einholen. Folgende Punkte muss ein Mieterhöhungsverlangen gem. 558 BGB enthalten: Absender, d.h. alle Vermieter gem. Mietvertrag Adressaten, d.h. alle Mieter gem. Mietvertrag Bisherige Miete Höhe der neuen Miete bzw. Erhöhungsbetrag Korrekte Begründung des Mieterhöhungsverlangens anhand der Begründungsmittel (z.b. qualifizierter Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen etc.) Konkrete Aufforderung an den Mieter dieser Erhöhung zuzustimmen Als Anlage zum schriftlichen Mieterhöhungsverlangen muss das Mieterhöhungsverlangen das gewählte Begründungsmittel enthalten. 11

12 PHASE 3: BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES Die folgenden Punkte sollen Ihnen einen Überblick verschaffen über die wichtigsten Vorgaben hinsichtlich der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses: Neben einem einvernehmlichen Aufhebungsvertrag stehen dem Vermieter zwei Alternativen zur Verfügung, durch die ein bestehender Mietvertrag beendet werden kann: 1. Die außerordentliche Kündigung, 543 und 569 BGB Bei besonders schweren Verstößen gegen mietvertragliche Pflichten des Mieters hat der Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. In erster Linie kommen hierfür folgende Verstöße in Betracht: grobe Gefährdung oder Vernachlässigung der Wohnung Hier ist ein strenger Maßstab anzulegen. Bloße Unordnung in der Wohnung rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte Hierunter fällt insbesondere eine Untervermietung der Wohnung ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters... Zahlungsverzug Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist gerechtfertigt, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten hintereinander in Verzug ist, oder über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate hinzieht, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gerät, der die Miete für zwei Monate erreicht. Jedoch ist zu beachten, dass der Mieter bis zu zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage seine Mietschulden begleichen darf, wodurch die Kündigung unwirksam wird (außer der Mieter hat von dieser Möglichkeit innerhalb der letzten 2 Jahre schon einmal Gebrauch gemacht). Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit Ist vertraglich das Stellen einer Mietsicherheit (max. in Höhe von drei Monatsmieten) vereinbart und wird diese in einer Höhe, die zwei Monatsmieten übersteigt, vom Mieter nicht geleistet, kann ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden. Nachhaltige Störung des Hausfriedens Auch hier ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Mieter muss den Hausfrieden in der Wohnanlage so nachhaltig und intensiv stören, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zumutbar ist. 12

13 2. Die ordentliche Kündigung, 573 BGB Auch für eine ordentliche Kündigung muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen. Pflichtverletzung des Mieters Hierunter sind alle Vertragsverstöße zu fassen, die der Mieter auch nach einer entsprechenden Mahnung nicht abgestellt hat und die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Kündigung rechtfertigen, aber nicht so schwer wiegen, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre. Eigenbedarf Der Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Der Eigenbedarf muss aber tatsächlich bestehen und darf nicht nur behauptet werden. Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks Hier ist ein extrem strenger Maßstab anzulegen. Eine Verwertungskündigung ist nur gerechtfertigt, wenn die Mietsache nicht mehr sanierungswürdig ist und die aktuelle Vermietung verlustträchtig. Fazit: Insgesamt muss an dieser Stelle festgestellt werden, dass die Entscheidung, ob ein Kündigungsgrund zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung vorliegt, stets konfliktträchtig ist. Ohne rechtlich kompetente Beratung sind die Erfolgsaussichten eines Räumungsprozesses nur selten korrekt zu bestimmen.... Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung Die Frist beträgt bei einer Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats insgesamt drei Monate. Läuft das Mietverhältnis länger als fünf bzw. acht Jahre verlängert sich diese Frist jeweils um weitere drei Monate. Formale Anforderungen an ein Kündigungsschreiben: Schriftform Damit die Kündigung eines Mietvertrages wirksam ist, muss sie schriftlich erklärt werden. Das heißt, dem Mieter muss eine original unterschriebene Kündigungserklärung des Vermieters zugehen. Der Zugang der Kündigung sollte zu Beweiszwecken dokumentiert werden, z.b. durch Hinzuziehung eines Zeugen, oder durch ein Foto des Einwurfs in den Briefkasten. Kündigungsgrund Im Kündigungsschreiben muss der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, genannt werden. 13

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15 EINE BEMERKUNG ZUM SCHLUSS: DAS BESTELLERPRINZIP Bei einer anstehenden Vermietung stehen wir Ihnen mit unseren umfangreichen und auf Sie individuell zugeschnittenen Dienstleistungen gerne zur Verfügung. Wir wissen, worauf bei der Mieterauswahl unbedingt zu achten ist und beweisen seit 2005 ein feines Gespür dafür, welcher Mieter zu Ihnen und zu Ihrem Objekt passt. Aufgrund des am in Kraft getretenen sog. Bestellerprinzips liegt uns in diesem Zusammenhang zum Schluss noch eine Randbemerkung besonders am Herzen: Seit Einführung des Bestellerprinzips können wir die Courtage nicht mehr vom Mieter verlangen, wenn Sie uns mit der Vermittlung Ihres Objektes beauftragen. Wir sind, wie Sie wissen, vielmehr gesetzlich gezwungen, die Courtage Ihnen als Vermieter in Rechnung zu stellen. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund bedauerlich, da umgekehrt im Falle eines Suchauftrags durch den Mieter von diesem nur in den seltensten Fällen überhaupt eine Courtage gezahlt werden muss. Denn selbst wenn sich ein Wohnungssuchender an uns wendet und uns mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt, schuldet der Mieter im Erfolgsfalle nur dann eine Provision, wenn wir ausschließlich wegen seines Vermittlungsvertrags von Ihnen als Vermieter den Auftrag einholen, ihm die Wohnung anzubieten. Dies ist bei strenger Auslegung der gesetzlichen Regelung bereits dann nicht mehr der Fall, wenn wir mehrere ähnliche Suchaufträge annehmen oder dieselbe Wohnung einem zweiten Mietinteressenten anbieten, weil der erste Interessent sie abgelehnt hat. Aus diesem Grunde haben wir uns bei der derzeitigen Rechtslage dazu entschieden, keine Suchaufträge mehr von Mietinteressenten anzunehmen und uns stattdessen ganz den Interessen des Vermieters zu widmen. Hiervon werden Sie als Vermieter aber nach unserer Überzeugung nur profitieren. Lassen Sie sich gut beraten! Herzlichst, Ihr Philipp Bunz Dipl.-Immobilienökonom (ADI) Sachverständiger der Immobilienbewertung 15

16 Bunz & Co Immobilien GmbH Herr Philipp Bunz Pfisterstraße München Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Mail: pb@bunz-co.de