Inhaltsverzeichnis. 1 Einleitung 1

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1 1 Einleitung 1 2 Zweck des Immobilienkaufes Eigennutzung oder Renditeobjekt Grundüberlegungen bei Immobilien als Renditeobjekt Kauf einer einzelnen Renditeimmobilie Kapitalisierungsfaktor und Bruttorendite Nettomietrendite Gesamtrendite und Nachsteuerrendite Beteiligung an Renditeobjekt Immobilienfonds Bauherren-Modell 11 3 Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbes Langweilige aber sichere Rendite garantiert? Immobilie als Sachwertanlage und Inflation Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb Ersparte Miete contra Kreditzinsen und Instandhaltungskosten Kreditkosten Instandhaltungskosten Wertsteigerung Langfristige Wertentwicklung von Wohnimmobilien Wohneigentumsquoten in Deutschland und Europa 26 4 Festlegung des Immobilientyps und Suche eines Geeigneten Objektes Eigentumswohnung oder Haus Kauf eines Altbaus oder Neubau in Eigenregie? Grundstückswahl (Volleigentum / Erbpacht) Standortwahl Bewertung der Immobilie und Kaufpreisfindung 44 VII Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 VIH Inhaltsverzeichnis Ermittlung des Bodenrichtwertes bzw. des Marktrichtwertes Einsicht in den Mietspiegel Bewertung des Mikroumfeldes Prüfung der Baugenehmigung und der Baulasten Bausubstanz und Baumängel Einschaltung von Immobilienmaklern 50 5 Grundlagen des Immobilienrechtes Öffentliches Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht Bauplanungsrecht Baugenehmigung Zivilrechtliches Grundstücksrecht und Grundbuch Aufbau und Funktion des Grundbuches Grundstücksbegriff Struktur und Inhalt des Grundbuches Publizität und Gutglaubensschutz des Grundbuches Rechte an Grundstücken, Gebäuden und weiteren Bestandteilen Mehrheit von Eigentümern und Eigentumswohnungen Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 75 6 Steuerrechtliche Behandlung und Staatliche Förderung der Immobilie Einkommensteuer Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung Funktionsweise der Besteuerung von Mieteinnahmen Abschreibung für Abnutzung (AfA) Instandhaltungskosten und anschaffungsnaher Aufwand Vermeintliche und tatsächliche Steuersparmodelle Steuerprivilegien bei Denkmalschutzimmobilien Veräußerungsgewinne Abgeltungssteuer Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen Freibeträge und Steuersätze Grunderwerbsteuer Grundsteuern 101

3 IX 6.5 Staatliche Förderung des Immobilienerwerbs Eigenheimzulage Sonderausgabenabzug nach 10e EStG a.f Wohn-Riester Wohn-Rürup? Sonstige Förderung Finanzierungsformen und Auswahl der Richtigen Finanzierung Einleitung Ablauf einer Immobilienfinanzierung und Einholung von Angeboten Ermittlung des Kreditbedarfes Eigenkapital Gesamtkosten für den Kauf Errechnung des Kreditbedarfes Ermittlung des maximalen Kreditbetrages und der maximalen Objektkosten Maximaler Kreditbetrag Errechnung der maximalen Objektkosten Eckdaten und Unterlagen für die Einholung von Kreditangeboten Allgemeine Unterlagen zum Kreditnehmer Unterlagen zur Immobilie Marktgängige Formen von Immobilienfinanzierungen Annuitätendarlehen mit Festzinssatzbindung Nominalzinssatz und Effektivzinssatz Anfänglicher Tilgungssatz und monatliche Belastung Länge der Zinsfestschreibung Vertragliche Sondertilgungsrechte Variabler Zinssatz Forward-Darlehen Disagio Bauspardarlehen Förderkredite von Förderbanken Lebensversicherung als Darlehensgeber Pfandbriefbanken Direktbanken und Finanzmakler Kreditnebenkosten, Gebühren und Bankentgelte bei Immobilienkrediten Wertermittlungsgebühr für die Immobilie Vörfälligkeitsentschädigung Einführung Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.. 139

4 X Inhaltsverzeichnis Kündigung ohne Vbrfälligkeitsentschädigung Objekttausch ohne Vörfälligkeitsentschädigung Abschlussgebühren für Kreditvertrag Kontoführungsgebühren für Kreditkonto Gebühr für Übertragung von Sicherheiten Bereitstellungszinsen Abschluss Darlehensvertrag und Grundschuldbestellung Erwerbsvorgang und Abschluss der Verträge Phasen des Erwerbsvorgangs Abschluss des notariellen Kaufvertrages Umfang der Beurkundungspflicht Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen Vollzug des Immobilienkaufvertrages Besitzübergang Kauf einer Immobilie vom Bauträger Kaufvertrag über unbebautes Grundstück und Errichtung einer Immobilie in Eigenregie Kauf des Grundstückes Planung der Bebauung Abschluss der Bauverträge Vergabe von Einzeigewerken Generalunternehmervertrag Totalunternehmervertrag Preisgestaltungsmodelle Einbeziehung der VOB/B Sicherung und Durchsetzung der Rechte des Bauherrn Schlussabnahme Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung Phasen des Versteigerungstermins Bekanntmachungen (1. Teil) Versteigerungszeit (2. Teil) Entscheidung über den Zuschlag (3. Teil) Besonderheiten beim Eigentumsübergang durch Zuschlagsbeschluss Ansprüche des Käufers bei mangelhafter Immobilie und Beratungsfehlern Einleitung Rechte des Käufers gegenüber dem Verkäufer bei mangelhafter Immobilie Sach-oder Rechtsmangel Inhalt der Mängelgewährleistungsansprüche 186

5 XI Begrenzung und Erweiterung der Gewährleistungsrechte Vertraglicher Ausschluss der Käuferrechte Gesetzlicher Ausschluss der Käuferrechte Vertragliche Erweiterung der Käuferrechte Verjährung der Ansprüche Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Beratung durch Bank, Makler oder Anlageberater Schadensersatzansprüche gegen die Bank Im Regelfall keine Haftung der Bank Ausnahmsweise Haftung der Bank Schadensersatzansprüche gegen Makler und Berater Haftung des Immobilienmaklers Haftung des Anlagevermittlers Haftung des Anlageberaters Verjährung der Ansprüche Rechtsmängel beim Abschluss der Verträge Unvollständige Pflichtangaben beim Verbraucherkreditvertrag Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung bei Verbraucherkredit Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung bei,jiaustürsituatiori 1 ' Vertretungsmängel bei Treuhandmodellen Berechnungstool 215 Der Autor 225 Sachverzeichnis 227