1. Werkstattgespräch Wohnen am 20. Juni 2013 in Buchholz

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1 Wohnungsmarktkonzept für die Stadt Buchholz 1. Werkstattgespräch Wohnen am 20. Juni 2013 in Buchholz Fotodokumentation Hamburg, Juni 2013 Adenauerallee Hamburg Telefon (040) Fax (040) Internet Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner Dr. Michael Clar Hamburg HRB 49405

2 1 Einführung Ziele des Workshops Am führte F+B im Rathaus der Stadt Buchholz im Rahmen der Erstellung des Wohnungsmarkkonzeptes für die Stadt Buchholz einen ersten Runden Tisch zum Thema Wohnen in Buchholz in Form eines Werkstattgespräches durch. Ziel dieses Runden Tisches war es, die lokalen Wohnungsmarktakteure in die Erstellung des Wohnungsmarktkonzeptes einzubinden und deren Kenntnisse des lokalen und regionalen Wohnungsmarktes zu nutzen, eine gemeinsame Bestandsaufnahme der Nachfrageund Angebotsentwicklung sowie der Marktsituation in Buchholz vorzunehmen und erste Ziele und Handlungsschwerpunkte für die künftige Wohnungsmarktsituation in Buchholz zu diskutieren. Teilnehmer Anwendung der Metaplan-Methode Folgende Personen nahmen an dem Werkstattgespräch teil: Frau Grondke, Frau Hiller, Frau Schwarz, Herr Popp, Frau Timm, Frau Döscher (alle Stadt Buchholz i.d.n.) Herr Bertram (vhw) Herr Dombrowski (vhw) Herr Groth (Groth-Bau GmbH) Herr Gütlbauer (Haus- Wohnungs- und Grundeigentümerverein Buchholz) Herr Ihlenburg (Sparkasse Harburg-Buxtehude) Herr Kasten (Sparkasse Harburg-Buxtehude) Herr Mettenbrink (Maison Immobilien) Frau Peters (Dahler & Company) Herr Reinstorf (NLG) Frau Riebesehl (Volksbank) Herr Ulrich (Mieterverein Buchholz) Bei der Durchführung des Workshops hat F+B die Metaplantechnik angewandt, die es ermöglicht, alle Teilnehmer und Teilnehmerinnen unmittelbar in den Gesprächsprozess mit einzubeziehen und die Diskussionsinhalte zu visualisieren. 2

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9 Ablauf des Werkstattgespräches 1. Werkstattgespräch Wohnen Stadt Buchholz Ablauf Begrüßung, Organisation und Vorstellung der Teilnehmer Bestandaufnahme zum Buchholzer Wohnungsmarkt Input F+B: Ausgangslage in Buchholz Fragen und Diskussion - kurze Pause - Ziele und mögliche Handlungsansätze Fragen und Diskussion Handlungs- und Entwicklungsschwerpunkte in Buchholz Abschluss und Ausblick - Ende gegen Uhr - 1 Input von F+B: Ausgangslage in Buchholz 1. Werkstattgespräch Wohnen Stadt Buchholz Buchholz Wohnen im Grünen in Großstadtnähe Funktional eng verflochten mit Hamburg und der Metropolregion Insgesamt aufgelockerte, flächenextensive Siedlungsstruktur (Kernstadt, Ortschaften) Hoher Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern (65 %) Junge Stadt Buchholz: nur 7 % der Wohngebäude sind vor 1949 entstanden, 44 % zwischen 1949 und 1978 und rund 48 % wurden nach 1978 gebaut Aktuell keine Wohnungsbaureserven in Neubaugebieten 3 9

10 1. Werkstattgespräch Wohnen Stadt Buchholz Buchholz ein nachgefragter Wohnstandort Bevölkerungsentwicklung in Buchholz Bevölkerung in Buchholz nach en Steinbeck Quelle: Bevölkerungsfortschreibung LSKN Buchholz Kernstadt Trelde Sprötze; Holm- Seppensen Dibbersen Bevölkerungsentwicklung in Buchholz in % Dibbersen Holm- Seppensen Sprötze Quelle: Melderegister Stadt Buchholz 2013 Steinbeck Buchholz Kernstadt Trelde Stadt Buchholz 1. Werkstattgespräch Wohnen Stadt Buchholz Demographischer Wandel auch für Buchholz ein wichtiges Thema Wohnungsnachfrage in Buchholz wird noch weiter steigen Alterungsprozess wird Altersstruktur der Bevölkerung und Haushalte verändern Trend zu kleinere Haushalten wird sich fortsetzen Generationswechsel in Eigenheimquartieren der 1960er und 1970er Jahre lässt zunehmend Freisetzungen von Bestandsimmobilien erwarten 5 10

11 2 Die Diskussionsergebnisse Abb. 1: Stärken und Schwächen des Wohnstandorts Buchholz Als Stärken von Buchholz wurden neben der guten Lage besonders die gute Verkehrsanbindung (nach Hamburg) und die gute soziale Infrastruktur (Bildung, Sport, Gesundheit) hervorgehoben. Als Schwächen wurden vor allem die Verkehrssituation in der Stadt und planerische und planungsrechtliche Rahmenbedingungen (fehlende Baulandreserven, veraltetes Planungsrecht und komplexe Planungsprozesse) genannt. 11

12 Abb. 2: Nachfrage am Buchholzer Wohnungsmarkt Wer fragt Wohnraum nach? Welche Wohnformen werden nachgefragt? Welche Orte/ e werden besonders nachgefragt? 12

13 Insgesamt wird von allen Teilnehmern in Buchholz aktuell eine starke Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere aus Hamburg, konstatiert. Hierbei überwiegt die Einschätzung, dass es sich insbesondere mit Blick auf den Hamburger Wohnungsmarkt um einen zeitlich begrenzten Boom handelt. Als wichtige Nachfragergruppen werden vor allem Familien mit Kindern und junge Senioren und weniger Singles benannt. Hierbei wurde darauf hingewiesen, dass aufgrund des demografischen und gesellschaftlichen Wandels es auch zu einem Wandel der Nachfrage kommen wird (mehr Familien mit Migrationshintergrund). Nachfragt wird ein breites Spektrum unterschiedlicher Wohnformen im Eigentum und zur Miete in allen Preissegmenten, wobei diese Nachfrage in Buchholz insgesamt auf ein zu geringes Angebot trifft. Dies gilt insbesondere im unteren und mittleren Preissegment ( bezahlbarer Wohnraum ). Im Eigentum werden vor allem Einfamilienhäuser nachgefragt, aber auch Eigentumswohnungen, wenn sie die entsprechenden Qualitäten besitzen ( Penthouse mit TG ). Im Mietwohnungssektor stellen die Teilnehmer sowohl eine hohe Nachfrage nach Wohnungen gehobenen Standards als auch nach Wohnungen für einkommensschwache Haushalte fest. Weiterhin besteht eine starke Nachfrage nach altersgerechten Wohnangeboten. Für Wohnprojekte/Baugemeinschaften besteht derzeit im Vergleich zu anderen Wohnformen eine geringere Nachfrage. Hierbei handelt es sich aber um eine in Buchholz noch wenig verbreitete Wohnform (aktuell ein erstes Wohnprojekt realisiert). Räumlich richtet sich die Nachfrage auf unterschiedliche Orte. Nachgefragt werden sowohl Neubaugebiete in Stadtrandlage bzw. in den Ortschaften als auch in der Kernstadt. Die zentral gelegenen Wohnquartiere der 1960er und 1970er Jahre ( Goldene Hochzeitgebiete ) erfahren vor allem aufgrund des knappen Angebots eine hohe Nachfrage. 13

14 Abb. 3: Wohnungsangebot in Buchholz Das Wohnungsangebot in Buchholz wird in allen Teilsegmenten (Eigentum/Miete) als zu gering eingeschätzt. Insbesondere fehlen Angebote an preiswerten bzw. bezahlbaren Wohnungen, wobei festgestellt wurde, dass es sich hierbei zum einen um relative Begriffe handelt und zum anderen insbesondere im Neubau aus wirtschaftlichen Gründen (u.a. Baukosten, Baulandkosten), zumindest im freien, nicht geförderten Wohnungsmarkt, ein gewisses Preisniveau nicht unterschritten werden kann. 14

15 Abb. 4: Welche Ziele sollten bei der künftigen Wohnungsmarktentwicklung von Buchholz verfolgt werden und welche Rahmenbedingungen und Herausforderungen sind dabei zu berücksichtigen? 15

16 Im Vordergrund der Diskussion künftiger Handlungsfelder stand der Wohnungsneubau. Angesichts der bestehenden Angebotslücken sollte Ziel des Neubaus sein, ein ausreichendes Angebot unterschiedlicher Wohnangebote zu schaffen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass sich Buchholz auf dem Wohnungsmarkt auch in einer starken interkommunalen Konkurrenz zu anderen Städten, wie z. B. Winsen, Lüneburg oder Buxtehude, befindet. Im Neubaubereich sollten in den unterschiedlichen Teilmärkten (Miete/Eigentum) alle Wohn- und Bauformen (verdichtet / aufgelockert) angeboten werden. Im Bestand wird kein großflächiger Bedarf an energetischer Modernisierung gesehen, da die Wohngebiete derzeit entweder noch zu jung sind oder aber eine energetische Modernisierung teilweise bereits stattgefunden habe bzw. stattfindet. Der Abriss und Neubau von Häusern/Wohnungen gestaltet sich hingegen aufgrund der vorhandenen planungsrechtlichen Vorgaben oftmals schwierig (z. B. zu niedrige GRZ). Grundsätzlich sei innerhalb der Stadt Buchholz zu diskutieren, in welcher Form sich Buchholz und seine e in Zukunft weiter entwickeln sollen. Dazu sei es erforderlich, die jeweiligen erwartbaren Folgen der unterschiedlichen Entwicklungsoptionen (Wachstum/kein Wachstum) zu prüfen und gegeneinander abzuwägen. Hierbei handelt es sich aus Sicht der Teilnehmer um ein in Buchholz politisch höchst brisantes und in der Öffentlichkeit sehr kontrovers diskutiertes Thema. Mit Blick auf die notwendigen planerischen und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen sehen mehrere Teilnehmer die Stadt Buchholz in der Pflicht, durch Ausweisung neuer Bauflächen, eine nachvollziehbare Vergabe der Flächen und eine Anpassung der bestehenden B-Pläne einen verstärkten und qualitätsvollen Wohnungsbau zu fördern. Kontrovers wurde unter den Teilnehmern diskutiert, inwieweit die Stadt Buchholz städtebauliche Vorgaben machen sollte ( nicht nur Sachzwängen folgen ) oder eher der Marktentwicklung folgen sollte ( gucken, wo was geht ). Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Buchholz derzeit sehr stark ( Boom ), wird jedoch nach Aussagen der Teilnehmer in absehbarer Zeit abnehmen. 16