Dividende bevorzugt. Vom Mythos der Wertsteigerung bei Immobilien

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1 Dividende bevorzugt. Vom Mythos der Wertsteigerung bei Immobilien Präsentation für das 1.BEOS Forum weiter denken I Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel I BEOS AG I Berlin I

2 Überblick Wie entsteht Wertsteigerung im Markt? Ansätze zur Selektion von Immobilien Case Study: 40 Jahre Core Der wertbasierte Ansatz Mietfläche Wunderman, Kupferhütte im Carlswerk, Köln BEOS AG 2012, S. 2

3 Wertsteigerung durch höhere Kaufpreisfaktoren? Wie haben sich die Caprates in den Top 7-Städten seit 1990 entwickelt? Die Core-Objekte im Bereich Handel, Büro und Wohnen zeigen einheitlich niedrige Caprates während Gewerbeflächen deutlich preiswerter sind. 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% Handel Büro Bonds Wohnen Gewerbe 7,1 % 5,0 % 4,9 % 4,6 % 4,0% 3,0% 2,0% 1,97 % 1,0% Quelle: Eigene Berechnung, BulwienGesa 2012 Statistisches Bundesamt BEOS AG 2012, S. 3

4 Wertsteigerung durch höhere Mietpreise? Wie haben sich die Spitzenmieten in den Top 7-Städten seit 1990 entwickelt? Die Spitzenmieten haben sich seit 20 Jahren nominal kaum erhöht und zeigen unterschiedliche Volatilität. Nominalmieten in /m² 35,0 30,0 26,81 /qm 25,0 23,86 /qm Büro Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise haben seit 1990 um 34,1% zugelegt. 20,0 15,0 10,0 10,20 /qm Wohnen 15,54 /qm 5,84 /qm Gewerbe 5,70 /qm 5,0 0,0 Quelle: eigene Berechnungen, BulwienGesa 2012 Gewerbeimmobilien als preiswerte value investments? BEOS AG 2012, S. 4

5 Überblick Wie entsteht Wertsteigerung im Markt? Ansätze zur Selektion von Immobilien Case Study: 40 Jahre Core Der wertbasierte Ansatz Showroom BEOS im Carlswerk, Köln BEOS AG 2012, S. 5

6 Für die Selektion von Immobilien und den Bestandsaufbau können zwei Ansätze verfolgt werden These: Der Marktansatz birgt Risiken auf Objektebene. Institutionelle Investoren sollten für ihre Allokation stärker auf den wertbasierten Ansatz zurückgreifen. Marktansatz (Top-down) Investoren Wertbasierter Ansatz (Bottom-up) Nutzer Orientierung am Kapitalmarkt und an Preisen leicht Orientierung am Flächenbedarf und an Kosten schwer BEOS AG 2012, S. 6

7 Der Top-down Marktansatz: Orientierung am Kapitalmarkt Typisches Vorgehen des Portfolioaufbaus: Quelle: Handelsblatt 2012 Lassen sich die Bedingungen des Kapitalmarktes auf den Immobiliensektor übertragen? Auswahl der Makrostandorte für die Direktanlagen aufgrund makroökonomischer Rahmendaten der Vergangenheit (Wachstum, Preisentwicklung, etc.) Auswahl der Nutzungsarten (Büro, Handel, Gewerbe, Wohnen) auf Basis der Marktdaten und -berichte der Vergangenheit Erstellung eines Suchprofils auf Basis der Allokationsentscheidung Prüfung der Projektangebote, die auf das Suchprofil passen Ankauf geeigneter Objekte BEOS AG 2012, S. 7

8 Der Marktansatz: Der Immobilienbestand soll die Marktentwicklung abbilden Welches Objekt ist zu kaufen? Welches Objekt ist zu mieten? Problem: Investoren können nicht den Markt kaufen, sondern nur einzelne verfügbare Objekte am Markt. Der Marktansatz erzeugt einen logischen Bruch im Rahmen der Objektauswahl. Nach Ankauf bildet die Immobilie nicht den Markt ab, sondern nur die eigene Vermietungssituation. Eine Immobilie ist kein Wertpapier, insbesondere kein Indexzertifikat. Jede Fläche unterliegt einem eigenen Produktlebenszyklus, der sich vom Marktzyklus deutlich unterscheidet. BEOS AG 2012, S. 8

9 Der Marktansatz unterstellt Tatsache ist, dass Objekte altern, Standorte sich verändern und Nutzer andere Präferenzen entwickeln. Filterprozesse führen dazu, dass die Spitzenmiete nach Ankauf tendenziell auf Höhe der Ø-Miete sinkt. Gutes Asset Management und hohe Investitionen bremsen diese Prozesse, halten sie aber nicht auf. Mercedes Benz S-Klasse, Baureihe W140 ( ) dass die gekaufte Core-Immobilie ökonomisch nachhaltig ist und core bleibt, d.h. auch zukünftig zur Spitzenmiete vermietet und zur Spitzenrendite verkauft werden kann. BEOS AG 2012, S. 9

10 Der Marktansatz greift zu kurz, um den realen Wettbewerb in der Nachvermietung zu erklären Wie wettbewerbsfähig sind ältere Objekte heute im Markt? Weshalb geht oder bleibt der Nutzer? Die Erstvermietung gelingt (früher oder später) immer. Der Wert einer Immobilie zeigt sich erst in der Nachvermietung. Ein Mieter hat heute nur in seltenen Fällen einen langfristig stabilen Flächenbedarf. Mieter wachsen, schrumpfen, fusionieren oder verlagern. Mieter sind zunehmend intelligent bei ihren Vermietungsentscheidungen. Mieter wissen, das erst ihre Mietzahlungen die Ausschüttungen an Anleger ermöglichen. BEOS AG 2012, S. 10

11 Überblick Wie entsteht Wertsteigerung im Markt? Ansätze zur Selektion von Immobilien Case Study: 40 Jahre Core Der wertbasierte Ansatz Thiemannstraße, Berlin BEOS AG 2012, S. 11

12 Case Study: Core Büroimmobilie in Langzeitbetrachtung Taunusanlage 11, Frankfurt Das Objekt T 11 sollte eine typische Trophy Immobilie für das Portfolio eines institutionellen Investors sein und bleiben für die Chase Manhattan Bank errichtet 16 Geschosse, m² Mietfläche, 75 m hoch 1992 für einen offenen Fonds gekauft und komplett revitalisiert T 11 erzielte in 1992 erstmals 100 DM Miete/m² für Büroflächen in Deutschland Wertannahme nach Fertigstellung 1992: 50 /m² * 12 / 5 % caprate = /m² Wertannahme nach 20 Jahren in 2012 (50 * 20 Jahre Inflation = 70 ): 70 /m² * 12 / 5 % caprate = /m² Quelle: Wikipedia, Taunusanlage11.de, FNP BEOS AG 2012, S. 12

13 Case Study: Die Taunusanlage 11 heute Die beiden Hauptmieter sind schon 2007 ausgezogen. Danach Leerstand. Welchen Wert hatte das leerstehende Objekt in 2011? (=Ankaufswert für den Developer?) Spitzenmiete in Frankfurt ist seit 1992 nicht von 50 auf 70 gestiegen, sondern auf 33 /m² gefallen Ausschüttung für Investor von vermutlich deutlich unter 5 % 2011 Verkauf an einen Developer und Revitalisierung bis 2013 Geschätzter Wert nach Revitalisierung und Vollvermietung: Spitzenmiete 35 /m² * 12 / 5 % caprate = /m² Gegenüber der Wertannahme von 1992 hat sich das Objekt im Wert halbiert. Zusätzlich entstanden erhebliche Revitalisierungsaufwendungen. Quelle: Wikipedia, Taunusanlage11.de, FNP BEOS AG 2012, S. 13

14 Case Study Taunusanlage 11, Lessons learned Bei langfristiger Betrachtung sollten Investoren kalkulieren mit Fazit: Aus Sicht der Nutzer müssen neue Flächen billiger oder besser sein als ihre aktuelle Fläche. Im Wettbewerb mit Neubauten bleibt es jedoch sehr aufwändig, langfristig besser zu sein. sinkenden Mieten in der Nachvermietung steigenden Nachvermietungskosten Abschreibungen für technische Abnutzung steigenden Bewirtschaftungskosten hohe Investitionen zum Statuserhalt Wie sieht die Gesamtrendite des Objektes bei realistischen Annahmen zur Wertentwicklung aus? Wie wird der Wert in 2032 sein? Quelle: KSP BEOS AG 2012, S. 14

15 Überblick Wie entsteht Wertsteigerung im Markt? Ansätze zur Selektion von Immobilien Case Study: 40 Jahre Core Der wertbasierte Ansatz Hedelfinger Strasse, Stuttgart BEOS AG 2012, S. 15

16 Der wertbasierte Ansatz für Immobilien geht aus von langfristig wirksamen Fundamentaldaten Substanz kaufen, nicht Mietverträge. Eine Immobilie verbrieft die Qualität eines Gebäudes im Vergleich zu konkurrierenden Flächen zum Zeitpunkt der Nachvermietung Die Sicht des Nutzers auf das Flächenangebot steht im Vordergrund des wertbasierten Ansatzes Value Investoren konzentrieren sich auf das direkte Wettbewerbsumfeld eines Objektes. Sie prüfen aus Sicht des Mieters, ob ein anderer Vermieter bessere oder günstigere Flächen anbieten könnte. Value Investment setzt eine intensive Analyse des Mikrostandorts voraus, in der Regel durch Primäranalysen von Vergleichswerten (Mieten, Kaufpreise, Wiederherstellungskosten). Hauptgebäude, Carlswerk in Köln Value Investoren sind stets langfristig orientiert, d.h. sie prüfen die Flexibilität und Reversibilität von Nutzungen. Campus Campus Oberhafen, Frankfurt Frankfurt BEOS AG 2012, S. 16

17 Wertbasierte Wettbewerbsstrategien schaffen Vorteile für den Nutzer: Besseres Produkt oder günstigere Miete Differenzierungsstrategien sind nicht nachhaltig verteidigungsfähig, da Verdrängungswettbewerb durch Neubauten entsteht. /m² Wenige, sehr mobile Mieter Hohe Verhandlungsmacht der Mieter Viele Investoren, geringe Markteintrittsbarrieren Hohe Transparenz, tiefe Zyklen Hohe Abhängigkeit vom Kapitalmarkt 5 % des Marktes BESSER Spitzenmiete Viele, wenig mobile Mieter Hohe Verhandlungsmacht der Vermieter Wenige Investoren, hohe Markteintrittsbarrieren Eingeschränkte Transparenz, stabile Mieten und Faktoren Geringe Abhängigkeit vom Kapitalmarkt Durchschnittsmiete Kostenführerschaft basiert auf sehr günstigem Einstand, intensiver Wettbewerbsanalyse und gutem Asset Management. Strategie der Differenzierung 90 % des Marktes SECONDARY Zwischen den Stühlen 5 % des Marktes BILLIGER Strategie der Kostenführerschaft A-Lage Neubau Prime A- oder B-Lage Bestand Secondary B-Lage Bestand Value Investment Quelle: Eigene Darstellung BEOS AG 2012, S. 17

18 Marktdaten zur Rendite-Risiko-Relation der Asset Klassen stützen den wertbasierten Ansatz. Wenn das Wertänderungsrisiko von Gewerbe kleiner ist als bei anderen Assetklassen, dann sollten Investoren Gewerbe wegen der höheren Dividende stärker gewichten. 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00% German Property Index (GPI) in Deutschland Wertveränderungs- (WVR) und Bruttomietrendite (BMR) im Vergleich BMR Handel BMR Büro WVR Gewerbe WVR Handel WVR Büro BMR Gewerbe Quelle: BulwienGesa, 2011 Immobilienmärkte sind nicht perfekt: niedrige Renditen führen nicht zwangsläufig zu einem geringeren Risiko. BEOS AG 2012, S. 18

19 Price is what you pay, value is what you get (Warren Buffett) Büro Berlin BEOS AG 2012, S. 19