Senatsverwaltung für Berlin, den 29. Dezember 2016 Stadtentwicklung und Wohnen Tel. 9(0)

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1 Senatsverwaltung für Berlin, den 29. Dezember 2016 Stadtentwicklung und Wohnen Tel. 9(0) IV A 32 christian.krueger@senstadtum.berlin.de An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei G Sen Umsetzungssachstand im Bereich des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes 111. Sitzung des Hauptausschusses am 7. September 2016 Bericht SenStadtUm IV A 32, rote Nr G Anlage Tabellarische Übersicht zum Umsetzungssachstand des Zweckentfremdungsverbotes in den Bezirken zum Der Hauptausschuss hat in seiner oben bezeichneten Sitzung Folgendes beschlossen: SenStadtUm wird darum gebeten, dem Hauptausschuss zum einen Folgebericht zum Umsetzungssachstand des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vorzulegen. Hierzu wird - in Ergänzung und zur Aktualisierung der roten Nr G - berichtet: Hinweise zum vorliegenden Bericht Die in diesem Bericht zugrunde gelegten Sachstände zur Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes in den einzelnen Bezirken beziehen sich auf den Stichtag Die in der beigefügten tabellarischen Übersicht dargestellten Angaben in den Zeilen Nr. 1. bis 10. und Zeile Nr. 13. sind wohnungsbezogen zu bewerten. Dies gilt auch hinsichtlich der in den nachfolgenden Abschnitten 1 und 4 vorgenommenen Angaben. 1

2 1. Sachstand bei der Bearbeitung zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungsanträge 1.1. Eingegangene Genehmigungsanträge Zum lagen insgesamt Anträge auf Genehmigung einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum vor. Davon bezogen sich Anträge auf die Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum, Anträge auf eine Wohnraumnutzung als Ferienwohnung, 408 Anträge auf den Abriss vom Wohnraum und Anträge auf die Genehmigung einer sonstigen oder gewerblichen Nutzung von Wohnraum Beschiedene Genehmigungsanträge Von den zum bei den Bezirksämtern vorliegenden Anträgen auf Genehmigung einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum waren Anträge beschieden Anträge waren zum Stichtag noch nicht abschließend beschieden Leerstand von Wohnraum Zum waren berlinweit Anträge auf Genehmigung eines Wohnungsleerstandes beschieden. 96 entsprechende Anträge wurden abgelehnt und Anträge genehmigt. Insgesamt wurden 789 Verfahren durch Rücknahme seitens des Antragstellenden oder Einstellung seitens der Behörde beendet. Eine Genehmigung für den Leerstand von Wohnraum wird in der Regel einzelfallbezogen befristet und nur dann erteilt, wenn der Wohnraum nachweislich länger als 12 Monate wegen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen unbewohnbar ist und daher leer steht. Nach Abschluss der Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen muss dieser Wohnraum nachweislich wieder zu Wohnzwecken genutzt bzw. dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden Ferienwohnungen Von den zum vorliegenden Anträgen auf Genehmigung einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung waren Anträge beschieden. 793 Anträge auf Genehmigung einer Ferienwohnungsnutzung wurden abgelehnt. 58 Genehmigungen zum Betrieb einer Ferienwohnung in Wohnraum wurden berlinweit erteilt. 316 Verfahren wurden durch Rücknahme des Antrages seitens der Antragstellenden oder durch Einstellung des Verfahrens seitens der Behörde beendet Sonstige zweckfremde Nutzung von Wohnraum Berlinweit waren zum insgesamt 977 Anträge zur sonstigen zweckfremden Nutzung von Wohnraum beschieden, hiervon wurden 400 Anträge mit einer Ablehnung und 381 Anträge mit einer Genehmigung beschieden. 196 Antragsverfahren wurden durch die Rücknahme der Antragstellenden oder durch die Einstellung des Verfahrens seitens der Behörde beendet. 2

3 1.6. Abriss von Wohnraum Insgesamt waren zum zweckentfremdungsrechtliche Anträge zum Abriss von Wohnraum beschieden, davon drei Anträge mit einer Ablehnung und 312 Anträge mit einer Genehmigung. 40 Antragsverfahren wurden durch Rücknahme oder Einstellung beendet Anträge auf Negativattest Mit einem Negativattest bescheinigt das Bezirksamt den Nutzungsberechtigten oder Verfügungsberechtigten von Wohnraum, dass die vorliegende bzw. beabsichtige Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (i. S. des 2 Abs. 2 Nr. 1 6 ZwVbG) keine Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes darstellt oder, dass kein schützenswerter Wohnraum mehr vorliegt. Letzteres dann, wenn Wohnraum sich in einem baulichen so schlechten Zustand befindet, dass eine Wiederherstellung der Wohneignung mangels Rendite nur mit einem wirtschaftlich nicht vertretbar hohen Aufwand wieder erreicht werden kann. Entgegen weitläufiger Meinung werden Negativatteste nicht zu Gewerberäumen ausgestellt. In allen Berliner Bezirken lagen zum insgesamt Anträge zur Erteilung eines Negativattestes vor. 198 Anträgen wurde stattgegeben, 974 Anträge wurden abgelehnt und 134 Antragsverfahren durch Einstellung oder Rücknahme beendet. 692 entsprechende Anträge waren zum Stichtag noch nicht beschieden. 2. Sachstand im Bereich Personal bei den Bezirksämtern Mit Stand vom waren in den Bezirken 62 Personen (32,5 Stellen und 29 Beschäftigungspositionen) mit der Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes befasst. Die Zahl der 32,5 besetzten Stellen setzt sich zum einen aus Stellen zusammen, die den Bezirken seit Inkrafttreten des Gesetzes vom Senat zugesprochen wurden und zum anderen aus Stellen, die die Bezirke vereinzelt aus eigenen Mitteln (bspw. im Rahmen einer Abordnung oder internen Umsetzung) bereitgestellt haben. Hinzukommen 29 Beschäftigungspositionen, die im Zuge eines kürzlich erfolgten Ausschreibungsverfahrens zur Besetzung von insgesamt 30 auf fünf Jahre befristeten Beschäftigungspositionen besetzt werden konnten. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hatte hierfür ein zentrales Ausschreibungsverfahren zur Besetzung von 30 zusätzlichen Beschäftigungspositionen initiiert. Im Ergebnis dieses Verfahrens konnten mit Stand vom insgesamt 29 Beschäftigungspositionen besetzt werden. Der Besetzungszeitpunkt einer Beschäftigungsposition ist aufgrund von eingelegten Rechtsbehelfen derzeit noch offen. Eine Aufschlüsslung der besetzten Stellen/Beschäftigungspositionen in den einzelnen Bezirken kann den Zeilen Nr. 14. bis 16. der beigefügten tabellarischen Übersicht entnommen werden. 3. Hinweise auf mögliche Zweckentfremdungen und Anfragen Die Zahlen zu bei den Bezirken eingegangen Hinweisen aus der Bevölkerung, eigenen Feststellungen auf mögliche Zweckentfremdungen und allgemeine Anfragen zum Zweckentfremdungsverbot werden nicht in allen Bezirken statistisch erfasst. Angaben können der als Anlage beigefügten tabellarischen Übersicht in den Zeilen Nr. 11. bis 13. entnommen werden. 3

4 Auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wurde am ein Online-Formular zur Meldung von möglichen zweckentfremdungsrechtlichen Verstößen integriert. Zweck des Online-Formulars ist es, eine einheitliche Anlaufstelle für die Übermittlung von Hinweisen aus der Bevölkerung zu möglichen Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot zu schaffen. Mit Stand vom wurden insgesamt Hinweise zu möglichen Verstößen gegen das Verbot zur weiteren Überprüfung an die jeweils zuständigen Bezirksämter übermittelt. 4. Wirkung des Zweckentfremdungsverbotes 4.1. Wieder zu Wohnzwecken zugeführte Wohnungen Zum konnte von den Bezirken zu insgesamt vormals zweckfremd genutzten Wohnungen die Wiederzuführung zu Wohnzwecken festgestellt werden, davon insgesamt zu vormals als Ferienwohnung genutzten Wohnungen und 744 auf sonstige Weise zweckfremd genutzte bzw. leer stehenden Wohnungen. Mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz soll unter anderem auch der zweckfremden Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung entgegengewirkt werden. Für diese Nutzungsart sah das Gesetz jedoch eine Übergangsfrist von zwei Jahren insoweit vor, als dass alle als Ferienwohnungen genutzten Wohnungen, die bis zum von den Verfügungsberechtigten bzw. Nutzern beim jeweils örtlich zuständigen Bezirksamt angezeigt wurden, noch bis zum weiterhin als Ferienwohnung genehmigungsfrei genutzt werden konnten. Von den insgesamt bei den Bezirksämtern angezeigten Ferienwohnungen waren am insgesamt Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt. Details können der beigefügten tabellarischen Übersicht in den Zeilen Nr. 9. bis entnommen werden Widersprüche gegen Verwaltungsakte Die Zahl der Widersprüche gegen von den Bezirksämtern erlassene Verwaltungsakte im Bereich des Zweckentfremdungsverbotes belief sich zum auf Davon fielen Widersprüche in den Bereich der Ferienwohnungsnutzung Klagen gegen Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum Zum lagen berlinweit 247 Klagen von Nutzungsberechtigten oder Verfügungsberechtigten von Wohnraum vor, davon bezogen sich 205 Klagen auf Verwaltungsverfahren zur Wohnraumnutzung als Ferienwohnung. Die genaue Verteilung der Klagen nach Bezirken kann den Zeilen 7. bis 7.1. der beigefügten tabellarischen Übersicht entnommen werden. 4

5 4.4. Verfahren auf einstweiligen Rechtsschutz Außerdem lagen zum insgesamt 89 Anträge auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nach 80 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) bei allen Bezirken vor. Davon betrafen 58 Anträge Ferienwohnungen Ausblick Die weitere Entwicklung der Zahl der wieder zu Wohnzwecken zugeführten Wohnungen hängt vom Ausgang der noch in Bearbeitung befindlichen Widerspruchs-, Antrags- und Amtsverfahren ab. Die weitere Bearbeitung der noch offenen Anträge und Verfahren und die Richtung der entsprechenden Behördenentscheidungen wird auch von derzeit anhängigen Klageverfahren am Verwaltungsgericht beeinflusst. Dort werden derzeit im Rahmen mehrerer Verfahren grundsätzliche Streitfragen in Hinblick auf die in Berlin geltenden Rechtsgrundlagen des Zweckentfremdungsverbotes behandelt. Zudem werden vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg im kommenden Frühjahr mehrere Berufungsverfahren zur Klärung von teils verfassungsmäßigen Grundsatzfragen zur Rechtmäßigkeit des Zweckentfremdungsverbotes des Landes Berlin verhandelt. In Vertretung Dr. Andrej Holm Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 5

6 Umsetzungssachstand Zweckentfremdungsgesetz in den Bezirken am Seite 1 Friedr- Krzbg Chlbg- Wilmd Stegl- Zehldrf Temp- Schöbg Neukölln Trept.- Köpenick Marz- Helldrf Liberg Reindf GES Mitte Pankow Spandau Anzahl Anträge auf Genehmigung zweckfremder Nutzung (WE): Summe Leerstand Ferienwohnungen sonst. zweckfremde Nutzung Abriss Anzahl beschiedener Anträge von 1. (WE): Summe Leerstand (Summe ) Ablehnung Genehmigung Einstellung/Rücknahme Ferienwohnungen ( ) Ablehnung Genehmigung Einstellung/Rücknahme sonst. zweckfremde Nutzung ( ) Ablehnung Genehmigung Einstellung/Rücknahme Abriss ( Summe ) Ablehnung Genehmigung Einstellung/Rücknahme Anträge auf Negativattest (WE): stattgegeben abgelehnt Einstellung/Rücknahme WE = Wohneinheit/Wohnung

7 Umsetzungssachstand Zweckentfremdungsgesetz in den Bezirken am Seite 2 Mitte Friedr- Krzbg Pankow Chlbg- Stegl- Wilmd Spandau Zehldrf Temp- Schöbg Neukölln Trept.- Köpenick Marz- Helldrf Liberg Reindf GES Anzahl ergangener Rückführungsaufforderungen 4. unter Zwangsgeld-Androhung Summe Leerstand Ferienwohnungen sonst. zweckfremde Nutzung Anzahl erhobener Widersprüche (WE): davon Ferienwohnungen Anzahl Anträge auf vorläufigen Rechtsschutz 6 (Gericht) nach 80 Abs. 5 VwGO (WE): Ferienwohnungen Anzahl Klagen (WE): Ferienwohnungen Eingeleitete OWIG-Verfahren (WE): Ferienwohnungen Anzahl wieder zu Wohnzwecken zugeführter 9. Wohnungen (WE) (Summe 9.1. und 9.2.) Wieder zu Wohnzwecken zugeführte 10. Ferienwohnungen insgesamt (WE) davon beim Bezirk gem 2 Abs 2 Nr. 1 ZwVbG 10.1 angezeigte Ferienwohnungen gesamt WE = Wohneinheit/Wohnung

8 Umsetzungssachstand Zweckentfremdungsgesetz in den Bezirken am Seite Mitte Anzahl von Bürgeranfragen (schriftl./mündlich) Friedr- Krzbg Pankow Chlbg- Stegl- Wilmd Spandau Zehldrf Temp- Schöbg stat n. erf. k.a. ca Neukölln Trept.- Köpenick Marz- Helldrf Liberg Reindf GES 16 (Erf. erst ab 03/16) - erf Anzahl der Bürgerhinweise auf mögliche bzw. gegebene zweckfremde Nutzung (schriftl. und mündlich) WE: siehe erf Anzahl eigener Feststellungen auf gegebene 13. zweckfremde Nutzung (WE): erf. k.a erf aus Begehung/Prüfung vor Ort erf aus Internetrecherche erf aus Sonstiges erf Anzahl des für die Umsetzung des ZwVbG vom Bezirk eingesetzten Personals (Stellen) ges. 14 (Teilzeitanteile ggf. bitte angeben ) 6,00 4,00 3,00 4,00 1,00 2,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2 2,00 32,50 Anzahl von SenStadtUm entsandter 15. Beschäftigungspositionen (Stand: ) Anzahl des eingesetzten Personals Gesamt (Stellen des Bezirkes und entsandte 16. Beschäftigungspositionen) , ,5 WE = Wohneinheit/Wohnung Abfragezeitraum zu allen Fragen außer 16. : (und ggf. davor) bis Stichtag zum Fragekomplex 16.: Hinweis: Die Übersicht enthält "wohnungsscharfe" Angaben, d.h. auch wenn ein Antrag, ein Widerspruch oder eine Klage o.ä. zu ggf. mehreren Wohnungen oder zu einem gesamten Haus gestellt bzw. erhoben wurde, wird die Anzahl der einzelnen dort betroffenen Wohnungen ausgewiesen.