Immobilien Research Länderanalyse Österreich

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1 Überblick Makroökonomie: liegt im Kernschatten der europäischen Schuldenkrise. Die Exportperspektiven haben sich spürbar eingetrübt und mit Italien fällt eine der wichtigsten Absatzregionen in eine schwere Rezession. Hinzu kommen die Probleme österreichischer Banken. Schlimmeres wird von der guten Aufstellung der österreichischen Volkswirtschaft verhindert. Im laufenden Jahr wird ein BIP-Wachstum von 0,6% erwartet, 2013 dürfte wieder ein stärkeres, wenngleich nur durchschnittliches Wachstum erzielt werden. Wir rechnen für die kommenden Jahre mit Inflationsraten knapp über 2%. Die im Vergleich zu Bundesanleihen höheren Renditen österreichischer Staatsanleihen reflektieren zum einen das Risiko österreichischer Banken aufgrund ihrer Engagements in Mittel- und Osteuropa. Zum anderen würde eine weitere Eskalation der Staatsschuldenkrise in Euroland auch den bisher relativ günstigen fiskalischen Ausblick für belasten. Büromärkte: Der Flächenumsatz am Wiener Büromarkt verringerte sich geringfügig gegenüber dem Vorjahr und lag deutlich unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Zum Ende des ersten Quartals 2012 belief sich der Leerstand auf 6,1%.Wir rechnen bis Jahresende vor dem Hintergrund des steigenden Neubauvolumens mit einem Anstieg auf etwa 6,6% und einer Stabilisierung im nächsten Jahr. Wir prognostizieren für 2012 eine Stagnation der Spitzenmiete, die sich zuletzt im ersten Halbjahr erhöhte. In den Folgejahren dürfte wieder moderates Mietwachstum einsetzen. Das Mietniveau in den Regionalzentren ist deutlich niedriger als in Wien. Die Spitzenmieten zeigten sich während der Wirtschafts- und Finanzkrise stabil und registrierten Anstiege zwischen 2,3 und 5,0%. Hotelmärkte: Nach dem krisenbedingten Rückgang stieg der Zimmerertrag am Wiener Hotelmarkt und um jeweils 5%, konnte damit aber die Verluste von und noch nicht wieder ausgleichen. Die Perspektiven sind trotz der gut gefüllten Projektpipeline positiv. Der Zuwachs bei den Übernachtungen sollte den unausweichlichen Preisdruck angesichts der vielen Hotelneueröffnungen ausgleichen können, dennoch erscheint eine Marktbereinigung mittel- bis langfristig unausweichlich. Das Wachstumsmöglichkeiten sind vor allem im Vier- und Fünf-Sterne-Segment inzwischen relativ begrenzt, während es im Budget-Segment durchaus noch Luft nach oben gibt. Einzelhandelsmärkte: Die Shopping-Center in den Wiener Bahnhöfen und in Gerasdorf im nördlichen Umland dürften für längere Zeit die letzten größeren Projekte in gewesen sein, alle neueren Planungen liegen unter m². Außerdem spielen Umbau und Neupositionierung bestehender Objekte eine immer größere Rolle. Der Einzelhandelsumsatz dürfte im laufenden Jahr erneut zurückgehen und erst im nächsten Jahr parallel zur konjunkturellen Erholung wieder anziehen. Bei den Spitzenmieten rechnen wir daher sowohl in den 1a-Lagen als auch in Shopping-Centern 2012 mit stagnierenden Mieten und erst ab 2013/14 wieder mit Anstiegen. Logistikmärkte: Der österreichische Logistikmarkt ist vergleichsweise klein und intransparent. Die Nachfrage nach Logistikflächen war in den letzten beiden Jahren vergleichsweise gering, daher war auch das Neubauvolumen entsprechend niedrig. Viele Unternehmen bauen maßgeschneiderte Objekte zur Eigennutzung oder weichen auf kostengünstigere Standorte in den östlich benachbarten Ländern aus. Die Mieten haben sich seit knapp fünf Jahren nicht verändert und dürften auch im laufenden Jahr stabil bleiben. Investmentfazit: Am Investmentmarkt dominieren einheimische Investoren, für internationale Anleger ist das Angebot im Core-Segment begrenzt und beschränkt sich im Wesentlichen auf Wien. Die Spitzenrenditen haben in allen Marktsegmenten im letzten Jahr nachgegeben. Im laufenden Jahr rechnen wir mit stabilen Werten, die ab 2013 wieder leicht steigen sollten. Wir prognostizieren für Büro- und Handelsimmobilien in Wien für die kommenden Jahre einen deutlich niedrigeren Gesamtertrag als und aufgrund der moderaten Mietsteigerungen und der erwarteten Renditeanstiege. 1

2 Inhaltsverzeichnis 1. Makroökonomie Konjunktur Geldpolitik und Kapitalmarkt Risikoeinschätzung 4 2. Mietmärkte Regionaler Überblick Büromärkte Wien Regionalmärkte Hotelmärkte Einzelhandelsmärkte Nachfrage Shopping-Center Wien Regionalzentren Logistikmärkte Investmentmärkte 17 Autoren Immobilienmärkte: Konjunktur: Kapitalmarkt: Andreas Wellstein Dr. Andreas Scheuerle Kristian Tödtmann andreas.wellstein@deka.de andreas.scheuerle@deka.de kristian.toedtmann@deka.de (069) (069) (069) Disclaimer: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden von der DekaBank nur zum Zwecke der Information des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgendeine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, noch ersetzen sie eine (Rechts- und / oder Steuer) Beratung; auch die Übersendung dieser stellt keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten Angaben und Einschätzungen, einschließlich der rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Die Darstellungen inklusive Einschätzungen dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder an andere Personen weitergegeben werden. Jeder Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu ziehen. Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese freibleibend und dienen nicht als Indikation handelbarer Kurse / Preise. 2

3 1. Makroökonomie 1.1. Konjunktur Der Schatten der Schuldenkrise fällt nun auch auf Kerneuropa, und liegt im Kernschatten. So haben sich die Exportperspektiven spürbar eingetrübt. Mit Italien fällt eine der wichtigsten Absatzregionen in eine schwere Rezession, und auch im Rest der Eurozone lassen sich derzeit nur schwer gute Geschäfte machen. Hinzu kommen die Probleme österreichischer Banken. Teils resultieren diese aus dem Engagement in Osteuropa, teils aus der Vernetzung mit Italien. Inzwischen verlangen die Kapitalmärkte daher auch für österreichische Staatsanleihen höhere Risikoprämien. Die Regierung der Alpenrepublik hat darauf mit einem Sparpaket und der Einführung einer Schuldenbremse reagiert. Schlimmeres wird von der guten Aufstellung der österreichischen Volkswirtschaft verhindert. Im Jahresdurchschnitt 2012 wird ein moderates Plus von 0,6 % verbleiben, 2013 dürfte wieder ein stärkeres, wenngleich nur durchschnittliches Wachstum erzielt werden (Abb. 1). Für den Arbeitsmarkt bleiben die Folgen beschränkt. Die ohnehin niedrige Arbeitslosigkeit wird ungefähr auf dem Niveau des Jahres von gut 4% verharren (Abb. 2). Damit kann der private Konsum weiterhin der Stabilitätsanker der vergangenen Jahre bleiben, wenngleich die Vor-Krisen-Expansionsraten erst einmal der Vergangenheit angehören. Risiken kommen unverändert von der ungelösten Schuldenkrise in Europa. Die mit ihr einhergehenden möglichen Vertrauensverluste könnten die Investitionstätigkeit erlahmen lassen und den Konsum dämpfen. Abb. 1 BIP und Geschäftsklima Quellen: Eurostat, EU-Kommission, DekaBank Abb. 2 Arbeitsmarkt Quellen: Statistics Austria, DekaBank Tab. 1 Makrodaten im Überblick 2012P 2013P Bruttoinlandsprodukt 1) Arbeitslosigkeit (ILO) % Inflationsrate (HVPI) 1) Finanzierungssaldo 2) Quelle: DekaBank; 1) Wachstumsraten in % ggü. Vj.; 2) in % des nominalen BIP 3

4 Abb. 3 Inflation Quellen: Eurostat, DekaBank 1.2. Geldpolitik und Kapitalmarkt verzeichnete im Jahr mit 3,6% die höchste Inflationsrate seit Gründung der Währungsunion (Abb. 3). Zurückzuführen war dies nicht nur auf den starken Anstieg der Preise von Energiegütern und Lebensmitteln. Auch zahlreiche Dienstleistungen verteuerten sich kräftig, was letztlich eine Begleiterscheinung der guten Arbeitsmarktbedingungen ist. Die Inflation ist zwar bereits rückläufig. Wir rechnen aber auch für die kommenden Jahre mit Raten leicht über 2%. Verglichen damit ist das Zinsniveau in sehr niedrig und dürfte es aufgrund der stark akkommodierenden Geldpolitik der Europäischen Zentralbank noch für längere Zeit bleiben. Abb. 4 Leitzinsen % Refisatz Quellen: Bloomberg, DekaBank 2012 Rendite 10-j. Staatsanleihen Dennoch weisen österreichische Staatsanleihen seit dem Beginn der Finanzkrise im Jahr eine deutlich höhere Rendite auf als deutsche Bundesanleihen (Abb.4). Hintergrund hierfür ist weniger die Verschuldungssituation des Staates. Die Republik verzeichnete zwar in den vergangenen Jahren relativ hohe Haushaltsdefizite. In Relation zum Bruttoinlandsprodukt liegt die Staatsverschuldung jedoch niedriger als in Deutschland. Zudem plant die Regierung im Rahmen des europäischen Fiskalpakts ab 2016 einen ausgeglichenen Haushalt vorzulegen. Besorgt sind die Anleger vielmehr über Risiken des österreichischen Bankensystems, für die unter sehr ungünstigen Umständen der Staat aufkommen müsste. So machen Anlagen außerhalb der Eurozone gut 17% der gesamten Bankaktiva aus. Ein Großteil dessen konzentriert sich auf Mittel- und Osteuropa, sodass finanzielle Instabilitäten in diesen Ländern auch stark belasten könnten. Ein zusätzliches Risiko sind die engen wirtschaftlichen und finanziellen Beziehungen nach Italien. Bei einer weiteren Eskalation der Staatsschuldenkrise in der Eurozone könnten sich österreichische Staatsanleihen daher weniger günstig entwickeln als Bundesanleihen. Langfristig gehen wir jedoch von einer Konvergenz der Renditeniveaus aus Risikoeinschätzung Der DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) bewertet mit 84 Punkten. Das Land gehört damit zum Segment Core Plus zwischen 80 und 90 Punkten. weist im internationalen Vergleich eine hohe Transparenz, geringe Handelsbarrieren und einen ausreichend großen gewerblichen Immobilienmarkt auf, es bestehen jedoch Defizite bei den internationalen Kapitalverkehrskontrollen. Außerdem ist der Urbanisierungsgrad relativ niedrig. 2. Mietmärkte 2.1. Regionaler Überblick besteht aus neun Bundesländern. Mit Ausnahme von Wien gliedern sich diese in insgesamt 84 Bezirke. Von den 8,4 Mio. Einwohnern leben 25% in der Metropolregion Wien, dem mit Abstand wichtigsten Wirtschaftszentrum. Größere Stadtregionen bestehen um die Landeshauptstädte Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck. Wien weist mit Abstand die größte Wirtschaftskraft auf. Unter den übrigen Bundesländern lässt sich ein leichtes West-Ost-Gefälle bei der Wirtschaftsleistung feststellen (Karte 1). 4

5 Karte 1: Regionale Wirtschaftskraft Quellen: Experian, DekaBank 2.2. Büromärkte Wien Wien hat rund 1,7 Mio. Einwohner und verfügt aufgrund seiner geografischen Lage über sehr gute Verbindungen zu den Wachstumsmärkten in Mittel- und Osteuropa. Die Bevölkerung hat in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 1% pro Jahr zugenommen, auch für die kommenden Jahre wird mit einem anhaltenden Wachstum um 0,9% pro Jahr gerechnet. Viele internationale Konzerne haben ihre Osteuropazentrale in Wien. Dazu kommen Organisationen wie UNO oder OPEC. Auch als Verkehrs- und Finanzzentrum spielt die Stadt eine herausragende Rolle, hier befindet sich die einzige Wertpapierbörse s. Etwa 85% der Beschäftigten in Wien arbeiten im Dienstleistungssektor. Mit rund EUR übertrifft das Bruttoinlandsprodukt je Einwohner den Landesdurchschnitt von EUR deutlich. Während der Wirtschafts- und Finanzkrise stagnierte die Bürobeschäftigung in Wien, konnte aber bereits wieder ein Plus von 2,3% verzeichnen (Abb. 5). Von 2012 bis 2016 erwarten wir ein jährliches Wachstum von 0,9%. Abb. 5 Wien: Bürobeschäftigung % ggü. Vj P 2013P 2014P 2015P 2016P Quellen: PMA, DekaBank Marktstruktur Der Bestand an Büroflächen beläuft sich auf rund 10,4 Mio. m². Zu den Top-Bürolagen gehören die City innerhalb der Ringstraße mit vielen denkmalgeschützten repräsentativen Gebäuden und die angrenzenden Bezirke drei bis neun innerhalb des so genannten Gürtels (Abb. 6). Hier entstehen kaum Neubauten, dafür werden Altbauten aufwändig saniert. Die Donau-City im Nordosten ist mit zahlreichen Hochhäusern der größte Bürostandort außerhalb der City. Auf Großflächen ausgerichtet sind auch der Wienerberg im Süden sowie der Teilmarkt 5

6 Abb. 6 Büroteilmärkte Wien Erdberg im Südosten, wo sich bevorzugt IT- Unternehmen angesiedelt haben. Im Norden befindet sich ein kleinerer Bürostandort in Heiligenstadt, an dem traditionell Verlagsunternehmen ihren Sitz haben. Im zweiten Bezirk, der Leopoldstadt, haben sich zwei neue Büroteilmärkte etabliert. Dabei handelt es sich zum einen um die Lassallestraße und das nördlich anschließende Entwicklungsgebiet Nordbahnhof zwischen Praterstern und Handelskai, zum anderen um das Umfeld des Praters mit dem Quartier Viertel Zwei, das direkt östlich an die Wiener Messe anschließt. Quelle: DekaBank Nachfrage Der Flächenumsatz verringerte sich mit m² geringfügig gegenüber dem Vorjahr und lag deutlich unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von m² (Abb. 7). Etwas mehr als 50% aller Mietabschlüsse entfielen auf Einheiten von mehr als m², darunter sieben Großabschlüsse über m². Die größte Nachfrage stammte von unternehmensnahen Dienstleistern und aus dem Bereich Handel, Infrastruktur und Freizeit. Die öffentliche Hand generierte etwa 15% der Nachfrage. Erstmals legten auch Vermietungen an Finanzdienstleister wieder spürbar zu. Ein Drittel der Mietabschlüsse entfiel auf die inneren Bezirke. Die Teilmärkte Donau City/Lassallestraße und Wienerberg erreichten jeweils 15 bis 20%, während die Nachfrage in den übrigen Teilmärkten deutlich schwächer war. Im ersten Quartal 2012 betrug der Flächenumsatz m². Die deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr beruht vor allem auf der Anmietung von knapp m² durch die RALT Raiffeisen-Leasing im Teilmarkt Nord. Insgesamt dürfte der Flächenumsatz 2012 etwa das Niveau des Vorjahres erreichen. 6

7 Abb. 7 Büromarkt Wien: Nachfrage T m² Flächenumsatz Reihe1 Quellen: PMA, DekaBank Ø 10 Jahre Abb. 8 Büromarkt Wien: Angebot Nettoabsorption % Tm² P 2013P 2014P 2015P 2016P Nettozugang (r.s.) Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank Angebot Leerstand (l.s.) Zum Ende des ersten Quartals 2012 belief sich der Leerstand auf 6,1% (Abb. 8). Damit hat sich die Quote zwar im Vergleich zum Vorjahr um fast einen Prozentpunkt erhöht, doch weist die Donaumetropole im europäischen Vergleich einen der niedrigsten Werte auf. Im Jahresverlauf kamen m² neue und generalsanierte Flächen auf den Markt, was einem Anstieg von 14% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Hälfte des Neubauvolumens entfiel auf den Teilmarkt Erdberg. Im laufenden Jahr steigt die Fertigstellung an. Derzeit befinden sich rund m² im Bau, davon 40% spekulativ. Tabelle 3 gibt einen Überblick über die größten Projekte. Die Schwerpunkte liegen am neuen Zentralbahnhof (ÖBB-Zentrale), am Bahnhof Wien Mitte sowie im zweiten Bezirk (u.a. Green Worx ). In der Donau- City wurde mit dem DC Tower 1 begonnen, der mit 220 m das höchste Gebäude s sein wird und 2013 auf den Markt gelangt. Der Umfang von Refurbishment- Projekten (u.a. Lände 3 ) nimmt weiter zu, da ältere Objekte ohne umfassende Sanierung nicht mehr vermittelbar sind. Wir rechnen bis Jahresende mit einem Leerstandsanstieg auf etwa 6,6% und einer Stabilisierung im nächsten Jahr. Mieten Die Spitzenmiete erhöhte sich im ersten Halbjahr um 2,3% auf 22 EUR/m²/Monat und wird im ersten Bezirk erzielt (Abb. 9). Für exklusive Flächen wurden vereinzelt höhere Wert bis zu 24 EUR/m²/Monat aufgerufen. Die Gewährung von Mietanreizen nahm tendenziell zu, üblich sind fünf bis sechs mietfreie Monate bei einer Mietvertragslaufzeit von fünf Jahren. In den äußeren Teilmärkten blieben die Mieten stabil und erreichten 14 EUR/m² am Wienerberg und am Prater sowie knapp 13 EUR/m² in der Donau City (Tab. 2). Wir prognostizieren für 2012 eine Stagnation der Spitzenmiete. In den Folgejahren dürfte wieder moderates Mietwachstum einsetzen (Tab. 4). Abb. 9 Wien: Spitzenmiete CBD EUR/m² p.m. 25,0 22,5 20,0 17,5 15, P 2013P 2014P 2015P 2016P Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank Tab. 2 Wien: Miete nach Teilmärkten Teilmarkt Bezirk Spitzenmiete Q1/12 EUR/m²/Monat City / Innere Bezirke ,00 Prater / Messe 2 14,25 Wienerberg 10 / 12 14,00 DonauCity 22 12,75 Lasallestr. / Nordbhf 2 12,75 Nord 19 12,50 Erdberg / Neumarx 3 / 11 12,30 West ,10 Quellen: CBRE, PMA, DekaBank 7

8 Tab. 3 Wien: Projekte in Bau (Stand: Q1/2012) Adresse Teilmarkt Größe in m² Fertigstellung Status ÖBB Konzernzentrale, Sonnwendgasse Zentralbahnhof Q Eigennutzer Bahnhof Wien Mitte, Landstraßer Hauptstr. 1 City Q teilw. verf. DC Tower 1, Donau-City-Straße DonauCity Q teilw. verf. Lände 3, Erdberger Lände 26* Erdberg Q vermietet Universität Wien, Roßauer Lände 3* City Q vermietet Raiffeisen Haus, Obere Donaustraße 89 City Q Eigennutzer Winterpalais Prinz Eugen, Himmelpfortgasse 6* City Q Eigennutzer Green Worx, Lassallestraße 7 Lasallestr Q verfügbar Haus an der Wien, Vordere Zollamtsstraße 13* City Q teilw. verf. Forum Schönbrunn 2, Schönbrunner Str. 297 West Q vermietet Fleischmarkt 1* City Q verfügbar STAR 22-Business Center A, Erzherzog-Karl-Str. Donaustadt Q verfügbar Technikhaus Wien, Dresdner Straße 29 Brigittenau Q verfügbar Tuchlauben Office, Tuchlauben 5* City Q verfügbar Gauermanngasse 2* City Q teilw. verf. Wollzeile 1* City Q verfügbar BA Kunstforum, Renngasse 2* City Q vermietet Roßauer Lände 47* City Q teilw. verf. Wirtschaftspark Breitensee, Missindorfstr. 21 West Q verfügbar Technologiezentrum aspern IQ Donaustadt Q verfügbar Quellen: PMA. DekaBank; * Refurbishment / Generalsanierung Tab. 4 Büromarktprognosen Wien Q4/10 Q4/ P 2013P 2014P 2015P 2016P Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr Miete in % ggü. Vj. 0,0 2,3 0,0 1,0 1,5 2,0 2,0 Leerstand in % 5,5 6,1 6,6 6,8 7,2 7,3 7,1 Spitzenrendite in %(netto) 5,3 5,2 5,2 5,4 5,6 5,6 5,5 Kapitalwert in % ggü. Vj. 8,6 3,3 0,0-2,6-2,1 1,8 4,0 Gesamtertrag in % pro Jahr 11,4 5,7 2,3-0,4 0,4 4,7 6,5 Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank Regionalmärkte Die Büromärkte in den Landeshauptstädten Graz, Innsbruck, Linz und Salzburg sind wesentlich kleiner als in Wien und haben überwiegend regionale Bedeutung. Graz und Linz weisen die größten Bestände auf (Tab. 5). Über den Flächenumsatz liegen keine Angaben vor. Die Nachfrage richtet sich primär auf Flächen bis zu m² sowie das mittlere Segment zwischen und m². Da die historischen Innenstädte nur wenig modernen Büroraum bieten, weichen potenzielle Nutzer in Cityrandlagen und an periphere Standorte mit guter 8

9 Verkehrsanbindung aus. Neuere Bürostandorte entwickeln sich z.b. im Umfeld von Bahnhöfen (Linz) oder Messen (Graz). Als Hauptnachfrager treten Landesbehörden, Finanz- und unternehmensnahe Dienstleister in Erscheinung. Der Leerstand ist überwiegend gering. Größere Neubauprojekte werden nur bei entsprechender Vorvermietung in Angriff genommen. Alle vier Regionalzentren verfügen über ein ähnliches Niveau bei den Spitzenmieten. Diese zeigten sich während der Wirtschafts- und Finanzkrise stabil und registrierten Anstiege zwischen 2,3 und 5,0%. Tab. 5 Regionale Büromärkte (Q1/2012) Bestand in Tm² Leerstand in % Miete in EUR/m² pm Graz ,8 10,5 Linz k.a. 11,0 Salzburg ,9 10,5 Innsbruck k.a. k.a. 11,0 Quellen: Cushman & Wakefield, ÖVI, Hölzl & Hubner, DekaBank 2.3. Hotelmärkte Für das Alpenland hat der Tourismus eine sehr große volkswirtschaftliche Bedeutung. Die direkten Wertschöpfungseffekte beliefen sich auf 16 Mrd. EUR, was einem BIP-Anteil von 5,6% entsprach. Die Zahl der Ankünfte stieg um knapp 4% gegenüber dem Vorjahr auf 34,6 Millionen. Die Übernachtungen erhöhten sich um knapp 1% auf 126 Millionen (Abb. 10). Damit konnte das Vorkrisenniveau von noch nicht ganz eingeholt werden. 72% der Übernachtungen entfielen auf Ausländer, hier beträgt die Diskrepanz zu noch -2,3%. Der Anteil der deutschen Gäste unter den Ausländern erreichte 52%. Er hat sich in den letzten zehn Jahren um 16% verringert. Unter den Bundesländern verzeichnete Tirol traditionell den höchsten Übernachtungsanteil (34%), gefolgt von Salzburg (19%) und Kärnten (10%). Unter den Landeshauptstädten liegt Wien mit weitem Abstand an der Spitze vor Salzburg und Innsbruck. Abb. 10 Übernachtungen % ggü. Vj Übernachtungen insg. Quellen: Statistik Austria, DekaBank Übernachtungen Ausländer Wien gehört zu den beliebtesten Städtereisezielen in Europa, begünstigt durch viele Sehenswürdigkeiten und das hervorragende kulturelle Angebot. Ende 2001 wurde die Innenstadt von der UNESCO in die Liste des Weltkulturerbes aufgenommen. Außerdem genießt die Stadt als Tagungsort internationaler Kongresse einen sehr guten Ruf. Gemessen an der Gesamtzahl (mindestens 50 Teilnehmer, in mindestens drei verschiedenen Ländern abwechselnd organisiert) lag Wien weltweit auf Platz 1. Dahingegen spielt das Messegeschäft nur eine relativ geringe Rolle. Die Übernachtungszahlen in Hotels stiegen von bis jährlich um 5% (Abb. 11), dabei verzeichnete das Luxussegment (5 Sterne) die höchsten Zuwachsraten mit jährlich 6,3%. Die Wirtschafts- und Finanzkrise verursachte jedoch Einbußen am Hotelmarkt, vor allem im Geschäftsreiseverkehr. Die Zahl der Übernachtungen fiel um knapp 4 %, erhöhte sich dafür aber bereits im Folgejahr um annähernd 11%. Erstaunlicherweise stellte sich der Rückgang bei 5-Sterne-Häusern bereits ein, während sie wieder einen leichten Zuwachs verbuchen konnten. Auf die Kategorie 4 Sterne entfallen die meisten Übernachtungen mit durchschnittlich 54% seit Der Anteil von Ausländern an den Übernachtungen liegt bei etwa 80%. Mit einem Anteil von über 25% belegen die Deutschen bei den Herkunftsländern ausländischer Touristen traditionell den ersten Platz, gefolgt von Italienern (: 7%) und US- Amerikanern (6%). Deutlich zugenommen hat die Gästezahl aus Ost- und Südosteuropa aufgrund der engen wirtschaftlichen Kontakte mit, aber auch aus den Arabischen Ländern, China, Australien und Kanada. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer aller Hotelgäste stieg leicht an auf 2,3 Tage. 9

10 Abb. 11 Wien: Übernachtungen in Hotels in Quellen: WienTourismus, DekaBank Nach der letzten Vollerhebung gab es in Wien 409 Hotels mit Zimmern und Betten. Vom Bettenangebot entfielen 13% auf 5 Sterne, 46% auf 4 Sterne, 30% auf 3 Sterne und 11% auf 1-2 Sterne. Von bis hat sich das Hotelbettenangebot um ein Drittel erhöht bzw. um durchschnittlich 3,7% pro Jahr (Abb. 12). Am stärksten war der jährliche Zuwachs im 3- Sterne-Segment mit 6,4%, gefolgt vom 4-Sterne- Segment mit 3%. Das Angebot im 5-Sterne-Segment wuchs um 2,5% pro Jahr, während im Budget-Bereich bis sogar eine Schrumpfung zu verzeichnen war. /11 nahm das Angebot an 1- und 2-Sterne- Häusern dafür signifikant zu. Abb. 12 Wien: Hotelangebot wird das Angebot um ca Zimmer bzw Betten erweitert. Der jährliche Bettenzuwachs 2012 und 2013 wird mit jeweils 6,6% erheblich über dem Niveau der Vorjahre liegen. Absolut gesehen steht dem Vier- Sterne-Segment die größte Kapazitätsausweitung bevor. Räumlich gesehen konzentriert sich die Hälfte der im Bau befindlichen und geplanten Projekte im 1. Bezirk (City) sowie dem angrenzenden 2. Bezirk (Leopoldstadt) und 3. Bezirk (Landstraße), vor allem im Fünf- und Vier- Sterne-Segment. Doch auch periphere Lagen wie z.b. das linke Donauufer sind inzwischen für die gehobene Hotellerie interessant. Die Auslastung der Wiener Hotels stieg von bis von 67% auf über 75% an (Abb. 13). Der Zimmerertrag (RevPAR) wuchs im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 7% auf 80 EUR. Nach einem krisenbedingten Rückgang erhöhte sich der Zimmerertrag und um jeweils 5%, konnte damit aber die Verluste von und noch nicht wieder ausgleichen. In den letzten drei Jahren hatten Drei-Sterne- und Vier- Sterne-Häuser mit durchschnittlich 71 bzw. 69% die höchste Auslastung vor Fünf-Sterne-Häusern 65% und dem Budget-Segment mit 61%. Beim Preisniveau bewegt sich Wien leicht über dem europäischen Durchschnitt, aber im unteren Drittel europäischer Hauptstädte (Tab. 7) gleichauf etwa mit den deutschen Standorten. Ein Grund für die vergleichsweise günstigen Preise liegt in der großen Bedeutung des Gruppenreisegeschäfts. Zimmer, Betten Zimmer Betten Hotels Quellen: WienTourismus, DekaBank Hotels Ende März 2012 befanden sich 18 Hotels im Bau, die im laufenden Jahr und 2013 fertig gestellt werden. Davon gehören fünf zum 5-Sterne- und sieben zum 4-Sterne- Segment (Tab. 6). Konkrete Planungen gab es für fünf weitere Hotels mit Zeithorizont bis Insgesamt Abb. 13 Hotelperformance Wien 80% 60% 40% 20% 0% *12* Belegungsquote (%, l.s.) Zimmerpreis (EUR, r.s.) Erlös pro Zimmer (EUR,r.S.) Quellen: STR Global, DekaBank; *Jan - Feb

11 Tab. 6 Projekt Zukünftiges Hotelangebot in Wien Kategorie (Sterne) Zimmer Adresse Bezirk Status Fertigstellung Ritz-Carlton Schubertring im Bau 2012 Sans Souci Wien 5 60 Museumstr. 1 7 im Bau 2012 Palais Hansen Kempinski Schottenring im Bau 2013 "The Guesthouse" 5 39 Führichgasse 10 1 im Bau 2013 Park Hyatt Am Hof 2 1 im Bau 2013 Four Seasons Riemergasse 7 1 geplant 2015 Palais Schwarzenberg 5 64 Schwarzenbergplatz 9 3 geplant 2015 Topazz 4 33 Lichtensteg 3 1 im Bau 2012 Amedia Landstraßer Hauptstr im Bau 2012 La Prima Fashion Hotel 4 49 Schönbrunner Str im Bau 2012 Austria Trend Hotel Doppio Rennweg 99 3 im Bau 2012 Lamée 4 32 Rotenturmstr im Bau 2012 Arcadia - Best Vienna Hotel 4 75 Max-Winter-Platz 5 2 im Bau 2012 ME Vienna by Melia Donau City Str im Bau 2013 Falkensteiner Margareten Margaretengürtel geplant 2014 Wien Oberlaa Oberlaa 10 geplant 2015 Ramada Encore Grieshofgasse im Bau 2012 Harry's Home 3 97 Handelskai im Bau Hours Hotel* Lerchenfelderstr im Bau 2013 Star Inn Hotel Storchengasse / Linke Wienzeile 15 im Bau 2013 Ibis Styles Hotel Döblinger Hauptstr im Bau 2013 Hotel Hillinger* 3 75 Erzherzog-Karl-Str geplant 2013 JUFA** Mautner-Markhof-Gasse im Bau 2012 A & O Wien Hauptbahnhof Sonnwendgasse im Bau 2013 Motel One Ausstellungsstr geplant 2013 Quellen: WienTourismus, DekaBank; *Erweiterung, **Jugend- und Feriengästehaus; Stand: März 2012 Die Perspektiven für den Wiener Hotelmarkt sind trotz der gut gefüllten Projektpipeline positiv. Der internationale Tourismus, der den Geschäftsreiseverkehr an Bedeutung übersteigt, sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage, die auch in Krisenzeiten nur geringfügig nachgibt. Jubiläen wie der 150. Geburtstag von Gustav Klimt 2012 sorgen für zusätzliche Aufmerksamkeit. Der Infrastrukturausbau (u.a. Flughafen, neuer Zentralbahnhof und Rail-Jet-Verbindungen nach Deutschland) verbessert die Erreichbarkeit und verkürzt die Reisezeiten. Der Zuwachs bei den Übernachtungen sollte den unausweichlichen Preisdruck angesichts der vielen Hotelneueröffnungen ausgleichen können, dennoch erscheint eine Marktbereinigung mittel- bis langfristig unausweichlich. Das Wachstumsmöglichkeiten sind vor allem im Vier- und Fünf-Sterne-Segment inzwischen relativ begrenzt, während es im Budget-Segment durchaus noch Luft nach oben gibt. 11

12 Tab. 7 Hotelkennziffern im europaweiten Vergleich ADR in EUR Belegung in % RevPAR in EUR ADR in EUR Belegung in % RevPAR in EUR ADR Belegung RevPAR Prozentuale Änderung Amsterdam 139,3 75,6 105,3 126,7 75,1 95,2 9,9 0,7 10,7 Berlin 85,8 69,5 59,7 87,6 68,9 60,4-2,0 0,9-1,1 Brüssel 110,8 67,2 74,5 106,8 67,0 71,5 3,7 0,4 4,1 Budapest 63,7 61,9 39,4 63,1 57,8 36,5 0,9 7,1 8,1 Kopenhagen 99,1 66,0 65,4 95,6 64,9 62,1 3,7 1,6 5,4 London 154,4 82,3 127,1 145,4 82,4 119,8 6,2-0,1 6,1 Madrid 88,4 66,1 58,4 89,5 63,7 57,0-1,2 3,8 2,5 Mailand 129,8 63,1 81,9 127,9 59,8 76,5 1,5 5,5 7,0 München 114,2 73,3 83,6 115,3 72,3 83,3-0,9 1,3 0,4 Paris 237,0 79,0 187,2 210,7 77,7 163,7 12,5 1,6 14,3 Prag 72,5 66,9 48,5 70,4 62,1 43,7 3,0 7,7 10,9 Rom 148,6 67,5 100,3 142,5 66,9 95,3 4,3 0,9 5,3 Stockholm 130,4 68,2 88,9 118,4 69,1 81,8 10,1-1,3 8,7 Wien 95,1 72,3 68,7 90,0 72,5 65,2 5,6-0,2 5,4 Zürich 196,8 70,9 139,6 176,2 72,7 128,2 11,7-2,5 8,9 92,1 70,1 64,5 88,3 69,7 61,6 4,3 0,5 4,8 Europa 99,9 66,3 66,2 97,3 64,3 62,5 2,6 3,1 5,8 Quellen: STR global, DekaBank ADR (Average Daily Rate) = Ø Zimmerpreis; RevPAR (Revenue per available room) = Ø Zimmererlös berechnet aus Zimmerpreis und Belegung 2.4. Einzelhandelsmärkte Bose und Freitag. Wien ist für die Mehrheit der Newcomer der bevorzugte Standort für den Markteintritt Shopping-Center Nachfrage Der Einzelhandelsumsatz in verzeichnete einen Verlust von 0,8% nach einem Zuwachs von 2,4% im Vorjahr. Während vor allem Möbel und Elektronik Zuwächse verzeichneten, waren die Umsätze bei Bekleidung und Schuhen deutlich rückläufig. Der Einzelhandelsumsatz dürfte im laufenden Jahr erneut zurückgehen und erst im nächsten Jahr parallel zur konjunkturellen Erholung wieder anziehen. Die Nachfrage nach modernen Einzelhandelsflächen war unverändert hoch, allerdings lässt die Eintrübung der Konjunktur die Unternehmen zunehmend vorsichtiger agieren und Expansionspläne überdenken. Zu den Neueinsteigern unter den Filialisten in in den letzten beiden Jahren zählen u.a. Primark, Hollister, Forever 21, In haben es Shopping-Center erst vergleichsweise spät zu einer größeren Bedeutung gebracht. Dies zeigt sich deutlich am Baualter: 67% der Flächen stammen aus der Zeit nach 1990 (Tab. 9). Gegenwärtig beläuft sich der Bestand auf rund 2,7 Mio. m² in 132 Objekten. Dies entspricht ca. 18% der gesamten Verkaufsfläche s. Rund 30% des Shopping-Center-Bestandes entfallen auf den Großraum Wien, weitere Schwerpunkte befinden sich in den Landeshauptstädten Graz, Linz und Innsbruck (Tab. 8). Mit 324 m²/1.000 Einwohnern liegt beim Versorgungsgrad mit Shopping-Center-Fläche deutlich über dem EU-27-Durchschnitt (247 m²). Dies resultiert nicht zuletzt aus dem hohen Anteil großer Center. Mehr als ein Drittel der Fläche befindet sich in Objekten mit mehr als m². Landesweit gibt es 250 Fachmarktzentren mit rund 1,2 Mio. m² vermietbarer Fläche. 70% davon sind kleiner als m². Die beiden Factory Out- 12

13 let Center (FOC) in Parndorf bei Wien und Salzburg umfassen zusammen rund m². Neben dem seit 1998 bestehenden FOC von McArthurGlen in Parndorf eröffnete im April 2012 der erste Bauabschnitt des Villaggio Fashion Outlet, das bis Ende 2013 noch um m² erweitert werden soll. Hürden für die Genehmigung neuer Einkaufszentren außerhalb der Stadtzentren vor, wohingegen Fachmarktzentren nicht diesen Restriktionen unterliegen. Seit Ende der 90er Jahre hat diese Betriebsform erheblich an Bedeutung gewonnen und bei den Neueröffnungen die klassischen Shopping-Center überflügelt. kamen landesweit rund m² in vier Objekten neu auf den Markt. Dabei handelte es sich um das Varena Center in Vöcklabruck zwischen Linz und Salzburg, das Kaufhaus Tyrol in Innsbruck, das Riverside in Wien-Liesing und die Erweiterung des Donauzentrums in Wien. kam mit der BahnhofCity Wien Westbahnhof nur ein neues Center mit m² hinzu. Die Neueröffnungen spiegeln einen Trend in innerstädtische Lagen bzw. integrierte Zentren wider, der vor etwa zehn Jahren begann. Derzeit befinden sich rund m² in drei neuen Objekten in Wien und einer Erweiterung in Wiener Neustadt im Bau, die überwiegend im laufenden und nächsten Jahr fertig gestellt werden. Weitere m² befinden sich in Planung. Das G 3 ShoppingResort in Gerasdorf bei Wien dürfte für längere Zeit das letzte größere Projekt gewesen sein, alle neueren Planungen liegen unter m². Außerdem spielen Umbau und Neupositionierung bestehender Objekte eine immer größere Rolle. Das geltende Recht sieht hohe Tab. 8 Name Top 10 Shopping-Center nach Größe Stadt Fläche* in m² Eröffnung Shopping-City Süd Wien Donauzentrum Wien ShoppingCity Seiersberg Graz PlusCity Linz Center West Graz Haid Center Linz DEZ Innsbruck G 3 Shopping Resort Gerasdorf Wien Cyta Innsbruck Europark Salzburg Quellen: PMA, DekaBank; *GLA = Gross Leasing Area Tab. 9 Shopping-Center-Bestände in Europa (Stand: Q1/2012) Bestand* Wachstum -11 Besatz pro Tsd. Einw. Fläche nach Klassen (%) Fläche nach Alter (%) Tm² in % p.a. m² m² m² über m² vor er Jahre seit 2000 Belgien , Deutschland , Frankreich , Italien , Niederlande , , Polen , Schweden , Spanien , Tschechien , UK , Quellen: PMA, DekaBank; * GLA = Gross Leasing Area 13

14 Wien Das Einzugsgebiet von Wien umfasst weite Teile des angrenzenden Bundeslandes Niederösterreich und reicht im Osten bis an die slowakische Grenze. Von den rund 2,3 Mio. Einwohnern wohnen 75% in Wien selbst. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum in den kommenden fünf Jahren liegt sowohl in der Stadt als auch im Umland über dem österreichischen Durchschnitt. Tab. 10 Einzelhandelskennziffern Wien Bezirk Kaufkraft Index* Umsatzkennz.* Zentralität 1. Innere Stadt 146,4 1109,3 757,8 2. Leopoldstadt 95,5 65,3 68,4 3. Landstraße 108,7 109,5 100,8 4. Wieden 118,2 121,1 102,4 5. Margarethen 99,1 70,2 70,9 6. Mariahilf 115,2 204,3 177,4 7. Neubau 117,6 364,6 310,0 8. Josefstadt 120,0 130,4 108,6 9. Alsergrund 116,9 136,2 116,5 10. Favoriten 92,3 79,1 85,7 11. Simmering 95,5 89,1 93,3 12. Meidling 96,1 87,4 90,9 13. Hietzing 121,9 72,2 59,3 14. Penzing 105,5 78,3 74,2 15. Rudolfsheim-F. 92,2 97,4 105,7 16. Ottakring 96,9 81,4 84,0 17. Hernals 102,9 78,8 76,6 18. Währing 118,0 80,6 68,3 19. Döbling 118,9 80,7 67,8 20. Brigittenau 90,6 87,7 96,8 21. Floridsdorf 98,6 91,7 93,0 22. Donaustadt 103,7 140,2 135,2 23. Liesing 109,8 89,0 81,0 Quellen: MB-Research, DekaBank; * = 100 Der Kaufkraftindex drückt aus, inwieweit die Pro-Kopf-Ausgaben im stationären Einzelhandel oder Versand-/Onlinehandel im betrachteten Gebiet vom Landesdurchschnitt (100) abweichen. Die Umsatzkennziffer drückt aus, inwieweit der Pro-Kopf- Umsatz im stationären Einzelhandel inkl. Ladenhandwerk im betrachteten Gebiet vom Landesdurchschnitt (100) abweicht. Die Zentralität zeigt den Kaufkraftzufluss (>100) bzw. -abfluss (<100) einer Stadt bzw. einer ganzen Region auf und ist somit ein Indikator für die Attraktivität eines Standortes. Der Einzelhandelsbestand in Wien (1a-Lagen und Shopping-Center) beläuft sich auf rund1,1 Mio. m². Die 1a- Lagen konzentrieren sich im 1. und im 6. bzw. 7. Bezirk, was sich in den hohen Umsatzkennziffern bzw. der Zentralität widerspiegelt (Tab 10). In der City bilden Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt das Goldene U, das als Fußgängerzone eine hohe Passantenfrequenz aufweist und vom Tourismus profitiert. An der Kärntner Straße als Konsumlage sind vor allem Textilfilialisten angesiedelt. Hier eröffnete im September ein Weltstadthaus von Peek & Cloppenburg mit rund m². Das Angebot am Graben und am Kohlmarkt ist deutlich luxuriöser. Hier werden die höchsten Mieten erzielt (Tab. 11). Als Ergänzung zum Kohlmarkt positionieren sich die angrenzenden Lagen Tuchlauben, Bognergasse und Seitzergasse. Am südlichen Ende der Tuchlauben entsteht mit dem Goldenen Quartier ein gemischt genutztes Objekt inklusive m² für hochwertigen Einzelhandel. Tab. 11 Einzelhandelsmieten Wien nach Lagen Lage Bezirk Kohlmarkt 1 Graben 1 Kärntner Str. 1 Untere Mariahilfer Str. 6 / 7 Obere Mariahilfer Str. 6 / 7 Rotenturmstraße 1 Favoritenstr. 10 Neubaugasse 7 Landstraßer Hauptstr. 3 Meidlinger Hauptstr. 12 Thaliastr. 16 Spitzenmiete EUR/m²/Monat Quellen: CBRE, Cushman & Wakefield, EHL, DekaBank Die Mariahilfer Straße führt vom Ring zum Westbahnhof und ist mit knapp zwei Kilometern die längste Einkaufsstraße Wiens. Sie bietet ein breites Angebot nationaler und internationaler Filialisten und ist vor allem bei Einheimischen beliebt. Der teuerste Abschnitt befindet sich zwischen Stift- und Neubaugasse rund um das Gerngross City Center. Im Westbahnhof eröffnete Ende die BahnhofCity, ein Einkaufszentrum mit rund m². Zu den weiteren Einkaufsstraßen mit lokaler Bedeutung gehören die Landstraßer Hauptstraße im 3. Bezirk, die Favoritenstraße im 10. Bezirk und die Meidlinger Hauptstraße im 12. Bezirk. 14

15 Nachdem die Spitzenmieten seit 2000 über Jahre stagnierten kam es durch den wirtschaftlichen Aufschwung von bis zu einem deutlichen Mietanstieg (Abb. 14). Durch die Finanzkrise reduzierte sich die Spitzenmiete um 5,3% und stieg erst erneut an. Im laufenden Jahr rechnen wir mit einer Stagnation und ab nächstem Jahr wieder mit stärkeren Zuwächsen, die sich bis 2016 auf ca. 3,3% pro Jahr belaufen sollten. Abb. 14 Einzelhandelsmiete Wien EUR/m² p.m Quellen: PMA, DekaBank 2012/Q1 In der Region Wien gibt es 18 Shopping-Center mit mehr als m² vermietbarer Fläche. Rechnet man auch kleinere Objekte hinzu ergibt sich ein Gesamtbestand von rund 0,8 Mio. m² bzw. ein Versorgungsgrad von 353 m²/1.000 Einwohner. Damit liegt die Region deutlich über dem österreichischen Durchschnitt. Die Shopping City Süd (SCS) in Vösendorf an der südlichen Stadtgrenze ist mit Abstand das größte Einkaufszentrum mit m² vermietbarer Fläche. Sie wurde 1976 eröffnet und seitdem kontinuierlich erweitert. Im laufenden und nächsten Jahr wird das Objekt umfassend renoviert. Zusammen mit Fachmarktagglomerationen im Umfeld bildet die SCS eine der größten Handelsagglomeration in Europa ( m²). Das Donauzentrum im 22. Bezirk ist mit m² die Nummer zwei der Region und stammt ebenfalls aus den 70er Jahren. Das Objekt wurde erheblich erweitert. Auf den Plätzen drei und vier folgen das HUMA-Einkaufszentrum im 11. Bezirk ( m²) und die Millennium City im 20. Bezirk ( m²). Die Leerstandsquote in den größten Wiener Shopping-Centern lag bei durchschnittlich 4,7% (Anzahl der Ladeneinheiten). Deutlich darüber befanden sich Gasometer City mit rund 32% (konzeptionelle Mängel seit Eröffnung) und die Shopping-City Nord mit 9,3%. Neue Shopping-Center entstehen derzeit am Bahnhof Wien Mitte ( m², Eröffnung 2012) und am neuen Hauptbahnhof ( m², Eröffnung 2016). Dort sollen sie als innenstadtnahe Ergänzung für die Stärkung der lokalen Einzelhandelslandschaft sorgen. In Gerasdorf nördlich von Wien wird im Herbst 2012 am Autobahndreieck A 5 (Nordautobahn) / S 1 (Wiener Außenring) das kombinierte Einkaufs- und Fachmarktzentrum G 3 mit m² eröffnet. Es umfasst ein Shopping- Center mit 180 Ladeneinheiten, ein Fachmarktzentrum mit 20 Einheiten und einen Baumarkt. Die größte Fachmarktagglomeration Wiens findet sich abgesehen vom Umfeld der SCS im 22. Bezirk an der S 2 (Gewerbepark Stadlau, Möbelmeile Rautenweg) mit rund 0,3 Mio. m². Der Bestand im gesamten Einzugsgebiet beträgt rund 0,85 Mio. m². Die Mieten in Shopping-Centern variieren sehr stark entsprechend der Branche und auch der Größe und Bedeutung des Einzelobjekts. In Wien bewegt sich das Mietniveau in den Top-Objekten SCS und Donauzentrum in einer Spanne von 25 bis 77 EUR/m²/Monat. Vereinzelt werden dort für ausgewählte Flächen auch über 100 EUR/m² aufgerufen. Für sekundäre Zentren liegt die Höchstmiete bei 50 EUR/m², in Bezirkszentren bei 15 EUR/m². Die Mieten in Fachmarktzentren bewegen sich in sehr guten Lagen zwischen 11 und 12,5 EUR/m². Bei den Spitzenmieten in Shopping-Centern rechnen wir 2012 mit stagnierenden Mieten und erst ab 2013/14 wieder mit Anstiegen. Während Objekte mit optimalem Standort und Mietermix aufgrund der hohen Nachfrage Mietzuwächse verbuchen dürften, sind in schlecht konzipierten Centern in sekundären Lagen steigende Leerstände und Mietrückgänge zu erwarten Regionalzentren Unter den österreichischen Landeshauptstädten mit mehr als Einwohnern weisen Innsbruck, Klagenfurt und Sankt Pölten die höchsten Werte bei Umsatz und Zentralität auf (Tab. 12). Aufgrund der baulichen Struktur verfügen die historischen Innenstädte nur über ein begrenztes Angebot an modernen Geschäftsflächen. Ausländische Filialisten, die zunehmend auch in den Regionalmetropolen aktiv werden, weichen daher auf größere Shopping-Center im Umland aus (Tab. 8). In Graz ist es in den letzten Jahren zu einer starken Ausweitung der Verkaufsflächen außerhalb der Innenstadt gekommen, die langfristig zu einer Markbereinigung 15

16 führen wird. Ein geplantes innerstädtisches Shopping- Center wird jedoch vorerst nicht realisiert. In Innsbruck ist mit dem Neubau des Kaufhauses Tyrol eine Stärkung der Innenstadt eingetreten, die sich auch in einer Mietsteigerung niederschlug (Tab. 13). Die Spitzenmieten der übrigen Städte blieben stabil. Tab. 12 Einzelhandelskennziffern Stadt Kaufkraft Index* Umsatzkennz.* Zentralität Graz 104,0 143,1 137,6 Linz 106,4 128,0 120,3 Salzburg 106,8 153,6 143,8 Innsbruck 102,6 171,9 167,6 Klagenfurt 104,3 165,8 159,0 Villach 100,4 164,5 163,9 Wels 101,9 196,1 192,5 St. Pölten 100,4 195,3 194,6 Dornbirn 104,5 173,6 166,2 Wiener Neustadt 99,8 246,3 246,9 Bregenz 105,5 127,5 120,8 Eisenstadt 112,2 288,4 257,1 Quellen: MB-Research, DekaBank; * = 100 Der Kaufkraftindex drückt aus, inwieweit die Pro-Kopf-Ausgaben im stationären Einzelhandel oder Versand-/Onlinehandel im betrachteten Gebiet vom Landesdurchschnitt (100) abweichen. Die Umsatzkennziffer drückt aus, inwieweit der Pro-Kopf- Umsatz im stationären Einzelhandel inkl. Ladenhandwerk im betrachteten Gebiet vom Landesdurchschnitt (100) abweicht. Die Zentralität zeigt den Kaufkraftzufluss (>100) bzw. -abfluss (<100) einer Stadt bzw. einer ganzen Region auf und ist somit ein Indikator für die Attraktivität eines Standortes. Tab. 13 EH-Mieten Regionalzentren (Q1/2012) Stadt 1a-Lage bzw. Shopping-Center EUR/m² %ggü. p.m. Vorj. Graz Herrengasse 105 0,0 Graz Sporgasse 70 k.a. Graz ShoppingCity Seiersberg 80 k.a. Innsbruck Maria-Theresien-Str ,3 Linz Landstraße 115 0,0 Linz Plus City 90 k.a. Salzburg Getreidegasse 120 0,0 Salzburg Europark 100 k.a. Quellen: Cushman & Wakefield, Colliers, DekaBank Spitzenmiete 2.5. Logistikmärkte Der Logistikmarkt in ist stark durch die topografischen Gegebenheiten des Alpenstaates geprägt. Als Ost-West-Achse bildet das Donautal eine wichtige Verbindung zwischen der Mitte und dem Südosten Europas, in Nord-Süd-Richtung bilden Brenner- und Tauernachse die wichtigsten Alpenübergänge für den Transitverkehr mit Südeuropa. Rund 70% der Ex- und Importe s entfallen auf den Handel mit EU- Mitgliedsstaaten. Deutschland ist mit einem Anteil von 40% der Einfuhren und 30% der Ausfuhren der mit Abstand wichtigste Handelspartner, gefolgt von Italien und der Schweiz. Die Straße als Verkehrsträger vereint 65% des gesamten österreichischen Transportaufkommens auf sich. Daneben hat die Schiene mit 21% einen sehr beachtlichen Anteil. Noch deutlicher wird bei dies bei der Transportleistung (tkm): Hier liegt der Anteil der Bahn bei 40%, mehr als doppelt so hoch wie im europäischen Durchschnitt. Daran hat der Transitverkehr über den Brenner maßgeblichen Anteil. Um den Schienenanteil weiter zu steigern und dem stark steigenden LKW-Aufkommen in Richtung Südosteuropa entgegenzuwirken, werden die Brennerbahn, Westbahn und Südbahn ausgebaut, um höhere Geschwindigkeiten zu erzielen. Als wichtigste Maßnahme gilt der Neubau der Koralmbahn zwischen Graz und Klagenfurt inklusive 32 km langem Koralmtunnel. Über den Bestand an Logistikflächen liegen keine genauen Angaben vor. Eine Stichprobe der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services im Rahmen ihrer Logistikstudie von ergab 232 Liegenschaften mit einer Gesamtfläche von 2,6 Mio. m² und kann als erste Annäherung dienen. Schätzungsweise die Hälfte des österreichischen Bestandes dürfte auf den Großraum Wien entfallen. Diese Region übernimmt dank der Nähe zur Slowakei und Ungarn immer mehr die Funktion eines regionalen Drehkreuzes. Die wichtigsten Logistikstandorte befinden sich entlang der Südautobahn A 2 nach Graz (u.a. Industriezentrum NÖ Süd mit Walter Business Park) und an der Ostautobahn A 4 nach Budapest, die am Flughafen Schwechat und am Donauhafen vorbeiführt. Der Ausbau des Flughafens Wien wurde aufgrund revidierter Verkehrsprognosen zeitlich verschoben. Mit dem Bau einer dritten Start- und Landebahn ist frühestens 2016 und mit der Betriebsaufnahme frühestens 2020 zu 16

17 rechnen. Das Luftfrachtaufkommen verzeichnete einen Zuwachs von 18% auf knapp Tonnen, verminderte sich jedoch bereits wieder um rund 9%. Bis 2015 fließen rund 150 Mio. EUR in den Ausbau des Hafens Freudenau, u.a. durch das Großprojekt Landgewinnung. Eine hohe Bedeutung hat außerdem der Wiener Außenring (S 1) zwischen A 2 und A 4. Angesichts der noch günstigen Bodenpreise entstehen hier neue Großprojekte wie der ProLogis Park Himberg, dessen erster Bauabschnitt in Betrieb ging. Die österreichischen Bundesbahnen planen in Wien-Inzersdorf ein Umschlagzentrum für ihre Logistiktochter Rail Cargo Austria, das alle bisherigen Standorte im Großraum Wien zusammenfasst. Der Raum Linz-Wels ist nach Wien die zweitwichtigste Logistikregion s. Sie weist eine hohe Industriedichte auf und verfügt mit dem Linzer Hafen, dem Ennshafen, dem Flughafen Hörsching und dem Containerterminal Wels über eine sehr gute infrastrukturelle Ausstattung. An der Westautobahn A 1 haben sich vor allem die Distributionszentren von Lebensmittelketten, Paketzustellern und Internet-Einzelhändlern niedergelassen. Die Logistikregionen Graz und Klagenfurt-Villach profitieren von der Nähe zu Italien, Kroatien und Slowenien, Salzburg bildet die Schnittstelle nach Deutschland im Kreuzungspunkt von Westbahn- und Tauernachse. Die Nachfrage nach Logistikflächen war in den letzten beiden Jahren vergleichsweise gering, daher war auch das Neubauvolumen entsprechend niedrig. Viele Unternehmen bauen maßgeschneiderte Objekte zur Eigennutzung oder weichen auf kostengünstigere Standorte in den östlich benachbarten Ländern aus. Die Mieten haben sich seit knapp fünf Jahren nicht verändert und dürften auch im laufenden Jahr stabil bleiben. Sie erreichen im Norden und Osten von Wien bis zu 4,5 EUR/m²/Monat, im Süden bis zu 6,0 EUR/m²/Monat. In Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck liegen die Werte zwischen 3,5 und 4,0 EUR/m²/Monat. 3. Investmentmärkte Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in belief sich auf rund 1,7 Mrd. EUR, ein Zuwachs von 6% gegenüber dem Vorjahr (Abb. 15). Einheimische Investoren dominierten den Markt wie bereits in den beiden Vorjahren. Rund zwei Drittel aller Transaktionen entfielen auf österreichische Anleger, vor allem Offene Fonds und Privatanleger. Ein Fünftel generierten internationale Investoren. Der Anteil deutscher Anleger verminderte sich gegenüber von 25% auf 13%. Im ersten Quartal 2012 zeigten Investoren aus dem Nachbarland wieder mehr Interesse, ihr Anteil am Transaktionsvolumen von 300 Mio. EUR betrug 41%. Für das Gesamtjahr wird ein Investitionsvolumen leicht unter dem Vorjahresniveau erwartet. Abb. 15 Transaktionsvolumen Mio. EUR davon: Wien, Bürogebäude Quellen: CBRE, PMA, DekaBank; inkl. Wohnen gesamt Auf Büroimmobilien entfiel etwas mehr als ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens nachdem es im Vorjahr noch knapp die Hälfte gewesen war. Die überwältigende Mehrheit der Transaktionen findet traditionell in Wien statt. Mit knapp 450 Mio. EUR lag das Jahresergebnis in der Hauptstadt deutlich unter dem zehnjährigen Durchschnitt von 616 Mio. EUR. Der größte Abschluss war der Verkauf des Office Campus Gasometer 2 an Bank Austria Real Invest für 75 Mio. EUR. Im ersten Quartal 2012 flossen rund 660 Mio. EUR in Büroimmobilien. Die Rendite für Spitzenobjekte in Top-Lagen verminderte sich um 45 Basispunkte auf 5,25% (netto) und blieb bis zum 4. Quartal stabil, in dem sie um weitere fünf Basispunkte nachgab (Abb. 16). Der aktuelle Wert liegt nur leicht über dem zehnjährigen Durchschnitt. In guten Lagen war der Renditerückgang geringer, hier werden gegenwärtig 5,75% erzielt. Im Spitzensegment rechnen wir mit stabilen Renditen, die ab 2013 wieder leicht steigen sollten. Für die Regionalmetropolen gilt ein Renditerahmen von 7,25% bis7,5% (Tab. 14). Wir prognostizieren für Wien für die kommenden Jahre einen deutlich niedrigeren Gesamtertrag als und (Tab. 4 auf Seite 8). Er sollte von 2012 bis 2016 aufgrund der moderaten Mietsteigerungen und der Renditeanstiege bei durchschnittlich 2,8% pro Jahr liegen. 17

18 Abb. 16 Bürorenditen Wien % 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4, Spitzenlage Durchschnittliche Lage Quellen: CBRE, PMA, DekaBank Gute Lage Tab. 14 Spitzenrenditen (netto) in % Q4 Q4 Q4 Tief Büro Wien, City 5,20 5,25 5,70 4,75 Büro Wien, Gürtel 6,25 6,70 6,80 6,25 Büro Graz 7,50 7,70 7,80 7,50 EH Wien, Kärntner Str. 4,25 4,50 4,70 4,50 EH Wien, Mariahilfer Str. 4,75 5,00 5,20 5,00 EH 1a-Lage Graz 5,00 5,00 5,20 5,00 Shopping-Center 5,50 5,75 6,25 5,00 Fachmarktzentren 6,75 7,00 7,35 5,75 Logistik Wien 7,25 7,30 7,60 6,00 Quellen: CBRE, Cushman & Wakefield, PMA, DekaBank Rund 310 Mio. EUR wurden in Einzelhandelsimmobilien investiert. Ihr Anteil erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von 11 auf 18%. Eine weitere Steigerung in größerem Umfang ist jedoch aufgrund des begrenzten Angebots an Top-Objekten nicht zu erwarten. Zu den größten Abschlüssen gehörten der Verkauf des Stadion Centers (50%) in Wien an Bank Austria Real Invest für 110 Mio. EUR. Weitere Transaktionen betrafen den Trillerpark in Wien, den Traisenpark in St. Pölten und den Südpark in Klagenfurt. Im ersten Quartal 2012 wechselten bereits Handelsimmobilien für 150 Mio. EUR den Besitzer, darunter das DEZ in Innsbruck, an dem die deutsche ECE 50% erwarb. Geschäftshäuser in den 1a- Lagen von Wien sind bei in- und ausländischen Investoren begehrt. In den letzten fünf Quartalen wurden vier Geschäftshäuser an der Mariahilfer Straße verkauft. Die Rendite in den Toplagen der City ist traditionell sehr niedrig (Tab. 14). Für die Mariahilfer Straße und die 1a- Lagen der Landeshauptstädte gilt eine höhere Renditespanne von 4,75% bis 5,25%. Die Renditen für Shopping-Center und Fachmarktzentren in Top-Lagen gaben um jeweils 25 Basispunkte nach. Im laufenden Jahr erwarten wir generell stabile Renditen. Der Gesamtertrag für Objekte in den 1a-Lagen von Wien sollte von 2012 bis 2016 bei durchschnittlich 5,6% pro Jahr liegen, /11 waren es 10% pro Jahr. Logistikliegenschaften spielen für den Investmentmarkt nur eine untergeordnete Rolle. Der Markt ist überwiegend in einheimischer Hand. In Abhängigkeit u.a. von Lage, Größe und Flexibilität reicht die Renditespanne in Wien und den Regionalzentren von 7,3% bis 7,8%. Mangels Transaktionen stellen diese Werte jedoch nur Anhaltspunkte dar. Mit knapp 450 Millionen Euro entfiel auf Hotelinvestments rund ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens, was gegenüber den beiden Vorjahren eine erhebliche Steigerung bedeutet. Der Markt konzentriert sich im Wesentlichen auf Wiener Objekte der gehobenen Klasse und der Luxusklasse. Veräußert wurden u.a. das Hotel Bristol gegenüber der Wiener Staatsoper und das Hotelprojekt Ritz Carlton am Schubertring. Im Rahmen von Portfoliodeals wechselten das InterContinental Vienna und die NH Hotels am Flughafen Wien und in Salzburg den Besitzer. Laut Hotel Investor Sentiment Survey von Jones Lang LaSalle beläuft sich die Rendite-Erwartung bei Neuakquisitionen in Wien auf 6,75%, womit die österreichische Hauptstadt zu den teuersten Standorten in Europa zählt. 18