NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 04/2014 Maklerrecht Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie: Maklerverträge widerrufbar?! Worauf künftig zu achten ist! Am hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie über die Rechte der Verbraucher (sog. Verbraucherrechterichtlinie) beschlossen und am verkündet. Das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen wurde dabei neu strukturiert und grundlegend neu gefasst. Spätestens mit Inkrafttreten dieses Gesetzes unterliegen per auch Maklerverträge dem Widerrufsrecht, wenn sie mit Hilfe der Kommunikationsmittel Telefonate, s, Internet, Briefe, Faxe etc. zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen werden. Wirksame Widerrufsbelehrung auf dauerhaften Datenträger Jedem Makler ist infolgedessen zu empfehlen, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - gemeint ist der Maklervertrag! - eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zu erteilen. Mit dieser Widerrufsbelehrung wird der Verbraucher darauf hingewiesen, dass er das Recht hat, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den (Makler-) Vertrag zu widerrufen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Widerrufsfrist 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses, jedoch nicht vor Erhalt der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.b. Brief, Fax, ), beginnt. Der dauerhafte Datenträger muss es ermöglichen, dass der Empfänger die an ihn gerichtete Erklärung so aufbewahren und ggf. speichern kann, dass sie ihm während des für ihren Zweck angemessenen Zeitraumes zugänglich ist. Derzeit ist davon auszugehen, dass vor allem Papier, Vorrichtungen zur Speicherung digitaler Daten (USB- Stick, CD, Festplatten) und auch s diese Voraussetzung erfüllen. Dagegen reicht es in der Regel nicht aus, wenn die Erklärung (nur) auf einer herkömmlichen Internetseite zur Verfügung gestellt wird, selbst wenn sie von dort gespeichert oder ausgedruckt werden kann. Hierbei ist nämlich nicht sichergestellt, dass die Erklärung über eine gewisse Zeitperiode unverändert bleibt bzw. zugänglich ist.

2 Erhält der Verbraucher vor Vertragsabschluss keine oder eine textlich unzureichende Widerrufsbelehrung, erlischt künftig das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge Eine der weitreichendsten Veränderungen hat der Gesetzgeber in den 312 ff. BGB vorgenommen: Künftig ist jeder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Vertrag belehrungspflichtig! Damit ist insbesondere auch der am Ort des Verkaufs- oder Vermietungsobjektes geschlossene Vertrag widerrufbar. Dies hat zur Folge, dass auch etwaige am Verkaufs-/Vermietungsobjekt schriftlich abgeschlossene Nachweis- und Provisionsbestätigungen ohne ausreichende Widerrufsbelehrung widerrufbar sind. Der Abschluss von schriftlichen Nachweis- und Provisionsbestätigungen sollte infolge dessen künftig nur noch in den Geschäftsräumen einer der Parteien vorgenommen werden, in der Regel wird dies das Maklerbüro sein. Erlöschen des Widerrufsrecht Das Widerrufsrecht erlischt nach 356 Abs. 4 BGB (nf) bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen künftig schon dann, wenn der Unternehmer - hier der Makler - die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert. In Abkehr zu der bisherigen Regelung in 312 d Abs. 3 BGB wird damit eine beiderseits vollständige Erfüllung nicht mehr erforderlich sein. Der Makler kann also mit entsprechender Doppelbelehrung und (zusätzlicher) ausdrücklicher Zustimmung durch den Verbraucher künftig seinen Provisionsanspruch erhalten. Wertersatz bei Widerruf Hat der Verbraucher den Maklervertrag fristgerecht wirksam widerrufen, so ist er nicht mehr an den Vertrag gebunden. Dem Makler kann jedoch ein Wertersatz zustehen, wenn er seine Leistung bereits erbracht hat. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verbraucher bei Vertragsschluss über den Widerruf ordnungsgemäß belehrt worden ist, damit also die

3 14-tägige Frist begonnen hat und zudem der Verbraucher vor Ablauf der Frist vom Makler ausdrücklich verlangt hat, dass dieser für ihn tätig wird. Auch hier ist darauf zu achten, dass das ausdrückliche Leistungsverlangen des Kunden auf einem dauerhaften Datenträger - also reproduzierbar - abgegeben ist wie z.b. Festplatte, s, Papier etc. Nach den Entscheidungen des BGH vom (Az. III ZR 124/13) sowie vom (Az. III ZR 252/11) richtet sich die Bemessung des Wertersatzes nach dem objektiven Wert der Leistung, soweit dieser das vertragliche vereinbarte Entgelt nicht übersteigt. Der objektive Wert richtet sich dabei nach der marktüblichen oder mangels einer solchen nach der angemessenen Vergütung, die für die Vermittlung eines entsprechenden Hauptvertrages zu bezahlen ist. Der BGH führt hierzu folgendes aus: Zwar entfaltet die Maklerleistung erst und nur im Erfolgsfall ihren vollen Wert. Kommt es aber zum Abschluss des Hauptvertrages, wird dieser Wert bereits realisiert; der Makler hat seine Leistung in vollem Umfang erbracht ( ) Was künftig tun? 1. Ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilen Denkbar sind künftig mehrere Handlungsmodelle des Maklers. Da das Maklergeschäft in aller Regel ein schnelles Geschäft ist, ist die Alternative, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zu erteilen, die 14-tägige Widerrufsfrist zunächst abzuwarten und den Kunden mindestens zwei Wochen zu binden, bevor die Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit vom Makler erbracht wird, eher die unpraktikablere Lösung. In der alltäglichen Praxis wird es deshalb künftig darauf hinauslaufen, dass der Makler seinem Kunden eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nebst Textbaustein zum Wertersatz - spätestens mit dem Abschluss des Maklervertrages erteilt. Dabei muss der Makler auch aus technischer Sicht sicherstellen, dass die Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Künftig benötigt der Makler daher eine Kundenbestätigung über: - den Erhalt der Widerrufsbelehrung nebst Textbaustein Wertersatz (amtlicher Text) sowie - eine ausdrückliche Erklärung des Kunden, dass der Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Leistung beginnen kann.

4 2. Schriftliche Provisionsvereinbarung treffen Gerade im Hinblick auf die Unwägbarkeiten, die sich vermutlich nach Inkrafttreten des Gesetzes per vor allem in technischer Hinsicht stellen werden, ist den Maklern weiterhin zu empfehlen, soweit möglich auch schriftliche Provisionsvereinbarungen in Anwesenheit von Makler und Auftraggeber abzuschließen. Anders als bisher dürfen diese jedoch künftig nicht mehr außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden! Diese Vereinbarungen sollten vorsorglich auch von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. 3. Maklerklausel im Kauf-/Mietvertrag richtig formulieren Nach diesseitiger Auffassung kann auch die im Kauf-/Mietvertrag in der Regel vereinbarte Maklerklausel im Einzelfall problematisch sein: Handelt es sich was in Kaufverträgen oft zu lesen ist um eine Bestätigung des Maklervertrages, wird im Zweifel auch der Vertrag zugunsten des Maklers im Notarvertrag durch einen Widerruf kippen. Eine in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel begründet keinen von einer vorherigen Vereinbarung unabhängigen Provisionsanspruch des Maklers, wenn die Klausel ausdrücklich auf eine vereinbarte Provision Bezug nimmt, tatsächlich jedoch ein Maklervertrag nicht abgeschlossen worden ist oder wirksam widerrufen wurde. Anders wird dies aber dann zu bewerten sein, wenn es sich bei dem Vertrag zu Gunsten des Maklers um eine selbständige Anspruchsgrundlage handelt, also ein vom Maklervertrag losgelösten Provisionsversprechen vereinbart ist. Übernimmt der Käufer die vom Verkäufer an den Makler zu zahlende Provision im Sinne einer Freihaltungsvereinbarung, ist kein Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber geschlossen, der widerrufen werden könnte.

5 Wohnungseigentumsrecht Errichtung einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentümergemeinschaft Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer ( 22 Abs.1 i.v.m. 14 Nr.1 WEG). BGH, Urteil vom ; V ZR 48/13 Sachverhalt: Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem 22-stöckigen Hochhaus mit Flachdach, auf dem sich zwei Mobilfunksendeanlagen befinden. Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich den Vertrag mit dem Betreiber einer Mobilfunkanlage zu verlängern und ihm zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten. Ein Wohnungseigentümer erhebt eine Anfechtungsklage mit dem Ziel, den Beschluss für unwirksam erklären zu lassen. Entscheidung: Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichtes, das der Anfechtungsklage stattgegeben hat. Nach dem Urteil des BGH handelt es sich auch bei der nicht unerheblichen Erweiterung einer bereits vorhandenen Anlage um eine bauliche Veränderung, die eine über 14 Nr.1 WEG hinaus reichende nachteilige Beeinträchtigung darstellt. Das folgt u. a. daraus, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunkantennen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen in weiten Teilen der Bevölkerung die ernsthafte Möglichkeit der Minderung des Miet- oder Verkaufswertes von Eigentumswohnungen besteht. Die Regelvermutung des 906 Abs.1 BGB, wonach im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer Strahlenimmissionen hinzunehmen sind, wenn die Grenz- und Richtwerte eingehalten werden, ist auf das Verhältnis unter Wohnungseigentümern nicht anwendbar. Diese Norm regelt nicht den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll. Das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage verlangt auch bei Entscheidungen über Veränderungen ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme.

6 Fazit: Die Entscheidung macht deutlich, dass nur dann, wenn Modernisierungen bzw. die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik oder eine modernisierende Instandsetzung gemäß dem 22 Abs.3 WEG die qualifizierte bzw. die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer Veränderungen beschließen darf. Für darüber hinausgehende Veränderungen gilt das Zustimmungserfordernis aller Wohnungseigentümer, selbst dann, wenn schon Antennen vorhanden sind und die einschlägigen Grenzwerte eingehalten werden.

7 Wohnraummietrecht: Wann man die ortsübliche Miete schätzen darf LG Berlin, Urteil vom , Az. 63 S 286/12 Die innerhalb einer Spanne eines qualifizierten Mietspiegels liegenden Werte spiegeln die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes wider. Innerhalb dieser Spannen erfolgt die Festlegung der konkreten ortsüblichen Miete durch eine vom Gericht vorzunehmende Schätzung. Mit diesem Leitsatz hat das Berliner Gericht klargestellt, dass jedenfalls ein vom Vermieter gefordertes Sachverständigengutachten nicht eingeholt werden muss, einerseits, weil dessen voraussichtliche Kosten in keinem Verhältnis zu der streitigen Mieterhöhung stehen, andererseits aber auch deshalb, weil der Vermieter seine Behauptung, der gültige Mietspiegel sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden, nicht durch konkrete Argumente gestützt hatte. Das sei schon deshalb Voraussetzung gewesen, weil beim Erstellen des Mietspiegels die jeweils ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete in ausführlichen Endberichten dokumentiert und veröffentlicht sei. Die Berliner Richter haben deshalb die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel selbst vornehmen können. Grundsätzlich hält das Landgericht Berlin im Urteil fest, dass ein qualifizierter Mietspiegel und eine dafür extra aufgestellte Orientierungshilfe von Experten die Beauftragung eines Sachverständigen schon wegen der zusätzlichen Kosten nicht rechtfertigt. Kommentar: Das Urteil überzeugt: Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, bedarf es regelmäßig keines weiteren Experten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es gilt die Vermutung, dass die im Mietspiegel angegebenen Mieten ortsüblich sind. Allein die pauschale Behauptung des Vermieters, der Mietspiegel sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, reicht auch nach der Rechtsprechung des BGH nicht aus. Hierzu müssen konkrete Angriffspunkte vorgebracht werden.

8 Gewerberaummietrecht Mietmangel durch Konkurrenzschutzverletzung BGH, Urteil vom ; XII ZR 117/10 Ein Vermieter, der eine in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarte Konkurrenzschutzklausel verletzt, muss auch mit einer Minderung der Miete rechnen. Eine solche Verletzung stellt einen Mangel der Mietsache gemäß 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Für die rechtliche Beurteilung kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen vertraglich vereinbarten oder einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz handelt. Mit dieser Rechtsansicht hat sich der XII. Senat der überwiegenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung angeschlossen, nach der eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht zu einem Mangel der Mietsache führt, gleichgültig, ob es sich um einen ausdrücklich vereinbarten oder vertragsimmanenten Konkurrenzschutz handelt, denn es handelt sich um Störungen, die außerhalb der Mietsache liegen und die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können. Allerdings setzt neben dem Vorliegen eines Mangels die Minderung der Miete voraus, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Diese Voraussetzung ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Das Ergebnis hängt davon ab, in welchem Umfang das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter info@breiholdt-voscherau.de. Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: