immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds trends am hamburger immobilienmarkt Hamburg Standort mit Stabilität

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1 dave hamburg ausgabe N /2016 immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds trends am hamburger immobilienmarkt Hamburg Standort mit Stabilität berlin kiel dresden hannover münchen stuttgart bonn bremen frankfurt hamburg leipzig nürnberg chemnitz essen köln Duisburg pforzheim baden-baden karlsruhe bruchsal heidelberg Düsseldorf Münster

2 anlagemarkt HAMBURG trends am hamburger immobilienmarkt Hamburg Standort mit Stabilität 1. Stabiler Wohnungsmarkt Angesichts der weiterhin steigenden Mieten und Kaufpreise sinken die Wohnflächen. Gerade in den begehrten Mit durchschnittlichen Mietpreisen von knapp 12,00 Euro pro m² liegt Hamburg im Bundesvergleich hinter München mit circa 14,00 Euro pro m². Bei den Preisen für Eigentumswohnungen sieht es ähnlich aus auch hier liegt Hamburg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.700,00 Euro hinter München. In absoluten Top-Lagen rund um die Alster, an der Elbe und in der Hafencity gelten jedoch andere Preise. Wohnimmobilien direkt am Wasser mit Blick auf die Außenalster oder entlang der Elbe erzielen Spitzenpreise von bis zu ,00 Euro pro m² bei Eigentumswohnungen und bis zu 10 Millionen Euro pro m² für Villen, in Einzelfällen auch noch mehr. Festzustellen ist jedoch aber der Trend, dass Interessenten vermehrt auf die einfachen und mittleren Lagen ausweichen. Hier ist weiterhin mit Preissteigerungen zu rechnen.»klare Ziele sind mein Kompass für das Leben. Das Gespür, zur rechten Zeit etwas zu tun, und die Gelassenheit, sich davon nicht abhalten zu lassen.«marc Antonio Unverzagt, Geschäftsführer Robert C. Spies, Hamburg Stadtteilen wie St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg oder der Hafencity sind die Preise so hoch, dass immer mehr Hamburger auf B-Lagen ausweichen. Dies hat zur Folge, dass dort die Preise in die Höhe schnellen. Resultierend daraus verkleinern sich die Wohnungen und es werden immer mehr 2 bis 3-Zimmer-Wohnungen gebaut. Die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt hat kaum an Dynamik verloren. Im Vergleich zu den sieben Topstandorten in Deutschland, weist Hamburg gemeinsam mit Berlin in allen Teilsegmenten die höchste Preisentwicklung auf. Ein Grund ist sicherlich die Attraktivität der Stadt. Allein der Hafen bietet knapp Menschen einen Arbeitsplatz. Seit 2012 stieg die Zahl der Einwohner um auf rund 1,75 Millionen. Mittlerweile lebt in 54 % der Haushalte nur eine Person, in 25 % zwei, in 20 % drei oder mehr. Nach wie vor dominiert der Vermietungsmarkt. Über 75 % der Hamburger leben zu Miete und nicht im Eigentum. 2. Zinshausmarkt: Ungleichgewicht von Nachfrage und Angebot Der Nachfrageüberhang nach Mehrfamilienhäusern prägt weiterhin den Hamburger Zinshausmarkt. Die anhaltende Niedrigzinsphase sowie die Unsicherheit im Euroraum lassen Eigentümer weiterhin sehr zögerlich agieren und einen Verkauf ihrer Mehrfamilienhäuser ausschließen. Auch die Einführung der Mietpreisbremse sowie das Bestellerprinzip lässt die hohe Nachfrage nach Zinshäusern nicht abklingen. Die positive demografische Entwicklung und der damit einhergehende Bedarf an zusätzlichen Wohnungen wird das Ungleichgewicht im Hamburger Markt aufrechterhalten. Faktoren bewegen sich in sehr guten Lagen zwischen dem 24 bis 31-Fachen. 3. Perspektiven der Projektentwicklung Die Marktsituation zu Projektentwicklungen in Hamburg ist als sehr angespannt zu bezeichnen. Bei geringer Flächenverfügbarkeit von unbebauten Grundstücken dave hamburg

3 und sehr hohen Einstandskosten für Grundstücke und Bestandsimmobilien ist eine wertschöpfende Projektentwicklung trotz sehr guter Marktnachfrage insbesondere nach innerstädtischen Wohnimmobilien, Handelsimmobilien, aber auch Hotels wirtschaftlich nur sehr schwer darstellbar. Die Entwicklungsschwerpunkte von ambitionierten Stadtentwicklungsprojekten liegen nach Harburg / Wilhelmsburg und der Hafencityentwicklung Richtung Elbbrücken zukünftig im Hamburger Osten mit den Stadtteilen Horn / Hamm / Billbrook. Das Zukunftskonzept mit dem Titel Stromaufwärts an Elbe und Bille, Wohnen und urbane Produktion in Hamburg-Ost legt den Schwerpunkt auf die Weiterentwicklung von Wohnquartieren, Industrie- und Gewerbegebieten sowie Freiräumen und Wasserlagen. tuellen Projektentwicklungen besteht in der Verdichtung. Unternutzte Flächen, Parkplätze, Hinterhöfe und Baulücken werden zunehmend Gegenstand attraktiver Immobilienentwicklungen. Inwertsetzung findet hier durch eine maximale Ausnutzung oder Änderung des Planungsrechtes statt. Auch an den Magistralen wie der Hoheluftchaussee, Kieler Straße und Alsterkrugchaussee entstehen zunehmend Wohnungsbauprojekte. Aufgrund der Nachfragesituation insbesondere nach Wohn- und Hotelimmobilien, aber auch nach interessanten Gewerbeimmobilien in integrierten urbanen Lagen, wird in den nächsten Jahren die Projektentwicklung von Verdichtung in attraktiven Lagen sowie der Umnutzung von Bestandsimmobilien geprägt sein. Transaktionsvolumen Investment in rd. M, Quartal Quartal 1 2 1,5 Mrd. Die Hafencity erhält im Herzen mit der südlichen Entwicklung des Überseequartiers durch die Unibail-Rodamco einen weiteren Stadtbaustein mit dem Fokus auf Nutzungen wie Einzelhandel und einem gegenüber dem Ursprungskonzept erhöhten Wohnanteil. Als herausragende innerstädtische Projektentwicklung sind die Stadthöfe sowie das Projekt Alter Wall zu benennen. Beide Projekte sind Quartiersentwicklungen mit unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel, Büro und Wohnen. Zwischen Rathausmarkt und Hauptbahnhof wird die HSH Passage revitalisiert sowie Büroimmobilien zu attraktiven Geschäftshäusern auch mit einem Anteil an neuem innerstädtischem Wohnen umstrukturiert. In den nachgefragten zentrumsnahen Stadtteilen wie Bahrenfeld / Ottensen / Altona / Barmbek / Eppendorf und Eimsbüttel liegt der Schwerpunkt von Projektentwicklungen auf der Transformation von Gewerbeflächen zu innerstädtischem Wohnen. Ein weiterer Fokus der ak- 4. Forward Deals weiterhin im Fokus Durch das geringe Angebot an Bestandsimmobilien ist der Markt von Projektentwicklungen nicht mehr wegzudenken. Nicht nur Privatinvestoren und Family Offices, sondern auch immer mehr institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen entdecken den Charme der Forward Deals. Durch den frühzeitigen Einstieg in die Planung des Projektes kann der Investor seine Vorgaben wie die Wohnungsgrößen, den Wohnungsspiegel und die Ausstattung noch mitgestalten. Für den Projektentwickler bedeutet der Globalverkauf eine zeitnahe Abwicklung und sichere Finanzierung sowie Wachstumsoptionen in nächste Projekte. In den begehrten und zentralen Lagen Hamburgs werden Forward Deals aufgrund der hohen Faktoren bis zum 29-Fachen meist ausschließlich von vermögenden Privatinvestoren, Stiftungen auf der Abnehmerseite und Family Offices umgesetzt. Institutionelle Investoren können aufanlagemarkt hamburg

4 grund der Renditevorgaben meist nur bis zu einem Faktor vom 21-Fachen erwerben. circa 19 % des Transaktionsvolumens. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien bleibt konstant auf einem doch niedrigen Niveau von 4,5 %. 5. Mikroapartments als neue Assetklasse 8. Büromarkt Hamburg Der Bedarf an kleinen, bezahlbaren und möblierten Wohneinheiten, sogenannten Mikroapartments, ist so hoch wie nie zuvor. Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte nimmt kontinuierlich zu. Neben der zunehmenden Zahl an Studenten suchen unter anderem Ärzte, junge Wissenschaftler und Führungskräfte moderne, flexible und bezahlbare Wohnmöglichkeiten. Für ein möbliertes Apartment mit einer Größe von ca. 22 m² Wohnfläche werden Mieten von bis zu 450,00 Euro pro Monat erzielt, das entspricht einer Miete von über 20 Euro pro m². Für Investoren bieten Mikroapartments daher eine lukrative Rendite von über 5 %, die im Zinshausmarkt kaum bis gar nicht mehr zu erreichen sind. Auch die Drittverwendungsmöglichkeit durch Zusammenlegung der Apartments und barrierefreier Errichtung unterstreicht die Nachhaltigkeit dieser Assetklasse. 6. Speckgürtel der Metropolregionen im Trend Aufgrund der begrenzten Liegenschaften in den zentralen Lagen Hamburgs und den enorm ansteigenden Kaufpreisen in den Lagen in dem sogenannten 2. Ring um die Alster, wie Wandsbek und Stellingen, rücken die Lagen im Speckgürtel Hamburgs immer mehr in den Fokus von Investoren. Durch die gute Anbindung an die Hamburger Innenstadt fährt man zum Beispiel mit dem Auto oder der Bahn nur 30 Minuten von Lüneburg bis zum Hauptbahnhof Hamburg. Auch die Mieten von Neubauwohnungen in besten Lagen der B-Städte um die Metropole liegen wie in Lüneburg bei ca. 11 Euro pro m². Diese Entwicklung in Lüneburg haben bereits viele erkannt. Die weiterhin steigende Einwohnerzahl sowie die in den letzten 2 Jahren gestiegenen Mieten und Kaufpreise werden demnächst weitere B-Städte in der Metropolregion erleben. 7. InvestmentMarkt Hamburg Als einer der wichtigsten deutschen Immobilienmärkte profitiert Hamburg von der globalen Liquiditätsschwemme und den begrenzten Immobilienangeboten. Das begrenzte Produktangebot sorgt dafür, dass Investoren zusehends klassischen Anlagekriterien ausweichen und höhere Risiken eingehen. So legt der Hamburger Investmentmarkt zum Jahresbeginn ein Transaktionsvolumen in Höhe von circa 800 Millionen Euro vor. Dies bedeutet eine Steigerung zum Vorjahr von circa 30 % wobei die Anzahl der einzelnen Transaktionen nahezu unverändert blieb. So bleiben weiterhin Büroobjekte die bevorzugte Assetklasse in Hamburg, gefolgt von der Assetklasse Einzelhandel mit einem Volumen von circa 150 Millionen Euro sowie dem sehr starken Hamburger Hotelmarkt mit Der Hamburger Büromarkt startet mit einem deutlichen Zuwachs ins neue Vermietungsjahr Die Durchschnittsmieten sind weiterhin gleichbleibend zwischen 14,50 Euro und 15,00 Euro, wobei die Spitzenmieten die 25,00 Euro monatlich pro m² noch nicht geschafft haben und stetig seit 2012 bei 24 Euro bis 24,50 Euro pro m² liegen. Auch 2015 ist mit einer Leerstandsquote von 6 % in Hamburg zu rechnen, bei einem Bürobestand von circa 13,4 Millionen pro m². Aufgrund der hohen Umsatztätigkeit und des geringen Fertigstellungsvolumens im Jahr 2014 verringerte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr von rund m² auf aktuell ca m². Diese Leerstandsquote lag zum Ende des 2. Quartals nur noch bei ca. 6% bei einem Büroflächenbestand von ca. 13,4 Millionen pro m². Die derzeitige Nachfrage in der Hansestadt nach effizienten Büroflächen kann mit den voraussichtlichen Fertigstellungszahlen nicht befriedigt werden. Für die nächsten 20 Monate rechnet man bei voraussichtlich 50 neuen Projekten mit einem Flächenvolumen von annähernd m² Bürofläche. Hiervon sind bereits ca. 60 % der Flächen vorvertraglich gebunden. 9. Hotelmarkt Hamburg Der Hotelmarkt Hamburg wächst unaufhaltsam und bleibt im Fokus internationaler Hotelbetreiber und Investoren. Allein in 2015 werden in Hamburg, bei einem Investitionsvolumen von rund 1. Milliarde Euro, 27 neue Hotels erstellt. So investierten u. a. Hotelgesellschaften aus Asien in den Hamburger Hotelmarkt. Hierbei handelt es sich um The Ascott aus Singapur - ein sehr komfortables Serviceappartmenthotel der Marke Citadines in der Hansestadt. Ebenfalls investierte die aus Singapur stammende Gruppe Frasers Hospitality in ein denkmalgeschütztes Gebäude in der Hamburger Innenstadt. Hierbei handelt es sich um die ehemalige Oberfinanzdirektion, welche nun in ein luxuriöses Suitenhotel mit 140 Wohnungen und Studios umgewandelt wird. Dieser Trend, Wohnungen mit Hotelservice, wird immer wichtiger für die Hansestadt und ist bislang unter dem Segment Serviceapartment in Deutschland groß im Kommen. Aber nicht nur internationale Investoren setzen auf den Hotelmarkt Hamburg dieser ist auch für Privatinvestoren überaus interessant. So baut derzeit der deutsche Logistiker, Klaus-Michael Kühne für rund 100 Millionen Euro ein exquisites Luxushotel The Fontenay in Bestlage an der Außenalster. Das Tophotel wird voraussichtlich 130 Zimmer und Suiten beherbergen. Die Eröffnung ist für 2016 angestrebt. Hamburg ist und bleibt hochattraktiv für Hotelbetreiber und der Hotelmarkt bleibt weiterhin sehr dynamisch in der Hansestadt. Alle wichtigen Hotelparameter liegen dave hamburg

5 Büromarkt 2015 ² m 50 24, Spitzenmiete Durchschnittsmiete 14,50 m² Büroflächen insgesamt 13,4 Mio. m² Errichtete Bürofläche m² Leerstandsrate 6,0 % Wohnen 2015 Preisentwicklung in zentralen Lagen /m² fach 1is 3 b Wohnen 2015 Preisentwicklung in dezentralen Lagen /m² ch bi -fa s 24 Logistik 2015 (Miete/m²) Spitzenmiete 5,80 m² Durchschnittsmiete 4,50 m² anlagemarkt hamburg

6 in Hamburg deutlich über dem deutschen Durchschnitt mit ungefähr 348 Hotelbetrieben und ihren insgesamt über Betten. Die Zahl der Hotelgäste legte um 3,2 % auf ca. 5,1 Millionen Gäste zu. Die durchschnittliche Zimmerrate in der Hansestadt liegt bei 102 Euro, der durchschnittliche Ertrag pro verfügbarem Zimmer liegt bei ca. 80 Euro bei einer durchschnittlichen Hotelauslastung von 75 %. Festzustellen ist eine deutliche Angebotserweiterung im Segment der Drei- und Vier Sterne-Hotels, wo in den vergangenen Jahren der Aus- bau von Budgethotels dominierte. Die Elbmetropole gilt vor München als Topstandort und zuletzt wurden knapp über 12 Millionen Hotelübernachtungen im Jahr verzeichnet, in den nächsten 10 Jahren soll diese Zahl auf das Doppelte steigen. 10. Logistikmarkt Hamburg Hamburg ist der zweitgrößte europäische Seehafen und mit mehr als angesiedelten Logistikunternehmen bei rund Beschäftigten in der Logistik sowie in Europa Nummer eins im Warentransport von Containern. Hinzu kommt der zentrumsnahe Flughafen Hamburgs, ein wichtiger Umschlagsplatz für Expressfracht, u. a. auch für die maritime Wirtschaft und die Luftfahrtindustrie. Der in der Hamburger Hansestadt stattfindende Logistikflächenmarkt, zu dem auch Industrie- und Lagerflächen sowie das Umland in einem Radius von ca. 50 km zäh- len, konnte im Jahr 2014 wie bereits von vielen Marktbeobachtern erwartet wurde nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das 1. Quartal 2015 etwas verhaltener gestartet. Zwar hat die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse leicht zugenommen, jedoch ist die Summe der vermieteten Flächen leicht gesunken. Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem nahezu unveränderten Flächenumsatz, welcher sich voraussichtlich zwischen m² und m² einpendeln wird. Die Spitzenmiete für Flächen mit über m², liegt weiterhin bei ca. 5,80 Euro pro m², wobei wir im Laufe des Jahres mit einer leicht abnehmenden Tendenz von ca. 0,10 bis 0,20 Euro pro m² rechnen. Dieser Trend ist bei der durchschnittlichen Miete pro Quadratmeter bereits ersichtlich. Hier liegt die aktuelle Miete pro Quadratmeter bei ca. 4,60 Euro. Aufgrund der insgesamt geringen Anzahl an verfügbaren Grundstücken im Hamburger Stadtgebiet dürften die Aktivitäten von Eigennutzen 2015 nur unwesentlich zunehmen. Die hohe Nachfrage nach großvolumigen Flächen bleibt weiterhin bestehen und wird sich im Ausblick auf 2015/2016 auf den Markt für Lager- und Logistikflächen positiv auswirken. Sie wird insbesondere zu einer Reduzierung des Leerstands von spekulativ errichteten Flächen um Bestandsimmobilien führen. Indikatoren für diesen Trend sind u. a. die wieder steigenden Zahlen dave hamburg

7 des Containerumschlags im Hamburger Hafen, das gute Konsumklima und das prognostizierte wirtschaftliche Wachstum in Deutschland von ca. 2 % für das gesamte Jahr Eine der Hauptaufgaben für die Zukunft des Hamburger Logistikmarktes bleibt und ist der Ausbau und die laufende Ertüchtigung des Hafens und der damit verbundenen Infrastruktur für einen störungsfreien Zuund Ablauf des Warenverkehrs. 11. Hamburger Retailmarkt Der Retailmarkt in der Hansestadt in 1-A-Einzelhandelslagen zeigt sehr zufriedenstellende Umsätze. So liegen die Spitzenmieten bei Flächen von ca. 60 bis 120 m² bei 253 bis 300 Euro pro m², bei größeren Flächen ab 100 bis 250 m² bei ca. 180 bis 250 Euro pro m². Hamburg verfügt insgesamt über ca. 2,8 Millionen m² Verkaufsfläche bei einem Gesamtumsatz von ca. 13 Milliarden Euro. Die daraus resultierenden Rahmenbedingungen des Retailmarktes sind in der Hansestadt generell ausgezeichnet und sie haben sich in den letzten Jahren sogar signifikant verbessert, einerseits durch steigende Touristenzahlen und die wachsende Einwohnerzahl und andererseits durch die gestiegene einzelhandelsrelevante Kaufkraft. Bei der Mietentwicklung ist festzuhalten, dass sich in den Top-Lagen eine hohe Flächennachfrage widerspiegelt. An den begehrtesten Standorten gibt es über die Miethöhe eine Art Verdrängungswettbewerb. Mit Blick auf das Gesamtjahr 2015 rechnen die Hamburger Einzelhändler mit einem bis zu zwei prozentigen Umsatzwachstum. Das fehlende Flächenangebot in den 1-A-Lagen wird die Nachfrage und Aufwertungstendenz in den weniger frequentierten Lagen weiter forcieren. Die Hamburger Innenstadt wird von dieser Entwicklung profitieren, da die Hamburger Shoppinglandschaft sich künftig noch internationaler präsentieren wird. Eine ganze Reihe von Neubau- und Refurbishment-Maßnahmen, die teils im Prozess, teils in Planung sind, wird dies absehbar unterstützen. Hierbei ist sicherlich das Projekt der Alte Wall in der City zu erwähnen, ein gut 150 m langer Einkaufsboulevard neben dem Rathausmarkt. Hier entstehen eine Fußgängerzone, eine Tiefgarage, Büroflächen und eine neue Brücke über das Alsterfleet. So sorgen in der Innenstadt viele Brücken für neue Wegebeziehungen. Das Projekt Alter Wall ist wichtiger Bestandteil des Business Improvement Districts am Nikolai Quartier. Marc Antonio Unverzagt, Geschäftsführer Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Hamburg anlagemarkt hamburg

8 dave hamburg wird vertreten durch: Robert C. Spies Gewerbe und Investment gmbh & co. kg Marc Antonio Unverzagt Caffamacherreihe 8 (Turm, 12. OG) Hamburg Mail: m.unverzagt@robertcspies.de