Das Bauhandwerkerpfandrecht Die Submission

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1 Das Bauhandwerkerpfandrecht Die Submission Dres. iur. Thomas Ender und Erich Rüegg Rechtsanwälte und Notare Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 1

2 Teil I: Das Bauhandwerkerpfandrecht Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 2

3 Ausgangslage Handwerker oder Unternehmer leisten: Material und Arbeit; oder Arbeit allein; Akzessionsprinzip (Art. 667 ZGB): Das eingebaute Material wird Bestandteil (und damit Eigentum) des Baugrundstücks; Wertvermehrung zu Gunsten des Grundeigentümer; Gesetzliches Pfandrecht (= Sicherheit zu Gunsten des Handwerkers/Unternehmers) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 3

4 Pfandberechtigte Leistungen Material und Arbeit oder Arbeit allein (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB): zu Bauten oder anderen Werken; Hochbauten; Strassen; Tunnels; zu Abbrucharbeiten; zum Gerüstbau; zur Baugrubensicherung; oder dergleichen (also keine abschliessende Aufzählung) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 4

5 Nicht pfandberechtigte Leistungen Blosse Lieferungen (Baumaterialien wie Ziegelsteine etc.); Aber: Spezialanfertigungen sind pfandberechtigt: «massgeschneiderte» Fenster; für Baustelle gefertigter Baustahl; Frischbeton; Honoraransprüche der Planer; Beraterhonorare (Anwälte, Notare etc.) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 5

6 Doppelzahlungsrisiko I Der Anspruch auf Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechtes richtet sich immer gegen den Grundeigentümer des Baugrundstückes: Subunternehmer 1: Baumeister Sub-Subunternehmer: Eisenleger Grundeigentümer (= Bauherr) Generalunternehmer Subunternehmer 2: Gipser Subunternehmer 3: Maler Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 6

7 Doppelzahlungsrisiko II Der Grundeigentümer kann sich dagegen vertraglich kaum schützen: Der Bauhandwerker kann auf das Bauhandwerkerpfandrecht nicht zum Voraus verzichten (Art. 837 Abs. 3 ZGB); Oft ist der Pfandberechtigte gar nicht Vertragspartner des Bauherrn; Der Vertragspartner, der in die Pflicht genommen werden kann, ist im «Ernstfall» oft nicht mehr in der Lage, den Schaden abzuwenden Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 7

8 Mieterbau Pfandrechtsanspruch besteht auch, wenn der Mieter, Pächter oder eine sonstige am Grundstück berechtigte Person (z.b. Wohnberechtigter) baut; Aber: Der Grundeigentümer muss diesfalls der Ausführung der Arbeiten zugestimmt haben Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 8

9 Das Grundstück als Pfandobjekt I Der Anspruch auf Pfanderrichtung besteht «an diesem Grundstück» (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB): Das Pfandrecht ist also auf dem Grundstück einzutragen, bei dem der Mehrwert durch die Bauarbeiten eingetreten ist; Pfandobjekte sind demnach: Liegenschaften; Selbständige und dauernde Baurechte («Baurechtsgrundstücke»); Miteigentumsanteile an einem Grundstück; Stockwerkeigentumsanteile Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 9

10 Das Grundstück als Pfandobjekt II Beispiel: Überbaurecht Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 10

11 Das Grundstück als Pfandobjekt III Beispiel: Bahnhof Bern Altlastenrecht 11

12 Das Grundstück als Pfandobjekt III Beispiel: «Baurechtsgrundstück» Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 12

13 Das Grundstück als Pfandobjekt IV Fazit Die Abklärung, auf welchem Grundstück das Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden muss, kann sehr komplex und schwierig sein; Entscheidende sachenrechtliche Gegebenheiten können sich auch aus den Dienstbarkeitseinträgen ergeben: Überbaurechte; Baurechte; Selbst Anmerkungen können relevant sein: Sog. «Anmerkungsgrundstücke»; Es braucht immer einen vollständigen Grundbuchauszug und oft auch noch die Belege (Grundlage der Eintragungen) dazu; Faktor Zeit! Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 13

14 Sonderfall Stockwerkeigentum Stockwerkeigentum ist besonders ausgestaltetes Miteigentum; Es ist zu unterscheiden: Gemeinschaftliche Gebäudeteile (z.b. Treppenhaus); Sonderrecht (z.b. Wohnung, Bastelraum); Bauleistungen für das Sonderrecht: Eintragung BHPFR zulasten der entsprechenden Stockwerkeinheit; Bauleistungen für gemeinschaftliche Gebäudeteile: Aufteilung auf die Stockwerkeinheiten anhand der Werkquoten; Achtung: Aufteilung der Leistungen kann sehr komplex sein (z.b. wenn der Unternehmer an mehreren Objekten gebaut hat); Faktor Zeit! Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 14

15 Der Staat als Bauherr Staat als Bauherr Verwaltungsvermögen (z.b. Schulhaus) Finanzvermögen (z.b. Renditeliegenschaft) Haftung als Bürge Anspruch auf Bauhandwerkerpfandrecht Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 15

16 Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechts durch hinreichende Sicherheit Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts kann nicht verlangt werden, wenn der Grundeigentümer für die Forderung eine hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 Abs. 3 ZGB); In der Praxis wird die Sicherheit durch eine Bankbürgschaft (Solidarbürgschaft, die durch eine Bank ausgestellt wird) geleistet; Dauer der Bankbürgschaft (für wie lange müssen Verzugszinsen gesichert werden?); Vertragliche Verpflichtung zur Ablösung; Verrechnung/Rückbehalt; Ist die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ein Mangel? Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 16

17 Eintragungsfrist Spätestens 4 Monate nach Vollendung der Arbeit; Welche Arbeiten sind fristauslösend? Massgebend ist nicht Quantität, sondern Qualität der letzten Arbeiten; Rechtsmissbräuchliche Hinauszögerung hilft nicht; Garantiearbeiten sind nicht fristauslösend; Sonderfälle: Bauarbeiten auf mehreren Grundstücken: Grundsatz: getrennter Fristenlauf; Ausnahme: Bauarbeiten sind Gegenstand eines Funktionalen Ganzen; Bauarbeiten auf Stockwerkeigentum: Arbeiten an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen: einheitlicher Fristenlauf; Arbeiten am Sonderrecht (z.b. Wohnungen): getrennter Fristenlauf für jede Einheit Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 17

18 Fristwahrung Eintragung im Grundbuch (Art. 839 Abs. 2 ZGB): Vorläufige Eintragung in Form einer Vormerkung; Eintragung im Tagebuch genügt (falls Eintragung im Hauptbuch zu Stande kommt); Verwirkungsfrist! Achtung: Zur Fristwahrung genügen nicht: Erhebung des Eintragungsbegehrens vor Gericht; Entscheid des Gerichts über die vorläufige Eintragung; Zeit! Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 18

19 Eintragungsverfahren Klage auf vorläufige Eintragung des BHPFR Superprovisorischer Entscheid des Gerichts über vorläufige Eintragung BHPFR Einschreibung des Entscheides im Tagebuch des Grundbuchamtes Provisorischer Entscheid (nach Vernehmlassung des Beklagten) mit Fristansetzung für Klage auf definitive Eintragung Klage auf definitive Eintragung (wenn möglich kombiniert mit Forderungsklage) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 19

20 Folgen der Eintragung Durch die definitive Eintragung entsteht das gesetzliche Grundpfandrecht (Grundpfandverschreibung); Der Baupfandgläubiger kann nun die Sicherheit in Anspruch nehmen (Betreibung auf Grundpfandverwertung); In der Praxis kommt es praktisch nie soweit (Ablösung bzw. Bezahlung, um die Verwertung zu vermeiden) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 20

21 Teil II: Die Submission Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 21

22 Öffentliche und private Submission Öffentliche Submission: Der Ausschreibende unterliegt dem öffentlich-rechtlichen Beschaffungsrecht; Das Submissionsverhältnis untersteht zusätzlich auch dem Privatrecht; Zuschlagsverfügung ist mittels Submissionsbeschwerde anfechtbar; Private Submission: Beschaffungsrecht ist nicht anwendbar; Das Submissionsverhältnis untersteht ausschliesslich dem Privatrecht Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 22

23 Submissionsverfahren Ausschreibung Einreichung der Angebote Vergabeentscheid ( Zuschlag ) Abschluss des Werkvertrages Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 23

24 Ausschreibung I Ausschreibung Offene Ausschreibung Begrenzte Ausschreibung Selektives Verfahren Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 24

25 Ausschreibung II Ausschreibungsunterlagen: Submissionsbedingungen (Verfahrensregeln): Eingabefrist; Eingabeort; Zulässigkeit von Unternehmervarianten; Dauer der Bindung der Offerte; Zuschlagskriterien; Verhandlungsgrundlage (Umschreibung des Inhalts des abzuschliessenden Vertrages): Vorgesehene Vertragsurkunde; Sog. Besondere Bestimmungen; Leistungsverzeichnisse; Pläne Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 25

26 Einreichung der Angebote Unterwerfung («Submission») unter den Annahmewillen des Ausschreibenden; Einreichung einer Unternehmervariante: Falls unzulässig: Ausschluss; Falls zulässig: auch diese unterliegt dem Annahmewillen des Ausschreibenden Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 26

27 Vergabeentscheid («Zuschlag») Im Falle einer öffentlichen Ausschreibung Voraussetzung, dass die zuständige Stelle den Vertrag abschliessen darf; Aber: Bewirkt noch keinen Vertragsabschluss Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 27

28 Vertragsabschluss Erst mit dem Vertragsabschluss kommt ein bindender Vertrag zu Stande: Annahme des Angebots durch den Ausschreibenden; Unterzeichnung der Werkvertragsurkunde (in der Regel aber erst später) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 28

29 Submissionsverhältnis Mit der Ausschreibung entsteht ein Verhandlungsverhältnis; Ein Verhandlungsverhältnis ist immer auch ein Treueverhältnis, das zu einem Verhalten nach Treu und Glauben verpflichtet; Haftung aus Verletzung von vorvertraglichen Pflichten (sog. «culpa in contrahendo»): Verletzung der Pflicht des Ausschreibenden zur «chancengleichen» Behandlung der Submittenten; Preisabsprachen; Rechtsfolge: Schadenersatz (sog. negatives Vertragsinteresse) Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 29

30 Öffentliche Submission: Anfechtung des Zuschlags (Submissionsbeschwerde) Submissionsbeschwerde richtet sich gegen den Zuschlag (nicht gegen den Vertragsabschluss); Kurze Frist; Beschwerdegründe: Unrichtige Feststellung des Sachverhalts; Falsche Rechtsanwendung (einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens); Aber nicht Unangemessenheit der Zuschlagsverfügung; Beschwerdeinstanz kann nur Zuschlagsverfügung aufheben, nie aber den bereits abgeschlossenen Vertrag: Aufschiebende Wirkung der Beschwerde, falls: Beschwerde erscheint als ausreichend begründet; Keine überwiegenden öffentliche oder private Interessen stehen entgegen; Falls Vertrag bereits abgeschlossen: Feststellung der Rechtswidrigkeit des Zuschlags Schadenersatz; Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 30

31 Zwei Sonderfragen Sog. Nullpreisofferte / Minuspreise; Gewichtung der Zuschlagskriterien Bauhandwerkerpfandrecht / Submission 31