4.3 Fallstudie: Künftige Nachfrage nach günstigem Wohnraum in der Stadt Winterthur

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1 Mit den Babyboomern tritt eine gut gebildete und wohlhabende Generation ins Rentenalter. Anhand einer Modellierung mit den Steuerdaten der Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt Winterthur lässt sich nicht nur nachvollziehen, dass die Altersarmut in den letzten Jahren zurückgegangen ist, sondern in den nächsten zehn Jahre weiter zurückgehen wird sowohl relativ als auch absolut. Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich die Situation für ältere Menschen mit sehr tiefen Einkommen, die auf Wohnungssuche sind, entschärfen wird. Bereits heute ist das Angebot sehr günstiger inserierter Mietwohnungen sehr klein und ältere Alleinstehende stehen auf dem Wohnungsmarkt in Konkurrenz zu einer sehr grossen Zahl jüngerer Personen, welche ebenfalls nach günstigen Wohnungen suchen. Für den Wohnungsmarkt hat dies zwei Konsequenzen: Es braucht bereits kurz- bis mittelfristig mindestens Realersatz für günstige Wohnungen, die aufgrund von Sanierungen oder Ersatzneubauten vom Markt verschwinden. Gesellschaftlich sinnvoll ist dabei die Integration kleiner Wohnungen mit tiefen Stückpreisen in den Wohnungsspiegel gewöhnlicher Neubauten, so dass keine soziale Segregation entsteht. Gefragt sind zudem Vermietungsprozesse, mit denen günstige Wohnungen tatsächlich an (ältere) Personen mit sehr tiefen Einkommen vermietet werden nicht nur von gemeinnützigen, sondern auch von privaten und institutionellen Wohnungsanbietern.

2 .3 Fallstudie: Künftige Nachfrage nach günstigem Wohnraum in der Stadt Winterthur Joëlle Zimmerli Mit den Babyboomern tritt eine Generation ins Pensionsalter, die bessere Bildungs- und Lebenshintergründe mitbringt als ihre Vorgängergeneration. Unklar ist, wie sich mit diesem strukturellen Bruch der Wohlstand verändern und die Nachfrage nach günstigem Wohnraum entwickeln wird. Dieser Frage wird am Beispiel der Stadt Winterthur nachgegangen. Untersucht wird die Entwicklung der tiefsten Einkommenskategorien in den nächsten knapp zehn Jahren bis 3. Als Basis wird die künftige Finanzkraft der Pensionierten modelliert und die Zahl der pensionierten Wohnungssuchenden berechnet. Daraus wird die Nachfrage nach günstigen Wohnungen abgeleitet und dem inserierten Wohnungsangebot auf dem Wohnungsmarkt gegenübergestellt. Veränderung der Nachfrage Grundlage für die Prognose Für die Einschätzung der Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum wird zunächst die Finanzkraft der künftigen Pensionierten berechnet. Als Grundlage dienen die steuerbaren Einkommen aus den Bundessteuerdaten für die Jahre 8 und 3. Zwischen den Beobachtungsjahren liegen fünf Jahre. Die Daten werden nach Fünf-Jahres-Kohorten ausgewertet. Damit lässt sich genau nachvollziehen, wie sich die Alterskohorten entwickelt haben: Wer im Jahr 8 beispielsweise zwischen 6 und 6 Jahre alt war, ist im Jahr 3 65 bis 69 Jahre alt. Anhand des steuerbaren Einkommens wird die Tragbarkeit der Wohnkosten berechnet. Es wird davon ausgegangen, dass ältere Personen maximal 3 Prozent für die Wohnungsmiete ausgeben. Diverse weitere fixe Lebenshaltungskosten sind mit dem steuerbaren Einkommen bereits abgezogen. Das Vermögen wird nicht in die Tragbarkeit einbezogen. 73

3 Demografie und Wohnungswirtschaft Das steuerbare Einkommen wird in sechs Kategorien geteilt. In der tiefsten Kategorie sind Personen mit weniger als 36' Franken. Diese können sich lediglich Mieten unter ' Franken leisten. Personen in der zweittiefsten Einkommenskategorie mit 36' bis 55' Franken können sich Mieten von ' bis unter '5 Franken leisten. Die Modellierung wird für Steuerpflichtige im Grundtarif und im Tarif für Verheiratete gemacht. Anhand der Steuerdaten kann allerdings nicht nachvollzogen werden, ob Personen im Grundtarif auch alleine wohnen und damit die Wohnungsmiete alleine bezahlen müssen. Ergebnisse aus einer Befragung zu den Wohnbedürfnissen im Kanton Zürich zeigen aber, dass der Anteil Pensionierter, welcher nicht verheiratet ist und als Paar oder als Wohngemeinschaft in einer Wohnung lebt, eine kleine Minderheit von rund fünf Prozent ist (Tabelle ). Somit dürfte die grosse M ehrheit der Pensionierten, welche im Grundtarif besteuert wird, auch alleine wohnen und die Miete alleine zahlen. Tabelle : Wohnform von über 65-Jährigen (Daten: Befragung Wohnbedürfnisse und Wohnmobilität im Alter, Kanton Zürich, 75 Befragte) 5 65 Jahre 65 7 Jahre >7 Jahre verheiratet 9% 7% 37% nicht verheiratet 3% 3% verheiratet 8% % 5% nicht verheiratet 8% 3 36% Paare (zwei Einkommen) Living apart together (zwei Einkommen und zwei Haushalte) Alleinstehend (ein Haushalt und ein bis mehrere Einkommen) Alleinstehend alleine im HH (ein Einkommen) Alleinstehend mit Kind im HH (ein Einkommen) Alleinstehend mit weiteren Personen (mehrere Einkommen) im HH (Verwandte, Bekannte, WG) % Nicht bekannt % % 6% Der Vergleich 8 und 3 zeigt, dass die Einkommensverteilung innerhalb der Fünf-Jahres-Kohorten bei den über 65-Jährigen relativ konstant bleibt, insbesondere bei den Individualbesteuerten (Tabelle ). Damit besteht eine sehr solide Grundlage für die Projektion in die Zukunft. Die beobachteten geringfügigen Veränderungen werden als Grundannahme weitergetragen, wie sich die Verteilungen nach fünf Jahren in den Altersgruppen verhältnismässig verändern. Mit dieser vereinfachten Annahme werden externe Faktoren wie Zu- und Wegzüge, Sterbefälle oder auch Erbfälle in einer Kohorte abgebildet. 7

4 Preisgünstiges Wohnen Als Basis für die Prognose für die Jahre 8 und 3 wird also die Einkommensverteilung der Kohorte aus dem vorherigen Beobachtungszeitpunkt übernommen: Die Verteilung bei den 66- bis 7-Jährigen im Jahr 8 entspricht beispielsweise jener bei den 6- bis 65-Jährigen im Jahr 3. Über die Bevölkerungsprognose für die Jahre 8 und 3 nach Altersgruppen (Daten: Wüest Partner) und die kalkulierte Einkommensverteilung kann die absolute Zahl der Besteuerten in den unterschiedlichen Steuerklassen zurückgerechnet werden. Tabelle : Veränderung der Einkommensverteilung in den Kohorten 8 3 Grundtarif Kohorte <=36K 36 55K 55 7K 7K K K >K <93 % <=36K 36 55K 55 7K 7K K K >K -3% % % <93 3% - - Verheiratete Kohorte Auf dieser Basis entsteht ein Gesamtbild über die Entwicklung der Einkommensverhältnisse der Pensionierten über die Jahre 8, 3, 8 und 3. Finanzkraft In der Altersgruppe der über 65-Jährigen werden 6 Prozent im Grundtarif und 38 Prozent im Tarif für Verheiratete besteuert. Die über 65-Jährigen machen rund Prozent aller Steuerpflichtigen aus, sowohl im Grundtarif als auch bei den Verheirateten (Tabelle 3). Gemäss der Modellierung vergrössert sich dieser Anteil in den nächsten knapp zehn Jahren bei den Individualbesteuerten marginal um zwei Prozentpunkte. Bei den Verheirateten bleibt der Anteil in etwa gleich. Dass sich die Verhältnisse der Altersgruppen trotz steigender Lebensdauer kaum verändern, hängt mit der Zuwanderung in die Stadt Winterthur zusammen: Es ziehen überdurchschnittlich viele junge Menschen in die Stadt, womit die Bevölkerung «verjüngt» wird. Allerdings: Absolut wächst die Zahl der steuerpflichtigen Pensionierten deutlich an. 75

5 Demografie und Wohnungswirtschaft Tabelle 3: Veränderung der Anzahl besteuerter Personen im Pensionsalter 8 bis 3 (Daten: Wüest Partner) Anteil Steuerpflichtige im Pensionsalter im Grundtarif 9% Anzahl 7,55 8,6 8,866 9,77 Anteil verheiratete Steuerpflichtige im Pensionsalter Anzahl,575,95 5,57 6,63 Die Ergebnisse zur Finanzkraft der Pensionierten über die Jahre 8 bis 3 zeigen als Erstes, dass der Wohlstand steigt, sowohl bei den Individualbesteuerten als auch bei den Verheirateten. Bei den jüngeren Pensionierten, die im Grundtarif besteuert werden, wächst der Anteil in den hohen Einkommenskategorien ab 7' Franken deutlich an (Abbildung ). Bei den jüngeren Pensionierten, welche verheiratet sind, steigt der Anteil vor allem in den hohen Einkommenskategorien ab ' Franken (Abbildung ). Bei den über 8-Jährigen, die im Grundtarif besteuert werden, wächst auf tiefem Niveau der Anteil Personen mit mittleren Einkommen von 55' bis 7' Franken (Abbildung ). Bei den über 8-jährigen Verheirateten steigt der Anteil mit mittleren sowie sehr hohen Einkommen am stärksten (Abbildung ). Der Wohlstand wächst also in den nächsten zehn Jahren sowohl bei den jüngeren als auch älteren Pensionierten, alleinstehend oder verheiratet. Dies allerdings auf unterschiedlichen Niveaus: In der Generation der Babyboomer findet der Wohlstandsgewinn in höheren Einkommenskategorien als bei der älteren Generation statt. Veränderungen zeigen sich auch am unteren Ende der Einkommensskala. Zwischen 8 und 3 hat der Anteil Pensionierter im Grundtarif in der tiefsten Einkommenskategorie deutlich abgenommen (Tabelle ). Mit den nachrückenden Kohorten sinkt dieser Anteil gemäss der Modellierung bis ins Jahr 3 voraussichtlich weiter (Abbildung ). Allerdings muss zwischen den absoluten und relativen Zahlen unterschieden werden. Während bei den über 8-Jährigen die absolute Zahl der Armen sinkt, steigt sie bei den jüngeren Pensionierten zunächst an und sinkt erst zwischen 8 und 3 auch absolut. Ein erster Schluss lautet also, dass die Nachfrage von Pensionierten nach sehr günstigen Wohnungen in der Stadt Winterthur in den nächsten knapp zehn Jahren geringer wird, während die Zahlungskraft für teurere Wohnungen steigt. 76

6 Preisgünstiges Wohnen Abbildung : Veränderung von Anzahl und Anteil Steuerpflichtiger nach Einkommenskategorien 8 bis 3, Individualbesteuerte (Grundtarif) (Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich) Winterthur Grundtarif CHF 36' 55' Winterthur Grundtarif < CHF 36' (n) >8 (n) 66 8 (n) >8 (n) 66 8 (%) >8 (%) 66 8 (%) >8 (%) Winterthur Grundtarif CHF 55' 7' Winterthur Grundtarif CHF 7' ' (n) >8 (n) 66 8 (n) >8 (n) 66 8 (%) >8 (%) 66 8 (%) >8 (%) Winterthur Grundtarif CHF ' ' Winterthur Grundtarif > CHF ' (n) >8 (n) 66 8 (n) >8 (n) 66 8 (%) >8 (%) 66 8 (%) >8 (%) 77

7 Demografie und Wohnungswirtschaft Abbildung : Veränderung von Anzahl und Anteil Steuerpflichtiger nach Einkommenskategorien 8 bis 3, Verheiratete (Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich) Winterthur Verheiratet CHF 36' 55' Winterthur Verheiratet < CHF 36' (n) 66 8 (%) >8 (n) 66 8 (n) >8 (n) >8 (%) 66 8 (%) >8 (%) Winterthur Verheiratet CHF 7' ' Winterthur Verheiratet CHF 55' 7' (n) >8 (n) 66 8 (n) >8 (n) 66 8 (%) >8 (%) 66 8 (%) >8 (%) Winterthur Verheiratet CHF ' ' Winterthur Verheiratet CHF ' ' (n) >8 (n) 66 8 (n) >8 (n) 66 8 (%) >8 (%) 66 8 (%) >8 (%)

8 Preisgünstiges Wohnen Diese Beobachtung wird in einem nächsten Schritt differenzierter beleuchtet. Fakt ist, dass der Anteil Pensionierter in der tiefsten Einkommensklasse sehr hoch ist. Von den Individualbesteuerten verfügt im Jahr 3 die Hälfte nur über ein steuerbares Einkommen von 36' Franken (Tabelle ). Bei den Verheirateten beträgt der Anteil rund 5 Prozent. Zusammen macht dies etwa ein Drittel aller Steuerpflichtigen über 65 Jahren aus. Tabelle : Entwicklung des steuerbaren Einkommens im Pensionsalter im Zusammenhang mit der tragbaren Miete Steuerbares Einkommen Tragbare Miete (3) 66 8 Jahre Grundtarif 8plus Grundtarif <= CHF 36' CHF < ' 5 6% 59% 53% CHF 36' 55' CHF ' '5 9% 9% 7% CHF 55' 7' CHF '5 '8 3% 9% CHF 7' ' CHF '8 '5 7% 8% 5% 6% CHF ' ' CHF '5 3' > CHF ' > CHF 3' 3% 3% Verheiratet Verheiratet <= CHF 36' CHF < ' % 3% 7% CHF 36' 55' CHF ' '5 9% CHF 55' 7' CHF '5 '8 6% 3% 3% CHF 7' ' CHF '8 '5 5% CHF ' ' CHF '5 3' 6% 7% 6% 6% > CHF ' > CHF 3' 3% In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass sich im Jahr 3 etwa 3'9 individualbesteuerte Personen sowie 67 verheiratete Paare im Pensionsalter in Winterthur keine Wohnung leisten konnten, welche mehr als ' Franken kostete. Bis 8 erhöhte sich die absolute Zahl kurzfristig leicht auf rund ' Individualbesteuerte bzw. 73 Verheiratete und sinkt bis 3 mit den demografischen Veränderungen auf etwa 3'5 Individualbesteuerte bzw. 7 Verheiratete. Zusammengerechnet macht dies '6 im Jahr 3, '7 im Jahr 8 und '3 im Jahr 3. Diese Zahlen klammern Personen unter 65 Jahren aus. Werden diese dazugezählt, steigen sie um etwa das Fünf- bis Sechsfache. Mietpreise zwischen ' und weniger als '5 Franken konnten sich im Jahr 3 rund ' individualbesteuerte Personen sowie knapp ' Verheiratete im Pensionsalter leisten. Bei den Individualbesteuerten steigt die Zahl kurzfristig 79

9 Demografie und Wohnungswirtschaft auf '5 und sinkt bis 3 auf ', also absolut weniger als heute. Bei den Verheirateten sinkt die Zahl bereits kurzfristig auf rund 93 und bis 3 sogar auf rund 67. Zusammengerechnet macht dies 3' Personen im Jahr 3, 3'5 Personen im Jahr 8 sowie '8 Personen im Jahr 3. Auch diese Zahlen erhöhen sich um rund das Fünffache, wenn unter 65-Jährige hinzugezählt werden. Wohnungssuche Relevant für die Einschätzung der Wohnraumversorgung ist die Zahl der Wohnungssuchenden. Denn wer bereits (günstig) wohnt, ist versorgt. Wer hingegen nach einer Wohnung sucht, ist auf das Angebot auf dem Wohnungsmarkt angewiesen. Zentral sind also zwei Fragen: Wie hoch ist die Zahl der Pensionierten mit tiefen Einkommen, welche auf Wohnungssuche ist, und wie entwickelt sich die Zahl der älteren Wohnungssuchenden in Zukunft? Die erste Frage lässt sich mit der heutigen Umzugsmobilität beantworten. Im Jahr sind 68 Personen im Alter von mindesten 65 Jahren nach Winterthur zugezogen. Gemessen an der Grösse dieser Altersgruppe entspricht dies einer Zuzugsquote von vier Prozent. Die Umzugsmobilität bei den 5- bis 6-Jährigen liegt verglichen damit bei elf Prozent und diejenige der 35- bis 9-Jährigen bei Prozent (Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich). Daten zu den Umzügen innerhalb der Stadt sind nicht bekannt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Umzugsmobilität innerhalb der Stadt eher geringer ist. Zur Beantwortung der Frage nach der zukünftigen Wohnmobilität muss etwas weiter ausgeholt werden. Das längere Leben führt einmal dazu, dass die Sesshaftigkeit steigt. Denn wenn länger gelebt wird, wohnen Menschen länger in ihrer Wohnung. Das bedeutet, dass weniger Wohnungen frei werden. Die Wohnraumversorgung muss also für eine längere Lebensdauer gewährleistet werden. Damit steigt die Nachfrage nach (günstigen) Wohnungen. In den nächsten zehn Jahren ist aber auch damit zu rechnen, dass mehr ältere Personen aufgrund von persönlichen Veränderungen nochmals umziehen möchten oder müssen. So führen Trennungen und Scheidungen dazu, dass Haushalte auch im höheren Alter aufgelöst werden und sich mindestens eine Person auf Wohnungssuche begibt (Abbildung 3). Daneben können ausziehende Kinder ein Auslöser für einen Umzug sein. Dies führt etwa bei der grösser werdenden Zahl alleinerziehender Mütter zu Veränderungsdruck. Oder bei Paaren, welche in der Region ein Einfamilienhaus verkaufen und in die Stadt ziehen möchten. 8

10 Preisgünstiges Wohnen Letztlich ist die Stadterneuerung ein Grund, weshalb künftig mit mehr Pensionierten auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen ist. Steigende Mieten bei sanierten Wohnungen, Totalsanierungen oder Ersatzneubauprojekte zwingen Pensionierte zur Wohnungssuche. Bereits heute zählen Kündigungen bei alten Menschen zu den häufigsten Umzugsgründen (Zimmerli & Schmidiger, 6). Abbildung 3: Anteil Geschiedener bei über 5-Jährigen im Zeitverlauf (Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich) 35% 3 5% 5% 5% Männer 5+ Frauen 5+ Vor diesem Hintergrund wird für die nächsten zehn Jahre von einer durchschnittlichen Umzugsquote von gut vier Prozent ausgegangen. Heute ist sie inklusive den innerstädtischen Umzügen eher geringer, künftig wird sie höher sein. Situation auf dem Wohnungsmarkt Anhand der inserierten Mietwohnungen im Jahr wird nun die Situation auf dem Winterthurer Wohnungsmarkt für pensionierte Wohnungssuchende mit geringer Finanzkraft untersucht. Nicht im inserierten Angebot enthalten sind in der Regel Genossenschaftswohnungen und sehr günstige Wohnungen, welche unter der Hand weitergegeben werden. Das heisst, es ist grundsätzlich mit einem grösseren Angebot an günstigen Wohnungen zu rechnen. Die Datenauswertung zeigt, dass acht Prozent der inserierten Mietwohnungen im sehr günstigen Preissegment unter ' Franken angeboten werden (Tabelle). Dabei handelt es sich grossmehrheitlich um Studios mit durchschnittlich 6 m Wohnfläche und einem Quadratmeterpreis von Franken pro Jahr. Alt- oder Neubauwohnungen mit zwei oder mehr Zimmern werden in diesem Preissegment kaum inseriert (3 von 5). -Zimmer-Wohnungen weisen rund 5 m zu e inem Quadratmeterpreis von ca. Franken auf; 3-Zimmer-Wohnungen 75 m zu einem Quadratmeterpreis von ca. Franken. 8

11 Demografie und Wohnungswirtschaft Das Angebot im nächsthöheren Preissegment von ' bis '5 Franken ist deutlich grösser. Es macht einen Viertel der inserierten Mietwohnungen aus (Tabelle 5). Für diesen Preis werden viele 3-Zimmer-Wohnungen mit durchschnittlich 65 m zu einem Quadratmeterpreis von 5 Franken angeboten. Ebenfalls im Angebot sind sehr viele -Zimmer-Wohnungen mit etwa 55 m Wohnfläche zu einem Quadratmeterpreis von knapp 3 Franken. Tabelle 5: Inserierte Mietwohnungen in der Stadt Winterthur (Daten: Meta-Sys) -Zimmer -Zimmer 3-Zimmer -Zimmer 5+ Zimmer Total < CHF ' Anzahl (8%) Ø Fläche (m) Ø CHF/m p.a (6%) CHF ' '5 Anzahl Ø Fläche (m ) Ø CHF/m p.a Total '9 7 3 '98 () Sichtbar wird am inserierten Wohnungsangebot, dass bei Mietwohnungen mit sehr tiefen Stückpreisen hohe Quadratmeterpreise herausgeholt werden. Das inserierte Angebot wird nun der Zahl der Wohnungssuchenden gegenübergestellt: Heute können sich rund '6, kurzfristig '7, bis 3 '3 steuerpflichtige Personen im Pensionsalter weniger als ' Franken Miete leisten. Ziehen aus dieser Personengruppe jährlich Prozent um, ergeben sind daraus rund 7 bis 9 Umzüge pro Jahr. Die Situation für die Suche nach günstigen Wohnungen unter ' Franken ist prekär (Tabelle 6). Die 5 inserierten Wohnungen decken zwar die 7 bis 9 Umzüge von Pensionierten mit sehr tiefen Einkommen gut ab. Hinzu kommt jedoch die Nachfrage der jüngeren Generationen unter 65 Jahren. Deren Bevölkerungsanteil entspricht nicht nur dem Fünffachen der Pensionierten. Jüngere sind auch deutlich mobiler. Die Nachfrage nach Wohnungen für unter ' Franken übersteigt also die 5 angebotenen Wohnungen bei Weitem. Auch wenn die Zahl der Pensionierten mit tiefen Einkommen in den nächsten zehn Jahren stagniert oder leicht zurückgeht, entspannt sich die Situation für sie also nicht. Sie sind nicht nur einer grossen, sondern auch dynamischen Konkurrenz ausgesetzt. 8

12 Preisgünstiges Wohnen Tabelle 6: Inserierte Mietwohnungen nach Zimmerzahl in der Stadt Winterthur (Daten: Meta-Sys) Inserate < CHF '.- Inserate CHF ' '5 Alle Neubau/Saniert Altbau Alle Neubau/Saniert Altbau -Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung plus-Zimmer-Whg Total Ebenfalls untersucht wird die Wohnraumversorgung der Personen in der zweituntersten Einkommensklasse, die sich Mieten von ' bis unter '5 Franken leisten können. Betroffen sind zwischen '8 (Jahr 3) und 3'5 (Jahr 8) steuerpflichtige Personen im Pensionsalter. Bei einer Umzugsquote von Prozent wären dies jährlich bis Umzüge. Für die pensionierten Wohnungssuchenden, welche sich Mieten zwischen ' und unter '5 Franken leisten können, sieht die Situation besser aus als für Personen mit weniger Einkommen. Das inserierte Angebot liegt bei rund 8 Wohnungen. Auf der Suche wären rund bis 7 Pensionierte. Wird die Nachfrage der Jüngeren dazugezählt, übersteigt zwar die Zahl der potenziellen Suchenden das Angebot ebenfalls, allerdings nicht mehr um ein Mehrfaches wie bei den sehr günstigen Wohnungen. Herausfordernd im Hinblick auf die Zukunft sind zwei Aspekte. Dringend gefordert ist der Ersatz von günstigen Altbauwohnungen, die aufgrund von Sanierungen oder Ersatzneubauten in den nächsten zehn Jahren vom Markt verschwinden werden. Denn auch bei stagnierender Zahl von armen Alten (und Jungen) müssen Neubau- oder sanft renovierte Wohnungen im tiefen Preissegment für Realersatz sorgen. Dass dies nicht unrealistisch ist, lässt der Vergleich von Städten mit ähnlich oder grösserem Druck auf den Wohnungsmarkt vermuten (Abbildung ). In den Städten Zürich, Basel und Winterthur ist der Anteil günstiger Wohnungen am Verschwinden. In den Städten Bern, Lausanne und Neuchâtel ist das Angebot günstiger Wohnungen hingegen absolut etwa konstant geblieben, bei deutlich steigendem Angebot in den höheren Segmenten. Hier haben teure Wohnungen also günstige nicht ersetzt, sondern ergänzt. 83

13 Demografie und Wohnungswirtschaft Klar ist, dass die Wohnungssuchenden bei neueren Wohnungen mit tiefen Stückpreisen Abstriche bezüglich Wohnfläche machen müssen. Studios sowie -Zimmer-Wohnungen für Alleinwohnende, welche unter ' Franken kosten, wären bei Quadratmeterpreisen von bis 3 Franken 5 bis 6 m gross. Wohnungen für Paare mit tiefen Einkommen, die sich '5 Franken Miete leisten können, wären bei Quadratmeterpreisen von bis 8 Franken ca. 65 m bis 75 m gross. Ein solches Angebot gibt es gemäss den inserierten Mietwohnungen heute in Winterthur in sehr kleiner Menge (Tabelle 7). Abbildung : Inserierte Wohnungen nach Preissegment und Jahr (Daten: Meta-Sys) Stadt Basel Stadt Zürich < CHF CHF 5 CHF 5 < CHF CHF 5 CHF 5 CHF 5 CHF 5 35 >CHF 35 CHF 5 CHF 5 35 >CHF 35 Stadt Lausanne Stadt Bern < CHF CHF 5 CHF 5 < CHF CHF 5 CHF 5 CHF 5 CHF 5 35 >CHF 35 CHF 5 CHF 5 35 >CHF 35 Neuchâtel Winterthur < CHF CHF 5 CHF 5 < CHF CHF 5 CHF 5 CHF 5 CHF 5 35 >CHF 35 CHF 5 CHF 5 35 >CHF 35 Daneben stellt sich die Verteilungsfrage: Nicht nur ältere und noch viel mehr jüngere Personen mit geringen Einkommen sind auf der Suche nach günstigen Wohnungen. Auch viele Personen, die es sich eigentlich leisten können, bevorzugen tiefe Fixpreise beim Wohnen und bewerben sich auf günstigen Wohnraum. Wird das Angebot an günstigen Wohnungen kleiner, stellt sich umso mehr die Frage, an wen günstige Wohnungen vermietet werden, sowohl bei gemeinnützigen als auch privaten Wohnungsanbietern. 8

14 Preisgünstiges Wohnen Tabelle 7: Inserierte Mietwohnungen nach Wohnfläche in der Stadt Winterthur (Daten: Meta-Sys) Inserate < CHF '.Alle < m 6 m 6 8 m 8 m Inserate CHF ' '5 Neubau/Saniert Altbau Alle Neubau/Saniert Altbau m 3 5 m 3 3 > 5 m Total Lösungsansätze: Realersatz und Verteilung Die Modellierung der zukünftigen Finanzkraft von Pensionierten legt nahe, dass sowohl der Anteil als auch die absolute Zahl armer Personen im Laufe der nächsten zehn Jahren zurückgeht. Die Entwicklung verläuft voraussichtlich differenziert: Kurzfristig steigt die Zahl der Pensionierten in der tiefsten Einkommensklasse ausgehend von ' Personen bzw. Paare im Jahr 3 leicht an. Anschliessend sinkt die Zahl bis 3 auf ein Niveau, welches deutlich darunterliegt. Die betroffenen Pensionierten sind überwiegend alleinstehend und wohnen alleine. Die Umzugsmobilität ist bei über 65-Jährigen sehr tief. Aufgrund der gesellschaftlichen und baulichen Entwicklungen ist allerdings damit zu rechnen, dass künftig mehr Pensionierte als heute auf der Suche nach einer zahlbaren Wohnung sind. Wird mit einer Umzugsquote von vier Prozent jährlich gerechnet, wären in den nächsten zehn Jahren jährlich rund 7 bis 9 Pensionierte in Winterthur auf der Suche nach Wohnungen, die günstiger als ' Franken sind. Mit der Erhöhung der Umzugsquote und dem Sinken der absoluten Zahl armer Pensionierter werden vermutlich ähnlich viele Personen wie heute auf Wohnungssuche sein. Die Gegenüberstellung dieser Zahlen mit dem inserierten Wohnungsangebot deckt zwei Problemfelder auf: Obwohl sich ein Wohlstandsgewinn abzeichnet, steht die abnehmende Zahl Pensionierter mit sehr tiefen Einkommen auf dem Wohnungsmarkt unter hohem Druck. Mit ihnen sucht ein Vielfaches an jüngeren Personen im selben Preissegment. Die Nachfrage übersteigt dabei das inserierte Angebot deutlich. Es wird notwendig sein, den heutigen Bestand an günstigen Wohnungen mindestens zu halten. 85

15 Demografie und Wohnungswirtschaft Das bedeutet: Aus strukturellen Gründen braucht die Stadt Winterthur Neubauwohnungen mit Stückpreisen unter ' Franken sowie zwischen ' und '5 Franken. Um den gesellschaftlichen Anspruch an generationengemischten Wohnmöglichkeiten gerecht zu werden, macht es Sinn, solche Wohnungen in den Wohnungsspiegel gewöhnlicher Wohnprojekte zu integrieren. Abstriche müssen ältere (oder jüngere) Wohnungssuchende in Bezug auf die Wohnfläche machen, denn zu diesem Stückpreis lassen sich nur relativ kleinflächige Grundrisse realisieren. Werden Wohnprojekte mit günstigen Wohnungen exklusive für Personen im Pensionsalter bereitgestellt, so nehmen deren Bewohnerinnen und Bewohner in Kauf, in einem «modernen Altersheim» zu leben, das günstigen Wohnraum garantiert, dafür aber alterssegregiert ist. Daneben braucht es Lösungen für die Verteilung: Gefragt sind Vermietungsprozesse, mit denen günstige Wohnungen an Wohnungssuchende mit geringen Budgets vermietet werden. Dies betrifft sowohl gemeinnützige als auch private Wohnungsanbieter. Voraussetzung ist, dass sich Eigentümer auf entsprechende Vermietungsziele einlassen. 86