EICHWALDE ZEUTHEN Mieter & Nutzer Info Einen schönen Herbst und einen guten Jahreswechsel

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1 EICHWALDE ZEUTHEN Mieter & Nutzer Info Vereinszeitung des DMB - Mieterschutzbundes Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. Vereinigung der Mieter, Pächter und Eigentümer von Einfamilien Eigenheimen der Gemeinden Eichwalde, Zeuthen und LDS, im Landesverband Brandenburg e.v. des DMB Nummer 3-4 / 21 Ausgabe - September / Dezember 2016 kostenlos Eiinen schönen Herbst und eiinen guten Jahreswechsell 1

2 Inhaltsverzeichnis: 1. Herbstbild S.1 2. Inhaltsverzeichnis S.2 3. Neues aus dem Vorstand S.2 4. BK Spiegel Deutschland S.3 5. BK Spiegel Brandenburg S.4 6. BK Spiegel EZ u.u. S.6 7. Neues vom Recht S.7 6. Impressum S Neues vom Vorstand: Dem Vorsitzenden des DMB-MSB wurde am auf dem 14. Landesverbandstag des DMB LV Brandenburg die Ehrennadel des DMB in Silber verliehen. Eine Ehrung der Arbeit des gesamten Vereins. Der 14. Landesverbandstag nahm die Berichte des Vorstandes entgegen, verabschiedete einen Leitantrag und wählte den Landesvorstand mit Dr. Rainer Radloff als Landesvorsitzenden. Die Teilnehmer am Landesverbandstag bei der Abstimmung der Tagesordnung. Ausgezeichnet Mit der Golden Ehrennadel des DMB wurden Kerstin Kircheis (Cottbus), KlausJürgen Warnick (Kleinmachnow) und Albrecht Papenroth (Niederlausitz) Hans-Joachim Hinz 2

3 Betriebskostenspiegel Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt (dmb) Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,18 Euro/qm/Monat betragen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2014 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 3.052,80 Euro für das Abrechnungsjahr 2014 aufgebracht werden. Während in den westlichen Bundesländern im Durchschnitt 2,14 Euro/qm/Monat gezahlt wurden, waren es in den östlichen Bundesländern 2,27 Euro. Die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen hier rund 11 Prozent höher und die Kosten für die Wasserversorgung einschließlich Abwasser lagen etwa 15 % über den Durchschnittswerten im Westen. Dafür waren die kommunalen Gebühren, also Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung in den westlichen Bundesländern teurer, genauso wie die Kosten für Versicherungen oder für Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeister. Regionale/lokale Unterschiede groß Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. Heizung und Warmwasser 2014 Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2014 erstmals seit langer Zeit gesunken und liegen jetzt im Durchschnitt bei 1,39 Euro/qm/Monat. Das sind rund 8 % weniger als noch Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich somit durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.334,40 Euro im Jahr, 115,00 Euro weniger als Letztlich entfallen 64 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser. Der Rückgang bei den warmen Betriebskosten 2014 ist zum einen auf die wärmeren Wintermonate und damit auf einen reduzierten Energieverbrauch zurückzuführen. Zum anderen sank der Preis für Heizöl um knapp 8 %, Fernwärme wurde um 1,3 % preiswerter und der Gaspreis blieb nahezu unverändert. Ausblick 2015 Die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2015 dürften aus Mietersicht keine böse Überraschung enthalten, eher im Gegenteil. Während bei den kalten Betriebskosten keine nennenswerten Preissteigerungen aufgetreten sind, dürften die Heizkosten noch einmal 3

4 gesunken sein. Hauptverantwortlich hierfür sind die um 23,1 % gesunkenen Heizölpreise, die im Vergleich zu 2014 um 5,6 % niedrigeren Preise für Fernwärme und die um 1,5 % gesunkenen Gaspreise. Neuer Betriebskostenspiegel für das Land Brandenburg veröffentlicht Mieter zahlen in Brandenburg im Durchschnitt 2,07 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten. Rechnet man dagegen alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die so genannte zweite Miete hier bis zu 3,13 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der DMB Brandenburg jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2014 vorlegt. Die Daten basieren auf qm Mietwohnungsfläche. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten beim Anfallen aller Betriebskostenarten 3.004,40 Euro für das Abrechnungsjahr 2014 aufgebracht werden. Potsdam: Der Deutsche Mieterbund Land Brandenburg hat den Betriebskostenspiegel für sein Bundesland herausgegeben. Nachdem im Vormonat der Bundesverband bereits die Übersicht für ganz Deutschland veröffentlichte, liegen nun auch die Daten für das Land Brandenburg vor. Auf der Grundlage von Betriebskostenabrechnungen für insgesamt rund qm Wohnfläche können grundsätzlich folgende Aussagen getroffen werden: Gegenüber dem Vorjahr sind die Betriebskosten insgesamt leicht gesunken und liegen in Brandenburg inzwischen nahe dem Bundesdurchschnitt. Die Mieter in Brandenburg mussten für das Abrechnungsjahr 2014 durchschnittlich 2,07 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Soweit alle rechtlich zulässigen Betriebskosten vereinbart waren, sind allerdings 3,13 Euro/qm/Monat zu zahlen gewesen. Bei einer Wohnfläche von 80 qm sind das 3.004,80 Euro im Jahr und damit rund 200,- Euro weniger als im Jahr zuvor. Diese grundsätzlich gute Nachricht wurde durch das Sinken der Kosten für Heizung und Wassererwärmung möglich. Dennoch bleiben gerade diese Kosten in Brandenburg (1,52 Euro/qm/Monat) deutlich über denen des Bundesdurchschnittes (1,39 Euro/qm/Monat). Ebenso liegen die Kosten für Wasser und Abwasser in Brandenburg deutlich höher als die für ganz Deutschland. Der 4

5 Landesvorsitzende Dr. R. Radloff sagte gegenüber der Presse: Wir wissen, dass die Betriebskosten im Land Brandenburg örtlich, regional und bei unterschiedlichen Wohnungen sehr differenziert sind. Allen gemeinsam jedoch ist, dass sie den Mietern jedes Jahr viel Geld kosten. Eine sachgemäße Prüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnungen ist schon von daher sinnvoll. Seit dem liegt ebenfalls dieser Betriebskostenspiegel für das Land Brandenburg vor. aktualisierte Dieser gilt als Orientierung für alle Gemeinden und Städten des Landes Brandenburg. Für den Landkreis Dahme - Spreewald gilt der Betriebskostenspiegel für Eichwalde / Zeuthen und Umgebung, der nachstehend nochmals in tabellarischer Form dargestellt ist. 5

6 Betriebs- + Heizkostenspiegel 2015/2016 für Eichwalde / Zeuthen und Umgebung (Grundlage bilden das gewogene Mittel der Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 / 2015) Betriebskostenart Ø EZ ( ) Ø BK EZ ( ) 1. Grundsteuer 0,150 0, Wasser - Gesamt 0,450 0, Niederschlagswasser 0,000 0, Heizung 1,090 0, Schornsteinfeger 0,030 0, Warmwasserbereitung 0,270 0, Aufzugsanlage 0,100 0, Straßenreinigung 0,030 0, Winterdienst 0,000 0, Müllbeseitigung 0,140 0,140 Sperrmüll + Entrümpel 0,000 0, Hausreinigung 0,150 0,150 Ungeziefer 0,000 0, Gartenpflege 0,090 0, Beleuchtung 0,050 0, Versicherung 0,150 0, Hauswart 0,150 0, Gemeinschaftsantenne 0,120 0, Sonstige kalte BK 0,030 0, Dachrinnenreinigung 0,000 0, Warme Betriebskosten 1,360 0, Sonstige warme BK 0,000 0,000 Ø BK - in 3,000 1,640 Rot = Warme BK Blau = Kalte BK 6

7 Neues aus der Rechtsprechung Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Heizkostenabrechnung Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird unwirksam, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht oder durch unverzügliche Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen die Rückstände tilgt. Voraussetzung ist aber immer eine vollständige Tilgung, das heißt ein Ausgleich der Mietrückstände bis zum letzten Cent, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 261/15). In der gleichen Entscheidung erklärte der Bundesgerichtshof, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ohne Bedeutung ist, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen. Ebenfalls keine Rolle spielt es bei der Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung ( 9a) entspricht oder nicht. Der Vermieter muss nicht erläutern, auf welche Art und Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, und auch keine entsprechenden Unterlagen beifügen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann. Dies muss der Vermieter allerdings nachholen bzw. dem Mieter Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen gewähren, wenn der die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung bezweifelt. Schadensersatz wegen Wiederbeschaffung von Kontoauszügen Muss der Mieter Duplikate von Kontoauszügen erstellen lassen, um nachzuweisen, dass Mietforderungen des Vermieters nicht bestehen, kann er die Kosten für die Duplikaterstellung als Schadensersatz von Vermieter erstattet verlangen. Hier lief das Mietverhältnis von August 2007 bis September Mit Mahnbescheid vom forderte der Vermieter drei Monatsmieten aus dem Jahr 2010 nach. Der Mieter ließ Kontoauszugs-Duplikate erstellen und wies so nach, dass er die Miete immer pünktlich gezahlt hatte. Die Bankgebühren für die Duplikaterstellung in Höhe von 11,95 Euro muss jetzt der Vermieter erstatten (AG Pasewalk 101 C 85/14). Kein Rückgriffsrecht auf Mietkaution wegen verjährter BK - Nachforderungen Gut drei Jahre nach Ende des Mietverhältnisses forderte der Mieter die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Mietsicherheit zurück. Er hatte damals ein Kautionssparbuch eingerichtet und an den Vermieter verpfändet und übergeben. Jetzt forderte er die Freigabe und Rückgabe des Sparbuchs. Der Vermieter hielt dem Nachzahlungsansprüche aus älteren Betriebskostenabrechnungen entgegen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 263/14) stellte jetzt fest, dass Betriebskostennachforderungen beispielsweise für das Jahr 2006 bis 2007 abgerechnet sein müsste und dass die dreijährige Verjährungsfrist dann am 31. Dezember 2010 endet. Nach Eintritt der Verjährung der Betriebskostennachforderungen dürfe sich der Vermieter aber nicht mehr aus der Kaution bedienen. Betriebskostenzahlungen seien regelmäßig wiederkehrende Leistungen, daran ändere sich auch nichts, wenn über die monatlichen Vorauszahlungen einmal im Jahr abgerechnet würde. Sinn des Gesetzes sei es, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Vermieters aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen soll, so dass der Mieter nach Ablauf dieses Zeitraums und Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Sicherheit wegen derartiger Ansprüche verhindern und somit die Sicherheit zurückerhalten kann. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter in einem solchen Fall die Rückgabe der Sicherheit unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen verjährter wiederkehrender Leistungen verweigern könnte. 7

8 Der Vorstand gratuliert unseren ehrenamtliche Mitarbeiterin Marlies Skibbe Ralph Schaefer zum Geburtstag Wir wünschen Ihnen Gesundheit und Wohlergehen. Wir bedanken uns bei Ihnen, für Ihre jahrelangen Arbeit im Mieterschutzbund Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. Impressum Die Mieter & Nutzer Info wird vom Vorstand des DMB - Mieterschutzbund Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. herausgegeben. Adresse Sprechstunde Postfach DMB - MSB E / Z u.u. e.v. Gemeinde Eichwalde Grünauer Straße Eichwalde dienstags: 16:30 bis 17:45 Uhr Generationstreff Zeuthen Forstweg 30: jeden ersten Mittwoch im Monat von 16:00 18:00 Uhr Volkshaus Wildau: jeden dritten Donnerstag im Monat von 15:00 17:00 Uhr oder DMB - MSB Geschäftsstelle Schönerlinder Straße Berlin Tel.:030 / ; FAX: 030 / MSB-Jochen.Hinz@t-online.de Mo. bis Fr. von 9:00 bis 11:45 Uhr + nach vorheriger Vereinbarung. Redaktionskommission des DMB - MSB unter Leitung von H. J. Hinz (V.i.S.d.P.) Hinweise und Beiträge sind erbeten. Konto für Spenden und Mitgliedsbeiträge: Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam IBAN: DE Frohe Weihnachten + ein gesundes Neues Jahr Die nächste Ausgabe der M&N-I erscheint im März 2017 Nutzen Sie die Telefon-, Fax Beratung mit den hier angegebenen Adressen und die Ihrer Rechtsberater. Dies gilt auch für Nichtmitglieder, die aber Mitglied werden wollen 8