DNotI. Fax - Abfrage. WEG 15, 10 Abs. 2 Blockheizkraftwerk als Sondereigentum; Abnahmeverpflichtung der Miteigentümer. I.

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1 DNotI Fax - Abfrage Deutsches Notarinstitut Gutachten des Deutschen Notarinstitut Dokumentnummer: 1150# letzte Aktualisierung: 14. Juni 2004 WEG 15, 10 Abs. 2 Blockheizkraftwerk als Sondereigentum; Abnahmeverpflichtung der Miteigentümer I. Zum Sachverhalt Ein Bauträger beabsichtigt, auf einem Grundstück im Innenstadtbereich eine Wohnanlage zu errichten. Auf diesem Grundstück befindet sich noch ein altes Hotel, das bestehen bleiben soll und ebenfalls als eine Wohneinheit zur Gesamtanlage gehört. Im Neubau soll eine neue Heizungsanlage eingerichtet werden, die sowohl das alte Hotel als auch die neue Wohnanlage versorgt. Der Bauträger beabsichtigt, diese Heizanlage einem gewerblichen Unternehmer zu überlassen, der die Wärmeversorgung im wesentlichen über ein Blockheizkraftwerk und für die Spitzenlast über einen konventionellen Gasbrenner betreibt. Der gewerbliche Unternehmer verkauft den erzeugten Strom an den örtlichen Versorger und deckt damit seine Investitions- und Wartungskosten. Außerdem will der gewerbliche Unternehmer die Heizenergie an die Wohnungseigentümer und das Hotel verkaufen. Nach 12 Jahren ist die Anlage beim gewerblichen Unternehmer abgeschrieben. Sie soll dann in funktionstüchtigem Zustand ohne weitere Gegenleistung in das Eigentum der Eigentümergemeinschaft fallen. Die Heizanlage soll bis zum Ablauf dieser 12 Jahre im Eigentum des gewerblichen Unternehmers verbleiben. Der Heizraum kann gemeinschaftliches Eigentum sein. Die Beteiligten möchten gerne, diese Rechtsverhältnisse schon jetzt durch bindende Bestimmungen der Teilungserklärung, möglicherweise durch Grundbucheintragungen sichern. Insbesondere soll darauf geachtet werden, daß in der Laufzeit, in der die Anlage beim gewerblichen Unternehmer abgeschrieben wird, kein Wohnungseigentümer aus dem Vertragsverhältnis ausbrechen kann. Die Wohnungseigentümer sollen auch nicht das Recht haben, selbst Heizenergie oder Warmwasser zu erzeugen. Ferner wird erwogen, daß von dem Grundstück aus eine Nahwärmeversorgung aufgebaut wird, in die auch die anliegenden Grundstücke anderer Eigentümer einbezogen werden. Der derzeit geplante Heizraum wäre

2 Seite 2 dann zu klein, um eine derartige Anlage aufzunehmen, die angrenzende Grundstücke mit versorgen kann. Der Bauträger möchte sich daher das Recht vorbehalten, am Neubau einen Anbau zu errichten, in dem die Nahwärmeversorgung aufgenommen wird, und diese Nahwärmeversorgungseinrichtung wiederum dem gewerblichen Unternehmer und zwar diesmal zusammen mit dem Eigentum am Gebäudeteil zu überlassen. Falls die Nahwärmeversorgung realisiert wird, sollen auch die Eigentümer des hier neu aufzuteilenden Grundstücks ihre Heizenergie und ihr Warmwasser ausschließlich aus der Nahwärmeversorgung beziehen. II. Fragestellung Wie können die vorgenannten gedachten Möglichkeiten in der Teilungserklärung und möglicherweise auch durch entsprechende Grundbucheintragungen gesichert werden? III. Zur Rechtslage 1. Eigentum an der Heizungsanlage Beabsichtigt ist im vorliegenden Fall, daß der Betreiber des Blockheizkraftwerks weiterhin Eigentümer der Heizungsanlage bleiben soll. Denkbar sind hier zwei Konstruktionen, die beide jedoch nicht unproblematisch sind. a) Die Heizungsanlage als Scheinbestandteil im Sinne von 95 BGB (1) 95 Abs. 1 S. 1 BGB Nach 95 Abs. 1 S. 1 BGB gehören zu den Bestandteilen eines Grundstücks bzw. Gebäudes nicht solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. U.E. kann im vorliegenden Fall das Blockheizkraftwerk nicht aufgrund einer bloßen schuldrechtichen Vereinbarung über dessen Errichtung gem. 95 Abs. 1 S. 1 BGB zum Scheinbestandteil gemacht werden. Die Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck nach 95 Abs. 1 S. 1 BGB setzt nämlich voraus, daß der Wegfall der Verbindung von vornherein beabsichtigt ist oder nach der Natur des Zwecks sichergestellt ist (Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl. 1996, 95 Rn. 2). Für die Absicht einer nur vorübergehenden Zweckbestimmung ist dabei in erster Linie die innere Willensrichtung desjenigen entscheidend, der die Verbindung vornimmt; sie muß dabei jedoch nach außen in Erscheinung treten und den Sachverhalt insoweit klarstellen (MünchKomm-Holch, 3. Aufl. 1993, 95 Rn. 3). Der Wille, die Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen,

3 Seite 3 wird vermutet, wenn die Verbindung in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts, wie z. B. eines Miet- oder Pachtrechts, erfolgt (Palandt/Heinrichs, a.a.o., 95 Rn. 3). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Verbindende die positive Absicht hat, die Sache nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zu überlassen (BGHZ 8, 7; BGH, NJW 1959, 1488). Im vorliegenden Fall ist beabsichtigt, nach 12 Jahren das Blockheizkraftwerk der Wohnungseigentümergemeinschaft zu überlassen. Aufgrund eines Pachtverhältnisses oder schuldrechtlichen Nutzungsverhältnisses über die Errichtung der Heizungsanlage kann daher hier nicht erreicht werden, daß die Heizungsanlage, wenn sie in der Wohnungseigentumsanlage errichtet wird, zu einem Scheinbestandteil erhöht. (2) 95 Abs. 1 S. 2 BGB Wohl aber könnte über 95 Abs. 1 S. 2 BGB erreicht werden, daß das Blockheizkraftwerk nur zu einem Scheinbestandteil wird. Nach 95 Abs. 1 S. 2 BGB gehören solche Bestandteile eines Grundstücks nicht zum Grund und Boden, die in Ausübung eines Rechtes an einem fremden Grundstück vom Berechtigten mit dem Grundstück verbunden werden. 95 Abs. 1 S. 2 BGB trägt im Gesichtspunkt Rechnung, daß derjenige, der in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück eine Sache mit dem Grundstück oder einem wesentlichen Bestandteil des Grundstücks verbindet, in der Regel nicht das Grundstück auf Dauer verbessern, sondern nur sein Recht wahrnehmen will (vgl. MünchKomm-Holch, a.a.o., 95 Rn. 15). Gemeint sind hiermit nach der Terminologie des BGB dingliche Recht. Solche dinglichen Rechte können Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten oder ein Nießbrauchrecht sein (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.o., 95 Rn. 5; MünchKomm-Heuch, a.a.o., 95 Rn. 16). Wird damit dem Betreiber des Blockheizkraftwerkes eine Dienstbarkeit zur Errichtung seines Kraftwerkes eingeräumt, so wird die Anlage bei Errichtung lediglich Scheinbestandteil gem. 95 Abs. 1 S. 2 BGB. Damit wird verhindert, daß die Heizanlage gem. 946 BGB i. V. m. den 93, 94 BGB Eigentum der Grundstückseigentümer wird. Zu beachten ist jedoch, daß die Heizanlage mit dem Wegfall des dinglichen Rechts nicht automatisch Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft wird, wenn die Grunddienstbarkeit nach 12 Jahren aufgehoben wird oder auf diesen Zeitraum befristet wird (vgl. hierzu MünchKomm.-Holch, a.a.o., 95 Rn. 22). Hierzu bedarf es vielmehr einer ausdrücklichen Übereignung, die sich nach den 929 ff. BGB richtet. b) Begründung von Sondereigentum an der Heizanlage Es fragt sich darüber hinaus, ob an dem Heizraum ein Teileigentum des Blockheizkraftwerkbetreibers nebst Sondereigentum an dem Kraftwerk begründet werden kann. Letzteres ist in Hinblick auf 5 Abs. 2 WEG problematisch. Grundsätzlich sind nämlich alle Teile des

4 Seite 4 Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, Gemeinschaftseigentum. Hierzu zählen nach ganz herrschender Auffassung auch Heizungsanlagen, wenn sie wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind und die Heizung ausschließlich Wohnungen oder sonstige Raumeinheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft versorgt, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst auf gemeinschaftliche Rechnung betrieben wird oder von einem Teileigentümer auf dessen Rechnung (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. 1994, 5 Rn. 22; Schmidt, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl. 1996, A Rn. 115; a. A. Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, 5 Rn. 24). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß an Heizungsanlagen kein Sondereigentum eines Wohnungseigentümers begründet werden kann, macht die Rechtsprechung nur dann, wenn die Heizungsanlage auch Gebäudekomplexe Dritter als Fernheizung versorgt (vgl. BGH, NJW 1975, 688; LG Bayreuth, Rpfleger 1973, 401, Schopp, Rpfleger 1974, 91; Schmidt, in: Bärmann/Seuß, a.a.o., A Rn. 115; Weitnauer, a.a.o., 5 Rn. 24). Hier soll nach der Rechtsprechung 5 Abs. 2 WEG nicht eingreifen, da insoweit die Anlage nicht bestimmungsgemäß nur dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, sondern auch der Versorgung Dritter. Nach dem Vorgesagtem ist es daher ohne weiteres möglich, an dem Heizungsraum Teileigentum zugunsten des Blockheizkraftwerkbetreibers zu begründen, wenn beabsichtigt ist, auch andere Grundstücke mit Fernwärme und Strom aus dem Blockheizkraftwerk zu versorgen. Anders sieht die Situation aus, wenn das Blockheizkraftwerk allein die Wohnungseigentumsanlage versorgen soll. Ob es hier allein ausreichend ist, daß aus dem Blockheizkraftwerk Strom in das allgemeine Netz eingespeist wird, um dessen Sondereigentumsfähigkeit zu begründen, muß als zur Zeit offen bezeichnet werden. Wir konnten insoweit keine ausdrücklichen Stellungnahmen im Schrifttum und in der Rechtsprechung finden. U.E. spricht gegen die Sondereigentumsfähigkeit des Blockheizkraftwerkes, daß es hauptsächlich der Versorgung der Wohnungseigentumsanlage mit Wärme und Strom dient. Die Einspeisung des überschießenden Stroms in das Netz ist dagegen nur von untergeordneter Bedeutung, wie überhaupt die Stromerzeugung beim Blockheizkraftwerk ehe bloßes Nebenprodukt der Wärmeerzeugung ist, um den Gesamtwirkungsgrad zu steigern. Wir meinen daher, daß in diesem Fall das Blockheizkraftwerk zwingend nach 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum ist. 2. Nachträgliche Errichtung eines Anbaus Dem Wunsch des Bauträgers, ihm die Möglichkeit einzuräumen, nachträglich einen Anbau zu errichten und an diesem ein neues Teileigentumsrecht zu begründen, kann u. E. dadurch entsprochen werden, daß die Gestaltungsvarianten, die zur sukzessiven Wohnungseigentumsbegründung entwickelt worden sind, auf den vorliegenden Fall angewandt werden. Denkbar wäre insoweit eine kleine Aufteilung bzw.

5 Seite 5 eine Aufteilung mit überdimensionalen Miteigentumsanteil. Zu den Einzelheiten verweisen wir auf die Ausführungen von Rapp im Beck schen Notarhandbuch, 1990, A III Rn. 36 ff. Unseres Erachtens sollte aber im Hinblick auf die Problematik der Sondereigentumsfähigkeit des Blockheizkraftwerks überlegt werden, ob eine derartige Gestaltung nicht von vornherein vorgesehen werden sollte. Wenn nämlich das Blockheizkraftwerk auch die umliegenden Grundstücke versorgt, ist unproblematisch die Begründung eines Teileigentums am Heizungsraum nebst Sondereigentum an der Heizungsanlage möglich. 3. Benutzungspflicht als Inhalt der Gemeinschaftsordnung Gem. 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer dinglich wirkende Regelungen über den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums treffen. Der Begriff des Gebrauchs im Sinne des 15 WEG entspricht dem Begriff der Benutzung im Sinne der 745 ff. BGB (vgl. Bärmann/Pick, a.a.o., 15 Rn. 1; Weitnauer/Lüke, a.a.o., 15 Rn. 3; Henckes/Niedenführ/Schultze, WEG, 3. Aufl. 1995, 15 Rn. 1). Inhalt von Gebrauchsregelungen können insbesondere Gebote einer bestimmten Nutzungsart sein (vgl. Henkes/Niedenführ/Schultze, a.a.o., 15 Rn. 5). Durch eine Gebrauchsregelung kann den Wohnungseigentümern insbesondere auch die Teilnahme an Gemeinschaftsanlagen z. B. der Anschluß an eine Gemeinschaftsanteleg, Sammelheizung etc. zur Pflicht gemacht werden. Gleiches soll auch für den Bezug von Fernwärme gelten (vgl. Weitnauer/Lüke, a.a.o., 15 Rn. 41). In den vorgenannten Fällen geht es allesamt um die Begründung einer Benutzungspflicht von Gemeinschaftsanlagen, im vorliegenden Fall soll dagegen eine Pflicht zur Benutzung einer Anlage begründet werden, die nicht im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer steht, sondern Alleineigentum eines Dritten oder Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ist. Fraglich ist, inwieweit eine derartige Benutzungspflicht, die auf eine Abnahmeverpflichtung der Wohnungseigentümer zugunsten des Blockheizkraftwerkbetreibes hinausläuft, in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden kann. Es geht insoweit um die Frage, inwieweit Dritten - nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Personen - mit dinglicher Wirkung in der Gemeinschaftsordnung Rechte eingeräumt werden können. Rapp (in: DAI-Skript, Wohnungseigentum, Tagung vom 11./ , 101) geht davon aus, daß die Begründung derartiger Abnahmeverpflichtungen 15 WEG fremd ist. Dem entspricht es, daß die herrschende Meinung (OLG Frankfurt, MDR 1983, 581; OLG Braunschweig, MDR 1979, 496) davon ausgeht, daß es ausgeschlossen ist, Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten im Rahmen von Vereinbarungen nach den 10 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG zu begründen. Gegen diese Rechtsprechung wendet sich Lüke (in: Weitnauer, a.a.o., 10 Rn. 38); er meint ausdrücklich entgegen dem OLG Frankfurt (a.a.o.) daß es möglich sei, drittbegünstigende Vereinbarungen im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung vorzusehen. Hiergegen spricht jedoch u. E., daß die Konstruk-

6 Seite 6 tion des echten Vertrages zugunsten Dritter im Rahmen dinglicher Rechte nach h.m. nicht anwendbar ist (vgl. BGH, NJW 1993, 2617; BGH, WM 1986, 749, 750; BGHZ 41, 95, 96; OLG Oldenburg, DNotZ 1968, 308; Palandt/Heinrichs, a.a.o., Einführung vor 328 Rn. 9; a. A. Bauer/Stürner, Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Aufl. 1993, 40; MünchKomm-Wacke, a.a.o., 328 Rn. 28). Festzuhalten ist damit mit der herrschenden Meinung, daß eine dingliche Absicherung der Abnahmeverpflichtung durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht möglich ist. Letzteres gilt u.e. auch dann, wenn der Berechtigte aus einer solchen Abnahmeverpflichtung Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Dies ergibt sich u.e. daraus, daß durch Vereinbarungen nach 15, 10 Abs. 2 WEG nur der Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt werden kann. Eine Abnahmeverpflichtung betrifft jedoch nicht den Gebrauch des Wohnungseigentums. Sie geht über eine derartige Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer hinaus, indem sie die Wohnungseigentümer zum Bezug bestimmter Leistungen und Güter verpflichtet. Sie schränkt damit deren allgemeine Handlungsfreiheit ein. 4. Sonstige Möglichkeiten der dinglichen Absicherung der Abnahmeverpflichtung Damit ist festzuhalten, daß die Abnahmeverpflichtung nur schuldrechtlich mit dem Bauträger vereinbart werden kann, und zwar mit der Maßgabe, daß dieser bei einer Weiterveräußerung der Wohnungen verpflichtet ist, die Erwerber zu verpflichten, diese Verpflichtung zu übernehmen und an spätere Eigentümer weiterzugeben. Fraglich ist, wie diese schuldrechtliche Verpflichtung dinglich abgesichert werden kann. a) In Parallele zu den Bierbezugsfällen ist an eine Absichtsicherung durch eine persönliche Dienstbarkeit in Form einer Unterlassungsdienstbarkeit zu denken (vgl. hierzu Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Aufl. 1993, Rn ff.). Inhalt einer solchen Dienstbarkeit müßte das Verbot sein, auf dem Grundstück Heizungen und Heizungs- und Stromerzeugungsanlagen zu betreiben. b) Denkbar ist es aber auch, die Abnahmeverpflichtung mit einer Vertragsstrafe und/oder einer Schadensersatzverpflichtung zu kombinieren. Letztere könnten sodann dinglich durch eine Reallast oder Grundpfandrechte, insbesondere eine Sicherungshypothek, abgesichert werden. Diese Alternative hätte allerdings den Nachteil, daß die Beleihbarkeit der Wohnungseigentumseinheiten durch die Reallast oder die Sicherungshypothek erschwert würde. Dieses Gutachten ist nicht zur Weitergabe an Dritte bestimmt. Literatur

7 Seite 7 Brambring/Jerschke/Waldner, Beck sches Notar-Handbuch, 1992, 256 f. OLG Frankfurt, Urt. v , MDR 1983, 580 f. OLG Braunschweig, Beschl. v , MDR 1979, 496 f. DAI-Tagungsskript, Wohnungseigentum, 11./ , 100 f. Weitnauer/Hauger/Lüke, WEG, 8. Aufl., 319 f.