DNotI. Sachverhalt: BGB 184 Bestellung einer Grundschuld durch falsus procurator

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: letzte Aktualisierung: 13.November 1999 BGB 184 Bestellung einer Grundschuld durch falsus procurator ErbbauVO 1 Abs. 3; WEG 30, 31 Unzulässigkeit der Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes; Begründung von Teilerbbaurechten als zulässige Alternativgestaltung Sachverhalt: Eine Gebietskörperschaft (nachfolgend G) ist Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem ihr Verwaltungsgebäude steht, das aber für eine weitere Bebauung Raum bietet. Der Partner (nachfolgend P) will von G ein unmittelbar an dieses Grundstück anschließendes Gebäude erwerben, wobei er nur die bebaute Fläche ohne Freiflächen erwerben möchte. Die zur Sanierung dieses Gebäudes erforderlichen Stellplätze will er schaffen in einem ein- oder mehrgeschossigen Garagengebäude, das weitgehend unterirdisch an das bestehende Verwaltungsgebäude so angebaut wird, daß G allerdings erst in einigen Jahren einen Erweiterungsbau ihres Verwaltungsgebäudes aufbauen kann. Bis dahin soll die Oberseite des Garagengebäudes abgedichtet und begrünt werden. Zur Veräußerung des unbebauten Grundstücksteils, auf dem das Garagengebäude (und später der Erweiterungsbau des Verwaltungsgebäudes) errichtet wird, ist G nicht bereit. Sie wollte in den Vorverhandlungen noch nicht einmal ein Erbbaurecht bestellen, worüber aber jetzt verhandelt wird. G ist bereit, die für den Bau des Garagengebäudes erforderliche Grundfläche durch Wegmessung als eigenes Grundstück zu bilden. Deutsches Notarinstitut Kaiserstraße Würzburg Telefon / Telefax / dnoti@dnoti.de internet:

2 Seite 2 Rechtsfrage: Auf welche Weise wird dem Eigentümer eines Grundstücks gewährleistet, der einem Dritten das Recht einräumt, auf dem Grundstück ein ein- oder mehrgeschossiges Garagengebäude mit Pkw-Stellplätzen zu errichten, daß er auf diesem Garagengebäude ein Bürogebäude aufbauen kann, dessen Eigentümer er sein will, wobei der Dritte Eigentümer des Garagengebäudes bleiben und sichergestellt haben möchte, daß er die Stellplätze in dem Garagengebäude veräußern kann? Zu der aufgeworfenen Rechtsfrage nehmen wir wie folgt Stellung: 1. Bestellung einer Grunddienstbarkeit bzw. einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des P Die von G ursprünglich vorgesehene Einräumung einer Dienstbarkeit (entweder als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des P) dürfte dem Anliegen der Vertragsteile nicht gerecht werden. Gem. 95 Abs. 1 S. 2 BGB sind Gebäude keine Bestandteile des Grundstücks, wenn sie in Ausübung eines Rechts vom Berechtigten mit dem fremden Grundstück verbunden werden. 95 BGB schränkt die Grundsätze der 93, 94 BGB ein. Wenn die Voraussetzungen des 95 BGB vorliegen, sind die verbundenen oder eingefügten Sachen weder wesentliche noch einfache Grundstücksbestandteile, sondern bloße Scheinbestandteile, die, auch wenn sie tatsächlich unbeweglich sind, im Rechtssinn bewegliche Sachen bleiben und den für diese geltenden Regeln unterliegen (Palandt/Bassenge, BGB, 58. Aufl. 1999, 95 BGB Rn. 1). Rechte im Sinne des 95 Abs. 1 S. 2 BGB sind nur dingliche Rechte, somit auch die Grunddienstbarkeit bzw. die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Palandt/Bassenge, a. a. O., Rn. 5; OLG Celle MDR 1952, 77; Frank, DNotZ 1992, 678; Staudinger/Dilcher, BGB, 13. Aufl. 1995, 95 Rn. 15). Der Begriff Gebäude wird bei 95 Abs. 1 S. 2 BGB im allgemeinen Sinne verwendet, so daß darunter jeder Baukörper, mithin auch ein massives Garagengebäude fällt (Staudinger/Dilcher, a. a. O., Rn. 14). P könnte somit auch bei einer bloßen Dienstbarkeitsbestellung Eigentümer des von ihm errichteten Garagengebäudes werden. Zu bedenken ist aber, daß zwar sowohl die Grunddienstbarkeit (allerdings nur mit schuldrechtlicher Wirkung, vgl. OLG Hamm Rpfleger 1980, 225) als auch die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (mit dinglicher Wirkung, 1092 Abs. 1 S. 2 BGB) einem Dritten zur Ausübung überlassen werden können; doch ermöglicht diese Konstruktion nicht die Veräußerung der Stellplätze an einen Dritten. Das Scheinbestandteilseigentum i. S. des 95 Abs. 1 S. 2 BGB kann nämlich nicht in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt werden; dies folgt zwingend aus den 3 Abs. 1, 4 Abs. 1, 8 Abs. 1, Abs. 2 WEG, wonach nur ein Grundstück in Wohnungs- bzw. Miteigentum aufgeteilt werden kann und die Aufteilung zum Vollzug der Rechtsänderung der Eintragung in das Grundbuch bedarf. 2. Einräumung von Dauernutzungsrechten zugunsten des Partners Erwogen worden ist des weiteren, für jeden Garagenstellplatz ein Dauernutzungsrecht i. S. des 31 WEG zu bestellen.

3 Seite 3 a) Gem. 31 Abs. 1 WEG kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluß des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht). Das Dauernutzungsrecht ist ebenso wie das Dauerwohnrecht ( 31 Abs. 1 WEG) eine Art beschränkter persönlicher Dienstbarkeit, jedoch abweichend von dieser übertragbar und vererblich ( 33 Abs. 1 S. 1 WEG). Vom Teileigentum bzw. Teilerbbaurecht unterscheidet sich das Dauernutzungsrecht dadurch, daß der Dauernutzungsberechtigte kein Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes erwirbt. Auch das Gebäudeeigentum als solches verbleibt im Gegensatz zum Erbbaurecht beim Grundstückseigentümer. b) Sofern dem P je ein Dauernutzungsrecht pro Pkw-Stellplatz eingeräumt wird, könnte er nach 33 Abs. 1 S. 1 WEG jedes dieser Dauernutzungsrechte an einen Dritten veräußern. Das Dauernutzungsrecht ist nicht mit Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Reallasten und Grundpfandrechten belastbar, dafür jedoch mit einem Nießbrauch und einem Vertragspfandrecht im Sinne des 1273 BGB (Palandt/Bassenge, a. a. O., 33 WEG Rn. 1). Die Zwangsvollstreckung erfolgt auf der Grundlage des 857 ZPO, Drittschuldner ist der Eigentümer. Die Verwerfung erfolgt nach 857 Abs. 5 ZPO oder nach 844 ZPO (Palandt/Bassenge, a. a. O., Rn. 1). Die Begründung eines Vertragspfandrechts nach 1273 BGB richtet sich gem Abs. 1 S. 1 BGB nach den für die Übertragung des Rechts geltenden Vorschriften. Das Dauernutzungsrecht kann somit nur durch dingliche Einigung nach 873 BGB und Eintragung im Grundbuch wirksam verpfändet werden. Die Vorschrift des 1280 BGB (Verpfändungsanzeige) findet auf die Verpfändung eines Dauernutzungsrechts keine Anwendung, weil die Übertragung des Dauernutzungsrechts neben der dinglichen Einigung noch die Grundbucheintragung verlangt (vgl. auch Palandt/Bassenge, a. a. O., 1280 BGB Rn. 1). Die Befriedigung aus dem Vertragspfandrecht am Dauernutzungsrecht setzt nach 1277 BGB einen dinglichen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Recht voraus. Dieser dingliche Titel könnte nach der Novellierung des 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nunmehr auch durch eine notarielle Unterwerfungserklärung geschaffen werden. Dies dürfte Ihren zweiten Haupteinwand (neben der dinglichen Rechtslage) gegen die Bestellung von Dauernutzungsrechten an den Pkw-Stellplätzen relativieren, denn danach hat P u. E. durchaus die Möglichkeit, solche Dauernutzungsrechte als Finanzierungsgrundlage für seine Bank anzubieten. 3. Bestellung eines Erbbaurechts an dem Garagengrundstück Die Bestellung eines Erbbaurechts an dem Garagengebäude dürfte unter dem Gesichtspunkt des 1 Abs. 3 ErbbauVO problematisch sein. a) P ist nämlich verpflichtet, das Garagengebäude statisch so zu dimensionieren, daß G auf das Garagengebäude einen etwa zweigeschossigen Aufbau setzen kann. Diese Konstruktion könnte die Nichtentstehung des Erbbaurechts zur Folge haben, denn nach 1 Abs. 3 ErbbauVO ist die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, unzulässig. Gegenstand eines Erbbaurechts kann nur ein nach der Verkehrsanschauung selbständiges und einheitliches Bauwerk sein (Staudinger/Ring, BGB, 13. Aufl. 1994, 1 ErbbauVO Rn. 34; Palandt/Bassenge, BGB, 58. Aufl. 1999, 1 ErbbauVO Rn. 4; Ingenstau, ErbbauVO, 7. Aufl. 1994, 1 Rn. 70 ff.; Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 2. Aufl. 1995, 2. Kap., II 2.28). Mit dem in 1 Abs. 3

4 Seite 4 ErbbauVO ausgesprochenen Verbot soll im Ergebnis verhindert werden, daß ein Erbbaurecht zu Rechtsverhältnissen an einem Gebäude führt, die schlecht abzugrenzen sind und leicht zu Streitigkeiten führen können (Ingenstau, a. a. O., Rn. 70; OLG Stuttgart DNotZ 1975, 491 = NJW 1975, 786 = Rpfleger 1975, 131). Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist es insbesondere, Sonderrechte an wesentlichen Bestandteilen eines in Ausübung des Erbbaurechts errichteten Gebäudes zu vermeiden (Ingenstau, a. a. O., Rn. 70; Krämer, DNotZ 1974, 647 ff.). Ob ein Bauwerk ein einheitliches, selbständiges Gebäude darstellt, richtet sich, soweit man die Entscheidung des BGH zum Überbau zugrundelegt, in erster Linie nach seiner körperlichen, bautechnischen Beschaffenheit (vgl. Oefele/Winkler, a. a. O., 2.29). Sofern die Bauwerksteile nicht voneinander getrennt werden können, ohne daß der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, ist grundsätzlich ein einheitliches Gebäude gegeben (BGH DNotZ 1982, 43, 44). Von daher setzt ein selbständiges Bauwerk eine eigene Statik voraus, da andernfalls der Abbruch eines Teilgebäudes den Einsturz des Gesamtgebäudes nach sich ziehen würde; ferner ergibt sich daraus auch, daß für jedes Teilgebäude eine eigene Zugangsmöglichkeit und eine eigene ständige Fernentsorgung vorhanden sein muß, zumindest deren unbedingt notwendige Elemente (KG NJW 1933, 1334, 1335; BGH NJW-RR 1989, 1039; BGH DNotZ 1982, 43, 44). Bei Zugrundelegung dieser Kriterien dürfte der von G beabsichtigte Aufbau kein einheitliches, selbständiges Gebäude darstellen, denn nach Ihren Sachverhaltsangaben soll der Aufbau statisch auf das Garagengebäude aufgesetzt werden und das Garagengebäude im Ergebnis als Fundament benutzen. Ein Abriß des Garagengebäudes würde damit den Einsturz des Gesamtgebäudes zwangsläufig nach sich ziehen. Nach alledem kann ein Verstoß gegen 1 Abs. 3 ErbbauVO zumindest nicht ausgeschlossen werden. Da dieser Verstoß aber die Nichtentstehung des Erbbaurechts zur Folge haben würde, kann diese Lösung u. E. den Vertragsteilen nicht angeraten werden. b) Aus dem Vorgesagten folgt zugleich, daß auch die unter d) Ihres Schreibens aufgeführte Konstruktion, wonach dem P ein Erbbaurecht für die Errichtung des Garagengebäudes und des darauf liegenden Verwaltungsgebäudes einzuräumen ist mit der Maßgabe, daß dieser der G ein Untererbbaurecht an dem Verwaltungsgebäude einräumt, nicht zu empfehlen ist. Beim Untererbbaurecht wird an einem Erbbaurecht (sog. Obererbbaurecht) ein anderes Erbbaurecht (sog. Untererbbaurecht) bestellt. Belastungsgegenstand des Untererbbaurechts ist also kein Grundstück, sondern ein Erbbaurecht; es handelt sich somit um ein Erbbaurecht am Erbbaurecht. Eine solche Konstruktion wird von der h. M. für zulässig erachtet (vgl. nur Palandt/Bassenge, a. a. O., 11 ErbbauVO Rn. 7; BGHZ 62, 179). Das Untererbbaurecht muß aber seinerseits wieder den Anforderungen des 1 Abs. 3 ErbbauVO genügen. Die Bestellung eines Untererbbaurechts ist demzufolge nur dann zulässig, wenn sowohl zum Ober- als auch zum Untererbbaurecht die Befugnis zum Haben je eines verschiedenen (selbständigen und einheitlichen) Bauwerks gehört (von Oefele/Winkler, a. a. O., 3. Kap., III 3.26).

5 Seite 5 4. Aufteilung des Erbbaurechtsgrundstückes in Teilerbbaurechte nach 30 Abs. 1 WEG a) Die Vorschrift des 1 Abs. 3 ErbbauVO dürfte der Zielsetzung der Vertragsparteien im Ergebnis jedoch nicht im Wege stehen, weil 30 WEG die Möglichkeit eröffnet, Sondereigentum an bestimmten Räumen (sei es an Wohnungen oder an gewerblichen Räumen) in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu erwerben (Wohnungs- bzw. Teilerbbaurecht). Voraussetzung hierfür ist allerdings, daß mindestens zwei Wohnungs- bzw. Teileigentumberechtigte als gemeinschaftliche Inhaber des Erbbaurechts nach Bruchteilen vorhanden sind oder daß ein Erbbauberechtigter eine Teilung seines Rechts mit einem oder mehreren Interessenten als Mitberechtigten in Bruchteilsgemeinschaft gem. 8 WEG durchführt (vgl. 30 Abs. 1, Abs. 2 WEG). b) Die Bruchteilsberechtigung am Erbbaurecht kann hier dergestalt realisiert werden, daß G an der in Rede stehenden Teilfläche ein Erbbaurecht für sich und P (etwa zu Bruchteilen von je ½) bestellt, mit der Folge, daß G ein rechtlich zulässiges Bruchteilseigentümererbbaurecht erhielte (vgl. von Oefele/Winkler, a. a. O., 3. Kap., II 3.8). Bei dem in Anschluß an die Erbbaurechtsbestellung vorzunehmenden Teilungsvertrag im Sinne des 30 Abs. 1 WEG könnten dann der G das Sondereigentum an sämtlichen Büroräumen in dem späteren Verwaltungsgebäude und P das Sondereigentum an sämtlichen Stellplätzen im Garagengebäude eingeräumt werden. Eigentümer der in das Gemeinschaftseigentum des einheitlichen Garagen- und Verwaltungsbäudes fallenden Teile, Anlagen und Einrichtungen wären zunächst G und P je zur Hälfte, später dann G zur Hälfte und die Garagenstellplatzeigentümer entsprechend ihrer jeweiligen Bruchteilsberechtigung am Erbbaurecht. Eigentümer des Erbbaurechtsgrundstücks bliebe G. Das Teilerbbaurecht unterliegt im übrigen denselben rechtlichen Maßgaben wie ein normales Erbbaurecht, insbesondere sind Verfügungen über das Teilerbbaurecht in gleicher Weise wie über das Erbbaurecht möglich ( 11 Abs. 1 ErbbauVO). Im Ergebnis kann u. E. festgehalten werden, daß die vorstehend aufgezeigte Erbbaurechtsbestellung mit anschließender Aufteilung in Teilerbbaurechte die den Interessen der Vertragspartnern am besten gerecht werdende Lösung darstellt, denn in diesem Fall ist zum einen sichergestellt, daß sowohl P als auch G jeweils (zunächst) Eigentümer der von ihnen genutzten Räumlichkeiten bleiben, zum anderen ist bei dieser Konstruktion gewährleistet, daß jede der Vertragsparteien über die in ihr Sondereigentum fallenden Räumlichkeiten selbständig durch Veräußerung und Belastung verfügen kann.