1. Liegt in der Bebauung auf dem dienenden Grundstück (B) eine Vereitelung der Grunddienstbarkeit,

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 21. Juli 2014 BGB 1018 Grunddienstbarkeit über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht; Vereitelung der Ausübung; Anpassung an geänderten Bedarf des herrschenden Grundstücks I. Sachverhalt Der Eigentümer erwarb ein Flurstück (A), das erschlossen wird über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht über ein angrenzendes Flurstück (B). Im Grundbuch des dienenden Grundstücks (B) ist Folgendes eingetragen: Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks (A)). Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks (A) ist berechtigt, die in dem als Anlage 1 zu dieser Urkunde beigefügten Lageplan mit A- B-C-D-A umschriebene Teilfläche mit einer Breite von 9,50 m zu begehen und zu befahren, von Mietern, Nutzern und Besuchern begehen und befahren zu lassen, und dort Ver- und Entsorgungsleitungen jeder Art auf eigene Kosten zu errichten, zu unterhalten und zu beseitigen. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks (B) ist berechtigt, die der vorstehenden Grunddienstbarkeit unterliegende Fläche ab einer Höhe oberhalb von 5 Metern zu überbauen. Auf dem dienenden Grundstück ist ein Gebäude errichtet worden; eine Überbauung in Höhe von 5 Metern hat stattgefunden. Allerdings hat auf dem dienenden Grundstück auch unterirdisch eine Bebauung stattgefunden. Die Dienstbarkeitsfläche ist mit einer Tiefgarage und Kellerräumen unterbaut. II. Fragen 1. Liegt in der Bebauung auf dem dienenden Grundstück (B) eine Vereitelung der Grunddienstbarkeit, wenn a) der Erschließungsverkehr die Teilfläche nicht befahren kann und/oder b) der verbleibende Raum zwischen Tiefgarage und Erdoberfläche nicht ausreicht, um die Ver- und Entsorgungsleitungen wie Kabel und Kanal zu verlegen? Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: R:\User\mr\POOL\Gutachten\2014\Fax_Rep_2014_21_ fax_web.doc

2 Seite 2 2. Umfassen die Ansprüche aus der Grunddienstbarkeit im Fall von deren Vereitelung einen Anspruch auf Rückbau der Tiefgarage/Kellerräume? Kann die Erschließung ersatzweise an einer anderen Stelle des dienenden Grundstücks gefordert werden? 3. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks (A) plant auf seinem Grundstück den Abriss bestehender Gebäude und den anschließenden Bau neuer Gebäude. Zu erwarten ist eine gegenüber der bisherigen Nutzung erheblich intensivere Wohnnutzung des herrschenden Grundstücks und mithin eine erheblich intensivere Nutzung der Wegefläche. a) Ist die Mehrnutzung des Teilstücks, die durch das Heran- und Abtransportieren von Bauteilen etc. während des Gebäudeabrisses bzw. -baus entstehen wird, von der oben genannten Grunddienstbarkeit umfasst? b) Ist die Mehrnutzung aufgrund der späteren, intensiveren Wohnnutzung von der oben genannten Grunddienstbarkeit umfasst? III. Zur Rechtslage 1. Zur Auslegung einer Grunddienstbarkeit Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit wird durch den dinglichen Vertrag und den Eintragungsvermerk im Grundbuch sowie die zugrunde liegende Eintragungsbewilligung, soweit darauf Bezug genommen wird, bestimmt ( 873 f. BGB). Die h. M. stellt bei der Auslegung von Dienstbarkeiten auf eine stark objektivierende Interpretation unter Reduzierung des Auslegungsgegenstands und der Auslegungsmittel ab. Im Wesentlichen gilt hierbei folgende Auslegungsformel : Der Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit bestimmt sich nach dem Grundbucheintrag. Bei dessen Auslegung ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus der Eintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung bei objektiver Betrachtungsweise für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Aus den Urkunden nicht hervorgehende Umstände sind nur insoweit zu berücksichtigen, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres ersichtlich sind. Zum Urkundeninhalt gehören dabei auch Karten, Zeichnungen und Abbildungen, auf die in der Bewilligung ausdrücklich verwiesen wird (zum Ganzen Staudinger/Mayer, BGB, Neubearb. 2009, 1018 Rn. 137 m. w. N.). 2. Vereitelung der Grunddienstbarkeit durch die Unterbauung Ob durch die Unterbauung der Teilfläche, auf welche sich die Grunddienstbarkeit bezieht, die Ausübung der Dienstbarkeit durch den Berechtigten vereitelt wird, hängt davon ab, welche konkreten Rechte die bewilligte Dienstbarkeit dem Berechtigten verleiht und ob bzw. inwieweit diese Berechtigung durch die erfolgte Unterbauung beeinträchtigt wird. Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass uns eine verbindliche Auslegung des Dienstbarkeitsinhalts mangels Kenntnis aller Umstände (insbesondere der Bewilligungsunterlagen) nicht möglich ist. Auf Grundlage des mitgeteilten Eintragungsvermerks im Grundbuch würden wir die Grunddienstbarkeit indes wie folgt auslegen: In der Grunddienstbarkeit ist dem Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht ausdrücklich aufgegeben, eine Unterbauung der betreffenden Teilfläche zu unterlassen. Auch aus der Tatsache, dass für eine Überbauung eine Mindesthöhe ausdrücklich vorgesehen ist, dürfte sich nicht zwingend ergeben, dass eine Unterbauung von vornherein ausgeschlossen sein soll. Die Grenze einer zulässigen Unterbauung durch den Eigentümer dürfte daher erst

3 Seite 3 dann erreicht sein, wenn die berechtigte Ausübung der Dienstbarkeit dadurch nicht unerheblich beeinträchtigt oder möglicherweise sogar verhindert wird. Bei der Bestimmung dieser Grenze ist auch die einschränkende Vorschrift des 1020 BGB zu berücksichtigen, wonach der Grunddienstbarkeitsberechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen hat. Grundsätzlich ist ein Geh- und Fahrtrecht wegen der damit verbundenen Beeinträchtigung des Eigentümers eng auszulegen (Grziwotz, in: Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl. 2013, 4. Teil Rn. 244). Nach dem mitgeteilten Sachverhalt ist ein Betreten und Befahren der Teilfläche, die entsprechend der Bewilligung erst ab einer Höhe von 5 Metern überbaut ist, grundsätzlich möglich. Soweit die Teilfläche gleichwohl durch den Erschließungsverkehr möglicherweise nicht befahren werden könne, weil das Gewicht der Fahrzeuge des Erschließungsverkehrs die angesichts der Unterbauung zulässige Gewichtsgrenze überschreiten könnte, bedarf das Geh- und Fahrrecht einer Auslegung dahingehend, ob sich dieses Recht auf Fahrzeuge aller Art und eines beliebigen Gewichts bezieht. Dem Wortlaut des Eintragungsvermerks im Grundbuch lässt sich diesbezüglich keine ausdrückliche Regelung entnehmen. Allerdings findet sich insofern eine Einschränkung, als die Ausübung des Geh- und Fahrrechts dem Eigentümer sowie den Mietern, Nutzern und Besuchern des herrschenden Grundstücks vorbehalten ist. Zu klären ist daher, ob diese Berechtigtengruppe typischerweise auch mit Schwerlastverkehr über das mit der Grunddienstbarkeit belastete Grundstück fährt. Handelt es sich bei dem herrschenden Grundstück um ein allein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück, so dürfte dies eher dafür sprechen, dass nur der hierfür typische Mieter-, Nutzer- und Besucherverkehr von der Grunddienstbarkeit erfasst sein soll. Aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis mag sich zwar im Einzelfall auch eine Befugnis des Eigentümers des herrschenden Grundstücks ergeben, ausnahmsweise schwerere Fahrzeuge über das dienende Grundstück fahren zu lassen, soweit dies aus zwingenden Gründen einmal erforderlich sein sollte. In diesem Fall würde sich diese Befugnis aber eher als eine Art Notwegerecht (vgl. 917 BGB) ergeben und nicht aus der bewilligten Grunddienstbarkeit. Im Ergebnis würden wir daher dazu tendieren, eine Vereitelung des Geh- und Fahrrechts aufgrund der Unterbauung zu verneinen, sofern der zum Bewilligungszeitpunkt von beiden Parteien angenommene typische Erschließungsverkehr trotz Unterbauung weiterhin möglich ist. Hinsichtlich des Leitungsrechts enthält Wortlaut der bewilligten Grunddienstbarkeit keinen Hinweis auf eine ausdrückliche Befugnis des Berechtigten, diese Leitungen unterirdisch zu verlegen. Eine solche Befugnis hätte z.b. durch die Worte Einbringen von Leitungen in das Grundstück bestimmt werden können. Insoweit heißt es aber lediglich, dass der Berechtigte Ver- und Entsorgungsleitungen jeder Art auf eigene Kosten zu errichten, unterhalten und beseitigen berechtigt ist. Dass ein Recht auf eine unterirdische Verlegung bestehen soll, ergibt sich daraus nicht zwingend, auch wenn eine unterirdische Verlegung typischerweise erfolgen sollte. Ferner erscheint es trotz der Unterbauung nicht von vornherein ausgeschlossen, die Leitungen unterirdisch zu verlegen, nämlich noch unterhalb der Tiefgarage und Kellerräume. Dass die vorhandene Unterbauung das Leitungsrecht gänzlich vereitelt, erscheint uns nach dem mitgeteilten Sachverhalt daher eher unwahrscheinlich zu sein. Etwas anderes würde freilich dann gelten, wenn sich aus den weiteren Bewilligungsunterlagen ergeben sollte, dass die Leitungen unterirdisch bis zu einer gewissen maximalen Tiefe verlegt werden können sollen und dies nunmehr durch die Unterbauung ausgeschlossen wird. 3. Ansprüche des Dienstbarkeitsberechtigten im Falle der Vereitelung

4 Seite 4 Sollte die Unterbauung gleichwohl dazu führen, dass die Ausübung der durch die Grunddienstbarkeit gesicherten Nutzungsrechte des Berechtigten beeinträchtigt wird, so stehen dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die in 1004 BGB bestimmten Rechte zu ( 1027 BGB). Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kann also in erster Linie die Beseitigung der Beeinträchtigung und ein Unterlassen der Beeinträchtigung in der Zukunft verlangen. Darüber hinaus kann ihm ein Anspruch auf Schadensersatz gem. 823 Abs. 1 BGB zustehen (vgl. BGH NJW-RR 2012, 1048). Vereitelt die vorhandene Tiefgarage daher tatsächlich das Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrecht des herrschenden Grundstücks, so könnte grundsätzlich ein Anspruch auf Beseitigung der Tiefgarage gem BGB in Betracht kommen. Allerdings dürfte ein solcher Anspruch nur ganz ausnahmsweise tatsächlich bestehen. Denn auch ein Unterlassungsanspruch gem Abs. 1 BGB kann nicht durchgesetzt werden, wenn die Durchsetzung rechtsmissbräuchlich wäre. Entsprechend 275 Abs. 2 BGB könnte die Beseitigung der Tiefgarage im Ergebnis wohl nicht verlangt werden, wenn der Beseitigungsaufwand unverhältnismäßig und nach den Interessen der Beteiligten und allen sonstigen Umständen unbillig hoch wäre; in einem solchen Fall stünden dem Berechtigten statt des Beseitigungsanspruchs lediglich Schadensersatz- oder sonstige Ausgleichsansprüche zu (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl. 2014, 1004 Rn. 47). In Betracht käme vorliegend daher wohl eher ein Anspruch des Eigentümers des herrschenden Grundstücks, die vereitelte Erschließung ersatzweise an einer anderen Stelle des dienenden Grundstücks vornehmen zu dürfen. Zwar wäre dieser Anspruch nicht unmittelbar aus 1023 BGB herleitbar, da diese Vorschrift lediglich dem Eigentümer des dienenden Grundstücks einen solchen Verlegungsanspruch verschafft. Allerdings wird auch dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein entsprechender Anspruch auf Verlegung der Ausübungsstelle wegen besonderer Beschwerlichkeit der bisherigen Ausübung zugestanden, wobei der Anspruch teilweise aus einer Analogie zu 1023 BGB, teilweise aus 242 BGB abgeleitet wird (vgl. MünchKommBGB/Joost, 6. Aufl. 2013, 1023 Rn. 7 m. w. N.). Im Ergebnis ist daher ein Anspruch des Berechtigten auf Verlegung des Ausübungsbereichs an eine andere Stelle des dienenden Grundstücks gegeben, sofern die ursprünglich bezeichnete Ausübungsfläche tatsächlich nicht mehr oder zumindest nur noch unter erheblichen Beschwernissen für den Berechtigten geeignet ist, sein durch die Grunddienstbarkeit gesichertes Nutzungsrecht auszuüben. 4. Anpassung an einen veränderten Nutzungsbedarf Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit liegen nicht von vornherein für alle Zeiten fest, sondern sind gewissen Veränderungen unterworfen, die sich aus der wirtschaftlichen und technischen Entwicklung ergeben. Dies gilt insbesondere, wenn eine Grunddienstbarkeit zeitlich nicht begrenzt ist. Denn maßgebend für den Umfang einer Dienstbarkeit und das Ausmaß der Benutzung ist das jeweilige, d. h. nicht zwingend das im Zeitpunkt der Bestellung vorhandene, Bedürfnis des herrschenden Grundstücks. Dabei kommt es auf den allgemeinen, der Verkehrsauffassung entsprechenden und äußerlich für jedermann ersichtlichen Charakter des herrschenden Grundstücks an. Daraus kann sich im Laufe der Zeit eine Anpassung des Dienstbarkeitsinhalts ergeben, z. B. bei einen Geh- und Fahrtrecht, welches über die Breite der Zufahrt nichts aussagt, wobei die einschränkende Vorschrift des 1020 BGB stets zu berücksichtigen ist (Grziwotz, 4. Teil Rn. 229). Hinsichtlich einer Bedarfssteigerung ist Voraussetzung für eine Anpassung, dass sich diese in den Grenzen einer der Art nach gleich bleibenden Benutzung des Grundstücks hält und nicht auf eine zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung nicht voraussehbare oder willkürli-

5 Seite 5 che Benutzungsänderung zurückzuführen ist. Es darf sich daher nicht um eine zum Zeitpunkt der Bestellung unvorhersehbare Intensivierung der Nutzung handeln. Denn die Anpassung des Ausübungsrechts an veränderte Verhältnisse ist letztlich eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben und dient nicht dazu, eine (beliebige) Ausweitung des Rechts auf Kosten des Verpflichteten zu ermöglichen (vgl. Grziwotz, 4. Teil Rn. 230). Ob die Benutzung mit Baufahrzeugen zum Zwecke der Neubebauung des herrschenden Grundstücks noch von der Grunddienstbarkeit erfasst ist, dürfte im Ergebnis maßgeblich davon abhängen, ob zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit absehbar war, dass in der Zukunft eine Neubebauung erfolgen könnte. Denn in diesem Fall dürften die beteiligten Bauunternehmen und deren Mitarbeiter als Nutzer des herrschenden Grundstücks gelten, die vom Wortlaut des Eintragungsvermerks ausdrücklich erfasst sind (vgl. dazu auch OLG Karlsruhe OLGZ 1986, 70, 75 f.). War Grundlage der damaligen Dienstbarkeitsbestellung indes eine unveränderte Bebauung des herrschenden Grundstücks, so dürfte der Baustellenverkehr von der Grunddienstbarkeit eher nicht erfasst sein. Eine abschließende Bewertung hängt von sämtlichen Umstände des vorliegenden Falls ab. Demgegenüber dürfte die Mehrnutzung durch die späteren Bewohner des größeren Mehrfamilienhauses wohl vom Inhalt der Dienstbarkeit erfasst sein, sofern sich der Charakter der Nutzung nicht ändert. War schon bisher ein Wohngebäude auf dem herrschenden Grundstück errichtet ist, würde sich die Art der Nutzung tatsächlich nicht ändern (vgl. dazu auch die Beispiele aus der Rechtsprechung bei Grziwotz, 4. Teil Rn. 232). Auch findet sich im Bewilligungsvermerk kein Hinweis darauf, dass der Kreis der berechtigten Nutzer des Geh- und Fahrrechts zahlenmäßig begrenzt sein sollte. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Neubebauung eine willkürliche oder unvorhersehbare Bedarfssteigerung darstellt.