Bezirksamt Neukölln von Berlin Stadtentwicklungsamt App. 2008/ Fachbereich Stadtplanung - Stapl b/b2 6144/8-19b-1/I-03

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1 Bezirksamt Neukölln von Berlin Stadtentwicklungsamt App. 2008/ Fachbereich Stadtplanung - Stapl b/b2 6144/8-19b-1/-03 BEZRKSAMTSORLAGE NR. 183/18 - zur Beschlussfassung - für die Sitzung am GEGENSTAND DER ORLAGE: Bebauungsplan 8-19b-1 Ehemaliger Güterbahnhof Neukölln Ergebnis der Frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 2. BERCHTERSTATTER: Bezirksstadtrat Jochen Biedermann 3. BESCHLUSSENTWURF: a) Das Bezirksamt nimmt das Ergebnis des vom Bauträger durchgeführten Workshopverfahrens zustimmend zur Kenntnis. b) Das Bezirksamt beschließt als Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach 3 Abs. 1 BauGB, dass die Planungsziele des Bebauungsplanentwurfs 8-19b-1 im Wesentlichen weiterverfolgt werden. Die Grundlage bildet hierfür das Ergebnis des vom Bauträger durchgeführten Workshopverfahrens sowie der hieraus resultierende, überarbeitete Städtebauliche Entwurf des Büros Wehrhahn Architekten GmbH vom Die Planunterlage für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-19b-1 bildet der Planausschnitt im Maßstab 1:5.000 vom c) Der Bebauungsplan 8-19b-1 bedarf des Beschlusses durch die Bezirksverordnetenversammlung. d) Haushaltsrechtliche Auswirkungen können erst nach Stellungnahme der einzelnen Fachämter ermittelt werden. e) Mit der Durchführung dieses Beschlusses wird die Abt. Stadtentwicklung, Soziales und Bürgerdienste, Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung beauftragt. 1

2 4. BEGRÜNDUNG: Zu a) Ergebnis eines vom Bauträger durchgeführten Workshopverfahrens m Anschluss an die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde am das städtebauliche Konzept beim Baukollegium der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen durch den Projektträger vorgestellt. Seitens des Baukollegiums erfolgten hierbei Empfehlungen zur Überarbeitung des Konzepts, die in die Auslobung eines durch den Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens eingeflossen sind. Die teilnehmenden Büros sollten hierbei auf der Grundlage des vorliegenden Entwurfs des Büros Wehrhahn orschläge entwickeln, die die vom Baukollegium angesprochenen Punkte (Blockbildung / Öffnung der Höfe, Umgang mit der Topographie, Situation an der Hertabrücke, Situation an der Karl-Marx-Straße, Umgang mit dem vorgeschlagenen Rücksprung, Situation an der Walterstraße, Bahnseite) berücksichtigen. Es wurden sechs Architekturbüros eingeladen, die paritätisch durch den Projektträger und den Bezirk, vertreten durch den Fachbereich Stadtplanung, vorgeschlagen wurden. Die Durchführung übernahm ein unabhängiges Büro. Das erfahren erfolgte im Rahmen von drei Kolloquien (Ausgabe-, Zwischen- und Abschlusskolloquium) und endete mit der Schlusspräsentation und Jurybewertung am n der Jury waren der Projektträger, der Bezirk, vertreten durch den Fachbereich Stadtplanung, das beteiligte Planungsbüro CESA sowie Prof. Langhof als Obergutachter vertreten. on den sechs teilnehmenden Architekturbüros wurden Folgende weiter zu verfolgende Entwürfe prämiert (siehe Anhang): 2. Preise: Hemprich Tophof Architekten Atelier RTZ Anerkennungen: Faber + Faber Architekten Steiner Weißenberger Architekten m Rahmen der Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses erfolgte seitens des Projektträgers eine entsprechende Beauftragung an das Architekturbüro Wehrhahn Architekten GmbH. Der vorliegende Entwurf (Stand: ) bildet hierbei die Grundlage für die weitere Entwurfsbearbeitung und Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens. 2

3 Zu b) Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Die frühzeitige Beteiligung fand in der Zeit vom bis im Bezirksamt Neukölln, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung - sowie im nternet auf den Seiten des Bezirksamtes Neukölln, Stadtentwicklungsamt statt. Die Öffentlichkeit wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens von der Möglichkeit der frühzeitigen Beteiligung an der Planung durch eine Anzeige in der Tagespresse Der Tagesspiegel und Berliner Morgenpost am sowie durch Aushänge in den Schaukästen des Rathauses informiert. Die öffentliche Unterrichtung erfolgte durch Aushang von zwei DN A1 Plakaten mit den allgemeinen Planungszielen, dem orentwurf des Bebauungsplans sowie den Ergebnissen der städtebaulichen Studie und der Bestandsanalyse im Rathaus. Zusätzlich gab es die Möglichkeit, im nternet Einsicht in die Planentwürfe zu nehmen. or der formellen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte, außerhalb des Bebauungsplanverfahrens, seitens der Projektgesellschafter am eine nformationsveranstaltung in der Grundschule an der Silbersteinstraße. Beteiligung und Resonanz der Öffentlichkeit: Es gingen fünf schriftliche Äußerungen mit zwei Ergänzungen ein. Die Stellungnahmen werden im Folgenden aufgeführt, bewertet und auf der Grundlage der Ergebnisse eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens abgewogen (vorläufige Bewertung siehe BA-Beschluss vom , Bezirksamtsvorlage Nr. 53/18; Hervorhebung der wesentlichen Änderungen gegenüber der BA-orlage Nr. 58/18 sind grau unterlegt). Stellungnahme 1 vom : ch freue mich auf die Bebauung incl. Hochhäuser. Hoffentlich macht das Baukollegium keinen Strich durch die Rechnung als Neubauverhinderer (das machen Linke/Grüne ja schon von alleine). Einzige Anmerkungen: Macht es Sinn eine orkehrung für eine Rad/Fußgängerbrücke zwischen Hertastr. und Kirchhofstr. einzubauen? (ch vermute mal Nein, aber wollte es mal gesagt haben.) Wird es am Hertaplatz genug Platz geben für eine Bestuhlung z.b. für Cafe / Eiscafe? Abwägung zu Stellungnahme 1: Die Zustimmung wird zur Kenntnis genommen. Die Nutzungsmöglichkeiten sind in allen geplanten Gebietstypen vielfältig, die tatsächliche Realisierung dieser Möglichkeiten jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. m Ergebnis eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens wird das ursprünglich an der Hertabrücke vorgesehene Hochhaus nicht weiterverfolgt. n erlängerung der Kirchhofstraße und Hertastraße wird ein Quartiersplatz entstehen, der auch ausreichend Platz bietet für eine mögliche Bestuhlung einer Außengastronomie. 3

4 Stellungnahme 2 vom : Grundsätzlich befürworte ich eine Bebauung des Areals. Ergänzung vom zur Stellungnahme 2 vom : Das Gebiet ist schon sehr intensiv untersucht worden. Grundsätzlich würde ich die Bebauung sehr befürworten, wenngleich sich eine gewisse erschattung der nicht vermeiden lässt. Ebenfalls befürworten würde ich die Anordnung von Kleingewerbe in den Erdgeschossen, Bäcker, Cafes etc., um eine gewisse Lebendigkeit im Kiez zu erzeugen. Abwägung zu Stellungnahme 2: Die Befürwortung der Bebauung und der Nutzungsmischung wird zur Kenntnis genommen. Durch die geplanten Festsetzungen werden kleingewerbliche Nutzungen, die auch der Gebietsversorgung dienen, ermöglicht. Das Erfordernis weiterer Festsetzungen zu den zulässigen Nutzungsarten in den Baugebieten bzw. in der Erdgeschosszone ist im weiteren erfahren zu prüfen. m Ergebnis eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens werden die ursprünglich vorgesehenen Hochhausstandorte, als maßgebliche erursacher für eine mögliche erschattung, nur noch im Bereich Karl-Marx-Straße und nur mit einer reduzierten Höhe auf 17 ollgeschossen weiterverfolgt. Entsprechend dieser Änderung ist die bisherige erschattungsstudie, als Bestandteil der Städtebaulichen Studie vom , als Nachweis zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im weiteren erfahren anzupassen. Stellungnahme 3 vom : ich möchte mich gegen die beiden Hochhäuser auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs aussprechen. ch wohne in der Bürgerstrasse. ch bin also als Anwohnerin unmittelbar betroffen. ch weiß, dass Wohnraumknappheit besteht. Trotzdem passen meiner Meinung nach Hochhäuser mit Geschossen nicht zu der umliegenden Bebauung der Gegend (Altbauten mit ca. 5 Stockwerken). Außerdem hat meiner Meinung nach die ergangenheit gezeigt, dass Hochhäuser viele Nachteile mit sich bringen (erschattungen, dunkle niedrige Geschosse, vielleicht häufigere soziale Probleme wegen Anonymität, ungemütliche Atmosphäre auf Grünflächen in der Nähe ) und meist unbeliebte Wohnobjekte sind. Beispiele dafür sind in der weißen Siedlung in Neukölln, in der Gropiusstadt, und in Lichtenberg, Marzahn und Hellersdorf zu finden. ch bitte Sie diese Aspekte zu prüfen. Ferner möchte ich mich für bezahlbaren Wohnraum in den Neubauten aussprechen (z.b. WBS Wohnungen). Ergänzung vom zur Stellungnahme 3 vom : zusätzlich möchte ich anmerken, dass ich nicht verstehe, warum ein Hochhaus gebaut werden muss, wenn es weiter im Süden auf der Buschkrugallee noch viele weitere brachliegende Flächen gibt. Diese Flächen sehen für den Laien so aus, als wäre es möglich auch sie mit Wohnungen zu bebauen. Dadurch wäre eine stark verdichtete Bebauung in Form eines Hochhauses vielleicht nicht notwendig. 4

5 Abwägung zu Stellungnahme 3: Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Konkretisierung des städtebaulichen Konzepts erfolgte im weiteren erfahren im Anschluss an das Workshopverfahren. m Ergebnis eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens wird von den ursprünglich vorgesehenen Hochhausstandorten nur noch der Standort im Bereich Karl-Marx-Straße mit einer reduzierten Höhe von 17 ollgeschossen weiterverfolgt. Sozialen Problemen soll als integrierter Bestandteil des geplanten Wohn-, Geschäfts- und Gewerbequartiers mit öffentlichen und privaten Freiräumen entgegengewirkt werden. Das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung mit Regelungen für Belegungsbindungen ist vertraglicher Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Ergänzend ist anzumerken, dass die Entwicklung weiterer Brachflächen im Süden an der Buschkrugallee keine Alternative zur Entwicklung der ehemaligen Bahnflächen des Güterbahnhofs Neukölln darstellt, sondern auf Grund des bestehenden Bedarfs an Wohnraum zusätzlich erforderlich ist; im Falle des brachgefallenen ehemaligen Blub -Geländes an der Buschkrugallee werden diese Flächen derzeit ebenfalls überplant. Stellungnahme 4 vom Alter B-Plan 8-19b: Begründung Beibehaltung bestehende Ausweisung. Die Fläche ist als Gewerbeund Kerngebiet ausgewiesen. Sie sollte bei aktueller Unternutzung, entwickelt und auch langfristig zur Ansiedlung kleinerer Gewerbebetriebe gesichert bleiben um die Berliner Mischung zu erhalten. Die Einstufung als Kerngebiet ermöglicht bereits eine gesonderte Entwicklung entlang der KMStr. einschließlich Wohnen. nsbes. kleinere Gewerbestandorte dürfen nicht automatisch als Wohnungsbaupotenzialflächen verstanden, aufgegeben oder umgewandelt werden. Neuer B-Plan 8-19b-1 Begründung Ablehnung Bauvorhaben aus städtebaul. Sicht. Nord-Neukölln innerhalb des S-Bahnringes gehört zu den am dichtesten bebauten Siedlungsgebieten Deutschlands. Die Soll- Ausstattung mit sozialer nfrastruktur wie insbes. mit Grünflächen, Spielplätzen, Schulen u. Kitas wird deutlich unterschritten. Dieses Defizit würde durch einen Wohnungsbaustandort mit bis zu 700 WE verstärkt. Die Wohnungsbaupotentialstudie (September 2013) weist im gesamten Nord-Neukölln (abzügl. THF) nur ein erdichtungspotential durch Neubau von 1600 WE aus. m S-Bahn-Graben sind nahe Hermann-Brücke 50 WE veranschlagt. Der ehem. Güterbahnhof Neukölln wird von der Wohnungsbaupotenzialstudie nicht als geeigneter Wohnungsbaustandort ausgewiesen. Die Überlegung die Bauflächenkategorie Urbane Gebiete einzusetzen, weil sie eine höhere Lärmbelastung auch für Wohnungen, höhere Bebauungsdichte und Beherbergungsbetriebe zulässt, wird der Situation nicht gerecht. 5

6 Die Problematik lässt sich mit Überdimensionierung des Bauvorhabens (insbes. durch HH), Bezugslosigkeit zu vorhandener Gründerzeitbebauung. Degradierung v. denkmalgeschütztem S-Bahnhof u. Brücke/Unterführung samt ihrer erschattung zusammenfassen. Auch sollte kein Präzedenzfall für Baumaßnahmen dieser Größenordnung im S-Bahn-Graben geschaffen werden. Begründung erhaltenswerte Bestandssituation Der S-Bahn-Graben nimmt die Gleise in vertiefter Lage auf zwecks Fernhalten der von den in dichter Taktfolge verkehrenden S-Bahn-Zügen und Güterzügen ausgehenden akustischen Belastung. Er bietet zugleich eine optische Orientierung in der dicht bebauten Stadt und eine Aussicht von den Brücken bzw. an der Böschungskrone entlangführenden Straßen. Nicht zuletzt dient die in O-W-Richtung parallel zum THF und den sich östlich anschließenden Friedhöfen verlaufende Trasse in großen Abschnitten als Kaltluftschneise. Der Graben erfährt eine Aufweitung zum ehem. Neuköllner Güterbahnhof zwischen Herta-Brücke u. S- Bhf Neukölln. Die Fläche sowie ehem. Bahngebäude werden derzeit als Gewerbestandort genutzt. An der KMStr. befindet sich in einem neuen Flachbau ein Supermarkt mit einem speziellen Angebot. Zu den Baulichkeiten des erkehrs gehört die die Gleise im Bogen überspannende gußeiserne Herta-Brücke für ndividualverkehr. m Osten liegt der denkmalgeschützte S-Bahnhof im Stil der neuen Sachlichkeit von Alfred Grenander. Der Denkmalschutz erstreckt sich hier ebenso auf die Brückenunterführung KMStr. sowie den Bahnsteig. Damit ist die B-Plan-Fläche geprägt von Gewerbe, angrenzenden erkehrstrassen und geschützten Baulichkeiten des erkehrs. Eine ergänzende Bebauung des 20. Jahrhunderts (dagegen extrem überdimensioniert der proj. Hotel-Turm des Estrels mit 175 m) in der ferneren und näheren Umgebung hat sich bestehenden städtebaul. Dominanten bisher untergeordnet. Dies gilt besonders für die Bezugnahme auf den blockhaften Rathausturm (67 m) durch die Türme der ehem. Kindl - Brauerei, der olkshochschule Neukölln Boddinstr. 34 sowie mit Grenanders Uhrturm am S-Bahngebäude Neukölln. Dabei handelt es sich mit einer Ausnahme um öffentliche Gebäude. Für die in den Graben neu eingestellten Bauten von Hermann- Carré und Schulsporthalle wurden die Höhen von umliegender Gründerzeitbebauung bzw. Herta-Brücke eingehalten. Dabei weist die frühe Gründerzeitbebauung entlang des vom B-Plan erfassten Abschnittes der Ringbahnstr. reduzierte Trauf- bzw. Firsthöhen von ca. 15 bzw. 17 m auf. Begründung Ablehnung Neubauentwurf im Detail Der Neubauentwurf beinhaltet eine für Nord-Neukölln untypische massive Bebauung mit einem siebengeschossigen Wohnriegel entlang der Gleise und zwei Hochhäusern mit ca. 16 bzw. 26 Geschossen an Herta-Brücke bzw. S-Bhf Neukölln. Damit ragt bereits der Wohnriegel 9 bis 12 m über die umliegende Gründerzeitbebauung; die HH kämen auf zusätzlich ca. 50 bzw. 86 m (und damit bis zu 20 m höher als der Neuköllner Rathausturm). Die GFZ beträgt ohne HH bei ca. 3, mit HH bis 4,84. Sie ist damit noch einmal deutlich höher als die umgebende gründerzeitl. Bebauung. Die sich um Wohnhöfe schließenden Appartementhäuser sind ohne Bezug zur Gründerzeitbebauung. Zudem verstärkt eine 6

7 Höhenstaffelung der Gebäude (ansteigend in Richtung Gleise) die Gebäudemasse sowie die Fremdheit der Fassadengestaltung. Der Turm an der KMStr. soll durch ein Hotel (250 Zimmer) und ein Boardinghaus mit 250 Appartements gewerblich genutzt werden. Eine Abkehr von der Blockbebauung und ihren Höhen ist für Wohngebäude nicht wünschenswert. Dies gilt insbesondere für eine gewerbliche HH-Nutzung wie sie - gerade an der KMStr. - nicht ins vom Handel und seiner ersorgungsfunktion geprägte Profil passt. Der Standort erscheint für eine überwiegende Wohnnutzung nicht geeignet. So besteht eine hohe Lärmbelastung und optische Beeinträchtigung durch die dichte Zugfolge von S-Bahn u. Güterverkehr, die auch durch die Ausrichtung von Wohnungen nach Süden nicht kompensiert werden kann. Die geplante Erschließung mit zwei Tiefgaragenzufahrten über die KMStr. und die schmale Ringbahnstr. wirkt nicht praktikabel. Zwar herrscht in Nord-Neukölln ein Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen. Die zum Neubau gehörigen Wohnungen sollen laut nvestor zumeist Mietwohnungen sein. Aber das ermarktungskonzept basiert auf dem Hotelprojekt. Kein genehmigtes Hotel bedeutet einen hohen Anteil an Eigentumswohnungen - und weitere Eigentumswohnungen braucht Neukölln nicht. Abwägung zu Stellungnahme 4: Alter B-Plan 8-19b: Mit dem Aufstellungsbeschluss vom für den Bebauungsplan 8-19b-1 wurde die Entscheidung getroffen, den Anteil an Flächen für dringend benötigten Wohnungsbau zu Lasten des festgesetzten Gewerbegebiets zu erhöhen und damit den am festgesetzten Bebauungsplan 8-19b zu ändern. Dem Brachliegen dieser Fläche, die für die Ansiedlung ausschließlich nicht störenden Gewerbes vorgesehen war, sollte durch die Schaffung eines attraktiven Wohn-, Geschäfts- und Gewerbequartiers entgegen gewirkt werden. Neuer B-Plan 8-19b-1: Da das Angebot an bezahlbarem Wohnraum voraussichtlich nicht ausreicht, den Bedarf zu decken, soll auch auf zusätzliche Flächen, die in der bezirklichen Wohnbaupotenzialstudie von 2013 nicht berücksichtigt wurden, zurückgegriffen werden. Mit der Einführung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung, dessen Anwendung vom nvestor mit der Grundzustimmung vom verbindlich erklärt wurde, wurde die oraussetzung geschaffen, dass sich die nvestoren an den Kosten der sozialen nfrastruktur angemessen beteiligen. So soll im Plangebiet eine Kindertagesstätte errichtet werden, die mindestens den Bedarf aus dem orhaben abdeckt. Über den Umfang und das Erfordernis der erforderlichen Regelungen ist im weiteren erfahren zu entscheiden. Eine Begrenzung der ersiegelungsmöglichkeit in den Baugebieten, zusätzliche Pflanzbindungen sowie die Schaffung öffentlich zugänglicher Bereiche mit verschiedenen Platzräumen sollen zur Erhöhung der Qualität der privaten und öffentlichen Räume beitragen. 7

8 Urbane Gebiete: Die geplante Festsetzung eines Urbanen Gebiets betrifft die mittlere Teilfläche des Geltungsbereichs; zwischen dem geplanten allgemeinen Wohngebiet und dem künftigen Kerngebiet an der Karl-Marx-Straße. Dies hat neben der höheren Dichte mit einer Obergrenze nach 17 Abs.1 der BauNO der GRZ von 0,8 und GFZ von 3,0 allerdings vorrangig funktionelle Gründe, da die mögliche Nutzungsmischung neben Dienstleistungs- und nicht störenden Gewerbebetrieben auch eine höhere Wohnnutzung zulässt. Das städtebauliche Konzept soll die räumlichen Bezüge der angrenzenden Gründerzeitbebauung aufnehmen. Begründung erhaltenswerte Bestandssituation: Die Begründung für die erhaltenswerte Bestandsituation wird zur Kenntnis genommen. Das Areal stellt nach der Aufgabe der Nutzung als Güterbahnhof eine untergenutzte Potentialfläche bzw. zum Teil einen städtebaulichen Missstand dar. Denkmalbelange, klimatische oder Lärmschutzbelange durch eine Neubebauung werden im Rahmen der Behörden- und Trägerbeteiligung geklärt. Ablehnung Neubauentwurf im Detail Die Durchschnitts-GFZ beträgt im orentwurf 4,05, liegt somit deutlich unter der genannten GFZ von 4,84 und entspricht somit weitgehend der innerstädtischen Lagegunst innerhalb eines Gründerzeitquartiers. m Ergebnis eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens wird von den ursprünglich vorgesehenen Hochhausstandorten nur noch der Standort im Bereich Karl-Marx-Straße mit einer reduzierten Höhe von 17 ollgeschossen weiterverfolgt, so dass sich die GFZ, auch bei Umverteilung baulicher Nutzungen, voraussichtlich nicht erhöht. Eine gewerbliche Hotelnutzung an der Karl-Marx-Straße ist bereits nach bestehendem Planungsrecht im Bebauungsplan 8-19b im Kerngebiet zulässig. Eine Änderung der Nutzungsmöglichkeit (neben Einzelhandels-, Dienstleistungs- und sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes) ist nicht vorgesehen. Durch den abzuschließenden Städtebaulichen ertrag zum Bebauungsplan 8-19b-1 wird die Schaffung von dringend benötigtem bezahlbaren Wohnraum entsprechend des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung sichergestellt. Die ursprünglich vorgesehenen Hochhäuser werden in dieser Form nicht weiterverfolgt. m Ergebnis eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens entfällt der Hochhausstandort an der Hertabrücke. Für das Hochhaus an der Karl-Marx-Straße ist nunmehr mit 17 ollgeschossen eine geringere Höhe geplant, so dass die Höhe der in der Stellungnahme genannten Dominante des 8

9 Rathausturmes unterschritten wird. Die Gebäudehöhen entlang der sollen sich an dem Bestand der südlichen Straßenseite orientieren. Die Gebäudehöhen entlang der Bahnfläche können darüber liegen. m Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfahrens sind die Lärmimmissonen durch erkehr und Gewerbe einschließlich der durch die Tiefgaragenzufahrten der Neubebauung erzeugten Lärmimmissionen gutachterlich zu untersuchen. Stellungnahme 5 der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.. vom Stellungnahme der BLN, des BUND (L Berlin), des NABU (L Berlin), der Baumschutzgemeinschaft Berlin, der GRÜNEN LGA Berlin, der Schutzgemeinschaft Deutscher Wald (L Berlin), des Naturschutzzentrums Ökowerk Berlin, der NaturFreunde (L Berlin) und der übrigen BLN-Mitgliedsverbände. n der Erläuterung zum Bebauungsplanentwurf wird bedauerlicherweise festgestellt, dass eine städtebauliche Akzentuierung zur Karl-Marx-Straße mit einem Hochhaus mit bis zu 26 Geschossen als gut geeignet angesehen wird. Des Weiteren wird ein deutlich niedrigeres Hochhaus an der Hertabrücke mit bis zu 16 Geschossen vorgeschlagen. nsgesamt werden in dem Bebauungsplanentwurf 8-19b-1 mehr als 200 Wohneinheiten festgestellt. Obwohl die Wohnhöfe intensiv und die Dächer extensiv begrünt werden, widersprechen wir der Planung, insbesondere der hohen Bebauungsdichte und der hohen Zahl der ollgeschosse, besonders im vorgesehenen Kerngebiet. Wir fordern, dass bei der Planung Grünverbindungen mit einer Breite von 10 m längs des Bahngeländes vorgesehen werden. Bahndämme stellen wichtige Biotopverbindungen in Berlin dar, diese sollte an der Böschungsoberkante in der vorgeschlagenen Breite geschaffen werden. Unserer Meinung nach wird das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigt, da das Erdgeschoss überbaut wird und in der Folge die Belichtung stark reduziert wird. Folglich wird die Entwicklung von Grünflächen, Bäumen und Sträuchern entsprechend beschränkt. Da die zwei Hochhäuser eine Beeinträchtigung für ögel darstellen, empfehlen wir hnen frühzeitig, Maßnahmen gegen dieses Problem berücksichtigt zu werden (Hinweis auf die Broschüre H. Schmidt u.a., ogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht Schweizerische ogelwarte Sempach, 2012). n jedem Falle fordern wir, dass die Dichte der Bebauung herabgesetzt wird, zugunsten von mehr Grünfläche. Abwägung zu Stellungnahme 5: Aus der Bestandsanalyse wurde die geplante bauliche Dichte abgeleitet, in der zum Ausdruck kam, dass in der Umgebung des Plangebiets ähnliche und zum Teil sogar höhere Baudichten der Gründerzeitquartiere vorhanden sind. m Ergebnis eines vom Projektträger durchgeführten Workshopverfahrens entfällt der Hochhausstandort an der Hertabrücke. Für das Hochhaus an der Karl-Marx- Straße ist nunmehr mit 17 ollgeschossen eine geringere Höhe geplant. Über das Erfordernis möglicher Ausgleichsmaßnahmen ist im Rahmen der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung als Bestandteil des Umweltberichts im weiteren erfahren zu entscheiden. Eine bis zu 10 m breite Grünverbindung 9

10 entlang der Bahntrasse würde hierbei unverhältnismäßig in bestehende Eigentums- / Baurechte eingreifen und kommt somit als geeignete Ausgleichsmaßnahme nicht in Betracht. Fazit: Das Bebauungsplanverfahren 8-19b-1 wird mit folgenden zu berücksichtigenden Änderungen weitergeführt: - Blockbildung mit weitgehender Blockrandschließung entlang der sowie Solitärbau (kein Hochhaus) an der Hertabrücke - Reduzierung der Höhe des Hochhausstandortes an der Karl-Marx-Straße auf 17 ollgeschosse - Schaffung öffentlich nutzbarer Räume sowohl im westlichen als auch im östlichen Bereich, hierbei Aufnahme der Sichtachse Kirchhofstraße / Hertastraße sowie Mehrfachnutzung (Hochplateau oberhalb des geplanten Supermarktes) an der Karl-Marx-Straße - Reduzierung auf insgesamt vier Höfe, um eine angemessene Belichtung und Belüftung zu ermöglichen - Auflockerung der bahnseitigen Fassade durch punktuelle Höhenstaffelung mit max. 8 ollgeschossen - erzicht auf orgartenbereiche entlang der Als nächster erfahrensschritt erfolgt die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB. Hierzu werden auf der Grundlage des überarbeiteten, weiter zu verfolgenden städtebaulichen Konzepts in Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtplanung die erforderlichen Fachgutachten durch den Projektträger beauftragt. 5. RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. S. 3634) erordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl., S. 1057) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 6. Dezember 2017 (GBl. S. 664) Jochen Biedermann Bezirksstadtrat 10

11 x-mar Karl Bezirk Neukölln 8-19b-1 tein Silbers straße Ortsteil Neukölln Bezirksamt Neukölln von Berlin Ortsteil Britz Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Met Maßstab 1:

12 Hemprich Tophof Architekten Anlass und Ziel 2. Preis Kurzbewertung aus Schlussprotokoll vom Die Arbeit vermittelt ein schlüssiges und weit durchgearbeitetes städtebauliches Konzept, dass Flexibilität und Einbindung in den bestehenden Kiez in Einklang bringt. Die Unterbrechungen der Blöcke zur schaffen gemeinschaftliche Zugänge zu den privaten nnenhöfen, werden aber in Zusammenhang mit den zurückspringenden Querriegeln hinsichtlich ihrer stadträumlichen Wirkung kontrovers diskutiert. Die Aufnahme der historischen Diagonalverbindung im Westen wird begrüßt, erscheint mit der halböffentlichen, innenliegenden Platzfläche aber nicht adäquat zu Ende gedacht. Der Hochpunkt wirkt gut proportioniert und sinnfällig positioniert. Schwarzplan Lageplan Perspektive

13 Atelier Anlass undrtz Ziel 2. Preis Kurzbewertung aus Protokoll vom Das Gremium würdigt die kritische Auseinandersetzung mit dem eigenen Entwurf zum Zwischenkolloquium und die Weiterentwicklung anhand der formulierten Kritikpunkte. Die Ausdifferenzierung der beiden unterschiedlichen Seiten zu Bahn und wird positiv bewertet, allerdings können die gezeigten Grundrisse nicht vollends überzeugen. nsbesondere die längsgeteilten Gebäude auf den Grundstücksgrenzen und die dadurch entstehenden einseitig belichteten Wohnungen werden infrage gestellt. Durch die weitgehend geschlossenen Blöcke entstehen unterschiedliche Qualitäten auf der nnen- und Außenseite der Bebauung. Der Entwurf nimmt zur den Charakter der Umgebung in Geschossigkeit und Gebäudegliederungauf, das gewählte orgartenmotiv wird an dieser Stelle aber kritisch hinterfragt. Der Hochpunkt an der Karl-Marx-Straße kann in Form, Positionierung, Grundfläche und Kubatur nicht überzeugen. Schwarzplan Lageplan Perspektive

14 3 Anerkennung Situation und Planungsvorgaben 2 Faber + Faber Architekten Anlass und Ziel Kurzbewertung aus Schlussprotokoll vom Die Arbeit zeichnet sich durch das weiter ausgearbeitete Mäanderkonzept aus, welches die unterschiedlichen Höhenlagen des Gebietes angenehm unaufgeregt bewältigt. Als besonders gelungenes Entwurfselement wird die Plaza auf dem eingeschossigen Supermarkt betrachtet, die diesem eine große Grundfläche ermöglicht und zugleich eine neue Qualität an der Karl-Marx-Straße schafft. Die Freitreppe und die Plaza erschließen zudem sehr selbstverständlich den östlichen Gewerbehof und überwinden den notwendigen Höhensprung. Der Hochpunkt an der KMS kann in Kubatur und Grundrissen hingegen nicht überzeugen. Die beiden Plätze an der und das Abrücken von der selbiger im Bereich der Kreuzung mit der Karl-Marx-Straße erscheinen nicht standortgerecht. Die Platzräume sind zum Teil sehr eng und die Nutzbarkeit wird infrage gestellt. Schwarzplan Lageplan Perspektive

15 Steiner Weißenberger Architekten Anlass und Ziel Anerkennung Kurzbewertung aus Schlussprotokoll vom : Einen besonders positiven Aspekt der Arbeit stellt der westliche Gebietsabschluss an der Hertabrücke dar. Die aus der historischen Diagonale nach Rixdorf entwickelte Aufweitung stellt eine Blickbeziehung zur Kirchhofstraße jenseits der Bahn her und schafft mit der großzügigen und erhabenen Platzanlage eine neue Qualität im öffentlichen Raum und Aufenthaltsangebote für den umgebenden Kiez. Mit der Öffnung der Bebauungsstruktur zur Bahn versucht der Entwurf eine stärkere Gliederung der Neubebauung zu erreichen. Die dabei entstehenden halböffentlichen Räume an der wirken jedoch nicht entschlossen genug, erscheinen nur schlecht nutzbar und bieten keine besonderen erknüpfungspunkte mit der Nachbarschaft an. Die Grundrisse der Wohnungen überzeugen nicht. Die Kubatur des Hochpunkts an der Karl-MarxStraße kann auch gerade durch die Herleitung anhand des dreigeschossigen S-Bahn-Gebäudes nicht überzeugen, ist aufgrund der geringen Höhe unwirtschaftlich und auch in der Proportion zum umgebenden Block zu niedrig gewählt. Schwarzplan Lageplan Perspektive

16 Asphalt Studentenwohnheim Asphalt WA - allgemeines Wohngebiet MU - urbanes Gebiet MK - Kerngebiet Hertabrücke zur : Gewerbe gem. 4 BauNO Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 max. Durchfahrthöhe Dehnfuge Brückenpfeiler min. Durchfahrthöhe Tiefbord R1 R2 R3 R4 R5 R6 R8 26,4 max. Durchfahrthöhe Brüstungshöhe Brückenwiderlager 3 min. Durchfahrthöhe 37 R9 7 Balkone etc. nicht dargestellt R7 Balkone etc. nicht dargestellt Brückenpfeiler Land Berlin Grdb.Bl.: Fläche 206m² (+ ) (+ ) Laubengang ab 1.OG Laubengang ab 1.OG +22,05m OK Attika () +25,05m OK Attika () (+ ) Kl-Pfl 399 TH=60,8 Gehweg, Nr First=63,5 Ferngas Berl. Dach Nr.16A First=63,5 60,2 ü. NHN H = ca. 13,7m First=62, ,2 ü. NHN H = ca. 14,3m First=62,4 First=61, ,0 ü. NHN H = ca. 13,8m 62,4 ü. NHN H = ca. 17,2m 58,5 ü. NHN H = ca. 13,8m 61,8 ü. NHN H = ca. 17,1m First=61, ,1 ü. NHN H = ca. 15,0m 61,4 ü. NHN H = ca. 17,3m 230 Nr.21 First=61,1 Balkon im 1.OG ,9 ü. NHN H = ca. 15,3m 61,2 ü. NHN H = ca. 17,6m Nr.22 41,9 ü. NHN 41,2 ü. NHN 40,6 ü. NHN 237 Land Berlin Grdb.Bl.: nicht gebucht Fläche 5.217m² Kl-Pfl =57,8 First=59,9 Balkon im 1.OG 57,8 ü. NHN H = ca. 14,7m 59,9 ü. NHN H = ca. 16,8m 1.-2.OG 232 Nr.23 Whs M / =57, OG First=60,4 First=59, ,3 ü. NHN H = ca. 14,8m 60,4 ü. NHN H = ca. 17,9m =56,6 Nr.24 39,8 ü. NHN Pflaster 39,1 ü. NHN 57,1 ü. NHN H = ca. 14,6m 59,5 ü. NHN H = ca. 17,0m Nr.26 58,9 ü. NHN H = ca. 17,0m 56,3 ü. NHN H = ca. 15,1m 58,6 ü. NHN H = ca. 17,4m 235 Nr.27 =55,2 First=58,3 236 Pflaster Nr.29 L, U=1.15 =55,5 Nr.30 =54,8 First=57,9 198 Postdepot First=57,8 Litfaßsäule First=58,3 189 Platten 1.-2.OG 58,3 ü. NHN H = ca. 17,7m Parktasche, Nr.31 First=55,7 =52,9 Nr.32 Nr.33 First=55,4 DG=53,9 First=54,9 Nr.34 52,9 ü. NHN H = ca. 15,2m 55,7 ü. NHN H = ca. 17,3m 51,4 ü. NHN H = ca. 14,4m 55,4 ü. NHN H = ca. 17,7m 54,9 ü. NHN H = ca. 17,9m Balkone etc. nicht dargestellt, zur nur Loggien vorgesehen, keine vortretenden Bauteile (Erker, Balkone) Karl - Marx Gehweg, Platten First=56,1 Feuerwehrzufahrt, Kleinpflaster TH=53,3 53,4 ü. NHN H = ca. 15,0m 57,9 ü. NHN H = ca. 18,1m Gehweg, =53,4 277 Land Berlin Grdb.Bl.: nicht gebucht Fläche m² BLS =51,4 191 Nr.1 ße 1.-2.OG ra erst ,8 ü. NHN H = ca. 15,0m 36,0 ü. NHN Pflaster Gehweg, =53,4 L, U=0.95 L, U= ,9 37,0 ü. NHN Gehweg, First=59,6 55,5 ü. NHN H = ca. 14,9m Asphalt Parktasche, DG=57,3 Nr.28 Parktasche, First=58,6 56,6 ü. NHN H = ca. 14,6m DG=57,2 37,7 ü. NHN 36,0 ü. NHN OK FFB -1 35,1 ü. NHN 28 38,4 ü. NHN Pflaster - Straße 8 OK FFB -1 35,1 ü. NHN +21,05m OK Attika Parktasche, Gehweg, =56,3 First=58,9 234 =55,3 Nr.25 Kl-Pfl Kl-Pfl =57,1 13,1 First=61,2 23,8 ca. 467m² Plaza 26 Pfl =58,9 Nr.20 Walt 62,2 ü. NHN H = ca. 16,3m Nr.18 Nr.19 Pflaster ca. 1065,41m² Hoffläche für KiTa etc. Nr.2 63,5 ü. NHN H = ca. 17,0m Ferngas R8 R9 Nr.17 Nr.16 =58,5 42,5 ü. NHN Kl-Pfl =59,1 =59,0 43,1 ü. NHN Ferngas Pflaster =60,2 40,6 ü. NHN R1 41,2 ü. NHN 35,4 ü. NHN BLS ca. 913,21m² Gewerbehof R2 46,5 ü. NHN Pflaster 41,9 ü. NHN R4 Land Berlin Grdb.Bl.: nicht gebucht Fläche 247m² 43,6 ü. NHN 44,1 ü. NHN R ,6 ü. NHN 44,7 ü. NHN 45,9 ü. NHN 42,5 ü. NHN R5 45,9 ü. NHN 46,6 ü. NHN 46,8 ü. NHN Bendastraße OK FFB -1 35,1 ü. NHN +61,25m OK Attika Technik 14,5 14,7 max. Durchfahrthöhe 43,1 ü. NHN 44,7 ü. NHN min. Durchfahrthöhe Asphalt 6.095,05 m² Brutto-Grfl. 15 R3 13 Q1 43,6 ü. NHN 44,1 ü. NHN 46,5 ü. NHN (+ ) ca ,31 m² Kieztreff Asphalt Ferngas (+ ) X + Technik. Asphalt Gehweg, (+ ) TG-Zufahrt Anlieferung LKW 2.974,29 m² Brutto-Grfl. Q2 min. Durchfahrthöhe 14 R6 Pflaster ca. 1160,18m² Wohnhof Land Berlin Grdb.Bl.: Fläche 1.411m² +24,45m OK Attika () First=56,1 Wohn- und Geschäftshaus M / Berl. Dach Erker vom 1.-2.OG Balkon im 3.OG Mo 53,4 ü. NHN H = ca. 16,4m Mo Nr Keller, Nebenräume und Tiefgarage (2-geschossig) ,85m OK Attika () OK Stra 35,0 ü. N Supermarkt, Anlieferung, Eingang Hochhaus, Keller- und Lagerflächen, Tiefgarage (1-geschossig) 25,9 42,5 ü. NHN ca. 1220,31m² Wohnhof Beton +24,45m OK Attika () (+ ) Asphalt Laubengang ab 1.OG 26 42,5 ü. NHN +25,05m OK Attika () 12 Asphalt 42,5 ü. NHN +22,05m OK Attika () 10 + Dachgarten Laubengang ab 1.OG +19,05m OK Attika () ,45m OK Attika bzw. +31,45m OK Dachausstieg Q3 Gehweg, Platten 56,1 ü. NHN H = ca. 19,1m Balkone etc. nicht dargestellt, zur nur Loggien vorgesehen, keine vortretenden Bauteile (Erker, Balkone) Lageplan M 1:500 Mit Angaben zum Höhenverlauf, Bestandsgelände, Bebauungshöhen etc. Nicht dargestellt: Zu Wohneinheiten gehörende Balkone, Loggien, Terrassen etc. Hochhaus /X + Technik Dachausstieg und -Garten Galerie Bestand First Traufe OK Herthabrücke 47,2 ü. NHN OK erlauf Anschluss an Herthabrücke 46,8 ü. NHN OK Bahngelände OK Gehweg Karl-Marx-Straße/ 35,6 ü. NHN OK Kieztreff Wohnen Geschosshöhe 6,8m (inkl. Galerieebene) Studentenwohnheim Geländeschnitt Q2 M 1:500 Mit Angaben zum Höhenverlauf, Bestandsgelände, Bebauungshöhen etc. Neubau Gewerbe/Wohnen Staffel /Hof 42,5 ü. NHN 42,5 ü. NHN Neubau Staffel Bestand First Traufe /Hof Gewerbe/Wohnen WA - allgemeines Wohngebiet zur : Gewerbe gem. 4 BauNO Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 /Hof Gewerbe/Wohnen MU - urbanes Gebiet Gewerbe/Wohnen First Bestand Traufe /Hof OK Plaza OK FFB (Supermarkt, Eingang Hochhaus) 35,1 ü. NHN OK erlauf Anschluss an Karl-Marx-Str. 36,0 ü. NHN 110k-Leitung unter Gründungsebene verlegt OK Bahngelände OK Gehweg Karl-Marx-Straße/ Gewerbe, (in 5,3m, in 6,8m inkl. Galerie) 35,6 ü. NHN MK - Kerngebiet Lageplan, Geländeschnitt Q2 Stand mit Art der baulichen Nutzung gem. BauNO "Ringbahnhöfe/Neukölln Terrassen" Zwischenergebnis nach Workshopfverfahren mit Schlußpräsentation am Überarbeitung des "Entwurf 3b" von Wehrhahn Architekten GmbH, Berlin mit von der Jury hervorgehobenen Entwurfsideen der Preisträger bzw. Anerkennungen: Atelier RTZ, Berlin Faber + Faber Architekten GbR, Berlin Hemprich Tophof Ges. von Architekten mbh, Berlin Steiner Weißenberger Architekten GmbH, Berlin M 1:500 auf DN A1 gez.: J.G., Atelier RTZ

17 Hochhaus /X + Technik Bestand First Traufe OK Herthabrücke 47,2 ü. NHN OK erlauf Anschluss an Herthabrücke 46,8 ü. NHN OK Bahngelände OK Gehweg Karl-Marx-Straße 36,0 ü. NHN OK Kieztreff Studentenwohnheim OK Kieztreff WA - allgemeines Wohngebiet zur : Gewerbe gem. 4 BauNO Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 MU - urbanes Gebiet 44,1 ü. NHN 44,1 ü. NHN Galerie 43,6 ü. NHN 43,1 ü. NHN 42,5 ü. NHN 41,9 ü. NHN /Hof 41,2 ü. NHN 40,6 ü. NHN 42,5 ü. NHN /Hof Gewerbe/Wohnen Gewerbe/Wohnen Gewerbe/Wohnen /Hof Bestand First Traufe Gewerbe/Wohnen Gewerbe, 110k-Leitung unter (in 5,3m, in 6,8m inkl. Galerie) Gründungsebene verlegt MK - Kerngebiet OK FFB (Supermarkt, Eingang Hochhaus) 35,1 ü. NHN First Traufe OK Plaza Anschluss an Karl-Marx-Str. 36,0 ü. NHN Bestand OK Bahngelände OK erlauf OK Gehweg Karl-Marx-Straße/ 36,0 ü. NHN Geländeschnitt Q1 M 1:500 Mit Angaben zum Höhenverlauf, Bestandsgelände, Bebauungshöhen etc. OK Herthabrücke 47,2 ü. NHN OK erlauf Anschluss an Herthabrücke 46,8 ü. NHN OK Bahngelände OK Gehweg Karl-Marx-Straße an Bahnbrücke 35,1 ü. NHN Dachausstieg und -Garten Galerie Wohnen Geschosshöhe 6,8m (inkl. Galerieebene) OK Kieztreff Studentenwohnheim Wohnen 42,5 ü. NHN 42,5 ü. NHN /Hof 42,5 ü. NHN /Hof Wohnen WA - allgemeines Wohngebiet zur : Gewerbe gem. 4 BauNO Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 Wohnen MU - urbanes Gebiet Gewerbe, (im 5,3m) 110k-Leitung unter Gründungsebene verlegt MK - Kerngebiet Technik (kein Aufenthalt) Galerie OK FFB (Supermarkt, Eingang Hochhaus) 35,1 ü. NHN Gewerbe, (in 5,3m, in und X 6,8m inkl. Galerie) X X X X X X X Galerie H FFB unter 60 OK Bahngelände OK erlauf Anschluss an Karl-Marx-Str. 36,0 ü. NHN OK Gehweg Karl-Marx-Straße an Bahnbrücke 35,1 ü. NHN Geländeschnitt Q3 M 1:500 Mit Angaben zum Höhenverlauf, Bestandsgelände, Bebauungshöhen etc. Geländeschnitte Q1 und Q3 Stand mit Art der baulichen Nutzung gem. BauNO "Ringbahnhöfe/Neukölln Terrassen" Zwischenergebnis nach Workshopfverfahren mit Schlußpräsentation am Überarbeitung des "Entwurf 3b" von Wehrhahn Architekten GmbH, Berlin mit von der Jury hervorgehobenen Entwurfsideen der Preisträger bzw. Anerkennungen: Atelier RTZ, Berlin Faber + Faber Architekten GbR, Berlin Hemprich Tophof Ges. von Architekten mbh, Berlin Steiner Weißenberger Architekten GmbH, Berlin M 1:500 auf DN A1 gez.: J.G., Atelier RTZ