VERKEHRSWERT BEWERTUNG

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1 Hauseigentümerverband Aargau Stadtturmstrasse 19 Postfach 5401 Baden Telefon Telefax Rechtsauskunft: Telefon VERKEHRSWERT BEWERTUNG Bank Lokalitäten, 3.5 Zimmer-Wohnung, 4.5 Zimmer-Wohnung und Einstellplätze Bärenplatz 2, 5615 Fahrwangen Drucksachenverkauf Verkauf von Liegenschaften Bewertungen und Expertisen Beratung in allen Fragen des Hauseigentums

2 INHALTSVERZEICHNIS... SEITE Zusammenfassung... 4 Liegenschaftsbeschrieb... 4 Allgemeines... 5 Bewertungsobjekt... 5 Auftraggeber / in... 5 Eigentümer / in... 5 Expert(e) / in... 5 Auftragsdatum... 5 Auftragsumfang... 5 Besichtigung am... 5 In Anwesenheit von... 5 Unterlagen... 5 Grundstückdaten... 6 Grundbuch... 6 Grundstückbeschrieb... 8 Katasterplan / Situationsplan... 9 Lage Objektdaten Stammliegenschaft Stockwerkeinheit Bank-Lokalitäten / Coiffeursalon Stockwerkeinheit Wohnung Nr Stockwerkeinheit Wohnung Nr Raumprogramm Bemerkungen zur Nutzfläche Baubeschrieb Verkehrswertberechnung Realwert (Substanzwert) Landwert nach Vergleichswert Realwertberechnung Ertragswert Mietwertberechnung Verkehrswert Bank-Lokalitäten / Coiffeursalon Realwertberechnung Ermittlung Verkaufsflächenwert Ertragswert Mietwertberechnung Verkehrswert Wohnung Nr

3 Bewertung Realwertberechnung Ermittlung Verkaufsflächenwert Ertragswert Mietwertberechnung Verkehrswert Wohnung Nr Verkehrswert Tiefgaragenplätze, Parkplatz im Freien Fotos Altersentwertung Haftungsbeschränkung... 35

4 Bewertung ZUSAMMENFASSUNG LIEGENSCHAFTSBESCHRIEB Liegenschaftstyp Bausubstanz, Instandsetzungs- und Erneuerungsbedarf Grundrissdisposition Bemerkungen Bank Lokalitäten, 3.5 Zimmer-Wohnung, 4.5 Zimmer-Wohnung mit Nebenräumen und Einstellplätze. Die Liegenschaft befindet sich ganzheitlich gesehen in einem mittelmässigen Zustand. Es besteht kurz- bis mittelfristig ein Instandsetzungs- und Erneuerungsbedarf. Die Grundrisse sind leicht demodiert, sind aber immer noch marktgängig und zweckmässig. Der Bankspezifische Ausbau wurde bei der Verkehrswertbewertung nicht berücksichtigt.

5 Bewertung ALLGEMEINES BEWERTUNGSOBJEKT AUFTRAGGEBER / IN Bank Lokalitäten, 3.5 Zimmer-Wohnung, 4.5 Zimmer-Wohnung und Einstellplätze, Bärenplatz Fahrwangen Beat Huber Steiner-Rumi Immobilien Management AG Zürcherstrasse Bremgarten Telefon: EIGENTÜMER / IN Alleineigentum Rumi Generalbau AG, Bremgarten AG EXPERT(E) / IN Alexi Weishaupt Immobilienbewerter mit eidg. Fachausweis Hauseigentümerverband Aargau Stadtturmstrasse Baden Telefon: Telefax: AUFTRAGSDATUM AUFTRAGSUMFANG BESICHTIGUNG AM Es ist der Verkehrswert für Verkaufszwecke zu ermitteln. Dabei wird rechnerisch nicht berücksichtigt, ob der Untergrund, die Bausubstanz oder der Boden belastet sind (Stichtag) IN ANWESENHEIT VON Frau Stutz (Bank-Lokalitäten) und Herr Jeker (Wohnungen) UNTERLAGEN - Grundbuchauszüge vom Katasterplan (Agis online) vom AGV Gebäudeversicherungspolice vom Auszug aus Gebäudeversicherungspolice vom Planunterlagen, nicht datiert - Mieterspiegel per Stand Erneuerungsfonds per Stockwerkbegründung vom Stockwerkreglement vom Auszug Kataster belastete Standorte vom Bau und Nutzungsordnung - Weitere zweckdienliche Unterlagen Diese Bewertung wurde unabhängig und unter Beachtung der Schätzungsregeln ausgeführt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit von Drittangaben kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden.

6 Bewertung GRUNDSTÜCKDATEN GRUNDBUCH Beschrieb des zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstückes Gemeinde Grundstück-Nr. 749 Fahrwangen E-GRID CH Adresse Plan-Nr. 13 Unterdorf Bärenplatz Fläche 4'284 m² Kulturart Übrige befestigte Fläche, 2'159 m² Gartenanlage, 448 m² Strasse, Weg, 156 m² Trottoir, 26 m² Gebäude Coop-Laden, Bank, Post, Büros, Wohnungen, Tiefgarage, Vers.-Nr. 629, 801 m² Stockwerkeinheit Bank-Lokalitäten Gemeinde Fahrwangen Grundstück Nr E-GRID CH Stammgrundstück LIG/Fahrwangen/749 Wertquote 136/1000 Mit Sonderrecht an Bank-Lokal, Garage und Tresor, im EG, UG Stockwerkeinheit Wohnung Nr. 11 Gemeinde Fahrwangen Grundstück Nr E-GRID CH Stammgrundstück Wertquote 19/1000 LIG/Fahrwangen/749 Mit Sonderrecht an 3.5 Zimmer-Wohnung Nr. 11, mit Nebenraum, im 1. OG

7 Bewertung Stockwerkeinheit Wohnung Nr. 12 Gemeinde Fahrwangen Grundstück Nr E-GRID CH Stammgrundstück Wertquote 23/1000 LIG/Fahrwangen/749 Mit Sonderrecht an 4.5 Zimmer-Wohnung Nr. 12, mit Nebenraum, im 1. OG Bezüglich Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie Grundpfandrechte verweisen wir auf den Grundbuchauszug (siehe Anhang). Beim schweizerischen Stockwerkeigentum handelt es sich um eine qualifizierte Form von Miteigentum. Massgebend sind die Art. 712a - 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Bezüglich Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie Grundpfandrechte verweisen wir auf das Grundbuch.

8 Bewertung GRUNDSTÜCKBESCHRIEB Grundstückform und Topographie Erschliessung Das vieleckige Grundstück ist beinahe eben. Die Liegenschaft ist erschlossen. Zonen- und Bauvorschriften Bauzone Kernzone K; 1 Die Kernzone ist dem Ortsbildschutz unterstellt und charakterisiert durch die vorhandenen Wohnbauten, Landwirtschafts- und Handwerksbetriebe, Läden, Restaurants und andere Dienstleistungsbetriebe. (Auszug aus Bau- und Nutzungsordnung Gemeinde Fahrwangen 8). Ausnützungsziffer Grenzabstand klein Grenzabstand gross 1.00 x 4.00 m x o 2 Die mit o bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Die mit x bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Altlasten Gemäss dem Kataster der belasteten Standorte auf der Webseite des Kantons Aargau ist auf dem Grundstück kein Eintrag als belasteter Standort vorhanden. Da der Kataster in diesem Gebiet bereits fertig bearbeitet ist, ist auch nicht mit einem künftigen Eintrag zu rechnen.

9 Bewertung KATASTERPLAN / SITUATIONSPLAN (nicht massstabgetreu)

10 Bewertung LAGE Makrolage Mikrolage Gemeinde Ortsbeschrieb Nachbargemeinden Fahrwangen. Einwohnerzahl 1'937 (Stand ). Standort Bewertungsobjekt Besonnung und Aussicht Immissionen Verkehrserschliessung Bildung Einkaufsmöglichkeiten Fahrwangen liegt im Seetal unweit des Hallwilersees, grenzt an den Kanton Luzern und liegt in einer Mulde am sanft abfallenden, nordwestlichen Abhang des Lindenbergs. Meisterschwanden im Westen, Sarmenstorf im Norden und Bettwil im Osten sowie die luzernischen Gemeinden Aesch und Schongau im Süden. Das Bewertungsobjekt liegt im Kern von Fahrwangen. Die Liegenschaft wird je nach Stockwerk und Ausrichtung gut besonnt, mit Sicht in die nähere und weitere Umgebung. Anlässlich der Besichtigung konnten Strassenverkehrs- und Passanten- Immissionen festgestellt werden. Bis 1997 war Fahrwangen die Endstation der Wohlen-Meisterschwanden- Bahn. Der ehemalige Bahnhof ist heute der Knotenpunkt der Buslinien Lenzburg Fahrwangen Bettwil (Regionalbus Lenzburg) und Wohlen Fahrwangen Meisterschwanden (BDWM Transport). Durch Fahrwangen führt die wichtige Hauptstrasse vom Bünztal ins Seetal. Die Gemeinde verfügt über zwei Kindergärten und drei Schulhäuser, in denen die Primarschule und die Bezirksschule unterrichtet werden. Die Realschule und die Sekundarschule können in Meisterschwanden oder Sarmenstorf besucht werden. Die nächstgelegene Kantonsschule (Gymnasium) befindet sich in Wohlen. Es sind genügend Geschäfte für den Einkauf des täglichen Bedarfs vorhanden. Für erweiterte Einkäufe bietet sich Lenzburg oder Muri an. Steuern Der Gemeindesteuerfuss für natürliche Personen lag 2014 bei 118 % (der durchschnittliche Gemeindesteuerfuss im Kanton Aargau betrug rund 104 %).

11 Bewertung OBJEKTDATEN STAMMLIEGENSCHAFT Baujahr 1992 Effektives Alter Wirtschaftliches Baualter 23 Jahre 22 Jahre Rauminhalt nach AGV 34'870 m³ Sanierungen / Erneuerungen Unter wirtschaftlichem Baualter versteht man das Alter einer Baute, unter Berücksichtigung des Erstellungsjahres, der Altersentwertung infolge Abnützung und Altersschäden, unzeitgemässen Ausbaustandes, sowie Verjüngung infolge Umbau und Renovation. Bei neueren Gebäuden ist das wirtschaftliche Alter in der Regel identisch mit dem effektiven Alter. Bei älteren Gebäuden, besonders wenn modernisiert wurde, ist das wirtschaftliche Alter zu bestimmen. Laufende Unterhaltsarbeiten STOCKWERKEINHEIT BANK-LOKALITÄTEN / COIFFEURSALON Wirtschaftliches Baualter 15 Jahre Nutzfläche Bank-Lokalitäten ca. 426 m² Nutzfläche Coiffeursalon ca. 51 m² Sanierungen / Erneuerungen Laufende Unterhaltsarbeiten STOCKWERKEINHEIT WOHNUNG NR. 11 Wirtschaftliches Baualter 18 Jahre Nettonutzfläche ca. 87 m² Sanierungen / Erneuerungen Laufende Unterhaltsarbeiten Renovationsarbeiten bei Mieterwechsel STOCKWERKEINHEIT WOHNUNG NR. 12 Wirtschaftliches Baualter 22 Jahre Nettonutzfläche ca. 116 m² Sanierungen / Erneuerungen Laufende Unterhaltsarbeiten Renovationsarbeiten bei Mieterwechsel

12 Bewertung RAUMPROGRAMM Nutzfläche effektiv relevant 2. Untergeschoss Bank-Lokalitäten WC-Kunden 3.8 m² Putzraum 8.1 m² Heizungsraum 23.3 m² Vorraum 2.5 m² Technikraum 5.7 m² Vorplatz 15.8 m² Kabine m² Kundentresor 26.2 m² Banktresor 10.0 m² Kabine m² Korridor 12.8 m² Reserve 10.9 m² EDV / TT Zentrale 17.9 m² WC-Herren 11.2 m² WC-Damen 9.3 m² Archiv 33.1 m² Mitarbeiter-Raum 5.1 m² Lift 3.1 m² 1. Untergeschoss Vorplatz / Lift 5.5 m² Garage 31.5 m² Erdgeschoss Eingang / Windfang 9.6 m² Schalterhalle 57.0 m² Lift 3.2 m² Service 13.5 m² Aufenthaltsraum 15.1 m² Vorplatz 14.9 m² Büro 23.5 m² Büro 15.1 m² Büro 16.4 m² Spedition / Kopierer 11.3 m² Nutzfläche Bank-Lokalitäten ca m² Coiffeursalon 46.2 m² Separates WC 4.7 m² Nutzfläche Coiffeursalon ca m² Total Nutzfläche Gewerbe ca m²

13 Bewertung Obergeschoss 3.5-Zimmer-Wohnung Eingang / Vorplatz 4.1 m² Wohnen / Essen 31.2 m² Gedeckter Balkon 7.6 m² Zimmer 15.5 m² Badezimmer 6.0 m² Zimmer 17.5 m² Küche 10.9 m² Separates WC 2.1 m² Total Nutzfläche Wohnung Nr. 11 ca m² 1. Obergeschoss 4.5-Zimmer-Wohnung Eingang / Vorplatz 12.3 m² Badezimmer 7.8 m² Wohnzimmer 30.0 m² Gedeckter Balkon 7.8 m² Küche 17.0 m² Zimmer 18.7 m² Zimmer 12.1 m² Zimmer 14.2 m² Duschzimmer 3.7 m² Total Nutzfläche Wohnung Nr. 12 ca m² BEMERKUNGEN ZUR NUTZFLÄCHE Nebennutzflächen (z.b. unbeheizte Wintergärten, Abstellräume, etc.) werden nicht oder anteilsmässig, Raumteile mit einer Raumhöhe von weniger als 1.50 Meter (z.b. Dachschrägen) zur Hälfte ihrer Fläche in der für den Mietwert pro Quadratmeter massgebenden Nutzfläche berücksichtigt. Es handelt sich um Flächen, die nicht im gleichen Masse wie Wohnräume genutzt werden. Alle Flächenangaben beruhen auf Bemessungen von Planunterlagen (sofern vorhanden und massstabgetreu). Stehen keine genauen Pläne zur Verfügung, werden Annahmen getroffen. Diese können von den effektiven Flächen abweichen.

14 Bewertung BAUBESCHRIEB Der unten folgende Baubeschrieb besitzt lediglich informativen Charakter, auf einen ausführlichen Beschrieb wird verzichtet. Der Baubeschrieb bezieht sich auf Planunterlagen (sofern vorhanden und detailgetreu) und auf die Objektbesichtigung am Stichtag. Konstruktion Bauart Dachform Dachbelag Fassade Fenster und Verglasung Sonnenschutz Massiv mit Betondecken und Zweischalen-Mauerwerk Satteldach mit Aufbauten Ziegel Verputz / Anstrich Holz-Metallfenster mit Isolierverglasung Rafflamellenstoren Installationen und Haustechnik Wärmeerzeugung Wärmeverteilung Warmwasseraufbereitung Elektroinstallationen Liftanlage Ölheizung und Wärmepumpe mit Erdsonde Bodenheizung in den Wohnungen Radiator in den Banklokalitäten Elektroboiler in den Wohnungen Guter Zustand Personenlift Ausbaustandard Bank-Lokalitäten / Coiffeursalon Bodenbeläge mehrheitlich Bodenbeläge Sanitärräume Wände mehrheitlich Decken mehrheitlich Besonderes Keramische Platten, PVC-Belag oder Teppich Keramische Platten Abrieb Abgehängte Decke Spezifischer Bankausbau (nicht berücksichtigt)

15 Bewertung Ausbaustandard 3.5 Zimmer-Wohnung Nr.11 Küche Badezimmer Sep. WC Bodenbeläge Wohn- und Schlafzimmer Bodenbeläge Sanitärräume Wände mehrheitlich Decken mehrheitlich Besonderes Einbauküche mit Natursteinabdeckung, Fronten kunstharzbeschichtet, Glaskeramikkochfeld, Dampfabzug, Backofen, Kühlschrank und Geschirrspüler Ausbau mit Badewanne, Lavabo mit Unterbaumöbel, WC und Spiegelschrank Ausbau mit WC, Lavabo und Spiegelschrank Keramische Platten, Parkett oder Laminat Keramische Platten Abrieb Spritzputz Waschmaschine und Tumbler im Badezimmer Ausbaustandard 4.5 Zimmer-Wohnung Nr. 12 Küche Badezimmer Duschzimmer Bodenbeläge Wohn- und Schlafzimmer Bodenbeläge Sanitärräume Wände mehrheitlich Decken mehrheitlich Besonderes Einbauküche mit Natursteinabdeckung, Fronten kunstharzbeschichtet, Glaskeramikkochfeld, Dampfabzug, Backofen, Kühlschrank und Geschirrspüler Ausbau mit Badewanne, Lavabo mit Unterbaumöbel, WC und Spiegelschrank Ausbau mit Dusche, WC, Lavabo und Spiegelschrank Keramische Platten, Parkett oder Teppich Keramische Platten Abrieb Spritzputz Waschmaschine und Tumbler im Badezimmer Aussenraum Umgebungsgestaltung Tiefgarage Zusätzliche Parkmöglichkeiten Einfache und funktionale Gestaltung Tiefgaragenplätze Aussenabstellplatz

16 Bewertung VERKEHRSWERTBERECHNUNG REALWERT (SUBSTANZWERT) Der Realwert (Substanzwert) einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezustandswert und dem Landwert. Der Gebäudezustandswert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück (inklusive den Kosten für die Umgebungsarbeiten und den Baunebenkosten) im gleichen Ausbaustandard zum Bewertungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung. Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. LANDWERT NACH VERGLEICHSWERT Man unterscheidet zwischen dem absoluten und dem relativen Baulandwert. Der absolute Landwert kann bei unüberbauten Grundstücken angenommen werden. Bei einem überbauten Grundstück gilt ein relativer Landwert, der infolge nicht frei verfügbarer Überbauungsmöglichkeiten tiefer als der absolute Landwert liegt. Die Höhe des Landpreises wird anhand gehandelter Preise an gleicher oder vergleichbarer Lage bestimmt. Besitzt ein Baukörper einen übermässigen Umschwung, so muss rein rechnerisch ein Teil des Grundstücks abparzelliert und zum absoluten Baulandwert bewertet werden (Reservebauland). Ist auf Grund der Situierung des Gebäudes eine Abparzellierung nicht möglich, so besteht ein Mehrumschwung, welcher zu einem tieferen Baulandwert einzusetzen ist. Die Höhe dieses Ansatzes wird vom Experten bestimmt. Der absolute Baulandpreis für unbebaute Grundstücke an dieser Lage liegt bei rund CHF 1000/m². Bei überbauten Grundstücken reduziert sich derselbe nach Massgabe der darauf stehenden Gebäude, deren Grösse, Alter, Restlebensdauer und dem noch zu erwartenden Potenzial. Bei einem wirtschaftlichen Gebäudealter von 22 Jahren gilt ein relativer Landwert von 79% des absoluten Preises und beträgt somit CHF 790/m².

17 Bewertung REALWERTBERECHNUNG Bauwert Wohn- und Geschäftshaus 34'870 m³ zu CHF 540/m³ CHF 18'830'000 T otal Gebäude CHF 18'830'000 + Umgebungskosten 2.0 % CHF 377'000 + Baunebenkosten 7.5 % CHF 1'412'000 Neubaukosten CHF 20'619'000./. technische Entwertung bei einem wirtschaftlichen Baualter von 22 Jahren 17.5 % CHF -3'608'000 Bauwert der heutigen Liegenschaft CHF 17'011'000 Landwert Relativer Landwert 4'284 m² zu CHF 790/m² CHF 3'384'000 Total Realwert Landwert + Bauwert CHF 20'395'000 Realwert Bank-Lokalitäten / Coiffeursalon Realwert der Gesamtliegenschaft CHF 20'395'000 davon 136 / 1000 Miteigentum CHF 2'774'000 + Zeitwert spezifischer Bankausbau nicht berücksichtigt CHF - Realwert Stockwerkeinheit CHF 2'774'000

18 Bewertung ERTRAGSWERT Der Ertragswert entspricht dem per Bewertungsstichtag kapitalisierten, nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft. Die entsprechenden eigentümerseitigen Bewirtschaftungskosten werden im Kapitalisierungssatz berücksichtigt. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle. Dennoch muss dem Ertragswert eine gewisse Bedeutung zugeordnet werden, da die Käufer eines Eigenheims Kapital investieren, welches sie auf andere Art anlegen könnten. Und gerade diese Investoren wollen wissen, ob und wie sehr diese Anlageform gegenüber der reinen Kapitalanlage renditemässig abschneidet. Bei Renditeobjekten (z.b. bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern, Gewerbeliegenschaften) ist der Ertragswert von zentraler Bedeutung. Hier wird für die Berechnung des Verkehrswertes primär vom Ertragswert ausgegangen. MIETWERTBERECHNUNG Mietwert Mietwert Mietwert pro Jahr pro Monat CHF CHF Bank-Lokalitäten m² x CHF 120/m² 51'144 4'262 Coiffeursalon 50.9 m² x CHF 250/m² 12'725 1'060 Total Mietwert (netto) 63'869 5'322 Ertragswertberechnung Jahresmietwert (netto, heutiger Zustand) CHF 63'869 Kapitalisierungssatz Basiszins inkl. Risikozuschlag (CHF 36'650) 3.50 % Betriebskosten (CHF 2'090) 0.20 % Unterhaltskosten (CHF 8'380) 0.80 % Mietzinsrisiko (CHF 5'240) 0.50 % Verwaltungskosten (CHF 2'090) 0.20 % Rückstellungen (CHF 9'420) 0.90 % T otal (CHF 63'870) 6.10 % Ertragswert CHF 63'869 dividiert durch 6.10 % CHF 1'047'000 abzüglich / zuzüglich CHF - Total Ertragswert CHF 1'047'000

19 Bewertung VERKEHRSWERT BANK-LOKALITÄTEN / COIFFEURSALON Gemäss Bundesgericht entspricht der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit verkauft werden. Objekte dieser Art und an dieser Lage besitzen nebst dem realen Wert auch einen gewissen Liebhaberwert, der allerdings variabel und nicht errechenbar ist. Auf Grund der wirtschaftlichen Bedeutung wird wie folgt gewichtet: Werte: Gewichtung Realwert Stockwerkeinheit CHF 2'774' CHF 2'774'000 Ertragswert CHF 1'047' CHF 4'188'000 geteilt durch 5.0 CHF 1'392'000 Rundung CHF -2'000 Total Verkehrswert Bank-Lokalitäten (ohne spezifischen Ausbau) / Coiffersalon CHF 1'390'000 Der Anteil am Erneuerungsfond von ca. CHF 29'000 ist im Verkehrswert enthalten

20 Bewertung REALWERTBERECHNUNG Bauwert Wohn- und Geschäftshaus 34'870 m³ zu CHF 540/m³ CHF 18'830'000 T otal Gebäude CHF 18'830'000 + Umgebungskosten 2.0 % CHF 377'000 + Baunebenkosten 7.5 % CHF 1'412'000 Neubaukosten CHF 20'619'000./. technische Entwertung bei einem wirtschaftlichen Baualter von 22 Jahren 17.5 % CHF -3'608'000 Bauwert der heutigen Liegenschaft CHF 17'011'000 Landwert Relativer Landwert 4'284 m² zu CHF 790/m² CHF 3'384'000 Total Realwert Landwert + Bauwert CHF 20'395'000 Realwert 3.5 Zimmer-Wohnung Nr. 11 Realwert der Gesamtliegenschaft CHF 20'395'000 davon 19 / 1000 Miteigentum CHF 388'000 Realwert Stockwerkeinheit CHF 388'000

21 Bewertung ERMITTLUNG VERKAUFSFLÄCHENWERT Gemäss Immo-Monitoring von Wüest & Partner, 2015/1 Herbstausgabe, beläuft sich der mittlere m²-preis (Hauptnutzfläche) für Neubaueigentumswohnungen in der MS-Region 70 um die CHF 5'030/m² (Medianobjekt). Das Preisspektrum zwischen einem preisgünstigen und einem teuren Objekt liegt zwischen CHF 3'650/m² (10%-Quantilobjekt) und CHF 7'020/m² (90%-Quantilobjekt). Quantile sind Streuungsindikatoren, die eine statistische Verteilung in gleiche Teile gliedern. Das 50%-Quantil (Median) bildet die Grenze zw ischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte aller Angebote. Entsprechend markiert das 10%-Quantil die Preisgrenze zw ischen den 10 Prozent günstigsten und den übrigen Angeboten, das 90%-Quantil die Grenze zw ischen den 10 Prozent teuersten und den restlichen Angeboten. Beurteilung Standort / Lagefaktoren Lageklasse 4.1 Beurteilung Bauqualität / Standard Grundrisseinteilung 2.00 Wohnungsgrösse 2.50 Ausbaustandard 2.00 Anzahl Bad / Dusche / WC 2.00 Wärmeisolation 2.50 Schallschutz 2.00 Total Das entsprechend seiner Lage- und Nutzungsqualität der Lageklasse 4.1 zugeordnete sowie aufgrund von Bauart, Ausbau, Anordnung und Grösse mit 13 Punkten bewertete Grundstück wird mit einem m² - Neupreis für die Hauptnutzfläche von CHF 5'400 taxiert. In diesem Preisansatz ist ein Landanteil, Balkon oder Sitzplatz, Waschküchenmitbenützung sowie ein Kellerabteil inbegriffen. Berechnung Verkaufsflächenwert Stockwerkeinheit mit 87 m² zu CHF 5'400/m² CHF 471'000 Neubauwert CHF 471'000 Anteil Bau CHF 353'250 Anteil Land CHF 117'750./. technische Entwertung 13.8 % von CHF 353'250 CHF -49'000 Zustandswert CHF 422'000 Verkaufsflächenwert CHF 422'000

22 Bewertung ERTRAGSWERT Der Ertragswert entspricht dem per Bewertungsstichtag kapitalisierten, nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft. Die entsprechenden eigentümerseitigen Bewirtschaftungskosten werden im Kapitalisierungssatz berücksichtigt. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle. Dennoch muss dem Ertragswert eine gewisse Bedeutung zugeordnet werden, da die Käufer eines Eigenheims Kapital investieren, welches sie auf andere Art anlegen könnten. Und gerade diese Investoren wollen wissen, ob und wie sehr diese Anlageform gegenüber der reinen Kapitalanlage renditemässig abschneidet. MIETWERTBERECHNUNG Mietwert Mietwert Mietwert pro Jahr pro Monat CHF CHF 3.5 Zimmer-Wohnung Nr m² x CHF 170/m² 14'841 1'237 Total Mietwert (netto) 14'841 1'237 Ertragswertberechnung Jahresmietwert (netto, heutiger Zustand) CHF 14'841 Kapitalisierungssatz Basiszins inkl. Risikozuschlag (CHF 8'250) 2.75 % Betriebskosten (CHF 600) 0.20 % Unterhaltskosten (CHF 2'400) 0.80 % Mietzinsrisiko (CHF 300) 0.10 % Verwaltungskosten (CHF 600) 0.20 % Rückstellungen (CHF 2'700) 0.90 % T otal (CHF 14'850) 4.95 % Ertragswert CHF 14'841 dividiert durch 4.95 % CHF 300'000 abzüglich / zuzüglich CHF - Total Ertragswert CHF 300'000

23 Bewertung VERKEHRSWERT WOHNUNG NR. 11 Gemäss Bundesgericht entspricht der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit verkauft werden. Objekte dieser Art und an dieser Lage besitzen nebst dem realen Wert auch einen gewissen Liebhaberwert, der allerdings variabel und nicht errechenbar ist. Auf Grund der wirtschaftlichen Bedeutung wird wie folgt gewichtet: Werte: Gewichtung Realwert Stockwerkeinheit CHF 388' CHF 194'000 Verkaufsflächenwert Stockwerkeinheit CHF 422' CHF 211'000 Ertragswert CHF 300' CHF 30'000 geteilt durch 1.1 CHF 395'000 Rundung CHF - Total Verkehrswert 3.5 Zimmer-Wohnung Nr. 11 CHF 395'000 Der Anteil am Erneuerungsfonds von ca. CHF 4'060 ist im Verkehrswert enthalten.

24 Bewertung REALWERTBERECHNUNG Bauwert Wohn- und Geschäftshaus 34'870 m³ zu CHF 540/m³ CHF 18'830'000 T otal Gebäude CHF 18'830'000 + Umgebungskosten 2.0 % CHF 377'000 + Baunebenkosten 7.5 % CHF 1'412'000 Neubaukosten CHF 20'619'000./. technische Entwertung bei einem wirtschaftlichen Baualter von 22 Jahren 17.5 % CHF -3'608'000 Bauwert der heutigen Liegenschaft CHF 17'011'000 Landwert Relativer Landwert 4'284 m² zu CHF 790/m² CHF 3'384'000 Total Realwert Landwert + Bauwert CHF 20'395'000 Realwert 4.5 Zimmer-Wohnung Nr. 12 Realwert der Gesamtliegenschaft CHF 20'395'000 davon 23 / 1000 Miteigentum CHF 469'000 Realwert Stockwerkeinheit CHF 469'000

25 Bewertung ERMITTLUNG VERKAUFSFLÄCHENWERT Gemäss Immo-Monitoring von Wüest & Partner, 2015/1 Herbstausgabe, beläuft sich der mittlere m²-preis (Hauptnutzfläche) für Neubaueigentumswohnungen in der MS-Region 70 um die CHF 5'030/m² (Medianobjekt). Das Preisspektrum zwischen einem preisgünstigen und einem teuren Objekt liegt zwischen CHF 3'650/m² (10%-Quantilobjekt) und CHF 7'020/m² (90%-Quantilobjekt). Quantile sind Streuungsindikatoren, die eine statistische Verteilung in gleiche Teile gliedern. Das 50%-Quantil (Median) bildet die Grenze zw ischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte aller Angebote. Entsprechend markiert das 10%-Quantil die Preisgrenze zw ischen den 10 Prozent günstigsten und den übrigen Angeboten, das 90%-Quantil die Grenze zw ischen den 10 Prozent teuersten und den restlichen Angeboten. Beurteilung Standort / Lagefaktoren Lageklasse 4.1 Beurteilung Bauqualität / Standard Grundrisseinteilung 2.00 Wohnungsgrösse 2.50 Ausbaustandard 2.00 Anzahl Bad / Dusche / WC 2.00 Wärmeisolation 2.50 Schallschutz 2.00 Total Das entsprechend seiner Lage- und Nutzungsqualität der Lageklasse 4.1 zugeordnete sowie aufgrund von Bauart, Ausbau, Anordnung und Grösse mit 13 Punkten bewertete Grundstück wird mit einem m² - Neupreis für die Hauptnutzfläche von CHF 5'400 taxiert. In diesem Preisansatz ist ein Landanteil, Balkon oder Sitzplatz, Waschküchenmitbenützung sowie ein Kellerabteil inbegriffen. Berechnung Verkaufsflächenwert Stockwerkeinheit mit 116 m² zu CHF 5'400/m² CHF 625'000 Neubauwert CHF 625'000 Anteil Bau CHF 468'750 Anteil Land CHF 156'250./. technische Entwertung 17.5 % von CHF 468'750 CHF -82'000 Zustandswert CHF 543'000 Verkaufsflächenwert CHF 543'000

26 Bewertung ERTRAGSWERT Der Ertragswert entspricht dem per Bewertungsstichtag kapitalisierten, nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft. Die entsprechenden eigentümerseitigen Bewirtschaftungskosten werden im Kapitalisierungssatz berücksichtigt. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle. Dennoch muss dem Ertragswert eine gewisse Bedeutung zugeordnet werden, da die Käufer eines Eigenheims Kapital investieren, welches sie auf andere Art anlegen könnten. Und gerade diese Investoren wollen wissen, ob und wie sehr diese Anlageform gegenüber der reinen Kapitalanlage renditemässig abschneidet. MIETWERTBERECHNUNG Mietwert Mietwert Mietwert pro Jahr pro Monat CHF CHF 4.5 Zimmer-wohnung Nr m² x CHF 160/m² 18'528 1'544 Total Mietwert (netto) 18'528 1'544 Ertragswertberechnung Jahresmietwert (netto, heutiger Zustand) CHF 18'528 Kapitalisierungssatz Basiszins inkl. Risikozuschlag (CHF 10'290) 2.75 % Betriebskosten (CHF 750) 0.20 % Unterhaltskosten (CHF 2'990) 0.80 % Mietzinsrisiko (CHF 370) 0.10 % Verwaltungskosten (CHF 750) 0.20 % Rückstellungen (CHF 3'370) 0.90 % T otal (CHF 18'520) 4.95 % Ertragswert CHF 18'528 dividiert durch 4.95 % CHF 374'000 abzüglich / zuzüglich CHF - Total Ertragswert CHF 374'000

27 Bewertung VERKEHRSWERT WOHNUNG NR. 12 Gemäss Bundesgericht entspricht der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit verkauft werden. Objekte dieser Art und an dieser Lage besitzen nebst dem realen Wert auch einen gewissen Liebhaberwert, der allerdings variabel und nicht errechenbar ist. Auf Grund der wirtschaftlichen Bedeutung wird wie folgt gewichtet: Werte: Gewichtung Realwert Stockwerkeinheit CHF 469' CHF 234'500 Verkaufsflächenwert Stockwerkeinheit CHF 543' CHF 271'500 Ertragswert CHF 374' CHF 37'400 geteilt durch 1.1 CHF 494'000 Rundung CHF 1'000 Total Verkehrswert 4.5 Zimmer-Wohnung Nr. 12 CHF 495'000 Der Anteil am Erneuerungsfonds von ca. CHF 4'920 ist im Verkehrswert enthalten.

28 Bewertung VERKEHRSWERT TIEFGARAGENPLÄTZE, PARKPLATZ IM FREIEN Werte: Einstellplätze 13 à 22'000 CHF 286'000 Parkpaltz im Freien 1 à 6'000 CHF 6'000 Total Verkehrswert Einstellplätze / Parkplatz im Freien CHF 292'000 Nach freiem Ermessen des Experten und unter Berücksichtigung der heutigen Wirtschaftslage liegt der Verkehrswert im Rahmen des berechneten Wertes. Hauseigentümerverband Aargau Alexi Weishaupt Heinrich Wessa Baden, 16. Januar 2015

29 Bewertung FOTOS Bank-Lokalitäten Coiffeursalon 3.5 Zimmer-Wohnung 1. OG

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31 Bewertung Zimmer-Wohnung

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34 Bewertung ALTERSENTWERTUNG Die Altersentwertung ist ein prozentualer Abzug für die seit dem Bau des Gebäudes eingetretene Wertverminderung infolge Alterung. Umfassende Überholung und Modernisierung, welche die Alterung des Objektes hinausschieben, werden durch Reduktion des Prozentsatzes angemessen berücksichtigt. Daraus resultiert im Gegensatz zum effektiven das wirtschaftliche Baualter. Detaillierte Tabelle bei Höchstalter 80 Jahre nach Ross Gebäudealter in Jahren Altersentwertung in % Gebäudealter in Jahren Altersentwertung in % Gebäudealter in Jahren Altersentwertung in % Gebäudealter in Jahre Altersentwertung in % Relativer Landwert in Anlehnung an SIA D 047 Gebäudealter in Jahren in % des absoluten Landwerts Gebäudealter in Jahren in % des absoluten Landwerts Gebäudealter in Jahren in % des absoluten Landwerts

35 Bewertung HAFTUNGSBESCHRÄNKUNG Dieser Bewertungsbericht ist ausschliesslich für den Auftraggeber bestimmt. Dritte können hieraus keinerlei Rechte für sich ableiten. Ein im Bericht festgehaltener Bewertungszweck hat im Regelfall auf die Wertfindung keinen Einfluss. Der Bericht ist nur im Original mit Originalunterschriften verbindlich. Bei der Erarbeitung des Berichts wurde davon ausgegangen, dass die Informationen von Auftraggeber, Behörden und mit der Liegenschaft vertrauten Dritten die bewertungsrelevanten Fakten vollständig, richtig und aktuell repräsentieren. Die Wertermittlung wurde unter der Annahme durchgeführt, dass die Liegenschaft und deren Nutzung sämtlichen relevanten und derzeit gültigen Gesetzesvorschriften entsprechen, soweit in diesem Bewertungsbericht nichts anderes erwähnt ist. Bezüglich möglicher Belastungen der Liegenschaft durch Bodenverunreinigungen und Schadstoffen etc. erfolgten keine näheren Abklärungen. Im ausgewiesenen Wert sind auch weitere mögliche ökologische Einflussfaktoren, wie z.b. Naturgefahren und elektromagnetische Felder, nicht berücksichtigt. Zu deren Feststellung und zur Quantifizierung einer allfälligen Wertminderung müssten entsprechende Spezialgutachten erstellt werden. Aussagen im Bericht zum Zustand einer bewerteten Baute beruhen auf einer Kurzbesichtigung. Dem Bewertungsbericht liegt somit keine umfassende Beurteilung des baulichen Zustandes zugrunde. Im Weiteren wird die Beschaffenheit des Baugrundes nicht näher beurteilt. Die auf Eigentümerseite relevanten steuerlichen und finanzierungsspezifischen Aspekte sowie mit einem Verkauf zusammenhängende Transaktionskosten sind bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Aufgrund der computergestützten Bearbeitung können Rundungsdifferenzen und scheinbare Ungenauigkeiten entstehen.

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38 SCHNITT E-E SCHNITT F-F

39 SCHNITT H-H SCHNITT G-G DETAIL 1 1:20 DETAIL 2 1:20 SCHNITT J-J

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