VERKEHRSWERTSCHATZUNG

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1 BOSS+ MICHEL AG ARCHITEKTEN 3815 ZVVEILÜTSCHINEN BEAT BRUNNER GASTGEVVERBESCHÄTZER 3812 WILDERSVVIL VERKEHRSWERTSCHATZUNG GRUNDSTÜCK EIGENTÜMER STICHTAG GB.NR. 541 ÄUSSERE DORFSTRASSE, 3718 KANDERSTEG BEAT ALBERT RICKLI, BELLEVUESTRASSE KANDERSTEG VERKEHRSWERT GB.NR. 541 FR. 2'100' WERT DER WOHNRECHTSBELASTUNG FR. 140' Ni. 15 / 68

2 BOSS+MICHEL AG ARCHITEKTEN 3815 ZWEILÜTSCHINEN BEAT BRUNNER GASTGEWERBESCHÄTZER 3812 WILDERSWIL Betreibungsamt Oberland Dienststelle Oberland Ost Schloss 5 Postfach INTERLAKEN GRUNDSTÜCK : GR. NR. 541 ÄUSSERE DORFSTRASSE, 3718 KANDERSTEG EIGENTÜMER : BEAT ALBERT RICKLI, BELLEVUESTRASSE KANDERSTEG ZWECK DER BEWERTUNG : PFANDVERWERTUNGSVERFAHREN STICHTAG : GRUNDLAGEN : - Besichtigung vom zusammen mit Herrn Beat Brunner, Kantonaler Gastgewerbeschätzer, 3812 Wilderswil, zt im Beisein von Frau I. Trummer Betreibungsamt Oberland, 3800 Interlaken und Herr Beat Rickli als Eigentümer. - Verkehrswertschatzung Szenario Sanierung Hotelgebäude Herrn Beat Brunner, Kantonaler Gastgewerbeschätzer, 3812 Wilderswil - Neuwerte der Gebäudeversicherung per Protokoll der Amtlichen Bewertung per Situation Mst. 1 : Grundbuchauszüge - Bauzonenplan der Gemeinde Kandersteg - Gefahrenzonenkarte der Gemeinde Kandersteg - Auskünfte bei der Gemeindeverwaltung Kandersteg zt Grundrisse Der AMTLICHE WERT beträgt per gemäss Grundstückprotokoll : 013 Aeussere Dorfstrasse Anteil an Garage Geb.Nr. 62A Anteil an Hotel Geb.Nr Wohn- und Geschäftshaus Geb.Nr Anteil an Hotel Geb.Nr Wohn- und Geschäftshaus Geb.Nr Bellevuestrasse Wohnhaus Geb.Nr Parkplatz Schwimmbad Platz/Umschwung m Zusätzlicher Umschwung m Strasse m Nutzung zg GB 1461, Parkplatz 0.00 Total Fr

3 GEMEINDE KANDERSTEG : Kandersteg liegt am Ende des Kandertals, auf ca müm. Die Gegend um den Oeschinensee und um das Gasterntal sind Teil des Unesco - Welterbe Schweizer Alpen, Jungfrau - Aletsch. In der Gemeinde leben rund 1'300 Einwohner. Mit einer Fläche von 134 km2 ist Kandersteg die viertgrösste Gemeinde des Kantons Bern. Der 1913 eröffnete Lötschbergtunnel und der damit verbundene Anschluss an das Bahnnetz förderte den Tourismus, für den Kandersteg noch heute bekannt ist. Hotels und Ferienwohnungen, Gruppenunterkünfte, ein Campingplatz und das internationale Pfadfinderzentrum bieten ganzjährige Übernachtungsmöglichkeiten. Kandersteg ist bekannt für seine Wanderwege, Berg- und Klettertouren, ein gut ausgebauter Klettersteig und seine Mountainbikerouten. Im Winter besteht ein umfangreiches Netz von Winterwanderwegen, eines der grössten Langlaufgebiete der Schweiz, Schneeschuhtrails, Schlittelbahnen sowie kleine, familien-freundliche Skigebiete. Gegenwärtig wird das Nordische Trainingscenter (Skisprunganlage) komplett erneuert. Kandersteg ist prädestiniert für einen sanften Tourismus. BESCHRIEB GRUNDSTÜCK GB.NR. 541 ALLGEMEINE LAGE: Das Grundstück liegt am nördlichen Dorfeingang von Kandersteg, unmittelbar an der Kantonsstrasse von Spiez - Frutigen - Kandersteg. Die ganze PARZELLE hat einen Halt von 9598 m2, liegt in der Kernzone B und ist voll erschlossen. Das flache Grundstück ist strassenseitig überbaut mit den Gebäuden Nr. 50, 52 und 7. Bei dem Anteil an Garage Nr. 62A handelt es sich um einen schmalen Gebäudeteil (im Mittel ca. 60 cm) der nur vom Eigentümer von GB.Nr. 282 genutzt werden kann. Dieser Gebäudeteil hat keinen Wert für GB.Nr. 541 und wird in der weiteren Berechnung nicht mehr aufgeführt. GEFAHRENZONE : Das Grundstück liegt nach der Gefahrenkarte der Gemeinde in der gelben Gefahrenzone (geringe Gefährdung/keine baulichen Massnahmen erforderlich). ALTLASTEN: Das Grundstück ist im Altlastenkataster der Gemeinde Kandersteg nicht aufgeführt. Es ist in diesem Fall nicht mit Altlasten zu rechnen. ANMERKUNGEN Zugehör Zugehör, Fr DIENSTBARKEITEN : Rechte : Baubeschränkung zl GB 880, 926. Gewerbebeschränkung zl GB 880, 926. Wegrecht zl GB 544, 419, 953, Fuss- und Reitweg zl GB 926, 953, 1017, Lasten : Elektr. Leitung zg Licht- und Wasserwerk AG, Kandersteg. Fuss- und Winterschlittweg zg GB 154, 1156, 1392, 1487, 1489, Fahrweg zg GB 880. Erschliessungsleitungen zg GB 880. Wohnrecht zg Rickli-Lamminger Albert, und Rickli-Lamminger Margarete Wegrecht zg GB 464, 1461, 926, 419, 953, Fuss- und Reitweg zg GB 419, 926, 953, ZWEITWOHNUNGSINITIATIVE : Der Einfluss durch die Annahme der Initiative über die Beschränkung der Zweitwohnungen auf den Verkehrswert kann zur Zeit nicht definitiv abgeschätzt werden. Zuviele Grundlagen, Definitionen und Angaben sind im Moment unklar und müssen zuerst durch die Behörden festgelegt werden. Das Gesetz ist zur Zeit in der Vernehmlassung und wird frühestens 2016 in Kraft gesetzt. Aus diesem Grund kann ein allfälliger Einfluss in der vorliegenden Schatzung nur teilweise berücksichtigt werden. Die Annahme der Initiative über die Beschränkung der Zweitwohnungen hat folgende Konsequenzen für das vorliegende Objekt : Die Gemeinde Kandersteg ist eine Gemeinde mit einem Anteil von über 20% an Zweitwohnungen. Auf dem zu bewertenden Grundstück kann voraussichtlich nur Wohnraum für Bewohner mit Wohnsitz in der Gemeinde Kandersteg erstellt werden. (Nutzung als Erstwohnung!)

4 BESCHRIEB DER GEBÄUDE : GEBÄUDE GEB.NR. 50 Die GEBÄUDEVERSICHERUNG beträgt für das Gebäude Geb. N r. 50 Abbruchwert/ feste Summe Fr. 4'400' BESCHREIBUNG / BEURTEILUNG DES GEBÄUDES GEB.NR. 50: Bei dem Gebäude handelt es sich um einen Hotelbetrieb. Das Gebäude wurde ca erbaut und seither in verschiedenen Etappe erweitert und aufgestockt. Etliche der Arbeiten sind in Eigenarbeit und nicht fachmännisch gemacht worden. Bis 2011 wurde es als 5-Stern-Hotel betrieben. Der Zustand des Gebäudes ist mittel - schlecht. Eine Erneuerung/ Sanierung des Gebäudes ist sehr aufwändig und kostenintensiv. Diese Kosten liegen in keinem Verhältnis zu Kosten/ Nutzen und könnten nicht verzinst und amortisiert werden. Eine Weiterführung als Hotelbetrieb ist deshalb unrealistisch! Eine Umnutzung/ Umbau des Gebäudes zu Wohnungen ist nicht denkbar, auch hier wäre der Aufwand unverhältsnnässig. Auf Grund dieser Tatsachen (Siehe auch Beschrieb/ Verkehrswertberechnung Szenario Sanierung Hotelgebäude von Herrn B. Brunner) erfolgt die Berechnung des Verkehrswertes auf der Grundlage des Landwertes abzüglich der Rückbaukosten gemacht. Das Gebäude Nr. 52 ist an Gebäude Nr. 50 angebaut und zt integriert. KONSTRUKTION UG EG - DG Fenster Dach Heizung Umgebung Parkplatz Zufahrt RAUMAUFTEILUNG : Boden Beton. (Bodenhöhen ungleich, zt mit Rampen / Tritten) Wände Beton/ Mauerwerk. Decken in Beton. Wände Mauerwerk. Decken Beton, zt Holzbalkenlage Isolierverglasung, zt Doppelverglasung / Einfachverglasung Satteldach mit Furaleindeckung (Alu, erneuerungsbedürftig, zt undicht. Zentralheizung Oel, erneuerungsbedürftig Hotelpark mit Schwimmbad und Sitzplätzen, total verwildert und erneuerungsbedürftig. in Einstellhalle und Platz an Bellevuestrasse, ohne Belag. direkt an Hauptstrasse Siehe Beschrieb von Herrn B. Brunner Wir taxieren das Gebäude wie folgt: Bauart Baulicher Zustand Anordnung der Räume Ausbau der Räume Besonnung Wohnlage Geschäftslage Verkehrslage innerhalb der Ortschaft Zufahrt zur Liegenschaft Isolation des Gebäudes Unterhalt des Gebäudes Baujahr mittel mittel - schlecht mittel mittel gut gut gut gut gut mittel - schlecht schlecht 1905 Seither laufend An- Um- und Ausbauten GEBÄUDE GEB.NR. 52 Die GEBÄUDEVERSICHERUNG beträgt für das Gebäude Geb.Nr. 52 Neuwert 2015, Index 194 Fr. 642' BESCHREIBUNG / BEURTEILUNG DES GEBÄUDES GEB.NR. 52: Bei dem Gebäude handelt es sich um einen Teil des Hotels Geb.Nr. 50. Das Gebäude wurde ca erbaut. Das Erdgeschoss wurde bis 2011 Hotelseitig genutzt, im Ober- und Dachgeschoss waren Personalzimmer. Der Zustand des Gebäudes ist mittel - schlecht. Das Gebäude Nr. 52 ist an Gebäude Nr. 50 angebaut und zt integriert. Etliche der Arbeiten sind in Eigenarbeit und nicht fachmännisch gemacht worden

5 KONSTRUKTION UG EG - DG 1.0G - DG Fenster Dach Heizung RAUMAUFTEILUNG : Wir taxieren das Gebäude wie folgt: Bauart Baulicher Zustand Anordnung der Räume Ausbau der Räume Besonnung Wohnlage Geschäftslage Verkehrslage innerhalb der Ortschaft Isolation des Gebäudes Unterhalt des Gebäudes Baujahr Boden Beton. Wände Mauerwerk. Decken in Beton. Wände Mauerwerk. Decken Holzbalkenlage Wände Holzkonstruktion. Decken/ Dach Holzkonstruktion. Isolierverglasung, zt Doppelverglasung. Satteldach mit Ziegeleindeckung Zentralheizung Oel, erneuerungsbedürftig (ab Geb. Nr. 50) Siehe Beschrieb von Herrn B. Brunner mittel mittel - schlecht mittel mittel gut gut gut gut mittel - schlecht schlecht 1903 GEBÄUDE GEB.NR. 7 Die GEBÄUDEVERSICHERUNG beträgt für das Gebäude Geb.Nr. 7 Neuwert 2015, Index 194 Fr BESCHREIBUNG / BEURTEILUNG DES GEBÄUDES GEB.NR. 50: Bei dem Gebäude handelt es sich um eine Mehrfamilienhaus. Das Gebäude wurde ca erbaut und seither in verschiedenen Etappe ausgebaut. Ursprünglich wurde es wohl als Landwirtschaftliches Gebäude mit Stallungen zum Hotelbetrieb erstellt wurden die letzten Pferdestallungen zu Personalzimmer umgebaut. Etliche der Arbeiten sind in Eigenarbeit und nicht fachmännisch gemacht worden. Ein Teil der Heudiele besteht noch als Abstellraum. Der Zustand des Gebäudes ist mittel - schlecht. Im besten Zustand ist die 3-1/2-Zimmer- Wohnung im EG, Ost. Der grosse Teil der Personalwohnungen bzw. Zimmer sind nicht mehr bewohnbar. Eine Erneuerung/ Sanierung des Gebäudes ist sehr aufwändig und kostenintensiv. Der unbebaute Landwert übersteigt den Wert der vorhandenen Bausubstanz. Auf Grund dieser Tatsachen wird in der Folge der Verkehrswert aus dem Wert des unbebauten Landes abzüglich der Rückbaukosten ermittelt. KONSTRUKTION UG EG 1.0G DG Fenster Dach Heizung Zufahrt RAUMAUFTEILUNG UG EG Wohn. Ost EG Anbau NO EG West 1.0G Nord : Boden Beton. Wände Mauerwerk. Decke Beton. : Boden Beton. Wände Mauerwerk. Decken Holzbalkenlage. : Wände Holzkonstruktion, Decke Holzbalkenlage. : Wände Holzkonstruktion, Decke/ Dach Holzkonstruktion. Isolierverglasung, zt Doppelverglasung / Einfachverglasung : Satteldach mit Ziegeleindeckung : Zentralheizung Oel, erneuerungsbedürftig : direkt an der Bellevuestrasse Heizraum Zentralheizung Oel. Tank 2 x 1000 It. : Vorraum, Waschküche. Küche elektr. mit Kühlschrank, Geschirrwaschmaschine, Dampfabzug. Wohnraum ca. 40 m2 mit Cheminée. Bad/ Dusche/ WC/ 2 Lavabo. Zimmer ca. 27 m2. Zimmer ca. 15 m2. Bewohnt durch Fam. Rickli. : Wohnraum ca. 25 m2 mit Cheminée. Kochnische elektr. mit Rechaud/ Kühlschrank. Zimmer ca. 12.m2. Zimmer 12 m2. Wohnung unbewohnbar! : Zimmer ca. 14 m2. Bad/ Lavabo. Zimmer ca. 12 m2. Sitzwanne/ Lavabo. WC/ Lavabo. Alles unbewohnbar! : Vorplatz. Zimmer ca. 16 m2. Dusche/ WC/ Lavabo. Zimmer ca. 13 m2. Kochnische elektr. mit Kühlschrank/ Dampfabzug/ Glaskeramik. Bad/ WC/ Lavabo. Bedingt bewohnbar!

6 1.0G Mitte : Eingang. Küche elektr. Mit Dampfabzug/ Kühlschrank/ Tiefkühler/ Waschmaschine. Wohnraum ca. 40 m2. Zimmer ca. 19 m2. Bad/ WC/2 Lavabo. Zimmer ca. 12 m2.bad/ WC/ Lavabo. Terrasse Süd. Bedingt bewohnbar! 1.0G : Zimmer ca. 7 m2. Bad/ WC/ Lavabo. Zimmer ca. 5 m2. Dusche/ WC/ Lavabo. WC. Lavabo. Alles unbewohnbar! DG : Kochnische elektr. Mit Kühlschrank/ Dampfabzug. Dusche/ Bad/ WC/ 2 Lavabo/ Waschmaschine. WC/ Lavabo. Balkon. Estrich. Bedingt bewohnbar! Wir taxieren das Gebäude wie folgt: Bauart mittel Baulicher Zustand mittel - schlecht Anordnung der Räume mittel Ausbau der Räume mittel Besonnung gut Wohnlage gut Geschäftslage gut - mittel Verkehrslage innerhalb der Ortschaft gut Zufahrt zur Liegenschaft gut Isolation des Gebäudes mittel - schlecht Unterhalt des Gebäudes schlecht Baujahr 1903 Seither diverse An- Um- und Ausbauten VERKEHRSWERT GB.NR. 541 Der aktuelle Landwert liegt in Kandersteg nach unseren Informationen im Bereich von Fr bis Zur Zeit ist jedoch nicht bekannt, wie sich die Zweitwohnungsinitiative auf die Landpreise auswirken wird. In der nachfolgenden Berechnung rechnen wir auf Grund der grossen Fläche mit einem m2- Preis von Fr abzüglich Fr für die interne Erschliessung des Grundstückes. Gewählter Landpreis, pro m Fr. Landfläche total 9598 m2 Die Rückbaukosten für die Gebäude liegen nach Auskunft bei einem Unternehmer für Abbrucharbeiten mit diesem Bauvolumen im Bereich von ca. Fr bis 30.- pro m3. Für die Berechnung werden wir das Volumen der Gebäudeversicherung verwenden und Abbruchkosten von Fr einsetzen. BERECHNUNG DES VERKEHRSWERTES Land in der Kernzone B 9'598 m2 à Fr Fr Abzüglich Rückbaukosten: Hotelgebäude Nr m3 à Fr Fr Gebäude "Alpenhof' Nr m3 à Fr Fr Gebäude "Soldanella" Nr m3 à Fr Fr Fr VERKEHRSWERT GB.NR. 541 GERUNDET FR. 2'100'

7 WERT DER WOHNRECHTSBELASTUNG z.g. Frau Rickli Jahrgang Alter der Berechtigten Lebenserwartung der Berechtigten z.g. Herr A. Rickli Jahrgang Alter des Berechtigten Lebenserwartung des Berechtigten Mietzinsannahme für die Wohnung Zinssatz Dauer des Wohnrechtes Jahre 11 Jahre Jahre 5 Jahre PER : 2015 (Schaetzle/Weber 01 Tab. 42) (Schaetzle/Weber 01 Tab. 42) Fr./Monat (excl. Nebenkosten) 3.50 A) lebenslänglich Wert der VVohnrechtsbelastung, auf das längere Leben Fr WERT DER WOHNRECHTSBELASTUNG, GERUNDET FR. 140' Die Berechnung des Verkehrswertes basiert auf den Grundlagen der VAS ( Vereinigung der Amtlichen Schätzer des Kantons Bern ) und des SIV ( Schweiz. Immobilienschätzer - Verband ), der örtlichen Kenntnisse und unserer Erfahrung. Die Schatzungsexperten Hans Boss, Architekt HTL Mitglied Expertenstamm VAS Beat S. Brunner Hotelier, dipl. EHL

8 KURZ-VERKEHRSWERTSCHATZUNG SZENARIO SANIERUNG HOTELGEBÄUDE

9 BrunnerCONSULTING Kurz-Verkehrswertschätzung Szenario Sanierung Hotelgebäude Royal Park Hotel Kandersteg (Hotelgebäude Nr 50/52, inkl. Platz/Umschwung - ohne Verkehrswert Wohngebäude Nr. 7) Allgemeines Das Royal Park Hotel wurde bis im September 2011 als 5-Sterne Hotel betrieben. Die Hotelgebäude befinden sich in einem schlechten baulichen Zustand und müssen, bevor die Gebäulichkeiten wieder hotelmässig bewirtschaftet werden können, umfassend saniert werden. Wie die Vergangenheit gezeigt hat, ist im heutigen wirtschaftlichen Umfeld, unter Berücksichtigung der aktuellen Kundenbedürfnisse, der Betrieb eines 5-Sterne Hotels in Kandersteg mit nur 28 Zimmern wirtschaftlich nicht möglich. Nach Ansicht des Schätzers ist ein wirtschaftlicher Betrieb der Gebäulichkeiten am ehesten gegeben, wenn der sanierte Betrieb als 4-Sterne Hotel konzipiert und betrieben wirri Um den Verkehrswert bei hotelmässiger Bewirtschaftung der Liegenschaft zu bestimmen, errechnet der Schätzer den Ertragswert des 4- Sterne Hotels bei bestmöglichem Geschäftsgang (nach Sanierung der Gebäude) und bringt von diesem Ertagswert die Sanierungskosten (=Bisherige Technische Entwertung der Gebäude) in Abzug. 2 Angaben zum Objekt Gemeinde: Lage: Kandersteg Äussere Dorfstrasse Grunbuchblatt Nr: 541 Eigentümer: Beat Albert Rickli Auftraggeber der Schätzung: Betreibungsamt Oberland Stichtag der Bewertung: Besichtigung: Zonenplan: Kernzone B Grundstücksfläche: 9598 m2 (davon 3'700m2 zusätzlicher Umschwung) 1

10 BrunnerCONSULTING Amtlicher Wert: Fr. 3'702'500 Grundbuch: Siehe Hauptgutachten Gebäudeversicherungswert: Siehe Hauptgutachten Schutzinventare: Altlasten: Gefahrenkarte: Siehe Hauptgutachten Siehe Hauptgutachten Siehe Hauptgutachten 3 Zusammenfassung der Angebotskapazität des sanierten 4-Sterne Hotels Innensitzplätze: 110 Parkplätze: ca. 20 Aussensitzplätze: 50 Total Sitzplätze: 160 Anzahl Gästezimmer: 35 Anzahl Gästebetten: 70 Massenlager, Schlafplätze: 0 Personalräume: 0 Wohnräume: Direktionswohnung Hotelklasse: Vollhotel, **** Betriebart Restaurant: Öffentliches Restaurant 2

11 BrunnerCONSULTING 4 Annahmen des Schätzers zur Berechnung des Mietwertes nach Sanierung Öffnungstage Hotel: Öffnungstage Restauration: Ertrag/Innensitzplatz/Öffnungstag: Annahme Zimmerbelegung 300 Tage 300 Tage 30 CHF 70 % während Öffnungsdauer Zimmernächte: 7350 Zimmer-Moyenne/Tag 190 CHF RevPair (auf Öffnungstage) 4.1 Warenertrag CHF 4.2 Dienstleistungsertrag 1'396'500 CHF 4.3 Übriger Ertrag geschätzt 13'500 CHF 4.4 Betriebsertrag total 2'400'000 CHF 133 CHF 4.5 Warenaufwand 32 % 4.6 Direkter Aufwand Dienstleistungsertrag 4 % 4.7 Direkter Aufwand übriger Ertrag 20 % 4.8 Personalkosten 42 % 4.9 Übriger Betriebsaufwand 13 % 4.10 Aufwand Unternehmensleitung CHF 4.11 Aufwand Mobiliar 2.5 % 4.12 Verzinsung Betriebskapital 4 % Annahme Betriebskapital CHF '000 CHF 4.13 Mietertrag Direktionswohnung/Jahr 18'000 CHF 3

12 BrunnerCONSULTING 5 Berechnung des Mietwertes Text Ziffer CHF Totaler Betriebsertrag 4.4 2'400' % Einnahmen aus Warenverkauf ' % 41.25%./. Direkter Warenaufwand ' % Warenbruttoerfolg 673' % + Dienstleistungsertrag 4.2 1'396' %./. Direkter Aufwand Dienstleistungsertrag '860 + Übriger Ertrag ' %./. Direkter Aufwand übriger Ertrag Brutoerfolg I 2'024' /. Personalaufwand 4.8-1'008' Bruttoerfolg II 1'016' J. Übriger Betriebsaufwand ' Betriebsergebnis I 704' /. Aufwand Unternehmensleitung ' Betriebsergebnis II 584' /. Aufwand Unterhalt, Reparatur, Ersatz, Abschreibung. des Mobiliars ' /. Verzinsung Betriebskapital Mietwert der Gast- und Betriebsräume des Gastgewerbebetriebes 520' Total Übrige Mietwerte Total Mietwert der Liegenschaft 538'640 4

13 6. Berechnung des Verkehrswertes Szenario Sanierung Hotelgebäude BrunnerCONSULTING Mietwert FK 50% ZU 4.50% 2.25% EK 50% ZU 5.00% 2.50% Nettozinssatz 4.75% Betriebskosten 0.60% Unterhalt und Reparaturen 1.00% Verwaltungskosten 0.00% 0 Mietzinsrisiko 0.00% % erforderliche Rückstellungen 2.72% Brutto-Kapitalisierungssatz 9.07% BKP 2 Gebäude m3 à 800 /m BKP 3 Einrichtung 0 BKP 4 Umgebung 3565 m2 à 90 /m BKP 5 Baunebenk. 6.50% Total Reproduktionskosten 15' Annahme Zinssatz zur Berechnung des Erneuerungsbedarfs 2.00% Erneuerungsbedarf Bauteil Anteil in % Anteil Fr. an BKP 2 inkl. BNK Gesamtlebensdauer Rückstellbedarf BKP 2 Rohbau 45% GLD 150 J Hülle Dach 20% GLD 50 J Fenster / Rollladen Fassade Installationen Sanitär 20% GLD 35 J Elektro Wärmeerzeugung Ausbau Nasszellen 15% GLD 30 J Küche/Wohn. Grundausbau BKP 4 Umgebung GLD 80 J % Royal Park Hotel Kandersteg Bewertungsstichtag (Augenschein) Verkehrswert: Ertragswert nachhaltig, nicht entwertet Technische Entwertung Zusätzlicher Umschwung 3'700m2 zu CHF Rundung Auswertungen: Bruttorendite % Nettorendite % Eigenkapitalrendite % Entwertung Restnutzungsdauer Techn. Alter Entwertung RND 80 J. Alter 70 J RND 10 J. Alter 40 J RND 5 J. Alter 30 J RND 10 J. Alter 20 J RND 20 J. Alter 60 J Kurz-Verkehrswertschatzung Royal Park Hotel V

14 BrunnerCONSULTING 7 Zusammenfassung Die Berechnungen auf Seite 5 zeigen als Resultat der Szenarischen Schätzung "Sanierung Hotelgebäude" einen negativen Verkehrswert. D.h. Die zu investierenden Kosten zur Instandsetzung der Gebäude und zum Betrieb eines 4-Sterne Hotels können mit den zukünftigen Erträgen des Hotels nicht finanziert werden. Das bedeutet auch, dass der unbebaute Landwert grösser ist, als der Wert der vorhandenen Bausubstanz inklusive des bebauten Platz/Umschwungs. Der Verkehrswert der Liegenschaft ist deshalb über den Landwert./. Abbruchkosten zu bestimmen BrunnerCONSULTING Beat S. Brunner Scheurenweg VVilderswil Tel beat.brunnerebrunner-consulting.ch CERTIFIED EXPERT ISO 17024/SEC 04.1 BRUNNER BEAT STEPHAN [ 0080 Zertifizlertes Tätigkettsgebiet: Immobilienbewertung fûr Gastronomicobjekte Zertifizierungsstelle: Swiss Experts Certification SA, vorn Bund akkreditierte Stelle fur Personenzertifizierung. SECS Nr. 0B4 6

15 RAUMBESCHRIEB HAUPTGEBÄUDE NR. 50 UND "ALPENHOF" NR. 52

16 BrunnerCONSULTING Royal Park Hotel Kandersteg Royal Park Hotel Kandersteg Raumbeschrieb der Gebäude 1 Hauptgebäude Nr. 50 UG: Autoeinstellhalle Skiraum Réduit Vorplatz bei Einstellhalle Treppe mit Vorplatz 2 Réduits Toiletten Damen: 1 WC, 1 Lavabo Herren 1 WC, 1 Lavabo Lingerie / Waschküche Wäschelager Vorplatz bei Einstellhalle Lager Korridor Lieferanteneingang Abstellraum Weinkeller Mineralkeller Heizraum ZHO/ZVVV (Heizkessel Baujahr 1968), Öltank erdversenkt (nicht mehr in Betrieb, die Gebäude können zur Zeit nicht geheizt werden) Filteranlage Aussenschwimmbad Raum mit Osmoseanlage zu Geschirrspühlanlage ( nicht mehr funktionsfähig) Lagerraum (Raumhöhe 160 cm) Personalessraum 22 Parkplätze Wellnessbereich: Sauna / Dusche Ruheraum Dampfbad / Dusche Vorplatz Ruheraum Whirlpool, Thalassotherapie Massage/Dusche/Lavabo Coiffeure / Kosmetik / Podologie EG: EG: Hallenbad Hoteleingang Hotelhalle mit Cheminée / Salons Réception 2 Büros 2 Personenlifte Economat Abwäscherei mit Durchlauf-Geschirrspühlmaschine und Kaffee-Küche Restaurationsküche Gas + elektrisch 1/22

17 BrunnerCONSULTING Royal Park Hotel Kandersteg Kalte Küche Pâtisserie Kühlräume Office zu Speisesaal Speisesaal / Rôtisserie 40 Sitzplätze Restaurant Français 10 Sitzplätze Hotelbar mit Cheminée inkl. Hocker 32 Sitzplätze Billardzimmer Total Innen 82 Sitzplätze Terrasse bei Hoteleingang Terrasse Gartenseite Total Aussen 16 Sitzplätze 30 Sitzplätze 46 Sitzplätze Direktionswohnung: Wohnzimmer mit Cheminée WC/Lavabo Näh- und Flickstube Bad, 2 Lavabo Zimmer Zimmer Zimmer 41 m2 4 m2 10 m2 5 m2 16 m2 15 m2 20 m2 111 m2 1. OG: Altbau: Korridor 1 Doppelzimmer Bad/WC/Lavabo 3 Junior-Suiten Bad/WC/Lavabo (teilweise mit Bidet und 2. Lavabo) 2 Suiten Bad/WC/Bidet/2 Lavabo 2 Betten 6 Betten 4 Betten Neubau: (1/2 Geschoss versetzt) 1 Doppelzimmer BadANC/Lavabo 1 Junior Suite Bad/Dusche/WC/2 Lavabo/Bidet 1 Suiten Bad/Dusche/WC/2 Lavabo/Bidet 1 Suiten Bad/WC/2 Lavabo/Bidet 2 Betten 2 Betten 2 Betten 2 Betten 2. OG Altbau: Korridor 1 Doppelzimmer Bad/WC/Lavabo 3 Junior-Suiten Bad/WC/Lavabo (teilweise mit Bidet und 2. Lavabo) 2 Suiten BadNVC/Bidet/2 Lavabo 2 Betten 6 Betten 4 Betten Neubau: (1/2 Geschoss versetzt) 3. OG: Altbau: 1 Doppelzimmer Bad/WC/Lavabo 1 Junior Suite Bad/WC/2 Lavabo/Bidet 1 Suiten Bad/DuscheANC/2 Lavabo/Bidet 1 Suiten Bad/WC/2 Lavabo/Bidet Korridor 1 Suite mit Wohnzimmer separat Bad/Dusche/WC/2 Lavabo 2 Betten 2 Betten 2 Betten 2 Betten 2 Betten 2/22

18 BrunnerCONSULTING Royal Park Hotel Kandersteg DG: 2 Junior-Suiten Bad/WC/Lavabo (teilweise mit Bidet und 2. Lavabo) 2 Suiten Bad/WC/Bidet/2 Lavabo 1 Gymnastikraum 1 Fitnessraum 1 Solarium 2 Bad/WC/Lavabo Total 4 Betten 4 Betten 50 Betten 2 Gebäude Nr. 52 "Alpenhof' UG: Alte Toilettenanlage ausser Betrieb EG: Vorraum Stübli mit Cheminée Personalessraum Lagerraum 10 Sitzplätze 1. OG: 4 Personalzimmer Bad/WC/Lavabo 2. OG: 4 Personalzimmer Bad oder Dusche/Lavabo teilweise mit WC 3 Parkplätze Parkplätze: Natur-/Kiesboden, nicht markiert ca. 20 3/22

19 ( FOTOS

20 Hotel Hauptgebäude Geb.Nr. 50 Strassenfassade (West) des Hauptgebäudes Ni. 50 Fassade Ost des Hauptgebäudes Ni. 50 1

21 Hotel Hauptgebäude Geb.Nr. 50 Zufahrt / Strassenfassade Geb.Nr. 50 Süd und Westfassade Geb.Nr. 50 _ tt, Westfassade Westfassade I ' Jää,tirite, t0..itetittihillt IIIII Il MI HI Ill NI 113 UR Ostfassade Anbau Süd Ostfassade Teil Nord Nordfassade 2 Nordfassade

22 Hotel Hauptgebäude Geb.Nr. 50 Hotelvorfahrt und Einfahrt zu Einstellhalle Reception Teil von Speisesaal Kamin und defektes Furaldach Liftaufbau mit sanierungsbedürftigem Betondach Dachterrasse vor Fitnessraum Balkon 1.0G Ost 3 Dach über Eingang

23 Hotel Hauptgebäude Geb.Nr. 50 Balkon West Dächer über Anbau Nordost Dach über Anbau Nordost Undichte Fugen Balkon Ost Hallenbad Wasseraufbereitung sanierungsbedürftig Radiatoren in Hallenbad 4 Anbau Nordost

24 "Alpenhof' Gebäude Nr. 52 West und Südfassade _ Nord und Westfassade

25 "Alpenhof" Gebäude Nr. 52 Ostfassade Südfassade 2

26 "Soldanella" Gebäude Nr. 7 We Ausschnitt Westfassade Ostfassade Ostfassade Ausschnitt Süd und Ostfassade 1

27 ÜBERSICHTSKARTE

28 Wa Kiggisbe Wattenwil Steffisburg ohgint renbeirg 7-". 7 j2 Übersicht Kandersteg lwafz Gsteig 324 Gantrisch Boltigen Zweisi Eden ach en Adelboden Lenk 3243' Spue Niesen Reichenbach i. K. Fruil en Lauter Wildstrubel ke rfa' terlake 4158 Jung rau Blüemlisalp Biets.chhom dhorn la I auk, Brig-Glis Inn( Wett/e -370 Grindel 1 Einsti Fiesch

29 SITUATIONSPLAN MST. 1: 1'000

30 Gemeinde Kandersteg!vlssstab 1:1000 unbeglaubigte Plankopie Erstellt im Geoportal be geo.ch am Die gedruckten Daten haben nur informativen Charakter. Es können keine rechtlichen Ansprüche irgendwelcher Art geltend gemacht werden be geo.ch Häberli + Toneatti AG Vermessung und Geoinformation Oberlandstrasse Spiez spiez@ht geo.ch

31 ( GRUNDBUCH - AUSZUG

32 Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (UID: CHE ) Grundbuch-Auszug Liegenschaft Kandersteg / 541 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben keine Grundbuchwirkung. frffï (T 26, f4,bi Seite 1 von 6 [..' Bel.:roillung.9,ami Obct.).,D,nd DiGriG'iStgAiz": Oberland Cezt. Grundstückbeschreibung: Gemeinde: 565 Kandersteg Grundstück-Nr.: 541 E-GRID: CH Adresse*: Nidermatti Kandersteg Bellevuestrasse Plan-Nr.*: 4356, 4376 Fläche: 9598 m2, aus Koordinaten berechnete Fläche, definitiv anerkanntes Vermessungswerk Bodenbedeckung*: Strasse, Weg, 461 m2 Wasserbecken, 107 m2 Gartenanlage, Hofraum, 7158 m2 Gebäude*: Wohn- und Geschäftshaus, Hotel, 181 m2 Aeussere Dorfstrasse 52, 3718 Kandersteg Wohn- und Geschäftshaus, Hotel, 1373 m2 Aeussere Dorfstrasse 50, 3718 Kandersteg Wohnhaus, 313 m2 Bellevuestrasse 7, 3718 Kandersteg Garage, 5 m2 Aeussere Dorfstrasse 62a, 3718 Kandersteg Dominierte Grundstücke: AV Bemerkungen: Amtlicher Wert*: CHF , gültig ab Steuerjahr 2007 Ertragswert*: Bemerkungen*: Alpgrundstücke*: Eigentum: Alleineigentum Rickli Beat, /965/0 Kauf Anmerkungen: Zugehör ID / /1662/0 Zugehör CHF , ID / Dienstbarkeiten: / /5288 L Elektr. Leitung ID / z.g. Licht- und Wasserwerk AG Kandersteg, in Kandersteg L Fuss- und Winterschlittweg ID / z.g. LIG Kandersteg/154 z.g. LIG Kandersteg/1156 z.g. LIG Kandersteg/1392 z.g. LIG Kandersteg/1487 z.g. LIG Kandersteg/1489 z.g. LIG Kandersteg/1499 L Fahrweg ID / z.g. LIG Kandersteg/880 L Erschliessungsleitungen ID / z.g. LIG Kandersteg/880

33 Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (U ID: CHE ) Seite 2 von 6 Grundbuch-Auszug Liegenschaft Kandersteg / 541 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung:, Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben keine Grundbuchwirkung. Dienstbarkeiten: / / / / / / /726/0 L /965/0 L /1656/0 L /1656/0 L /1248/0 L /2726/0 L /2726/0 R /1912/0 L /1912/0 R /2740/0 R Baubeschränkung / z.l. LIG Kandersteg/880 Gewerbebeschränkung / z.l. LIG Kandersteg/880 Erschliessungsleitungen / z.g. LIG Kandersteg/926 Baubeschränkung ID / z.l. LIG Kandersteg/926 Gewerbebeschränkung / z.l. LIG Kandersteg/926 Wegrecht I / z.l. LIG Kandersteg/544 Wegrecht / z.g. LIG Kandersteg/464 Wohnrecht / z.g. Rikli-Lamminger Albert, z.g. Rikli-Lamminger Margarete, Im Nachgang zu Grundpfandrecht ID / Im Nachgang zu Grundpfandrecht / Wegrecht / z.g. LIG Kandersteg/1461 Parkplatz / z.g. LIG Kandersteg/1461 Wegrecht / z.g. LIG Kandersteg/926 Wegrecht / z.g. LIG Kandersteg/419 z.g. LIG Kandersteg/953 z.g. LIG Kandersteg/1017 Wegrecht / z.l. LIG Kandersteg/419 z,l. LIG Kandersteg/953 z.l. LIG Kandersteg/1017 Fuss- und Reitweg / z.g. LIG Kandersteg/419 z.g. LIG Kandersteg/926 z.g. LIG Kandersteg/953 z.g. LIG Kandersteg/1017 Fuss- und Reitweg ID / z.l. LIG Kandersteg/926 z.l. LIG Kandersteg/953 z.l. LIG Kandersteg/1017 Fuss- und Reitweg / z.l. LIG Kandersteg/ /2740/ /2138/ /2138/ /2740/ /2740/ /2740/ /2740/ /2740/ /2740/ /2740/0

34 Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (UID: CHE ) Seite 3 von 6 Grundbuch-Auszug Liegenschaft Kandersteg / 541 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit " bezeichneten Angaben haben keine Grundbuchwirkung. Grundlasten: keine Vormerkungen: (Nachrückungsrechte siehe Grundpfandrechte) keine Grundpfandrechte: /5627/0 0. Pfandstelle, Grundpfandverschreibung, CHF , Max. 8%, ID /000006, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht. *Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Kandersteg Bemerkungen: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB /3789/0 0. Pfandstelle, Grundpfandverschreibung, CHF , Max. 8%, ID /001510, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht. *Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Kandersteg Bemerkungen: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB /2551/0 0. Pfandstelle, Grundpfandverschreibung, CHF , Max. 8%, ID /001073, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht. *Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Kandersteg Bemerkungen: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB /1480/0 0. Pfandstelle, Grundpfandverschreibung, CHF , Max. 8%, ID /000559, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht. * Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Kandersteg Bemerkungen: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB /845/0 0..Pfandstelle, Grundpfandverschreibung, CHF , Max. 8%, ID /000272, Gesetzliches, Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht. *Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Kandersteg Bemerkungen: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB /1537/0 0. Pfandstelle, Grundpfandverschreibung, CHF , Max. 8%, ID /000757, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht. " Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Kandersteg Bemerkungen: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB.

35 Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (UID: CHE ) Seite 4 von 6 Grundbuch-Auszug Liegenschaft Kandersteg / 541 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben keine Grundbuchwirkung. Grundpfandrechte: / Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 290'000.00, Max. 6%, ID /001511, errichtet ,111/2545, Einzelpfandrecht / Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 50'000.00, Max. 6%, ID /001512, Einzelpfandrecht / Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 70'000.00, Max. 6%, 1D /001514, Einzelpfandrecht. (UtD: CHE ) / Pfandstelle, Inhaber-Papier-Schuldbrief, CHF 50'000.00, Max. 6%, ID /001517, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht / Pfandstelle, Inhaber-Papier-Schuldbrief, CHF , Max. 6%, ID /001519, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht / Pfandstelle, Inhaber-Papier-Schuldbrief, CHF 50'000.00, Max. 6%, ID /001521, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht IV/ Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 275'000.00, Max. 6,5%, ID /001522, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht /56/0 8. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 200'000.00, Max. 7,5%, ID /001523, Nachrückungsrecht, errichtet , IV/2937, Einzelpfandrecht / Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 115'000.00, Max. 6,5%, ID /001524, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht /1509/0 10. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 200'000.00, Max. 8%, ID /001525, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht.

36 Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (UID: CHE ) Seite 5 von 6 Grundbuch-Auszug Liegenschaft Kandersteg / 541 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit " bezeichneten Angaben haben keine Grundbuchwirkung. Grundpfandrechte: /1230/0 11. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF , Max. 8%, ID /001526, Nachrückungsrecht, errichtet , 2360, Einzelpfandrecht /2419/0 12. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 350'000.00, Max. 8%, ID /001527, Nachrückungsrecht, errichtet , 1945, Einzelpfandrecht /2419/0 13. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 1'100'000.00, Max. 8%, ID /001528, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht. *Grundpfandgläubiger Falcon Private Bank AG, Zürich /2419/0 14. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 500'000.00, Max. 8%, ID /001529, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht /848/0 15. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 500'000.00, Max. 8%, ID /001530, Nachrückungsrecht, Einzelpfandrecht /1388/0 16. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF , Max. 8%, ID /001531, Einzelpfandrecht /437/0 17. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 400'000.00, Max. 8%, ID /001532, Einzelpfandrecht /211/0 18. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF , Max. 10%, ID /001535, Einzelpfandrecht /211/0 19. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 400'000.00, Max. 10%, ID /001536, Einzelpfandrecht /1932/0 20. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF 300'000.00, Max. 10%, ID /001537, Einzelpfandrecht /2292/0

37 Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (UID: CHE ) Seite 6 von 6 Grundbuch-Auszug Liegenschaft Kandersteg / 541 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben keine Grundbuchwirkung. Grundpfandrechte: /2045/0 21. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF , Max. 10%, ID /001710, Einzelpfandrecht /2045/0 22. Pfandstelle, Namen-Papier-Schuldbrief, CHF , Max. 10%, ID /001711, Einzelpfandrecht /2138/0 23. Pfandstelle, Register-Schuldbrief, CHF , Max. 10%, ID /000810, Gesamtpfandrecht mit Kandersteg/464. Grundpfandgläubiger Emerald Property Investment S.ä.r.I., Luxembourg Bemerkungen:.Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg /2138 ( ) /2138/0 24. Pfandstelle, Register-Schuldbrief, CHF , Max. 10%, I /001018, Gesamtpfandrecht mit Kandersteg/464. Grundpfandgläubiger Emerald Property Investment S.ä.r.I., Luxembourg Bemerkungen: Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg /2138/0 ( ) /5159/0 25. Pfandstelle, Register-Schuldbrief, CHF 1'500'000.00, Max. 10%, ID /000115, Einzelpfandrecht. Grundpfandgläubiger Filliger Architekten GmbH, Spiez Bemerkungen: Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg /5159/0 ( ) Hängige Geschäfte: Tagebuchgeschäfte bis 20. Mai 2015: Geometergeschäfte bis 21. Mai 2015: keine keine 3714 Frutigen, 22. Mai 2015/m127 Der/die Grundbuchverwalter/in