SITZUNGSNIEDERSCHRIFT

Transkript

1 58 SITZUNGSNIEDERSCHRIFT Sitzung Öffentliche Sitzung im Sitzungssaal des Rathauses Beschlussorgan Stadtrat Sitzungstag Beginn Ende 16:00 Uhr 19:12 Uhr I. Ladung der Mitglieder des Beschlussorgans Der erste Bürgermeister eröffnete die Sitzung und stellte fest, dass zu der heutigen Sitzung des Stadtrates alle 30 Mitglieder ordnungsgemäß geladen wurden. Einwände da wurden nicht vorgetragen. Es waren zur Sitzung erschienen: Erster Bürgermeister Parzinger Franz und die Stadtratsmitglieder: Ahne Gabriela (ab 16:10 Uhr) Baltin Hans Biermaier Ernst Czepan Martin Dangschat Hans-Peter Danner Johannes Dlugosch Heinz Dzial Günter Dr. Elsen Michael Gampert Stefanie (ab 16:25 Uhr) Gerer Christian Gineiger Margarete Grafetstätter Georg Haslwanter Andrea Nicht erschienen war(en): Blank Josef Liebetruth Gabriele Hübner Rosemarie (ab 16:12 Uhr) Jobst Johann (ab 16:17 Uhr) Kneffel Hans Kusstatscher Herbert Nord Manfred Obermeier Paul Ritter Klaus Schroll Reinhold Seitlinger Bernhard (ab 17:05 Uhr) Siglreithmayr Josef (ab 17:20 Uhr) Waltrich Walter Winkels Gerti Winkler Josef Ziegler Ernst Grund (un)entschuldigt: berufl. Verhinderung Urlaub II. Beschlussfähigkeit des Beschlussorgans Der erste Bürgermeister stellte die Beschlussfähigkeit des Stadtrates fest und erkundigte sich nach Einwänden die Tagesordnung; es wurden keine Einwände vorgetragen.

2 59 III. Tagesordnung Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Traunreut - Behandlung der Anregungen; Billigungs- und Auslegungsbeschluss 2. Aufstellung eines Bebauungsplanes den Bereich Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt sowie großflächiger Einzelhandel an der Trostberger Straße - Behandlung der Anregungen; Billigungsbeschluss 3. Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Walchenfeld im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 837/38, -/39, -/40 und -/41, Gemarkung Pierling (Geschwister-Scholl-Straße 2, 4, 6 und 8); Antragsteller: Hans Drexler 4. Erschließung des Wohnbaugebietes Frauenbrunn II in Traunwalchen; Auftragsvergabe die Tiefbauarbeiten (Schmutzwasserkanal, Wasserleitungen, Straßenbau und Entwässerung) 5. Änderung des Bebauungsplanes Frauenbrunn im Bereich der Kreisstraße TS 48; Behandlung der Anregungen - Satzungsbeschluss 6. Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Gebiet zwischen Traunring, Eichendorffstraße, Egerweg und Johann-Hinrich-Wichern-Straße im Bereich der Grundstücke Flur-Nrn. 1177/13 und 1177/164, Gemarkung Traunreut (Elbestraße 13); Antragsteller: Nenad Mirkajlovic 7. Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Traunsteiner Wald im Bereich des Grundstückes Flur-Nr. 1176/272, Gmkg. Traunreut, (Hochgernstraße 5); Antragsteller: Monika und Hans Masur 8. Regionalplan Südostoberbayern Teilfortschreibung Windenergie; Anhörungsverfahren gem. Art. 16 Abs. 1 Bayer. Landesplanungsgesetz (BayLplG) 9. Musikschulgebühren ab dem Schuljahr 2013/ Erlass einer Satzung zur Änderung der Satzung über die Erhebung von Gebühren den Besuch der Sing- und Musikschule Traunwalchen der Stadt Traunreut (Musikschulgebührensatzung) 9.2 Festlegung der nach Abzug der gemeindlichen Zuwendungen zu zahlenden Gebühren

3 Vollzug der Dienstanweisung die Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen der Stadt Traunreut (DA Vergabe) Bericht des Bürgermeisters über erfolgte Auftragsvergaben zu Nachtragsangeboten 11. Bekanntgabe in nichtöffentlicher Sitzung gefasster Beschlüsse gemäß Art. 52 Abs. 3 GO i.v.m. 19 Abs. 3 der Geschäftsordnung den Stadtrat

4 61 IV. Beschlüsse Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Traunreut - Flächen Flur-Nrn. 846, 848, 872 und 850/2, Gemarkung Pierling, zwischen dem Baugebiet Walchenfeld und westlich der Kreisstraße TS 42; Ausweisung als Sonderbaufläche einen Bau- und Gartenfachmarkt sowie großflächigen Einzelhandel Behandlung der Anregungen; Billigungs- und Auslegungsbeschluss Regierung von Oberbayern, München Raumordnungsverfahren vom (Eingang bei Stadt Traunreut: ) Raumordnungsverfahren die Verlagerung und Erweiterung des BayWa Bau- & Gartenmarktes und den Neubau eines Kaufland Verbrauchermarktes in der Stadt Traunreut, Trostberger Straße; landesplanerische Beurteilung A. Ergebnis der landesplanerischen Beurteilung Das o.g. Vorhaben entspricht auf der Grundlage der vorgelegten Projektunterlagen bei Berücksichtigung folgender Maßgaben den Erfordernissen der Raumordnung: 1. Die Verkaufsfläche Lebensmittel (food) des Kaufland-Verbrauchermarktes ist auf m² zu reduzieren. Die Verkaufsfläche das Kernsortiment des Gartenmarktes ist auf m² zu begrenzen. 2. Die Leistungsfähigkeit und die Verkehrssicherheit der unmittelbaren Anbindung der beiden Märkte an die Kreisstraße und die daran anschließende Anbindung der Kreisstraße an die Staatsstraße sind in einem Verkehrsgutachten nachzuweisen. Die Erschließung und die eventuell notwendigen Ausbaumaßnahmen sind in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden zu planen. 3. Den Belangen des Lärmschutzes ist auf der Grundlage eines zu erstellenden Schallschutzgutachtens durch geeignete Maßnahmen in Abstimmung mit dem Landratsamt Traunstein Rechnung zu tragen. B. Gegenstand und Verlauf des Verfahrens I. Beschreibung des untersuchten Vorhabens

5 62 Die Fa. BayWa AG plant, zusammen mit der Fa. Kaufland, auf dem Gelände an der Trostberger Straße in Traunreut ein Einzelhandelszentrum zu realisieren. Der bestehende Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter in Traunreut soll von der Waginger Straße an den ca. 400 m entfernten Standort an der Trostberger Straße verlagert und erweitert werden. Außerdem soll ein Kaufland- Verbrauchermarkt neu errichtet werden. Die Gesamtverkaufsfläche des BayWa-Marktes soll dabei um rd m² auf rd m² (gewichtet) vergrößert werden. Im Einzelnen sind folgende Verkaufsflächen vorgesehen: Baumarkt: rd m² Verkaufsfläche (VK) gewichtet, davon innenstadtrelevante Randsortimente rd. 880 m²; Gartenmarkt: rd m² VK gewichtet, davon innenstadtrelevante Randsortimente 850 m². Die Verkaufsfläche den Verbrauchermarkt der Fa. Kaufland soll m² (Food m², Nonfood 520 m²) betragen. Dazu sollen 330 m² Verkaufsflächen Konzessionäre geschaffen werden. Weitere Einzelheiten waren der Projektbeschreibung mit Lageplänen zu entnehmen. II. Das angewandte Verfahren Gegenstand von Raumordnungsverfahren sind gemäß Art. 24 Abs. 1 BayLplG Vorhaben von erheblicher überörtlicher Raumbedeutsamkeit. Das geplante Vorhaben war als solches einzustufen, da das Einzugsgebiet weit über die Gemeindegrenzen hinausreicht und insbesondere durch die Ansiedlung des Marktes der Fa. Kaufland erhebliche Auswirkungen auf die bestehende Einzelhandelsstruktur zu erwarten sind. Zudem war mit verkehrlichen Auswirkungen auf die Nachbargemeinden zu rechnen. Daher hat die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde ein Raumordnungsverfahren durchgeführt. Die Beteiligten wurden mit Schreiben vom um schriftliche Stellungnahme zum Projekt sowie um Mitteilung evtl. betroffener Planungen und Interessen bis zum gebeten. Zugleich wurden die beteiligten Städte und Gemeinden unter Hinweis auf Art. 25 Abs. 5 BayLplG gebeten, die Projektunterlagen öffentlich auszulegen und über die Auslegung in der gemeindlichen Stellungnahme zu berichten. Die letzte Stellungnahme ging am bei der Regierung von Oberbayern ein. III. Beteiligte Am Raumordnungsverfahren wurden beteiligt: Landratsamt Traunstein Stadt Traunreut

6 63 Große Kreisstadt Traunstein Stadt Trostberg Stadt Tittmoning Markt Waging a.see Gemeinde Chieming Gemeinde Grabenstätt Gemeinde Altenmarkt a.d.alz Gemeinde Seeon-Seebruck Gemeinde Tacherting Gemeinde Eggstätt Gemeinde Obing Gemeinde Kirchweidach Gemeinde Siegsdorf Gemeinde Fridolfing Gemeinde Schnaitsee Gemeinde Palling Regionaler Planungsverband Südostoberbayern Staatliches Bauamt Traunstein Bund Naturschutz in Bayern e.v. Landesbund Vogelschutz in Bayern e.v. Industrie- und Handelskammer München und Oberbayern Handelsverband Bayern Der Einzelhandel e.v. Handwerkskammer München und Oberbayern Deutscher Gewerbeverband Landesverband Bayern e.v. C. Begründung der landesplanerischen Beurteilung Bewertung des Vorhabens anhand der einschlägigen Erfordernisse der Raumordnung Maßstab bei der Beurteilung des Vorhabens sind neben den Raumordnungsgrundsätzen gemäß Art. 2 Bayer. Landesplanungsgesetz (BayLplG) die im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und im Regionalplan der Region Südostoberbayern (RP 18) enthaltenen Ziele und Grundsätze. Die raumordnerische Bewertung berücksichtigt die Auswirkungen des Vorhabens anhand der Stellungnahmen der Beteiligten sowie der sonstigen ermittelten Tatsachen. 1.1 Überfachliche Belange Die Stadt Traunreut ist zusammen mit der Stadt Trostberg als gemeinsames Mittelzentrum ausgewiesen. Gem. LEP A II Z sollen Mittelzentren die Bevölkerung ihrer Mittelbereiche mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs versorgen. Darüber hinaus sollen Mittelzentren über vielseitige Einkaufsmöglichkeiten des gehobenen Bedarfs sowie über ein vielfältiges und attraktives Arbeitsplatzangebot verfügen.

7 64 Gem. RP 18 A III 1.4 Z sollen die Mittelzentren durch den weiteren Ausbau der zentralörtlichen Ausstattung und durch Verbesserung des Arbeitsplatzangebotes gestärkt werden. Bewertung Die geplante Erweiterung des bestehenden BayWa Bau- und Gartenmarktes und die Ansiedlung des Kaufland Verbrauchermarktes in Traunreut entsprechen grundsätzlich diesen Zielen des Landesentwicklungsprogramms und des Regionalplans. 1.2 Gewerbliche Wirtschaft Gem. LEP B II Z sollen Flächen Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten ausgewiesen werden. Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen bei Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs höchstens 25 v. H., bei Waren des sonstigen innenstadtrelevanten Bedarfs höchstens 30 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich bzw. im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels des jeweiligen Vorhabens abschöpfen. Bei nicht innenstadtrelevanten Sortimenten beträgt die maximale Abschöpfungsquote 25 v. H. im Einzugsbereich des jeweiligen Vorhabens. Bewertung Die Erweiterung des bestehenden BayWa Bau- und Gartenmarktes entspricht den Zielen des LEP und des Regionalplans insoweit, als Traunreut als Bestandteil des gemeinsamen Mittelzentrums Traunreut/Trostberg grundsätzlich einen geeigneten Standort ein Einzelhandelsgroßprojekt darstellt. Standortqualität Gem. dem o.g. Ziel des Landesentwicklungsprogramms sollen Einzelhandelsgroßprojekte nur in städtebaulich integrierte Lagen mit einer ortsüblichen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr errichtet werden. Bei dem vorgesehenen Standort handelt es sich um eine städtebaulich integrierte Ortsrandlage. Die Anbindung an den ÖPNV ist über die im unmittelbaren Umfeld des geplanten Standorts liegende Bushaltestelle gewährleistet. Traunreut befindet sich derzeit im Städtebauförderungsprogramm Aktive Stadt und Ortsteilzentren. Ziel dieses Programms ist die Stärkung von zentralen Versorgungsbereichen, die durch Funktionsverluste (insbesondere gewerblichen Leerstand) bedroht oder betroffen sind. Die Stadt Traunreut ist von solchen Funktionsverlusten betroffen. Daher wurden in den letzten Jahren verschiedene

8 65 Maßnahmen in der Innenstadt unternommen und mit Mitteln der Städtebauförderung gefördert, um diese Funktionsverluste zu beseitigen. Der geplante Standort ist zwar städtebaulich integriert, er liegt jedoch außerhalb der Innenstadt unmittelbar am Stadtrand von Traunreut. Gemäß dem Einzelhandelsgutachten von den Firmen Popien und Partner und Beer Architektur Städtebau wird die Ansiedlung des Verbrauchermarktes der Fa. Kaufland an dieser Stelle zu einem Umsatzrückgang bei den bestehenden Traunreuter Lebensmittelbetrieben führen, da Kaufland erfahrungsgemäß durch seine Sortiments- und Preisgestaltung eine starke Magnetwirkung besitzt. Besonders stark wäre der Verbrauchermarkt in der Traunpassage betroffen. Zudem würde die Ansiedlung des Kaufland Verbrauchermarktes einen Ansiedlungsdruck Fachmärkte mit innenstadtrelevantem Sortiment im unmittelbaren Standortumfeld BayWa/Kaufland auslösen, was sich wiederum negativ auf die Innenstadt auswirken könnte. Der Abzug des Edeka-Verbrauchermarktes aus der Traunpassage sowie der Abzug weiterer Einzelhändler könnten die Folge sein. Dies hätte Leerstände in der Innenstadt zur Folge. Die Innenstadt könnte so schrittweise in ihrer Versorgungsfunktion deutlich geschwächt werden. Zusammenfassend kommen die Gutachter zu der Auffassung, dass die Realisierung des Projektes in der vorgesehenen Form einmal kontraproduktiv hinsichtlich der derzeit laufenden Planungen zur Inwertsetzung der innenstadtnahen Flächenpotenziale im Westen der Stadt wäre, zum anderen würde es die in seinem Umfeld bestehenden Ansätze zur Schaffung attraktiver Wohnlagen in Frage stellen. Seine Genehmigung entspräche nicht einer den Gesamtstandort Traunreut angezeigten Orientierung an einem übergeordneten städtebaulichen Entwicklungsleitbild Qualitätsverbesserung statt quantitativem Wachstum. Die Bechtung, dass eine kommunalpolitische Entscheidung den Kopplungspartner Kaufland zu einer Verlagerung des BayWa-Marktes an einen Standort außerhalb Traunreuts führen würde, wird von den Gutachtern nicht geteilt. Aus städtebaulicher wie aus landesplanerischer Sicht kommt dem Schutz der Innenstädte und der zentralen Versorgungsbereiche generell und noch einmal besonders dort, wo versucht wird, mit Mitteln der Städtebauförderung die Situation zu verbessern, besondere Bedeutung zu. Der vorgesehene Standort unmittelbar am Stadtrand ist von daher einen Magnetbetrieb mit innenstadtrelevanten Sortimenten wie Kaufland, der Kaufkraft in erheblichem Umfang sowohl aus dem Stadtgebiet von Traunreut als auch aus dem Umland abziehen wird, sehr kritisch zu sehen. Im Beteiligungsverfahren wurde zusätzlich die Bechtung geäußert, dass sich dieser Effekt noch dadurch verstärken könnte, dass auf dem jetzigen BayWa-Gelände als Nachfolgenutzung Verkaufsflächen innenstadtrelevante Sortimente entstehen könnten. Auch wenn es da derzeit keine konkreten Anhaltspunkte gibt, ist diese Bechtung durchaus nachvollziehbar. Von daher sollte der Vorschlag des Planungsbüros Beer Architektur Städtebau, den BayWa Bau- und Gartenmarkt am bisherigen Standort in bestehende Nachbarimmobilien hinein zu erweitern, nochmals geprüft werden. Dies erscheint auch unter dem Gesichtspunkt des Flächensparens sinnvoll. Gem. LEP B VI 1.1 Z sol-

9 66 len zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden vorrangig die vorhandenen Potentiale in den Siedlungsgebieten genutzt werden. Sollte das definitiv nicht möglich sein, wäre am geplanten Standort neben der BayWa die Ansiedlung eines Lebensmittel-Nahversorgers aus landesplanerischer und städtebaulicher Sicht vorstellbar, da dann die Umverteilungseffekte zuungunsten der zentralen Versorgungsbereiche deutlich geringer ausfallen würden. Zusammenfassend zu diesem Punkt ist daher festzustellen, dass der geplante Standort zwar städtebaulich integriert ist und von daher dem Einzelhandelsziel des LEP in diesem Punkt nicht widerspricht, dass jedoch die Ansiedlung des Kaufland-Verbrauchermarktes wegen der zu erwartenden negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche von Traunreut sehr kritisch zu sehen ist und deshalb nachdrücklich empfohlen wird, nochmals die oben genannten Alternativen zu prüfen. Landesplanerisch zulässige Größenordnung Für die Berechnung der landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen die nicht innenstadtrelevanten Kernsortimente des geplanten Bau- und Gartenfachmarktes ist die Größe des tatsächlichen Einzugsbereichs heranzuziehen. Die maximal zulässige Abschöpfungsquote beträgt hier 25 %. Der Antragsteller gibt diesen Bereich mit rd Einwohnern an. Die Abgrenzung des Einzugsbereichs erscheint aus unserer Sicht plausibel. Bei den innenstadtrelevanten Randsortimenten des Bau- und des Gartenmarktes beträgt die maximale Abschöpfungsquote 30 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels. Dieser Einzugsbereich umfasst Traunreut Einwohner. Nach den landesplanerischen Zielvorgaben errechnen sich die jeweiligen Sortimentsbereiche folgende Höchstgrenzen: Kernsortiment Baumarkt: Verkaufsfläche max. rd m² Randsortiment Baumarkt: Verkaufsfläche max. rd m² Kernsortiment Gartenmarkt: Verkaufsfläche max. rd m² Randsortiment Gartenmarkt: Verkaufsfläche max. rd m² Die beantragten Verkaufsflächen den Bau- und Gartenmarkt liegen damit mit Ausnahme des Kernsortiments Gartenmarkt unterhalb der landesplanerisch maximal möglichen Verkaufsflächen und entsprechen daher den landesplanerischen Zielvorgaben. Die Verkaufsfläche das Kernsortiment des Gartenmarktes ist auf m² zu reduzieren (vgl. Maßgabe A.1). Zur Berechnung der Abschöpfungsquoten den Kaufland-Verbrauchermarkt ist den Food-Anteil der Nahbereich von Traunreut mit Einwohnern und den Non-Food- Bereich der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels mit Einwohnern heranzuziehen. Daraus ergibt sich, dass die Verkaufsfläche Food auf rd m² zu reduzieren ist (vgl. Maßgabe A.1).

10 67 Die geplante Verkaufsfläche den Non-Food-Anteil liegt weit unterhalb des landesplanerisch zulässigen Maximalwerts. Im Zuge des Beteiligungsverfahrens wurden von mehreren beteiligten Städten und Gemeinden grundsätzliche Bedenken die Planung vorgebracht. Die Einwände bezogen sich neben der zusätzlichen Verkehrsbelastung insbesondere auf die Bechtung, dass durch das Vorhaben Kaufkraft aus den Umlandgemeinden abgezogen und dadurch insbesondere die Nahversorgung dieser Gemeinden beeinträchtigt würde. Diese Bedenken sind aus landesplanerischer Sicht nachvollziehbar. Dieser Thematik wird grundsätzlich durch die Festlegung der landesplanerisch maximal möglichen Abschöpfungsquoten im Einzelhandelsziel Rechnung getragen, was hier zu einer Reduzierung der Verkaufsfläche Lebensmittel (food) des Kaufland und einer Verringerung der Verkaufsfläche das Kernsortiment des Gartenmarktes führt. Insgesamt ist zu der Frage der landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen festzustellen, dass das Vorhaben dem Einzelhandelsziel des LEP nicht widerspricht, wenn die entsprechenden Verkaufsflächenobergrenzen eingehalten werden (vgl. Maßgabe A.1). Gleichwohl sind durch die Ansiedlung des Kaufland auch bei Einhaltung dieser Obergrenzen negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche von Traunreut zu bechten (siehe die Ausführungen weiter oben unter dem Punkt Standortqualität). Hier liegt es in der kommunalen Verantwortung der Stadt Traunreut im Rahmen ihrer Planungshoheit, trotz der grundsätzlichen landesplanerischen Zulässigkeit des Vorhabens, im Interesse der Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, die weiter oben genannten Bedenken bei ihrer Entscheidung zu berücksichtigen. 1.3 Verkehr Gem. LEP B V G sollen die Verkehrswege, Verkehrsmittel und Informationssysteme die die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bedürfnisse notwendige Mobilität und Kommunikation gewährleisten und möglichst umweltschonenden und sicheren Verkehr ermöglichen. Bewertung Die beiden geplanten Märkte sollen verkehrlich an die Trostberger Straße (Kreisstraße TS 42) angebunden werden. Die Kreisstraße mündet unmittelbar nördlich in die übergeordnete Staatsstraße St Derzeit gibt es an diesem Übergang keine Probleme mit der Verkehrssicherheit. Das Staatliche Bauamt Traunstein erwartet allerdings nach Realisierung der Planung ein deutlich höheres Verkehrsaufkommen. Es sind deshalb in einem Verkehrsgutachten die Leistungsfähigkeit sowie die Verkehrssicherheit der unmittelbaren Anbindung der beiden Märkte an die Kreisstraße und die daran anschließende Anbindung der Kreisstraße an die Staatsstraße in einem Verkehrsgutachten nachzuweisen. Die verkehrliche Erschließung und die eventuell notwendigen Ausbaumaßnahmen sind in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden zu planen (vgl. Maßgabe A.2). Im Verkehrsgutachten sollte auch die Frage thematisiert werden, inwieweit

11 68 das Vorhaben zu einer erheblichen Zunahme der Verkehrsbelastung in den Nachbargemeinden führt, wie dies von einigen Gemeinden bechtet wird. 1.4 Immissionsschutz Gem. LEP B V 6 G ist es anzustreben, die Bevölkerung durch dauerhaft wirksame Maßnahmen vor schädlichen Einflüssen durch Lärm und Erschütterungen zu schützen und darüber hinaus zu entlasten, in erster Linie durch Maßnahmen an den Lärmquellen selbst. Bewertung Von dem Vorhaben sind die angrenzenden schutzwürdigen Nutzungen Wohnen und Gemeinbedarf (heilpädagogisches Heim der Diakonie) durch Lärmimmissionen betroffen. Dies wurde auch von Betroffenen im Beteiligungsverfahren zum Ausdruck gebracht. Es ist deshalb durch ein nach 26 BImSchG zugelassenes Institut zu klären, welche schalltechnischen Festsetzungen zum Schutz der Bevölkerung zu treffen sind (vgl. Maßgabe A.3). 1.5 Zusammenfassung Insgesamt ist festzustellen, dass die geplante Erweiterung des bestehenden BayWa Bau-und Gartenmarktes und die Neuansiedlung eines Kaufland- Verbrauchermarktes bei Einhaltung der entsprechenden Maßgaben den Zielen der Raumordnung nicht entstehen. Allerdings bestehen darüber hinaus aus landesplanerischer und aus städteplanerischer Sicht erhebliche Bedenken die Ansiedlung des Verbrauchermarktes der Fa. Kaufland am vorgesehenen Standort. Es wird daher insbesondere wegen der zu bechtenden negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Traunreut empfohlen, im Zuge der kommunalpolitischen Willensbildung das Vorhaben noch einmal zu überprüfen. D. Abschließende Hinweise: 1. Diese landesplanerische Beurteilung greift den im Einzelfall vorgeschriebenen Verwaltungsverfahren nicht vor und ersetzt weder danach erforderliche öffentlich-rechtliche Gestattungen noch die Bauleitplanung noch privatrechtliche Zustimmungen und Vereinbarungen. Die nachfolgenden Verwaltungsentscheidungen unterliegen als raumbedeutsame Maßnahmen der Mitteilungspflicht gemäß Art. 30 BayLplG. 2. Diese landesplanerische Beurteilung gilt nur so lange, wie sich ihre Grundlagen nicht wesentlich ändern. Die Entscheidung über die Frage der Änderung der Grundlagen trifft die höhere Landesplanungsbehörde. 3. Die Beteiligten sowie das Landesamt Vermessung und Geoinformation und das zuständige staatliche Vermessungsamt Traunstein erhalten eine Kopie dieser landesplanerischen Beurteilung mit Lageplan.

12 69 4. Der Projektträger wird gebeten, der Regierung von Oberbayern als höherer Landesplanungsbehörde zu gegebener Zeit den Baubeginn und die Inbetriebnahme unter Vorlage eines Lageplans mitzuteilen. 5. Bodenfunde unterliegen der gesetzlichen Meldepflicht nach Art. 8 des Denkmalschutzgesetzes. 6. Diese landesplanerische Beurteilung ist kostenfrei. Stellungnahme der Verwaltung: In der Stadtratssitzung vom wurde das Fachgutachten von Popien & Partner sowie Beer Architektur, zum Projekt BayWa-Kaufland aus wirtschaftsgeographischer und städtebaulicher Perspektive vorgestellt. Am fasste der Stadtrat hierzu folgenden Der Stadtrat bewortet trotz der Bedenken der Fachgutachter nach wie vor das Vorhaben BayWa/Kaufland an der Trostberger Straße in Traunreut. Das notwendige Raumordnu8ngsverfahren soll durchgeführt werden. Die sich dabei ergebenden Feststellungen werden in der weiteren Bauleitplanung berücksichtigt. Allerdings ist, unter Berücksichtigung der fachgutachtlichen Stellungnahme von Herrn Dr. Popien und Frau Prof. Beer vom (Ziffer 6), bezüglich der Verkaufsflächen Kaufland die Zahl der Konzessionäre Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs bzw. Dienstleister neben den Flächen den eigentlichen Kauflandmarkt auf maximal 4 mit zusammen 330 qm Verkaufsflächen zu begrenzen; darüber hinaus gehende innenstadtrelevante Verkaufsflächen den Einzelhandel werden abgelehnt. Die landesplanerische Beurteilung vom kommt zudem Ergebnis, dass das Vorhaben unter den eingangs genannten Auflagen den Erfordernissen der Raumordnung entspricht. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass darüber hinaus aus landesplanerischer und aus städteplanerischer Sicht erhebliche Bedenken die Ansiedlung des Verbrauchermarktes der Fa. Kaufland an vorgesehenen Standort bestehen. Es wird daher insbesondere wegen der zu bechtenden negativen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche in Traunreut empfohlen, im Zuge der kommunalpolitischen Willensbildung das Vorhaben noch einmal zu überprüfen. Beschlussvorschlag der Verwaltung: Der Stadtrat nimmt die grundsätzliche Zulässigkeit des Vorhabens aus landesplanerischer Sicht zur Kenntnis. Die Maßgaben der landesplanerischen Beurteilung werden bei der weiteren Bauleitplanung berücksichtigt: - die Verkaufsfläche Lebensmittel des Kaufland-Verbrauchermarktes wird auf m² und das Kernsortiment des Gartenmarktes auf m² reduziert,

13 70 - die Leistungsfähigkeit und Verkehrssicherheit der unmittelbaren Anbindung der beiden Märkte an die Kreisstraße und Staatsstraße wird durch ein Verkehrsgutachten untersucht. Die Kosten das Gutachten und die sich hieraus ggf. ergebenden Maßnahmen sind von der Fa. BayWa zu tragen, - die Erstellung eines Schallschutzgutachtens wurde bereits durch die Stadt Traunreut veranlasst. Die Stadt Traunreut ist sich bewusst, dass das Vorhaben BayWa/Kaufland negative Auswirkungen den Einzelhandel im Stadtzentrum haben kann. Durch die Maßnahmen der laufenden Städtebauförderung soll dies verhindert und die Attraktivität der Innenstadt erhalten bzw. verbessert werden. Der Stadtrat möchte daher das laufende Verfahren zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des Bebauungsplanes Bau- und Gartenmarkt sowie großflächiger Einzelhandel an der Trostberger Straße fortsetzten. 9 2 Beschlussempfehlung: Der Stadtrat nimmt die grundsätzliche Zulässigkeit des Vorhabens aus landesplanerischer Sicht zur Kenntnis. Die Maßgaben der landesplanerischen Beurteilung werden bei der weiteren Bauleitplanung berücksichtigt: - die Verkaufsfläche Lebensmittel des Kaufland-Verbrauchermarktes wird auf m² und das Kernsortiment des Gartenmarktes auf m² reduziert, - die Leistungsfähigkeit und Verkehrssicherheit der unmittelbaren Anbindung der beiden Märkte an die Kreisstraße und Staatsstraße wird durch ein Verkehrsgutachten untersucht. Die Kosten das Gutachten und die sich hieraus ggf. ergebenden Maßnahmen sind von der Fa. BayWa zu tragen, - die Erstellung eines Schallschutzgutachtens wurde bereits durch die Stadt Traunreut veranlasst. Die Stadt Traunreut ist sich bewusst, dass das Vorhaben BayWa/Kaufland negative Auswirkungen den Einzelhandel im Stadtzentrum haben kann. Durch die Maßnahmen der laufenden Städtebauförderung soll dies verhindert und die Attraktivität der Innenstadt erhalten bzw. verbessert werden. Der Stadtrat möchte daher das laufende Verfahren zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des Bebauungsplanes Bau- und Gartenmarkt sowie großflächiger Einzelhandel an der Trostberger Straße fortsetzten.

14 71 Bei der Abstimmung über die o.g. Beschlussempfehlung ist das folgende Schreiben der Firma PRIME-Management, Düsseldorf, vom , mit der als Anlage beigefügten Stellungnahme der SK Standort & Kommune Beratungs GmbH, Fürth, vom , zu berücksichtigen: Schreiben der Firma PRIME-Management: Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt großflächigen Einzelhandel an der Trostberger Straße Sehr geehrter Herr Bürgermeister Parzinger, sehr geehrter Herr Stadtkämmerer Suttner, wir wenden uns im Namen des Eigentümers des Grundstücks Waginger Straße 5 an Sie. Auf dem Grundstück betreibt die BayWa AG seit vielen Jahren erfolgreich einen Bau- und Gartenmarkt. Grundstückseigentümerin ist die German Retail Box (Jersey) Properties Limited, St. Helier, Jersey (GRBF). Im Hause der BayWa AG gibt es Überlegungen, den Standort des Bau- und Gartenmarktes um einige hundert Meter nach Norden an die Trostberger Straße zu verlegen und dort im Verbund mit einem Kaufland-Verbrauchermarkt einen neuen Einzelhandelsstandort zu errichten. Dieses Vorhaben war Gegenstand eines Raumordnungsverfahrens bei der Regierung von Oberbayern, das mit einer landesplanerischen Beurteilung vom abgeschlossen worden ist. In der landesplanerischen Beurteilung heißt es, dass die Ansiedlung des Kaufland-Verbrauchermarktes am Standort Trostberger Straße wegen der zu erwartenden negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche von Traunreut sehr kritisch zu sehen sei. Daher empfiehlt die Regierung von Oberbayern nachdrücklich, als Alternative nochmals zu prüfen, ob der BayWa Bau- und Gartenmarkt am bisherigen Standort Waginger Straße 5 erweitert werden kann. Für den Eigentümer des Grundstücks Waginger Straße 5 können wir Ihnen bestätigen, dass die bauliche Möglichkeit und die Bereitschaft besteht, den Standort entsprechend den Anforderungen der BayWa zu erweitern und zu modernisieren. Insbesondere stehen derzeit zwei benachbarte Einzelhandelsflächen von insgesamt m 2 zur Verfügung, die dem Baumarkt ohne größeren Aufwand zugeschlagen werden könnten. Auch eine darüber hinausgehende Erweiterung ist möglich. Angesichts des damit deutlich attraktiveren Standorts, der dadurch deutlich erhöhten Umsatzerwartungen von BayWa und der bereits in der aktuellen Situation guten Ertragslage am Standort bestehen keine Zweifel, dass eine Erweiterung und Modernisierung des Standortes Waginger Straße 5 zu den Mieter und den Vermieter wirtschaftlich vernünftigen Konditionen durchführbar ist.

15 72 Wir sind überzeugt, dass es mit der BayWa bereits längst eine Verständigung über eine Erweiterung und Modernisierung des Standorts sowie eine Mietvertragsverlängerung gegeben hätte, wenn es BayWa nicht die Ansiedlungsalternative an der Trostberger Straße gegeben hätte. 1. GRBF hat zu der Standortqualität des bestehenden BayWa Bau- und Gartenmarktes in Traunreut, seinen Entwicklungspotentialen sowie Auswirkungen einer möglichen Verlagerung des BayWa-Marktes an die Trostberger Straße eine gutachterliche Stellungnahme bei dem Einzelhandels-Beratungsinstitut Standort & Kommune Beratungs GmbH, Fürth, eingeholt. Diese gutachterliche Stellungnahme mit Datum vom übersenden wir Ihnen als Anlage zu diesem Schreiben. Aus der gutachterlichen Stellungnahme folgt, dass es sich bei dem BayWa-Bau- und Gartenmarkt am Bestandsstandort Waginger Straße 5 um einen gut frequentierten und umsatzstarken Standort handelt. BayWa erzielt an dem Standort verglichen mit anderen BayWa-Bauund Gartenmärkten mit die höchsten Flächenproduktivitäten (Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche). Dieser Umstand wird durch die Projektunterlagen zum Raumordnungsverfahren der BayWa AG bestätigt, in denen es heißt (Seite 3): Das gesamte Einzelhandelsumfeld von unserem Bestandsobjekt verfügt aktuell über die größten Kundenfrequenzwerte innerhalb der Stadtgrenzen von Traunreut. (...) Mit dem Mietobjekt hat sich die BayWa AG in Traunreut im Segment Bau- & Gartenmarkt fest etabliert. In der beigefügten Stellungnahme des Einzelhandelsinstituts Standort & Kommune, Fürth vom wird insbesondere die zum Begehungszeitpunkt gute Frequentierung sowie die aufgeräumte und übersichtliche Präsentation des Bau- und Gartenmarkts hervorgehoben (Seite 2 der Stellungnahme). Es ist daher nicht zutreffend, dass wie teilweise in der Presse verlautbart wurde die BayWa AG den Standort Traunreut insgesamt verlassen würde, wenn eine Betriebsverlagerung auf das Grundstück an der Trostberger Straße nicht möglich wäre. Auf dem Bestandsgrundstück Waginger Straße 5 lässt sich ein Baumarkt auch nach heutigen Ansprüchen adäquat und erfolgreich betreiben. Auch dieses Ergebnis wird in der beigefügten Stellungnahme von Standort & Kommune bestätigt. 2. In den Projektunterlagen zum Raumordnungsverfahren wird als Grund die Flächenverlagerung angeführt, dass das Bestandsobjekt stark in die Jahre gekommen sei und nicht mehr dem aktuellen Anforderungsprofil an einen großflächigen Einzelhandelsstandort entspreche. Das Bestandsgebäude stammt aus dem Jahre 1990, seitdem betreibt BayWa an dieser Stelle erfolgreich einen Bau- und Gartenmarkt. Das Gebäude befindet sich in einem guten baulichen Zustand. GRBF als Grundstückseigentümerin der BayWa-Bestandsimmobilie ist bereit und in

16 73 der Lage, gemeinsam mit BayWa und nach deren Anforderungen das Gebäude zu modernisieren, umzubauen, gegebenenfalls zu erweitern oder sogar durch ein neues Gebäude zu ersetzen, so dass das Gebäude auch zukünftig den Anforderungen der BayWa AG entspricht. Hierüber hat es seit Anfang 2007 konstruktive Gespräche zwischen der Grundstückseigentümerin und der BayWa AG gegeben, die allerdings seitens BayWa nicht mehr fortgesetzt worden sind, nachdem sich die Option einer Betriebsverlagerung an die Trostberger Straße eröffnet hat. Mit der BayWa sind in der Vergangenheit verschiedene Planungsalternativen erörtert worden. In einer Planungsalternative, in der die vorhandene Tankstelle die Betankung der Busse der Stadt Traunreut erhalten bleibt, konnten BayWa eine Geschossfläche von m 2 und rund 300 Stellplätze nachgewiesen werden. Ursprünglich hatte BayWa eine Geschossfläche von ca m 2 gefordert. Die von BayWa am Standort Trostberger Straße vorgesehenen Größenordnungen können auch in dem Bestandsobjekt Waginger Straße 5 weitgehend realisiert werden: Waginger Straße 5 (Ist) Trostberger Straße (Planung) Waginger Straße 5 (Neu) Geschossfläche m m m 2 (Veränderung) ( ) ( ) Verkaufsfläche m m 2 ca m 2 gewichtet (Veränderung) ( ) ( ) Stellplätze ca. 200 ca. 400 einschließlich ca. 300 Kaufland (davon ca. 260 (Veränderung) BayWa = + 60) (+ 100) Aus den Werten der vorstehenden Tabelle folgt, dass es eine Verlagerung von BayWa keinen hinreichenden oder gar zwingenden Grund gibt, so dass die erheblichen städtebaulichen Nachteile, die infolge einer BayWa-Verlagerung entstehen würden, nicht gerechtfertigt sind. Auch das Institut Standort & Kommune kommt in der Stellungnahme vom zu dem Ergebnis (Seite 4, Ziffer 2.), dass eine Standortverlagerung zur nachhaltigen Absicherung des BayWa-Marktes auch mit Blick auf die daraus resultierenden Nachfolgeeffekte nicht erforderlich ist. Die Verlagerung von BayWa an den Standort Trostberger Straße würde verglichen mit einem modernisierten Standort Waginger Straße 5 weder die BayWa AG deutliche betriebliche Verbesserungen noch die Stadt Traunreut städtebaulichen Vorteile bringen, da die Versorgung mit Bau- und Gartenmarktartikeln auf einem ansprechenden und zeitgemäßen Niveau am Standort Waginger Straße 5 möglich ist.

17 74 3. Die ebenfalls geplante Ansiedlung eines Kaufland-Verbrauchermarkt am Standort Trostberger Straße würde erhebliche städtebauliche Nachteile die Stadt Traunreut zur Folge haben. Ein Kaufland-Verbrauchermarkt mit m 2 Verkaufsfläche würde eine Versorgungsbedeutung die gesamte Stadt Traunreut und auch darüber hinaus Nachbargemeinden entfalten. Dadurch würde der dezentral in Ortsrandlage gelegene Kaufland-Standort Trostberger Straße die Funktionen wahrnehmen, die dem Innenstadthandel zugewiesen sind. Die vorhandenen Betriebe in der Traunreuter Innenstadt sowie namentlich die in integrierter Lage gelegene Traunpassage wären voraussichtlich massiv von Umsatzumverteilungen betroffen, so dass der Fortbestand dieser Betriebe fraglich ist. Ansiedlungsspielräume neue Betriebe in der Innenstadt gingen verloren, da die erforderlichen Kundenfrequenzen an den Standort Trostberger Straße in Ortsrandlage gelenkt werden. Das auch von der Stadt Traunreut verfolgte Ziel der Stärkung der Innenstadt wird damit konterkariert. Die von der Stadt Traunreut beauftragten Städteplaner Professor Anne Beer und Dr. Ralf Popien haben sich daher in gutachterlichen Stellungnahmen und in Berichten über dem Stadtrat der Stadt Traunreut nach unserer Kenntnis eindeutig ablehnend zu einer Kaufland- Ansiedlung an der Trostberger Straße geäußert. Aus alledem folgt, dass die Kaufland-Ansiedlung an der Trostberger Straße keine städtebaulich sinnvolle und nachvollziehbare Weiterentwicklung des Einzelhandels in Traunreut darstellt und die Stadt Traunreut erhebliche städtebauliche und finanzielle Nachteile mit sich bringen würde. Diese Nachteile können nicht durch eine Verbesserung an anderer Stelle beispielsweise im Bau-/Gartenmarkt- Sortiment ausgeglichen werden. Die städtebauliche Bilanz des Vorhabens, das Gegenstand des vorliegenden Raumordnungsverfahrens ist, ist daher eindeutig negativ. 4. Die Ansiedlung von BayWa und Kaufland an der Trostberger Straße würde darüber hinaus noch weitere Verschiebungen in der Einzelhandelslandschaft der Stadt Traunreut zur Folge haben: Im Bereich des BayWa-Bestandsobjekts Waginger Straße 5 würde durch die Verlagerung von BayWa eine große Mietfläche von m 2 leerstehen. Im Rahmen der Entscheidung, ob Baurecht BayWa und Kaufland an der Trostberger Straße geschaffen wird, müsste sich der Stadtrat im Rahmen einer ordnungsgemäßen Abwägung auch Gedanken über die Nachnutzung des BayWa-Bestandsstandorts an der Waginger Straße machen. Ein Bau- und Gartenmarkt wird sich dort nicht mehr ansiedeln können, denn mit BayWa an der Trostberger Straße und dem Hagebaumarkt im

18 75 westlichen Stadtgebiet ist das Umsatzpotential in Traunreut ausgeschöpft. Für einen Möbelanbieter ist die Fläche zu klein, insbesondere fehlt es an der erforderlichen Lagerfläche. Auch einen Dekorations- und Renovierungsfachmarkt ist angesichts des in unmittelbarer Nähe befindenden BayWa-Baumarkts voraussichtlich kein Raum. Das Angebot mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten würde durch Kaufland abgedeckt, so dass auch ein Lebensmittelmarkt die ehemalige BayWa-Fläche nicht in Betracht käme. Aus diesem Grunde dürfte auch die im Objekt Waginger Straße 5 derzeit leerstehende Fläche des ehemaligen Penny-Marktes nicht an einen Lebensmittelmarkt nachvermietet werden können. Die Nachvermietung der Leerstandsflächen wird derzeit von der Eigentümerin nicht betrieben, um Entwicklungsmöglichkeiten BayWa am Standort zu erhalten. Es bleibt daher die Nachnutzung der ehemaligen BayWa-Fläche im Objekt Waginger Straße 5 nur der Bereich der zentrenrelevanten Sortimente (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, Sportartikel, Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Heimtextilien, Glas/Porzellan/Keramik, Elektrogeräte/Leuchten etc.). Eine Nachnutzung der ehemaligen BayWa-Flächen mit diesen Sortimenten würde den Einzelhandelsschwerpunkt der Stadt Traunreut weiter in Richtung des Gebiets Trostberger Straße/Waginger Straße verlagern und somit den durch die Kaufland-Ansiedlung eintretenden Effekt noch verstärken. Auch diese Konsequenz müsste der Stadtrat der Stadt Traunreut bei der Entscheidung über die BayWa-/Kaufland-Ansiedlung an der Trostberger Straße berücksichtigen. Die Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten auf der ehemaligen BayWa-Fläche setzt zwar eine Änderung des Bebauungsplans voraus. Es wäre aber abwägungsfehlerhaft und stellt keinen gerechten Ausgleich der öffentlichen und privaten Interessen dar, wenn der Stadtrat der Stadt Traunreut Baurecht eine Verlagerung des BayWa Bau- und Gartenmarkts sowie eine Kaufland-Ansiedlung schafft, ohne zugleich eine Vorstellung über eine tatsächlich und auch wirtschaftlich umsetzbare Nachnutzung der bisherigen BayWa-Fläche zu haben. Standort & Kommune kommt in der Stellungnahme vom daher zu folgendem Ergebnis (Seite 5, Ziffer 3): Aus Gutachtersicht wäre demnach eine Sicherung des BayWa- Marktes an seinem jetzigen Standort eine sowohl einzelhändlerisch als auch städtebaulich klar zu bevorzugende Lösung. Nicht zuletzt wiegen die geringen Vorteile einer Standortverlagerung in den Randbereich des Gewerbegebietes die zu erwartenden erheblichen negativen Effekte und Risiken (Leerstand, Schwächung der Gesamtagglomeration) aus Gutachtersicht nicht auf.

19 76 Dies entspricht exakt dem Ergebnis der landesplanerischen Stellungnahme der Regierung von Oberbayern vom Wir bitten Sie daher, von der Planung eines Sondergebietes einen Bau- und Gartenmarkt sowie großflächigen Einzelhandel an der Trostberger Straße Abstand zu nehmen und die BayWa AG zu bestärken, mit dem Grundstückseigentümer konstruktiv an einer Weiterentwicklung des Standorts Waginger Straße 5 einen Bau- und Gartenmarkt zu arbeiten. Seitens der Eigentümerin und unsererseits besteht die Bereitschaft, mit BayWa zu einer Lösung zu kommen. Für Rückfragen und weitere Erörterungen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Stellungnahme der SK Standort & Kommune Beratungs GmbH: Nachfolgend nehmen wir zur Standortqualität des bestehenden BayWa Bauund Gartenmarktes in TRAUNREUT sowie seiner Entwicklungspotenziale wie gewünscht gutachterlich Stellung. 1. Mikro-Standort- und Objekt-Situation des BayWa Bau- und Gartenmarktes (Waginger Straße) Lage im Stadtgebiet und Objektsituation Der seit 1990 in TRAUNREUT agierende BayWa Bau- und Gartenmarkt befindet sich im Osten des Stadtgebiets im Gewerbegebiet Nord-Ost IV, das zugleich die bedeutsamste städtische Fachmarktlage darstellt. Der zentral innerhalb des Gewerbegebietes gelegene und zugleich städtebaulich integrierte BayWa-Markt ist Teil einer größeren Fachmarktimmobilie an der Waginger Straße, die zusätzlich einen dm Drogeriemarkt, einen Vögele Modemarkt sowie einen Deichmann Schuhfachmarkt beherbergt. Nach der kürzlich erfolgten Verlagerung des Penny Lebensmitteldiscounters in die Fachmarktagglomeration unweit südlich der Traunpassage" stehen derzeit Teilflächen innerhalb der Fachmarktimmobilie leer. Lt. Aussage des Auftraggebers interessieren sich bereits bundesweit agierende Filialisten diese Flächen. Eine Wiederbelegung ist derzeit jedoch aus strategischen Gründen nicht vorgesehen, um Flächenspielräume eine mögliche Erweiterung des BayWa-Marktes und die dadurch notwendige Umstrukturierung der gesamten Fachmarktimmobilie zu sichern. Der BayWa Bau- und Gartenmarkt agiert derzeit auf einer gewichteten Verkaufsfläche von rd m 2, was einer nach heutigen Maßstäben durchaus markt-

20 77 gängigen Größenordnung' außerhalb von Ballungsräumen entspricht. Die Verkaufsfläche erstreckt sich dabei ganz überwiegend ebenerdig, lediglich ein,überschaubarer' und derzeit Restposten genutzter Flächenanteil befindet sich im 1. Obergeschoss. Aus Gutachtersicht präsentiert sich der langjährig eingeführte und zum Begehungszeitpunkt gut frequentierte Markt aufgeräumt und übersichtlich, insofern kann der seitens BayWa geäußerte Kritikpunkt hinsichtlich der fehlenden Transparenz in der Gesamtverkaufsfläche" so nicht bestätigt werden. Allenfalls die zweigeschossige Verkaufsflächengestaltung" stellt aus Gutachtersicht eine leichte Schwäche des Gebäudes dar, die jedoch mit Blick auf den geringen Flächenanteil des 1. Obergeschosses und dessen derzeitige Nutzung kaum negativ ins Gewicht fällt. Auch erscheint die aktuell vorhandene Parkplatzzahl ausreichend. Somit ist aus Gutachtersicht ein akuter Handlungsdruck zur Absicherung des BayWa-Marktes derzeit zwar nicht gegeben, gleichwohl gilt es im Sinne einer nachhaltigen Standortsicherung dieses die Gesamtagglomeration im Gewerbegebiet maßgeblichen Anbieters mögliche immobilien- bzw. standortspezifische Umstrukturierungs- und Erweiterungsspielräume,auszuloten' (vgl. Kap. 2). Umfeld- und Nutzungsstrukturen Das nutzungsstrukturelle Umfeld des Mikro-Standorts wird durch gewerbliche Nutzungen mit deutlichem Einzelhandelsanteil geprägt. Direkt nördlich benachbart befindet sich eine von BayWa betriebene Tankstelle, im weiteren nördlichen Verlauf schließen sich Gewerbebetriebe, DEKRA sowie vereinzelte Einzelhandelsnutzungen (Getränkemarkt Winkler, Motorradfachgeschäft Zupin) an. Östlich grenzt der BayWa-Standort an das leistungsfähige Möbelhaus Jobst. Direkt südlich benachbart agiert mit Media Markt ein frequenzstarker und über die Stadtgrenzen Traunreuts ausstrahlender Anbieter. Im weiteren südlichen bzw. südöstlichen Verlauf dominieren wiederum rein gewerbliche Nutzungen (Industriegebiet Bosch-Siemens) bzw. sonstige Nutzungen (Jugendsiedlung Traunreut). Abgesehen vom nordwestlich benachbarten TTL Fachmarkt wird das direkte und nähere westliche Standortumfeld von Mischnutzungen mit hohem Gewerbeanteil (u.a. Autohäuser, Autovermietung, Freiwillige Feuerwehr, Fitness-Studio, TÜV Süd) geprägt. Wohnbebauung prägt das weitere nordwestliche Standortumfeld im Bereich der Salzburger Straße (rd. 700 m nordwestlich vom Mikro-Standort). Vor dem Hintergrund der skizzierten Umfeld- und Nutzungsstrukturen und den bedeutenden Einzelhandelsanteilen kann der bestehende BayWa Bau- und Gartenmarkt somit von erheblichen Agglomerations- und Synergieeffekten profitieren. Umgekehrt gilt dies jedoch auch die weiteren Einzelhandelsbetriebe am Mikro-Standort und im näheren Standortumfeld, die der Anbieter BayWa einen wichtigen Frequenzbringer" darstellt.

21 78 Verkehrliche Erreichbarkeit Der BayWa Bau- und Gartenmarkt verfügt dank seiner Lage unweit der Trostberger Straße, die als südöstliche Verlängerung der Werner-von-Siemens- Straße (TS 42) das östliche Stadtgebiet erschließt und den Standortbereich an die Nordumgehung (St 2104) anbindet, über eine gute lokale Pkw- Erreichbarkeit. Die direkte An- und Abfahrt zu bzw. von den westlich vorgelagerten und allem Anschein nach ausreichend dimensionierten Stellplätzen über die Waginger und Trostberger Straße gestaltet sich zudem problemlos. Im regionalen Kontext lässt sich der Mikro-Standort aus nördlicher Richtung über die B 304, die St 2104 sowie die Trostberger Straße gut erreichen. Etwas umständlicher gestaltet sich hin die Anfahrt aus südlichen Richtungen über die B 304, St 2096, TS 49, Frühlinger Spitz, Waginger Straße. Aus östlicher Richtung wiederum profitiert der Standort von seiner Nähe zur St 2104, wohin aus dem westlichen Traunreuter Umland aufgrund fehlender leistungsfähiger Verkehrsträger die Anfahrt etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt. Somit ist die regionale Pkw-Erreichbarkeit alles in allem als befriedigend zu bewerten. Eine den örtlichen Gegebenheiten entsprechende Anbindung des Mikro-Standorts an den städtischen und regionalen ÖPNV ist über die auf Standorthöhe an der Trostberger Straße gelegene Haltestelle,Traunreut Brüderl' gegeben. Fußläufig ist der Mikro-Standort über beidseitige Fußwege entlang der Trostberger und Waginger Straße gut erschlossen. Zusammenfassend lassen sich die wesentlichen Standortparameter gemäß der gutachterlichen Vor-Ort-Bewertung 2 im nachfolgenden Stärken- Schwächen-Profil nochmals zusammenfassen: Stärken + Städtebaulich integrierte Lage + Aktuell leistungsfähiger Marktauftritt und marktgängige Größenordnung einen Baumarkt außerhalb von Ballungsräumen + Langjährig eingeführter Standort mit guter Kundenfrequenz + Agglomeration mit großflächigen Anbietern im Standortumfeld + Gute lokale Pkw-Erreichbarkeit + Gute regionale Pkw-Erreichbarkeit aus nördlichen und östlichen Richtungen + ÖPNV-Anbindung auf Standorthöhe gegeben

22 79 Schwächen - Etwas umständliche regionale Pkw-Erreichbarkeit aus südlichen Richtungen - Teilweise Geschossigkeit des BayWa-Angebotes - Perspektivisch derzeitige Verkaufsflächengröße möglicherweise nicht mehr ausreichend 2. Entwicklungsoptionen am BayWa-Bestandsstandort Für den BayWa-Bestandsstandort und die gesamte Fachmarktimmobilie wurden seitens des Auftraggebers bereits verschiedene Konzeptvarianten erstellt, um die am Standort Waginger Straße BayWa möglichen zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume,auszuloten' und zugleich den Bestand der derzeit noch am Standort agierenden Fachmärkte (Vögele, dm, Deichmann) perspektivisch abzusichern. Durch immobilienseitige Umstrukturierung und Flächenerweiterungen ließe sich so den BayWa-Markt eine Gesamtfläche von rd m 2 (inkl. Außenflächen) realisieren, was einer gewichteten Verkaufsfläche von rd m 2 entspräche. Damit würde zwar die von BayWa am Verlagerungsstandort Trostberger Standort geplante Verkaufsfläche von rd m 2 (gewichtet) nicht ganz erreicht, aus Gutachtersicht erscheint dies jedoch,verschmerzbar'. Entscheidend ist, dass mit dem möglichen Verkaufsflächenzuwachs von rd m 2 ein noch leistungsfähigerer Marktauftritt und damit eine langfristige Absicherung des BayWa-Marktes in TRAUNREUT auch am Bestandsstandort realisiert werden kann. Somit ließen sich die derzeit vorhandenen Schwächen hinsichtlich der teilweisen Geschossigkeit sowie der perspektivisch möglicherweise nicht mehr ausreichenden derzeitigen Verkaufsflächengröße durch Maßnahmen im Bestand,heilen'. Zusätzlich könnten über heute weitere 100 Stellplätze geschaffen werden. Eine komplette Standortverlagerung zur nachhaltigen Absicherung des BayWa-Marktes erscheint daher aus Gutachtersicht -auch mit Blick auf die daraus resultierenden Nachfolgeeffekte (vgl. hierzu Punkt 3) - nicht erforderlich. Vielmehr würde durch eine perspektivische Erweiterung des BayWa-Marktes und der in diesem Zuge notwendigen immobilienseitigen Umstrukturierung auch der bestehende Einzelhandelsbesatz am Standort und damit die Gesamtagglomeration innerhalb des Gewerbegebietes maßgeblich profitieren. Diese positiven Effekte wären bei einer Standortverlagerung des BayWa-Marktes an die Trostberger Straße - und damit in die Randlage des Gewerbegebietes - aus Gutachtersicht nicht zu erwarten. 3. Mögliche Effekte einer BayWa-Verlagerung Im Falle einer Verlagerung des BayWa Bau- und Gartenmarktes von der Waginger an die Trostberger Straße wäre zunächst ein großer Leerstand inmitten des Gewerbegebietes zu erwarten, der aufgrund seiner zentralen Lage auch städtebauliche Effekte nach sich ziehen könnte. In einzelhändlerischer Hinsicht würde mit einer möglichen Verlagerung des BayWa-Marktes an den 400m nördlich ge-

23 80 legenen Projektstandort Trostberger Straße ein wichtiger Frequenzbringer die benachbarten Anbieter (Vögele, dm, Deichmann) sowie auch die Betriebe im Umfeld (Media Markt, Möbel Jobst) wegfallen. Dies würde eine deutliche Schwächung der Gesamtagglomeration nach sich ziehen, deren Ausstrahlungsstärke maßgeblich auf der engen räumlichen Konzentration leistungsfähiger Großflächenanbieter beruht. Auch wären im Zuge eines BayWa-Leerstands Trading- Down-Effekte nicht auszuschließen. Ein Auffangen dieser Effekte würde aus Gutachtersicht eine attraktive und frequenzstarke Nachnutzung erfordern, um einerseits einen adäquaten Mietzins zu erwirtschaften und andererseits auch den Fortbestand der weiteren Anbieter innerhalb des Gebäudekomplexes (Vögele, dm, Deichmann) nicht zu gefährden. Dies würde wiederum mit hoher Wahrscheinlichkeit zentrenrelevante Sortimente (z.b. Textil) anziehen, deren mögliche Auswirkungen auf die Traunreuter Innenstadt sowie die Traunpassage" im konkreten Fall zu überprüfen wären. Aus Gutachtersicht wäre demnach eine Sicherung des BayWa-Marktes an seinem jetzigen Standort die sowohl einzelhändlerisch als auch städtebaulich klar zu bevorzugende Lösung. Nicht zuletzt wiegen die geringen Vorteile einer Standortverlagerung in den Randbereich des Gewerbegebietes die zu erwartenden erheblichen negativen Effekte und Risiken (Leerstand, Schwächung der Gesamtagglomeration) aus Gutachtersicht nicht auf. 4. Fazit Bei dem derzeit bestehenden BayWa Bau- und Gartenmarkt handelt es sich um einen langjährig in TRAUNREUT eingeführten' und gut frequentierten Anbieter, der sich leistungsfähig präsentiert und eine Bau- und Gartenmärkte außerhalb von Ballungsräumen marktgängige Größenordnung besitzt. Gleichwohl bestehen in der derzeitigen Immobilie durchaus Mängel, die den Standorterfolg zukünftig beeinträchtigen können, wie beispielsweise die nicht komplett ebenerdige Verkaufsflächengestaltung. Diese Mängel lassen sich jedoch am Standort selbst zufriedenstellend beheben. Gerade auch mit Blick auf die am jetzigen Standort möglichen Flächenerweiterungen wäre eine Standortverlagerung in die Randlage des Gewerbegebietes nicht erforderlich. Nicht zuletzt zur Absicherung der Gesamtagglomeration wäre der Fortbestand eines zentral gelegenen und zukünftig erweiterten BayWa Bau- und Gartenmarktes am Standort Waginger Straße aus Gutachtersicht klar zu bevorzugen. Stadtrat Winkler beantragte die Zurückstellung der Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt. Stadtrat Ziegler war während der folgenden Abstimmung nicht im Sitzungssaal.