Begründung zum Bebauungsplan 5-114

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1 Bezirksamt Spandau von Berlin Abt. Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung Begründung zum Bebauungsplan für das Grundstück Cautiusstraße 6 im Bezirk Spandau, Ortsteil Hakenfelde. Stand: Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß 13a Abs. 3 Nr. 2 des Baugesetzbuchs.

2 INHALTSVERZEICHNIS A BEGRÜNDUNG 3 I PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 3 1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung 3 2 Beschreibung des Plangebietes Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Städtebauliche Situation und Bestand Geltendes Planungsrecht Verkehrserschließung Technische Infrastruktur Ökologie/ Freiflächen 5 3 Planungsrechtliche Ausgangssituation Ziele und Grundsätze der Raumordnung 6 Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) 6 Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) Flächennutzungsplan Landschaftsprogramm (LaPro) und Landschaftspläne Stadtentwicklungsplanung (StEP) Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen. 8 Lärmminderungsplanung: 8 Luftreinhalteplanung Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Sonstiges 9 4 Entwicklung der Planungsüberlegungen 10 II PLANINHALT UND ABWÄGUNG 10 1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt (Grundzüge der Planung) 10 2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan 11 3 Begründung der Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 13 4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (gemäß 1 Abs. 7 BauGB)13 III AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 14 1 Auswirkungen auf die Umwelt 14 2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten 14 3 Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben 14 4 Weitere Auswirkungen 15 IV VERFAHREN 15 B RECHTSGRUNDLAGEN 16 ABBILDUNGEN Abbildung 1: Geltungsbereich 4 Abbildung 2: Flächennutzungsplan Berlin (Ausschnitt) 7 2

3 A I BEGRÜNDUNG PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLE- GUNGEN 1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Anlass und Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Seniorenheimes mit betreutem Wohnen und Wohnen für Pflegepersonal. Auf dem Grundstück Cautiusstraße 6 befindet sich das ein- bis zweigeschossige Kath. Gemeindehaus St. Lambertus mit Kirche. Die Freifläche wird temporär durch Freizeitaktivitäten von Jugendgruppen genutzt. Diese Freifläche soll künftig zugunsten eines Seniorenheims genutzt werden. Es wird für das Plangebiet die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf gemäß 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB angestrebt. Als städtebauliche Zielsetzung des Planverfahrens ist zum einen die Standortsicherung des Katholischen Gemeindehauses St. Lambertus einschließlich Kirche und zum anderen die Realisierung von sozialen Infrastrukturvorhaben anzusehen und damit verbunden die Schaffung von Arbeitsplätzen. Nach geltendem Bau- und Planungsrecht ist das beabsichtigte Maß der baulichen Nutzung für die Neubebauung gemäß Baustufe II/0,2 des Baunutzungsplans auf dem in Rede stehenden Grundstück nicht realisierbar. Zum einen kann die zulässige GRZ 0,2 /GFZ 0,4 und zum anderen die zulässige Geschossigkeit (2 Vollgeschosse) durch das konzipierte Gebäude nicht durchgehend eingehalten werden. 2 Beschreibung des Plangebietes 2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung Das Plangebiet liegt im Bezirk Spandau, Ortsteil Hakenfelde, ca. 3 Kilometer nördlich des Zentrums Altstadt Spandau. Die Umgebung ist gekennzeichnet durch ein- bzw. zweigeschossige Wohngebäude sowie durch mehrgeschossigen Wohnungsbau nördlich der Cautiusstraße. 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet des Bebauungsplans umfasst das Grundstück Cautiusstraße 6 und hat eine Größe von ca m² im Bezirk Spandau. Das Grundstück Cautiusstraße 6 befindet sich in Privatbesitz. 3

4 Abbildung 1: Geltungsbereich Bebauungsplan Städtebauliche Situation und Bestand Das Grundstück Cautiusstraße 6 wird als Gemeindehaus und Kirche St. Lambertus durch die Katholische Kirchengemeinde Maria Hilfe der Christen und die angrenzende Freifläche durch Freizeitaktivitäten von Jugendgruppen genutzt. Es ist westlich durch die Grundstücke Kleinreuther Weg 22B, 24B, 26, jeweils bebaut mit ein- bzw. zweigeschossigen Wohngebäuden sowie den Kleinreuther Weg und die Grundstücke Cautiusstraße 4-4C, nördlich durch die Cautiusstraße, östlich durch den Klingenhofer Steig und südlich durch das Grundstück Klingenhofer Steig 17, bebaut mit einem eingeschossigen Wohngebäude, begrenzt. Nördlich des Plangebiets bzw. nördlich der Cautiusstraße prägt mehrgeschossige Wohnbebauung die Umgebung. Die Erschließung ist über die Cautiusstraße und den Klingenhofer Steig gesichert. Die verkehrliche Anbindung ist durch den ÖPNV in der Schönwalder Allee gegeben. 4

5 2.4 Geltendes Planungsrecht Das Grundstück Cautiusstraße 6 befindet sich gemäß Baunutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet WA - Baustufe II/0,2. Bauflucht- und Straßenfluchtlinien f.f befinden sind am Kleinreuther Weg und am Klingenhofer Steig; die Straßenfluchtlinien sind identisch mit den westlichen und östlichen Flurstücksgrenzen des Flurstücks 1/27. Die Straßen- und Baufluchtlinie f.f zur Cautiusstraße ist identisch mit der nördlichen Flurstücksgrenze des i.r.st. Grundstücks. Für das Plangebiet liegen keine planungsrechtlichen Vorgaben durch rechtskräftige Bebauungspläne vor. 2.5 Verkehrserschließung Die Erschließung ist über die Cautiusstraße sowie über den Klingenhofer Steig gesichert. Die verkehrliche Anbindung ist durch den ÖPNV in der Schönwalder Allee gegeben. 2.6 Technische Infrastruktur Das Plangebiet ist mit allen Medien der technischen Infrastruktur versorgt. 2.7 Ökologie/ Freiflächen Das Plangebiet zählt mit seiner überwiegenden Wohnbebauung zu den städtisch geprägten Siedlungsflächen. Die Freiflächen sind überwiegend gärtnerisch mit Rasen, Blumenbeeten und Zierstrauchpflanzungen sowie vereinzeltem Gehölzbestand gestaltet. Eine Schutzgutbetrachtung wird im weiteren Verfahren durch eine Landschaftsarchitektin 1 durchgeführt. Erste Ergebnisse im Rahmen einer artenschutzfachlichen Untersuchung durch einen Biologen 2 ergaben keine Hinweise auf das Vorhandensein von Zauneidechsen und Fledermausquartieren. Endgültige Ergebnisse werden im laufenden Verfahren berücksichtigt. 1 Büro Dipl.-Ing. Irene Fiedler, Freie Landschaftsarchitektin, Berlin. 2 Büro Dipl.-Biol. Tobias Teige, Berlin. 5

6 3 Planungsrechtliche Ausgangssituation 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) Gemäß 1 LEPro 2007 vom soll die Hauptstadtregion im Sinne des Nachhaltigkeitsprinzips im Ausgleich wirtschaftlicher, sozialer und ökologischer Ziele räumlich polyzentral entwickelt werden. Vorhandene Stärken sollen vorrangig genutzt und ausgebaut werden. Unter der Zielsetzung des Vorrangs der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung ( 5 LEPro 2007) kommt der Erhaltung und Entwicklung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen erhöhte Bedeutung zu. Die Planungziele berücksichtigen den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung 5 Abs. 2 und 3 LEPro 2007 sowie 4.1 LEP B-B. Entsprechend dem Grundsatz aus 6 Abs. 3 LEPro 2007 sollen ebenso siedlungsbezogene Freiräume für die Erholung gesichert und entwickelt werden. Dieser Grundsatz wird bei der weiteren Konkretisierung der Planung im Rahmen der Abwägung angemessen berücksichtigt. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) Das Plangebiet liegt nach den zeichnerischen Festlegungen des Landesentwicklungsplans Berlin- Brandenburg (LEP B-B) im Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Entwicklung von Siedlungsflächen auf der Ebene der Landesplanung grundsätzlich ermöglicht wird und die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben. Gemäß dem Grundsatz 4.1 des LEP B-B soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale und vorhandener Infrastruktur innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete bei räumlicher Zuordnung und ausgewogener Entwicklung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung erfolgen. Die vorrangige Siedlungsentwicklung soll innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche erfolgen. Der Innenentwicklung ist Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen bei Erhalt und Umgestaltung des baulichen Bestandes ( 5 Abs. 1-4 LEPro). 3.2 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin 3 stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W4 mit einer GFZ bis 0,4 dar. 3 Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 09. Juni 2016 (ABl. S. 1362) 6

7 Abbildung 2: Flächennutzungsplan Berlin (Ausschnitt) 3.3 Landschaftsprogramm (LaPro) und Landschaftspläne Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm (LaPro) beziehen sich aufeinander und ergänzen sich. Die Maßnahmen des LaPro, die aus Entwicklungszielen abgeleitet sind, beziehen sich auf die jeweils vorhandene Nutzung. Das Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm, in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (Abl. S. 2331), zuletzt geändert am 17. Juni 2016 (Abl. Nr. 24, S. 1314), umfasst die generellen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Land Berlin. Der Entwicklungsrahmen für die geplante Fläche für den Gemeinbedarf ist gegeben. 7

8 Im Bezirk Spandau gibt es keine festgesetzten Landschaftspläne. Es gibt lediglich einen Landschaftsplanentwurf am Hohenzollernring/ Askanierring in einer Entfernung von 2 Kilometern südlich des Geltungsbereichs. Das Ziel des Bebauungsplans ist eine bodenschonende Entwicklung mit einem an die örtlichen Verhältnisse angepassten Städtebau. Die Entwicklungsziele des LaPro werden dabei beachtet. 3.4 Stadtentwicklungsplanung (StEP) Die Stadtentwicklungspläne Wohnen, Industrie und Gewerbe, Verkehr, Klima sowie Zentrenkonzept treffen für das Plangebiet keine relevanten Aussagen. Der StEP Zentren: Zentrenkonzept weist im südöstlichen Nahbereich des Plangebietes das Hauptzentrum Wasserstadt Oberhavel (Maselake) aus. 3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nicht Bestandteil eines Fördergebiets. Lärmminderungsplanung: Das Plangebiet liegt außerhalb der in der Lärmaktionsplanung dargestellten Konzeptgebiete. Da Verkehr im Land Berlin der Hauptverursacher von Lärm ist, soll mit der Umsetzung und Entwicklung von Lärmminderungsplänen diese hohe Umweltbelastung vermindert werden. Es wurden daher vertiefend kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen zur Reduzierung der Belastung ausgearbeitet. Das Plangebiet liegt außerhalb der in der Lärmaktionsplanung konkretisierend dargestellten 12 Konzeptgebiete und ist nicht Teil der acht ausgewählten Konzeptstrecken. Es sind daher mangels konkreter Maßnahmenvorschläge die rahmensetzend für die gesamtstädtische Ebene genannten Lärmminderungsstrategien zu beachten. Hier ist u. a. der in 50 BImSchG genannte Trennungsgrundsatz zu nennen: Hiernach sind Flächen (z. B. Wohnen und Verkehr) so einander zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen (z. B. Schallbelästigungen) so weit wie möglich vermieden werden. Der Lärmaktionsplans (beschlossen ) trifft keine konkreten Aussagen zum Plangebiet bzw. zu den Plangebiet umgebenden Straßen. Zur Beurteilung der Lärmsituation stehen strategische Lärmkarten zur Verfügung. Die strategische Lärmkarte Fassadenpegel Gesamtlärm L-DEN (Tag-Abend-Nacht- Lärmindex) stellt für das Plangebiet keine Werte dar. Für die an das Plangebiet angrenzenden Gebäude werden Werte von und db (A) angegeben. Die Angaben dürften auf die geplanten Gebäude im Plangebiet übertragbar sein. 8

9 Der südliche Teil des Plangebiets (in ca. 25 m Tiefe von der südlichen Geltungsbereichsgrenze) befindet sich in der Planungszone Fluglärmschutz des Flughafens Berlin Tegel. Der Planungszone ist auf der Grundlage des 5 Abs. 2 Nr. 6 BauGB festgesetzt. In dieser Zone sollen in Bebauungsplänen besonders empfindliche Nutzungen - z.b. Krankenhäuser, Sanatorien - ausgeschlossen werden. In dem vorliegenden Bebauungsplan sind nur Wohnungen geplant, die mit der Planungszone vereinbar sind. Im Übrigen ist die Schließung des Flughafen Tegels nach der Eröffnung des Flughafen BER Ende 2017 (Stand ) vorgesehen. Laut strategischer Lärmkarte Fluglärm L-DEN (Tag-Abend-Nacht-Lärmindex) aus dem Jahr 2012 ist das Plangebiet nicht von Fluglärm betroffen. Luftreinhalteplanung Der am vom Senat beschlossene Luftreinhalteplan benennt im Maßnahmeteil verschiedene Ziele, um die Luftbelastung, insbesondere bei Feinstaub und Stickoxiden abzusenken. Ein Großteil der Maßnahmen bezieht sich auf den Straßenverkehr, um dessen Schadstoffausstoß weiter zu senken. Konkrete Aussagen für das außerhalb der Umweltzone gelegene Plangebiet werden nicht getroffen. 3.6 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Es liegen keine vom Bezirk beschlossenen städtebaulichen Planungen vor. 3.7 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Nordwestlich an den Bebauungsplan grenzt der am festgesetzte Bebauungsplan VIII-73 an, in dem u.a. Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet und eine Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt werden. Nordöstlich grenzt der am festgesetzte Bebauungsplan VIII-17 an, in dem u.a. Allgemeines Wohngebiet und beschränktes Arbeitsgebiet festgesetzt werden. Im Verfahren befindliche Bebauungspläne sind in den angrenzenden Bereichen nicht vorhanden. 3.8 Sonstiges Das Plangebiet liegt nicht in Einzugsbereichen der Wasserschutzgebietsverordnung Spandau vom 22. Juni 2005 (GVBl. S. 397). 9

10 4 Entwicklung der Planungsüberlegungen Auf dem Grundstück Cautiusstraße 6 befindet sich das ein- bis zweigeschossige Kath. Gemeindehaus St. Lambertus mit Kirche. Die Freifläche wird temporär durch Freizeitaktivitäten von Jugendgruppen genutzt. Als städtebauliche Zielsetzung des Planverfahrens ist zum einen die Standortsicherung des Katholischen Gemeindehauses St. Lambertus einschließlich Kirche und zum anderen die Realisierung von sozialen Infrastrukturvorhaben (Seniorenheim, betreutes Wohnen, Wohnen für Pflegepersonal) anzusehen und damit verbunden die Schaffung von Arbeitsplätzen. Nach geltendem Bau- und Planungsrecht ist das beabsichtigte Maß der baulichen Nutzung für die Neubebauung gemäß Baustufe II/0,2 des Baunutzungsplanes auf dem in Rede stehenden Grundstück nicht realisierbar. Zum einen kann die zulässige GRZ 0,2/ GFZ 0,4 und zum anderen die zulässige Geschossigkeit (2 Vollgeschosse) durch das konzipierte Gebäude nicht eingehalten werden. II PLANINHALT UND ABWÄGUNG 1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt (Grundzüge der Planung) Die Ausweisung des Plangebiets als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kirche, Gemeindehaus, Seniorenheim, betreutes Wohnen und Wohnungen für Pflegepersonal ist in dem Planbereich aus städtebaulichen Gründen sinnvoll, da der Bedarf an Seniorenwohnplätzen gestiegen ist und in Zukunft weiter zunehmen wird. Die vorhandene Kirche St. Lambertus und das Gemeindehaus zeichnen sich bereits durch eine rege Gemeindearbeit aus, so dass die Senioreneinrichtungen diese gut ergänzen und davon partizipieren können. Als Art der baulichen Nutzung ist die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Seniorenheim, betreutes Wohnen und Wohnen für Pflegepersonal sowie Gemeindehaus mit Kirche gemäß 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB beabsichtigt. Im Umkreis des Plangebietes befinden sich mit dem nahegelegenen Grünzug im Westen und des Spandauer Forstes im Nordwesten ausreichend Erholungsflächen in unmittelbarer Nähe. Eine gute öffentliche Verkehrsanbindung ist in der Schönwalder Allee gegeben. Die Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs ist ebenfalls in unmittelbarer Nähe im Bereich Streitstraße möglich. Folglich ist eine seniorengerechte Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung schon heute vorhanden. Die genannten vorhandenen Infrastruktureinrichtungen in Form von verkehrlicher Erschließung/ ÖPNV und sozialer Infrastruktur sowie die Gebäudestruktur der Umgebung unterstützen die geplante Bebauungsdichte, während ein Ausgleich durch nahegelegene öffentliche Grünflächen gegeben ist; die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind gewahrt. 10

11 2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 09. Juni 2016 (ABl. S. 1362) stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) dar. Im Hinblick auf die geplante Festsetzung als Fläche für den Gemeinbedarf, Zweckbestimmung Seniorenheim, betreutes Wohnen und Wohnen für Pflegepersonal, sind die künftigen Festsetzungen mit Ausnahme der geplanten GFZ aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelbar. Das Nutzungsmaß liegt mit einer GFZ bis zu 1,0 zwar über dem im FNP Dargestellten, bleibt aber noch hinter der nördlich, östlich und südlich anschließenden Bebauung zurück, die im FNP als Wohnbaufläche W 2 mit einer GFZ von bis zu 1,5 dargestellt ist. Das Vorhaben fügt sich somit in die Umgebung ein. Die im FNP dargestellten GFZ-Angaben sind Obergrenzen des jeweiligen Strukturtyps, der aus der prägenden, vorhandenen oder geplanten bauliche Dichtestruktur gebildet wird. Grundsätzlich sollten die GFZ- Obergrenzen nach dem Entwicklungsgrundsatz Nr. 3 eingehalten werden, um den gewünschten Strukturtyp entwickeln zu können. Kleinteilige Überschreitungen, die sich aus der internen städtebaulichen Gliederung ergeben, bleiben davon jedoch unberührt. Bei der Planung handelt es sich um ein Einzelgrundstück innerhalb eines größeren Strukturtyps, der in seiner Funktionalität bestehen bleibt. Die örtliche prägende Dichtestruktur im unmittelbar nördlich, östlich und südlich angrenzenden Bereich, die auf dem Geschosswohnungsbau basiert, weist zudem eine GFZ bis 1,5 auf. Die Ausweisung des Plangebiets als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kirche, Gemeindehaus, Seniorenheim, betreutes Wohnen und Wohnungen für Pflegepersonal ist in dem Planbereich aus städtebaulichen Gründen sinnvoll, da der Bedarf an Seniorenwohnplätzen gestiegen ist und in Zukunft weiter zunehmen wird und eine seniorengerechte Infrastruktur (Kirche, Gemeindehaus, nahegelegener Grünzug und grüne Erholungsflächen, gute öffentliche Verkehrsanbindung, Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs in der Nähe, etc.) bereits vorhanden ist. Aus den räumlichen und sachlichen Anforderungen an ein Seniorenheim mit betreutem Wohnen ergeben sich besondere städtebauliche Gründe für eine Überschreitung der GFZ. Für die Funktionsfähigkeit einer derartigen Einrichtung sind eine bestimmte Mindestgröße und Mindestanzahl an Plätzen erforderlich. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt. Darüber hinaus wäre auch eine Überschreitung der GFZ in Wohnbauflächen größer als 3 ha (Plangebiet ca. 0,62 ha) zulässig, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Die vorgesehene Planung ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar, da die Überschreitung der GFZ-Obergrenze aus den zuvor ausgeführten städtebaulichen Gründen gerechtfertigt und der FNP aufgrund seiner Darstellungssystematik nicht blockscharf ist. Mit Schreiben vom hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm II C) die Entwickelbarkeit aus dem FNP bestätigt. 11

12 3 Begründung der Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung ist die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Seniorenheim, betreutes Wohnen und Wohnen für Pflegepersonal sowie Gemeindehaus mit Kirche gemäß 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB beabsichtigt. Hierbei soll neben der Realisierung eines Wohnheimes für Senioren mit ca. 68 Plätzen und betreutem Wohnen (ca. 4 Wohneinheiten) sowie einer Wohnung für Pflegepersonal (Konvent) die derzeitige Nutzung eines Gemeindehauses der Katholischen Kirchengemeinde St. Lambertus einschließlich Kirche gesichert werden. Die Ausweisung des Plangebiets als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kirche, Gemeindehaus, Seniorenheim, betreutes Wohnen und Wohnungen für Pflegepersonal ist in dem Planbereich aus städtebaulichen Gründen sinnvoll, da der Bedarf an Seniorenwohnplätzen gestiegen ist und in Zukunft weiter zunehmen wird. Die für die geplante Nutzung erforderliche Infrastruktur ist in der Umgebung bereits vorhanden. Im Umkreis des Plangebietes befinden sich mit dem nahegelegenen Grünzug im Westen und des Spandauer Forstes im Nordwesten ausreichend Erholungsflächen in unmittelbarer Nähe. Eine gute öffentliche Verkehrsanbindung ist in der Schönwalder Allee gegeben. Die Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs ist ebenfalls in unmittelbarer Nähe im Bereich Streitstraße möglich. Folglich ist eine seniorengerechte Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung schon heute vorhanden. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung sollen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 bei II bis III Vollgeschossen zulässig sein. Ein harmonisches Einfügen der geplanten baulichen Anlage in die umgebende Gebäudestruktur kann durch die vorgesehenen Festsetzungen gesichert werden, da sie sich an der Umgebung orientieren. Bei der Planung handelt es sich um ein Einzelgrundstück innerhalb eines größeren Strukturtyps. Die örtliche prägende Dichtestruktur im nördlich, östlich und südlich angrenzenden Bereich, die auf dem Geschosswohnungsbau basiert, weist zudem eine GFZ bis 1,5 auf. Aufgrund der räumlichen und sachlichen Anforderungen an ein Seniorenheim mit betreutem Wohnen und der für die Funktionsfähigkeit einer derartigen Einrichtung erforderlichen Mindestgröße und Mindestanzahl an Plätzen ergibt sich für das Plangebiet eine GRZ von 0,5 und GRZ von 1,0. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche (GRZ), der Geschossfläche (GFZ) und der Zahl der Vollgeschosse geregelt. Die festgesetzten Werte orientieren sich an der prägenden Bebauung im Umfeld. Es ist eine Nachverdichtung der vorhandenen Bebauung entsprechend der umgebenden Bebauung vorgesehen. Damit wird dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nachgekommen, indem innerhalb des Stadtgebiets und unter Ausnutzung vorhandener Infrastruktur Wohnbauflächen ermöglicht werden. Damit wird auch der Anforderung des 12

13 LaPro hinsichtlich der Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtung und von nutzbaren privaten Freiflächen gefolgt. Zugleich wird dem privaten Belang der Eigentümer an der Verwertung ihrer Grundstücke nachgekommen. 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Die entlang der Cautiusstraße bereits heute vorhandene Bauflucht wird durch die Festsetzung einer straßenseitigen Baugrenze fortgeführt um den charakteristischen Straßenraum aufzugreifen bzw. zu sichern. Die überbaubare Grundstücksfläche für das bestehende Gebäude sowie für den geplanten Neubau wird durch Baugrenzen bestimmt. Hierbei wird zur Verkehrsfläche der Cautiusstraße ein Mindestabstand von 4,0 m, zum Klingenhofer Steig und zum Kleinreuther Weg von 3,0 m sowie zu den angrenzenden Wohngrundstücken ein Abstand von 5,0 m berücksichtigt. Bauflucht- und Straßenfluchtlinien f.f befinden sind am Kleinreuther Weg und am Klingenhofer Steig; die Straßenfluchtlinien sind identisch mit den westlichen und östlichen Flurstücksgrenzen des Flurstücks 1/27. Die Straßen- und Baufluchtlinie f.f zur Cautiusstraße ist identisch mit der nördlichen Flurstücksgrenze des i.r.st. Grundstücks. Die Höhe der baulichen Anlagen wird durch die Festsetzung der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse festgelegt, die sich an der Geschossigkeit der Wohnquartiere im Umfeld orientiert. So wird die Geschossigkeit von der geplanten Eckbebauung an der Cautiusstraße/ dem Klingenhofer Steig zum westlichen und südlichen Plangebiet hin abnehmen. Es wird darauf verzichtet, die Anzahl der Vollgeschosse als zwingend festzusetzen, so dass es der Eigentümerin freisteht drei oder auch weniger Geschosse zu errichten. Auch wird auf die Festsetzung einer Bauweise verzichtet, um der Eigentümerin architektonische Freiheiten bei der Gestaltung des Seniorenheimes einzuräumen. 4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (gemäß 1 Abs. 7 BauGB) Die geplante Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf entspricht den städtebaulichen Zielen des Bezirks Spandau und des Landes Berlin, nach denen der steigenden Nachfrage nach Seniorenwohnungen unter Nutzung der bereits vorhandenen verkehrlichen, technischen und sozialen Infrastruktur nachgekommen werden soll. Sie entspricht auch dem privaten Belang der Grundstückseigentümerin, die auf ihren Grundstücken Wohnraum realisieren will. Mit der Planung wird dem privaten Belang der Eigentümerin an der Verwertung ihres Grundstücks nachgekommen. 13

14 III AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 1 Auswirkungen auf die Umwelt Eingriffsbetrachtung: Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und wird auf der Grundlage des 13a BauGB als beschleunigtes Verfahren durchgeführt. Nach 13a Abs. 2 BauGB gelten Eingriffe, die durch den Bebauungsplan zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Damit werden keine Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Bebauungsplan erforderlich. Eine Umweltprüfung wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13a Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht durchgeführt. Dies entbindet nicht von der Pflicht nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege in das Bebauungsplanverfahren einzustellen. Artenschutz: Vorläufige örtliche Erhebungen durch eine Landschaftsarchitektin 4 haben keine schützenswerten Besonderheiten im Bereich Flora / Fauna ergeben. Eine Schutzgutbetrachtung wird im weiteren Verfahren bei der Planung berücksichtigt. Erste Ergebnisse im Rahmen einer artenschutzfachlichen Untersuchung durch einen Biologen 5 ergaben keine Hinweise auf das Vorhandensein von Zauneidechsen und Fledermausquartieren. Endgültige Ergebnisse werden im weiteren Verfahren berücksichtigt. 2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Durch die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans werden die Voraussetzungen für die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum in attraktiver Lage geschaffen und der gestiegenen Wohnraumnachfrage nach Seniorenwohnungen entsprochen. Mit der Nachverdichtung der vorhandenen Bebauung entsprechend Art und Maß der Bebauung im Umfeld werden die gesunden Wohnverhältnisse gewahrt. Die geplante Realisierung eines Seniorenheimes wirkt sich positiv auf den Arbeitsmarkt aus. 3 Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes und die vorgesehenen Festsetzungen entstehen dem Land Berlin keine Kosten. Einnahmen sind derzeit erkennbar nicht zu generieren. 4 Büro Dipl.-Ing. Irene Fiedler, Freie Landschaftsarchitektin, Berlin. 5 Büro Dipl.-Biol. Tobias Teige, Berlin. 14

15 4 Weitere Auswirkungen Durch geplante Realisierung eines Seniorenheimes ist keine nennenswerte Erhöhung des Verkehrsaufkommens gegenüber der heutigen Situation Gemeindehaus mit Kirche - zu erwarten. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind nachteilige Auswirkungen, die soziale Maßnahmen nach 180ff. BauGB erfordern, nicht zu erwarten. Nach derzeitigem Erkenntnisstand sind keine Ordnungsmaßnahmen notwendig. Für die Eigentümerin im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden sich die Möglichkeiten einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verbessern, da mit dem Plan eine qualitativ höherwertige Bebauung ermöglicht wird. IV VERFAHREN Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB aufgestellt. Der Bebauungsplan sieht die Nachverdichtung des Bestands und somit die Innenentwicklung im Siedlungsbereich vor. Des Weiteren liegt die geplante zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO mit ca m² deutlich unter dem Schwellenwert von weniger als m² ( 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Eine Betrachtung mit anderen benachbarten Bebauungsplänen erübrigt sich, da keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt wurden. Anhaltspunkte, dass bestehende Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes ( 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB) betroffen sind, liegen nicht vor. Eingriffe, die möglicherweise auf Grund der Aufstellung des B-Planes zu erwarten sind, gelten nach 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB soll nicht durchgeführt werden ( 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt stimmt mit Schreiben vom der Durchführung des Verfahrens nach 13a BauGB zu. In der Sitzung des Bezirksamtes Spandau am ist die Aufstellung des Bebauungsplans und die Durchführung des Verfahrens gemäß 13a BauGB beschlossen worden. Von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung im Sinne des 3 Abs. 1 BauGB wird gemäß 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen, stattdessen erfolgt eine Einsichtnahme nach 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB. Die Öffentlichkeit kann sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten lassen und sich zu dieser Planung äußern. Die frühzeitige Einsichtsnahme wurde orts- 15

16 üblich im Amtsblatt für Berlin Nr. 43 vom auf Seite 2689 bekannt gegeben und findet in der Zeit vom 17. bis einschließlich statt. Die Unterlagen sind im gleichen Zeitraum auch im Internet auf der Seite des Bezirks einsehbar. B RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283). Berlin, den Bezirksamt Spandau von Berlin Abt. Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung- 16