Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden

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Christoph Ferdinand Morgenstern
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Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden 19. Änderung des Flächennutzungsplanes Sondergebiet Hotel Hochkalter BEGRÜNDUNG 01.06.

1 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden 19. Änderung des Flächennutzungsplanes Sondergebiet Hotel Hochkalter BEGRÜNDUNG Auftraggeber: Bearbeiter: Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Hohmann, Landschaftsarchitekt

2 GEMEINDE RAMSAU B. BERCHTESGADEN, 19. FNP-ÄNDERUNG, BEGRÜNDUNG GLIEDERUNG Seite 1 ANLASS UND INHALT DER 19. FNP-ÄNDERUNG 1 2 VORGABEN DER RAUMORDNUNG 1 3 LAGE, GELTUNGSBEREICH, ORTSPLANUNG 2 4 NATURRÄUMLICHE GRUNDLAGEN 3 5 VORABSCHÄTZUNG ZUR EINGRIFFSREGELUNG 4 6 UMWELTBERICHT 4 7 IMMISSIONSSCHUTZ 4

3 GEMEINDE RAMSAU B. BERCHTESGADEN, 19. FNP-ÄNDERUNG, BEGRÜNDUNG 1. ANLASS UND INHALT DER 19. FNP-ÄNDERUNG Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden hat die Aufstellung eines Bebauungsplanes Hotel Hochkalter beschlossen, um die geplante Weiterentwicklung und Erweiterung des vorhandenen Wellnesshotel Hochkalter planungsrechtlich abzusichern. Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Gemeinde Ramsau (1980) stellt am Standort des Hotels ein Dorfgebiet mit umliegenden Grünflächen dar. Diese Art der baulichen Nutzung entspricht nicht dem geplanten Hotelprojekt mit überregionaler bzw. internationaler Bedeutung, da keine Mischung von Gewerbe und Wohnen geplant ist, sondern ein Hotel mit hotelbezogenen Nutzungen wie Wellness, Gastronomie, usw. Nachdem der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist, ist die Änderung des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren erforderlich. Die Darstellung ist in ein sonstiges Sondergebiet Hotel gem. 11 BauNVO zu ändern. Das Hotel Hochkalter besteht schon seit vielen Jahren an diesem Standort und war in früheren Jahren einer der touristischen Leitbetriebe der Gemeinde. Der weitere Betrieb in der jetzigen Form ist u. a. aufgrund von Brandschutzauflagen nicht möglich. Um auch zukünftig einen konkurrenzfähigen Betrieb zu stellen, der wieder zum Leitbetrieb werden kann, sind Erweiterungen und Modernisierungen auf dem Grundstück erforderlich. Die Verfestigung und Weiterentwicklung des Hotelstandortes innerhalb des Geltungsbereiches ist Ziel der Gemeinde. Der Standort hat dabei eine wichtige Funktion im Bereich der Ortseinfahrt und stellt eine Verbesserung des touristischen Angebotes in der Gemeinde dar. Die Erweiterung des touristischen Angebotes ist ein wichtiges Standbein der Gemeinde nicht zuletzt auch wegen des 2015 verliehenen DAV-Prädikats Bergsteigerdorf. Durch die bauliche Entwicklung auf dem vorhandenen Standort kann ein Hotelneubau an anderer Stelle vermieden werden und gleichzeitig ein möglicher Verfall des Hotels oder Belegung mit einer weniger hochwertigen Nutzung ausgeschlossen werden. Mit der Flächennutzungsplanänderung wird in diesem Bereich der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes vorgegriffen, in der ebenfalls die Verfestigung des Standortes durch Darstellung eines Sondergebietes vorgesehen hat. Mit der Ausarbeitung der Flächennutzungsplanänderung wurde das beauftragt. Planungsbüro Hohmann Steinert, Übersee Landschafts- und Ortsplanung 2. VORGABEN DER RAUMORDNUNG Landesentwicklungsprogramm Bayern: Die Gemeinde Ramsau liegt in einem ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung gestärkt werden soll. Das Landesentwicklungsprogramm nennt u. a. folgende Ziele und Grundsätze:

4 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, 19. FNP-Änderung - Begründung Seite 2 Verhinderung der Zersiedlung der Landschaft durch Anbindung neuer Siedlungseinheiten an bestehenden Siedlungsstrukturen Nutzung vorhandener Baulandreserven (Innenentwicklung) Wahrung des charakteristischen Ortsbildes Schonende Einbindung neuer Siedlungsbereiche in die Landschaft Verhinderung unstrukturierter bandartiger Siedlungsentwicklung Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden gehört zum Alpengebiet. Die Entwicklungsgrundsätze und Ziele des Alpengebietes werden durch die Planung nicht berührt. Die Erholungsfunktion des Ortes mit seinem Landschaftsraum wird durch die Hotelweiterentwicklung gestärkt. Die Gemeinde zählt zu den Tourismusgemeinden im Berchtesgadener Land, der gefördert und gestärkt werden soll. Regionalplanung: Die Gemeinde Ramsau ist raumordnerisch der Region Südostoberbayern zugeordnet. Laut Regionalplan Südostoberbayern sollen für diesen Planungsbereich folgende Ziele verfolgt werden: Die Region Südostoberbayern ist in ihrer Gesamtheit und in ihren Teilräumen nachhaltig zu entwickeln, so dass sie als attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum für die Bevölkerung erhalten bleibt. Die landschaftliche Schönheit und Vielfalt soll erhalten und die natürlichen Lebensgrundlagen gesichert, ggf. wiederhergestellt werden. Das reiche Kulturerbe soll bewahrt und das Heimatbewusstsein erhalten werden. Die Einwohnerentwicklung soll sich in einem eng gezogenen organischen Rahmen vollziehen. Dies bedeutet auch, dass den einheimischen Handwerksbetrieben sowie deren Arbeitnehmern vorrangig entsprechende Entwicklung eingeräumt werden soll. Die Entstehung von überwiegend eigen genutzten Freizeitwohngelegenheiten soll verhindert werden. Die Siedlungsentwicklung soll sich organisch vollziehen und sich auf die Hauptsiedlungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des (schienengebundenen) öffentlichen Personennahverkehrs konzentrieren. Das bestehende Angebot an Tourismus- und Erholungsmöglichkeiten soll gesichert und maßvoll erweitert werden.

5 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, 19. FNP-Änderung - Begründung Seite 3 3. LAGE, GELTUNGSBEREICH, ORTSPLANUNG Der Geltungsbereich der FNP-Änderung befindet sich im Bereich der östlichen Ortseinfahrt der Ramsau. Im Norden liegt die Bundesstraße B 305 (Alpenstraße), im Süden die Staatsstraße St 2099 (Im Tal), im Osten das Rathaus der Gemeinde mit Tourist-Info und im Westen vorhandene Wohngebäude bzw. landwirtschaftliche Nutzfläche. Der räumliche Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung beinhaltet die Fl. Nrn. 884 (T), 884/1, 887/4 (T), 888, 889, 708/5(T) Gemeinde / Gemarkung Ramsau b. Berchtesgaden. Der Geltungsbereich wird durch folgende FNP-Darstellungen (FNP-Neuaufstellung) begrenzt: Norden: Verkehrsfläche B 305 Osten: Gemeinbedarfsfläche (Rathaus) Süden: Verkehrsfläche St 2099, Mischgebiete, Grünfläche Westen: Allgemeines Wohngebiet, Grünfläche Der Geltungsbereich besitzt eine Gesamtgröße von 0,55 ha. Lage der FNP-Änderung (Blauer Kreis) (Kartengrundlage: Bayerische Vermessungsverwaltung) Ortsplanung Das geplante Hotelvorhaben muss sich in den Ortszusammenhang einfügen. Aufgrund des bereits vorhandenen Baubestandes kann dies in Aussicht gestellt werden. Durch Festsetzungen im Bebauungsplan ist dies sicherzustellen. Der Belang ist in der Begründung abzuhandeln. 4. NATURRÄUMLICHE GRUNDLAGEN Die naturräumlichen Belange spielen bei der Planung eine Rolle. Auf eine detaillierte Darstellung wird jedoch an dieser Stelle verzichtet, da im Umweltbericht Kapitel 2, die Bewertung des Bestandes und der naturräumlichen Grundlagen mit den Auswirkungen auf Natur und Landschaft dargestellt sind.

6 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, 19. FNP-Änderung - Begründung Seite 4 5. VORABSCHÄTZUNG ZUR EINGRIFFSREGELUNG Der Geltungsbereich ist durch das bestehende Hotel sowie die vorhandenen Verkehrsflächen bereits weitgehend versiegelt. Im Norden des Geltungsbereiches zur Bundesstraße B 305 besteht noch ein Grünstreifen, der hauptsächlich mit Fichten bestanden ist und nur untergeordnete Bedeutung für Natur und Landschaft besitzt. Dieser Grünstreifen geht durch die Hotelerweiterung verloren (Tiefgarage). Durch eine intensive Dachbegrünung ist eine Gehölzpflanzung oberhalb der Tiefgarage möglich. Verbunden mit dem hohen Anteil an extensiver Dachbegrünung, die geplant ist und im Bebauungsplan festgesetzt wird, wird davon ausgegangen, dass keine zusätzlichen Kompensationsmaßnahmen erforderlich sind. 6. UMWELTBERICHT Der Umweltbericht als Ergebnis der Umweltprüfung wird aufgrund des Parallelverfahrens von Bebauungsplan und FNP-Änderung gemeinsam erstellt. Er ist damit sowohl Teil des Bebauungsplanes als auch dieser Flächennutzungsplanänderung. 7. IMMISSIONSSCHUTZ Der Geltungsbereich und das Bestandsgebäude liegen im unmittelbaren Einwirkungsbereich der B 305 und der St Ein Abrücken von den Lärmquellen ist aufgrund des Bestandes nicht möglich. Aktive Schallschutzmaßnahmen werden im direkten Ortseinfahrtsbereich ortsplanerisch ausgeschlossen. Aus diesem Grund müssen im Bebauungsplan Festsetzungen zu passiven Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Diese sind gutachterlich zu ermitteln. Der Anfahrtsverkehr wird sich nicht wesentlich erhöhen, da die Zimmerzahl in etwas gleich bleibt. Zur Beschränkung der Betriebsgeräusche sind im Bebauungsplan Emissionskontingente festzusetzen. Übersee, den Ramsau, den... Dipl. Ing. (FH) Bernhard Hohmann Landschaftsarchitekt Herbert Gschoßmann Erster Bürgermeister

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