Wohnimmobilien droht eine Blase?

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1 Wohnimmobilien droht eine Blase? Oktober 2012 Economist (+49)

2 Agenda Haben wir eine Blase? Was sind die Preistreiber? Droht eine Blase bis 2020? 4 Zusammenfassung 1

3 An alle Schwarzseher: Wo ist die deutsche Immobilienblase? Nominale Immobilienpreise 1990= US JP DE FR IT UK CA AU BE DK ES FI IE KO NL NO NZ SW CH Quelle: OECD 2

4 Einkommen ist stärker gestiegen oder weniger gefallen als Hauspreise in den vergangenen 10 Jahren Erschwinglichkeit Verhältnis von Häuserpreisen zu Einkommen Langfristige Durchschnitte = IT ES GR NL IE FR DE Quelle: OECD 3

5 Historischer Vergleich der Erschwinglichkeitsindizes: Eher Beginn einer Normalisierung als Blasenbildung Erschwinglichkeitsindex 2005= Preis zu Miete Preis zu Einkommen Quelle: OECD 4

6 Agenda Haben wir eine Blase? Was sind die Preistreiber? Droht eine Blase bis 2020? 4 Zusammenfassung 5

7 Arbeitsmarktreformen 2002 bis 2005 und weitere Strukturreformen Deutschland: Arbeitsmarkt Zahl der Erwerbstätigen in Mio., rechts Arbeitslosenquote in %, links Arbeitslosenquote Erwerbstätige Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Destatis 6

8 verbesserten Wirtschaftsdynamik insbesondere Inlandsnachfrage Wachstumskomponenten %-punkte Consumption Government Investments Net exports Quellen: Destatis, Research 7

9 Niedrige Zinsen haben Erschwinglichkeit von Immobilienkrediten weiter verbessert Zins und Rückzahlung % Hypothekenzinsen Anteil Kreditrückzahlung zu verfügbarem Einkommen Quellen: Bundesbank, 8

10 aber nominales Kreditwachstum bleibt träge Bankkredite an den privaten Sektor Ausstehende Kredite, % gg.vj Quelle: EZB 9

11 und inflationsbereinigt ist Kreditvolumen teilweise sogar gefallen. Bankkredite an den privaten Sektor Ausstehende Kredite, % gg.vj DE Inflation Quelle: EZB 10

12 Aber hyperexpansive Geldpolitik hat die ganze Zinskurve ins Negative gedrückt. Realzinsen in Deutschland % M 3M 6M 1Y 2Y 3Y 4Y 5Y 6Y 7Y 8Y 9Y 10Y 20Y 30Y Sept 2012 Aug 2007 Aug 2002 Quellen: Bloomberg, Statistisches Bundesamt 11

13 Benchmark sind eher Renditen auf Anlagealternativen Renditen % Mietrendite Bestand Mietrendite Neu Renditen auf 10jährige Bunds Quellen: BulwienGesa, 12

14 Deutsche scheinen Portfolio von Finanzvermögen in Immobilienvermögen umzuschichten Bruttovermögen privater Haushalte EUR Mrd. 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, Wohnbauten plus Bauland Geldvermögen Quelle: Bundesbank 13

15 Deutsche scheinen Portfolio von Finanzvermögen in Immobilienvermögen umzuschichten Differenz: Immobilien- vs. Finanzvermögen EUR Mrd. 1, Quelle: Bundesbank 14

16 Was machen die Ausländer? Kapitalzuflüsse halten an Target2 Salden im Eurosystem Kreditnehmer und geber in EUR Mrd. Hauptkreditgeber Kreditgeber Ausgeglichen Kreditnehmer Hauptkreditnehmer Lux Quellen: NZBs, 15

17 Wo werden die Kapitalzuflüsse investiert? Jahresrenditen % gg. Vj Wohnimmobilien (links) Bund Future (links) Target 2 (rechts) Quelle: Hypoport, Bundesbank, 16

18 Wie geht es weiter? Beste mechanistische Prognose Bundesbank: Target2-Saldo EUR Mrd Projection bis Juli 2012 bis November 2011 Quelle: Bundesbank, 17

19 Agenda Haben wir eine Blase? Was sind die Preistreiber? Droht eine Blase bis 2020? 4 Zusammenfassung 18

20 Setzt sich jüngste Preisdynamik fort, dann könnte Normalisierung bis 2020 vollendet sein Deutschland: Erschwinglichkeit Verhältnis von Hauspreise zu Einkommen Langfristiger Durchschnitt = Preise +1%, Einkommen +2% p.a. Preise +3%, Einkommen +2% p.a. Preise +5%, Einkommen +2% p.a. Quellen: OECD, BIS, 19

21 Wegen Wegfall der Eigenheimzulage ist 100 womöglich die falsche Benchmark Kreditwachstum privater Haushalte im Wohnungsbau vs. Inflation % gg. Vj. 4.0 Wegfall der Eigenheimzulage Kreditwachstum im Wohnungsbau Inflation Quellen: Bundesbank, 20

22 Mögliche Markteingriffe bei Beschleunigung der Preisdynamik oder mittelfristig bei Überbewertung wahrscheinlich 21

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24 Bundesbank könnte versuchen über Kommunikation die Marktdynamik zu bremsen Warum ist Kommunikationsstrategie aktuell besonders erfolgversprechend? Eine wichtige Voraussetzung für das Entstehen von Preisblasen ist das Nichterkennen von Fehlbewertungen. Negative Erfahrungen durch IT-Blase, US-Subprimekrise und die Eurokrise prägt aktuelle Investorengeneration. Sie hat schmerzlich gelernt, (i) es gibt Preisblasen, (ii) sie können platzen, (iii) es gibt keine schnelle Erholung und (iv) das Investitionsumfeld kann nachhaltig geschädigt werden. Investoren haben heute einen großen Anreiz bei sich aufbauenden Überbewertungen frühzeitig Gewinne mitzunehmen. Effektive Kommunikationsstrategie möglich: Monatsbericht Februar 2012 Wohnimmobilien haben sich im Jahr 2011 in Deutschland kräftig verteuert. 23

25 Fazit / Ausblick Aktuell keine Preisblase für Gesamtmarkt Preisdynamik ist nicht kreditgetrieben, sondern durch Portfolioumschichtungen der Inländer und auch durch Ausländer Risiko einer Preisblase bleibt vermutlich gering. Es sei denn, der sich fortsetzende Normalisierungsprozess gewinnt an Dynamik oder Erschwinglichkeit mittelfristig Richtung 100 Risiko ist gering, da seitens Gesetzgeber und Regulierer vermutlich auch mit Gegenmaßnahmen zu rechnen ist. 24

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