Bebauungsplan "Am Schwabenweg II"

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1 Bebauungsplan "Am Schwabenweg II" Gemeinde Lauben Fassung vom

2 Inhaltsverzeichnis 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Bauordnungsrechtliche Vorschriften(BOV) gemäß 9 Abs.4 BauGB mit Zeichenerklärung 16 4 Hinweise und Zeichenerklärung 21 5 Satzung 26 6 Begründung Städtebaulicher Teil 28 7 Begründung Umweltbericht ( 2 Abs.4 und 2a Satz2 Nr.2 BauGB und Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB) sowie Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a BauGB, Konzept zur Grünordnung 42 8 Begründung Bauordnungsrechtlicher Teil 64 9 Begründung Sonstiges Begründung Auszug aus übergeordneten Planungen Begründung Bilddokumentation Verfahrensvermerke 74 Seite Seite 2

3 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom (BGBl.I S. 619) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S. 466) 1.3 Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV90) in der Fassung vom (BGBl. I 1991 S.58); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanzV Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung vom (GVBl.Nr.18 vom S. 588), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl. S. 66) 1.5 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom , zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl.Nr. 14, S. 400) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom (BGBl. I S. 2542) 1.7 Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVBl.2006 S.2), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl. S. 66) Seite 3

4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 2.1 Allgemeines Wohngebiet 1 WA 1 Die Nutzungen nach 4 Abs.2 Nr. 2 BauNVO können nur ausnahmsweise zugelassen werden ( 1 Abs.5 BauNVO). Die Nutzungen nach 4 Abs.3 Nr.3-5 BauNVO werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes ( 1 Abs.6 Nr.1 BauNVO). ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 4 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.2 Allgemeines Wohngebiet 2 WA 2 Die Nutzungen nach 4 Abs.3 Nr.3-5 BauNVO werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes ( 1 Abs.6 Nr.1 BauNVO). ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 4 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.3 GRZ... Grundflächenzahl als Höchstmaß ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.1 und 19 Abs.1 BauN- VO; Nr PlanzV90; siehe Typenschablonen) 2.4 GFZ... Geschoßflächenzahl als Höchstmaß ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.2 u. 20 Abs.2 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Typenschablonen) 2.5 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in 19 Abs.4 Satz2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 50% überschritten werden. Seite 4

5 ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 19 Abs.4 BauNVO) 2.6 WH... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN; der Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) des Hauptgebäudes darf an keiner Stelle den festgesetzten Wert überschreiten. Sofern zulässige Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen entsprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maßgeblich. Bei Gebäuden, die im Umgriff von zwei unterschiedlichen Festsetzungen zur "WHüber NN" liegen, ist eine "effektive WH über NN" entsprechend den Anteilen der Traufen, die in dem jeweiligen Bereich liegen, durch lineare Interpolation zu ermitteln. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.7 FH... m ü. NN Firsthöhe über NN als Höchstmaß; die Firsthöhe von Hauptgebäuden darf an keiner Stelle den festgesetzten Wert überschreiten. Bei Gebäuden, die im Umgriff von zwei unterschiedlichen Festsetzungen zur "FH über NN" liegen, ist eine "effektive FH über NN" entsprechend den Anteilen des Firstes, die in dem jeweiligen Bereich liegen, durch lineare Interpolation zu ermitteln. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.8 Maximale Höhe (Firsthöhe) von Garagen Die maximale Höhe (Firsthöhe) von Garagen, die auf der Grundstücksgrenze (Grenzgaragen) oder in einem Abstand bis max. 3,00m von der Grundstücksgrenze abgerückt stehen, beträgt maximal 3,00 m gegenüber der festgesetzten Oberkante des geplanten Geländes. Die maximale Höhe (Firsthöhe) von Garagen in einem Mindestabstand von 3,00 m zur Grundstücksgrenze beträgt maximal 4,20 m gegenüber der festgesetzten Oberkante des geplanten Geländes. Dies gilt nicht für Garagen, die vollständig in das Hauptgebäude Seite 5

6 integriert sind. Unbeachtet der getroffenen Festsetzung zur maximalen Höhe von Garagen sind bei der Bestimmung der maximalen Höhe von Garagen die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung (Art. 6 BayBO) anzuwenden. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr PlanzV90) 2.9 Maximale Gesamthöhe von Nebengebäuden Die maximale Gesamthöhe (jegliche Gebäudeoberkanten) von Nebengebäuden mit Ausnahme von Garagen beträgt maximal 2,50 m gegenüber der festgesetzten Oberkante des geplanten Geländes. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr PlanzV90) 2.10 o Offene Bauweise ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB; 22 Abs.1 BauNVO; Nr.3.1. PlanzV90; siehe Typenschablonen) 2.11 Nur Einzelhäuser zulässig E ( 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 Abs.2 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Typenschablonen) 2.12 Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig ED ( 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 Abs.2 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Typenschablonen) 2.13 Baugrenze ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB; 23 Abs.1 u. 3 BauNVO; Nr.3.5. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.14 GA Umgrenzung von Flächen für Garagen; Garagen sind nur innerhalb dieser Flächen (und innerhalb der überbaubaren Grundstücks- Seite 6

7 flächen) zulässig. ( 9 Abs.1 Nr. 4 BauGB; 12 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.15 Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen In den Baugebieten sind die gemäß 14 BauNVO zulässigen Nebenanlagen, und nicht überdachte Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. außerhalb der Flächen für Garagen zulässig. Für folgende Nebenanlagen wird die Zulässigkeit im Besonderen bestimmt: Nebengebäude (keine Garagen): max. 40 m 3 Brutto- Rauminhalt (außen) und max. 16m 2 Grundfläche; die Summe der Brutto-Rauminhalte dieser Nebengebäude je Grundstück darf bei Einzelhäusern und Doppelhäusern 75m 3 pro (angefangene) m 2 Grundstücksfläche (im Sinne des 19 Abs. 3 BauNVO) nicht überschreiten; nicht überdachte Wasserbecken: max. Größe 5 % der Grundstücksfläche (im Sinne des 19 Abs.3 BauNVO); zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 3,00m Abstand zur Grundstücksgrenze; thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen: max. Summe der nutzbaren Fläche (senkrechte Projektion auf die jeweilige Kollektorfläche) 6,00 m 2 pro Grundstück; zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 3,00 m Abstand zur Grundstücksgrenze; die Anlagen sind auch in Verbindung mit einem Nebengebäude zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.4 BauGB; 12, 14 u. 23 BauNVO) 2.16 E.../D... Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; die Differenzierung nach Bauweise bzw. Zuordnung ist wie folgt bestimmt: E... als max. Wohnungsanzahl pro Einzelhaus (als Wohngebäude) D... als max. Wohnungsanzahl pro Doppelhaushälfte (als Seite 7

8 Wohngebäude) ( 9 Abs.1 Nr.6 BauGB; siehe Typenschablonen) 2.17 Sichtflächen für den fließenden Verkehr; innerhalb der Fläche muss eine uneingeschränkte Sicht jeweils zwischen 0,80 m und 70 2,50 m über Fahrbahn-Oberkante gewährleistet sein. Einzelne Bäume (Hochstämme mit Ast-Ansatz über 2,80 m) sind zulässig. Die Bemaßung bezieht sich auf die Schenkel-Längen in Metern (ab Einmündungsachse bzw. Fahrbahnrand, Bemaßung beispielhaft aus der Planzeichnung). ( 9 Abs.1 Nr.10 BauGB; siehe Planzeichnung) Verkehrsflächen ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; Nr.6.1. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.19 Verkehrsflächen als Begleitfläche; für Straßenbegleitgrün, Stellplätze, Randflächen (z.b. Schotter-Rasen, Rasenpflaster etc.); In den Bereichen, die für Grundstückszufahrten erforderlich sind, können diese Flächen unterbrochen und befestigt werden. ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.20 Einzelner Stellplatz in der öffentlichen Verkehrsfläche; ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; siehe Planzeichnung) ,50 Straßenbegrenzungslinie mit Bemaßung für das Regelprofil; äußere Umgrenzung aller Verkehrsflächen (Bemaßung beispielhaft aus der Planzeichnung) ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; Nr.6.2. PlanzV90; siehe Planzeichnung) Seite 8

9 2.22 Bereich ohne Ein- und Ausfahrt ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; Nr.6.4. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.23 Unterirdische Bauweise von Niederspannungsleitungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.13 BauGB) 2.24 Öffentliche Grünfläche Öffentliche Grünfläche als Ausgleichsfläche ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB; Nr. 9. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.25 Öffentliche Grünfläche Öffentliche Grünfläche als Ortsrandeingrünung ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB; Nr. 9. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.26 Öffentliche Grünfläche Öffentliche Grünfläche als Spielplatz ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB; Nr. 9. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.27 Private Private Grünfläche ohne bauliche Anlagen oder Einrichtungen Grünfläche ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB; Nr. 9. PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.28 Wasserfläche, hier neu geplanter Grabenverlauf ( 9 Abs.1 Nr.16 BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.29 Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft; Ausgleichsfläche/Ausgleichsmaßnahme. Maßnahmen: Öffnung und naturnahe Gestaltung des Gewässerabschnittes Extensivierung des Grünlandes Seite 9

10 Pflanzung von Feldgehölzen Dem Eingriff aus dem Bebauungsplan werden 93,6% auf der im Plan dargestellten Ausgleichsfläche zugeordnet. ( 9 Abs.1 Nr.20 BauGB in Verbindung mit 9 Abs.1a Satz2 BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.30 Niederschlagswasser und Bodenschutz Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen (z.b. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.b. Kunststoff- Beschichtung) dauerhaft abgeschirmt werden. ( 9 Abs.1 Nr.20 BauGB) 2.31 Gewässerneugestaltung Der verdolte Graben ist zu öffnen und entsprechend der Planzeichnung zu verlegen. Der neue Verlauf des Grabens ist leicht mäandrierend zu gestalten. Der Graben ist mit unterschiedlich geneigten Böschungen und Flachwasserzonen anzulegen. Die Böschungsbereiche sind durch Initialpflanzung einer standortgerechten Krautvegetation (z.b. Mädesüß, Sumpf-Schwertlilie, Schlank-Segge u.a.) zu begrünen und entsprechend der Planzeichnung mit Gehölzen zu bepflanzen. ( 9 Abs.1 Nr.20 BauGB) 2.32 Bodenbeläge in den Baugebieten In den Baugebieten sind für Stellplätze Zufahrten und andere untergeordnete Wege geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen nicht zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.20 BauGB) 2.33 Zu pflanzender Baum 2. Wuchsklasse als Baum bis 15m Höhe. Die Standorte der Bäume können bis zu 3,00m vom Planeintrag Seite 10

11 abweichen. Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste 1zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. ( 9 Abs.1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.34 Zu pflanzender Baum 1. Wuchsklasse als Baum über 15 m Höhe, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus den Pflanzlisten 1 und 2 zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. ( 9 Abs.1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.35 Zu pflanzender Baum 2. Wuchsklasse als Baum bis 15m Höhe, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus den Pflanzlisten 1 und 2 zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. ( 9 Abs.1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.36 Zu pflanzende Sträucher, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus den Pflanzlisten 1 und 2 zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. ( 9 Abs.1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.37 Pflanzungen in den öffentlichen Flächen Pflanzungen: Für die Pflanzungen in den öffentlichen Flächen sind ausschließlich standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus den unten genannten Pflanzlisten zu verwenden. Entlang des Grabens sind ausschließlich Gehölze feuchter bis nasser Standorte aus der Pflanzliste2 zu verwenden. Auf den verbleibenden Grünflächen und den öffentlichen Verkehrsflächen als Begleitflächen sind ausschließlich Gehölze Seite 11

12 mittlerer Standorte aus der Pflanzliste 1 zu verwenden. Die öffentlichen Grünflächen als Ortsrandeingrünung und als Ausgleichsfläche sind durch zweischürige Mahd pro Jahr (1. Schnitt Ende Juni, 2. Schnitt Anfang September) bei Verzicht auf Düngung extensiv zu pflegen. Die öffentlichen Verkehrsflächen als Begleitflächen (Straßenbegleitgrün) sind als Mager- und/oder Trockenstandorte auszubilden (z.b. Schotter o.ä.). Für die öffentlichen Flächen festgesetzte Pflanzlisten: Pflanzliste 1: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Berg-Ahorn Sand-Birke Esche Walnussbaum Stiel-Eiche Winter-Linde Sommer-Linde Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Hainbuche Vogel-Kirsche Eberesche Sträucher Berberitze Kornelkirsche Roter Hartriegel Gewöhnlicher Hasel Gewöhnlicher Liguster Heckenkirsche Schlehe Echter Kreuzdorn Wilde Stachelbeere Kriech-Rose Hunds-Rose Purpur-Weide Acer platanoides Acer pseudoplatanus Betula pendula Fraxinus excelsior Juglans regia Quercus robur Tilia cordata Tilia platyphyllos Acer campestre Carpinus betulus Prunus avium Sorbus aucuparia Berberis vulgaris Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Prunus spinosa Rhamnus cathartica Ribes uva-crispa Rosa arvensis Rosa canina Salix purpurea Seite 12

13 Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball Sambucus nigra Viburnum lantana Pflanzliste 2: Bäume 1. Wuchsklasse Berg-Ahorn Schwarz-Erle Stiel-Eiche Bäume 2. Wuchsklasse Grau-Erle Trauben-Kirsche Sträucher Pfaffenhütchen Trauben-Kirsche Schlehe Ohr-Weide Purpur-Weide Gewöhnlicher Schneeball Acer pseudoplatanus Alnus glutinosa Quercus robur Alnus incana Prunus padus Euonymus europaeus Prunus padus Prunus spinosa Salix aurita Salix purpurea Viburnum opulus ( 9 Abs.1 Nr.25 a BauGB) 2.38 Pflanzungen in den Baugebieten Pflanzungen: Für die Pflanzungen in den Baugebieten sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.b. Ziersträucher, Rosen-Züchtungen). Pro 400 m² (angefangene) Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum aus der u.g. Pflanzliste zu pflanzen. Hecken aus Nadelgehölzen sind unzulässig. Für die Baugebiete festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Berg-Ahorn Sand-Birke Acer platanoides Acer pseudoplatanus Betula pendula Seite 13

14 Moor-Birke Esche Walnussbaum Silber-Pappel Schwarz-Pappel Zitter-Pappel Trauben-Eiche Stiel-Eiche Winter-Linde Sommer-Linde Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Hainbuche Vogel-Kirsche Eberesche Sträucher Berberitze Kornelkirsche Roter Hartriegel Gewöhnlicher Hasel Gewöhnlicher Liguster Alpen-Heckenkirsche Heckenkirsche Schlehe Echter Kreuzdorn Alpen-Johannisbeere Wilde Stachelbeere Kriech-Rose Hunds-Rose Hecht-Rose Zimt-Rose Alpen-Rose Bibernell-Rose Wein-Rose Apfel-Rose Purpur-Weide Roter Holunder Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball Betula pubescens Fraxinus excelsior Juglans regia Populus alba Populus nigra Populus tremula Quercus petraea Quercus robur Tilia cordata Tilia platyphyllos Acer campestre Carpinus betulus Prunus avium Sorbus aucuparia Berberis vulgaris Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Ligustrum vulgare Lonicera alpigena Lonicera xylosteum Prunus spinosa Rhamnus cathartica Ribes alpinum Ribes uva-crispa Rosa arvensis Rosa canina Rosa glauca Rosa majalis Rosa pendulina Rosa pimpinellifolia Rosa rubiginosa Rosa villosa Salix purpurea Sambucus racemosa Sambucus nigra Viburnum lantana ( 9 Abs.1 Nr.25 a BauGB) Seite 14

15 2.39 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Pflanzung Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen; Pflanzung von landschafts- und standortgerechten Feldgehölzen. Entsprechend der Planzeichnung sind einzelne Bäume als Überhälter einzustreuen. Die Strauchpflanzungen sind in einem Pflanzraster von 1,50 m 1,50 m anzulegen. Um die gepflanzten Bäume ist ein Abstand von 2,00 m- 3,00 m einzuhalten. Die Sträucher sind in Gruppen von 3-5 Exemplaren pro Art zu pflanzen. Die Randbereiche der Feldgehölze sind mit unregelmäßig buchtigen Außenrändern als naturnahe Saumstrukturen auszubilden. Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste 1 zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. ( 9 Abs.1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.40 Abgrenzung ("Nutzungskordel") von unterschiedlicher Art und/oder unterschiedlichem Maß der Nutzung ( 9 Abs.1 BauGB und 16 Abs.5 BauNVO; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) 2.41 GOK... m ü. NN Oberkante des geplanten Geländes über NN; Abweichungen max.: ±25 cm ( 9 Abs. 3 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.42 EG... m ü. NN Erdgeschoß-Fußbodenhöhe über NN als Mindestwert, gemessen an der Oberkante des Erdgeschoß-Roh-Fußbodens in den maßgeblichen Teilen des Grundrisses; der festgesetzte Wert darf nicht unterschritten werden. ( 9 Abs.3 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.43 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Am Schwabenweg II" der Gemeinde Lauben. ( 9 Abs.7 BauGB; Nr PlanzV90; siehe Planzeichnung) Seite 15

16 3 Bauordnungsrechtliche Vorschriften (BOV) gemäß 9 Abs. 4 BauGB mit Zeichenerklärung 3.1 Inkraftsetzung der Abstandsflächen Es gelten die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung (BayBO). (Art. 6 Abs.5 Satz3 BayBO) 3.2 Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten für Dächer von Hauptgebäuden. Für Garagen (auch für offene Garagen (im Sinne des 1 Abs.2 GaStellV) d.h. so genannte Carports) sind neben Satteldächern auch Pultdächer zulässig. Für Garagen, die auf der Grundstücksgrenze (Grenzgaragen) oder in einem Abstand bis max. 3,00 m von der Grundstücksgrenze abgerückt stehen, sind darüber hinaus auch Flachdächer zulässig. Neben den jeweils vorgeschriebenen Dachformen sind für deutlich untergeordnete Bauteile (z.b. Gaupen, Eingangsüberdachungen etc.) sowie für Nebenanlagen (z.b. Geräteschuppen etc.) andere Dachformen zulässig. (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) 3.3 SD Dachform Satteldach mit folgenden Maßgaben: Vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (höhenmäßig versetzter First) sind zulässig; sie werden auf max. 1,75 m (senkrecht gemessen von Oberkante Teil-First zu Oberkante Teil-First) beschränkt. Bei Anbauten an das Hauptgebäude können geneigte Dach- Ebenen von den darüber liegenden Dach-Ebenen abgesetzt werden, sofern sie mit ihrer höchsten Seite vollständig mit der Fassade des Hauptgebäudes verschneiden ("angepultetes Dach"); die Grundfläche eines einzelnen Anbaus darf 50m 2 und die Summe dieser Anbauten für ein Haus bzw. Haushälfte max. 25% der gesamten Grundfläche des Hauses bzw. Haushälfte nicht überschreiten. Geneigte Dachebenen quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Firstlinie schneiden (Krüppelwalm) sind unzulässig. Seite 16

17 (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO; siehe Typenschablonen) 3.4 DN Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00m Breite (Außenkante Außenwand). Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind parallel zur Dachfläche, auf der sie befestigt werden, auszuführen. Für Pultdächer von Garagen gilt eine Dachneigung von Bei zulässigerweise errichtbaren Flachdächern von Garagen gilt eine Dachneigung von 0-5. (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO; siehe Typenschablonen) 3.5 Widerkehre und Zwerchgiebel Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: max. Breite (Außenkante Außenwand): 7,00m Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,25 m Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1.Dachgeschoß der jeweiligen Giebelseite: 2,50 m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,40 m (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) 3.6 Dachaufbauten Dachaufbauten (Dachgaupen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: Mindestdachneigung des Hauptgebäudes: 24 Seite 17

18 max. Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): 4,00m Mindestabstand untereinander (Außenkanten ohne Dachüberstand) und zu evtl. Widerkehren: 1,25m Mindestabstand zur Gebäudekante im 1.Dachgeschoß der jeweiligen Giebelseite: 2,00 m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,40 m Dacheinschnitte ohne eine vollständige Überdachung (so genannte Negativgaupen) sind nicht zulässig. (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) 3.7 Mindestdachüberstand Der Mindestdachüberstand (Abstand zwischen Außenkante der Außenwand und Außenkante des am weitesten überragenden Bauteils des überstehenden Daches, waagrecht gemessen) bei geneigten Dächern bei Hauptgebäuden beträgt an allen Ortgangseiten (Giebel): 0,60m an allen Traufseiten gem. nachfolgender Tabelle: Dachneigung kleiner 30 ab 30 Dachüberstand mind. 0,80 m 0,60 m (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) 3.8 Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von Hauptgebäuden und Garagen sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.b. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) Seite 18

19 3.9 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dächer. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) 3.10 Materialien und Farben für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie Unabhängig von den o.g. Vorschriften zu den Materialien und Farben sind auf der gesamten Dachfläche des jeweiligen Gebäudes Materialien und Farben zulässig, die für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. (Art. 81 Abs.1 Nr.1 BayBO) 3.11 Anzahl der Stellplätze in den Baugebieten Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in den Baugebieten beträgt (bei der Berechnung ist aufzurunden): Wohnungsgröße (WoFlV) Stellplätze hierfür kleiner 30 m 2 1,0 30 m 2 bis (kleiner) 50 m 2 1,5 ab 50 m 2 2,0 Für andere Nutzungen als Wohnen bleiben die gesetzlichen Vorschriften unbenommen. (Art. 81 Abs.1 Nr.4 BayBO) 3.12 Stauraum vor Garagen Bei Garagen ist ein Stauraum mit folgenden Eigenschaften herzustellen: Tiefe zwischen Garagenzufahrt (z.b. Außenkante Garagentor) und öffentlicher Verkehrsfläche mind. 5,00 m. (Art. 81 Abs.1 Nr.5 BayBO) 3.13 Einfriedungen Mauern jeglicher Art sind als Einfriedungen unzulässig. Sämtliche Einfriedungen sind in den Bereichen der Grundstücke Nrn. 7 bis 13, 18, 20 und 22 gegenüber der öffentlichen Ver- Seite 19

20 kehrsfläche um 0,50 m zurück zu versetzen. Auf Grundstück Nr. 7 sind Einfriedungen nur entlang des Fußweges westlich des "Schwabenweges" um 0,50 m gegenüber der öffentlichen Verkehrsfläche zurück zu versetzen. (Art. 81 Abs.1 Nr.5 BayBO) Seite 20

21 4 Hinweise und Zeichenerklärung 4.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) 4.2 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) 4.3 Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Grenzen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung) 4.4 Nr....;...m 2 Nummerierung und voraussichtliche Größe der Grundstücke (siehe Planzeichnung, Nummerierung von Nordwest nach Südost) 4.5 Bestehende Flurnummer (beispielhaft aus der Planzeichnung) 680, Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Halbmeter- 679,5 679 Höhenschichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe VPlanzeichnung) ,91 Oberkante der geplanten Verkehrsfläche in m über NN (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeichnung) 4.8 Vorhandene Böschung (siehe Planzeichnung) 4.9 Sichtflächen für den fließenden Verkehr (außerhalb des Geltungsbereiches); innerhalb der Fläche ist eine uneingeschränkte Sicht jeweils zwischen 0,80 m und 2,50 m über Fahrbahn- Oberkante zu gewährleisten. Einzelne Bäume (Hochstämme mit Seite 21

22 Ast-Ansatz über 2,80 m) sind zulässig (siehe Planzeichnung) Grundwasserdichte Untergeschoße Auf Grund der umzusetzenden Versickerungssysteme in Verbindung mit der Bodenbeschaffenheit in bestimmten Teilbereichen ist innerhalb der Baugebiete mit einem Vernässen des Arbeitsraumes zu rechnen. Die Gebäude sollten daher mit einem grundwasserdichten Untergeschoß ausgeführt werden. Dabei ist insbesondere auf die Errichtung des Kellers mit weißer Wanne sowie eine geeignete Einrichtung von Kellerabgängen zu achten Behandlung von Niederschlagswasser innerhalb der Baugebiete Die Entwässerung der Baugebiete erfolgt im Trennsystem. Das Regenwasser wird in einem getrennten Regenwasserkanal abgeleitet. Infolge der vorhandenen Bodenverhältnisse ist keine Versickerung möglich. Die notwendigen Regenrückhaltemaßnahmen werden nach dem aktuellen Stand der Technik unter Beachtung der gängigen Regelwerke (M153 und A117) in Absprache mit dem Wasserwirtschaftsamt Kempten (Allgäu) festgelegt. Als Vorflut für den neuen Regenwasserkanal bzw. für die Regenrückhalteanlage dient der im Schwabenweg verlaufende, komplett verrohrte Öschbach Brandschutz Für die Zufahrten gelten die "Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr" Fassung Februar2007 (AIIMBI Nr. 15/2008). Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W405. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN100 vorgesehen werden. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten m nicht überschreiten Hinweise der Deutschen Bahn Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen Form sind seitens des Antragstellers, Bauherrn, Grundstückseigentümers oder sonstiger Nutzungsberechtigter ausgeschlossen. Insbesondere sind Immissionen wie Erschütterung, Lärm, elektromagnetische Beeinflussungen, Funkenflug und dergleichen, die von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, entschädigungslos hinzunehmen. Ebenso sind Abwehrmaßnahmen nach 1004 in Verbin- Seite 22

23 dung mit 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BlmSchG), die durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form veranlasst werden könnten, ausgeschlossen. In der Bauleitplanung sind wegen der Bahnanlage Auflagen zur Sicherung umweltgerechter Wohnverhältnisse aufzunehmen. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen sind erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauwerbern auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen (Schallschutz) vorzusehen bzw. vorzunehmen. Dabei ist ausschließlich Fremdgrund zu benutzen. Ein gewolltes oder ungewolltes Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Deutschen Bahn ist entsprechend der örtlichen Gegebenheiten sicher zu verhindern. Abstand und Art der Bepflanzung müssen so gewählt werden, dass bei Windbruch keine Bäume auf das Bahngelände bzw. in das Lichtraumprofil des Gleises fallen können. Der Mindestabstand ergibt sich aus der Endwuchshöhe und einem Sicherheitszuschlag von 2,50 m. Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen (Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen können, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behält sich die DBAG das Recht vor, die Bepflanzung auf Kosten des Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfernen. Wir bitten deshalb, entsprechende Neupflanzungen in unmittelbarer Bahnnähe von vornherein auszuschließen. Anfallendes Oberflächenwasser oder sonstige Abwässer dürfen nicht auf Bahngrund geleitet und zum Versickern gebracht werden. Es dürfen keine schädlichen Wasseranreicherungen im Bahnkörper auftreten. Vorhandene Bahnentwässerungsanlagen (Wassergräben, Wasserkanäle, Wasserdurchlässe etc.) dürfen nicht nachteilig verändert werden. Werden, bedingt durch die Ausweisung neue Baugebiete und Bauanlagen, Kreuzungen von Bahnstrecken mit Wasser-, Gas- und Stromleitungen sowie Kanälen und Durchlässen usw. erforderlich, so sind hierfür entsprechende Kreuzungs- bzw. Gestattungsanträge bei der DB Services Immobilien GmbH zu stellen. Seite 23

24 Beleuchtungen und Werbeflächen sind so zu gestalten, dass eine Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs (insbesondere Blendung des Eisenbahnpersonals und eine Verwechslung mit Signalbegriffen der Eisenbahn) jederzeit sicher ausgeschlossen ist Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umgebung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausgegangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.b. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß Art. 8 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von Bodendenkmälern (z.b. auffällige Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metallgegenstände, Steingeräte, Scherben, Knochen etc.) unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde (Landratsamt) oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege mitzuteilen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, auf Grund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Zu verständigen ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, Dienststelle Thierhaupten, oder die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde. Für die Erschließung des Gebietes ist es notwendig, Kabelverteilerschränke, Straßenlaternen oder ähnliche Einrichtungen in der öffentlichen/privaten Fläche zu installieren. Die Gemeinde Lauben behält sich die Auswahl der hierfür geeigneten Standorte sowie evtl. erforderliche Vereinbarungen vor. Das Versickern von Niederschlagswasser stellt eine Gewässernutzung dar, die grundsätzlich einer rechtlichen Erlaubnis durch das zuständige Landratsamt bedarf. Inwiefern im Einzelfall eine erlaubnisfreie Versickerung durchgeführt werden kann (Nieder- Seite 24

25 schlagswasserfreistellungsverordnung) sollte von der Bauherrschaft bei dem zuständigen Landratsamt in Erfahrung gebracht werden. Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Geruchs-Immissionen (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.), Lärm-Immissionen (z.b. Traktorengeräusche, Kuhglocken etc.) sowie Staub-Immissionen zu rechnen. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Bei Doppelhäusern sollte ein profilgleicher Anbau der einzelnen Haushälften angestrebt werden (d.h. gleiche Dachneigung, kein seitlicher und höhenmäßiger Versatz) Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage erstellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausführungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.b. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Lauben noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr Urheberrecht Inhalt und redaktioneller Aufbau dieser Planung unterliegen den urheberrechtlichen Bestimmungen. Zuwiderhandeln wird privatrechtlich/standesrechtlich verfolgt. Seite 25

26 5 Satzung Auf Grund von 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom (BGBl.I S. 619), Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom , zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl.Nr.14, S. 400), Art. 6 und Art.81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung vom (GVBl. Nr. 18 vom S.588), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl. S. 66), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S. 466) sowie der Planzeichenverordnung (PlanzV90) in der Fassung vom (BGBl.I 1991 S.58) hat der Gemeinderat der Gemeinde Lauben den Bebauungsplan "Am Schwabenweg II" in öffentlicher Sitzung am... beschlossen. 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Am Schwabenweg II" ergibt sich aus dessen zeichnerischem Teil vom Bestandteile der Satzung Der Bebauungsplan "Am Schwabenweg II" besteht aus dem Lageplan mit zeichnerischem und textlichem Teil vom Dem Bebauungsplan "Am Schwabenweg II" wird die Begründung vom beigefügt, ohne dessen Bestandteil zu sein. 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des Art.79 Abs.1 Nr. 1 BayBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von Art. 81 BayBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplanes "Am Schwabenweg II" zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu ,- (Fünfhunderttausend Euro) belegt werden. Seite 26

27 4 In-Kraft-Treten Der Bebauungsplan "Am Schwabenweg II" der Gemeinde Lauben tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. 10 Abs. 3 BauGB). Lauben, den (Hr. Ziegler, Bürgermeister) (Dienstsiegel) Seite 27

28 6 Begründung Städtebaulicher Teil 6.1 Allgemeine Angaben Zusammenfassung Eine Zusammenfassung befindet sich unter dem Kapitel "Begründung Umweltbericht" unter dem Punkt "Einleitung/Kurzdarstellung des Inhaltes" Abgrenzung und Beschreibung des Planungsbereiches Der zu überplanende Bereich befindet sich im Bereich des Ortsteiles Moos im Norden der Gemeinde Lauben. Westlich davon ist der Hauptort Lauben gelegen, sowie südöstlich der Ortsteil Heising. Im Südwesten schließt sich die bestehende Bebauung an der Straße "Am Drumlin" an. Des Weiteren besteht ein Gebäude südöstlich des Geltungsbereiches (Schwabenweg 4). Im Nordwesten befinden sich auf der östlichen Seite des "Schwabenweges" bereits mehrere Gebäude Der Geltungsbereich verläuft im Süden und Westen entlang des "Ellensberger Weges", im Osten grenzt der Geltungsbereich an den "Schwabenweg". Im Bereich der Einmündung der geplanten Erschließungsstraße in den "Schwabenweg" sind die erforderlichen Sichtflächen in den Geltungsbereich aufgenommen. Im Bereich des "Ellensberger Weges" stößt der Geltungsbereich dieser Planung an den Geltungsbereich des bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Am Schwabenweg", und zwar ohne Lücke und ohne Überlagerung Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke: Fl.-Nrn. 287 (Teilfläche), 287/6 (Teilfläche), 287/7, 288 (Teilfläche). 6.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Die landschaftlichen Bezüge werden von den Iller Vorbergen, einer grünlandgeprägten offenen Kulturlandschaft geprägt Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich keine bestehenden Gebäude. Es sind innerhalb des Planungsgebietes darüber hinaus keine heraus ragenden naturräumlichen Einzelelemente vorhanden Der Planungsbereich ist nahezu eben. Die Topografie weist ein leichtes Gefälle nach Süden hin auf. Die Geländeneigung bewegt sich in einem Bereich um ca. 2%. Die Anschlüsse an die bereits bestehenden Straßen sind somit unproblematisch. Seite 28

29 6.2.2 Erfordernis der Planung Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren in der Gemeindeverwaltung zahlreiche konkrete Anfragen zu Wohnbaugrundstücken registriert, die derzeit nicht durch Baulücken bzw. freie Grundstücke innerhalb rechtsverbindlicher Bebauungspläne gedeckt werden können. Im Bereich des Ortsteiles "Moos" sind derzeit ebenfalls keine freien Baugrundstücke verfügbar. Der Ortsteil "Moos" ist auf Grund seiner infrastrukturellen Ausstattung geeignet, zusätzliche Bebauung und somit Einwohner aufzunehmen. Der Gemeinde erwächst daher ein Erfordernis bauleitplanerisch steuernd einzugreifen Übergeordnete Planungen, andere rechtliche Vorgaben Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2006 (LEP) des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie maßgeblich: A I 1.1 A I 1.3/ Strukturkarte A I 2.4 A I A II 3/ Strukturkarte B VI 1.1 Zur Sicherung der Lebenschancen künftiger Generationen soll Bayern in seiner Gesamtheit und in seinen Teilräumen dauerhaft umwelt-, wirtschaftsund sozialverträglich entwickelt werden. Gleichwertige und gesunde Lebensund Arbeitsbedingungen in allen Landesteilen sollen geschaffen und erhalten werden. [ ] Festlegung als Gebietskategorie "Stadt- und Umlandbereich im ländlichen Raum" Der Flächen- und Ressourcenverbrauch soll in allen Landesteilen reduziert werden. Die Entwicklung des Landes und seiner Teilräume soll so flächenund ressourcensparend wie möglich erfolgen. Einrichtungen, die an oberzentrale Standorte gebunden sind, aber nicht zur Versorgung der Bevölkerung in den Verdichtungsräumen notwendig sind, sollen bevorzugt in den Kernstädten der Stadt- und Umlandbereiche im ländlichen Raum errichtet werden. Entwicklungsachse Memmingen-Kempten(Allgäu); Entwicklungsachsen sollen insbesondere im Hinblick auf die Siedlungsentwicklung, die Freiraumsicherung und den Infrastrukturausbau zu einer geordneten und nachhaltigen raumstrukturellen Entwicklung [ ] beitragen. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vorrangig die vorhandenen Potenziale (Baulandreserven, Nachverdichtung, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) in den Siedlungsgebieten genutzt Seite 29

30 B VI 1.3 und flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen angewendet werden. Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen werden. In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Siedlungsentwicklung stattfinden. Abweichend hiervon ist eine überorganische Siedlungsentwicklung in zentralen Orten [ ] sowie in geeigneten Gemeinden im Bereich von Entwicklungsachsen zulässig. [ ] Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes (Region Allgäu, 16, in der Neufassung vom (Bekanntmachung vom 10.Januar2007, RABl Schw. Nr )) maßgeblich: A I 2 A II 2.2 A III 1 B I 1.1 B V 1.2 B V 1.5 B V 1.7 In der Region sollen die Naturgüter Boden, Wasser und Luft als natürliche Lebensgrundlagen soweit als möglich nachhaltig gesichert und falls erforderlich wieder hergestellt werden. Das Alpengebiet, die Iller- und Lechvorberge, das Westallgäu, der Bodenseeraum sowie das Iller- und Wertachtal sollen in ihrer ökologischen Bedeutung und ihrer Erholungsqualität erhalten bleiben. Bestimmung der Gemeinde als Kleinzentrum Die natürlichen Grundlagen und die landschaftlichen Gegebenheiten sollen zur Erhaltung und Entwicklung der Region als Lebens- und Arbeitsraum für die dortige Bevölkerung und als bedeutender Erholungsraum gesichert werden. In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Siedlungsentwicklung stattfinden. Eine über die organische Siedlungsentwicklung hinausgehende Entwicklung ist in der Regel in zentralen Orten und Siedlungsschwerpunkten zulässig. Zur Eingrenzung des Flächenverbrauchs sollen insbesondere vorhandene Baulandreserven und leer stehende Gebäude genutzt sowie Nachverdichtungen in den Siedlungsgebieten vorgenommen werden. Die Städte und Dörfer sollen in allen Teilen der Region in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten, wo erforderlich erneuert und weiterentwickelt werden. Dabei soll auf gewachsene und landschaftstypische Dorfstrukturen und Ortsbilder besondere Rücksicht genommen werden. Seite 30

31 Zu LEP B VI1.1 (Z) (Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden)und RP16 BV 1.5 Abs. 2 (Z) (Eingrenzung des Flächenbedarfs): Der Gemeinde Lauben liegen zum Zeitpunkt der Aufstellung des vorliegenden Bauleitplanverfahrens zahlreiche Anfragen nach Wohnbaugrundstücken vor. Im Gemeindegebiet sind derzeit keine Baulandreserven, z.b. nicht bebaute Grundstücke innerhalb rechtsverbindlicher Bebauungspläne in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeit der Nachverdichtung besteht in der Gemeinde Lauben auf Grund der vorhandenen, relativ kompakten Siedlungsstruktur nur sehr eingeschränkt. Leer stehende Gebäude sind ebenfalls nicht vorhanden. Der rechtsgültige Flächennutzungsplan der Gemeinde Lauben (rechtsgültig mit Bekanntmachung vom ) stellt im Hauptort Lauben südlich der "Allgäustraße" und nördlich der "Laubener Straße" Wohnbauflächen (W) dar. Gleiches gilt für den Ortsteil Heising. Hier sind die zentral gelegenen Flächen zwischen der "Leubastalstraße", der "Eichenstraße" sowie der "Lindenstraße" als Wohnbaufläche(W) dargestellt. Die Flächen westlich der Bahn und nördlich der "Laubener Straße" sind bereits durch den Bebauungsplan "Auf dem Bühl" überplant und bebaut. Die Gemeinde strebt die Nutzung der als Wohnbauflächen(W) dargestellten Flächen an, jedoch verhindern die bestehenden Eigentumsverhältnisse eine Nutzbarmachung. Die Flächen im Bereich des Hauptortes Lauben stehen mittelfristig, im Ortsteil Heising sogar langfristig für eine Bebauung nicht zur Verfügung. Für diese Flächen wurde bereits durch die Aufstellung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Leubastal" Baurecht geschaffen, da die Flächen allerdings nicht verfügbar waren, wurde der Bebauungsplan "Leubastal" durch die 3.Änderung (Fassung vom , rechtsverbindlich mit Bekanntmachung vom ) im zentralen Bereich, welcher den heute unbebauten Flächen entspricht, wieder aufgehoben. Somit ist es für die Gemeinde notwendig, zusätzliche Bauflächen auszuweisen und auf diesen durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes Baurecht zu schaffen, um den Anfragen nach Wohnbaugrundstücken nachkommen zu können Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2006 (LEP) sowie des Regionalplans Region Allgäu Die Gemeinde Lauben verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan (rechtsgültig mit Bekanntmachung vom ). Die überplanten Flächen werden hierin im südlichen und östlichen Teilbereich bereits als Wohnbauflächen(W) mit anschließenden Grünflächen dargestellt. Der Bebauungsplan konkretisiert diese Vorgaben durch Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes(WA). Für den nördlichen Teilbereich stellt der Flächennutzungsplan Flächen für die Landwirtschaft dar. Da die Festsetzungen des Bebauungsplanes flächenmäßig über die Darstellung der Wohnbauflächen(W) des Flächennutzungsplanes nach Norden und Westen hinausgehen, ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Diese erfolgt im so genannten Parallelverfahren (gem. 8 Abs.3 BauGB) Die Gemeinde verfügt zur Zeit der Planaufstellung noch über keinen Landschaftsplan. Seite 31

32 Denkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG): siehe Punkt "Schutzgut Kulturgüter" des Umweltberichtes Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Zu einer sehr frühen Phase der Entwicklung der Planung wurden unterschiedliche Alternativ- Standorte für die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes innerhalb des Gemeindegebietes diskutiert und abgewogen. Als Wohnbaufläche erscheint der überplante Bereich geeignet, auf Grund seiner zentralen Lage im Gemeindegebiet sowie der bereits vorgegebenen Siedlungsstruktur und der Erschließbarkeit über den vorhandenen "Schwabenweg". Der Bereich ist weder exponiert, noch greift er unnatürlich in die Landschaft ein. Nutzungskonflikte sind nicht gegeben oder lassen sich vollständig ausräumen. Das Ausmaß der Bebauung ist mit einer organischen Siedlungsentwicklung im Gesamtgemeindegebiet vereinbar Durch die Planung soll das bereits bestehende Baugebiet westlich des "Schwabenweges" an der Straße "Am Drumlin" nach Norden hin vergrößert werden. Dadurch wird auch der Anschluss an die bestehende Bebauung östlich des "Schwabenweges" erreicht Für das geplante Wohngebiet soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung zu schaffen. Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass unterschiedliche zeitgemäße Bauformen verwirklicht werden können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Planungs-Instrument geschaffen werden Die Systematik des Bebauungsplanes entspricht den Anforderungen des 30 Abs.1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich abschließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entsprechend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung (zur Zeit der Planaufstellung Genehmigungsfreistellung gem. Art. 58 BayBO) Der redaktionelle Aufbau des Bebauungsplanes leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab Vorentwurfs-Alternativen Im Rahmen der Vorentwurfs-Planung wurden unterschiedliche Vorentwurfs-Alternativen erarbeitet. Diese unterschieden sich zunächst im Ausmaß der vorgesehenen Bebauung. Zu Beginn war Seite 32

33 ein Wohngebiet mit ca.50 Baugrundstücken vorgesehen, im Weiteren wurde lediglich über eine Fläche mit ca.13 Grundstücken diskutiert. Der Gemeinderat entschied sich schließlich für eine Planung mit ca. 25 Baugrundstücken, so dass für die vorliegende Planung im Wesentlichen die Vorentwurfs-Alternativen 4, 4.1, 4.2 sowie 5 grundlegend waren Die Alternative 4 sieht eine ringförmige Erschließung vor, die im Süden durch zwei kurze Stiche ergänzt wird. Die Alternative sieht insgesamt 24 Einzelhaus- und 2 Doppelhausgrundstücke vor. Innerhalb des Rings befinden sich vier Einzelhaus- und ein Doppelhausgrundstück. Die Vorentwurfs-Alternative berücksichtigt die vorhandenen und entstehenden Fußwegbeziehungen, so ist nach Westen eine Anbindung an den "Ellensberger Weg" als Verbindung zur freien Landschaft vorgesehen. Weiterhin ist ein Auslass in Richtung Süden über den "Ellensberger Weg" zum südlich angrenzenden Wohngebiet "Am Drumlin" geplant. Im Süden, entlang des "Ellensberger Weges" sowie des Fußweges sind Grünflächen vorgesehen. Die Alternative sieht Flächen für eine mögliche Umfahrung des Ortsteiles "Moos" vor, die allerdings unabhängig des Wohngebietes um dieses herum verlaufen könnte. Im Norden entlang der Bahnlinie "Kempten-Neu-Ulm" sind Ausgleichsflächen vorgesehen, die eine Öffnung des verrohrten "Öschbaches" ermöglichen. Alternative 4 wurde zum einen dahingehend weiterentwickelt, dass im Norden statt vier Einzelhausgrundstücke zwei Doppelhäuser entstehen können sollen (Alternative 4.1). Eine weitere Modifikation erfuhr die Alternative durch eine Vergrößerung der Ringerschließung, die keine weiteren Stichstraßen benötigt (Alternative4.2). Es sind nun insgesamt fünf Einzelhäuser und ein Doppelhaus innerhalb des Ringes möglich. Die Ringerschließung sieht im östlichen Bereich eine Aufweitung sowie einen Verschwenk vor, die eine Platzsituation im Wohngebiet entstehen lassen sollen. Diese Alternative wurde unter Einarbeitung weiterer kleinerer Änderungen als Grundlage für die Erstellung des Bebauungsplan-Entwurfs herangezogen Alternative 5 unterscheidet sich von Alternative 4 durch die Einbeziehung der möglichen Umgehungsstraße als Erschließungsstraße. Von dieser ausgehend ist eine weitere Erschließung des Baugebietes angedacht. Diese Alternative wurde jedoch von der Gemeindeverwaltung verworfen, da der Bau der Umgehungsstraße derzeit noch nicht geplant ist Räumlich-strukturelles Konzept Das räumlich-strukturelle Konzept zielt darauf ab, die bestehende Bebauung des "Schwabenweges" nach Norden hin zu erweitern. Die Erschließung des Planungsgebietes erfolgt über den östlich angrenzenden "Schwabenweg". Von diesem ist im nördlichen Bereich vor der Kurve zur Bahnunterführung eine Zufahrt in das Planungsgebiet vorgesehen. Von dieser Zufahrt ausgehend ist das Baugebiet durch einen Ring erschlossen. Somit soll eine Abrundung der Bebauung geschaffen werden, jedoch Spielraum für eine mögliche Erweiterung nach Westen hin offengehalten werden. An den maßgeblichen Stellen werden Öffnungen und Verknüpfungen zur Landschaft hin vorgesehen. Der bestehende "Schwabenweg" wird durch Bauminseln sowie eine Fußwegverbindung auf der westlichen Seite ab der Einmündung in das Plangebiet bis zum bestehenden Rad- Seite 33

34 und Fußweg entlang der Bahnlinie "Kempten-Neu-Ulm" mit Grünstreifen und Baumstandorten gestalterisch aufgewertet Der Bereich des Wohngebietes ist in eine Baureihe außerhalb der Ringerschließung, sowie die Grundstücke innerhalb des Ringes eingeteilt. Weiterhin umfasst das Baugebiet zwei Grundstücke entlang des "Schwabenweges", die direkt über diesen erschlossen werden. Die Gebäude sind so angeordnet, dass ein räumlicher Bezug zueinander entsteht. Durch den Verschwenk sowie die Aufweitung der Erschließungsstraße im Süden sowie im östlichen Ringbereich ist auch für die Ausrichtung und Lage der Gebäude eine abwechslungsreiche Anordnung möglich. Die Aufweitungen der Erschließungsstraße im Osten sowie im Süden lassen jeweils eine Platzsituation entstehen. Im Süden schließt sich eine Öffnung des Baugebietes durch die Grünfläche mit Fußweg an. Als multifunktionale Fläche dient er als Begegnungsbereich für die anliegenden Wohnbaugrundstücke. Im Norden ermöglicht ein Fußweg eine Verbindung in die angrenzende Grün- sowie Ausgleichsfläche mit Bachöffnung, die zur Naherholung der Anwohner des Baugebietes dienen soll. Um eine möglichst abwechslungsreiche Anordnung der Baukörper zu erreichen, wurden keine Firstrichtungen festgesetzt. Die Anzahl der einzelnen Richtungen (Wegeführung, Grundstücksgrenzen und Gebäuderichtungen) wird auch auf Grund des Zuschnittes der Grundstücke sowie der Größe des Baugebietes gering gehalten, um den formalen und städtebaulichen Zusammenhalt des Gebietes zu betonen. Auf diese Weise entsteht eine ruhige und geordnete Gesamtstruktur Die geplante Grünfläche im Süden ist als multifunktionale Zone vorgesehen, d.h. es soll eine Mehrfachnutzung z.b. in Form eines Kinderspielplatzes sowie eines Naherholungsbereiches für alle Generationen stattfinden. Diese Fläche soll eine Verbindung zwischen dem neuen und dem bereits bestehenden Baugebiet "Am Drumlin" schaffen. Die Grünfläche im Norden entlang der Bahnlinie "Kempten-Neu-Ulm" soll ebenfalls der Naherholung dienen, darüber hinaus wird diese in die Ausgleichsbilanzierung gem. 1a BauGB einbezogen Auf die Umsetzbarkeit von alternativen Formen der Energiegewinnung wird geachtet. Es ist eine Ausrichtung der Gebäude in Ost-West-Richtung bei der überwiegenden Zahl der Grundstücke möglich. Eine exakte bzw. verbindliche Ausrichtung aller Gebäude in Ost-West-Richtung ist jedoch aus städtebaulichen Gründen nicht sinnvoll. Durch die erhöhte Wärmedämmfähigkeit der Bauteile (insbesondere von Glas) zeichnet sich ab, dass sich der Schwerpunkt der Energie- Einsparung bzw. Wärmegewinnung zu Heiz-Zwecken auf die Fassade der Gebäude verlagern wird (z.b. so genanntes "Passivhaus"). Die Effizienz von Sonnenkollektoren für die Brauchwassergewinnung ist von einer strengen Ausrichtung des Gebäudes relativ unabhängig. Sie lässt sich zudem durch eine Einbeziehung von Nebengebäuden oder Gebäude-Anbauten (z.b. Widerkehr) mit entsprechend steiler Dachneigung optimieren Planungsrechtliche Vorschriften Für den Planungsbereich ist ein allgemeines Wohngebiet(WA) festgesetzt. Innerhalb des Seite 34

35 allgemeinen Wohngebietes(WA) ist eine Gliederung in ein allgemeines Wohngebiet1 und ein allgemeines Wohngebiet2 vorgenommen. Die inneren Bereiche des Baugebietes können auf diese Weise von störenden Einflüssen frei gehalten werden. Dies betrifft auch die Erschließungs- Situation. Durch die vorgenommene Zonierung bleibt die Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebietes erhalten, da innerhalb der verschiedenen Bereiche in der Summe die durch den Katalog des 4 BauNVO vorgegebene Zielrichtung erfüllbar ist. Sowohl die Fläche, als auch die Anzahl der Grundstücke des allgemeinen Wohngebietes2 sind so bemessen, dass ausreichende Möglichkeiten zur Unterbringung von so genannten Nebennutzungen gegeben sind. Bei Ausschöpfung dieser Möglichkeiten kann sich ein Anteil der o.g. Nebennutzungen an der primären Nutzung (Wohnen) ergeben, der dem eines allgemeinen Wohngebietes ohne die vorgenommene Zonierung entspräche Auf der Grundlage des 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes sowie der beiden Zonen Veränderungen wie folgt vorgenommen: Im allgemeinen Wohngebiet1 soll die Reduzierung von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetrieben auf eine ausnahmsweise Zulässigkeit Fehlentwicklungen vermeiden. Der Bereich ist auf Grund seiner Erschließungs-Situation und Grundstücks-Bemessung nur bedingt geeignet, solche Betriebe aufzunehmen. Zudem sind die damit u.u. verbundenen Nutzungskonflikte auf Grund der Kleinräumigkeit des geplanten Wohngebietes teilweise nur schwer lösbar. Eine gleichzeitige Einschränkung der Nutzungen nach 4 Abs.2 Nr.3 (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) auf eine ausnahmsweise Zulässigkeit wird jedoch nicht vorgenommen. Die zuletzt genannten Nutzungen sind innerhalb des Bereiches erforderlich. Durch eine Einschränkung bestünde darüber hinaus die Gefahr, den Gebiets-Charakter vom Grundsatz her zu unterlaufen. Grundsätzlichen Ausschluss erfahren in beiden Gebieten (WA 1 und WA 2 ) die in 4 Abs.3 Nrn. 3-5 BauNVO angeführten Nutzungen: Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Die genannten Nutzungen sind nicht geeignet, innerhalb der überplanten Flächen aufgenommen zu werden. Unlösbare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebauliche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür. Das allgemeine Wohngebiet2 unterscheidet sich vom allgemeinen Wohngebiet1 somit durch die generelle Zulässigkeit von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetrieben Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung konzentrieren sich auf das in der Baunutzungsverordnung ( 16 Abs.3 u. 4 BauNVO) angegebene Erfordernis zur Erlangung der Eigenschaften eines Bebauungsplanes im Sinne des 30 Abs.1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dabei erhalten diejenigen Größen den Vorzug, die bezüglich ihrer Lesbarkeit unmissver- Seite 35

36 ständlich sind. Die Festsetzung von Grundflächenzahlen für die Typen1 bis 4 ergibt einen möglichst großen Spielraum bei der Aufteilung der Grundstücke und der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen bzw. anordnungen. Die festgesetzten Werte zwischen 0,28 und 0,35 befindet sich im Rahmen der im 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete(WA). Die Werte orientieren sich an den Vorgaben der nach Süden und Osten anschließenden Bebauung. Die Festsetzung von Geschoßflächenzahlen erfolgt aus beitragsrechtlichen Gründen. Die festgesetzten Werte ermöglichen für die Typen 1 bis 4 eine Bebauung mit zwei Vollgeschoßen. Die festgesetzten Werte zwischen 0,56 und 0,70 bewegen sich in dem in 17 Abs.1 BauNVO vorgegebenen Rahmen für allgemeine Wohngebiete(WA). Durch die Möglichkeit, die zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen durch Parkplätze, Zufahrten etc. zu überschreiten, wird eine sinnvolle Voraussetzung getroffen, um den ruhenden Verkehr aus den öffentlichen Bereichen fern zu halten. Die in der Baunutzungsverordnung ( 19 Abs.4) vorgesehene Überschreitungs-Möglichkeit von 50% ist für ein Baugebiet der geplanten Art nicht ausreichend. Allein durch die erforderlichen und zulässigen Garagen und/oder Stellplätze ist in der Regel das Überschreitungs-Potenzial ausgeschöpft. Zu berücksichtigen bleiben alle anderen Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO (Wege, Terrassen, Schuppen, Gewächshäuschen, Spielgeräte, Schwimmbecken etc.) sowie unter Umständen unterirdische Anlagen. Eine beliebige Ausdehnung der Überschreitungs-Möglichkeit für alle in 19 BauNVO genannten Anlagen auf den im Plan festgesetzten Wert würde u.u. zu Fehlentwicklungen führen, da dann z.b. Grenzgaragen in einem nicht vertretbaren Maße zulässig wären. Die getroffene Regelung sieht eine differenzierte Überschreitungsmöglichkeit vor. Für die in 19 Abs.4 Satz1 BauNVO genannten Anlagen besteht auf Grund von 19 Abs.4 Satz2 BauNVO eine Überschreitungsmöglichkeit von 50% der zulässigen Grundfläche. Für die in den abweichenden Bestimmungen dieser Planung genannten Anlagen besteht eine weiter gehende Überschreitungsmöglichkeit. Die Kappungs-Grenzen für die einzelnen Nebenanlagen-Typen sind daher unterschiedlich. Eine solche Differenzierung wird zwar in 19 Abs. 4 Satz2 BauNVO nicht ausdrücklich erwähnt, sie ist jedoch auf Grund der Ausführungen in den einschlägigen Kommentierungen als zulässig anzusehen (vgl. Fickert/Fieseler zu 19 Rn 23). Auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße wird verzichtet. Diese Kenngröße ist für die Vorgabe der Gebäudehöhe wenig aussagefähig, da die Gebäude mit ausbaubaren Dachgeschoßen errichtet werden können. Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.b. Anlieger) nachvollziehbar und damit kontrollierbar. Gebäude mit einer tiefen Grundrissgestaltung und relativ steiler Seite 36

37 Dachneigung werden durch die festgesetzte Firsthöhe in ihrer Gesamthöhe fixiert. Schmale Gebäude mit relativ flacher Dachneigung werden durch die festgesetzte Wandhöhe auf ein geeignetes Erscheinungsbild begrenzt. Die erzielbaren Rauminhalte der Gebäude werden auf ein städtebaulich vertretbares Maß beschränkt. Die Festsetzung der Firsthöhe unterstützt darüber hinaus die gestalterische Zielvorstellung von schlanken und "gerichteten" Baukörpern. Die Festsetzung der First- und Wandhöhen erfolgt in m über NN und ist nicht auf das natürliche Gelände bezogen. Auf Grund der Bodenverhältnisse, die keine Versickerung zulassen, ist bei starken Niederschlagsereignissen mit angestautem Wasser im Bereich des Baugebietes zu rechnen. Als Schutz sind die Bereiche der Baugebiete aufzufüllen. Die Festsetzung über NN schafft somit eine unabhängig vom geplanten Gelände eindeutig bestimmte Vorgabe. Für Nebengebäude sowie Garagen werden ebenfalls Festsetzungen zur maximalen Höhe von Garagen bzw. der maximalen Gesamthöhe von Nebengebäuden getroffen. Die Festsetzung der maximalen Höhen von Garagen und Nebengebäuden erscheint auf Grund der Grundstückszuschnitte sinnvoll, um für die Nachbargrundstücke eine entstehende Verschattung im zumutbaren Rahmen zu halten. Auf Grund der getroffenen Einschränkungen werden somit Fehlentwicklungen ausgeschlossen Auf Grund der Anhebung der Erschließungsstraße wird die geplante Geländeoberkante über NN festgesetzt. Zudem ist die Festsetzung der Geländeoberkante im Bereich der allgemeinen Wohngebiete notwendig, um bei der Berechnung der Abstandsflächen gemäß Art.6 Abs.4 BayBO künftige Bauherren nicht zu benachteiligen und die Berechnung der Abstandsflächen nach der erfolgten Geländeanhebung im Rahmen der Erschließungsarbeiten nach der tatsächlichen Geländehöhe berechnen zu können Die Festsetzung von Erdgeschoß-Fußbodenhöhen als Mindesthöhen erfolgt aus Gründen des Hochwasserschutzes. Durch die festgesetzten Werte wird die HQ 100 -Linie eingehalten. Somit wird sichergestellt, dass im Falle eines Hochwassers oder Starkregen-Ereignisses kein Wasser über Lichtschächte in die Keller eindringen kann Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Auf Grund der Kleinräumigkeit des Baugebietes, dessen starken Bezuges zu den naturnahen Räumen, sowie des dörflichen Charakters des Orts-Teils wäre bei einer zu starken Bewohnerdichte mit einer Fehlentwicklung zu rechnen. Die Grundstückszuschnitte sind nicht dafür vorgesehen, mit Gebäuden, die eine hohe Wohnungsanzahl aufweisen, bebaut zu werden. Gleiches gilt für die Erschließungs-Situation. Die innerhalb des Gebietes und im Umfeld geplanten bzw. vorhandenen Frei- und Begegnungsflächen sind auf eine Bebauung überwiegend mit Ein- bis Zweifamilienhäusern sowie Doppelhäusern ausgelegt. Die vorgenommenen Einschränkungen der Anzahl der Wohnungen sollen darüber hinaus verhindern, dass es zu einer zu starken Versiegelung der Freiflächen in dem gesamten Bereich kommt (Terrassen, Stellplätze, Zufahrten). Die Festsetzung der maximalen Zahl der Wohnungen verhindert weiterhin das Entstehen Seite 37

38 von überwiegend freizeitgenutzten Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) Die festgesetzte offene Bauweise kann als Einzelhaus (Typen 1 bis 3) bzw. als Einzel- oder Doppelhaus (Typ 4) umgesetzt werden. Die Eignung zur Bebauung als Einzel- oder Doppelhaus sollte für jedes Grundstück unabhängig von der jeweils festgesetzten Bauweise von den Interessenten geprüft werden Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl) hinausgehen. Dadurch entsteht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grundstück. Die Baugrenzen reichen über die durch die einzelnen Bauvorhaben bedingten Grundstücksgrenzen hinweg. Dadurch wird die Möglichkeit geschaffen, im Rahmen der Vergabe der Grundstücke flexible Aufteilungen durchzuführen. Nebengebäude (z.b. Garagen) sind auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig. Die Anordnung der Flächen für Garagen ist auf die Erschließungs-Situation hin abgestimmt. Trotzdem besteht innerhalb der jeweiligen Grundstücke eine möglichst hohe Flexibilität in Bezug auf die Situierung der Garagen Für die privaten Gärten wird die Zulässigkeit von baulichen Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen verbindlich geregelt. Auf der Grundlage der 12, 14 und 23 BauNVO werden Vorgaben für die Zulässigkeit von nicht störenden ortstypischen Anlagen getroffen. Dies trägt dazu bei, Unklarheiten im Umgang mit Rechtsvorschriften bei der Bauherrschaft auszuräumen (Zulässigkeit und Genehmigungs- bzw. Verfahrensfreiheit). Die Ausweisung einer speziellen Fläche für Garagen ist nicht in jedem Fall erforderlich, da Garagen ebenso innerhalb der Baugrenzen errichtet werden können. Im Sinne der Nutzung von Sonnenenergie wird die Möglichkeit eingeräumt, Sonnenkollektoren oder entsprechende Anlagen der alternativen Energiegewinnung außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten. Auf Grund der getroffenen Einschränkungen werden Fehlentwicklungen ausgeschlossen Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu errichtenden) Anlagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt wird Infrastruktur Im Rahmen der Erschließung wird eine Trafostation zu errichten sein. Auf die Festsetzung einer entsprechenden Fläche für diese Trafostation wird bewusst verzichtet, da sich deren exakte Lage erst mit der Einteilung der Baugrundstücke ergeben wird. Auf Grund des 14 Abs.2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann eine solche Nebenanlage in der Ausnahme zugelassen werden, auch falls im Bebauungsplan keine besondere Fläche hierfür festgesetzt ist Eine Wertstoff-Insel innerhalb des überplanten Bereiches ist nicht erforderlich. Für den Orts-Teil Seite 38

39 sind bereits ausreichend Wertstoff-Inseln an geeigneten Stellen vorhanden Neben den o.g. Einrichtungen zur unmittelbaren Wohnumfeld-Verbesserung sind in räumlicher Nähe die wichtigen Infrastruktureinrichtungen des Ortsteiles zu Fuß erreichbar (Schule, Kindergarten, Rathaus) Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die Einmündung in den "Schwabenweg" hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden. Über den "Schwabenweg" besteht eine Anbindung an die Kreisstraße OA 19. Dadurch sind weitere Anbindungen und eine Anbindung an die Autobahnauffahrt "Dietmannsried" zur A7 gegeben Die Anbindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist durch die Bushaltestelle im Bereich "Am Drumlin" mit der Linie 61 des Regionalbus Augsburg nach Dietmannsried sowie Kempten (Allgäu) geben. In Kempten (Allgäu) sind weitere Bus- sowie Bahnlinien zu erreichen Im Einmündungsbereich in den "Schwabenweg" ist die Verkehrs-Sicherheit durch die Festsetzung von Sichtflächen, Ausrundungen sowie Zufahrts-Verbote zu dem nördlich angrenzenden Grundstück gewährleistet Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über eine Ringerschließung. Eine Ausweisung als verkehrsberuhigte Zone im Bebauungsplan ist nicht vorgesehen und wird gegebenenfalls verkehrsrechtlich umgesetzt. Die straßenbegleitenden Flächen dienen mit ihren wasserdurchlässigen Belägen der Wohnumfeld-Gestaltung. Gleichzeitig sind sie als Stauraum für den Winterdienst vorgesehen. Sie werden mit einem Unterbau versehen, der es ermöglicht, sie gegebenenfalls zu befahren. Im Einzelfall wird durch die Gemeinde geprüft, ob eine Überfahrung der Verkehrsflächen als Begleitflächen für Grundstückszufahrten zulässig ist. Im äußeren Bereich der Ringerschließung soll ein ca. 1,00 m breiter Streifen innerhalb der öffentlichen Verkehrfläche vorgehalten werden, der nicht vollständig versiegelt wird und der Unterbringung von Versorgungsleitungen sowie als Stauraum für den Winterdienst dient. In den Bereichen der Grundstücke mit den Nrn. 7-13, 18, 20 und 22, für die keine solche Fläche vorgesehen ist, wird die bauordnungsrechtliche Vorschrift getroffen, dass sämtliche Einfriedungen gegenüber der öffentlichen Verkehrsfläche um 0,50 m zurück zu versetzen sind. Für Grundstück Nr. 7 trifft dies nur auf den Bereich entlang des "Schwabenweges" zu. Dies geschieht ebenfalls, um für den Winterdienst genügend Stauraum vorzuhalten Die Regelquerschnitte der Wege, der Sichtflächen sowie der Ausrundungen im Bereich der Einmündungen sind entsprechend der einschlägigen Richtlinien entworfen. Dadurch ist die problemlose Benutzung durch dreiachsige Lkw (Einsatzfahrzeuge) sichergestellt. Der an den maßgeblichen Stellen vorgesehene Regelquerschnitt von 5,50m ist für einen Begegnungsfall von einem Lkw und einem Pkw bei verlangsamter Geschwindigkeit ausgelegt. Seite 39

40 Die Planung berücksichtigt die vorhandenen Fußwegebeziehungen und bindet diese in das Gesamtkonzept ein. Durch den südlichen Fußweg ist die Verbindung zu dem südlich angrenzenden Baugebiet "Am Drumlin" gegeben. Die Anbindung an die nördlich gelegenen Freiflächen ist durch den Fußweg im Norden gegeben. Somit besteht für Fußgänger die Möglichkeit die nördlichen Freiflächen zu erreichen, ohne entlang des "Schwabenweges" laufen zu müssen. Im Westen ist ein Auslass in die freie Landschaft sowie zum "Ellensberger Weg" gegeben. Im Nordosten wird entlang des "Schwabenweges" ein Fußweg mit begleitendem Grünstreifen festgesetzt, der das Baugebiet mit dem bestehenden Rad- und Fußweg entlang der Bahnlinie "Kempten-Neu-Ulm" verbindet Die Festsetzung von Höhenpunkten im Bereich der geplanten Erschließungsstraßen ist nicht erforderlich. Die exakte Planung der Höhenlage der Erschließungsanlage wird durch das beauftragte Ingenieurbüro vorgenommen. Da die geplante Straße aus Gründen des Schutzes vor Niederschlagswasser, welches sich im Bereich des Baugebietes sammelt und durch die vorhandenen Böden nur schwer versickern lässt über dem natürlichen Gelände verläuft, sind hinweislich Höhenpunkte der Erschließungsstraße eingetragen Gebäudetypen Durch die verschiedenen Gebäudetypen wird eine Anpassung bezüglich der einzelnen Kenngrößen (z.b. Grundfläche und Höhe) an die jeweilige städtebauliche Situation wie folgt erreicht: Typ 1 ist im nordwestlichen sowie östlichen und südlichen Bereich vorgesehen. Diese Bereiche verfügen über relativ große Grundstücke. Typ1 beschränkt durch eine niedrige Grundflächenzahl von 0,28 das Ausmaß der Bebauung und fügt sich somit in den Übergangsbereich zu den westlich angrenzenden Freiflächen gut ein. Er ist als Einzelhaus mit einer reduzierten Firsthöhe sowie maximal zwei Wohnungen konzipiert. Die dem Typ 1 zugeordneten Grundstücke besitzen eine überdurchschnittliche Wohnqualität. Typ 2 ist nahezu identisch mit Typ 1, jedoch ist die zulässige Grundflächenzahl mit 0,30 geringfügig höher und somit an die geringeren Grundstücksgrößen angepasst. Dieser Typ2 findet sich ebenfalls am westlichen und südwestlichen sowie östlichen Bereich, zusätzlich auch im zentralen Bereich. Er kann ebenfalls als Einzelhaus mit bis zu zwei Wohnungen genutzt werden. Für das Grundstück Nr.14 kann Typ 2 im Übergang zur freien Landschaft mit einer geringeren Firsthöhe umgesetzt werden als in den übrigen Bereichen. Typ 3 findet sich im zentralen sowie südlichen Bereich, der durch relativ kleine Grundstücke gekennzeichnet ist. Um eine homogene Bebauung im gesamten Gebiet zu ermöglichen, ist bei Typ 3 mit 0,35 eine höhere Grundflächenzahl als bei Typ 1 und 2 vorgesehen. Typ 3 kann ebenfalls als Einzelhaus mit bis zu zwei Wohnungen umgesetzt werden. Typ 4 ist für die beiden größten Grundstücke im nördlichen Bereich festgesetzt. Auf Grund der Erschließungssituation sowie der Grundstückszuschnitte sind für die beiden Grundstücke so- Seite 40

41 wohl Einzelhäuser mit bis zu zwei Wohnungen als auch Doppelhäuser mit bis zu zwei Wohnungen pro Doppelhaushälfte vorgesehen. Um eine Umsetzung als Doppelhaus zu erreichen, ist die Grundflächenzahl mit 0,30 festgesetzt. Dies erscheint im Übergang zur freien Landschaft als angemessen. Für Typ 4 ist eine höhere Firsthöhe vorgesehen, die eine Umsetzung als Doppelhaus mit bis zu zwei Vollgeschossen unterstützen soll. Die Eignung als Doppelhaus sollte in jedem Fall individuell geprüft werden. Seite 41

42 7 Begründung Umweltbericht ( 2 Abs. 4 und 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB und Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB) sowie Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a BauGB, Konzept zur Grünordnung 7.1 Einleitung (Nr. 1 Anlage zu 2 Abs.4 sowie 2a BauGB) Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes "Am Schwabenweg II" (Nr. 1a Anlage zu 2 Abs.4 sowie 2a BauGB) Durch den Bebauungsplan wird ein allgemeines Wohngebiet im Ortsteil Moos im Osten des Gemeindegebietes von Lauben ausgewiesen Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Ortsrand von Moos und wird derzeit, ebenso wie die umliegenden Offenlandflächen, als Grünland bewirtschaftet. Südöstlich des Plangebietes verläuft der "Schwabenweg" mit anschließender Bebauung. Im Südwesten schließt sich die bestehende Bebauung an der Straße "Am Drumlin" an. Des Weiteren besteht ein Wohngebäude südöstlich des Geltungsbereiches (Schwabenweg 4) Der überplante Bereich erscheint auf Grund seiner zentralen Lage im Gemeindegebiet sowie der bereits vorgegebenen Siedlungsstruktur und der Erschließbarkeit über den vorhandenen "Schwabenweg" als Wohnbaufläche geeignet. Der Bereich ist weder exponiert, noch greift er unnatürlich in die Landschaft ein. Das Ausmaß der Bebauung ist mit einer organischen Siedlungsentwicklung im Gesamtgemeindegebiet vereinbar Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren in der Gemeindeverwaltung zahlreiche konkrete Anfragen zu Wohnbaugrundstücken registriert. Der Gemeinde erwächst daher ein Erfordernis bauleitplanerisch steuernd einzugreifen Für den Bebauungsplan "Am Schwabenweg II" ist die Durchführung einer Umweltprüfung gem. 2 Abs.4 BauGB und die Erstellung eines Umweltberichtes gem. 2a Satz2 Nr.2 BauGB sowie Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB erforderlich Der erforderliche naturschutzfachliche Ausgleich von 5.499m 2 erfolgt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Am SchwabenwegII" Der Bedarf an Grund und Boden (Geltungsbereich) beträgt insgesamt 2,61ha, davon sind 1,94 ha allgemeines Wohngebiet und Verkehrsflächen und 0,67ha Grünflächen. Seite 42

43 7.1.2 Ziele des Umweltschutzes aus anderen Planungen (Nr. 1b Anlage zu 2 Abs.4 sowie 2a BauGB) Schutzgebiete für Natur und Landschaft: Etwa 200 m nördlich des Plangebietes befindet sich das kartierte Biotop "Feuchtwald auf entwässertem Moorstandort östlich Schwarzenbühlers" (Nr ). Gut 200 m nordöstlich des Plangebietes liegt das kartierte Biotop "Kiesgruben nördlich Heising" (Nr , Teilflächen ). Weitere Schutzgebiete (Natura 2000-Gebiete, Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete), Biotope oder Naturdenkmale befinden sich nicht innerhalb des Plangebietes sowie in dessen räumlichen Umfeld Landschaftsplan: Der Landschaftsplan der Gemeinde Lauben befindet sich derzeit in Aufstellung Wasserschutzgebiete: Etwa 600 m südlich des Plangebietes befindet sich das festgesetzte Wasserschutzgebiet "Lauben", das von der Planung nicht betroffen ist. 7.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen auf der Grundlage der Umweltprüfung nach 2 Abs.4 Satz1 BauGB (Nr. 2 Anlage zu 2 Abs.4 sowie 2a BauGB) Bestandsaufnahme sowie Prognose über Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung und bei Nicht-Durchführung der Planung (Nr. 2a und 2b Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB) Schutzgut Arten und Lebensräume (Tiere und Pflanzen; 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Kriterien zur Beurteilung des Schutzgutes sind die Naturnähe, Empfindlichkeit und der Vernetzungsgrad der betrachteten Lebensräume sowie das Vorkommen geschützter oder gefährdeter Arten bzw. Biotope. Bestandsaufnahme: Innerhalb des Plangebietes handelt es sich um intensiv genutztes Grünland (Mähwiese), ebenso wie bei den umliegenden Flächen im Norden, Westen und bandartig zwischen den bestehenden Siedlungsstrukturen im Süden. Südöstlich verläuft, teilweise innerhalb des Plangebietes, eine versiegelte Straße ("Schwabenweg"). Nördlich des Schwabenweges befindet sich ein mit naturnahen Strukturen eingegrüntes Wohnhaus. Südlich des "Schwabenweges" sowie hinter dem im Westen an das Plangebiet angrenzenden Feldweg befinden sich Wohngebäude mit umliegenden Nutz- und Ziergärten. Die Gärten sind mit oft wenig standortgerechten, teils eingeführten Gehölzen bepflanzt. Östlich des Planbereiches ver- Seite 43

44 läuft ein mit Gehölzen bestockter Bahndamm. Ein naturnaher Lebensraum befindet sich etwa 200 m nördlich des Plangebietes. Bei dem kartierten Biotop (siehe auch "Schutzgebiete/Biotope") handelt es sich um einen Feuchtwald auf einem entwässerten Moorstandort. Angrenzend an das Plangebiet verläuft ein verdolter Graben. Dieser quert von Osten kommend den Bahndamm, verläuft anschließend am östlichen Rand des Plangebietes Richtung Süden und nachfolgend unter dem "Schwabenweg" Richtung Südwesten. Die Artenvielfalt und Habitatfunktion der überplanten Fläche ist auf Grund der vorhandenen Nutzungsintensität und der umliegenden Strukturen sowie mangels naturnaher Elemente gering ausgeprägt. Eine botanische und/oder faunistische Bestandsaufnahme wurde im Plangebiet nicht durchgeführt, da es keinerlei Hinweise auf seltene oder bedrohte Arten (Arten der "Roten Liste", gesetzlich geschützte Arten, lokal oder regional bedeutsame Arten) gibt. Prognose bei Durchführung: Durch die Überbauung einer intensiv genutzten Mähwiese als Lebensraum für Tier- und Pflanzenarten erfolgt ein Eingriff geringer Intensität. Auf Grund der strukturarmen Bestandssituation werden dabei keine bedeutenden Wanderungskorridore für Tierarten beeinträchtigt. Die Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen können die Beeinträchtigungen für das Schutzgut folgendermaßen reduzieren: Durch die Eingrünung der Bebauung und des Übergangsbereiches zur Landschaft stehen im Planungsgebiet weiterhin Flächen zur Verfügung, die Tieren und Pflanzen Lebensraum bieten. Die festgesetzten Baumund Strauchpflanzungen auf den öffentlichen Grünflächen im Südwesten schaffen ein vielfältiges, vor allem für Vögel und Kleinlebewesen nutzbares Habitat in Anbindung zur freien Landschaft. Um die Durchgrünung des geplanten Baugebietes zu gewährleisten werden im Bereich der Erschließungsstraßen weitere 20 zu pflanzende Laubbäume festgesetzt. Zusätzlich ist innerhalb der privaten Grundstücke pro 400m² angefangenen Grundstücksfläche ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Die Festsetzung von Pflanzlisten stellt sicher, dass vorwiegend heimische, standortgerechte Laubgehölze gepflanzt werden. Dadurch wird der Lebensraum vor allem von Kleinlebewesen erhalten und verbessert, da einheimische Pflanzen die Grundlage aller Nahrungsketten darstellen. Durch die Festsetzung der Straßenbegleitgrünflächen als Mager- bzw. Trockenstandorte werden Bereiche für Tier- und Pflanzenarten geschaffen, welche auf magere Standorte angewiesen sind und durch solche begünstigt werden. Der Eingriff in das Schutzgut kann innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes vollständig kompensiert werden (im Bereich der "Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (Ausgleichsflächen)"). Der angrenzend an das Plangebiet verlaufende verdolte Graben wird geöffnet und verlegt. Das Gewässer fließt zukünftig nördlich und westlich um das geplante Wohngebiet. Der neue Verlauf des Grabens wird leicht mäandrierend gestaltet und mit unterschiedlich geneigten Böschungen und Flachwasserzonen angelegt. Die Böschungsbereiche werden durch Initialpflanzung einer standortgerechten Krautvegetation begrünt und mit standortgerechten Gehölzen bepflanzt. Das umliegende Grünland der Ausgleichsfläche wird extensiviert und mit standortgerechten Feldgehölzen bepflanzt. Hierdurch können vielfältige, für unterschiedliche Artengruppen (Avifauna, Amphibien, Insekten, etc.) nutzbare Habitate geschaffen werden. Es wird angestrebt, die gewäs- Seite 44

45 sergestaltenden Maßnahmen, die außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegen, in das Ökokonto der Gemeinde Lauben einzubuchen. Auslösender Wirkfaktor Auswirkung auf das Schutzgut Wertung (+ pos./ neg./ 0 neutral) baubedingt Baustellenverkehr, Betrieb von Baumaschinen Baustelleneinrichtungen, Bodenablagerungen, Baustraßen anlagenbedingt Errichtung der Gebäude und Bau der Straßen/Parkplätze Belastung durch Lärm und Erschütterungen, Staub- und u.u. auch Schadstoffemissionen Verlust von Intensivgrünland Verlust des aus naturschutzfachlicher Sicht geringwertigen Lebensraumes "Intensiv-Mähwiese" Anlage von Grünflächen Schaffung von Ersatzlebensräumen + betriebsbedingt Anliegerverkehr u.u. Beeinträchtigung scheuer Tiere Lichtemissionen Beeinträchtigung nachtaktiver Insekten Prognose bei Nicht-Durchführung: Das artenarme, intensiv genutzte Grünland bleibt erhalten Schutzgut Boden und Geologie ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Kriterien zur Beurteilung des Schutzgutes sind die Funktionen des Bodens als Standort für Kulturpflanzen und für natürliche Vegetation, als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf sowie als Filter und Puffer für Schadstoffe. Auch die Empfindlichkeit des Bodens, der Natürlichkeitsgrad des Bodenprofils und der geologischen Verhältnisse sowie eventuell vorhandene Altlasten werden als Beurteilungskriterien herangezogen. Darüber hinaus wird die Eignung der Flächen für eine Bebauung bewertet. Bestandsaufnahme: Geologisch betrachtet befindet sich das Plangebiet innerhalb der Raumeinheit "Iller-Lech-Jungmoränenregion". Es handelt sich um würmzeitlich bis holozäne Seeablagerungen, vereinzelt auch älter. Als Bodenart können Ton, Schluff, Mergel, Kalkschluff (Seekreide) und Sand anstehen. Genauere Erkenntnisse zu den vorkommenden Böden liegen nicht vor. Ein Baugrundgutachten ist derzeit in Bearbeitung. Die Flächen im Plangebiet werden landwirtschaftlich als Grünland genutzt. Die Durchlässigkeit der vorhandenen Böden für Niederschlagswasser bzw. deren Retentionsvermögen ist sehr gering. Es sind keine Altlasten innerhalb des Plangebietes bekannt. Die Flächen sind aus geologischer Sicht für eine Bebauung geeignet. Mit landschaftstypischen und ortsüblichen Erschwernissen bei der Ausführung der Seite 45

46 Baumaßnahmen muss jedoch gerechnet werden. Prognose bei Durchführung: Die landwirtschaftlichen Ertragsflächen und somit der Boden als Standort für Kulturpflanzen gehen verloren. Während der Bauzeit wird ein großer Teil der Bodenflächen für Baustelleneinrichtungen und Baustraßen beansprucht sowie durch Staub- und u.u. auch Schadstoffemissionen belastet. Die Planung führt in den überbauten Bereichen zum Verlust der Bodenfunktionen. Durch geeignete Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung können die entstehenden Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden reduziert werden. Durch die Festsetzung von wasserdurchlässigen Belägen auf den privaten Grundstücksflächen kann die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung minimiert werden. Die Bodenfunktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf kann dadurch teilweise aufrechterhalten werden. Der Ausschluss von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei schützt zusätzlich den Boden und das Grundwasser vor Verunreinigungen. Überschüssiger Erdaushub ist gem. den Anforderungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW- /AbfG) in Verbindung mit der Nachweisverordnung (NachWV) zu entsorgen. Dabei ist eine weitestgehende Verwertung anzustreben. Auslösender Wirkfaktor Auswirkung auf das Schutzgut Wertung (+ pos./ neg./ 0 neutral) baubedingt Baustellenverkehr, evtl. Unfälle Eintrag von Schadstoffen Lagerung von Baumaterial, Baustelleneinrichtungen (Wege, Container) Bodenabbau, -aufschüttungen und Bodentransport anlagenbedingt Errichtung der Gebäude und Bau der Straßen partielle Bodenverdichtung, evtl. Zerstörung der Vegetationsdecke/Freilegen des Oberbodens stellenweise Bodenverdichtung, Zerstörung des ursprünglichen Bodenprofils Bodenversiegelung ursprüngliche Boden- Funktionen gehen verloren gesamte Flächenbeanspruchung Verlust offenen belebten Bodens betriebsbedingt Verkehr, Wohnnutzung (Heizen, evtl. Gärtnern) Eintrag von Schadstoffen Prognose bei Nicht-Durchführung: Es ist keine Veränderung der vorkommenden Böden und der Standortverhältnisse zu erwarten Schutzgut Wasser ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Kriterien zur Beurteilung des Schutzguts Wasser sind zum einen die Naturnähe der Oberflächen- Seite 46

47 gewässer (Gewässerstrukturgüte und Gewässergüte), zum anderen die Durchlässigkeit der Grundwasser führenden Schichten, das Grundwasserdargebot, der Flurabstand des Grundwassers, die Grundwasserneubildung sowie abgeleitet aus den genannten Kriterien die Empfindlichkeit des Schutzgutes Wasser gegenüber Beeinträchtigungen durch das Vorhaben. Bestandsaufnahme: Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine Oberflächengewässer. Angrenzend an das Plangebiet verläuft ein verdolter Graben. Dieser unterquert von Osten kommend den Bahndamm, verläuft anschließend am östlichen Rand des Plangebietes Richtung Süden und nachfolgend unter dem "Schwabenweg" Richtung Südwesten. Die Durchlässigkeit der vorhandenen Böden für Niederschlagswasser bzw. deren Retentionsvermögen ist sehr gering. Bereiche des Plangebietes werden bei Starkregenereignissen durch das von Norden abfließende Hangwasser überschwemmt. Der Flurabstand des Grundwassers ist derzeit nicht bekannt, ein Baugrundgutachten ist in Bearbeitung. Prognose bei Durchführung: Der verdolte Graben wird im Zuge der Erschließung des Baugebietes geöffnet und verlegt. Das Gewässer fließt zukünftig von Osten kommend durch die interne Ausgleichsfläche, umläuft das geplante Wohngebiet am zukünftigen Ortsrand und mündet anschließend südlich des Plangebietes zurück in den verdolten Gewässerabschnitt unterhalb des "Schwabenweges". Die gewässergestaltenden Maßnahmen (naturnahe Gestaltung des Bachbettes und der Böschungen, Pflanzung von Ufergehölzen, etc.) führen zu einer Verbesserung der Gewässerstrukturgüte. Der Graben dient auch dazu, dass von Norden in Richtung des Plangebietes abfließende Hangwasser aufzufangen. Da eine Versickerung des über die Dach- und Hofflächen anfallenden Niederschlagswassers nicht möglich ist, wird dieses ü- ber einen herzustellenden Regenwasserkanal im Trenn-System abgeleitet. Um die Grundwasserneubildungsrate bis zu einem gewissen Grad zu erhalten, wird eine Festsetzung zur Oberflächenbeschaffenheit der Stellplätze, Zufahrten und Wege getroffen. Der Ausschluss von O- berflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei schützt zusätzlich das Grundwasser vor Verunreinigungen. Auslösender Wirkfaktor Auswirkung auf das Schutzgut Wertung (+ pos./ neg./ 0 neutral) baubedingt Baustellenverkehr bei u.u. freiliegendem Grundwasser Lagerung von Baumaterial/Boden, Baustelleneinrichtungen (Container) Schadstoffeinträge Bodenverdichtung, reduzierte Versickerung und mehr oberflächiger Abfluss von Niederschlagswasser anlagenbedingt Errichtung der Gebäude und Verkehrsflächen durch Flächenversiegelung reduzierte Versickerung von Niederschlagswasser im Gebiet, Verrin- Seite 47

48 betriebsbedingt gerung der Grundwasserneubildungsrate Verkehr, Wohnnutzung Schadstoffeinträge Prognose bei Nicht-Durchführung: Es ist keine Veränderung des Wasserhaushaltes und der Grundwasserneubildung zu erwarten Wasserwirtschaft (Wasser; 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Die für die Wasserwirtschaft wichtigen Gesichtspunkte sind die Versorgung des Plangebietes mit Trinkwasser, die Entsorgung von Abwässern, die Ableitung bzw. Versickerung von Niederschlagswasser sowie eventuell auftretendes Hangwasser oder Hochwasser von angrenzenden Gewässern, das zu Überflutungsproblemen im Plangebiet führt. Bestandsaufnahme: Das bestehende Wohngebiet südlich des Planungsbereiches ist an die gemeindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. Die Gemeinde verfügt im Bereich des "Schwabenweges" über ein Mischwasser-System zur Entsorgung der Abwässer sowie eine Anbindung zur Trinkwasserversorgung. Genauere Angaben zum Grundwasserstand innerhalb des Planungsbereiches liegen derzeit noch nicht vor. Prognose bei Durchführung: Die Entwässerung der geplanten Baugebiete erfolgt im Trenn- System. Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch den Anschluss an den gemeindlichen Schmutzwasserkanal. Das Regenwasser wird in einem getrennten, neu herzustellenden Regenwasserkanal abgeleitet. Infolge der vorhandenen Bodenverhältnisse ist keine Versickerung möglich. Die notwendigen Regenrückhaltemaßnahmen werden nach dem aktuellen Stand der Technik unter Beachtung der gängigen Regelwerke (M 153 und A117) in Absprache mit dem Wasserwirtschaftsamt Kempten (Allgäu) festgelegt. Als Vorflut für den neuen Regenwasserkanal bzw. für die Regenrückhalteanlage dient der im Schwabenweg verlaufende, komplett verrohrte Öschbach. Die Wasserversorgung wird durch den Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgungsanlage gesichert. Prognose bei Nicht-Durchführung: Das bestehende Wohngebiet südlich des Planungsbereiches bleibt an die gemeindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. Die Gemeinde verfügt im Bereich des "Schwabenweges" über ein Mischwasser-System zur Entsorgung der Abwässer sowie eine Anbindung zur Trinkwasserversorgung Schutzgut Klima/Luft ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Kriterien zur Beurteilung des Schutzguts sind die Luftqualität sowie das Vorkommen von Kaltluftentstehungsgebieten und Frischluftschneisen. Seite 48

49 Bestandsaufnahme: Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Ortsrand von Moos in relativ ebener Lage (max. Gefälle von 2%). Der Bereich weist eine Jahresmitteltemperatur zwischen 7 C und 8 C auf. Die Jahresniederschläge sind mit mm bis 1.300mm relativ hoch. Die offenen Flächen des Plangebietes dienen der lokalen Kaltluftproduktion. Auf Grund des geringen Gefälles bilden sich jedoch keine lokalen Kaltluftströmungen aus. Von den temporären Geruchs-Immissionen (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.) durch die landwirtschaftliche Nutzung und den Kfz-Verkehr des angrenzenden "Schwabenweges" sind keine erheblichen Beeinträchtigungen der Luftqualität im Plangebiet zu erwarten. Das Plangebiet besitzt eine geringe Bedeutung für das Schutzgut Klima/Luft. Prognose bei Durchführung: Durch die Errichtung der Baukörper entfallen die Flächen für die Kaltluftentstehung, ebenso die von der Grünlandnutzung verursachten, u.u. belästigenden Geruchs-Immissionen. Durch die großflächige Versiegelung der Flächen erfolgt eine verstärkte Wärmeabstrahlung, die zu nachteiligen Verdunstungsverhältnissen führt. Bei Einhaltung der gültigen Wärmestandards und Einbau moderner Heizanlagen sind keine erheblichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen zu erwarten. Eine geringfügige Erhöhung der Vorbelastung umliegender Gebiete durch Abgase des Anliegerverkehrs ist jedoch möglich. Die Gehölzpflanzungen auf den öffentlichen Grünflächen, den privaten Grundstücken und im Straßenraum fördern als schutzgutbezogene Minimierungsmaßnahme wiederum die Frischluftproduktion. In Verbindung mit den getroffenen Minimierungsmaßnahmen wird das Schutzgut durch das Vorhaben nicht erheblich beeinträchtigt. Auslösender Wirkfaktor Auswirkung auf das Schutzgut Wertung (+ pos./ neg./ 0 neutral) baubedingt Baustellenverkehr, Betrieb von Baumaschinen anlagenbedingt Errichtung der Gebäude und Bau der Straßen Lärm, Freiwerden von Staub und u.u. auch Schadstoffen (Verkehr, Unfälle) mehr Wärmeabstrahlung, weniger Verdunstung, ungünstigeres Kleinklima Verlust des Intensivgrünlands weniger Kaltluftbildung Anlage von Grünflächen mit Pflanzung von Gehölzen Verbesserung des Kleinklimas + betriebsbedingt Anliegerverkehr Verkehrslärm und -abgase Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Luftaustausch-Bahnen bleiben unverändert. Es ergibt Seite 49

50 sich keine Veränderung hinsichtlich der Kaltluftentstehung Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Kriterien zur Bewertung des Schutzguts sind die Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft. Die Einsehbarkeit in das Planungsgebiet, Blickbeziehungen vom Gebiet und angrenzenden Bereichen in die Landschaft sowie die Erholungseignung des Gebietes werden als Nebenkriterien herangezogen. Bestandsaufnahme: Die landschaftlichen Bezüge werden durch die zum voralpinen Moor- und Hügelland gehörende Landschaft der Iller-Vorberge geprägt. Das Plangebiet befindet sich in relativ ebener Lage (max. Gefälle von 2%) am nördlichen Rand der Ortschaft Moos. Der Bereich ist ebenso wie die umliegenden Flächen im Norden und Westen als Grünland ausgebildet. Südlich des Plangebiets erstreckt sich die Ortschaft Moos, die durch ein "grünes Band" in zwei Siedlungsbereiche unterteilt wird. Die Blickbezüge werden Richtung Norden durch einen kleinen Waldkomplex und Richtung Osten durch den mit Gehölzen bestockten Bahndamm begrenzt. Von den umliegenden Siedlungsrändern ist der Bereich ebenso einsehbar wie vom "Schwabenweg" im Süden, dem Feldweg im Westen und von der Bahnlinie im Osten. Der Bereich ist in Bezug auf das Landschaftsbild durch die westlich des Plangebietes verlaufende Hochspannungsleitung sowie den aufgeschütteten Bahndamm im Osten vorbelastet. Durch die Nutzungsintensität und das Fehlen gliedernder naturnaher Elemente wie Feldgehölze, Baumreihen etc. weist der Bereich im Hinblick auf die Vielfalt und Eigenart sowie für die Erholungseignung eine relativ geringe Bedeutung auf. Prognose bei Durchführung: Durch die Errichtung der geplanten Baugebiete erfährt das Landschaftsbild eine Beeinträchtigung, da sich die Bebauung zu Lasten der freien Landschaft weiter ausweitet. Das die Ortschaft in zwei Siedlungsbereiche gliedernde "grüne Band" verliert zu einem gewissen Grad seine optische Trennwirkung, da das geplante Wohngebiet nördlich des "Schwabenweges" diese Bereiche zu einer Siedlungseinheit zusammenführt. Exponierte, weit einsehbare Lagen werden jedoch nicht bebaut. Insofern kann der Eingriff in das Schutzgut als moderat bewertet werden. Für die Anwohner wird die momentan bestehende Erlebbarkeit der angrenzenden freien Landschaft beeinträchtigt. Durch geeignete Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich kann das Wohngebiet jedoch in die umliegende Landschaft eingebunden werden. Die Bauhöhen orientieren sich an denen der bestehenden Gebäude. Als Dachform für Hauptgebäude ist lediglich das Satteldach zulässig, um so das für die Region charakteristische Orts- und Landschaftsbild zu erhalten. Durch Pflanzungen im öffentlichen Raum und auf den privaten Grundstücken erfährt das Wohngebiet eine umfangreiche Ein- und Durchgrünung. Zudem wird der "Schwabenweg" durch eine neu zu pflanzende, begleitende Baumreihe aufgewertet. Hecken aus Nadelgehölzen werden generell ausgeschlossen, um die Eigenart des Landschaftsbildes möglichst zu erhalten. Die Pflanzung von nicht in der Pflanzliste festgesetzten Sträuchern ist auf max. 5 % der Grundstücksfläche begrenzt, um Seite 50

51 die privaten Grünflächen möglichst naturnah zu gestalten und dadurch ebenfalls in die angrenzende Landschaft einzufügen. Der östlich und südlich des Plangebietes in verdolter Form verlaufende Graben wird geöffnet und zukünftig als naturnaher Gewässerabschnitt nördlich und westlich um das geplante Baugebiet herum geführt. Durch die punktuelle Pflanzung von Gehölzen entlang des Gewässers wird eine strukturreiche Ortsrandsituation geschaffen (die Gewässerplanung ist jedoch nur im Bereich der Ausgleichsfläche und südlich des Spielplatzes Bestandteil der vorliegenden Planung). Die Anlage von Feldgehölzen fördert zusätzlich die Vielfalt und die Naturnähe der ortsnahen Grünfläche. Auslösender Wirkfaktor Auswirkung auf das Schutzgut Wertung (+ pos./ neg./ 0 neutral) baubedingt Baustelleneinrichtungen anlagenbedingt Errichtung der Gebäude und Verkehrsflächen Durchgrünung des Planungsgebietes, Ortsrandeingrünung, Grabenöffnung betriebsbedingt temporäre Beeinträchtigung des Landschaftsbildes Vorverlagerung des Ortsrandes, "Zusammenschluss" der beiden Siedlungsbereiche Schaffung eines ortstypischen Siedlungsbildes + Lichtemissionen Lichtabstrahlung in die umliegende Landschaft Prognose bei Nicht-Durchführung: Das Landschaftsbild bleibt unverändert Biologische Vielfalt ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Die Artenvielfalt der Flora und Fauna ist durch die intensive landwirtschaftliche Grünlandnutzung begrenzt. Dem Plangebiet kommt auf Grund fehlender naturnaher Strukturen und der in der Gegend verbreiteten intensiven Grünlandnutzung auch in Bezug auf die Vielfalt von Lebensräumen eine geringe Bedeutung zu. Die überplanten Flächen weisen nur ein geringes Potential für die Vernetzung von Lebensräumen auf. Prognose bei Durchführung: Auf Grund der geplanten Wohnbebauung erfolgt eine Beeinträchtigung der Arten des intensiv genutzten Grünlandes. In Bezug auf die Artenvielfalt bedeutet dies keine erhebliche Beeinträchtigung. Bedeutende Verbund-Funktionen werden dabei nicht zerstört. Die unter Punkt "Schutzgut Arten/Lebensräume" aufgezeigten Maßnahmen fördern den Strukturreichtum der überplanten Flächen (u.a. Öffnung und naturnahe Gestaltung eines Gewässers) und wirken sich daher positiv auf die biologische Vielfalt aus. Prognose bei Nicht-Durchführung: Bezüglich der biologischen Vielfalt sind keine Veränderun- Seite 51

52 gen innerhalb des Plangebietes zu erwarten Schutzgebiete/Biotope ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. b BauGB): Bestandsaufnahme: Etwa 200 m nördlich des Plangebietes befindet sich das kartierte Biotop "Feuchtwald auf entwässertem Moorstandort östlich Schwarzenbühlers" (Nr ). Gut 200 m nordöstlich des Plangebietes liegt östlich der Bahntrasse das kartierte Biotop "Kiesgruben nördlich Heising" (Nr , Teilflächen ). Weitere Schutzgebiete für Natur und Landschaft (Natura 2000-Gebiete, Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete oder Biotope) befinden sich nicht in der Nähe des überplanten Bereichs. Wasserschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Prognose bei Durchführung: Auf die o.g. Biotope sind keine nachhaltigen oder erheblichen Auswirkungen durch die Planung zu erwarten. Wesentliche Biotop-Verbundfunktionen sind nicht betroffen. Weitere Schutzgebiete, Biotope oder Wasserschutzgebiete werden nicht berührt. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Schutzgebiete und Biotope sowie ihre Verbundfunktion bleiben unverändert Schutzgut Mensch ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. c BauGB): Kriterien zur Beurteilung des Schutzguts sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Erholungseignung des Gebietes. Bestandsaufnahme: Die Flächen des Plangebietes werden derzeit landwirtschaftlich genutzt. Dies kann zu temporären Lärm- (z.b. durch Traktorengeräusche), Geruchs- (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.) und Staub-Immissionen (durch Befahren des nicht befestigten Wirtschaftsweges) führen. Für die Immissionssituation maßgebend sind eine elektrische Freileitung im Westen, die Eisenbahnlinie "Kempten-Neu-Ulm" im Osten, das hinter der Bahnlinie gelegene Gewerbegebiet im Nordosten und die gewerbliche Nutzung südlich des Plangebietes. Hierbei handelt es sich um ein Wohngebäude mit Gewerbeteil. Innerhalb des Gewerbeteils ist eine Spenglerei und ein LKW Stellplatz vorhanden. Die Spenglerei besitzt eine Betriebszeit zwischen und Uhr. Innerhalb des Betriebes sind eine Schlagschere und ein Abkantblock vorhanden. Im Freien werden lediglich Verladungen durchgeführt. Der Betriebsinhaber hat keine Mitarbeiter eingestellt. 90 % der Arbeiten werden an der Baustelle erledigt. Ein vorhandener LKW Stellplatz dient einem Käsevertreiber. Dieser hat am Gewerbe die Utensilien für seinen Käseverkauf, welcher auf Märkten stattfindet, gelagert. Es wird kein Käse gelagert. Abfahrten des Klein-LKW vor Uhr sind möglich. Im Bereich des Plangebietes dient der "Schwabenweg" als Teilabschnitt eines ausgewiesenen Radweges, wodurch dem Bereich eine gewisse Bedeutung für die Naherholung zukommt. Nutzungskonflikte liegen bisher nicht vor. Seite 52

53 Prognose bei Durchführung: Die Flächen gehen für die Landwirtschaft verloren. Das Gebiet soll als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Für Allgemeine Wohngebiete gelten nach der DIN "Schallschutz im Städtebau" nachfolgende Orientierungswerte: Tags 55 db(a) und nachts 45/40 db(a) (höherer Wert gilt für Verkehrsimmissionen von öffentlichen Verkehrsflächen). Bei einem Abstand von ca. 40 m zwischen der 20 kv-freileitung und der geplanten Wohnbaufläche ist mit keinen Überschreitungen der zulässigen elektrischen Feldstärken und magnetischen Flussdichten nach der 26. BlmSchV "Verordnung über elektromagnetische Felder" zu rechnen. Ausgehend von den Verkehrszahlen der Deutschen Bahn aus dem Jahr 2010 ist an der geplanten Wohnbaufläche in ca. 75m Abstand zur Bahnlinie mit nachfolgenden Beurteilungspegeln zu rechnen: Tags 51dB(A), Nachts 46 db(a). Der zulässige Orientierungswert der DIN "Schallschutz im Städtebau" wird somit nachts um bis zu 1 db(a) überschritten. Durch die Einhaltung der Anforderungen zum Wärmeschutz ist bei geplanten Wohngebäuden bereits der notwendige Schallschutz integriert, um in den Aufenthaltsräumen schädliche Umwelteinwirkungen zu vermeiden. Mit Erschütterungen durch den Zugverkehr ist bei dem o.g. Abstand ebenfalls nicht zu rechnen. Auf Grund des Abstandes des Gewerbegebietes im Nordosten zur geplanten Wohnbebauung und der Trennung durch die Eisenbahnlinie sind die Nachbarschaften aus fachlicher Sicht möglich, zumal bereits eine bestehende Wohnnutzung näher zum Gewerbegebiet hin situiert ist. Ausgehend von der Spenglerei südlich des Plangebietes ist in der geplanten Wohnbaufläche mit keinen Überschreitungen der zulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm zu rechnen. Da im Bereich des LKW-Parkplatzes nur kleinere Verladetätigkeiten stattfinden und die Abfahrt nicht vor Uhr erfolgt und somit eine 8-stündige Nachtruhe gewährleistet ist, tritt hier nach Bewertung des Landratsamtes Oberallgäu, Immissionsschutz, keine schädliche Umwelteinwirkung auf. Die ehemalige Hofstelle westlich der Planungsfläche gehört der Gemeinde. Hier besitzt der Mieter zwei Pferde. Mit schädlichen Umwelteinwirkungen durch Lärm- oder Geruchsimmissionen ist bei einem Abstand von ca. 70 m nicht zu rechnen. Zusammenfassend sind aus immissionsschutzfachlicher Sicht keine Nutzungskonflikte zu erwarten. Zwar wird die Erlebbarkeit der freien Landschaft für Radfahrer und Fußgänger auf dem "Schwabenweg" eingeschränkt. Die naturnahe Gestaltung der Ausgleichsfläche und sonstiger Grünflächen (u.a. Öffnung und naturnahe Gestaltung des Gewässers, Pflanzungen) schafft gleichzeitig ein vielfältiges und erlebbares Ortsund Landschaftsbild in diesem Bereich, was sich wiederum positiv auf die Erholungseignung des Gebietes auswirkt. Auslösender Wirkfaktor Auswirkung auf das Schutzgut Wertung (+ pos./ neg./ 0 neutral) baubedingt Baustellenverkehr, Lieferung und Ablagerung von Baumaterial, Betrieb von Baumaschinen Belastung durch Lärm und Erschütterungen, Freiwerden von Staub und u.u. auch Schadstoffen (Verkehr, Unfälle) Seite 53

54 anlagenbedingt Errichtung der Gebäude und Bau der Straßen/Stellplätze Schaffung zusätzlichen Wohnraums ++ Anlage von Grünflächen Schaffung neuer Spiel- und Erholungsflächen + betriebsbedingt Verkehr, Wohnnutzung (Heizen, evtl. Gärtnern) Belastung durch Verkehrslärm und -abgase Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Auswirkungen auf den Menschen bleiben unverändert. Der Bereich erfährt wie bisher eine landwirtschaftliche Nutzung Schutzgut Kulturgüter ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. d BauGB): Kriterien zur Beurteilung des Schutzgutes sind das Vorkommen von Bau- und Kulturdenkmalen sowie von kulturhistorisch bedeutsamen Landschaftsteilen. Bestandsaufnahme: Es befinden sich keine Denkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DSchG) sowie weitere Kulturgüter im überplanten Bereich. Prognose bei Durchführung: Da keine Kulturgüter im überplanten Bereich vorhanden sind, entsteht keine Beeinträchtigung. Prognose bei Nicht-Durchführung: Hinsichtlich des Schutzgutes Kulturgüter ergeben sich keine Veränderungen Emissionen/Abfälle/Abwässer ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. e BauGB): Bestandsaufnahme: Die landwirtschaftliche Nutzung kann zu temporären Lärm- (z.b. durch Traktorengeräusche) und Geruchs-Immissionen (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.) führen. Für die Immissionssituation maßgebend sind eine elektrische Freileitung im Westen, die Eisenbahnlinie "Kempten-Neu-Ulm" im Osten, das hinter der Bahnlinie gelegene Gewerbegebiet im Nordosten und die gewerbliche Nutzung südlich des Plangebietes. Abfälle und Abwässer fallen im überplanten Bereich bisher nicht an. Zudem sind keine Altlasten innerhalb des Plangebietes bekannt. Prognose bei Durchführung: Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sind durch die Planung keine Nutzungskonflikte zu erwarten (siehe "Schutzgut Mensch" unter Punkt ). Die Entwässerung der geplanten Baugebiete erfolgt im Trenn-System. Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch den Anschluss an den gemeindlichen Schmutzwasserkanal. Das Regenwasser wird über einen getrennten, neu herzustellenden Regenwasserkanal abgeleitet. Die Beseitigung der anfallenden Abfälle erfolgt über den Zweckverband für Abfallwirtschaft, Kempten (ZAK). Seite 54

55 Prognose bei Nichtdurchführung: Es bestehen keine Nutzungskonflikte Erneuerbare Energien ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. f BauGB): Im Hinblick auf eine nachhaltige Energieversorgung ist die Erhöhung des Anteils Erneuerbarer Energien zur Gewinnung von Wärme oder Strom anzustreben. Alternative Energiequellen können auf umweltschonende Weise einen Beitrag zur langfristigen Energieversorgung leisten. Bestandsaufnahme: Der Bereich weist ein nahezu ebenes Gelände auf (Gefälle von etwa 2m von Norden nach Süden auf einer Länge von etwa 120 m). Prognose bei Durchführung: Auf Grund der Topografie ist eine Ausrichtung zukünftiger Baukörper zur optimalen Errichtung von Sonnenkollektoren in Ost-West-Ausrichtung möglich. Anlagen zur Gewinnung von regenerierbarer Energie (z.b. thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen) sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig. Prognose bei Nicht-Durchführung: Bei Nicht-Durchführung sind keine zusätzlichen Energiequellen nötig Darstellungen sonstiger Pläne ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. g BauGB): Bestandsaufnahme: Etwa 200 m nördlich des Plangebietes befindet sich das kartierte Biotop "Feuchtwald auf entwässertem Moorstandort östlich Schwarzenbühlers" (Nr ). Gut 200 m nordöstlich des Plangebietes liegt östlich der Bahntrasse das kartierte Biotop "Kiesgruben nördlich Heising" (Nr , Teilflächen ). Weitere Schutzgebiete für Natur und Landschaft (Natura 2000-Gebiete, Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete oder Biotope) befinden sich nicht in der Nähe des überplanten Bereichs. Wasserschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Die Gemeinde Lauben verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan (rechtsgültig mit Bekanntmachung vom ). Die überplanten Flächen werden hierin im südlichen und östlichen Teilbereich bereits als Wohnbauflächen mit anschließenden Grünflächen dargestellt. Der Landschaftsplan der Gemeinde Lauben befindet sich derzeit in Aufstellung. Prognose bei Durchführung: Auf die o.g. Biotope sind keine nachhaltigen oder erheblichen Auswirkungen durch die Planung zu erwarten. Wesentliche Biotop-Verbundfunktionen sind nicht betroffen. Weitere Schutzgebiete, Biotope oder Wasserschutzgebiete werden nicht berührt. Der Bebauungsplan konkretisiert die Vorgaben des rechtsgültigen Flächennutzungsplanes durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes(WA). Da die Festsetzungen des Bebauungsplanes jedoch flächenmäßig über die Darstellungen des Flächennutzungsplanes nach Norden und Westen hinausgehen, ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Diese erfolgt im so genannten Parallelverfahren (gem. 8 Abs.3 BauGB). Zu den Darstellungen sonstiger Pläne besteht kein Widerspruch. Seite 55

56 Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Darstellungen sonstiger Pläne werden nicht verändert Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. h BauGB): Bestandsaufnahme: Es liegen keine Messdaten zur Luftqualität vor. Die landwirtschaftliche Nutzung kann temporär zu Geruchs-Immissionen (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.) führen. Prognose bei Durchführung: Eine erhebliche Verschlechterung der Luftqualität ist auf Grund der begrenzten Größe des geplanten Baugebietes nicht gegeben. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Luftqualität bleibt unverändert Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, biologische Vielfalt, Mensch, Kulturgüter ( 1 Abs.6 Nr.7 Buchst. i BauGB): Bestandsaufnahme: Soweit Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern bestehen, wurden diese bei der Abarbeitung der einzelnen Schutzgüter angemerkt. Prognose bei Durchführung: Im vorliegenden Planungsfall sind keine erheblichen Effekte auf Grund von Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern zu erwarten. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die bestehenden Wechselwirkungen erfahren keine Veränderung Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der Auswirkungen/ Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a BauGB, Konzept zur Grünordnung (Nr. 2c Anlage zu 2 Abs.4 sowie 2a BauGB): Die Abarbeitung der Ausgleichspflicht erfolgt auf der Grundlage des Leitfadens zur Eingriffs- Regelung in der Bauleitplanung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen. Die in diesem Leitfaden aufgeführte Checkliste (Punkt3.1, Abbildung 2) kann nicht in allen Fragen mit "ja" beantwortet werden. Insbesondere der Punkt1.2 (Maß der baulichen Nutzung) ist hiervon betroffen. Für die Typen3 und 5 ist die festgesetzte GRZ größer als 0,3. Daher wird das Regelverfahren (Vorgehen in vier Arbeits-Schritten gem. Punkt3.2) wie nachfolgend dargelegt angewandt Die Erfassung und Bewertung von Natur und Landschaft (Bestandsaufnahme) erfolgt anhand der Matrix Abb.7 in Verbindung mit den Listen 1a bis 1c des Anhangs TeilA des o.g. Leitfadens wie folgt: Schutzgut Arten und Lebensräume: Es handelt sich um intensiv genutztes Grünland. Es ergibt sich Seite 56

57 hieraus eine Teil-Zuordnung zur Liste 1a, oberer Wert. Eingriff Auswirkungen Vermeid.- und Minimierungs-Maßnahmen Bewertung des Eingriffes Überbauung von Intensivgrünland Der Lebensraum "Intensivgrünland" wird durch die Überbauung zerstört. Ein- und Durchgrünung der Bebauung sowie des Straßenraumes Eingriff erheblich Schutzgut Boden: Es handelt sich um keine versiegelten oder befestigten Flächen. Es ergibt sich hieraus eine Teil-Zuordnung zur Liste 1a, oberer Wert. Eingriff Auswirkungen Vermeid.- und Minimierungs-Maßnahmen Bewertung des Eingriffes Versiegelung von Oberflächen Im Bereich der Überbauung teilversiegelte Beläge findet ein Bodenabtrag statt. Die Bodenfunktionen gehen durch die Versiegelung verloren. Eingriff erheblich Schutzgut Wasser: Es handelt sich um Flächen ohne Versickerungsleistung. Es ergibt sich hieraus eine Teil-Zuordnung zur Liste 1a, oberer Wert. Eingriff Auswirkungen Vermeid.- und Minimierungs-Maßnahmen Bewertung des Eingriffes Versiegelung von Bodenflächen Verminderung der Grundwasser-Neubildung und Erhöhung des Oberflächen- Abflusses Rückhalt und Abfluss des Niederschlagswassers in einem speziell herzustellenden Regenwasserkanal Nach Betrachtung der Vermeidungs- und Minimierungs-Maßnahmen wird der Eingriff als unerheblich eingestuft, da die Böden des Plangebietes nahezu keine Versickerungsfähigkeit aufweisen Schutzgut Klima und Luft: Es handelt sich um Flächen ohne kleinklimatisch wirksame Luftaustauschbahnen. Es ergibt sich hieraus eine Teil-Zuordnung zur Liste 1a, oberer Wert. Seite 57

58 Eingriff Auswirkungen Vermeid.- und Minimierungs-Maßnahmen Bewertung des Eingriffes Überbauung von Grünland Einschränkung der Kaltluftbildung Ein- und Durchgrünung des Plangebietes mit frischluftproduzierenden Gehölzen Nach Betrachtung der Vermeidungs- und Minimierungs-Maßnahmen wird der Eingriff als unerheblich eingestuft, da die Klimafunktionen von den von Bebauung freigehaltenen Flächen gewährleistet werden Schutzgut Landschaftsbild: Es handelt sich um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (Grünland) im bisherigen Ortsrandbereich. Es ergibt sich hieraus eine Teil-Zuordnung zur Liste 1a, oberer Wert. Eingriff Auswirkungen Vermeid.- und Minimierungs-Maßnahmen Bewertung des Eingriffes Anlage eines Wohngebietes Vorverlagerung des Ortsrandes, Zusammenwachsen der beiden Siedlungsbereiche Orientierung der Bauhöhe und der Dachform (Satteldach) an den bestehenden Gebäuden; Öffnung und naturnahe Gestaltung eines Grabens am zukünftigen Ortsrand; Pflanzungen von Einzelbäumen, Baumreihen und Feldgehölzen zur Einund Durchgrünung des Baugebietes Eingriff unerheblich: Die zusätzlichen Baukörper fügen sich in die Landschaft sowie die umgebende Gebäudekulisse ein. Durch die Pflanzungen an allen Randbereichen werden die Gebäudekanten aufgelockert und ein strukturreicher Ortsrand geschaffen Auf Grund der o. g. Teil-Zuordnungen ergibt sich eine Gesamt-Zuordnung zur Liste 1a, oberer Wert, das heißt, es handelt sich um ein Gebiet geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (KategorieI) Die Erfassung der Auswirkungen des Eingriffs und die Weiterentwicklung der Planung erfolgt anhand der Matrix Abb.7 in Verbindung mit der Liste 2 des Anhangs TeilB des o. g. Leitfadens wie folgt: es handelt sich um ein Gebiet mit der Eingriffs-Schwere des TypsB, da der Versiegelungsbzw. Nutzungsgrad als niedrig bis mittel einzustufen ist. Die festgesetzte GRZ ist kleiner oder gleich 0,35 (im Durchschnitt) Zur Vermeidung bzw. Minimierung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft dienen folgende Maßnahmen (Konzept zur Grünordnung): Seite 58

59 Vermeidung mittelbarer Beeinträchtigungen von Lebensräumen und Arten durch Isolation, Zerschneidung oder Stoff-Einträge (Planung einer zusammenhängenden Freiraum- und Durchgrünungs-Struktur in den zentralen Bereichen und den Randbereichen, Schutzgut Arten und Lebensräume) naturnahe Gestaltung privater Grünflächen sowie der Wohn- und Nutzgärten (Festsetzung von Pflanzlisten und einer Mindestzahl von zu pflanzenden Bäumen) Eingrünung der Wohnstraßen und Wohnwege (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Landschaftsbild) Orientierung der Bauhöhe an den bestehenden Gebäuden, Beschränkung der Dachformen auf das Satteldach (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Landschaftsbild) Ausschluss von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Boden und Schutzgut Wasser) Reduzierung des Versiegelungsgrades und damit Erhaltung der Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens durch Verwendung versickerungsfähiger Beläge (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Boden und Schutzgut Wasser) Durchlässigkeit der Siedlungsränder zur freien Landschaft zur Förderung von Wechselbeziehungen (Hinweise, Schutzgut Arten und Lebensräume) Das Ermitteln des Umfangs der erforderlichen Ausgleichsflächen erfolgt anhand der Matrix Abb.7 des o.g. Leitfadens. Auf Grund der o.g. Zuordnungen in Verbindung mit den umfangreichen Vermeidungs- und Minimierungs-Maßnahmen ergibt sich ein Kompensationsfaktor von 0,3 (Feld BI, unterer Wert). Bei einer Eingriffs-Fläche von m 2 ergibt sich daraus eine erforderliche Ausgleichsfläche von m 2. In der nachfolgenden Auflistung sind die jeweils erforderlichen Ausgleichsflächen sowie deren Summe aufgelistet: Teilgebiete Feld Kompensationsfaktor Fläche (m 2 ) erforderliche Ausgleichsfläche (m 2 ) Grünland/Planung WA B I 0, Grünland/Verkehrsflächen (Planung) B 1 0, Verkehrsflächen (Bestand) Grünland/Öffentliche Grünflächen Grünland/Private Grünflächen Summe Seite 59

60 Die Auswahl geeigneter Flächen und naturschutzfachlicher Ausgleichs-Maßnahmen erfolgt auf der Grundlage des Anhanges TeilC des o.g. Leitfadens. Die Ausgleichsflächen befinden sich innerhalb des Planungsgebietes auf den Fl.-Nrn.287/7 (Teilfläche) und 288 (Teilfläche) der Gemarkung Lauben. Die interne Ausgleichsfläche wird ebenso wie die für die Bebauung vorgesehenen Flächen intensiv als Grünland genutzt. Die Flächen grenzen im Osten an den mit Gehölzen bestockten Bahndamm an. Östlich der Ausgleichsfläche verläuft ein verdolter Graben (siehe auch unter Punkt "Schutzgut Arten/Lebensräume"). Folgende Maßnahmen werden angestrebt (siehe auch Tabelle zu den Ausgleichsflächen): Der entlang des Plangebietes verlaufende verdolte Graben wird geöffnet und um das zukünftige Wohngebiet gelegt. Der neue Verlauf des Grabens wird leicht mäandrierend gestaltet und mit unterschiedlich geneigten Böschungen und Flachwasserzonen angelegt. Die Böschungsbereiche werden durch Initialpflanzung einer standortgerechten Krautvegetation begrünt und mit standortgerechten Gehölzen bepflanzt (u.a. Schwarz-Erle, Strauchweiden etc.). Auf der Grünlandfläche werden zudem drei landschafts- und standortgerechte Feldgehölze gepflanzt. Hierbei werden vorwiegend Sträucher (u.a. Hartriegel, Hasel, Liguster, Heckenkirsche, Schlehe, Hunds-Rose, Schwarzer Holunder, Wolliger Schneeball) verwendet. Einzelne Bäume (u.a. Stiel-Eiche, Vogelkirsche) werden als Überhälter eingestreut. Die Strauchpflanzungen sind in einem Pflanzraster von 1,50 m 1,50 m anzulegen. Um die gepflanzten Bäume ist ein Abstand von 2,00 m- 3,00 m einzuhalten. Die Sträucher sind in Gruppen von 3-5 Exemplaren pro Art zu pflanzen. Die Randbereiche der Feldgehölze sind mit unregelmäßig buchtigen Außenrändern als naturnahe Saumstrukturen auszubilden. Das verbleibende Grünland darf nicht gedüngt werden und ist 2-mal jährlich zu mähen (1. Schnitt Ende Juni, 2. Schnitt Anfang September). Das Mähgut ist zu entfernen. Zur Förderung des Artenreichtums kann gegebenenfalls eine gebietsheimische Saatgutmischung mit typischen Kennarten des artenreichen Grünlandes (Margerite, Wiesen-Salbei, Storchschnabel, Tag-Lichtnelke, Pippau, Blutwurz u.a.) auf die Fläche eingebracht werden Dem Eingriff aus dem Bebauungsplan werden 93,6% auf der Ausgleichsfläche zugeordnet, die verbleibenden 6,4 % werden auf das Ökokonto der Gemeinde Lauben eingebucht Die vorgesehenen Maßnahmen kompensieren die Beeinträchtigungen wie folgt: Der Verlust von Lebensraum (Intensivgrünland) wird durch die Schaffung vielfältigerer Lebensräume (naturnaher Graben, Feldgehölze, Extensivgrünland) ausgeglichen. Die Fläche weist nach Umsetzung der getroffenen Maßnahmen eine verbesserte Habitateignung auf. Vor allem für Kleinsäuger, Vögel, Insekten und Amphibien verbessert sich die Lebensraumqualität merklich. Die Anpflanzung von Gehölzen führt zu einer Verbesserung der Bodenstrukturen. Seite 60

61 Tabelle zu den Ausgleichsflächen Ausgleichsflächen Lage der Flächen Bestands-Situation der Flächen angestrebte Maßnahme oder Nutzung Ausgleichsfläche in m 2 Grünland im nordöstlichen Plangebiet intern intensiv genutzte Mähwiese, angrenzend Verlauf eines verrohrten Grabens Öffnung und Verlegung des Grabens in die Ausgleichsfläche, naturnahe Gestaltung des Gewässers; Pflanzung von Feldgehölzen; Extensivierung des Grünlandes Summe Die Maßnahmen ergeben einen Überschuss von 374 m 2 an Ausgleichsfläche. Der Überschuss an Ausgleichsfläche steht der Gemeinde Lauben für weitere Projekte zur Verfügung. Zur Sicherung der o.g. angestrebten Maßnahmen oder Nutzungen sind entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen, deren Einhaltung und Umsetzung zwingend sind Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Nr. 2d Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB) Standortalternativen Zu einer sehr frühen Phase der Entwicklung der Planung wurden unterschiedliche Alternativ- Standorte für die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes innerhalb des Gemeindegebietes diskutiert und abgewogen. Als Wohnbaufläche erscheint der überplante Bereich geeignet, v.a. auf Grund seiner zentralen Lage im Gemeindegebiet sowie der bereits vorgegebenen Siedlungsstruktur und der Erschließbarkeit über den vorhandenen "Schwabenweg". Der Bereich ist weder exponiert, noch greift er unnatürlich in die Landschaft ein. Nutzungskonflikte sind nicht gegeben oder lassen sich vollständig ausräumen. Das Ausmaß der Bebauung ist mit einer organischen Siedlungsentwicklung im Gesamtgemeindegebiet vereinbar. 2. Planungsalternativen Zu den Vorentwurfs-Alternativen siehe Punkt Hinsichtlich der Grabenöffnung und des geplanten Grabenverlaufs wurden zwei verschiedene Alternativen in Betracht gezogen. Gegenüber der letztlich weiter verfolgten, naturschutzfachlich geeigneteren Planung, sah eine zweite Alternative einen deutlich kürzeren zu öffnenden Gewässerabschnitt vor. Hierbei sollte der westlich des Bahndamms geöffnete Graben die Ausgleichsfläche Richtung Süden queren (anstelle um das gesamte Wohngebiet) und bereits nordöstlich des geplanten Wohngebietes wieder in den verdolten Abschnitt unterhalb des "Schwabenweges" münden. Seite 61

62 7.3 Zusätzliche Angaben (Nr.3 Anlage zu 2 Abs.4 sowie 2a BauGB) Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung (Nr. 3a Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB): Vom Büro Sieber wurde eine Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation durchgeführt. Verwendete Grundlagen für die Beurteilung der Schutzgüter und die Erarbeitung der grünordnerischen Maßnahmen waren die Hefte "Der Umweltbericht in der Praxis Leitfaden zur Umweltprüfung in der Bauleitplanung" der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern sowie "Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft Ein Leitfaden" des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen Die Abarbeitung der Eingriffsregelung erfolgt nach dem Leitfaden zur Eingriffs-Regelung in der Bauleitplanung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen Folgende umweltbezogene Stellungnahmen liegen vor: Ergebnisvermerk vom zum frühzeitigen Behördenunterrichtungs-Termin am mit Stellungnahmen der Unteren Naturschutzbehörde, der Unteren Immissionsschutzbehörde und des Wasserwirtschaftsamtes. Baugrunderkundung, Gutachten, Neubaugebiet Schwabenweg der Geo-Consult Sauter+Stüber GmbH, Blaichach, vom Schwierigkeiten bei Zusammenstellung der Angaben (Nr. 3a Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB): Es liegen keine exakten Informationen zu den geologischen und hydrologischen Verhältnissen sowie zur Beschaffenheit des Baugrunds vor Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt bei der Durchführung der Planung (Nr. 3b Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB, 4c BauGB): Die Maßnahmen zur Reduzierung der Auswirkungen auf die Umwelt sind durch planungsrechtliche Festsetzungen gesichert Die Ausführung der Kompensationsmaßnahmen wird von der Gemeinde Lauben erstmalig ein Jahr nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes bzw. Anlage der Erschließung, Infrastruktur und Wohnbauflächen und erneut nach drei Jahren durch Ortsbesichtigung geprüft. Hierbei kann auch überprüft werden, ob nach der Umsetzung des Bebauungsplanes unvorhergesehene nachteilige Umweltauswirkungen aufgetreten sind. Gegebenenfalls ist von der Gemeinde zu klären, ob geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden können. Da die Gemeinde darüber hinaus kein Seite 62

63 eigenständiges Umweltüberwachungssystem betreibt, ist sie auf entsprechende Informationen der zuständigen Umweltbehörden angewiesen Zusammenfassung (Nr. 3c Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB): Es handelt sich um ein allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer zulässigen GRZ zwischen 0,28 und 0, Der überplante Bereich umfasst 2,61 ha Es befindet sich kein Schutzgebiet innerhalb des Planungsgebietes. Etwa 200m nördlich des Plangebietes befindet sich das kartierte Biotop "Feuchtwald auf entwässertem Moorstandort östlich Schwarzenbühlers" (Nr ). Gut 200 m nordöstlich des Plangebietes liegt das Biotop "Kiesgruben nördlich Heising" (Nr , Teilflächen ). Die Biotope erfahren keine nachhaltigen oder erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung Es befinden sich nur Flächen mit geringer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild im Plangebiet. Die Flächen werden intensiv als Grünland genutzt. Südlich und westlich befindet sich bestehende Bebauung, im Osten grenzt ein Bahndamm an das Plangebiet an. Der östlich des Plangebietes in verdolter Form verlaufende Gewässerabschnitt wird im Zuge der Planung geöffnet und nördlich und westlich um das zukünftige Baugebiet gelegt. Die Durchführung der Planung wirkt sich auf das Schutzgut Arten/Lebensräume (Überbauung von Grünland), das Schutzgut Boden (Versiegelung durch Baukörper) sowie auf das Schutzgut Landschaftsbild (Bebauung in Ortsrandlage) aus. Bei Nicht-Durchführung der Planung werden die Flächen weiterhin als Grünland genutzt Die geplanten Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung beinhalten hauptsächlich folgende Punkte: naturnahe Gestaltung privater Grünflächen sowie der Wohn- und Nutzgärten; Eingrünung der Wohnstraßen und Wohnwege; Ausschluss von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei; Reduzierung des Versiegelungsgrades durch Verwendung versickerungsfähiger Beläge Die Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a BauGB erfolgt nach dem Regelverfahren des Leitfadens zur Eingriffs-Regelung in der Bauleitplanung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen. Der erforderliche Ausgleichsbedarf beträgt 5.499m 2 und kann vollständig innerhalb des Plangebietes abgedeckt werden Zum Zeitpunkt der Planaufstellung lagen keine genauen Informationen zu den geologischen und hydrologischen Gegebenheiten vor Die Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt bei der Durchführung der Planung (Abs.3b Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB) sind durch planungsrechtliche Festsetzungen gesichert. Seite 63

64 8 Begründung Bauordnungsrechtlicher Teil 8.1 Örtliche Bauvorschriften Regelungen über die Gestaltung der Gebäude Die Dachformen für den Hauptbaukörper beschränken sich auf das Satteldach. Diese Dachform entspricht den landschaftlichen und örtlichen Vorgaben. Die bestehenden Gebäude im südlich angrenzenden Bereich weisen ebenfalls Satteldächer auf. Es erfolgt eine Klarstellung zu den unterschiedlichen Ausprägungen dieser Dachform. Gleichzeitig sind Vorschriften zur Dachform getroffen, die eine auf den Einzelfall angepasste Bauform ermöglichen. Dies betrifft in erster Linie die untergeordneten Bauteile wie Dachgaupen, Garagen und Nebengebäude. Für Garagen sind neben dem Satteldach abweichend auch Pultdächer zulässig. Für Grenzgaragen und grenznahe Garagen sind weiterhin auch Flachdächer zulässig. Dies erscheint auf Grund der beschränkten maximalen Höhe von Garagen notwendig. Regelungen für grundstücksübergreifende Gebäude mit einheitlicher Dachform und gleicher Firstrichtung (z.b. Doppel-, oder Reihenhaus) bezüglich einer einheitlichen Dachneigung oder eines profilgleichen Anbaus werden nicht getroffen, da solche Regelungen erfahrungsgemäß Probleme im bauaufsichtlichen Verfahren nach sich ziehen. Die Einengung auf eine einzelne Gradzahl stellt hierfür ebenfalls keine sinnvolle Alternative dar. Die Regelungen für Dachaufbauten entbinden nicht von der Beachtung anderer bauordnungsrechtlicher Vorschriften, speziell den Vorschriften zu den Abstandsflächen und den Vorschriften zum Brandschutz Das Spektrum für Dachneigungen ist im Sinne der Bauherrschaft breit gefasst. Es entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. Durch die Festsetzungen einer maximalen Wand- und Firsthöhe können Gebäude mit zwei Vollgeschoßen mit einer flachen Dachneigung, sowie Gebäude mit einem Voll- und einem Dachgeschoß mit Kniestock und einer steileren Dachneigung ermöglicht werden Das Regelungs-Konzept für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbauten beschränkt sich auf Vorgaben zu den Ausmaßen und Abständen dieser Bauteile. Eine Koppelung mit der Gebäudelänge wird dabei vermieden, da die Gebäudelänge unter Umständen nicht eindeutig definierbar und damit bestimmbar ist. Ab einer Dachneigung von 24 sind Dachaufbauten zulässig. Für Dachneigungen unter 24 sind Dachgaupen nicht zulässig und in der Regel nicht erforderlich bzw. nicht sinnvoll. Obwohl die Regelungen ein Maximum an Gestaltungsfreiheit und Planungs-Sicherheit darstellen, kann davon ausgegangen werden, dass Beeinträchtigungen für das Ortsbild nicht zu erwarten sind Die Regelung über die Dachüberstände trägt dazu bei, landschaftsgebundenes Bauen umzuset- Seite 64

65 zen. Zeitgemäße Bauformen werden hierdurch in keiner Weise ausgeschlossen Die Festsetzung einer max. Kniestockhöhe ist nicht erforderlich. Für die Gebäudehöhe sind Vorgaben zur Wand- und Firsthöhe ausreichend Die Vorschriften über Materialien und Farben orientieren sich einerseits an den umliegenden, landschaftsgebundenen Bauformen. Andererseits lassen sie der Bauherrschaft jedoch ausreichend gestalterischen Spielraum. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun sowie Betongrau bis Anthrazitgrau führt zu einem homogenen und ruhigen Gesamtbild des Ortes. Die Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die landschaftliche Situation ein. Weiterhin sind für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie die hierfür erforderlichen bzw. üblichen Farben zulässig Auf die Festsetzung eines Längen/Breiten-Verhältnisses für die Baukörper wird verzichtet. Aus den o.g. Gründen wäre auch hier der Vollzug auf Grund der u.u. nicht eindeutig bestimmbaren Bezugs-Größen in Frage gestellt Regelungen über die Gestaltung der Freiflächen in den Baugebieten (Baugrundstücke) Auf eine Vorschrift zur Geländemodellierung wird verzichtet. Auf Grund der höher gelegenen Erschließungsstraße wird eine Geländeauffüllung im Bereich der Baugrundstücke erforderlich werden Auf Grund der beabsichtigten Durchlässigkeit der Freiflächen ist der Ausschluss von stark trennenden Elementen erforderlich. Einfriedungen sind deshalb in einer möglichst durchlässigen Bauweise auszuführen, Mauern als Einfriedungen werden daher ausgeschlossen. 8.2 Sonstige Regelungen Abstandsflächen Für die Abstandsflächen werden in jedem Fall die Regelungen des Art.6 Abs.5 Satz1 und 2 BayBO zu Grunde gelegt. Dies ist sinnvoll, um Beeinträchtigungen der Belichtungs- und Belüftungs-Situation speziell in Bezug auf die flexible Handhabung der überbaubaren Grundstücksflächen zu vermeiden Stellplätze und Garagen Die Festsetzung eines Stauraumes vor Garagen ist speziell auf den Winterdienst abgestellt Die Vorschriften zur Anzahl der Stellplätze sind als Ergänzung der gesetzlichen Vorschriften und als eine auf die individuelle Bedarfs-Situation zugeschnittene Regelung erforderlich, denn es ist davon auszugehen, dass auf Grund der allgemein gestiegenen Motorisierung und der zu erwar- Seite 65

66 tenden Bevölkerungs-Struktur ein erhöhter Stellplatzbedarf vorliegen wird Auf Grund der Lage des Gebietes im ländlichen Raum ist erfahrungsgemäß mit einer hohen Mobilität der zu erwartenden jungen Familien zu rechnen. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen hat sich die hier angewandte Regelung bewährt, da sie bereits bei sehr kleinen Wohnungsgrößen die Schwelle zum Nachweis von mehr als einem Stellplatz sieht. Bei den überplanten Bereichen ist zu erwarten, dass auf Grund der Bevölkerungs-Struktur ein überdurchschnittliche Stellplatzbedarf gegeben sein wird. Dieser kann innerhalb der geplanten Erschließungsanlage nicht gedeckt werden, da die Ausformung der Straßen und Wege nur beschränkte Regelquerschnitte zulässt. Seite 66

67 9 Begründung Sonstiges 9.1 Umsetzung der Planung Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind bereits erfolgt Die Gemeinde beabsichtigt, die überwiegenden Flächenanteile in ihr Eigentum zu bringen und an geeignete Bauwerber weiter zu veräußern Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen sowie des beschränkten Ausmaßes der zusätzlichen Bebauung nicht erkennbar. Die infrastrukturellen Einrichtungen sind geeignet, die zusätzlichen Einwohner bzw. Einrichtungen zu versorgen Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der freien Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.b. Ausblick). Auf Grund der getroffenen Festsetzungen (Höhenbeschränkungen, überbaubare Grundstücksflächen) sind diese Auswirkungen als akzeptabel zu bewerten. 9.2 Erschließungsrelevante Daten Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 2,61 ha Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 1,53 58,6 % Öffentliche Verkehrsflächen mit Begleitflächen 0,30 11,5 % Öffentliche Verkehrsflächen Bestand (Schwabenweg) 0,11 4,2 % Öffentliche Grünflächen 0,08 3,1 % Öffentliche Grünflächen als Ausgleichsflächen 0,59 22,6 % Seite 67

68 Verhältnis von Erschließungsfläche zur Nettobaufläche (innerhalb des Baugebietes): 19,6% Voraussichtliche Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: Voraussichtliche Nettowohnungsdichte pro ha: 17, Voraussichtliche Anzahl der unterzubringenden Einwohner im Wohngebiet (Haushaltsziffer 2,5): 67, Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an: gemeindliche Kanalisation Wasserversorgung durch Anschluss an: gemeindliche Wasserleitungen Stromversorgung durch Anschluss an: Allgäuer Überlandwerk (AÜW) Müllentsorgung durch: Zweckverband für Abfallwirtschaft, Kempten (ZAK) Kostenschätzung für die gesamte Erschließung im Geltungsbereich (incl. Umsatzsteuer): Straßenbau ,- Kanalbau auf Basis Rigolensystem mit HA-öffentlicher Anteil ,- Wasserleitung mit HA öffentlicher Anteil ,- Straßenbeleuchtung ,- Bachöffnung ,- Öffentliche Grünflächen ,- Interne Ausgleichs-Maßnahmen ,- Gesamt , Die Gemeinde beabsichtigt, die anfallenden Kosten zur Herstellung der Erschließungsanlage nach BauGB (Straßen, Straßen-Entwässerung, Straßen-Beleuchtung) im Rahmen der Grundstücksveräußerung in Rechnung zu stellen (so genannte Ablöseverträge). Seite 68

69 9.3 Zusätzliche Informationen Planänderungen Bei der Planänderung vom fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öffentlichen Gemeinderats-Sitzung vom wie folgt Berücksichtigung. Herausnahme des geplanten Bachlaufes im Bereich der öffentlichen Grünfläche im Süden redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Bei der Planänderung vom wurden die Ergebnisse der Abwägung aus der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden eingearbeitet. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Gemeinderatsprotokoll bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Gemeinderats-Sitzung vom enthalten): Herausnahme der öffentlichen Grünfläche entlang des "Ellensberger Weges" mit Zurücknahme des Geltungsbereiches Veränderung der Lage und der Größe der Verkehrsflächen als Begleitflächen im zentralen Bereich mit Anpassung weiterer Festsetzungen (Baugrenze, Abgrenzung WA, Parkplatz, Baumstandort) Begradigung der Grundstücksgrenze bei Grundstück Nr.24 und Änderung der Lage des öffentlichen Fußweges mit Anpassung der öffentlichen Grünflächen sowie Aufnahme einer Verkehrsfläche als Begleitfläche Überarbeitung der festgesetzten Wand- und Firsthöhen über NN Überarbeitung der Festsetzung zur maximalen Höhe von Garagen Überarbeitung der Festsetzung zur maximalen Gesamthöhe von Nebengebäuden Überarbeitung der Festsetzung zu Niederschlagswasser und Bodenschutz Änderung der Festsetzung zu Pflanzungen in den öffentlichen Flächen Ergänzung der Festsetzung zur Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft; Ausgleichsfläche/Ausgleichsmaßnahme Aufnahme der Festsetzung zur Oberkante des geplanten Geländes über NN Aufnahme der Festsetzung zu Erdgeschoß-Fußbodenhöhe über NN als Mindestwert Aufnahme zusätzlicher Hinweise zur Deutschen Bahn sowie zur Behandlung von Niederschlagswasser und Ergänzung der Hinweise Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Seite 69

70 Bei der Planänderung vom wurden die Ergebnisse der Abwägung aus der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden eingearbeitet. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Gemeinderatsprotokoll bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Gemeinderats-Sitzung vom enthalten): Aufnahme der Festsetzung einer privaten Grünfläche anstelle einer Teilfläche der öffentlichen Grünfläche als Ortsrandeingrünung mit Überarbeitung der festgesetzten Baumstandorte redaktionelle Änderung der Festsetzung zur maximalen Höhe von Garagen Aufnahme der Dachform Flachdach für Grenzgaragen und grenznahe Garagen Klarstellung der Dachneigung von Flachdächern Überarbeitung der Verweise auf die Rechtsgrundlagen Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Seite 70

71 10 Begründung Auszug aus übergeordneten Planungen Ausschnitt aus dem Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006, Karte Anhang 3 "Strukturkarte"; Darstellung als " Stadt- und Umlandbereich im ländlichen Raum" Ausschnitt aus dem Regionalplan Allgäu, Karte Natur und Landschaft, keine Festlegung getroffen Auszug aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan, Darstellung als Wohnbaufläche, Grünfläche sowie Flächen für die Landwirtschaft Seite 71

72 11 Begründung Bilddokumentation Blick von Nordosten entlang des "Schwabenweges" über das Planungsgebiet. Im Hintergrund das Anwesen "Schwabenweg 4" sowie rechts davon die südlich angrenzende ehemalige Hofstelle. Blick von Norden über das Planungsgebiet. Links im Bild die bestehende Bebauung östlich des "Schwabenweges", im Hintergrund die südlich angrenzende Bebauung "Am Drumlin" sowie das Anwesen "Schwabenweg 4". Blick von Südwesten über das Planungsgebiet. Rechts im Bild das Anwesen "Schwabenweg 4", im Hintergrund die bestehende Bebauung östlich des "Schwabenweges". Seite 72

73 Blick von Westen über das Plangebiet auf das bestehende Anwesen "Schwabenweg 4". Rechts im Bild der "Ellensberger Weg". Blick von Westen entlang des "Ellensberger Weges". Rechts im Bild die im Süden an das Planungsgebiet angrenzende, bestehende Bebauung "Am Drumlin". Blick von Südwesten auf einen Teilbereich der als Ausgleichsfläche festgesetzten öffentlichen Grünfläche im Norden entlang der Bahnlinie sowie des bestehenden Fuß- und Radweges. Seite 73