Bauordnung für Berlin geändert: Was Bauherren wissen sollten

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1 Bauordnung für Berlin geändert: Was Bauherren wissen sollten Das Bauen wird schwieriger, das Zweckentfremdungsverbot wird ausgeweitet Executive Summary > Das Vierte Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin gilt seit dem > Das Abstandsflächenrecht wird verschärft > Die Anforderungen an die Beseitigung von Gebäuden mit Wohnraum werden erhöht > Die Beteiligung der Nachbarn baulicher Anlagen in der Nähe von Störfallbetrieben wird ausgeweitet > Die Geltungsdauer von Baugenehmigungen und Vorbescheiden wird verkürzt > Das Zweite Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (GVBl. vom , S. 211) erschwert den Abriss zusätzlich I. Regelungsanlass Am hat das Abgeordnetenhaus Berlin das Vierte Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin beschlossen (GVBl. vom , S ). Ausweislich der Gesetzesbegründung bereits vom (Drs. 18/0011) war Regelungsanlass für die Änderung der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) die Neufassung der Musterbauordnung (MBO) vom Die Änderung der MBO wiederum war Folge eines Urteils des Gerichtshofes der Europäischen Union (EuGH) vom (Rs. C- 100/13), das eine Anpassung der Bauordnungen der Bundesländer an das europäische Bauproduktenrecht erforderlich machte. Dem EuGH zufolge hat die Bundesrepublik Deutschland durch die Bauregellisten, auf die die Bauordnungen der Bundesländer verweisen, mit den europäischen Bauproduktnormen unvereinbare Anforderungen an Bauprodukte aufgestellt, wie etwa in Hinblick auf deren Brand- und Glimmverhalten. Die Neufassung der MBO trifft zudem über das europäische Recht hinausreichende Regelungen für die Bauwerkssicherheit. II. Inkrafttreten Anzuwenden sind die Bestimmungen der BauO Bln neuer Fassung (n.f.) auf alle Vorhaben mit Antragstellung ab Inkrafttreten des Gesetzes am Allerdings besteht die Option, das neue materielle Recht soweit günstiger schon auf anhängige Verfahren anzuwenden. Für das Bauproduktenrecht gelten außerdem besondere Übergangsregelungen. III. Die Neuregelungen im Einzelnen 1. Anforderungen an die Nachhaltigkeit erhöht 3 BauO Bln alter Fassung (a.f.) regelte bisher, dass Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten sind, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. 3 BauO Bln n.f. fügt dem das Gebot hinzu, dass die natürlichen Ressourcen dabei nachhaltig genutzt werden, umweltverträgliche Rohstoffe und Sekundärstoffe verwendet werden, und die Anlagen die allgemeinen Anforderungen ihrem Zweck entsprechend dauerhaft erfüllen und die Nutzbarkeit für alle Menschen gewährleistet ist. 3 BauO Bln n.f. bezieht sich dabei nun auf die Grundanforderungen an Bauwerke gemäß Anhang I der Verordnung (EU) Nr. 305/2011 (EU- Bauproduktenverordnung). Ferner müssen Baustoffe und Teile des Bauwerks nach Abbruch weitestmöglich weiterverwendbar oder recyclebar sein. 1

2 Die Neuregelung fügt dem bislang bestehenden Gefährdungsverbot für die öffentliche Sicherheit und Ordnung bei Baumaßnahmen nun also ein Nachhaltigkeitsgebot hinzu. Dabei stellt 3 BauO Bln n.f. lediglich klar, was aufgrund der EU- Bauproduktenverordnung seit ihrem Inkrafttreten am gemäß Art. 288 Abs. 1 AEUV ohnehin bereits unmittelbar in jedem EU-Mitgliedstaat galt. 2. Verschärfung des Abstandsflächenrechts In 6 Abs. 9 S. 1 BauO Bln n.f. wurde Nr. 6 eingefügt. Die Neuregelung verschärft die Anforderungen für den Abriss und Neubau von Gebäuden mit Wohnraum, die die Abstandsflächen nicht einhalten. Der Ersatz bestehender Gebäude muss innerhalb der bisherigen Abmessungen erfolgen und dies neuerdings bei Gebäuden mit Wohnraum zudem unter Beibehaltung des Maßes der baulichen Nutzung. Nur dann ist die Nichteinhaltung der Abstandsflächen unbeachtlich. Bislang galt bei Ersatz eines rechtmäßig bestehenden Gebäudes innerhalb der bisherigen Abmessungen, dass die Nichteinhaltung der Abstandsflächen zulässig sei und zwar ohne die erhöhten Anforderungen bei Wohnnutzung. Die Neuregelung schränkt die Privilegierung der Neuerrichtung eines abgerissenen Gebäudes am selben Ort, die erst mit der letzten Änderung der Bauordnung für Berlin zum erfolgte, wieder ein. Vor allem das nunmehr starre Nutzungsmaß wird den Abriss für einen Ersatzneubau erschweren und somit eine städtebauliche Verdichtung künftig sicherlich einschränken. 3. Einschränkungen von Bauarten und Bauprodukten Generell sieht 16a BauO Bln n.f. in Abs. 1 vor, dass Bauarten (i.s.v. 2 Abs. 11 BauO Bln n.f.) nur angewendet werden dürfen, wenn bei ihrer Anwendung die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Instandhaltung während einer dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitdauer die Anforderungen der BauO Bln n.f. oder auf Grund der BauO Bln n.f. erfüllen und für ihren Anwendungszweck tauglich sind. 16a Abs. 2 BauO Bln n.f. enthält einen Anwendungsvorbehalt speziell zu nicht geregelten Bauarten und begründet das Erfordernis einer allgemeinen Bauartgenehmigung durch das Deutsche Institut für Bautechnik (Nr. 1) oder einer vorhabenbezogenen Bauartgenehmigung durch die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung (Nr. 2). 16b BauO Bln n.f. stellt wiederum allgemeine Anforderungen für die Verwendung von Bauprodukten (i.s.v. 2 Abs. 10 BauO Bln n.f.) auf. Der ebenso neu eingefügte 16c BauO Bln richtet sich an Bauprodukte mit CE-Kennzeichnung. Weitere Anforderungen für die Verwendung von Bauprodukten werden in dem geänderten 17 BauO Bln n.f. mit dem Erfordernis von Verwendbarkeitsnachweisen aufgestellt. 19 BauO Bln n.f. erleichtert wiederum die Zulassungsanforderungen für Bauprodukte, die nach allgemein anerkannten Prüfverfahren beurteilt werden und verlangt anstelle einer allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung nur ein allgemeines bauaufsichtliches Prüfzeugnis. Durch 25 BauO Bln n.f. werden zudem besondere Anforderungen an die Zertifizierung und Sachkunde für die Herstellung besonderer Bauprodukte, etwa bei der Überwachung von deren Einbau, Transport, Instandhaltung und Reinigung, normiert. Die neuen Anforderungen an Bauprodukte und Bauarten werden durch neue Nachweispflichten ergänzt, sodass Bauherren ( 53 BauO Bln n.f.) bzw. Unternehmer ( 55 BauO Bln n.f.) die entsprechenden Unterlagen zu den verwendeten Bauprodukten und angewendeten Bauarten bereitzuhalten haben. 4. Holzbauweise nun zulässig Gemäß 26 Abs. 3 BauO Bln n.f. sind jetzt tragende oder aussteifende sowie raumabschließende Bauteile, die hochfeuerhemmend oder feuerbeständig sein müssen, auch in Holzbauweise zulässig, wenn die erforderliche Feuerwiderstandsfähigkeit gewährleistet wird. Die Neuregelung ermöglicht es, etwa Decken, Trennwände oder Stützen aus Holz als brennbarem Baustoff ohne Brandschutzbekleidung zu errichten. Auch wird bei Gebäuden über sieben Meter Höhe des obersten Fußbodens die Holzbauweise zulässig. Vor allem mit Blick auf den nunmehr möglichen mehrgeschossigen Holzbau beurteilt die Baubranche diese Änderung positiv. 5. Genehmigungspflicht für Rückbau von Gebäuden mit Wohnraum Entsprechend der neu eingefügten Genehmigungspflicht für die Beseitigung von Gebäuden mit Wohn- 2

3 raum in 59 Abs. 1 BauO Bln n.f. wird mit 63b BauO Bln n.f. ein Genehmigungsverfahren für die Beseitigung von Gebäuden mit Wohnraum eingeführt (und die bisherige Verfahrensfreiheit durch 61 Abs. 3 BauO Bln n.f. aufgehoben). Danach ist der Rückbau abhängig von der Einhaltung der Vorgaben des neuen Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes sowie anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen, soweit wegen der Genehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlichrechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird. Ein weiteres Hindernis für die Beseitigung besteht nun vor allem, wenn der Abriss nur bei Schaffung von Ersatzwohnraum zulässig ist: Dann ist die Abrissgenehmigung erst zu erteilen, wenn auch die Baugenehmigung für das Gebäude mit Ersatzwohnraum vorliegt. 6. Genehmigungsverfahren modifiziert Die Neuregelungen in 63, 64 BauO Bln zur Prüfung von Zweckentfremdung von Wohnraum im (vereinfachten) Genehmigungsverfahren gehen einher mit dem neuen Zweckentfremdungsverbot- Gesetz. So sieht die eingefügte Nr. 4 in 64 BauO Bln n.f. zum Baugenehmigungsverfahren vor, dass nun auch die Erhaltung der Vorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum geprüft wird. Ebenso gilt dies nach 63 S. 1 Nr. 4 BauO Bln n.f. für das vereinfachte Genehmigungsverfahren. 7. Nachbarbeteiligung ausgeweitet Die Vorgaben zur Beteiligung der Nachbarn und der Öffentlichkeit wurden mit 70 BauO Bln n.f. ausgeweitet. Die Regelung wurde erst mit der letzten Änderung der Bauordnung für Berlin vom eingefügt. Fakultativ ist die Nachbarbeteiligung für bauliche Anlagen, die auf Grund ihrer Beschaffenheit oder ihres Betriebes geeignet sind, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft zu gefährden, zu benachteiligen oder zu belästigen. Zwingend notwendig ist die Nachbarbeteiligung nur gemäß 70 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 BauO Bln n.f für Fälle von Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung bestimmter baulicher Anlagen in der Nähe von Störfallbetrieben i.s.d. 3 Abs. 5a BImSchG. Dann ist das Bauvorhaben öffentlich bekannt zu machen. Damit weitet die Neuregelung die Nachbarbeteiligung - beschränkt auf den Anwendungsbereich der Richtlinie 2012/18/EU (sog. Seveso-III- Richtlinie) - aus. In Berlin würden derzeit die Betriebsbereiche von immerhin 29 Anlagen in den Anwendungsbereich der Neuregelung fallen. Dies stimmt mit dem Bauplanungsrecht und dem BauGB-Änderungsgesetz 2017 überein. Denn auch dessen 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. c BauGB sieht vor, dass Gebietsfestsetzungen im Bebauungsplan zum Schutz vor den Folgen eines etwaigen von einem benachbarten Betriebsbereich i.s.d. 3 Abs. 5a BImSchG ausgehenden Störfalles getroffen werden müssen. Zudem soll gemäß 70 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BauO Bln n.f. bei öffentlich zugänglichen Anlagen innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstandes eines Störfallbetriebes erst der Schwellenwert von zusätzlich 50 Besuchern das Verfahren und die Öffentlichkeitsbeteiligung auslösen. Insoweit besteht nun also eine Mindestgröße anders als nach dem bisherigen Rundschreiben der Berliner Bauaufsicht, nach dem jede neue Verschlechterung berücksichtigt worden wäre. 70 Abs. 5 BauO Bln n.f. schränkt die Nachbarbeteiligung wiederum ein, indem die Regelung den Ausschluss aller öffentlich-rechtlichen Einwendungen mit Ablauf von zwei Wochen ab Ende der Auslegungsfrist vorsieht. Jedoch ist, trotz des unklaren Bezuges, 70 Abs. 5 S. 4 BauO Bln n.f. unionsrechtskonform so zu verstehen, dass der Ausschluss für umweltbezogene Einwendungen, 70 Abs. 5 S. 3 Hs. 2 BauO Bln n.f., jedenfalls nicht solche im gerichtlichen Verfahren betreffen kann, sondern diejenigen im behördlichen Genehmigungsverfahren (vgl. EuGH Urteil vom Rs. C-137/14). 8. Geltungsdauer der Baugenehmigung verkürzt 73 Abs. 1 S. 1 BauO Bln n.f. sieht vor, dass die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde (Nr. 1). Bisher hatte der Bauherr dafür drei Jahre Zeit. Ebenso erlischt die Baugenehmigung, wenn das Bauvorhaben nach Ablauf von sechs Jahren nach ihrer Erteilung nicht fertig gestellt wurde (Nr. 2). Bislang waren es sieben Jahre. 9. Geltungsdauer des Vorbescheides verkürzt Gemäß 75 Abs. 1 S. 2 BauO Bln n.f. gilt der Vorbescheid nunmehr nur noch zwei statt wie bisher drei Jahre. Gleichzeitig verkürzt 75 Abs. 1 S. 3 3

4 BauO Bln n.f. die jeweils einjährige Verlängerungsmöglichkeit auf maximal zwei Mal. Auch diese Regelung erhöht den zeitlichen Druck auf die Bauherren zusätzlich. Hier verdeutlicht sich der städtebauliche Wille des Gesetzgebers, die Projektträger zum raschen Baubeginn anzuhalten und möglichem spekulativem Agieren am Immobilienmarkt entgegenzuwirken. 10. Keine Verfahrenserleichterungen für Bauvorhaben in der Nähe von Störfallbetrieben Zur bauaufsichtlichen Zustimmung normiert 77 Abs. 1 S. 4 BauO Bln n.f., dass das Zustimmungsverfahren für Bauvorhaben der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung bestimmter baulicher Anlagen in der Nähe von Störfallbetrieben gemäß 70 Abs. 3 S. 2 BauO Bln n.f. nicht entfällt. Außerdem besteht für jene Vorhaben keine Genehmigungsfreistellung, wie nunmehr 62 Abs. 1 BauO Bln n.f. in identischem Wortlaut, zu 70 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 BauO Bln n.f., mit Ausnahme von Sonderbauten, regelt. 11. Nachhaltigkeitsanforderungen über Technische Baubestimmungen konkretisierbar 86a BauO Bln n.f. regelt nun, dass die Anforderungen aus 3 BauO Bln n.f. hinsichtlich der Nachhaltigkeit baulicher Maßnahmen durch die Senatsverwaltung über Technische Baubestimmungen durch Verwaltungsvorschriften konkretisiert werden können. Dies ist mit Wirkung zum durch die Anlage zur Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VV TB Bln vom 19. April 2018, ABl. S. 2095) bereits geschehen. 86a Abs. 2 BauO Bln n.f. nennt zudem Beispiele für die Konkretisierung. Ferner setzt 86a Abs. 3 BauO Bln n.f. eine Gliederung der Technischen Baubestimmungen anhand der Grundanforderungen aus Anhang I der Bauproduktenverordnung voraus. 86a Abs. 4 und Abs. 5 BauO Bln n.f. stellen weitere Formerfordernisse für eine Konkretisierung auf. IV. Verschärftes Zweckentfremdungsverbot- Gesetz beschlossen Ebenso am hat das Berliner Abgeordnetenhaus das Zweite Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes beschlossen (GVBl. vom , S. 211, ZwVbG n.f.). 1. Wiederherstellungsgebot und Ersatzwohnraum Im Fall eines Wohngebäude-Rückbaus bestimmt 3 Abs. 1 S. 4 ZwVbG n.f. die Anforderungen an den zu schaffenden Ersatzwohnraum, denn der angemessene Ersatzwohnraum muss nun grundsätzlich in räumlicher Nähe zu dem zweckentfremdeten Wohnraum oder jedenfalls in demselben Bezirk geschaffen werden. In Verbindung mit dem Wiederherstellungsgebot in 4 Abs. 2 ZwVbG n.f. bedeutet dies eine weitere Erschwernis für Abriss zum Neubau. Denn wenn der Verfügungsberechtigte nach einer Wohnraumveränderung keine Wiederherstellung des früheren oder gleichwertigen Zustandes schafft, soll das Bezirksamt als Kompensation die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum oder die Zahlung eines Ausgleichsbetrages verlangen i.s.v. 3 Abs. 1 S. 2 und S. 3 ZwVbG n.f. Zusammen mit den Neuregelungen zum Abstandsflächenrecht ( 6 BauO Bln n.f.) und zur Genehmigungspflicht für Abriss ( 63 b BauO Bln n.f.) erschwert das neue Zweckentfremdungsverbot- Gesetz die Beseitigung von Wohngebäuden für Ersatzneubau deutlich. 2. Wegfall der Genehmigungsfiktion Mit der Streichung von 3 Abs. 4 und Abs. 5 ZwVbG n.f. entfällt die Genehmigungsfiktion, dass bei Nichteinhaltung der Frist von maximal 14 Wochen ein Antrag auf Zweckentfremdung automatisch als durch die Behörde genehmigt galt. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Genehmigungen aufgrund zu langer Bearbeitungszeit oder zeitaufwändiger Ermittlungen ohne die notwendige Prüfung wirksam werden können. V. Fazit Die geplanten Änderungen werden bei der Projektentwicklung frühzeitig bedacht werden müssen. Positiv ist die nunmehr in der BauO Bln verankerte Holzbauweise zu bewerten. Dies erweitert die Möglichkeiten im mehrgeschossigen Städtebau. Im Übrigen muss das Urteil zu dem Änderungsgesetz der BauO Bln aber verhalten ausfallen. Denn das verschärfte Abstandsflächenrecht stellt vor allem mit dem vorgegebenen Nutzungsmaß hohe 4

5 Hürden für den Ersatzneubau auf. Auch in Fällen der Zweckentfremdung von Wohnraum werden Rück- und Neubau erheblich erschwert. Die städtebaulich gewünschte Nachverdichtung lässt sich somit nur schwer erreichen. Auch die Ausweitung der Nachbarbeteiligung begründet zusätzliche Risiken, denn die Nachbarn von heute sind nicht selten die Kläger von morgen. Dr. Frank-Florian Seifert Rechtsanwalt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Standort Berlin 5

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