ANLAGE ZUM STADT BAD AIBLING BEBAUUNGSPLAN MIT GRÜNORDNUNG NR. 98 "NÖRDLICH DER MÜNCHNER STR." BEGRÜNDUNG Auszug aus B-Plan Nr. 98 - Planzeichnung
INHALT: I. ALLGEMEINES 1. Lage des Planungsgebietes Seite 3 2. Planungsanlass Seite 3 II. BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGS- UND GRÜNORDNUNGSPLAN 1. Planungsrechtliche Ausgangslage Seite 4 2. Städtebauliche Situation Seite 5 3. Infrastruktur Seite 5 4. Städtebauliches Konzept Seite 6 5. Grünordnung Seite 9 6. Schallschutz Seite 9-2-
I. ALLGEMEINES 1. LAGE DES PLANGEBIETES / GELTUNGSBEREICH Das Plangebiet liegt westlich des Ortskerns der Stadt Bad Aibling und wird begrenzt im Süden von der Münchner Straße, im Westen von der Maxlrainer Straße und im Osten von der Flurnummer 331. Der Geltungsbereich umfasst die Flurnummern: 1196, 1138/4, 333, 332, 332/2. 2. PLANUNGSANLASS Die Stadt Bad Aibling beabsichtigt im Plangebiet eine Neuordnung der gesamten Bebauung. Des Weiteren soll das städtebauliche Umfeld neu geordnet werden. -3-
II. BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGS- UND GRÜNORDNUNGS- PLAN 1. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 1.1. FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Die Flächen des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind im derzeitigen Flächennutzungsplan der Stadt Bad Aibling als Mischgebiet dargestellt. 1.2. BESTEHENDE RECHTSVERHÄLTNISSE Für das Planungsgebiet existiert kein rechtsgültiger Bebauungsplan. 1.3. BESITZ- UND EIGENTUMSVERHÄLTNISSE Die den Planungsbereich betreffenden Flurstücksnummern befinden sich im Eigentum drei unterschiedlicher Besitzer. Areal 1: -Eigentümer 1: 1196,1138/4 Areal 2: -Eigentümer 2: 333 -Eigentümer 3: 332, 332/2-4-
2. STÄDTEBAULICHE SITUATION 2.1 VORHANDENE BAUSTRUKTUR Im Geltungsbereich des B-Plans befindet sich an der Münchner Straße östlich, Areal 2, ein Gewerbebetrieb mit mehreren 2-3 geschossigen Gebäuden und Garagenanlagen. Auf der Grundstücksfläche, zugewandt Richtung Münchner Straße / Maxlrainer Str., Areal 1, befinden sich ein leerstehendes Wohn- und Geschäftshaus mit Nebengebäuden. 2.2. OBERFLÄCHENBESCHAFFENHEIT, BODENVERHÄLTNISSE Das Gelände ist weitgehend eben und bis auf den Großteil des westlichen Flurstückes 1196, Areal 1, weitgehend bebaut. Die Fläche der östlichen Eigentümer 2+3, Areal 2, ist nahezu komplett versiegelt, da sie hauptsächlich als Gewerbefläche dient. 3. INFRASTRUKTUR 3.1. VERKEHRSERSCHLIESSUNG 3.1.1. BESTEHENDE ÄUSSERE ERSCHLIESSUNG Das Gebiet des Bebauungsplanes ist im Süden von der Münchner Straße und im Westen von der Maxlrainer Straße erschlossen. 3.1.2. BESTEHENDE INNERE ERSCHLIESSUNG Die innere Erschließung erfolgt im Bestand auf privaten Flächen. 3.1.3. BESTEHENDER RUHENDER VERKEHR Der ruhende Verkehr ist im Bestand auf den privaten Flächen organisiert. 3.2. VERSORGUNG, ENTSORGUNG Die Versorgung des Baugebietes mit Wasser, Elektrizität, Telekommunikation und Kanalisation ist im Bestand gesichert. 3.2.1 AB,- WASSERVERSORGUNG Die Abwasserbeseitigung erfolgt über die zentrale Kanalisation der Stadt Bad Aibling. Das Gleiche gilt für die Wasserversorgung. Auch hier ist ein Anschluss an das Leitungsnetz der Stadt vorgesehen. 3.2.2. ELEKTRIZITÄT Die Stromversorgung des Gebietes wird durch die Stadtwerke Bad Aibling sichergestellt. Es besteht Anschlussmöglichkeit an eine -5-
Erdgasversorgung. 3.2.3. TELEKOMMUNIKATION Das Plangebiet ist an das öffentliche Fernsprechnetz angeschlossen. 4. STÄDTEBAULICHES KONZEPT Ursprünglicher Hauptgedanke des Entwurfs war es, den bestehenden Fuß- und- Radweg, den sogenannten Heckenweg (siehe oben orange gekennzeichnet), der nach Osten über die Glonn Richtung Stadtmitte verläuft, fortzuführen. Dieser frequentierte und ruhige Weg endet am Geltungsbereich des ursprünglichen B-Plans und soll nach Westen hin parallel zur Münchner Straße verlängert werden. Ein Zebrastreifen als sicherer Fußgängerüberweg über die Rennbahnstraße wäre denkbar. Hier könnte der Weg eine Fortführung über die Maxlrainer Straße bis zum Einkaufszentrum im Westen finden. Durch Einsprüche des Eigentümers der Flurnummer 331 ist es derzeit nicht möglich diesen städtebaulichen Gedanken fortzuführen. Der Bereich Flurnummer 331 wird im ersten Schritt dieses B-Plans aus dem Geltungsbereich gestrichen. -6-
Die Art der Bebauung sieht wie folgt aus: Im südlichen Bereich / Nördlich der Münchner Straße ist weitgehend eine geschlossene Bebauung, im Wesentlichen aus Schallschutzgründen, vorgesehen. Im nördlichen Bereich zum Wohngebiet hin ist eine offene Bebauung mit gut durchlüfteten Wohnhöfen und Durchwegungen geplant. Die öffentliche Erschließung erfolgt über die Münchner Straße im Süden und die Maxlrainer Straße im Westen. Im Norden des Plangebietes verläuft der neu angelegte öffentliche Fuß- und Radweg. Die innere Erschließung erfolgt über ruhige Wohnwege, teils durch überbaute, witterungsgeschützte Durchgänge. Die Mitte der inneren Erschließung bildet ein Quartiersplatz. Der Entwurf lässt eine Realisierung in mehreren Bauabschnitten zu. Auszug aus BBP Nr. 98 Planzeichnung -7-
4.1 ART UND MASS DER NUTZUNG Das Planungsgebiet wird als Mischgebiet festgesetzt. Art und Maß der Nutzung gehen aus den Planeinschrieben hervor. So wird eine gezielte gewerbliche Nutzung, in den Einheiten unmittelbar nördlich der Münchner Straße, mit dem Vermerk G für Gewerbeflächen festgesetzt. Die Nutzung der übrigen Einheiten muss entsprechend dem Mischgebietscharakter erfolgen. 4.2 GRUNDFLÄCHENZAHL Das gesamte Areal umfasst eine Fläche von 6.141 m². Die Grundfläche der über- und unterbauten Flächen beträgt 3.941 m². Die Grundflächenzahl liegt daher bei 0.64. Das gesamte Areal kann gegliedert werden in: - Areal 1: Flurstücksnr. 1196,1138/4; Grundstücksfläche: 3.571 m² GR (über- und unterbaute Flächen) beträgt 2.370 m² > GRZ 0.66 - Areal 2: Flurstücksnr. 333,332,332/2; Grundstücksfläche: 2.570 m² GR (über- und unterbaute Flächen) beträgt 1.571 m² > GRZ 0.61 4.3 UNTERSCHIEDLICHE ART DER BAULICHEN NUTZUNG Die Rechtsgrundlage für die Gliederungsfestsetzung wird mit dem städtebaulichen Entwurf begründet: Zum einen soll analog des Zentrumkerns Bad Aiblings ein offener, begehbarer Arkadengang in der Erdgeschossebene des unmittelbar zur Münchner Straße angrenzenden Gebäudes Nr. 5.1 ausgebildet werden. Zum anderen wird ein offener barrierefreier Durchgang in der Erdgeschossebene des Gebäudes Nr. 3, welches als Gewerbefläche und Parkmöglichkeit im EG genutzt werden soll, entstehen. Dadurch ergibt sich eine Wegeverbindung zum dahinter liegenden Wohnhof. Außerdem ist die nördliche Erdgeschossfläche des Gebäudes Nr. 1 zur Erschließung der Tiefgarage über eine Rampe zu nutzen. Die Integrierung der TGA-Zufahrt in das Gebäude soll große Rampen-Freiräume in der Gartenfläche vermeiden. Diese Punkte sind essentiell für die städtebauliche Qualität des B-Plans und sind daher festsetzungsrelevant. 4.4. ABSTANDSFLÄCHEN Aus städtebaulicher Sicht wird auf die Abstandsflächenregelung nach Art. 6 BayBO verzichtet. Nur so kann die gewünschte städtebauliche Dichte im Plangebiet erreicht werden. -8-
5. GRÜNORDNUNG Die neu zu pflanzenden Bäume sind den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zu entnehmen. Dabei ist die Pflanzenliste zu berücksichtigen. Insgesamt soll eine ausgewogene Durchgrünung innerhalb des Quartiers sowie eine einheitliche Eingrünung zum öffentlichen Straßenraum und den Nachbarquartieren entstehen. Die Grünflächen innerhalb des Plangebietes sind definiert in private und öffentliche Grünflächen. Stellplätze sind innerhalb der Grünflächen grundsätzlich nicht zulässig. Die Anlage von Fahrradstellplätzen, Mülltonnenbereichen etc. ist auf privaten Grünflächen gestattet. Die nördliche Begrenzung des Gebiets bildet ein öffentlicher Fuß- und Radweg mit Begleitgrün. Die innere Struktur wird aus privaten Fuß- und Radwegen gebildet, die im Zentrum des Areals zu einem Quartiersplatz führen. Großkronige Laubbäume mit lockerem Laubbewuchs rahmen diesen ein und gliedern ihn gegenüber der Wohnbebauung und den privaten Grünflächen. Das innere Wegenetz begleitet von heimischen Pflanzungen schafft eine Verbindung zwischen den Grundstücksflächen. Die Flachdächer sind mit einer extensiven Begrünung zu versehen. Überdachungen von TGA-Abfahrten sind, soweit sie nicht von einem Gebäude überbaut sind, ebenfalls mit einer extensiven Dachbegrünung auszuführen. 6. SCHALLSCHUTZ Um den Fortbestand des Gewerbetriebes im Osten des Geltungsbereiches, die Stanzerei Kessler, zu sichern, muss dieser immissionsschutzrechtlich geschützt werden. Dazu wurde vom Ingenieurbüro Greiner eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung durchgeführt, bei der zwei maßgebende Varianten verfolgt wurden. Variante 1: Neubebauung des westlichen Teils des Bebauungsplangebiets mit den Baukörpern 1 bis 4 unter Berücksichtigung der bestehenden gewerblichen Nutzung der Stanzerei im Osten Variante 2: Neubebauung des gesamten Bebauungsplangebietes Die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen gegen Verkehrs-, und vor allem Gewerbegeräusche sind zu berücksichtigen, um den bestehenden Betrieb zu schützen. -9-
Werkgemeinschaft Rosenheim Landschaftsarchitekten Grünwerk Neubeuerer Straße 16 Ellmosen 13a 83026 Rosenheim 83043 Bad Aibling Tel. 08031 / 12122 Tel. 08061 / 9399140 Fax 08031 / 12710 Fax 08061 / 9399141 Rosenheim, den 16.07.2018-10-