Projektverantwortung: Dr. Stefan Holl

Die Gemeinde WENTORF BEI HAMBURG (Kreis Herzogtum Lauenburg) als Einzelhandelsstandort GMA-Einzelhandelskonzept im Auftrag der Gemeinde Wentorf bei Hamburg Projektbearbeitung: Dipl.Geogr. Stephan Köhler Projektleitung: Dipl.Geogr. Monika Kollmar Projektverantwortung: Dr. Stefan Holl

Vorbemerkung Im Oktober 2005 erteilte die Gemeinde Wentorf bei Hamburg der Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh (GMA), Ludwigsburg Erfurt Köln - Wien, den Auftrag zur Erstellung einer versorgungsstrukturell, städtebaulich und bauplanungsrechtlich orientierten Markt- und Standortuntersuchung für den Einzelhandelsstandort Wentorf bei Hamburg. Das vorliegende Einzelhandelskonzept stellt gleichermaßen die Fortschreibung eines Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahr 1999 dar. Im Rahmen dieser Untersuchung werden u.a. auf Grundlage einer Primärerhebung des Einzelhandelsbestandes in Wentorf bei Hamburg die wesentlichen ökonomischen Strukturdaten sowie die einzelhandelsrelevanten Markt- und Kaufkraftdaten aufgezeigt. Die vorliegende Untersuchung soll der Gemeinde Wentorf bei Hamburg als Grundlage für eine wirtschaftlich und städtebaulich zukunftsfähige Einzelhandelsentwicklung dienen, wobei insbesondere die Stabilisierung des Gesamtstandortes Wentorf bei Hamburg sowie der alten und neuen Ortsmitte als Einzelhandels- bzw. Versorgungsstandort im Mittelpunkt steht. Dabei soll insbesondere der Frage nach möglichen Einzelhandelsneuansiedlungen (Branchen, Standorte) und deren Verträglichkeit auf bestehende Einzelhandels- bzw. Nahversorgungsstrukturen nachgegangen werden. Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA u.a. Informationen der Auftraggeberin, des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein, des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im November 2005 eine mündliche Passantenbefragung an verschiedenen Einzelhandelsstandorten in Wentorf bei Hamburg durchgeführt. Die Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und ausgewertet. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin bzw. der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Januar 2006 KSL / ee

INHALTSVERZEICHNIS Vorbemerkung Inhaltsangabe Seite I. AUFGABENSTELLUNG, RECHTSRAHMEN UND STANDORTBE- 1 SCHREIBUNG 1 1. Hintergrund / Aufgabenstellung 1 2. Grundlegende Tendenzen in der Einzelhandelsentwicklung 2 2.1 Veränderte Rahmenbedingungen auf Anbieter- und Nachfrageseite 4 2.2 Standortentwicklung 5 3. Planungsrechtliche Instrumente 6 3.1 Bauplanungsrecht 6 3.2 Zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 8 4. Strukturdaten des Einzelhandelsstandortes Wentorf bei Hamburg 10 4.1 Lage und Verkehrsanbindung 10 4.2 Einwohnerzahl und -entwicklung 10 4.3 Wirtschaftsstruktur 11 4.4 Die wesentlichen Einzelhandelslagen 12 II. MARKTGEBIET, BEVÖLKERUNG UND KAUFKRAFT 15 1. Marktgebiet 15 2. Das Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet 17 2.1 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung 17 2.2 Die Kaufkraft im Jahr 2005 17 2.3. Das Kaufkraftpotenzial im Jahr 2015 (Kaufkraftprognose) 19 III. DER EINZELHANDELSSTANDORT WENTORF BEI HAMBURG 21 1. Der Einzelhandelsbestand in Wentorf bei Hamburg 21 2. Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 23 3. Bewertung des Einzelhandelsstandortes Wentorf bei Hamburg anhand ausgewählter Kennziffern 25 3.1 Versorgungskennziffern 26 3.2 Ausgewählte Betriebs- und Produktivitätskennziffern 26 4. Kaufkraftbewegungen 29

4.1.. Ermittlung der Kaufkraftbewegungen des Einzelhandels in Wentorf bei Hamburg 29 4.2 Kaufkraftbindung durch den Einzelhandel von Wentorf bei Hamburg 30 5. Zusammenfassende Bewertung der wesentlichen Einkaufslagen in Wentorf bei Hamburg 32 IV. DER EINZELHANDELSSTANDORT WENTORF BEI HAMBURG AUS SICHT DER KUNDEN FEHLER! TEXTMARKE NICHT DEFINIERT. 1. Methodische Vorbemerkungen 34 2. Ausgewählte Ergebnisse der Passantenbefragung 36 2.1 Einkaufsintensität 36 2.2 Spezifische Vor- und Nachteile des Einkaufsstandortes Wentorf bei Hamburg 37 2.3 Verkehrsmittelwahl und Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Wentorf bei Hamburg 39 2.3.1 Verkehrsmittelwahl für den Einkauf in Wentorf bei Hamburg 39 2.3.2 Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in der Ortsmitte von Wentorf bei Hamburg 40 2.4 Einkaufsorientierung für ausgewählte Warengruppen 41 2.5 Bewertung der Einkaufssituation aus Verbrauchersicht 44 2.6 Veränderung des Einkaufsortes Wentorf bei Hamburg 45 2.7 Ergänzungswünsche für den Einzelhandel 46 2.8 Wentorf bei Hamburg im Vergleich zu anderen Städten 47 2.9 Verbesserungsvorschläge für den Einzelhandelsstandort Wentorf bei Hamburg 48 3. Fazit 50 V. ENTWICKLUNGSPOTENZIALE DES EINZELHANDELS IN WENTORF BEI HAMBURG BIS 2015 51 1. Zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf des Einzelhandels von Wentorf bei Hamburg 51 2. Mögliche Angebotsergänzungen in Wentorf bei Hamburg 52 VI. MAßNAHMEN UND EMPFEHLUNGEN ZUR WEITERENTWICKLUNG DES EINZELHANDELSSTANDORTES WENTORF BEI HAMBURG 58 1. Entwicklungskonzept für Wentorf bei Hamburg 58 1.1 Sortimentskonzept 59 1.2 Standortkonzept 59 1.2.1 Innerörtliche Einkaufslage 61

1.2.2 Gewerbegebietslagen 64 2. Zusammenfassung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für Wentorf bei Hamburg 67 VII. ZUSAMMENFASSUNG DER UNTERSUCHUNGSERGEBNISSE 69 Tabellen- und Kartenverzeichnis

I. AUFGABENSTELLUNG, RECHTSRAHMEN UND STANDORTBE- SCHREIBUNG 1. Hintergrund / Aufgabenstellung Die vorliegende Untersuchung soll auf Grundlage aktueller Daten die Entwicklungsperspektiven für den Ladeneinzelhandel und das Ladenhandwerk in Wentorf bei Hamburg bis zum Jahr 2015 aufzeigen. 1 Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Entwicklungen in der sog. neuen Ortsmitte sowie möglicher Einzelhandelsneuansiedlungen an dezentralen Standorten soll das aktualisierte Einzelhandelskonzept als Leitfaden für die zukünftige Einzelhandels- und Standortpolitik der Gemeinde Wentorf bei Hamburg dienen und folgende wesentliche Aussagen beinhalten: Empfehlungen zur zukünftigen Sortiments- und Standortentwicklung Hinweise zur rechtlichen Absicherung und Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Empfehlungen zu ergänzenden Maßnahmen hinsichtlich einer zukunftsorientierten Standortentwicklung. Im Rahmen der vorliegenden Markt- und Standortuntersuchung wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Bestandsaufnahme des vorhandenen Angebotes im Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk in Wentorf bei Hamburg durch Primärerhebung Darstellung und Bewertung des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes, Stärken- Schwächen-Profil Abgrenzung des Marktgebietes der Gemeinde Wentorf bei Hamburg sowie Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials aktuell und zum Jahr 2015 Passantenbefragung zum Einzelhandel sowie zu unterschiedlichen Aspekten der Orts- und Gewerbeentwicklung 1 Das vorliegende Gutachten stellt die Fortschreibung bzw. Aktualisierung eines Einzelhandelsgutachtens der BBE aus dem Jahr 1999 dar. 1

Berechnung des Verkaufsflächenpotenzials für Wentorf bei Hamburg bis zum Jahr 2015 sowie Empfehlungen zur zukünftigen Standort- und Sortimentsentwicklung Zusammenfassung der Ergebnisse der Untersuchung sowie abschließende Empfehlungen. 2. Grundlegende Tendenzen in der Einzelhandelsentwicklung Die gegenwärtige wirtschaftliche Lage und die daraus resultierende Konsumzurückhaltung der Kunden des Einzelhandels schlägt sich einerseits in stagnierenden, teilweise rückläufigen Einzelhandelsumsätzen, andererseits auch in einer verstärkten Akzeptanz preisbetonter Vertriebstypen (z.b. Discounter, Schnäppchenmärkte) nieder. In der letzten Dekade konnte der Einzelhandel nur unterproportional an der Steigerung der Konsumausgaben der privaten Haushalte profitieren (vgl. Abb. 1). Abb 1: Entwicklung des Umsatzes und des privaten Konsums 1994 = 100 140 130 120 110 100 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 privater Konsum Einzelhandelsumsatz gesamt Quelle: GMA-Darstellung nach HDE; Statistisches Bundesamt Neben der steigenden Erwartungshaltung der Verbraucher an das Angebot haben vor allem der Mangel an Kapital, Know-How, Zulieferbedingungen und ungeklärte Nachfolgerege- 2

lungen zum Ausscheiden vieler mittelständischer Unternehmen aus dem Wettbewerb geführt. Gleichzeitig wuchs die Zahl großflächiger Filialbetriebe (Fach- und Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser, Einrichtungshäuser) rasant an (vgl. Abb. 2). Abb 2: Entwicklung der Marktanteile verschiedener Betriebstypen bis zum Jahr 2010 6 % 6 % 8 % 2 12 % 14 % 21 % 18 % 18 % 16 % 22 % 26 % 55 % Versender Fachmärkte Serie 6 Verbrauchermärkte/ Serie 5 SB-Warenhäuser Serie 4 Serie 3 Filialisierte Fachgeschäfte Serie 2 Langer, sehr Name 35 % 25 % Traditionelle Fachgeschäfte 7 % 5 % 4 % 1980 1995 2010* Warenhäuser * Schätzung Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut Der stagnierenden Nachfrage steht ein nach wie vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. Der bundesdeutsche Einzelhandel konnte seit 1993 einen Verkaufsflächenzuwachs um ca. 20 Mill. m² auf insgesamt ca. 110,5 Mill. m² im Jahr 2004 verzeichnen. Damit stieg die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner von ca. 1,1 m² (1993) auf ca. 1,3 m² (2004). 1 1 BAG: Vademecum des Einzelhandels, 2005. 3

2.1 Veränderte Rahmenbedingungen auf Anbieter- und Nachfrageseite In den nächsten n wird sich der eingetretene Verdrängungswettbewerb gegen kleine und mittelständische Einzelhandelsunternehmen fortsetzen und noch verschärfen. Dabei treten auch neue, die Entwicklung beeinflussende Faktoren auf der Nachfrage- wie auf der Angebotsseite auf. Als grundlegende Rahmenbedingungen der Nachfragestruktur in den nächsten n sind zunächst folgende Aspekte zu beachten: die Entwicklung der Bevölkerungszahl und eine weitere Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße die Verschiebung im Altersaufbau der Bevölkerung eine weitgehende Sättigung bei der Ausstattung der Haushalte mit langfristigen Bedarfsgütern eine weiterhin steigende bzw. anhaltend hohe Mobilität der Bevölkerung, auch älterer Bevölkerungsgruppen der weiter wachsende Anspruch breiter Bevölkerungsschichten an eine attraktive Gestaltung der Freizeit, wobei der Einzelhandel und das Dienstleistungsgewerbe im Wettbewerb mit anderen Freizeitaktivitäten stehen. Die Entwicklungsdynamik auf der Angebotsseite wird heute im Wesentlichen durch Einzelhandelsfilialunternehmen geprägt. Als weitere grundlegende Entwicklungslinien können festgehalten werden: ein ständiges Wachstum der Verkaufsflächen (absolut und betriebsbezogen) das Ersetzen von Personal durch Verkaufsfläche 4

veränderte logistische Konzepte (Mindestabnahmemengen, kooperativer Bezug von Waren) ungeklärte Nachfolgefragen im alteingesessenen, inhabergeführten Facheinzelhandel die zunehmende Betonung von Fun- und Entertainmentelementen durch die Anbieter die Preisbetonung und der zunehmende Marktanteil von diskontierenden Händlern und Filialisten die Möglichkeit der Industrie, über Internetangebote bzw. FOC-Standorte 1 den klassischen Einzelhandel zunehmend zu umgehen. 2.2 Standortentwicklung Als Ergebnis der Entwicklungen im Einzelhandel kann eine Neubewertung von Standorten festgehalten werden, die sich wie folgt zusammenfassen lässt: der Einzelhandel und das Lebensmittelhandwerk ziehen sich aus Wohngebieten und Streulagen zurück die innerörtlichen Haupt- und Nebengeschäftslagen hatten als Einzelhandelsstandorte einen Bedeutungsverlust hinzunehmen das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der Einzelhandelsstandorte (primäres Einzelhandelsnetz) wurde durch ein zweites autokunden- 1 FOC = Factory-Outlet-Center 5

orientiertes Angebotsnetz überlagert (sekundäres Einzelhandelsnetz, umgangssprachlich Grüne Wiese ) die Oberzentren mussten einen relativen Bedeutungsverlust hinnehmen, Mittelund Unterzentren konnten Zentralitätsgewinne erzielen. Unter Berücksichtigung der relevanten Einflussfaktoren ist von einem weiteren Bedeutungsgewinn autokundenorientierter Standorte auszugehen, der im Ergebnis zu einer weiteren Verschärfung der Standortkonkurrenz zwischen zentralen (Stadtzentrum / Ortsmitte / Nahversorgungslagen) und dezentralen Lagen führt. Die Angebotspalette am Stadt- und Ortsrand wird durch die Neubündelung der dort vorhandenen Kapazitäten breiter und tiefer, aber auch tendenziell hochwertiger. Die Stellung der Stadt- bzw. Ortszentren als Einzelhandelsstandorte wird überall dort, wo keine gezielten Gegenmaßnahmen ergriffen werden, weiter geschwächt. 3. Planungsrechtliche Instrumente 3.1 Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: 1. Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: 6

sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 700 m² Verkaufsfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. 2. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. 3. Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus. Die Anwendung der 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommuna- 7

le Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Mit dem Bauplanungsrecht haben die Städte und Gemeinden somit ein effizientes und flexibel handhabbares Instrument in der Hand, Ansiedlungswünsche von Handelsbetrieben zu steuern und insbesondere städtebaulich als nicht verträglich eingestufte Ansiedlungsbegehren abzulehnen. 3.2 Zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zum Erhalt und zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt wurde in Deutschland bereits Mitte der 70er das Instrument Sortiments- und Standortleitbild entwickelt. Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als zentrenrelevant abgegrenzt, die sowohl für zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar sind und deren Zentralität begründen. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente als nicht 8

zentrenrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten. Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren n praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium des 1 Abs. 5, 9 und 11 BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente z.b. in nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: - Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen (alle anderen werden ausgeschlossen). - Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen (alle anderen werden zugelassen). Mit diesen Festsetzungsmöglichkeiten können die Städte und Gemeinden z.b. zentrenrelevante Sortimente in einzelnen Bebauungsplänen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausschließen bzw. durch absolute oder prozentuale Verkaufsflächenbegrenzungen reduzieren, um damit den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken oder die Nahversorgung weiterzuentwickeln. Die bestehenden Betriebe in den relevanten Gebieten genießen Bestandsschutz, d.h. dass die gegenwärtige Struktur durch neue Bebauungsplanfestsetzungen nicht in Frage gestellt wird. Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf. Pointiert formuliert: Baurecht darf regeln, wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb zulässig ist. 9

4. Strukturdaten des Einzelhandelsstandortes Wentorf bei Hamburg 4.1 Lage und Verkehrsanbindung Die Gemeinde Wentorf bei Hamburg grenzt im Westen direkt an das Stadtgebiet der Freien und Hansestadt Hamburg bzw. an den Hamburger Stadtteil Bergedorf an. In Richtung Norden geht das Gemeindegebiet von Wentorf ohne erkennbare städtebauliche Zäsur in das Gemeindegebiet von Reinbek über. In der Fortschreibung des Regionalplanes für den Planungsraum I (Schleswig-Holstein Süd) von 1998 ist der Gemeinde Wentorf bei Hamburg die zentralörtliche Funktion eines Stadtrandkernes II. Ordnung zugewiesen; zum Nahbereich gehören die Gemeinden Aumühle, Börnsen und Wohltorf sowie der unbewohnte Forstgutsbezirk Sachsenwald; die Gemeinde Wentorf bei Hamburg liegt außerdem auf der Entwicklungsachse Hamburg Geesthacht. Die verkehrliche Anbindung von Wentorf bei Hamburg an das regionale bzw. an das überregionale Verkehrsnetz erfolgt in erster Linie über die Bundesstraße B 207 Richtung Hamburg. Südlich von Wentorf verläuft zudem die Autobahn A 25, über die im weiteren Verlauf eine Anbindung an die Autobahnen A 1 und A 7 gegeben ist. Die Gemeinde liegt im Gebiet des Hamburger Verkehrsverbundes und wird von zwei Buslinien angefahren. Zudem befindet sich in der nördlich von Wentorf gelegenen Stadt Reinbek eine S-Bahn- Haltestelle. 4.2 Einwohnerzahl und -entwicklung In der Gemeinde Wentorf bei Hamburg leben derzeit etwa 11.430 Einwohner 1 ; sie konnte in den vergangenen zehn n eine überaus positive Einwohnerentwicklung verbuchen. So stieg zwischen den n 1995 und 2005 die Einwohnerzahl um ca. 2.695 Personen 1 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Stand Juni 2005. 10

bzw. um etwa 31 %. Insbesondere seit dem Jahr 1999 ist ein rapider Anstieg der Bevölkerungszahl in der Gemeinde Wentorf bei Hamburg festzustellen, was in erster Linie auf die Entwicklung des Neubaugebietes auf dem ehemaligen Kasernengelände südlich der Berliner Landstraße / Hamburger Landstraße zurückzuführen ist. Im gesamten Kreis Herzogtum Lauenburg ist im Vergleichszeitraum ebenfalls eine überaus positive Bevölkerungsentwicklung zu konstatieren, wobei diese mit einem Anstieg der Bevölkerung um ca. + 9,3 % deutlich unter der Entwicklung in der Gemeinde Wentorf bei Hamburg liegt. Nach der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein 1 ist für den Kreis Herzogtum Lauenburg weiterhin eine positive, wenn auch leicht abgeschwächte Bevölkerungsentwicklung zu erwarten; bis zum Jahr 2015 ist so von einem Anstieg der Bevölkerung um ca. 5 6 % auszugehen. 4.3 Wirtschaftsstruktur Die Wirtschaftsstruktur in der Gemeinde Wentorf bei Hamburg war im Jahr 2003 stark durch den Bereich Handel, Gastgewerbe, Verkehr geprägt 2 ; von den insgesamt ca. 1.780 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten waren im Jahr 2003 etwa 41,2 % in diesem Wirtschaftszweig tätig. Im gesamten Kreis Herzogtum Lauenburg lag der Anteil der Beschäftigten in diesem Wirtschaftszweig bei etwa 24,9 %, im Bundesland Schleswig- Holstein bei etwa 27,8 %. Dagegen lag der Anteil der Beschäftigten im sonstigen Dienstleistungssektor mit ca. 34,2 % deutlich unter dem Wert für den Kreis (ca. 42,9 %) bzw. das gesamte Bundesland (ca. 43,9 %). Im produzierenden Gewerbe waren etwa 24,3 % aller Beschäftigten in Wentorf bei Hamburg tätig und weniger als 1 % in der Landwirtschaft. 1 2 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistischer Bericht AI8-2005. Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Stand 30.06.2003. 11

4.4 Die wesentlichen Einzelhandelslagen In der Gemeinde Wentorf bei Hamburg ist derzeit auf folgende wesentliche Einkaufslagen hinzuweisen: Das traditionelle Ortszentrum der Gemeinde Wentorf bei Hamburg, die sog. alte Ortsmitte, erstreckt sich entlang der Hauptstraße etwa zwischen der Kreuzung mit der Berliner Landstraße und dem Rathaus. Der Geschäftsbesatz in diesem Bereich ist nahezu durchgängig und verteilt sich auf mehrere einzeln stehende Häuser bzw. Häuserzeilen. Das Angebot wird ergänzt durch verschiedene Dienstleistungsbetriebe (u. a. Sparkasse), Gastronomiebetriebe sowie öffentliche Einrichtungen (u. a. Rathaus, Bücherei). Im Kreuzungsbereich zwischen Hauptstraße und Berliner Landstraße befindet sich mit dem Supermarkt E-Aktiv der Magnetbetrieb der alten Ortsmitte. In diesem Bereich sind außerdem ein Schlecker-Drogeriefachmarkt sowie ein Kik- Textildiscountmarkt ansässig; der übrige Einzelhandelsbesatz entlang der Hauptstraße ist mit Ausnahme des Modeanbieters Golfino Outlet überwiegend kleinflächig strukturiert. Entlang der Hauptstraße finden sich eine Reihe kostenfreier Parkplätze im Straßenraum sowie direkt vor dem Rathaus; ein weiterer kostenfreier Parkplatz befindet sich hinter dem Rathaus. wird die Attraktivität der alten Ortsmitte als Einkaufsstandort deutlich durch die zeitweise hohe Verkehrsfrequenz auf der Hauptstraße und die damit erschwerte Straßenquerung für Fußgänger eingeschränkt. Neben der alten Ortsmitte entlang der Hauptstraße bildet die sog. neue Ortsmitte einen zweiten innerörtlichen Einkaufsschwerpunkt. Südlich der Berliner Landstraße (B 207) sind im Zuge der Schließung des dortigen Bundeswehrstandortes weitläufige Flächen für neue Nutzungen frei geworden. Im Rahmen einer umfangreichen Ortsentwicklungsmaßnahme wurde südlich der Berliner Land- 12

straße ein neues Wohngebiet mit überwiegend 3- bis 4-geschossigen Mehrfamilienhäusern errichtet. Im westlichen Teil des Areals wurde im Rahmen dieser Konversionsmaßnahme der Marktplatz angelegt und damit ein weiterer innerörtlicher Haupteinkaufsbereich geschaffen. Der Marktplatz wird durch fünf blockartige, 3- bis 4-geschossige Gebäude eingerahmt, welche eine moderne Architektur mit der traditionellen Backsteinbauweise verbinden. In den Erdgeschosslagen sind verschiedene Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ansässig, die einen überwiegend positiven Eindruck vermitteln; als Magnetbetriebe sind ein Spar-Supermarkt, ein Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt sowie ein Budnikowsky-Drogeriefachmarkt zu nennen. Über eine Verlängerung des Marktplatzes in Richtung Norden bzw. in Richtung Berliner Landstraße erfolgt eine fußläufige Anbindung an die Einkaufslage in der Hauptstraße. Dem Bereich des Marktplatzes ist auch ein Minimal-Supermarkt mit Getränkemarkt in der Zollstraße zuzuordnen. In diesem Bereich befinden sich umfangreiche Parkmöglichkeiten in der Zollstraße sowie am Casino-Park und auf einem 2-geschossigen Parkdeck auf dem Gebäude des Aldi-Lebensmitteldiscountmarktes. Daneben finden sich vereinzelte Betriebe auch an dezentralen Standortlagen innerhalb des Gewerbegebietes am Südring. Hierbei ist insbesondere auf die Standortagglomeration eines Einrichtungshauses (Möbelpark Sachsenwald) und eines Praktiker-Bau- und Heimwerkerfachmarktes im Kreuzungsbereich der Berliner Landstraße und des Südringes hinzuweisen, die über eine deutlich über die Gemeindegrenzen hinausreichende Ausstrahlwirkung verfügen. Des Weiteren sind im Bereich des Südrings noch ein Möbeldiscounter sowie ein Teppich- und Heimtextilienfachmarkt ansässig. 13

GMA Einzelhandelskonzept Wentorf bei Hamburg Karte 1: Die wesentlichen Einzelhandelslagen in Wentorf bei Hamburg Legende: = Alte Ortsmitte = Neue Ortsmitte = wesentliche dezentrale Anbieter Quelle: Ortstplan Wentorf bei Hamburg, Bearbeitung GMA 2006 Möbelpark Sachsenwald, MMX Knutzen Teppichhaus Speed 207 Praktiker 14

II. MARKTGEBIET, BEVÖLKERUNG UND KAUFKRAFT 1. Marktgebiet Das Marktgebiet für die Gemeinde Wentorf bei Hamburg wurde u.a. nach folgenden Gesichtspunkten abgegrenzt (vgl. Karte 2): - die vorhandene Angebotssituation in Wentorf bei Hamburg sowie die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der ansässigen Betriebe - die Angebots- und Wettbewerbssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden - die verkehrlichen Gegebenheiten im gesamten Untersuchungsgebiet - die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen im Untersuchungsraum Das Marktgebiet des Wentorfer Einzelhandels lässt sich - untergliedert nach Zonen - folgendermaßen abgrenzen, wobei die Zonen I und II dem landesplanerisch zugeordneten Verflechtungsbereich (Nahbereich) entsprechen: - Zone I: Gemeinde Wentorf bei Hamburg ca. 11.400 Einwohner - Zone II : Gemeinden Aumühle, Börnsen, Wohltorf ca. 9.200 Einwohner - Zone III: Gemeinden Kröppelshagen-Fahrendorf, Dassendorf ca. 4.200 Einwohner - Zone I - III: ca. 24.800 Einwohner. Im gesamten Einzugsgebiet leben demnach ca. 24.800 Einwohner, wovon etwa 46 % der Gemeinde Wentorf bei Hamburg zuzurechnen sind. 1 1 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Stand: 30.6.2005. 15

GMA Einzelhandelskonzept Wentorf bei Hamburg Karte 2: Das Marktgebiet von Wentorf bei Hamburg Legende: = Zone I = Zone II = Zone III Quelle: Die Generalkarte, Bearbeitung GMA 2006 16

2. Das Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet 2.1 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante 1 Kaufkraft im Jahr 2005 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in den alten Bundesländern pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 5.196,--. Davon entfallen auf den - Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.755,-- - Nicht-Lebensmittelsektor ca. 3.441,--. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Für die Gemeinde Wentorf bei Hamburg sowie für die Kommunen des Marktgebietes ist von durchweg überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten auszugehen. 2 Zu berücksichtigen ist, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient insbesondere bei "Luxusgütern" zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grundbedürfnisse) dagegen weniger stark ins Gewicht fällt. Dieser Tatsache wurde durch einen leicht korrigierten Kaufkraftkoeffizienten Rechnung getragen. 2.2 Die Kaufkraft im Jahr 2005 Für das abgegrenzte Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial in den Zonen I - III auf ca. 147,6 Mill.. Davon entfallen auf die einzelnen Zonen des Einzugsgebietes: 1 2 D.h. ohne Versandhandel, Verkauf von Kfz und Mineralölerzeugnissen. Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für die Gemeinde Wentorf bei Hamburg liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 121,7 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (= 100). Im Marktgebiet schwankt der Kaufkraftkoeffizient zwischen 115,2 (Börnsen) und 146,9 (Aumühle). 17

- Zone I: ca. 66,6 Mill bzw. ca. 45,2 % - Zone II: ca. 56,6 Mill bzw. ca. 38,3 % - Zone III: ca. 24,4 Mill bzw. ca. 16,5 % Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen - ca. 47,3 Mill. bzw. ca. 32,1 % auf Nahrungs- und Genussmittel - ca. 100,3 Mill. bzw. ca. 67,9 % auf Nichtlebensmittel. Tabelle 1: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Wentorf bei Hamburg Kaufkraft in Mill. Branchen/ Bedarfsbereiche Zone I Zone II Zone III Zonen I - III Nahrungs- und Genussmittel 21,5 17,9 7,9 47,3 Gesundheit / Körperpflege 8,2 7,0 3,0 18,2 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 1,5 1,3 0,5 3,3 überwiegend kurzfristiger Bedarf 31,2 26,2 11,4 68,8 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,5 3,0 1,3 7,8 Bekleidung / Schuhe / Sport 9,1 7,8 3,3 20,2 überwiegend mittelfristiger Bedarf 12,6 10,8 4,6 28,0 Elektrowaren 5,4 4,7 2,0 12,1 Hausrat / Einrichtung / Möbel 8,5 7,3 3,1 18,9 Sonstiger Einzelhandel 8,9 7,6 3,3 19,8 überwiegend langfristiger Bedarf 22,8 19,6 8,4 50,8 Nicht-Lebensmittel gesamt 45,1 38,7 16,5 100,3 Einzelhandel gesamt 66,6 56,6 24,4 147,6 * PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2006 (ca.-werte, gerundet) 18

2.3 Das Kaufkraftpotenzial im Jahr 2015 (Kaufkraftprognose) Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Gemeinde Wentorf bei Hamburg bis zum Prognosezeitraum 2015 ist einerseits abhängig von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie von konjunkturellen Einflüssen, andererseits von der soziodemografischen Entwicklung im Marktgebiet. Für den Prognosezeitraum bis 2015 wird bei Berücksichtigung der amtlichen Prognosen zur zukünftigen Einwohnerentwicklung 1 sowie GMA-Berechnungen im abgegrenzten Marktgebiet von einer leicht steigenden Einwohnerentwicklung mit einem Bevölkerungszuwachs auf insgesamt ca. 26.110 Einwohner bzw. um ca. + 5 % ausgegangen. In der Kaufkraftprognose wird davon ausgegangen, dass bis zum Prognosehorizont 2015 sich der Verbraucher bezüglich seines Spar- und Ausgabeverhaltens normal verhält, d.h. es werden keine wesentlichen Veränderungen der Sparquote und des Ausgabeverhaltens angenommen. Weiterhin dürfte auch vor dem Hintergrund der aktuell eher verhaltenen konjunkturellen Entwicklung nur begrenzt mit realen Kaufkraftsteigerungen zu rechnen sein; dies insbesondere auch, da davon auszugehen ist, dass der Anteil des verfügbaren Einkommens, der dem Einzelhandel zufließt, geringer wird. Nach Berechnungen der GMA beträgt für das Prognosejahr 2015 die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung p.a. ca. 5.566,--. Für das gesamte abgegrenzte Einzugsgebiet von Wentorf bei Hamburg errechnet sich auf dieser Grundlage im Prognosejahr 2015 ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen der Wohnbevölkerung von insgesamt ca. 166,7 Mill. bzw. ein Kaufkraftzuwachs von ca. 19,1 Mill., das entspricht einer Veränderung von ca. + 12,9 % gegenüber 2005. 1 Vgl. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistischer Bericht AI8-2005S, Hamburg, 2005. 19

Tabelle 2: Prognose der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Wentorf bei Hamburg 2015 Kaufkraft in Mill. - Preisbasis 2005 - Branchen/ Bedarfsbereiche Zone I Zone II Zone III Zonen I - III Nahrungs- und Genussmittel 24,3 20,2 8,9 53,4 Gesundheit / Körperpflege 8,9 7,6 3,3 19,8 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 1,7 1,5 0,6 3,8 überwiegend kurzfristiger Bedarf 34,9 29,3 12,8 77,0 Bücher, PBS*, Spielwaren 4,0 3,4 1,5 8,9 Bekleidung / Schuhe / Sport 10,2 8,7 3,7 22,6 überwiegend mittelfristiger Bedarf 14,2 12,1 5,2 31,5 Elektrowaren 6,4 5,5 2,4 14,3 Hausrat / Einrichtung / Möbel 9,7 8,3 3,6 21,6 Sonstiger Einzelhandel 10,0 8,6 3,7 22,3 überwiegend langfristiger Bedarf 26,1 22,4 9,7 58,2 Nicht-Lebensmittel gesamt 50,9 43,6 18,8 113,3 Einzelhandel gesamt 75,2 63,8 27,7 166,7 * PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2006 (ca.-werte, gerundet) 20

III DER EINZELHANDELSSTANDORT WENTORF BEI HAMBURG 1. Der Einzelhandelsbestand in Wentorf bei Hamburg Zum Zeitpunkt der Erhebungen im November 2005 gab es in der Gemeinde Wentorf bei Hamburg insgesamt (vgl. Tabelle 3) 1 : - 55 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks - eine Verkaufsfläche von ca. 39.500 m² - eine Bruttoumsatzleistung von ca. 83,4 Mill.. Auf die Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel entfielen: - 16 Betriebe (= 29 % des Gesamtbestandes) - ca. 5.100 m² VK (= 13 % der Gesamtverkaufsfläche) - ca. 17,9 Mill. Bruttoumsatzleistung 2 (= 21 % des Gesamtumsatzes). Auf die Hauptwarengruppe Nicht-Lebensmittel entfielen: - 39 Betriebe (= 71 % des Gesamtbestandes) - ca. 34.400 m² VK (= 87 % der Gesamtverkaufsfläche) - ca. 65,5 Mill. Bruttoumsatz 3 (= 79 % des Gesamtumsatzes). 1 2 3 Die durch die GMA im November 2005 mittels Primärerhebungen erfasste Verkaufsfläche ist niedriger als die in der BBE-Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 1999 genannte Verkaufsfläche, obwohl in der Zwischenzeit in der neuen Ortsmitte verschiedene Betriebe angesiedelt wurden. Eine Vergleichbarkeit dieser Daten ist aus Sicht der GMA nicht gegeben, da offenbar unterschiedliche Erhebungsmethoden zu Grunde liegen. So spricht das BBE-Gutachten aus dem Jahr 1999 von einer Möbelverkaufsfläche von knapp 28.000 m²; in der GMA-Primärerhebung konnten aber lediglich 19.000 20.000 m² VK im Bereich Möbel festgestellt werden, obwohl nach vorliegenden Informationen in den letzten n keine wesentlichen Wettbewerbsveränderungen stattfanden. Ein Abgleich mit den der Gemeindeverwaltung vorliegenden Daten ergab eine Nachvollziehbarkeit der GMA-Daten. Bereinigte Umsatzwerte, d.h. exkl. der Nonfood-Umsätze der Lebensmittelanbieter. Inkl. der Nonfood-Umsätze der Lebensmittelanbieter. 21

ist der Einzelhandelsbesatz in Wentorf bei Hamburg deutlich durch den langfristigen Bedarfsbereich geprägt. Etwa 81 % der Gesamtverkaufsfläche entfallen auf dieses Segment, was insbesondere auf den Möbelpark Sachsenwald (inkl. MMX) sowie auf den Praktiker Bau- und Heimwerkerfachmarkt zurückzuführen ist. Der kurzfristige Bedarfsbereich weist mit 15 % einen deutlich geringeren Verkaufsflächenanteil auf, vereint allerdings knapp die Hälfte der in Wentorf bei Hamburg ansässigen Betriebe auf sich. Das mittelfristige Bedarfssegment ist mit einem Anteil von etwa 4 % an der Gesamtverkaufsfläche nur sehr schwach ausgeprägt. Tabelle 3: Einzelhandelsbestand nach Branchen in der Gemeinde Wentorf bei Hamburg Daten Anzahl der VK in m² Branchen / Bedarfsbereiche Betriebe* Nahrungs- und Genussmittel 16 5.100 Gesundheit / Körperpflege 5 700 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 3 80 überwiegend kurzfristiger Bedarf 24 5.880 Bücher, PBS**, Spielwaren 5 170 Bekleidung / Schuhe / Sport 7 1.450 überwiegend mittelfristiger Bedarf 12 1.620 Elektrowaren 5 650 Hausrat / Einrichtung / Möbel 9 23.600 Sonstiger Einzelhandel 5 7.750 überwiegend langfristiger Bedarf 19 32.000 Nicht-Lebensmittel gesamt 39 34.400 Einzelhandel gesamt 55 39.500 * Einordnung nach Umsatzschwerpunkt ** PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebungen 2005 (ca.-werte, gerundet) 22

Auch hinsichtlich der Verteilung nach Verkaufsflächengrößenklassen zeigt sich die Bedeutung des Einrichtungshauses sowie des Bau- und Heimwerkerfachmarktes. Lediglich 16,4 % der Betriebe weisen jeweils eine Verkaufsfläche von über 700 m² auf, verfügen insgesamt aber über einen Verkaufsflächenanteil von knapp 85 % der Gesamtverkaufsfläche in Wentorf bei Hamburg. Dagegen verfügen etwa 56 % der Betriebe über eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² bei einem Verkaufsflächenanteil von etwa 3,5 % (vgl. Tabelle 4). Tabelle 4: Die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Wentorf bei Hamburg nach Verkaufsflächengrößenklassen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Verkaufsflächengrößenklasse in m² in % bis 50 m² 25 45,5 780 2,1 51-100 m² 6 10,9 530 1,3 101-300 m² 7 12,7 1.280 3,2 301-700 m² 8 14,5 3.360 8,5 > 700 m² 9 16,4 33.550 84,9 55 100,0 39.500 100,0 Quelle: GMA-Erhebungen 2005 (ca.-werte, gerundet) 2. Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Die Verteilung des Einzelhandelsbestandes nach Standortlagen zeigt die Versorgungsbedeutung der einzelnen Lagekategorien. Aus der nachfolgenden Tabelle 5 wird deutlich, dass die Neue Ortsmitte sowohl hinsichtlich der Anzahl der Betriebe als auch hinsichtlich der Verkaufsfläche eine deutlich höhere Ausstattung als die Alte Ortsmitte entlang der Hauptstraße aufweist. Die einzelnen Standortlagen sind wie folgt zu charakterisieren: - Der alten Ortsmitte entlang der Hauptstraße sind rund 20 % der Betriebe bzw. 6 % der Gesamtverkaufsfläche zuzusprechen (11 Betriebe mit ca. 2.360 m² VK). Differenziert nach Bedarfsbereichen verfügt der kurzfristige Bedarfsbereich mit ca. 49 % den größten Verkaufsflächenanteil innerhalb der alten Ortsmitte, wobei 23

hier der Branchenschwerpunkt im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel liegt (Edeka-Supermarkt). Auf den mittelfristigen Bedarfsbereich entfallen innerhalb der alten Ortsmitte etwa 38 % der Verkaufsfläche, wobei hier v. a. die Bekleidungsanbieter Kik und Golfino Outlet ins Gewicht fallen; der langfristige Bedarfsbereich nimmt mit 13 % Verkaufsflächenanteil innerhalb der alten Ortsmitte nur eine deutlich untergeordnete Position ein. - Knapp die Hälfte aller in Wentorf bei Hamburg ansässigen Betriebe befinden sich in der neuen Ortsmitte und vereinen einen Verkaufsflächenanteil von ca. 13,6 % auf sich (26 Betriebe mit ca. 5.385 m² VK). Der Angebotsschwerpunkt liegt auch hier mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 75 % im kurzfristigen Bedarfsbereich bzw. im Lebensmittelsegment, was auf die Anbieter Minimal, Spar und Aldi zurückzuführen ist. Der mittelfristige Bedarfsbereich erreicht in der neuen Ortsmitte lediglich einen Verkaufsflächenanteil von 12 %. - Zu den Streu- und Nebenlagen zählen Einzelhandelsbetriebe ohne räumlich funktionale Einbindung in eine Einzelhandelslage. In Wentorf bei Hamburg sind in diesen Lagen etwa 11 % der Betriebe mit weniger als 1 % der Gesamtverkaufsfläche ansässig. Der Angebotsschwerpunkt liegt hier im kurzfristigen Bedarfsbereich. - Im Gewerbegebiet entlang des Südringes befinden sich etwa 22 % der in Wentorf bei Hamburg ansässigen Betriebe, womit diese Standortlage ebenfalls eine wichtige Versorgungsfunktion innehat. Die innerhalb des Gewerbegebietes ansässigen Betriebe besitzen einen Verkaufsflächenanteil von knapp 80 %, was in erster Linie auf die großflächigen Anbieter Möbelpark Sachsenwald (inkl. MMX), Praktiker Bau- und Heimwerkerfachmarkt und Knutzen Teppich- und Heimtextilienfachmarkt zurückzuführen ist. Die Bedeutung dieser großflächigen Anbieter spiegelt sich auch in der differenzierten Betrachtung nach Bedarfsbereichen wider; in der Gewerbegebietslage in Wentorf bei Hamburg liegt der eindeutige Angebotsschwerpunkt im langfristigen Bedarfsbereich, auf den etwa 99 % der Ver- 24

kaufsfläche entfallen. Die hier ansässigen Betriebe weisen eine deutlich über Wentorf bei Hamburg hinausgehende Versorgungsbedeutung auf. Tabelle 5: Die Verteilung des Einzelhandelsbestandes nach Lagen in Wentorf bei Hamburg Daten Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Lage in m² in % Alte Ortsmitte 11 20,0 2.360 6,0 Neue Ortsmitte 26 47,3 5.390 13,6 Streu- / Nebenlagen 6 10,9 250 0,7 Gewerbegebiete 12 21,8 31.500 79,7 Gesamt 55 100,0 39.500 100,0 Quelle: GMA-Erhebungen 2005 (ca.-werte, gerundet) 3. Bewertung des Einzelhandelsstandortes Wentorf bei Hamburg anhand ausgewählter Kennziffern Um eine Bewertung der Strukturdaten zum Einzelhandelsbestand in Wentorf bei Hamburg zu ermöglichen, sind in den nachfolgenden Tabellen wesentliche Kennziffern ausgewählter Kommunen dargestellt. Für den Vergleich wurden Städte mit ähnlichen Siedlungsstrukturen, Standortlagen, Einwohnerzahlen und zentralörtlicher Einstufung herangezogen. Die Werte dienen der Vergleichbarkeit und Orientierung, sie sind nicht als Zielgrößen für Wentorf bei Hamburg zu verstehen. Des Weiteren wird für diesen Vergleich die GMA- Kennziffer herangezogen, welche die Durchschnittswerte von Kommunen mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 15.000 Einwohnern darstellt, deren Einzelhandelsbestände der GMA aus Primärerhebungen vorliegen. 1 1 Die Grundgesamtheit für diese Größenklasse liegt bei 86 Kommunen (vgl. GMA-Grundlagenuntersuchung Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2005, Wien, 2005). 25

3.1 Versorgungskennziffern In Wentorf bei Hamburg entfallen auf je 1.000 Einwohner: - ca. 4,8 Arbeitsstätten des Einzelhandels insgesamt bzw. ca. 1,4 Arbeitsstätten für den Lebensmittelsektor und ca. 3,4 Arbeitsstätten für den Nicht-Lebensmittelsektor - ca. 3.465 m² Verkaufsfläche des Einzelhandels insgesamt bzw. ca. 447 m² Verkaufsfläche für den Lebensmittelsektor und ca. 3.019 m² Verkaufsfläche für den Nicht-Lebensmittelsektor. Bezüglich der Betriebsanzahl je 1.000 Einwohner weist Wentorf bei Hamburg deutlich unterdurchschnittliche Werte auf. Hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung ist dagegen für den Einzelhandel insgesamt von einem stark überdurchschnittlichen Wert zu sprechen. Dies ist insbesondere auf die sehr hohe Verkaufsflächenausstattung im Nicht-Lebensmittelbereich zurückzuführen, während der Nahrungs- und Genussmittelbereich unterdurchschnittliche Werte aufweist. Insbesondere im Vergleich zur GMA-Kennziffer wird die sehr hohe einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in Wentorf bei Hamburg deutlich (vgl. Tabelle 6). 3.2 Ausgewählte Betriebs- und Produktivitätskennziffern Im Folgenden werden wesentliche Betriebs- und Produktivitätskennziffern des Einzelhandels von Wentorf bei Hamburg dargestellt (vgl. Tabelle 7). - Die durchschnittliche Betriebsgröße (VK pro Betrieb) beläuft sich im Einzelhandel insgesamt auf ca. 718 m² bzw. im Lebensmitteleinzelhandel auf ca. 319 m² und im Nicht-Lebensmitteleinzelhandel auf ca. 882 m² VK. 26

Tabelle 6: Ausgewählte Versorgungskennziffern im Vergleich Kommunen Daten Wentorf bei Hamburg (2005) Goldbach (2005) Zentralörtliche Funktion Stadtrandkern II. Ordnung mögliches Mittelzentrum Arbeitsstätten je 1.000 Einwohner Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner in m² Einzelhandel insgesamt EW-Stand im Basisjahr Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insgesamt 11.400 1,4 3,4 4,8 447 3.018 3.465 10.100 2,4 3,4 5,8 475 473 948 Markranstädt (2004) Unterzentrum 13.370 2,5 4,6 7,1 480 640 1.120 Usingen (2002) Mittelzentrum 13.500 2,4 7,4 9,8 555 1.000 1.555 Lich (2004) Mittelzentrum 13.400 2,3 5,8 8,1 490 760 1.250 GMA Kennziffer 1-10. 15.000 2,7 5,9 8,6 543 1.042 1.585 - keine Angaben vorhanden 1 vgl. GMA-Grundlagenuntersuchung Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2005, Wien, 2005. Quelle: GMA-Untersuchungen für die jeweiligen Kommunen; GMA-Berechnungen (ca.-werte, gerundet) 27

- Die durchschnittliche Flächenproduktivität (Umsatz pro m² VK) liegt im Einzelhandel von Wentorf bei Hamburg insgesamt bei ca. 2.110,-- bzw. im Lebensmitteleinzelhandel bei ca. 4.380,-- 1 und im Nicht-Lebensmitteleinzelhandel bei ca. 1.770,--. Tabelle 7: Ausgewählte Betriebs- und Produktivitätskennziffern im Vergleich Kriterien Durchschnittliche VK in m² je Kommune Arbeitsstätte Nahrungs- u. Genussmittel 319 Wentorf bei Hamburg (2005) Nicht-Lebensmittel 882 Einzelhandel insgesamt 718 Goldbach (2005) Markranstädt (2004) Usingen (2002) Lich (2004) GMA Kennziffer 1 (10.-15.000 EW) Nahrungs- u. Genussmittel Nicht-Lebensmittel Einzelhandel insgesamt Nahrungs- u. Genussmittel Nicht-Lebensmittel Einzelhandel insgesamt Nahrungs- u. Genussmittel Nicht-Lebensmittel Einzelhandel insgesamt Nahrungs- u. Genussmittel Nicht-Lebensmittel Einzelhandel insgesamt Nahrungs- u. Genussmittel Nicht-Lebensmittel Einzelhandel insgesamt 201 137 163 187 141 158 230 135 160 210 125 150 203 176 184 Umsatzleistung in je m² VK 4.380 1.770 2.110 5.140 2.320 3.740 -- -- -- 3.710 3.270 3.420 3.600 2.690 3.050 -- keine Angaben vorhanden 1 vgl. GMA-Grundlagenuntersuchung Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2005, Wien, 2005. Quelle: GMA-Untersuchungen für die jeweiligen Kommunen, GMA-Berechnungen (ca.-werte, gerundet) -- -- -- Im interkommunalen Vergleich der durchschnittlichen Betriebsgröße liegt Wentorf bei Hamburg über dem Durchschnitt der Referenzkommunen, sowohl insgesamt, als auch differenziert nach Nahrungs- und Genussmitteln und Nichtlebensmitteln. Dies ist vor allem auf die großflächigen Anbieter im Nicht-Lebensmittelbereich innerhalb des Gewerbegebietes, aber auch auf die drei in Wentorf bei Hamburg ansässigen Lebensmittel-Vollsortimenter zurückzuführen. 1 Unbereinigte Werte, d. h. inkl. der Nonfood-Umsätze der Lebensmittelanbieter. 28

Dagegen weist Wentorf bei Hamburg hinsichtlich der Flächenproduktivitäten eine insgesamt eher unterdurchschnittliche Position im interkommunalen Vergleich auf, wobei wiederum auf die großflächigen Betriebe aus dem Möbel- bzw. Bau- und Heimwerkersektor hinzuweisen ist. 4. Kaufkraftbewegungen Mit der Darstellung der Kaufkraftbewegungen werden die Umlandbedeutung des Einzelhandels sowie die Kaufkraftbindung in Wentorf bei Hamburg transparent. Dabei werden die Kaufkraftzuflüsse den -abflüssen gegenübergestellt. 4.1 Ermittlung der Kaufkraftbewegungen des Einzelhandels in Wentorf bei Hamburg Zum Zeitpunkt der Erhebungen setzte sich die Umsatzleistung differenziert nach Herkunft in Wentorf bei Hamburg nach Einschätzung der GMA wie folgt zusammen: Nahrungs- und Genussmittel: Von der Umsatzleistung von ca. 17,9 Mill. entfallen - ca. 15,2 Mill. (= ca. 85 %) auf die Wohnbevölkerung von Wentorf bei Hamburg - ca. 2,7 Mill. (= ca. 15 %) auf Kunden von außerhalb. Nicht-Lebensmittel: Von der Umsatzleistung von ca. 65,5 Mill. entfallen - ca. 26,0 Mill. (= ca. 40 %) auf die Wohnbevölkerung von Wentorf bei Hamburg - ca. 39,5 Mill. (= ca. 60 %) auf Kunden von außerhalb. 29

Einzelhandel insgesamt: Von der sumsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks von Wentorf bei Hamburg in Höhe von insgesamt ca. 83,4 Mill. entfallen - ca. 41,2 Mill. (= ca. 49 %) auf die Wohnbevölkerung von Wentorf bei Hamburg - ca. 42,2 Mill. (= ca. 51 %) auf Kunden von außerhalb. Die Gesamtumsatzleistung des Einzelhandels von Wentorf bei Hamburg wird damit zu einem erheblichen Teil durch Verbraucher von außerhalb getätigt, was insbesondere auf die Anziehungskraft verschiedener großflächiger Anbieter im Nichtlebensmittelbereich (z.b. Möbelpark Sachsenwald, Praktiker), aber auch auf die räumliche Nähe von Reinbek und des Hamburger Stadtteils Bergedorf (Versorgungseinkäufe v. a. bei Nahrungs- und Genussmitteln) zurückzuführen ist. 4.2 Kaufkraftbindung durch den Einzelhandel von Wentorf bei Hamburg Durch Gegenüberstellung der bereinigten Umsatzleistung mit dem Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Wentorf bei Hamburg lässt sich die Kaufkraftbindung ermitteln. Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel berechnet sich die Kaufkraftbindungsquote wie folgt: ca. 15,2 Mill. : ca. 21,5 Mill. = ca. 70 71 % (Umsatz durch die Wohnbevölkerung (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Kaufkraftbindung) von Wentorf bei Hamburg) von Wentorf bei Hamburg) Für den Bereich Nicht-Lebensmittel beträgt die Kaufkraftbindungsquote: ca. 26,0 Mill. : ca. 45,1 Mill. = ca. 57 58 % (Umsatz durch die Wohnbevölkerung (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Kaufkraftbindung) von Wentorf bei Hamburg) von Wentorf bei Hamburg) 30

Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Kaufkraftbindungsquote: ca. 41,2 Mill. : ca. 66,6 Mill. = ca. 61 62 % (Umsatz durch die Wohnbevölkerung (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Kaufkraftbindung) von Wentorf bei Hamburg) von Wentorf bei Hamburg) Im Vergleich zu anderen Kommunen ähnlicher Größe und Zentralität ist die Kaufkraftbindung für Wentorf bei Hamburg wie folgt zu bewerten: - Die Kaufkraftbindungsquote im Lebensmittelbereich liegt mit ca. 70 71 % leicht unter den Bindungsquoten vergleichbarer Kommunen. Der Lebensmitteleinzelhandel in Wentorf bei Hamburg steht hier vor allem im Wettbewerb mit verschiedenen Verbrauchermarkt- bzw. SB-Warenhausstandorten in umliegenden Städten. Dennoch sind die einzelnen Betriebe in der Lage, einen überwiegenden Teil der Kaufkraft in Wentorf bei Hamburg zu binden, wobei eine leichte Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote durch den Ausbau des Lebensmitteleinzelhandels als möglich betrachtet wird. - Im Nichtlebensmittelsektor liegt die Kaufkraftbindungsquote für Wentorf bei Hamburg bei etwa 57 58 %, was für eine Kommune dieser Größenordnung im Umlandbereich des Oberzentrums Hamburg einen durchaus zufriedenstellenden Wert darstellt. Dies ergibt sich in erster Linie aus den in Wentorf bei Hamburg überdurchschnittlich vertretenen Angeboten im Möbel- sowie im Bau- und Heimwerkersektor. In den übrigen Warengruppen des Nichtlebensmittelsektors sind dagegen überwiegend durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Kaufkraftbindungsquoten festzustellen. - liegt damit die Kaufkraftbindungsquote für den gesamten Einzelhandel mit 61 62 % in Wentorf bei Hamburg ebenfalls in einer vergleichsweise hohen Größenordnung. Damit sind aus den Kaufkraftbindungsquoten der einzelnen Warengruppen Ausbaupotenziale für den Einzelhandel in Wentorf bei Hamburg abzuleiten, wobei hier allerdings die Nähe zu Hamburg zu berücksichtigen ist, welche den Erweiterungsspielraum in Wentorf einschränkt. 31